旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃-古鎮(zhèn)項目

旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃一一古鎮(zhèn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃是旅游小城鎮(zhèn)規(guī)劃的重點之一。無論是面向本地消費者還是旅游者，旅游小城鎮(zhèn)必須得有足夠的休閑業(yè)態(tài)才能留住人，才能吸引消費者消費，才能具有活力。本文將從休閑業(yè)態(tài)角度進(jìn)行梳理，借鑒國內(nèi)外成功案例，嘗試建立古鎮(zhèn)類旅游小城鎮(zhèn)的休閑業(yè)態(tài)配比關(guān)系，以及核心商業(yè)區(qū)規(guī)模與客流量、消費力的關(guān)系，從而指導(dǎo)現(xiàn)實中的開發(fā)與建設(shè)。一、休閑業(yè)態(tài)的類型作為以旅游者為主要服務(wù)對象的休閑業(yè)態(tài)，綠維創(chuàng)景通過梳理，認(rèn)為旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、賓館客棧類、演藝類和服務(wù)配套類六大類。休閑旅游小植的業(yè)態(tài)分類類別內(nèi)容啜引力表現(xiàn)方式旅游商品類銀飾-珠寶玉器、民^服飾、土特產(chǎn)（茶葉、牛肉干等）.飾品.各種工藝品店，古玩店.書畫店.莖藥店（瑤浴等八箱包等口裝修+商品+服筠方式罌恢類警廳-酒吧、特色茶饕斤、秣田食品店、民族饕廳、咖啡廳、茶吧、書吧.水吧、果吧、網(wǎng)吧「泠飲店、面包店等整恢出口制ft,饕餃+自然風(fēng)景，喝快十大文風(fēng)情（娛樂表演、街邊風(fēng)脩J休闈娛樂類各類景區(qū)娛匪休閑配套、民峪活動、健身房、動題意一院、KTL洗浴、足浴、起摩店等—京館零棱類包括現(xiàn)代賓館和暗色雷極類』在以旅游者為主要服落對象的休閑旅游小誕，特色客技較具喙引力.為番年客極,家庭客棧、名人故居客棧、私房菜客極「柚西客柱等口特色、主題等演藝類特色文化與民俗演藝（含非物質(zhì)文優(yōu)掇產(chǎn)類）特色、蓼馬式、白天4晚上眠冬配套類銀行r郵政、票務(wù)、藥店、診所、超市、跟鎮(zhèn)店、助苴、音像店、箱包等.—

二、從旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比（一）從國內(nèi)旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比1、大理古城大理，文獻(xiàn)之邦，擁有1200年歷史的南詔古國，有30余年的近代旅游發(fā)展史。大理古城總營業(yè)面積3萬平方米，核心商業(yè)區(qū)面積為2萬平方米。2014年，共接待游客918.17萬人次，實現(xiàn)旅游收入135.01億元，人均消費1470元。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占46%，服務(wù)及配套占37%，餐飲業(yè)占7%，休閑娛樂占10%。大理古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按面積分）比例配套行業(yè)服舞業(yè)

30%餐堂服舞業(yè)

30%餐堂業(yè)一-休閑娛樂下

10%7%珠寶.16%.一?一■■T■服飾；13%消費品14%工藝品3%大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營占80%，服務(wù)及配套占7%，餐飲業(yè)占8%，休閑娛樂為5%。大理古域商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（麻逼分）比例工藝品

10%服飾32%工藝品

10%服飾32%求理古城核心商業(yè)區(qū)概況（定量）街道長度（m）街道寬度Em]經(jīng)營面積）占總面積比洌商戶數(shù)量（個3戶均面積（1^）租金/m了月（元）酒吧街150010184013.12%7125.92100-150購物街150020963268.67%37625.62500餐飲街150010194413..86%曜21.1S：100旅館街1000166104.35%35(30 )17.43902、麗江古城從上世紀(jì)80年代末開始，麗江古城至今有將近30年的旅游發(fā)展史，22個少數(shù)民族聚集，6200多戶，3萬多人。麗江古城總商業(yè)經(jīng)營面積3萬平方米，核心商業(yè)區(qū)面積約1.6萬平米。2014年，接待游客1731.17萬人次，實現(xiàn)旅游收入238.38億元，人均消費1377元。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)麗江古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占46%，餐飲酒吧占17%，休閑娛樂占10%。麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按面積分）tWJ配套行業(yè)7%服務(wù)業(yè) 珠寶30% "%、?服飾餐我業(yè)一一 ____工藝.了％休閑娛3%10% 14%麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例陶江古珊心商業(yè)區(qū)祗況i定量】長局《7綱球照N而母母「.M1O高尸跟（■?》F麻職端）峭前，Wf月（府）四方街%2.43WL722.6SS0&-1M0王大面t成曷街，200L85K中間干道寬匕來，兩用人行常缶3邛■水海富米】3&B723.L592f..38&00-1000斯早街C*中巴吉Hi而忠，LEOO不到更來543&L,L弘L&TEi?（24.fj小電外的戶均面枳）1斯融浜擊相工米SMKI26L窗戶七一，百t商品宿）6a［來V06g.*瓠甥gst3、鳳凰古城鳳凰古城是一個以苗族、土家族為主的少數(shù)民族聚集地，風(fēng)景秀麗、歷史悠久、名勝古跡甚多，商業(yè)總經(jīng)營面積約1.5萬平米。2014年，鳳凰古城共接待國內(nèi)外游客956.18萬人次，旅游社會收入80.98億元，人均消費846.9元。

（1）商業(yè)業(yè)態(tài)鳳凰古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占45%,餐飲業(yè)占27%,休閑娛樂占19%,服務(wù)及配套占10%。鳳盤古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（技面積分）比例休閑嬖呆1休閑嬖呆1牌旅需商品45%餐飲業(yè)27%鳳凰古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營占78%，休閑娛樂占4%，餐飲占14%，服務(wù)及配套占4%。餐飲14監(jiān)休閑娛樂4餐飲14監(jiān)休閑娛樂4知服用■及配套鳳凰古城核心商業(yè)區(qū)搜況C定量）街道長度寬度（m）經(jīng)營藤^）商戶數(shù)尸均面稿租金Jm7月（元）虹所連遙那城古城的必經(jīng)之地2002L9.52開業(yè)年1E萬元/間酒吧街（老營哨?—1.519054245.3655-80旅游商品街（東正街）650240002452D3D0旅館街（北門）—26——現(xiàn)代商品街（建設(shè)密）800017T45/2（主力鋪位303n150

（二）未來中國旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)借鑒三義古討呈:數(shù)據(jù)口磁癖i而古堀面積tknfJ密者長度Cn）葡苫五度tr，】常生A.口tAl智業(yè)總面積C楂心布亞區(qū)而否￡笳】粳心專業(yè)區(qū)育n敦量t-7戶均面租1-H大理古酒415KU1000LCU16-.20sTM萬Z萬5皿25.H2-.25.K2-.21L3.17.43麗江古Ml3.a15也600、2DDIB,En4￥萬歲3萬L6萬6的EL65,Z6.33-52.D&-.S.1Z山臣古地￡.355DZ-L515萬—5L39.52.2cL⑸頭■主力店鋪前上述三座古城（或稱旅游小城鎮(zhèn)）是國內(nèi)目前開發(fā)運營非常成功的經(jīng)典案例。借鑒其古城面積、小鎮(zhèn)商業(yè)營業(yè)面積、客流量、常住人口的關(guān)系可以對未來我國旅游小城鎮(zhèn)的開發(fā)規(guī)模形成非常高的適用度，且可保證商業(yè)經(jīng)營的豐滿度。旅游小城鎮(zhèn)的總面積不宜超過3平方公里，核心區(qū)不宜超過1平方公里，小鎮(zhèn)常住人口約2萬左右，開發(fā)成熟期年客流量約1200萬（日均約3.3萬人），人均消費約1200元。旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)模不宜再大。因為在現(xiàn)有水平上，大理餐飲業(yè)和旅館業(yè)由于旅客停留時間短住宿少，生存狀態(tài)欠佳；麗江古城新建三條商街營業(yè)率為20%，經(jīng)營慘淡，只有開發(fā)時定位為旅游商街而最終淪為為本地人服務(wù)的七星街經(jīng)營狀況良好。2、業(yè)態(tài)配比根據(jù)前述對中國三大知名休閑古鎮(zhèn)的相關(guān)統(tǒng)計，按照面積計算，理想的旅游小城鎮(zhèn)業(yè)態(tài)配比為：餐飲7%（向上浮動一般不超過3個百分點，最高不超過15個百分點）、旅游商品經(jīng)營50%、休閑娛樂10%（未來休閑娛樂比重可適度上?。?、服務(wù)及配套10%、賓館客棧5%、剩余18個百分點在旅游商品經(jīng)營、休閑娛樂和服務(wù)及配套之間靈活分配。休閑小鐲［理餐業(yè)離留比機動服務(wù)及配交賓館客程怵閑娛樂 5技■■飲

三大古植觀光休閑概覽休閑旅游爾鎮(zhèn)白天昌:點 ■夜間節(jié)目 ：停留時間鳳凰鳳凰丸黃：;流感文故居、熊希齡改居、秘家祠堂、東門城樓、沱江泛舟、萬壽宮、古城墻、主題博物館、虹槍另外附近還有不少苗寨、景區(qū)等在最天下鳳凰苗及晚會魅力鳳凰篝火晚會、泡吧、夜市、放河燈收門票后主要是團(tuán)隊客，停留時間比較短大理文獻(xiàn)樓、南城門樓、五華樓，北城門樓、基督教堂、杜文秀帥府丁宋湘（種松）碑、堇命烈士紀(jì)念碑、水景一條街等夜景、泡吧、燒帽等旅游者在代理州人均停曾天數(shù)￡.11天，大理古城內(nèi)也就幾個小時而已麗江7r壬府“古街『古橋*福國寺五古褸.夜景、納西古樂、麗水金沙、印家麗江、麗江洞經(jīng)古樂、酒吧、燒靖、民族舞蹈、納西族民族打跳團(tuán)隊客在麗江平均停留時間木足2天，古城內(nèi)停留時間約0.6天根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，旅游小城鎮(zhèn)商業(yè)街（步行）寬度在3-4m比較宜人且宜于氛圍打造，如果寬在10-20m,需要通過街心景觀、排水溝等控制步行街道寬度部分在2-3m,不宜再寬。商街長度600m為最佳，通過后期延伸，不宜超過1500m。商業(yè)街核心商業(yè)區(qū)面積約1.5萬以，總營業(yè)面積約3萬以，商戶量在500以上，戶均面積約20-25以，其中商品類高度密集商業(yè)街，戶均面積不超過10m2,其他約18-25以，其中大的餐廳和酒吧等一般面積較大。4、商業(yè)業(yè)態(tài)分布除旅館客棧外，其他的商業(yè)街業(yè)態(tài)呈現(xiàn)相對集中的混合業(yè)態(tài)，絕對集中的業(yè)態(tài)一般商街長度比較宜人，便于旅游者到附近商街處餐飲、休閑。（三）旅游觀光休閑產(chǎn)品（白天+黑夜）開發(fā)較為成功的旅游小城鎮(zhèn)，無論是像麗江、大理和鳳凰這樣的歷史古鎮(zhèn)，還是像彝人古鎮(zhèn)、灤州古城這樣的新建仿古旅游小城鎮(zhèn)，旅館客棧類業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)比均呈絕對弱勢，究其原因是游客停留時間少，住宿客少。

三大古植魏光休閑概覽由閑族游小循3天直點謝同節(jié)目停鑿明■同鳳凰鳳凰九景：沈從文也居、熊希腌故居.楊京祠堂、東門城獴、沱江泛殍、方壽昌、古城墻.主題黑期館、虹橋口另夕幽3近還有不少苗蔡、景區(qū)麻夜鼠，天下鳳凰簧火晚會、魅力風(fēng)凰聾火晚會.泡吧，夜市、放河燈收門票后主要是團(tuán)隊客，停留時間比較短士理文就樓、南城門樓、五華樓，北城門播“基督教堂、杜文秀加麻、宋相（種松）碑、革徽烈士紀(jì)念碑，水景f街等夜景、泡口巴燒烤等旅游者在大理州人均薛曾天數(shù)L11天,大理古城兩也就幾個小時而已而江木王府'古街.古播、福國寺五只整夜晟、納西古樂—麗水金沙.印娘.麗江、麗江洞是古東、酒吧、燒蠟、民族舞蹈、納西族民mi跳團(tuán)僵容在麗江平均諄忸時同不足之天止古城內(nèi)停留時間的口.6天在大眾度假時代來臨的背景下，國民的休閑度假需求逐步顯現(xiàn)，但不少散客認(rèn)為這些古城商業(yè)化氛圍過濃，喪失了古城風(fēng)貌和底蘊，服務(wù)差，過于喧囂的酒吧夜生活讓古城變得妖冶媚俗而避之唯恐不及，因此停留時間短。團(tuán)隊客在上述古城停留時間更短。有限