民法典應(yīng)用-房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)94課件講解

民法典應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)模塊3民法典物權(quán)引入案例未經(jīng)申請(qǐng)?jiān)趪?guó)有土地建房被行政處罰王某于1996年12月26日取得了張北縣人民政府頒發(fā)的土地使用權(quán)證書(shū)，該證書(shū)確定王某有765.9平方的土地使用權(quán)，隨后其在取得土地使用權(quán)的地上建造了房屋。2007年7月1日，張家口市察北管理區(qū)國(guó)土資源局根據(jù)實(shí)地勘察，發(fā)現(xiàn)王某未經(jīng)國(guó)土資源局的批準(zhǔn)非法占用黃山管理處207國(guó)道330.9段東側(cè)國(guó)有土地46平方建房，隨即做出行政處罰，要求王某退還非法占用的土地，自行拆除非法占有土地上的建筑物。王某不服，認(rèn)為其建房的面積和位置均符合其持有土地使用權(quán)證書(shū)的要求，隨即向法院上訴要求撤銷(xiāo)該行政處罰。經(jīng)法院調(diào)查認(rèn)定，王某在建房過(guò)程中確實(shí)超出其土地使用證的面積范圍，非法占用國(guó)有土地46平方，王某并未辦理任何手續(xù)，屬違法用地。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。本案王某未經(jīng)申請(qǐng)，擅自占用國(guó)有土地建房，違反了土地管理法。因此，法院認(rèn)為張家口市察北管理區(qū)國(guó)土資源局所做行政處罰事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，適用法律正確，處罰程序合法，維持該局所做出的行政處罰。（資料來(lái)源：根據(jù)《土地管理法》案例注釋版整理）我國(guó)的土地制度我國(guó)實(shí)行的土地所有制為公有制。根據(jù)我國(guó)憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)有的土地所有權(quán)只有兩種形式：即國(guó)家（全民）土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。國(guó)家所有土地簡(jiǎn)稱(chēng)——國(guó)有土地。1、國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)有土地所涉及的范圍包括：（1）城市市區(qū)的土地。（2）被征用的農(nóng)民集體土地均歸國(guó)家所有，而農(nóng)民集體和成員因此而得到相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的部分農(nóng)村（如國(guó)有農(nóng)場(chǎng)和林場(chǎng)及廠礦區(qū)）的土地和城市郊區(qū)（城市規(guī)劃的開(kāi)發(fā)區(qū)—通過(guò)征用取得）的土地，屬于國(guó)家所有。（4）依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的荒地、山嶺、灘涂、林地、牧草地、水域和未利用的土地等。（5）其他依法沒(méi)收、征收為國(guó)家所有的土地。

農(nóng)民集體所有的土地是所有權(quán)屬于農(nóng)民集體的農(nóng)村土地，簡(jiǎn)稱(chēng)（農(nóng)民）集體土地。農(nóng)民集體土地的范圍包括：（1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。（2）宅基地。（3）自留地。（4）自留山。2、集體土地所有權(quán)第297、298、299、305條財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。

共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

老張有平房三間，1986年7月，老張去世，未留遺囑。老張的兩個(gè)兒子張三和張四各繼承一間半，并將三間房屋重新間隔，在房屋中間以木板隔開(kāi)，各住一間半。1989年7月，張三單位分給張三一套兩室一廳的住房，張三遂欲將自己的一間半房賣(mài)掉。張四表示愿意以1．5萬(wàn)元買(mǎi)張三的一間半平房，但張三認(rèn)為價(jià)格低，不同意賣(mài)。李四表示愿意以2萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)該房，張三于是同李四簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并到有關(guān)部門(mén)辦理了過(guò)戶手續(xù)。張四因此起訴到法院，訴稱(chēng)該房屋為兄弟二人共有，哥哥張三在未經(jīng)其同意的情況下將一間半房屋賣(mài)給他人，侵犯了其所有權(quán)，請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效。

[問(wèn)題]1、張三與張四對(duì)本案涉及的一間半房屋是否為共同所有?如果是，是按份共有還是共同共有?如果不是，為什么?2．假設(shè)張三和張四在繼承后均未住進(jìn)該房屋，該房屋保持其父在世時(shí)之原樣，那么，張三在這種情況下欲賣(mài)自己的一間半房屋應(yīng)如何辦理?要受到什么限制?

1．張三與張四對(duì)該房屋不能構(gòu)成共有。共有是指兩個(gè)人以上的權(quán)利主體對(duì)同一個(gè)財(cái)產(chǎn)都享有所有權(quán)的狀態(tài)。本案中，張三和張四對(duì)于其父遺留的三間房屋已經(jīng)作出了適當(dāng)?shù)姆指?，已?jīng)做到了產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步分化，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各自對(duì)其所實(shí)際占有的一間半房屋享有所有權(quán)，不存在共有關(guān)系。

2．在這種情況下，由于房屋未做分割，張三和張四對(duì)繼承財(cái)產(chǎn)都享有所有權(quán)，因而構(gòu)成共同共有關(guān)系。在共同共有的情況下，張三欲處理其一間半房，應(yīng)受到如下限制：第一，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)不能全部處分，只能處分部分共有財(cái)產(chǎn)；第二，共有人對(duì)其處分共有財(cái)產(chǎn)，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！币虼耍瑥埲诔鲑u(mài)其房屋時(shí)，一方面無(wú)權(quán)處分屬于張四的部分，同時(shí)在出賣(mài)時(shí)要考慮到張四享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在同等條件下應(yīng)把房屋賣(mài)給張四。第288條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

劉先生居住在一個(gè)老式的居民小區(qū)，劉先生一家住在6樓。

2007年10月，小區(qū)內(nèi)發(fā)生了幾起盜竊案，住在劉先生樓上的鄰居陳先生和洪先生為了安全起見(jiàn)，共同在6樓通向7樓的樓梯口安裝了一扇防盜門(mén)，為此劉先生進(jìn)行交涉，但是兩家鄰居堅(jiān)持認(rèn)為，他們所住的7樓屬于居民樓的頂樓，業(yè)主的使用率不高，所以不認(rèn)為有影響。雙方?jīng)]辦法就防盜門(mén)的處理問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，劉先生于是將兩位鄰居告上了法庭，要求鄰居拆除私建的防盜門(mén)。請(qǐng)用相關(guān)條款進(jìn)行分析。

《民法典》第288條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造