工作領(lǐng)域10 置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服68課件講解

工作領(lǐng)域10置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)工作領(lǐng)域描述

置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)是數(shù)字化經(jīng)紀(jì)服務(wù)的重要業(yè)務(wù)組成部分。做好置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)可以大大提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)效率和服務(wù)品質(zhì)。置業(yè)分析能夠?yàn)橘?gòu)房者提供決策依據(jù)，提高房地產(chǎn)交易服務(wù)質(zhì)量，加快交易的達(dá)成；專(zhuān)業(yè)周到的客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)可以為客戶(hù)解除房地產(chǎn)交易過(guò)程中的疑惑，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平和效率。所以，置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員的重要工作領(lǐng)域，需要具備相應(yīng)的工作技能。工作領(lǐng)域內(nèi)容置業(yè)分析；客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)。工作技能要求1.能夠理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工匠精神；2.能夠進(jìn)行置業(yè)分析；3.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)投資咨詢(xún)；4.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)；5.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)法律咨詢(xún)；6.能夠撰寫(xiě)置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)報(bào)告。任務(wù)2客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)戴小清2.1任務(wù)分析客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)任務(wù)內(nèi)容主要有3項(xiàng)：（1）房地產(chǎn)投資咨詢(xún)；（2）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)；（3）房地產(chǎn)法律咨詢(xún)。2.2任務(wù)流程客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)任務(wù)流程有6個(gè)步驟：（1）工作準(zhǔn)備；（2）房地產(chǎn)投資咨詢(xún)；（3）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)；（4）房地產(chǎn)法律咨詢(xún)；（5）其他咨詢(xún)服務(wù)；（6）撰寫(xiě)客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)報(bào)告；2.3任務(wù)實(shí)施

1.工作準(zhǔn)備

（1）客戶(hù)信息資料、樓盤(pán)信息資料；

（2）置業(yè)分析報(bào)告；

（3）數(shù)字化業(yè)務(wù)系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)投資咨詢(xún)

（1）房地產(chǎn)投資咨詢(xún)。指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用掌握一定的房地產(chǎn)置業(yè)投資分析技能，作為客戶(hù)的置業(yè)投資顧問(wèn)，提供投資分析，專(zhuān)業(yè)地服務(wù)于客戶(hù)。房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者為使資產(chǎn)快速增值、獲取高額利潤(rùn)的重要投資方式。

（2）熟悉房地產(chǎn)投資行為。房地產(chǎn)投資是國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為了達(dá)到一定的目的，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理所進(jìn)行的投資活動(dòng)，是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)投入或墊付資本的行為。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，其方式有獨(dú)資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)以及合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程：開(kāi)發(fā)階段的投資→經(jīng)營(yíng)階段的投資→再開(kāi)發(fā)階段的投資。（3）掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策程序。即：研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性→建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開(kāi)發(fā)房屋類(lèi)別及規(guī)?！?cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)→進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案→提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見(jiàn)與建議，提供有關(guān)部門(mén)決策和審批。（4）把握房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)的類(lèi)型。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)主要有兩種：1）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資咨詢(xún)。2）房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢(xún)。（5）按流程做房地產(chǎn)投資咨詢(xún)。即：接受委托→市場(chǎng)調(diào)查分析→方案選擇和優(yōu)化→財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)→編制可行性報(bào)告。3.房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)（1）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員憑借其在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合一定的房地產(chǎn)估價(jià)方法，為購(gòu)房者和投資者提供標(biāo)房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)格，這就是房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有供求關(guān)系、社會(huì)因素、政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素、區(qū)域因素以及個(gè)別因素。（2）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)業(yè)務(wù)的操作程序：1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)。2）擬定作業(yè)計(jì)劃。根據(jù)咨詢(xún)目的及對(duì)象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，制定咨詢(xún)作業(yè)計(jì)劃。包括設(shè)計(jì)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線、擬定調(diào)查搜集的資料種類(lèi)及來(lái)源渠道、安排本次業(yè)務(wù)需要的人員和經(jīng)費(fèi)、擬定作業(yè)步驟和進(jìn)度。3）搜集、整理基本資料。資料的類(lèi)型和詳實(shí)程度主要取決于咨詢(xún)目的和采用的估價(jià)方法。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則有：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。4）實(shí)地查勘對(duì)象房地產(chǎn)。實(shí)地查勘的主要目的是通過(guò)實(shí)地調(diào)查，對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、實(shí)體特征及環(huán)境條件等進(jìn)行確認(rèn)。5）選定價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法、確定估價(jià)結(jié)果。根據(jù)價(jià)格咨詢(xún)目的、估價(jià)技術(shù)方法的適用條件及所收集資料的數(shù)量和質(zhì)量，選定估價(jià)方法，計(jì)算價(jià)格或租金。

6）編寫(xiě)價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告書(shū)。在完成咨詢(xún)業(yè)務(wù)的技術(shù)作業(yè)后，把價(jià)格評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提出的價(jià)格決策建議編制成價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告，送達(dá)委托方，并收取咨詢(xún)費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)應(yīng)該注意幾點(diǎn)：

1）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)不同于鑒證性的估價(jià)，不強(qiáng)調(diào)公正性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可站在委托人的立場(chǎng)上，在合法的原則下，以滿(mǎn)足委托人的要求、實(shí)現(xiàn)其最大的利益為目標(biāo)。

2）與房地產(chǎn)估價(jià)人員不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供給委托方的估價(jià)結(jié)果可以更靈活，不一定是一個(gè)確切的值，也可以是一個(gè)價(jià)格的區(qū)間。

3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以為委托方提供一些合理的參考意見(jiàn)，比如改善交易條件、把握交易時(shí)機(jī)等。

4.房地產(chǎn)法律咨詢(xún)

（1）房地產(chǎn)法律咨詢(xún)服務(wù)。是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識(shí)咨詢(xún)、合同審核與修訂咨詢(xún)、法律事務(wù)交涉等法律咨詢(xún)活動(dòng)。房地產(chǎn)法律咨詢(xún)涉及到的法律法規(guī)有綜合法規(guī)、房地產(chǎn)交易法規(guī)、房地產(chǎn)租賃法規(guī)、房屋管理法規(guī)、房屋拆遷法規(guī)以及其他法規(guī)。專(zhuān)業(yè)的法律咨詢(xún)服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能提供基本的常識(shí)性的房地產(chǎn)法律咨詢(xún)服務(wù)。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可開(kāi)展的房地產(chǎn)法律咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)型。常見(jiàn)的主要問(wèn)題有三類(lèi)：房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易。按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的不同分類(lèi)，可分為：土地交易法律咨詢(xún)、商品房交易法律咨詢(xún)和存量房地產(chǎn)交易法律咨詢(xún)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所促成的房地產(chǎn)交易的不同方式，可分為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律咨詢(xún)、房地產(chǎn)租賃法律咨詢(xún)、房地產(chǎn)抵押法律咨詢(xún)等。常見(jiàn)的房地產(chǎn)法律咨詢(xún)的類(lèi)型：為委托人提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)。兼有律師資格的可以受聘擔(dān)任各種房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問(wèn)。為委托人化解可能因法庭判決所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為維護(hù)委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)。為委托人組織訴訟文件資料，通過(guò)法庭來(lái)保護(hù)委托人的合法權(quán)益等。（3）房地產(chǎn)法律咨詢(xún)服務(wù)的方式。主要有三種：1）個(gè)案解答。專(zhuān)門(mén)就一個(gè)具體的法律問(wèn)題由經(jīng)紀(jì)人做出一對(duì)一的個(gè)性化解答，闡述所涉及的法律的理解與適用，提出解決問(wèn)題的建議。2）商業(yè)文書(shū)審查。就客戶(hù)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等房地產(chǎn)商業(yè)性文書(shū)，根據(jù)客戶(hù)的要求進(jìn)行審查，并提出對(duì)客戶(hù)有利的建議和意見(jiàn)，指出對(duì)其不利的條款約定等。3）房地產(chǎn)全程法律服務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，解答相關(guān)房地產(chǎn)法律及政策，具體到某市、某縣的法律服務(wù)。5.其他咨詢(xún)服務(wù)除上述房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)咨詢(xún)服務(wù)外，還有置業(yè)擔(dān)保、裝潢及搬家等經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)服務(wù)。6.撰寫(xiě)客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)報(bào)告集成上述2-5內(nèi)容，形成客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)報(bào)告。2.4必備業(yè)務(wù)知識(shí)房地產(chǎn)咨詢(xún)（1）房地產(chǎn)咨詢(xún)。指為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)并收取傭金的一種有償?shù)闹薪榛顒?dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一種。（2）房地產(chǎn)咨詢(xún)的特點(diǎn).1）內(nèi)容和對(duì)象的廣泛性。2）開(kāi)展形式靈活多樣。3）咨詢(xún)?nèi)藛T知識(shí)全面。2.5綜合實(shí)訓(xùn)1.實(shí)訓(xùn)名稱(chēng)置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)綜合實(shí)訓(xùn)2.實(shí)訓(xùn)內(nèi)容演練1置業(yè)分析演練2客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)3.實(shí)訓(xùn)作業(yè)文件置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)報(bào)告小結(jié)置業(yè)分析與客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)工作領(lǐng)域主要有兩個(gè)工作任務(wù)。任務(wù)1“置業(yè)分析”的任務(wù)是制作置業(yè)報(bào)告、買(mǎi)房計(jì)劃書(shū)；根據(jù)任務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)了任務(wù)流程，開(kāi)展任務(wù)實(shí)施，介紹了必備的業(yè)務(wù)知識(shí)和必備的業(yè)務(wù)要領(lǐng)，并拓展了相關(guān)知識(shí)、技巧和經(jīng)驗(yàn)。任務(wù)2“客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)”的任務(wù)是房地產(chǎn)投資咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)、房地產(chǎn)法律咨詢(xún)，設(shè)計(jì)了任務(wù)流程，開(kāi)展任務(wù)實(shí)施，