某學校物業(yè)管理項目投標文件

（學校類）服務文件目錄

第一章整體思路及物業(yè)管理方案....................................................2

第一節(jié)項目整體思路............................................................2

第二節(jié)物業(yè)管理方案............................................................6

一、服務工作目標................................................................6

二、管理項目內(nèi)容.................................................................8

三管理方案....................................................................24

第二章物業(yè)管理方式............................................................135

一、組織結構設立...............................................................135

二、服務人員配備（共X人）...................................................135

三、管理處內(nèi)部組織運作流程,...................................................136

四、人員管理機制...............................................................144

第三章管理人員培訓方案........................................................147

一、培訓目標...................................................................148

二、培訓方式...................................................................148

三培訓評估考核...............................................................148

四、培訓計劃...................................................................148

第四章管理工作必須的物質(zhì)裝備計劃情況.........................154

一、管理服務用房安排...........................................................154

二、每月計劃使用主要清潔物料清單..............................................154

三、擬投入本項目的主要設備、工具、器械明細表.................................156

第五章管理規(guī)章制度............................................................162

一、崗位職責...................................................................162

二、服務人員的管理.............................................................166

三、工作紀律...................................................................171

第六章物業(yè)管理檔案制度........................................................180

一、檔案資料管理...............................................................180

二、工作檔案建立...............................................................182

三、記錄控制程序...............................................................182

第七章各項管理指標承諾........................................................185

第一章整體思路及物業(yè)管理方案

第一節(jié)項目整體思路

學校作為特殊的物業(yè)有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、

休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據(jù)學校物業(yè)的特

點結合本公司多年同類型項目管理經(jīng)驗，淺析一下本項目物業(yè)管理工

作的特點及管理整體思路。

一、環(huán)境衛(wèi)生服務

要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中,

一方面要全面引入QEO綜合管理體系（IS09001、1S014000.

0HSAS18000“三標合一”的簡稱），并嚴格參照標準進行規(guī)范化、程

序化地實施；另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進行點

對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校

物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型

活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清

理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務

工作中，全面提倡量化和細節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化

的表示。

二、公共設施設備的維修和維護

公共設施設備的維修維護首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目

標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要

及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成

本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)

實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，

不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化

的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態(tài)。

三、教學服務及教學保障

根據(jù)教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化

教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內(nèi)容，以達到教學

有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、

教學器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內(nèi)務檢查評比、

協(xié)助組織文化活動等等。

四、樓宇管理及公共秩序維護

由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，學校物

業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。

因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的目標。我們將安全及

消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身

利益，關系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴謹、科學、規(guī)

范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內(nèi)處于有序、安全、

健康的狀態(tài)。

五、水電等能源的節(jié)約管理

為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓學校省心、省力、節(jié)省行

政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到:

1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部

位電燈的開關，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)

象，及時報修。

2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防

止超負荷運轉等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設備設施安全。

3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調(diào)的教室和

其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。

六、學生公寓的管理措施

公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質(zhì)量直接

影響學校的穩(wěn)定和校園精神文明建設。我們在總結國內(nèi)外學校學生公

寓先進的物業(yè)管理經(jīng)驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難

點，應當結合校區(qū)學生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學生公寓管

理的高標準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現(xiàn)公寓

管理的規(guī)范化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，

開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面內(nèi)容的服務性管理和教育，

實現(xiàn)管理育人、服務育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整

潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。

七、圖書館管理

從樓宇到設備維修，從環(huán)境的保潔到治安，都以一種新穎的物業(yè)

形式來保障。圖書館管物業(yè)理者應努力提高其服務水平，多留意各項

工作是否完備，有什么可改善，有什么應當主動配合，開動腦筋，力

爭把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業(yè)，消防工作是重點，

因此要加強消防管理。

學校物業(yè)管理不僅僅是提供對學校房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務，更

重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與

自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環(huán)境。

總之，我公司將通過樹立現(xiàn)代的管理理念，以科學管理提高服務

質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價值，全面提升

學校的學習、生活環(huán)境和學校形象。

第二節(jié)物業(yè)管理方案

一、服務工作目標

1、在學校物業(yè)管理服務過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系

的先進模式及全國優(yōu)秀示范大廈標準建立質(zhì)量體系管理，為廣大師生

提供舒適、安全、寧靜的學習、生活環(huán)境。嚴格依照國家建設部制定

的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作，使物業(yè)各項使用功能正

常，使物業(yè)各項工作有條不紊的開展。一年內(nèi)深化管理服務，提高物

業(yè)管理服務水平，提升物業(yè)管理服務形象，所管理服務項目達到廣州

市物業(yè)管理優(yōu)秀示范項目考評水平。

2、在合同期內(nèi)達到制定物業(yè)管理服務工作計劃，做到有計劃、

有檢查。

?消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100隊確保

無責任性消防事故。

?安全防范：管理范圍內(nèi)治安案件發(fā)率為零，無任何管理責任性

事故發(fā)生。

?環(huán)境衛(wèi)生實行動態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在95%以上。

?房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。

?除因基建質(zhì)量、設備質(zhì)量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外，樓內(nèi)及配

套設施、機電設施設備完好率95%以上。

?管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業(yè)培訓合格率達

100%o

?管理服務工作服從學校的管理監(jiān)督和指導，積極配合學校各部

門開展各項工作。

?業(yè)主和用戶對物業(yè)管理服務滿意率在95%以上。

?有效投訴率低于0.5虬

?有效投訴處理率達100%o

?環(huán)境衛(wèi)生、消殺達標率為98%以上。

3、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項管理

規(guī)定?？茖W、規(guī)范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務熱

情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。

4、建立嚴格、規(guī)范的消防、防臺風、公共秩序應急體系，確保

物業(yè)管理工作萬無一失。

5、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細致、周到、真誠、

規(guī)范的服務要求，定期發(fā)放物業(yè)管理服務滿意度調(diào)查表，對合理的建

議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。

6、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。

7、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納

入公司的24小時值班網(wǎng)絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。

8、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保學校衛(wèi)生狀況

良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進行消殺，使學校保持潔凈、舒適。

9、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準，建立嚴格的考

核方法，充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工

的服務意識和責任心。

10、制定完善系統(tǒng)的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質(zhì)，

確保持證上崗率達100%o

二、管理項目內(nèi)容

（一）安全保衛(wèi)

負責物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)、維護秩序和處置突發(fā)應急事件的工

作，制定完善的安全保衛(wèi)應急方案。

1、全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。

嚴禁在轄內(nèi)人行道上停車以及校區(qū)外圍張貼、擺賣或閑坐等。

2、全天24小時對物業(yè)的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入

人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛(wèi)工作。

3、加強對出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴防外來人員從車庫及外

圍直接進入樓宇，密切監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。

4、物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂

學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救

助行動。

5、非開放時間對進入校區(qū)的人員實行出入登記，嚴禁未經(jīng)批準

的外來人員進入校區(qū)。

6、對進入生活區(qū)的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非

正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。

7、熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實行24小時全天候對重點部

位、監(jiān)控點進行監(jiān)視及錄像工作。

8、全天24小時內(nèi)每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)

和查問進入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物業(yè)內(nèi)重點部位及各層門、窗、

設施設備、水電、消防等情況。

9、對攜帶大件行李或物品離開校區(qū)的，外來人員要提供“放行

條”檢查，內(nèi)部人員要實施登記制度。

10、做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導工作。在工作時間內(nèi)，積極

做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。

11、在正常工作時間內(nèi)，進行不間斷巡查，負責通道、衛(wèi)生間等

部位的人員來往動態(tài)管理，嚴防不法行為的發(fā)生。

12、做好外籍人員進入校區(qū)內(nèi)的指引及各項安全保衛(wèi)工作。

13、協(xié)助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛(wèi)工

作，隨時提供人力支援。根據(jù)學校要求，按照“特殊敏感時期保衛(wèi)方

案”，實施對校區(qū)的安全、防護、保衛(wèi)工作。

14、負責校區(qū)轄內(nèi)重大突發(fā)情況和事(案)件的報警及救助工作。

15、制定處置突發(fā)事件的應急預案，組織演練，并負責實施。

16、遇有突發(fā)事件，值班人員應立即按規(guī)定報告相關部門，并在

10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服

從應急指揮中心的指揮和調(diào)遣。

(-)消防管理

負責物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設施、設備的使用和管理及物業(yè)火災的

報警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應急方案。

1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機

構、職責、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌

握消防監(jiān)控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及

消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。

2、按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負責對消防設備和設施的

保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正

常工作狀態(tài)。我方將按照學校的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)物業(yè)

消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記

錄，并將記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區(qū)域和公共區(qū)域

配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和

出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，

發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時上報學校。

3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消

防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內(nèi)到達報警點。

4、建立義務消防隊伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內(nèi)應有10人以上

到達現(xiàn)場，進行必要的撲救。

5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記

錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消

防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合學校進行節(jié)日消防安全

大檢查，并按學校要求及時進行整改。

6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不

少于一次。

7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。

（三）停車場管理

車庫為內(nèi)部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執(zhí)行內(nèi)部

停車場管理規(guī)定或臨時特定要求。

1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時增

加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。

2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，

是否有漏油等情況并做好記錄。

3、負責停車場智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負責停

車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡單維修，按學

校規(guī)定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。

4、對停車場和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車輛事故及交通設施損壞及時保

護現(xiàn)場，妥善處理并報告協(xié)助學校做好善后處理工作。

（四）物業(yè)配套設施、水電設備的管理

負責物業(yè)范圍內(nèi)所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設

備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護；會議設備系統(tǒng)、通信設

備系統(tǒng)的管理與維護。其中，關鍵區(qū)域的設施設備管理與維護在學校

指定專業(yè)技術人員的指導下實施。

1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性

維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標準每2小時進行巡查，并做

好記錄。

2、建筑主體及內(nèi)外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、

養(yǎng)護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書

館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、

地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、

陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。

3、物業(yè)共用設施和附屬建筑物、構筑物的一般性維修、養(yǎng)護和

管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。

4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日

常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動力電

系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防報警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、

會議設備系統(tǒng)、通信設備系統(tǒng)、各層開水器等。

（1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天

面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保

養(yǎng)、一般性維修和急修。

（2）照明及動力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級開關后的電

力系統(tǒng)。各校區(qū)內(nèi)外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路

的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。

（3）空調(diào)系統(tǒng)：做好空調(diào)系統(tǒng)管理維護工作。

（4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監(jiān)督、

配合電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司的維保工作。

（5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機系統(tǒng)、每個校區(qū)內(nèi)監(jiān)控攝像

點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和

使用，并負責與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調(diào)配合、聯(lián)系及

監(jiān)督工作。

（6）會議設備系統(tǒng)：負責所有會議室的會議設備系統(tǒng)的使用、

調(diào)試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，確保會議設備系統(tǒng)處

于良好的狀態(tài)。

（7）通信設備系統(tǒng)：負責對物業(yè)范圍內(nèi)的通信設備系統(tǒng)的日常

管理，維護保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。

（8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。

5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，隨時接受學校報

修，滿足學校各部門的工作需要（屬專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由我方

聯(lián)系并監(jiān)督）。

6、對校區(qū)內(nèi)的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業(yè)范圍內(nèi)

的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。

7、負責學校實施校區(qū)內(nèi)土建修繕的一般性維修。

8、與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用

手冊等由學校管理，物業(yè)管理公司可借閱。

9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的

開關時間，盡量節(jié)省能源。

（五）課室管理

1、主要工作內(nèi)容

(1)負責教學區(qū)普通教室、多媒體教室、教師休息室開關門和

設備設施的管理，負責為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時間內(nèi)，負

責各教學樓內(nèi)教師休息室開門、關門和開水供應。

(2)負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設施的檢查

報修工作。

(3)工作時間：7：00-22：30

2、課室物業(yè)管理的基本數(shù)據(jù)

教室合計約8000平方米，教室共44間，其中：多媒體課室28

間，普通課室16間。

3、課室管理工作細則及標準

(1)根據(jù)學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通

知、課程調(diào)整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《教

室管理規(guī)定》對教室進行管理。

(2)搞好教室及其設施的日常管護并做好日常記錄。經(jīng)常檢查

教室電教、空調(diào)、風扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，

發(fā)現(xiàn)教室門窗等設備損壞及時報修，以保室內(nèi)設備不丟失和正常使

用。

(3)搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查值班的課

室管理員，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖的設備在上

課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學設備故障或

損壞，按學校指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內(nèi)的教學

設備正常使用；課后及時檢查設備是否完好，鎖上柜和門窗。

（4）為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經(jīng)常檢查補充。

基本教具由學校購置。

（5）配合學校做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務處提供的課

程時間安排表，按時開啟和關閉課室的照明、風扇、空調(diào)、電腦、投

影儀等用電設備，并加強巡查，關閉浪費能源的用電設備，及時制止

各種浪費能源的行為。

（六）衛(wèi)生保潔

1、負責物業(yè)范圍內(nèi)廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議

室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、

停車場；各種設備、設施等的日常衛(wèi)生清潔，以及學校臨時要求的突

擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。

（1）關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學校安排專人跟

進和監(jiān)督質(zhì)量。

（2）清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對

公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清

洗。

（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：①關鍵辦公區(qū)域、指定

辦公室：會議室臺面、沙發(fā)選用學校指定的專業(yè)清潔劑；②玻璃：選

用玻璃清潔劑或全能水；③垃圾桶：選用全能水；④樓梯：選用全能

水,也可選用消毒水或漂白水；⑤洗手間：地面選用全能水，便器選用

潔瓷精；⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；⑦大堂、各樓層走廊晶面

清潔：采用清水和推拖；⑧地毯：選用中性地毯水；⑨鋁質(zhì)天花：采

用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的

除污劑，例如潔而亮；⑩木質(zhì)地板：采用專用地板蠟水護理。

2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”,防蟻、滅蚊、

滅老鼠、滅嶂螂工作。協(xié)助學校與轄內(nèi)街道愛衛(wèi)工作的商洽和落實，

并按學校的要求做好愛衛(wèi)工作有關資料的建檔工作。

3、負責物業(yè)范圍的垃圾收集和清運，做到日產(chǎn)日清。

4、所有保潔范圍內(nèi)做到設備設施完好、干凈無塵；洗手間空氣

清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內(nèi)光亮、無手印，

清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身

無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘

蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬

無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蜂螂、

無白蟻。

（七）綠化管理

1、負責物業(yè)轄內(nèi)（室外部分）公用綠地、植物的管理和養(yǎng)護。

2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕

度適當并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。

3、定期施肥和防蟲。

4、定期對綠化場地松土，割除雜草。

5、根據(jù)學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共

綠化整體美觀，有特色。

6、綠化區(qū)域內(nèi)，達到造型美觀、有層次感，不會散發(fā)有害氣味,

危害身體健康。

（A）會務服務

負責各個會議室的會務服務。

1、配備形象好，受過專業(yè)訓練的女服務員作為會務禮儀、服務

保障工作人員；配備相應技術人員，主要負責機關會議設備、舞臺燈

光、音響、擴音系統(tǒng)的維護和保養(yǎng)。

2、服務范圍包括會務中心、各個會議室、領導辦公室召開的各

類會議、大型集體活動及機關重要接待活動的禮儀服務保障。

3、服務內(nèi)容包括會場氣氛布置，茶水供應；協(xié)助主辦單位做好

迎賓簽到，坐席安排，標牌擺放、會標的懸掛等等。

4、負責各類會議室會議前的擴音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、視

頻的檢查、調(diào)試，會中的保障、會后的管理等等；

5、根據(jù)學校的要求，按會議不同規(guī)模、不同性質(zhì)，不同與會人

員，制定會務服務方案，協(xié)助學校合理分配安排會議地點。

6、要求工作人員儀態(tài)端莊，舉止大方，服務熱情，語言文明。

7、重要場所、重要會議活動，工作人員要認真遵守保密法規(guī)，

做到不該聽的堅決不聽，不該問的堅決不問，不該說的堅決不說，不

該看的文件資料堅決不看。

（九）接待咨詢及信件收發(fā)保障服務

1、接待咨詢服務保障

（1）負責來人、來電的接待咨詢服務；

（2）熟悉物業(yè)范圍內(nèi)的內(nèi)部各部門科室的布局設置，熟記所有

電話號碼；

（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處

事穩(wěn)重機智，會熟練使用普通話和粵語。

（4）遵守紀律，認真做好保密工作。

2、報刊信件收發(fā)服務

（1）負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發(fā)；學校來信的簽

收和分發(fā)；

（2）報刊、信件的收發(fā)要及時、準確，無錯發(fā)漏發(fā)；

（3）收發(fā)的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并及時通知

相關人員簽收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件

郵票；

（5）嚴格執(zhí)行保密制度。

（十）檔案資料建立與管理

檔案資料包括物業(yè)資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保

養(yǎng)資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。

1、按照國家檔案管理的標準，建立總體規(guī)劃，建設資料圖紙、

設備設施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環(huán)境，

從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規(guī)定要求進行檔案管理，

按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算

機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同

時廣開渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和

檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔

案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環(huán)節(jié)中嚴密周詳?shù)闹匾?/p>

環(huán)。

2、資料的收集堅持內(nèi)容豐富實用性強的原則，根據(jù)實體資料和

信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大學校管理資料的來

源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維修

資料；從空間上講是指物業(yè)管理構成的方方面面都有詳細的資料收

集。

3、檔案資料的分類

規(guī)劃建設資料、圖紙（復印件）

驗收資料

單項驗收資料

綜合驗收資料

整體移交驗收資料

各項管理服務合同

愛衛(wèi)、創(chuàng)衛(wèi)資料

管理制度，管理人員考核制度

機電設備運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄

供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)記錄

市政綠化、環(huán)境、檢查維護記錄

治安、車輛管理記錄

社會文化活動資料

管理服務記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）

經(jīng)營管理統(tǒng)計及公布資料

管理各項指標完成情況統(tǒng)計分析及糾正、預防措施及改善提高記

錄

4、資料歸檔管理

歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保

存。根據(jù)實際需要，校區(qū)的文件和資料管理嚴格執(zhí)行QEO綜合管理體

系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔

儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。

檔案按不同業(yè)務性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和

調(diào)用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質(zhì)量

文件《文件和資料控制程序》執(zhí)行。檔案的取用、傳閱都必須由專人

登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失；

5、檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。

（十一）學生公寓管理服務

（一）管理范圍和主要設施

1、管理范圍：學校實施校區(qū)內(nèi)X棟學生公寓。

2、主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。

（二）管理服務的分項指標

1、住宿生的管理和服務。

2、協(xié)助學校做好住宿生突發(fā)問題的處理、思想教育和心理疏導。

3、師生員工對管理服務的總體滿意率達90%以上。

4、確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定

崗如下：學生公寓主管X人；宿管人員X人。

（三）管理服務的內(nèi)容及要求

嚴格遵守國家的法律法規(guī)，忠實履行合同規(guī)定的條款，嚴格遵守

學校的規(guī)章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能

力。熱誠為廣大師生員工提供高效優(yōu)質(zhì)的服務，做好校區(qū)的和諧穩(wěn)定;

自覺接受學校及相關部門的檢查、監(jiān)督和指導；積極配合學校做好各

項活動的有關工作；認真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、

網(wǎng)絡、電信、住戶在公寓內(nèi)（經(jīng)學校相關部門同意）增加設備設施等

有關的業(yè)務聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；及時記錄及積累相關資料。每天必須有

相關負責人和工作人員在校區(qū)24小時值班；我方自備保潔用品、用

具，以使校區(qū)整潔和各項管理服務工作正常運轉。

1、具體管理內(nèi)容：

根據(jù)學校的安排承擔：

（1）我校學生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及

畢業(yè)生退宿工作、零星住退宿、有突發(fā)事件或特殊任務的變動住宿安

排。完成春節(jié)學生回家的火車票訂購工作。協(xié)助做好學生郵件的收發(fā)

工作。

（2）核準學校住宿生的宿籍資料與住宿費標準，配合學校做好

住宿學生住宿費、網(wǎng)絡費、超額水電費、熱開水費、冷氣費的催繳工

作。

（3）做好學生宿舍的物業(yè)管理，承諾做到：

a、做好學生宿舍區(qū)域內(nèi)綜合管理協(xié)調(diào)：樓宇標識物管理、宣傳

欄管理、單車管理等，確保學生宿舍的良好秩序；

b、配合學校做好學生宿舍公共區(qū)域12小時保潔及綠化管理工

作；

c、學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌,

學生來辦事要做到事事有答復，有落實。

（4）負責學生宿舍內(nèi)務衛(wèi)生及安全紀律管理，標準按照《關于

開展學生宿舍內(nèi)務衛(wèi)生和安全紀律三級檢查評比工作的通知》執(zhí)行。

（5）負責學生宿舍的財產(chǎn)管理，制定完善的財產(chǎn)管理制度。

（6）負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現(xiàn)的學生違紀事

件和突發(fā)事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。

（7）配合學校有關部門做好學生宿舍內(nèi)學生的思想政治教育、

學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩(wěn)定、防火、

防盜和學生違紀處理等。

（8）配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。

（9）做好學生公寓內(nèi)各種設備設施的管理。

（10）完成學校交辦的其他臨時性工作。

（十二）其他事項

1、按學校要求做好物業(yè)范圍內(nèi)防范各類傳染病（非典及類似疫

情）的各項防疫及應急工作。

2、負責物業(yè)范圍內(nèi)防范自然災害（臺風、洪水、暴雨）等及應

急工作。

3、根據(jù)學校的要求和指引，協(xié)助校方物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處

置。

4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發(fā)相關

物品；按倉庫管理要求制定相關管理制度；倉庫物品存放分類、整齊;

帳物相符。

5、自簽約之日起，我方應依據(jù)學校的需求，掌握各種設備運行

情況、管理要求和操作規(guī)程；掌握相關技術資料，做好各種設備接管

交接工作。

6、負責校區(qū)物業(yè)管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業(yè)

其他管理工作、任務和要求。

三、管理方案

(-)安全防范服務方案

1、保安部架構

2、崗位設置及工作范圍

崗位人數(shù)負責范圍上班時間

保安主

管兼消周一至周五

1人全面負責學校安全及保安部管理工作。

防管理8：00-17：00

員

1、日班負責監(jiān)督來往人員動態(tài)，車輛進出，車輛的指早班：8：00~16：

揮調(diào)度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢00

順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現(xiàn)可疑中班：

大門崗X人

情況即使處理尹向當班主管報告。2、負責監(jiān)督車輛進16:00—24：00

出，車輛的指揮調(diào)度，做好安全防范工作，保隙交通晚上:0：00一次

及消防通道暢順。日8：00

巡邏崗

X人負責各教室、通道、衛(wèi)生間等部位的人員及物品來往早班：8：00~16：

(機動)

動態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴密監(jiān)控來往人員的00

動態(tài)，防止騙，盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保中班,

衛(wèi)工作。保護設備設施及財產(chǎn)安全，防止治安、消防16:00—24：00

事故發(fā)生。晚上：0：00一次

日8：00

早班：8：00—16：

00

24小時負責學院內(nèi)外各監(jiān)控點情況，密切注意出入人

消防監(jiān)中班：

X人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處

控16:00—24：00

理，并做好記錄。

晚上：0：00一次

日8：00

早班:8：00-16：

00

嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車'I1班：

車場X人

位停放工作。16:00—24：00

晚上：0：00一次

日8：00

合計X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導的管制為主，輔以固定

崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。

學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按

原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務，特殊

情況下的安全管理，則按時間的性質(zhì)采取相應的應急措施，如重大活

動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中，

設定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。

4、職責范圍

1）負責學校內(nèi)的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全

管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區(qū)域進行定點守護

和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。

2）在學校保衛(wèi)部門領導下，開展內(nèi)部治安綜合治理。

3）配合公安機關，打擊內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動。

4）與學校保衛(wèi)部門制訂學院突發(fā)事件應急處置和應急疏散預案,

隨時出警，為學院內(nèi)人員提供緊急救助，提供安全支援。

5、工作內(nèi)容

1）負責組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí)

行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、

認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一

的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。

2）建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。

對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時

處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報

警。

3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公

共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控，

學院要做到24小時有保安人員巡查。

4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學院技防優(yōu)勢，

24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的

錄像保存工作。

5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責

任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌

握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和

操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。

6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防

設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向業(yè)主報

告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。

7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制

度，切實維護好停車秩序，確保停車場內(nèi)車到暢通，嚴防交通事故發(fā)

生。

8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車

分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內(nèi)，防止亂停

亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。

9）其他安全保衛(wèi)有關事項。

6、服務細則

1）組建一支思想素質(zhì)高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍

A、通過選用高標準、高素質(zhì)的保安人員，實行軍事化管理，配

備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的保安隊伍。

B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年

齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。

C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設置大門值班崗、巡邏崗

等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化

安全防范管理網(wǎng)絡。

D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)

控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時、靈活地調(diào)整巡邏路線及保安

力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。

E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、

內(nèi)務等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢，統(tǒng)一敬禮、交通指

揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。

F、規(guī)范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內(nèi)務等制度。

2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執(zhí)行外來人

員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和

措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，

并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障

管理服務責任區(qū)域內(nèi)秩序正常；

B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍；

C、制訂突發(fā)事件應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能

得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告學

校和公司領導，必要時報警。

D、為出入管理服務責任區(qū)域的人員提供服務。

E、對于不是學院內(nèi)的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來

訪登記表》做好來訪登記。

3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公

共廣場、停車場、建筑物等，學院內(nèi)要做到24小時有保安人員巡邏。

A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝

修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送

風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。

C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源

開頭是否完好。

D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。

E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。

F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。

G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。

4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天

候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。

A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。

B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。

C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。

D、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。

E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)

控記錄本》做好登記。

7、保安主管職責

①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員

24小時的消防監(jiān)控值班；

②負責監(jiān)督落實消防工作；

③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參

考審批；

④消防演習結束后完成《消防演習報告》；

⑤負責編制轄區(qū)義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃；

⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設

備設施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備

清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。

8、保安人員責任描述

1）門崗執(zhí)勤

①大門崗。

②崗位目的：

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障

管理服務責任區(qū)域內(nèi)秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴密監(jiān)視和控制學院

重點部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄象工作。；

B、守護管理學院內(nèi)公共設施及附屬設備;

C、查詢進入學院的外來人員與物品；

D、為出入學院的人員提供服務。

③工作內(nèi)容：

A、保安員上崗一個月內(nèi)，熟悉學院內(nèi)的基本情況。

C、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員

進出有困難時，應主動上前提供幫助。

D、對于非學院內(nèi)的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪

登記表》做好來訪登記。

?對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進

入或聚集在管理服務區(qū)出入口處。

?請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效

證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內(nèi)。

?遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然

后將相關的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。

?若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要

時立即向當班領導報告或報警處理。

?大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質(zhì)進入

學院。

?若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，

并做好信息核對工作。

F、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時出入證》才能進

入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人

員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區(qū)。

H、上崗一個月內(nèi)熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。

I、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。

J、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。

K、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)

控記錄本》做好登記。

2）巡邏崗

①巡邏崗：學院內(nèi)巡邏崗。

②崗位目的：

A、巡查管理服務責任區(qū)域秩序、消防情況；

B、巡查管理服務責任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境；

C、清查管理服務責任區(qū)域無關人員及物品；

D、協(xié)助相關崗位協(xié)防秩序、消防工作。

③巡邏內(nèi)容：

A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；

B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝

修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送

風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。

D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源

開頭是否完好。

E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。

F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。

G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。

H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。

④巡邏要求：

A、各班對管轄區(qū)域內(nèi)不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不

超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。

B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事

件、處理情況，并簽名確認，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反

映相關崗位人員，必要時報警處理。

C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。

3）交接班規(guī)定

①接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內(nèi)容和近期

注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；

②保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，

表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員

交待本班事項。

③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設

施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數(shù)量，車身

情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗

位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的

月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。

④交班人員要把當班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況

要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊

員繼續(xù)負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟

蹤處理，并做好記錄。

⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的

檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問

題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。

⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發(fā)

生，以簽收接管理服務方為主進行處理

⑦交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完

畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。

4）來訪登記

①來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學院師生進入一律憑工作

證經(jīng)確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進

入學院區(qū)域。

②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人

員指引進入。

③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。

④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量

消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱

患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全

面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內(nèi)所有的

消防設備設施進行檢查、登記，根據(jù)設備維修保養(yǎng)制度做好消防設備

的保養(yǎng)與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以

管理處全體人員為班底建立高素質(zhì)的義務消防隊伍，同時邀請熱心的

業(yè)主參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任

制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加

用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。

按照公司的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準，員工在入職和上崗前都要進行

培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消

防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周

邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)

現(xiàn)火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使

用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。

保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責

任事故。

1）各責任人及各級人員消防責任

①防火安全責任人一一管理處項目主任

②消防防火工作人員一一各部門主管、保安人員、工程人員、清

潔人員等；

A、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體

負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火

工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好,

負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無

論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感

覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點和原因。

在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn)

場，若核查是誤報在5分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因知會

管理處；若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告公司領導和學校領導，

具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與

建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建

立健全管理區(qū)域的消防檔案。

B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、

內(nèi)容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火

門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進

行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對

講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器

報警，在5分鐘內(nèi)要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內(nèi)切斷警報，

并在10分鐘內(nèi)將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，在

5分鐘內(nèi)將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，

并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協(xié)助消防隊救火和搶救

人員。

3）從技術上以及管理上進行防范

①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以

及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設備設施完

好，發(fā)生故障應迅速修復。

②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓

隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建

立健全消防檔案。

③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，，防止

雷電擊壞建筑物或引致火災。

④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及

加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自

燃。

⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹,

消除各種火災隱患，避免火災發(fā)生。

（三）停車場管理服務

1）管理崗位職責和各項規(guī)章制度管理制度

①車輛管理員的崗位職責

A、負責對停車場（庫）的車輛管理。

B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放

行，并認真填寫《車輛出入登記表》。

C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離

職守。

D、負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。

E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。

F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車

主。

②車輛管理員的紀律

A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。

B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務，禮貌待人。

C、嚴格遵守《交接班制度》。

D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在

值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。

E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。

G、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。

③車輛管理人員工作程序

門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護車、消防車外其他車

輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛入。大

門門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物

業(yè)區(qū)域內(nèi)外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察,

對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門

處理。

④車輛管理員交接班制度

A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員

未到達前，當班人員不能離崗。

B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應

注意事項。

C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。

D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備

交接清楚，并在值班記錄上簽名。

2）停車場管理規(guī)定

管理處負責業(yè)主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負

責協(xié)調(diào)指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存

放、保管、放行等具體管理。

①停車場車輛的管理規(guī)定

A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停

車證件相符。

B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并

按指定的車位停放。

C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖

好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。

D、進場車輛嚴禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場

內(nèi)學習駕駛車輛。

E、進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄

置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。

F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒

等危險品的車輛進入停車場。

G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛

進入停車場。

H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果

自負。

I、機動車輛在車場內(nèi)禁止鳴號，不準在場地內(nèi)試車、練車。

②停車場管理要求

A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)

定，履行機動車進出車場有關手續(xù)。

B、停車場內(nèi)按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消

防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。

C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、

禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。

D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和

防護欄。

3）相關質(zhì)量記錄表:

《客戶出入登記表》

QR4.4-05A