房地產(chǎn)估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 59課件講解

房地產(chǎn)估價原理與方法

上海城建職業(yè)學院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學資源庫房地產(chǎn)價格和價值的種類1價格和價值2掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值3市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值4買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值5正常負擔價、賣方凈得價和買方實付價6房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格7完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值8歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)價值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值9市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價10基準地價、標定地價和房屋重置價格11土地價值、建筑物價值和房地價值12總價格、單位價格和樓面地價13名義價格和實際價格14現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格15起價、標價、成交價和均價16保留價、起拍價、應價或出價和成交價買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟行為類型買賣價格租賃價格抵押價值計稅價值征收價值保險價值買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值1.買賣價格也稱為銷售價格是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價物。買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值2.租賃價格（租金）租金、租價土地、以土地為主，地租土地與建筑物合一，房租房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值房租構(gòu)成因素①地租（或土地使用費）②房屋折舊費（包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、設施設備和裝飾裝修的折舊費）③維修費④物業(yè)費和管理費⑤房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收、目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）⑥房屋保險費⑦租賃費用（如租賃經(jīng)紀服務費）⑧租賃稅費（如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅）⑨投資利息和利潤買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值估價時一定要分析租約可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的費用家具設備使用費、物業(yè)服務費用、水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費用如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值3.抵押價值債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)折價的價值或者拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額法定優(yōu)先受償款假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~①已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人②發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款——給施工承包人，保證正常的建筑市場秩序③其他法定優(yōu)先受償款，如補地價——給政府不包括（未發(fā)生）：為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金已經(jīng)存在買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值

買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值［例］某商品住宅在建工程的建設用地面積25000㎡，擬建500套住宅，總建筑面積50000㎡，已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/㎡的價格預售了其中100套，建筑面積共計10000㎡，預購人按房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為1860萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少500萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預售期房且未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2億元。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為60%。請求取該在建工程的再次抵押價值。

買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值4.計稅價值也稱為課稅價值，是為征稅的需要，由估價師評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的計稅價值如何，要視稅收政策而定。買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值5.征收價值也稱為征收補償價值，是為國家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補償提供參考依據(jù)而評估的被征收