房地產(chǎn)金融基本知識(shí)

房地產(chǎn)金融基本知識(shí)12/28/20241引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款12/28/20242引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣什么是信用什么是金融12/28/20243一、什么是貨幣？

所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)基本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物——紙幣。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有4個(gè)層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2=M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫(kù)存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說(shuō)的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量12/28/20244二、什么是信用？信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——若干時(shí)間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過(guò)貨幣來(lái)體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。12/28/20245“信用”圖式貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益12/28/20246三、什么是金融？

金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的。在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來(lái)越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來(lái)越多，金融（所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）的影響越來(lái)越大、越來(lái)越密切、越來(lái)越不可捉摸。12/28/20247第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來(lái)源房地產(chǎn)金融中的資本流資金來(lái)源中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作12/28/20248一、房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過(guò)程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過(guò)程。（如圖1）

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：A.

資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者B.

資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C.

服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司12/28/20249房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金12/28/202410二、資金來(lái)源

資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源：保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司12/28/202411三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以圖2來(lái)作簡(jiǎn)單描述。12/28/202412房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國(guó)營(yíng)公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民12/28/202413第二節(jié)

影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的

社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。12/28/202414一、通貨膨脹的變化在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過(guò)程，而通貨緊縮則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過(guò)程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。

描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國(guó)還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。12/28/202415二、銀行利率的變化

利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。12/28/202416三、所得稅法的變化在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。12/28/202417四、貨幣匯率的變化

匯率就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。12/28/202418五、日用品價(jià)格的變化日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來(lái)時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。12/28/202419六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具

回報(bào)率的變化當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。12/28/202420七、金融政策國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。12/28/202421八、社會(huì)福利制度

社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。我國(guó)福利制度的改革，正是最近10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。12/28/202422第三節(jié)

利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。

利息對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是資金占用的成本，而對(duì)放款人來(lái)講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。12/28/202423一、利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購(gòu)買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購(gòu)買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。現(xiàn)值：資金的未來(lái)收益通過(guò)貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。12/28/2024242.利率集所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來(lái)說(shuō)，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源。一般來(lái)講包括：

⑴無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率

⑵通漲溢價(jià)

⑶期限溢價(jià)

⑷差價(jià)12/28/2024253.實(shí)際利率⑴定義

實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。⑵物價(jià)指數(shù)校正

90年代前期，我國(guó)的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。12/28/2024264.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：⑴期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率；⑵借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；⑶期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；⑷期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償——期權(quán)溢價(jià)。12/28/2024275.利率和可貸資金商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格——利率。

因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^(guò)圖3來(lái)解釋。12/28/202428利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系利率可貸資金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需求曲線S2S1資金供給曲線12/28/2024296.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)就是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大。12/28/202430二、未來(lái)值

未來(lái)值就是存款經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。

利息計(jì)算通常有兩種方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。12/28/2024311.單利的計(jì)算

單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如：某筆貸款本金為100萬(wàn)，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬(wàn)，利息=100*10%*2=20萬(wàn)，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬(wàn)。12/28/2024322.復(fù)利的計(jì)算

復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬(wàn)，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：

本金=100萬(wàn)，

第一年的利息為100*10%=10萬(wàn)，

第二年的利息為（100+10）*10%=11萬(wàn)，到期應(yīng)還本金為100萬(wàn)，付利息為21萬(wàn)，共還本付息121萬(wàn)。12/28/202433三、未來(lái)收益的貼現(xiàn)

未來(lái)值是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來(lái)收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。12/28/2024341.一年未來(lái)收益的貼現(xiàn)

一年期的未來(lái)收益的貼現(xiàn)公式為：

PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的逆運(yùn)算。12/28/2024352.多年未來(lái)收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，則其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：

PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n

這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。12/28/2024363.通過(guò)未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。

各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。12/28/202437第四節(jié)資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。12/28/202438一、資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格12/28/202439二、權(quán)益收益率

權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額）/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。12/28/202440簡(jiǎn)單結(jié)論

由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。12/28/202441三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：

若房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N

與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等，

則稱IRR為有效收益率。這里，IN為房屋第N年的收益，IN為房屋的終值。有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。

當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。12/28/202442第五節(jié)

信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款

信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者，即資金的借入方；第三方——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。12/28/202443一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔(dān)保貸款

擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。

在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：12/28/202444擔(dān)保貸款的4種基本形式⑴保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。⑷質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。12/28/2024453.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：⑴信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證；⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；⑶房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。12/28/202446二、抵押貸款

抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比較復(fù)雜。12/28/2024471.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖5；抵押貸款合同的管理流程，見圖6。12/28/202448抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值12/28/202449填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償12/28/202450抵押貸款合同管理流程選擇借款合同格式固定資產(chǎn)類流動(dòng)資產(chǎn)類借款合同的書寫審核借款申請(qǐng)書抵押合同借款合同審批資料借款合同報(bào)審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章12/28/202451借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號(hào)分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決12/28/2024522.設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。12/28/2024533.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。12/28/2024544.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：⑴共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。⑵出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押

“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。⑷新增添附物問(wèn)題

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。12/28/2024555.抵押期限房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。12/28/2024566.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)包括：⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán)⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)⑷排除妨礙請(qǐng)求權(quán)⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán)12/28/2024577.拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng)當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程。12/28/202458⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)

拍賣是由委托方委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。12/28/202459⑵房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：A支付處分抵押房屋的費(fèi)用，B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。12/28/202460⑶重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。12/28/202461⑷房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。12/28/2024628.期房抵押貸款的辦理

期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。12/28/202463三、質(zhì)押貸款

質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。12/28/2024641.質(zhì)押的基本特征⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)12/28/2024652.質(zhì)押與抵押的異同⑴質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。12/28/202466⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。12/28/2024673.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。12/28/2024684.質(zhì)押物我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。12/28/2024695.權(quán)利質(zhì)押合同

根據(jù)《擔(dān)保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：

⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額

⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限

⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍

⑸質(zhì)物移交的時(shí)間

⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

⑺補(bǔ)正

《擔(dān)保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。12/28/2024706.權(quán)利質(zhì)押的效力對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)特別注意如下方面