物業(yè)服務(wù)合同糾紛 案例討90課件講解

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例討論案例討論1、2001年2月4日，盧某與陽(yáng)光物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由陽(yáng)光公司管理盧某的一套公寓。管理期限由2001年2月16日至2010年12月31日。該合同約定，陽(yáng)光公司將提供小區(qū)保安服務(wù)。2003年1月23日晚，盧某在其居住的大廈內(nèi)遭到不法分子襲擊因而受傷。同年4月25日，盧某將陽(yáng)光公司訴至法院，要求解除與被告陽(yáng)光公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，并賠償因受襲擊產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、整容費(fèi)、學(xué)習(xí)中斷費(fèi)以及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。案例討論2、2012年1月，楊女士購(gòu)買了陽(yáng)光小區(qū)商品房一套，該小區(qū)業(yè)委會(huì)于2012年9月與陽(yáng)光公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.10元。但是從2013年4月起，楊女士以陽(yáng)光公司擅自允許其他企業(yè)在其居住的建筑物上架設(shè)天線為由，拒絕向陽(yáng)光公司交納物業(yè)管理費(fèi)。自2014年2月份開始，陽(yáng)光公司一直向楊女士催討所欠的物業(yè)管理費(fèi)但無(wú)結(jié)果。2014年6月26日，陽(yáng)光公司向法院起訴，要求楊女士支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。楊女士認(rèn)為自己的行為并無(wú)不當(dāng)之處，是物業(yè)管理公司違約行為在先，自己不交費(fèi)是合理行使合同法上的同時(shí)履行抗辯權(quán)。案例討論3、1998年7月2日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買了“陽(yáng)光家園”小區(qū)A89棟商品房。1999年2月5日，雙方辦理了房屋驗(yàn)收和交接手續(xù)。該房交付后，王某同意將該房屋交給開發(fā)商指定的陽(yáng)光物業(yè)管理公司同意管理。實(shí)際上，開發(fā)商與陽(yáng)光公司在1998年11月27日就簽訂了物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由陽(yáng)光公司管理“陽(yáng)光家園”小區(qū)，約定物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米1.80元，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)。1999年12月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，因與陽(yáng)光公司在收費(fèi)問題上達(dá)不成共識(shí)，未能簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。王某從1999年4月份開始拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)。2005年5月22日，陽(yáng)光公司起訴王某，要求判令王某支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。案例討論

4、三名業(yè)主均系陽(yáng)光家園的住戶。2003年5月6日，陽(yáng)光家園與圓方物業(yè)訂立“陽(yáng)光家園物業(yè)管理承包協(xié)議”。主要內(nèi)容為圓方物業(yè)承包“陽(yáng)光家園物業(yè)管理，包括門衛(wèi)、車輛、衛(wèi)生三頂管理內(nèi)容。其中約定：小區(qū)內(nèi)存放所有車輛按物業(yè)管理收取費(fèi)用。陽(yáng)光家園提供自行車棚，停車場(chǎng)及住房一間，水、電費(fèi)用由物業(yè)自理，所有車輛管理、收費(fèi)均由物業(yè)自行支配。物業(yè)對(duì)在指定區(qū)域內(nèi)停放的車輛要認(rèn)真看管，若出現(xiàn)丟失損壞，則由物業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定賠償。

三名業(yè)主作為陽(yáng)光家園的住戶，按電動(dòng)自行車每月5元的標(biāo)準(zhǔn)向管理人員交納看管費(fèi)。2004年12月19日晚，三名業(yè)主的電動(dòng)自行車在指定的停車棚內(nèi)被盜。案例討論5、2002年1月26日，原告白某與北京市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光房地產(chǎn)）簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購(gòu)買其開發(fā)建設(shè)的位于北京市某區(qū)陽(yáng)光家園商品房一套。原告入住時(shí)，與被告同時(shí)簽訂了《陽(yáng)光家園物業(yè)管理協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理協(xié)議）及《陽(yáng)光家園裝修管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱裝修規(guī)定），在裝修規(guī)定中，雙方“約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮蓬等物件”。2006年12月原告與被告協(xié)商，要求在自己住宅的樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器，但雙方分歧較大，未能達(dá)成一致，后被告將原告住宅通往樓頂?shù)耐ǖ篱T鎖住，禁止原告在該樓樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告將原告住宅通往樓頂?shù)耐ǖ篱T打開，允許其安裝太陽(yáng)能熱水器。合同當(dāng)事人對(duì)合同條款理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思，現(xiàn)原告、被告對(duì)裝修規(guī)定中“未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮蓬等物件”的約定理解發(fā)生爭(zhēng)議，原告認(rèn)為，該條款中沒有明確約定禁止原告安裝太陽(yáng)能熱水器，其中的一個(gè)“等”字表示已列舉完全；被告認(rèn)為該條款中雖沒有明確列明禁止原告安裝太陽(yáng)能熱水器，但該“等”字表明禁止安裝的項(xiàng)目尚未列舉完全，應(yīng)包括所有影響樓宇外觀及安全的附屬設(shè)施。根據(jù)合同使用的詞句、合同的相關(guān)條款、合同目的及漢語(yǔ)的通用語(yǔ)法，該條款中的“等”應(yīng)表明未列舉完全，同時(shí)，雙方簽訂裝修規(guī)定的時(shí)間是2003年前后，不能苛求被告對(duì)太陽(yáng)能發(fā)展的預(yù)期，故對(duì)該條款應(yīng)做擴(kuò)張解釋，“等”字應(yīng)包括所有影響樓宇外觀及安全的附屬設(shè)施。案例討論6、上海市某知名小區(qū)，幾年來(lái)一直是由上海某物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。2006年9月15日上午，業(yè)主王先生發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理人員未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，在逐一開啟設(shè)在小區(qū)大堂內(nèi)的業(yè)主信箱，取走信箱內(nèi)的廣告資料，同時(shí)發(fā)現(xiàn)自己信箱內(nèi)的資料也被管理人員拿走。王先生于是當(dāng)即對(duì)管理人員進(jìn)行了制止和質(zhì)問。事發(fā)不久，王先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司對(duì)私開信箱的行為書面賠禮道歉，承諾今后不再發(fā)生類似侵權(quán)行為，并要求物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼告示消除影響。

然而，在法庭上物業(yè)公司卻認(rèn)為，每月不定期開啟業(yè)主的信箱，是物業(yè)公司的一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，目的是幫助遺失信箱鑰匙的業(yè)主應(yīng)急提取郵件或修理信箱、投遞報(bào)刊信件等，同時(shí)也為業(yè)主清理信箱內(nèi)的垃圾廣告資料。此項(xiàng)工作做了已近3年，從未有業(yè)主提出異議，也未發(fā)現(xiàn)業(yè)主的信件有遺失的情況。盡管如此，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)貼出了告示，表示今后不再私自開啟業(yè)主信箱，此后，物業(yè)公司又向王先生送交書面致歉信，再次向王先生道歉并承諾不再發(fā)生類似的情況，但遭王先生的拒收。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該要符合國(guó)家法律規(guī)定和合同的約定。物業(yè)管理合同中所約定的服務(wù)內(nèi)容不得違法法律規(guī)定。履行合同必須要適當(dāng)履行總結(jié)

物業(yè)管理合同履行過(guò)程中的常