房地產估價師考試備考參考題庫240題（含各題型）

(新版)房地產估價師考試備考參考題庫240題(含各題型)

一、單選題

1.已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米,報酬率為10%,

則該房地產30年收益權利的價格為()元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

答案：C

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)XK30={[1-1/(1+1

0%)30]/[1-1/(1+10%)40]}X2500=2410(元/平方米)。

2.下列關于估價依據的表述中,正確的是0。

A、選取估價依據應具有針對性,主要是根據價值時點和估價對象來選取

B、估價機構不得制定嚴于估價標準的企業(yè)標準

C、《房地產估價規(guī)范》《房地產估價基本術語標準》是效力最低的估價標準

D、不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同

答案：D

3.下列不屬于中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作的是()。

A、房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育

B、建立房地產估價機構信用檔案

C、擬定房地產行業(yè)相關政策法規(guī)(行業(yè)協(xié)會不是行政單位)

D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進行檢查

答案：C

4.估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人,包括房地產估價機構、

注冊房地產估價師和估價委托人,其中()是估價主體。

A、估價報告的使用者

B、估價服務的需求者

C、估價委托人

D、房地產估價機構和注冊房地產估價師

答案：D

5.根據通常的房地產估價途徑,產生了三種基本的房地產估價方法,下列不屬于

基本估價方法的是()。

A、假設開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

答案：A

6.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設成本為800萬元,管理費用為60

萬元，投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%

和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%O該綜合樓的價值為()萬元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

答案：A

解析：V二土地取得成本+建設成本管理費用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷

售稅費)+直接成本(即土地取得成本和建設成本)x直接成本利潤率=1000+800+6

0+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%

7.按照我國法律的規(guī)定,居住用地的最高使用年限為()年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

8.經濟學上的“完全市場”需要同時具備若干條件,下列選項中，屬于“完全市場”

必須具體條件的是0。

A、商品質量參差不齊，方便實現(xiàn)商品篩選

B、就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的

C、銷售者需要實現(xiàn)總效用最大化

D、商品可以轉讓，且具有不可移動性

答案：B

9.某建筑物的有效年齡為10年預計可能再使用30年,殘值率為4%,用直線法計

算該建筑物的成新率為()。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

答案：C

解析：q=[1-(1-R)t/(t+n)]x100%=[1-(1-4%)x10/(10+30)]x100%=76%

10.一般的無形資產主要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產的是()。

A、專利權

B、專有技術

C、商標權

D、房地產

答案：D

11.運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時,在延遲銷售情

況下,開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場狀

況。

A、價值時點

B、開發(fā)完成

C、未來延遲銷售

D、銷售完成

答案：C

12.下列不屬于由賣方繳納的稅費的是()。

A、增值稅

B、契稅(買方繳納)

C、教育費附加

D、土地增值稅

答案：B

13.關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法,正確的是()。

A、確定價值時點在先，得出評估價值在后

B、得出評估價值在先，確定價值時點在后

C、確定價值時點與得出評估價值應同時進行

D、確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

答案:A

14.一個估價項目中的價值類型,本質上是由()決定的。

A、估價委托人

B、估價師

C、估價目的

D、估價對象

答案：C

15.中國臺灣地區(qū)《不動產估價師法》規(guī)定，領有不動產估價師證書，并具有實際

從事估價業(yè)務達0年以上的估價經驗者，得以申請發(fā)給開業(yè)證書。

A、1

B、2

C、3

D、4

答案：B

16.下列有關房地產變現(xiàn)的描述,錯誤的是()o

A、通用性越強,變現(xiàn)能力越強

B、獨立使用性越差,變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉讓的房地產,變現(xiàn)能力較強

D、價值越大的房地產,變現(xiàn)能力越強(如:豪宅、別墅)

答案：D

17.運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時,無需做的是()。(可看ppt最后一道

的案例題)

A、估算后續(xù)開發(fā)經營期

B、估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C、估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D、估算投資利息和開發(fā)利潤

答案：D

18.在動態(tài)分析法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的,通常是預測

()房地產市場狀況下的價值。

A、未來開發(fā)完成之時的

B、購買待開發(fā)房地產時的

C、建設期間的某個時間

D、全部租售出去時的

答案：A

19.在房地產區(qū)位狀況描述中,下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是()。

A、自然環(huán)境

B、人文環(huán)境

C、景觀

D、施工環(huán)境

答案：D

20.政府因救災需要而征用某房屋,半年后返還,下列項目中，不應作為補償項目

的是()。

A、征用期間導致房屋毀損的價值損失

B、征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C、征用期間租賃經營損失

D、征用期間市場上類似房地產的增值差價

答案：D

21.假設開發(fā)法中開發(fā)經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產)的時

間，即0。

A、價值時點

B、待開發(fā)項目開工之日

C、待開發(fā)項目取得土地使用權之日

D、該開發(fā)項目開始銷售之日

答案：A

22.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的

價格為800元/m2,建筑物重置價格為900元/m2,而市場上該類房地產正常交易價

格為1800元412。則該建筑物的成新率為()。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

答案：C

解析：成新率q二建筑物現(xiàn)值V/建筑物的重置價格C=(1800x2000-800x3000)/(90

0x2000)=0.67

23.房地產是()三者的結合體。

A、實物、權益、區(qū)位

B、實物、區(qū)位、位置

C、實物、權益、權利

D、權益、位置、擁有者

答案：A

24.具有較完善的城市基礎設施且場地平整,可以直接在其上進行房屋建設的土

地是()。

A、生地(農村沒有基礎設施的地)

B、毛地(城市還未拆遷的土地)

C、熟地

D、在建工程

答案：C

25.下列有關房地產專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別,表述錯誤的是0。

A、專業(yè)估價由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成

B、專業(yè)估價提供專業(yè)意見

C、非專業(yè)估價具有公信力（專業(yè)具有公信力,承擔法律責任,非專業(yè)估價不具公信

力）

D、專業(yè)估價承擔法律責任

答案：C

26.在房地產區(qū)位狀況描述中，說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等描

述，屬于0描述。

A、停車方便程度

B、交通收費情況

C、交通管制情況

D、停車位置情況

答案：A

27.下列有關房地產估價產生的誤差,表述正確的是（）。

A、即使都是合格的估價師,也不可能得出完全相同的評估價值

B、房地產估價應當使用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C、判斷一個評估價值的誤差大小或準確性,實際上是將它與真實價值進行比較

D、估價總是在信息完全和存在一些不確定因素下作出的

答案：A

28.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫,現(xiàn)根據城市規(guī)劃和市場需求,擬改為超級市場。

需評估該倉庫的公開市場價值最適宜采用（）進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發(fā)法（題設相當于舊房地改成新房地）

D、長期趨勢法

答案：C

29.財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押，但不

得超出其余額部分,此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。

A、再次抵押估價

B、抵押期間估價

C、抵押房地產處置估價

D、續(xù)貸抵押估價

答案：A

30.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權,樓面地價為200

0元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅,則王某的土地成本為

()萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：土地成本二土地取得成本x(1+契稅)二樓面地價x容積率x面積x(1+契稅)

=2000x3x10000x(1+3%)

31.某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內仍然維持該水平,預計三年后該寫

字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍,該房地產的報酬率為13%o該寫字樓現(xiàn)在的價格為()

萬兀O

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

答案：C

解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。V二未來三年的折現(xiàn)十三年之

后的折現(xiàn)二年凈收益/報酬率X【17/（1+報酬率）未來n年】+未來若干年后的價

格/（1+報酬率）未來n年=420/13%X[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。計算得到:

V=10013.49（萬元）。

32.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值

時點時的建安工程費的方法稱之為（）。

A、單位比較法

B、分部分項法

C、工料測量法

D、指數(shù)調整法

答案：A

33.假設開發(fā)法的理論依據是：）o

A、替代原理

B、最IWJ利用原理

C、預期原理

D、邊際遞減原理（所有的方法都沒有這個原理）

答案：C

34.估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年建成5年后補辦

了土地使用權出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到

期無償收回地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0,采用直線法

計算建筑物折舊時,年折舊率為()。

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

答案：C

解析：年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經濟壽命x100%=1/45x100%=2.22%特別注意

的是,經濟壽命以土地使用期限為準,題干中已建成5年,可加在土地使用期限上。

35.下列有關假設開發(fā)法中,后續(xù)開發(fā)的必要支出,描述錯誤的是()。

A、投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算(應是靜態(tài))

B、銷售稅費一般不計算利息

C、一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點,終點通常是建設期的終點

D、以房地產為主的整體資產,后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應包括家具、設備等房

地產以外財產的購置費等支出

答案：A

36.區(qū)位是房地產重要的組成部分,本質上是由于房地產具有。性。

A、體量龐大

B、價值量大

C、不可移動

D、權益特性

答案：C

37.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，

而是分散在一段時間內不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內

均勻發(fā)生,并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

答案：B

38.由于房地產的不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、

政局等變化的影響。這是由于房地產具有()的特性。

A、不可移動性

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

答案：D

39.某建筑物的建筑面積為200m2,有效經過年數(shù)為12年,重置價格為800元/m2,

建筑物經濟壽命為40年,殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬

兀。

A、10.2萬元

B、11.0萬元

Cv11.3萬元

Dx11.5萬元

答案：C

解析：V=C[1-(1-S)/Nxt]=800x200x[1-(1-2%)/40x12]=11.29(萬元)

40.下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法,描述錯誤的是()。

A、動態(tài)分析法測算結果精確

B、靜態(tài)分析法測算過程相對復雜(應該是簡單)

C、動態(tài)分析法測算需要精確預測開發(fā)經營期的時間

D、靜態(tài)分析法測算結果比較粗略

答案：B

41.某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2,買賣中涉及的稅

費均由買方負擔。據悉,該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價

格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%0若買賣雙方又重新約定

買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價

格，則調整后買方應付給賣方的價格約為()元加2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

答案：D

解析：正常成交價格二賣方得到的實際價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）=2385

/（1-6.8%）=2559.01（元/m）買方實際付出的價格二正常成交價格X（1+應由買方

繳納的稅費比率）=2559.01X（1+3.9%）=2658.81（元/nr）。

42.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一

年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經營期限為（）年。

A、13

B、15

C、16

D、17

答案：C

解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產的合理經營期限

為：A-（n-1）Xb=0,n=304-2+1=16（年）

43.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當

于新的狀況所必需的費用作為折舊額,這種折舊屬于（）。

A、物質折舊（因為是屬于材料受損）

B、功能折舊

G經濟折舊

D、設備折舊

答案：A

44.（）是房地產最重要的一個特性,也是房地產不同于其他財產、資產、商品的最

主要之處。

A、不可移動（汽車、手表這些都可以移動）

B、獨一無二

C、壽命長久

D、難以變現(xiàn)

答案：A

45.房地產權利中，屬于債權的是()。

A、地役權

B、建設用地使用權

G抵押權

D、租賃權

答案：D

46.比較法的理論依據是()。

A、規(guī)模經濟原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預期原理

答案：C

47.下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業(yè)務范瞎的是()o

A、房地產價值分配業(yè)務

B、房地產價值減損評估業(yè)務

C、房地產投資價值評估

D、相關經濟損失評估業(yè)務

答案：C

48.某套住宅的套內建筑面積為145m2,套內使用面積為132m2,應分攤的公共部

分建筑面積為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/m2,該套住宅按套內建筑面

積計算的價格為0元42。

A、3000

B、3277

G3500

D、3599

答案：C

論用哪個面積計算,房子總價都是一樣的，住宅總面積/建筑面積二套內建筑面積十

公攤面積:145+9=154,房子總價二建筑面積單價x建筑面積二3295x154=507430,所

以按套內建筑面積計算的單價二房子總價/套內建筑面積二507430/145=3499.52

49.甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元,銀行為甲提供80萬元貸

款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押,通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是()。

A、不超過100萬元

B、不超過80萬元

C、不超過20萬元

D、在20~80萬元

答案：C

50.某商務樓工程基礎施工中,導致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和

基礎不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2,共50套住房。經評估，該住宅樓

在未受損失狀況下的市場價格為9000元412,平均每套住房的市場租金是3000

元/月，在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他情況,該住宅在不修

復情況下的價值減損額是()萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：((9000-7800)x5000=600萬元

51.已知某收益性房地產的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;

若該房地產的收益期限為50年,報酬率為8%,則其價格最接近于()元/m2。

A、3816

B、3899

G4087

D、4000

答案：D

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據下列公式,Vn=VNX{YN(1+YN)

N[(1+Yn)n-1])/(Yn(1+Yn)n[(1+YN)NT]),代入數(shù)據得出V50=4920X6%X(1+6%)

40X[(1+8%)50-1]/{8%X(1+8%)50X[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)

52.某宗房地產的收益期限為35年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，

通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、1

7.21萬元報酬率為9%。該宗房地產的價格為()萬元。

A、159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

答案：B

(1)先根據未來四年的冷收都求取不變的冷收融

15J1634155J721A1、

=+■k0Z1-rs70

求得A=15.97

AI

解析：(2)再求取35年冷收益的現(xiàn)(》.即房地產價格=豕*

53.處分共有的房地產,應當經占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同

意,除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

54.高層建筑物地價分攤,屬于0。

A、房地產咨詢業(yè)務

B、房地產價值分配業(yè)務

C、房地產價值減損評估業(yè)務

D、相關經濟損失評估業(yè)務

答案：B

55.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產價格評估機構出具虛假或者

有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評

估機構并處()的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、3萬元以上5萬元以下

C、5萬元以上10萬元以下

D、5萬元以上20萬元以下

答案：D

56.假設開發(fā)法最基本的公式是()。

A、房地產開發(fā)價值二開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

B、待開發(fā)房地產價值二開發(fā)完成后的價值-相應的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產價值二開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費用

D、待開發(fā)房地產價值二開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本

答案：A

57.房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實體、

實體的質量以及()。

A、相應配套的基礎設施

B、土地的形狀

C、組合完成的功能

D、立體空間

答案：C

58.下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是0o

A、為證券發(fā)行提供參考依據的估價

B、為房屋征收補償提供參考依據的估價

C、為上市公司涉及房地產的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D、為委托人確定要價提供參考依據的估價（屬于咨詢性的，因為沒有第三方,ABC

都有第三方）

答案：D

59.某宗房地產的收益期限和土地使用期限都為40年,至今都已使用10年，預計

該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元,運營費用為20萬元,無風險

報酬率為3%,該類房地產平均要求的收益率是13%,該房地產相對于同類房地產

的系統(tǒng)風險的指標是0.5,該房地產的收益價格為（）萬元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

答案：D

y」卜工陽（gMO（M）,Y：J1地口（1*）1）物.H4）

1MT

解析：WWIMI4，）?愉內力兀）

60.房地產市場上沒有大量相同的房地產供給,不同的房地產之間不能完全替代,

房地產市場不是完全競爭的市場,房地產價格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產的特性

是（）。

A、不可移動

B、獨一無二

C、相互影響

D、易受限制

答案：B

61.采用成本法估價時,關于投資利息的表述中,正確的是0。

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關手續(xù)費

B、從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C、投資利息的應計息項目包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用和銷

售稅費

D、投資利息計算時一般采用價值時點的房地產開發(fā)貸款的平均利率

答案：D

62.從建筑物的狹義角度看,下列選項中符合建筑物定義的是0。

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

答案：D

63.因征收房地產,房地產估價師受委托進行的停產停業(yè)損失估價,屬于()業(yè)務。

A、房地產價值提升評估業(yè)務

B、房地產減損評估業(yè)務

C、相關經濟損失評估業(yè)務(如因征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行

修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業(yè)損失)

D、房地產政策咨詢業(yè)務

答案：C

64.某宗“七通一平”熟地的面積為3000平方米,容積率為2.5,城市規(guī)劃要求該

區(qū)域房地產為金融商用為主。現(xiàn)在,某房地產開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字樓,

取得土地后將該寫字樓建成需要1.5年,預計該寫字樓在建成時可全部售出，售

出時的平均價格為4500元/平方米。動態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓現(xiàn)值

是（）萬元。（折現(xiàn)率為10階

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

答案：A

解析：

現(xiàn)值二售出的平均價格x面積x2.5/（1+折現(xiàn)率）的（取得土地建成后的年份）次方

65.某可比實例成交價格為100萬美元,成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1,至

價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1.

對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

答案：D

解析：市場狀況調整后,就用成交時的匯率即可,所以成交價格的人民幣=6.5x10

0=650萬，價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲，所以650（1+5%）=682.5

66.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產

估價外,其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。

A、契稅

B、財產稅

C、不動產稅

D、耕地占用稅

答案：D

67.評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4

個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。

交易實例建筑面積（m?）用途價格（元/m?）成交日期區(qū)位交易情況

甲120居住120002014.9不同供正常交易

需圈

乙105居住180002014.9同一供正常交易

需圈

丙120辦公150002014.8同一供正常交易

需圈

T115旅館100002014.9同一供正常交易

需圈

A、甲

B、乙

C、丙

D、T

答案：B

68.下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產價格自然增

值的是()。

A、該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人口增加

B、該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)

D、該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)

答案：D

69.某宗房地產的報酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2;

若報酬率為8%,收益年限為30年,則該房地產的市場價值為()元/m2。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

答案：A

解析：不同年期的收益價值換算公式法:V『VNX{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1

+Yn)n[(1+YN)N-1]),代入數(shù)據得出V30=5500X7%X(1+7%)40X[(1+8%)30-1]/

{8%X(1+8%)30X[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)

70.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計

未來正常運行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20%,年運營費用50萬元。

目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的60%,則該商場在200

5年10月的價值最接近于()萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816

答案：A

(FISXKVT

商場未來正常年》收益為120x(1-20%)-50=46(萬元)，運行年份=40-5=35(年)，

報酬率=5%(1+60%)=8%.

皿匚則該商場在2005年10月的價值=也

解析：

71.某宗房地產的收益期限為40年,通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、

18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束,該類房地產的報酬

率為8%,則該宗房地產的收益價格最接近于0萬元。

A、280

B、285

C、290

D、295

答案：A

解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產的收益價

格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%X[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=28

1.2670379(萬元)o選項中最接近的一個為選項A,280萬元。

72.假設開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產價值的()的“倒算法”。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

答案：C

73.某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一

年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100m2,

假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為()元/印2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后,再與首付款相加，才能得出實際價

格。首期支付30%,房地產實際價格二首付款+一年后一次付清的款二30X30%+30義

70%/(1+6%)=28.811萬元建筑面積單價二28.811/111.11=2593.018868元/平方米

74.下列房地產權利中，屬于用益物權的是()。

A、租賃權

B、地役權

C、抵押權

D、所有權

答案：B

75.某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價

為3000元/m2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,建設成本和管理費用為1

200元/m2,建設成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,

銷售費用為銷售價格的2%,銷售稅費為銷售價格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率

為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案：B

解析：一步一步計算:1.土地投資二建筑面積x樓面地價二10000x1000=1000萬;2.

建設成本和管理成本二費用x建筑面積二1200x10000二1200萬;3.投資利息二樓面地

價x【（1+年利率）的（開發(fā)期次方）7]（減去1代表計算利息）+建設成本和管理

費用x[（1+年利率）的（開發(fā)期的一半,表示均勻投入）7]=1000x1（1+10%）的1.

5次方-1]+1200x[（1+10%）的0.75次方-1]=242.61萬;4.銷售費用二3000x2%二

60萬;5.銷售稅費二3000x2%=165萬;5.銷售利潤二銷售總額-土地投資-建設成本

和管理費-投資利息-銷售費用-銷售稅費=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.

39（萬元）；6.銷售利潤率=銷售利潤/銷售價格二332.39/3000=11.08%

76.運用收益法估價的首要步驟是（）。

A、測算收益期或持有期

B、測算未來收益

C、確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D、選擇具體估價方法（分有報酬資本法、直接資本法）（如果本題問報酬資本法的

首要步驟則選A）Ps:運用收益法估價步驟:DACB+計算收益價值

答案：D

77.某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元,首付40%,

余款半年后一次付清，假設年利率為8%,家電家具價值為5萬元,現(xiàn)將該交易實例

作為可比實例,評估類似住宅不含家電家具的市場價格,可比單價為()元加2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：一步步來,1.先減去家具的價格二50-5二452類似住宅首付款二45x40%=18;

3.類似住宅半年后付清的余款二45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因

為有年利率且是半年付清的)：4.類似住宅的總價二18+25.98=43.9(萬)，所以單價

=43.98/100=4398元

78.現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約,其中配套建設公共服務設施

的要求屬于()方面的制約。

A、建筑技術

B、土地權利設置

C、相鄰關系

D、土地使用管制

答案：D

79.假設開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括()。

A、重新改造后價值(應該拿A來減BCD,而不是扣除掉,否則為負數(shù))

B、管理費用

C、銷售費用

D、投資利息

答案：A

80.假設開發(fā)法用于房地產開發(fā)項目分析時,為房地產投資者提供的數(shù)值不包括

()0

A、測算待開發(fā)房地產的最低價格

B、測算房地產開發(fā)項目的預期利潤

C、測算房地產開發(fā)中可能的最高費用

D、測算待開發(fā)房地產的最高價格

答案：A

81.下列有關房地產估價的稱謂及定義,表述錯誤的是0。

A、國內外有關房地產估價的稱謂及定義不盡相同

B、中國香港地區(qū)習慣上稱房地產估價為物業(yè)估值或物業(yè)估價

C、中國臺灣地區(qū)習慣上稱房地產估價為不動產估價

D、美國通常稱房地產估價為不動產鑒定評價

答案：D

82.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物

自然壽命為45年,殘值率為2.5%o經測算,至價值時點該建筑物有效年齡為10

年,建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。

該建筑物的經濟壽命為()年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：折舊率相等,用直線法,V=C(1-dxt)二0【1-(1-5/取七】，丫二建筑物市場價格,

C二建筑物的總價=價格x建筑面積,S二殘值率,t=價值時間該建筑物的有效年齡,N

二該建筑物的經濟壽命

83.李某購買的商品房交付后,經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治

理空氣污染的費用為5000元,并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行?/p>

金為3000元,運營費用占有效毛租金的15%o若月報酬率為0.5%,則室內空氣質

量不符合國家標準給李某造成的損失為()元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

答案：B

解析：損失二治理污染的費用+租金凈收入=5000+3000X(1-15%)/0.5%X[1-1/(1

+0,5)3]二12574元。

84.某房地產開發(fā)項目的土地使用期限為50年,項目建設期為5年，自價值時點至

建成還需2.5年,建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元,若報酬率

為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束,則建成后的房地

產于價值時點的價值為()萬元。

A、3752

B、3806

C、4128

D、4830

答案：A

解析：使用收益還原法,A要改成R

85.在人流量很小的地方建造商場,無論誰來建造該商場,都需要花費很多成本,

但該商場卻不會有那么高的價值,這說明了()。

A、應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整

B、應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整

C、應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調整

D、應在實際成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調整

答案：C

86.成本法中一般不計息的項目是()。

A、土地成本

B、銷售費用

C、建設成本

D、銷售稅費

答案：D

87.關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法,錯誤的是()。

A、靜態(tài)分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續(xù)建設成本

B、動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測

C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中(應

是單獨顯現(xiàn)出來,正好說反了)

D、動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點

答案：C

88.建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為

Oo

A、經濟壽命

B、自然壽命

C、實際年齡

D、有效年齡

答案：A

89.下列房地產權利中，屬于擔保物權的是()。

A、抵押權

B、自物權

C、地役權

D、土地承包經營權

答案：A

90.某房地產重新購建成本中,建安工程費為4000萬元,專業(yè)費用為建安工程費

的10%,管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%,銷售費用為重新購建成本

的4%,投資利息為240萬,房地產開發(fā)成本利潤率為20%,銷售稅費為重新購建成

本的6%,該房地產的重置價值為()萬元。

A、6280

B、6365.92

C、6419.73

D、6817.14

答案：C

解析:V二建安工程費用+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+房地

產開發(fā)成本（即建安工程費用+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息）x利潤

率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+（4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240）x

20%=6419.73

91.在評估房地產的市場價值時錯誤的做法是0。

A、模擬房地產市場定價

B、模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C、以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D、從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷（應該從一般的房地產投資者的

角度）

答案：D

92.下列有關假設開發(fā)法中開發(fā)完成后價值的描述中,錯誤的是（）。

A、未來開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純的房地產,還可能包括房地產以外的

動產、權利

B、開發(fā)完成后的價值對應的時間,不會是未來開發(fā)完成之前的某個時間（有三種

情況,第一種預售,是未來開發(fā)完成之間的某個時間;第二種正常銷售,有可能是

開發(fā)完成;第三種延遲銷售）

C、靜態(tài)分析法中,開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產狀況在價值時點

的房地產市場狀況下的價值

D、動態(tài)分析法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的,通常是預測它

在未來開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值

答案：B

93.下列有關“可比實例房地產與估價對象房地產相似”的要求,描述不當?shù)氖?o

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近(不能是相近，一定要相同)

C、兩者權利性質相同

D、兩者檔次相當

答案：B

94.對假設開發(fā)法適用條件的表述最準確的是()。

A、新開發(fā)房地產項目

B、用于出售用途的房地產項目

C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產

D、用于投資或再開發(fā)的房地產

答案：C

95.需要說明建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條

件，這是房地產()方面的內容。

A、土地使用權狀況

B、土地所有權狀況

C、土地利用現(xiàn)狀

D、土地使用管制

答案：D

96.在建立比較基礎中，下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內涵的是0。

A、統(tǒng)一稅費負擔

B、統(tǒng)一價格表示單位

C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D、統(tǒng)一面積內涵和計量單位

答案：A

97.在不同的地域,房地產也有不同的名稱,我國香港地區(qū),通常稱房地產為()o

A、不動產

B、物業(yè)

C、樓盤

D、房屋

答案：B

98.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為2000C元/m2,價款分兩期

支付,于成交日期支付100萬元,余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已

知買方應繳納的稅費為3萬元賣方應繳納的稅費為8萬元,并在支付合同余款時

繳納。若將該交易實例作為可比實例,年折現(xiàn)率為6%,則對其建立比較基礎后的

總價為()萬元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

Dv197.17

答案：C

解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。由于交易稅費均由賣方承擔，合同約定成交

價就是買方實付金額，正常負擔下的價格二買方實付金額-應由買方繳納的稅費，

另外,還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日

期時一次性付清的價格。正常成交價二[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬

元)。

99.甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年,假定該兩宗

房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010

年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則0。

A、甲大于

B、甲小于乙

C、甲等于乙(直線法是最簡單的一種測算折舊的辦法,它假設在建筑物的經濟壽

命期間每年的折舊額相等)

D、難以判斷

答案：C

100.某宗房地產交易中,合同約定成交價格為2500元/m2,交易稅費均由賣方負

擔。已知該地區(qū)的房地產交易賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常

價格的3舟繳納有關稅費,則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

答案：A

解析：由于合同約定的成交價格是由買方承擔的，所以用買方的公式,正常成交價

格二買方實際得到的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)二2500元/m2/(1-5%)=26

31.58元/m2。

101.某居住用地的使用權為70年,作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃

性質變更為商業(yè)用途,產權人出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途,已知商業(yè)用地

的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過()年。

A、70

B、30

C、40

D、60

答案：C

102.下列選項中，()不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

答案：A

103.收益法適用的條件是房地產的()。

A、收益能夠量化

B、風險能夠量化

C、收益或風險其中之一可以量化

D、收益和風險均能量化

答案：D

104.房地產市場不是一個全國性市場,更不是一個全球性市場,而是一個地區(qū)性

市場的根本原因是房地產的()特性。

Av獨一無二

B、不可移動

C、流動性差

D、用途多樣

答案：B

105.現(xiàn)實中的房地產價格、特別是具體一宗房地產價格,直接取決于其()。

A、市場價值

B、花費的成本

C、效用

D、投資價值

答案：C

106.在英國和其他英聯(lián)邦國家,法官使用的房地產估價誤差范圍是()，有時誤差

范圍放寬到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

107.某新建房地產的土地取得成本為200萬元,建設成本和管理費用之和為500

萬元,投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%,

成本利潤率為15%,則該房地產的重新購建價格為（）萬元。（課件有本題和上題的

區(qū)別）

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

答案：C

解析：V二土地取得成本+建設成本管理費用+投資利息+（銷售稅金及附加+其他銷

售稅費）+（土地取得成本+建設成本+投資利息+銷售費用）x成本利潤率=200+500

+50+（3%+6%）V+（200+500+50+3%V）x15%

108.下列各項中,一般不適用收益法估價的是0。

A、學校（學校是沒有收益的）

B、寫字樓

C、影劇院

D、游樂場

答案：A

109.某宗房地產的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無

償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產

正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報酬率為7.5%,該房地產的收益價值為0

萬兀。

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

答案：A

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點,土地剩余使用年限為50

-10=40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物,則建筑物剩

余收益期為40年,年凈收益為10萬元報酬率為7.5%,則:v=15/7.5%[1-1/(1+7,

5%)40次方】=188.916

110.一般情況下,運用假設開發(fā)法時,評估結果最大的估價前提是()。

A、業(yè)主自行開發(fā)前提(A>B>C)

B、自愿轉讓開發(fā)前提

C、被迫轉讓開發(fā)前提

D、持續(xù)經營前提

答案：A

111.某市A房地產開發(fā)公司征收B村的100畝農田，該項目涉及B村農業(yè)人口50

戶，180人,據查征收前,B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前

3年平均年產值約為1000元/畝。按照規(guī)定,A房地產開發(fā)公司應向B村支付的土

地補償費金額最低為()萬元,最高為()萬元。

A、30,60

B、30,80

C、60,100(征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前3年平均年產值的6~10

倍)

D、80,100

答案：C

112.某宗房地產的土地使用年限為50年,至今已使用8年,預計該宗房地產年有

效毛收入為80萬元,運營費用率為40%,安全利率假定為6%,風險補償率為安全利

率的40%,該房地產的收益價格為()萬元。

A、368

B、552

C、561

D、920

答案：B

E答案解析

Y=6%(U40%)=84%,A=80x(1-40%)=48(萬元)

“知一鬲嚴卜居］飛不&力評］?552《萬元)

解析：

113.住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，層數(shù)等于或者超過0層為高層住宅。

A、7

B、8

C、9

D、10

答案：D

114.有關房地產價值或價格評估相關業(yè)務的表述中，錯誤的是（）o

A、房地產價值減損評估業(yè)務包括對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時

安置費、停產停業(yè)損失評估（屬于相關經濟損失評估業(yè)務）（房地產價值減損評估

業(yè)務:因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯

誤查封、異議登記不當、房地產分割等）

B、房地產咨詢業(yè)務包括開展房地產政策法規(guī)咨詢

C、房地產價值提升評估業(yè)務包括對房屋進行更新改造帶來的房地產價值提升評

估

D、房地產價格和價值分配業(yè)務包括把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一

級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進行分配

答案：A

115.判斷誤差大小或者準確性實際中是將0進行比較。

A、評估價值與真實價值

B、評估價值與合格的估價師的重新估價結果

C、真實價值與合格的估價師的重新估價結果

D、真實價值與其他估價師的重新估價結果

答案：B

116.通常情況下,房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括0。

A、抵押價值評估

B、貸款項目評價

C、抵押率測算

D、為抵押權人提供風險提示

答案：D

117.重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果,也是“替代原理”的體現(xiàn),重置成本

通常()重建成本。(重置成本技術好,成本就低)

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

答案:A

118.房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為0。

A、土地成本+建設成本

B、開發(fā)完成后的房地產價值

C、土地成本+建設成本+管理費用

D、土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用

答案：D

119.下面不屬于造成功能折舊的因素是()。

A、建筑設計缺陷

B、人們消費觀念的改變

C、建筑技術進步

D、環(huán)境污染(屬于市場外部的)

答案：D

120.城市規(guī)劃對建筑容積率的限制,屬于房地產權益中的()。

A、房地產的各項權利

B、受到其他房地產權利限制的房地產權利

C、受房地產權利以外因素限制的房地產權利

D、房地產的額外利益或收益

答案：C

121.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價格

為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)

值是（）元。

A、76800

B、79104

C、80118

D、81562

答案：B

解析：分步計算,現(xiàn)值二總價值-折舊1.每年的折舊額D二Cxd=120x800x2.2%=2112

（元），C:建筑物總價,d二折舊率;2.折舊總額Et二Dxt=2112x8=16896（元），t二已使

用建筑物的年限;3.建筑物現(xiàn)值V二C-Et=120x80076896二79104（元）

122,形成每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置,使得不同房地產之間

有區(qū)位優(yōu)劣差別是因為房地產具有（）特性。

A、不可移動

B、獨一無二

C、流動性差

D、用途多樣

答案：A

123.某可比實例的成交價格為24000元/m2,建筑面積100m2,首期付款120萬元,

其余半年后支付80萬元,1年后支付40萬元。已知年利率為10%,則該可比實例

在成交日期一次性付清的價格為()元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

答案:B

解析：該可比實例的實際價格=［首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/

(1+年利率粉

124.根據《中華人民共和國刑法》，承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、

法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件,情節(jié)嚴重的，處()年

以下有期徒刑或者拘役,并處罰金。

A、3

B、5

C、7

D、10

答案：B

125.因技術革新、設計優(yōu)化等原因導致建筑物落伍陳舊,而引起的建筑物價值減

損，屬于0。

A、自然折舊

B、物質折舊

C、功能折舊

D、經濟折舊

答案：C

126.______運用假設開發(fā)法評估時,開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A、比較法

B、成本法（否則表面上是假設開發(fā)法估價，實際是成本法）

C、收益法

D、長期趨勢法

答案：B

127.房地產供給有限特性的本質是0。

A、土地總量有限

B、房地產的不可移動性

C、房地產的獨一無二性

D、房地產的價值量大

答案：B

128.某套住宅建筑面積100m2,套內建筑面積為93m2,使用面積系數(shù)為0.8,每平

方米使用面積為10000元,則該住宅建筑面積下的價格為0元/m2。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

答案：A

解析：使用面積系數(shù)二建筑面積/使用面積,所以使用面積n00m2X0.8=80m2,房子

總價二使用面積x價格二80x10000=800000,建筑面積下的價格二房子總價/建筑面

積二800000/100=8000

129.估價中應盡量采用多種估價方法,其主要原因是0。

A、估價對象適宜采用多種方法估價

B、各種估價方法都有一定的局限性

C、各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性

D、難以通過分析排除不適用的估價方法

答案：B

130.目前,建設用地使用權出讓的方式不包括0。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌和協(xié)議

D、自由買賣

答案：D

131.報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在

Oo

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一時刻

答案：B

132.根據《城市房地產管理辦法》，下列有關房地產行政管理對房地產估價的需

要,表述正確的是0。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最

低價

B、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據具體情況確定并公布,不受時

間的制約

C、房地產權利人轉讓房地產，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報

成交價

D、房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋屬于抵押財產

答案：A

133.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法,因為新開發(fā)區(qū)在初期,土地

市場和房地產市場一般還未形成,土地收益也還沒有。

A、比較法

B、成本法（主要針對新開發(fā)的）

Cv收益法

D、假設開發(fā)法

答案：B

134.在選取可比實例時,主要在于精而不是多,一般來說可以選?。ǎ﹤€可比實例。

A、/2

B、2~3

C、3~5

D、5~6

答案：C

135.下列有關房地產價值和價格,表述錯誤的是()。

A、價格是價值的外在表現(xiàn)

B、價值是物的真實所值

C、價格是價值波動的“中心”(應該是價值是價格的波動中心)

D、現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易

答案：C

136,關于房地產估價結果的說法,錯誤的是()。

A、估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業(yè)意見

B、注冊房地產估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的意見(不符

合獨立的原則)

C、估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同

D、估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

答案：B

137,某宗房地產的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運營費

用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%,

該房地產的報酬率為6%0該房地產的收益價格為()萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增

的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[l/(Y-gl)]X(1-[(1+gl)/(1+Y)]n)-[E/(Y-g

E)]X{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[80/(6%-4%)]X(1-[(1+4%)/(1+6%)]8)-[45/(6%-

3%)]X{1-[(1+3%)/(1+6%)]8]=257.55(萬元)

138.某宗房地產的收益期限為38年,通過預測得到其未來5年的凈收益分別為2

0萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈

收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%o則該宗房地產的收益價

格為()萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式°V=20/1.1+22/1.1

2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%X[1-1/(1+10%)33]X[1/(1+10%)3]=300.8

6(萬元)

139.()是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A、物權

B、債權

C、租賃權

D、所有權

答案：A

140.某房地產在正常情況下,每年可獲得有效毛收入30萬元，假設凈收益率是66.

67%,報酬率為10%,該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的,在價值

時點剩余的土地使用年限為40年,不可續(xù)期。則該宗房地產的收益價格為()萬元。

A、180

B、196

C、200

D、300

答案:B

情累制I】本UU的是》收M年穆的公式,該耨.的冽燎為30<66.67%?20萬

元，嶼價格為V，20/10%x11/(U10%)40]?19558.?!TOP218.

141.下列有關中國內地房地產估價,表述錯誤的是()。

A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同

B、土地和房屋的所有制不同

C、行政管理不到位

D、房地產市場足夠規(guī)范

答案：D

142.在房地產估價中,建筑物：)o

A、包括房屋和構筑物兩大類

B、僅包括房屋,不包括構筑物

C、包括房屋、構筑物和土地

D、僅僅指房屋

答案：A

多選題

1.下列房地產中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產有()。

A、整體資產中的房地產

B、已滅失的房地產

C、未來狀況下的房地產

D、“干凈”的房地產(按權益分)

E、共有的房地產(按權益分)

答案：ABC

2.下列選項中,屬于收益性房地產的有()。

A、農地

B、游樂場

C、寫字樓

D、倉庫

E、行政辦公樓

答案:ABCD

解析：收益性房地產是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產,包括住

宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、

標準廠房、倉庫、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產,

例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

3.下列與房地產有關的稅種中,屬于具有普遍調節(jié)功能稅種的有()。

A、企業(yè)所得稅

B、個人所得稅

C、印花稅

D、增值稅

E、契稅

答案：ABCD

4.估價報告中合理且有依據地說明估價假設,其主要作用在于()。

A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

B、反映估價師的職業(yè)道德

C、保護估價師和估價機構

D、保護估價報告使用人

E、規(guī)避估價風險

答案：CDE

5.下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有()。

A、征收的實質是強制收買

B、征用的實質是強制使用

C、征收是一種強制的臨時使用房地產的行為

D、征用是所有權的改變，不返還

E、征收、征用都是無償?shù)?，不給予補償

答案：AB

6.比較法估價中,對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內容包括0。

A、租賃權限制情況

B、交易稅費負擔轉嫁情況

C、已抵押擔保債權情況

D、地役權設立情況

E、利用方式限制情況

答案：ADCE

7.收集交易實例時應收集的交易實例信息包括0。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

答案：ACDE

8.房地產具有保值增值特性,真正的房地產自然增值是由于()引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加

D、改進物業(yè)管理

E、周圍環(huán)境改善

答案：CE

9.在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有()o

A、土地價值

B、電器設備價值

C、特許經營權

D、商譽

E、債權債務

答案：BCDE

10.下列各項中，屬于其他相關定著物的有0。

A、假山

B、圍墻

C、水池

D、戲臺

E、樹木解析;僅是放進土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面,或與土地、建

筑物毗連者,如擺放在房屋內的家具、電器，停放在車庫里的汽車,掛在墻上的畫,

在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他相關定著物

答案：ABCE

11.與非專業(yè)估價相比,專業(yè)估價的特點包括()。

A、是一種專業(yè)意見

B、估計價格或價值

C、實行有償服務

D、承擔法律責任

E、估價作業(yè)日期長

答案：ACD

12.房地產租賃包括0。

A、房屋租賃

B、土地租賃

C、土地使用權出租

D、動產租賃

E、不動產租賃

答案：ABC

13.房地產的特性包括()。

A、獨一無二

B、需求有限(供給有限)

C、流動性好

D、相互影響

E、保值增值

答案：ADE

14.下列房地產權利中，屬于物權的有()。

A、所有權

B、建設用地使用權

C、地役權

D、抵押權

E、租賃權

答案：ABCD

15.下列情況,屬于成交價格偏離正常價格的交易有0o

A、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購買的交易

C、人為哄抬價格的交易

D、對交易對象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產未合并的交易:應是合并）

答案：ABCD

16.下列關于收益法求取凈收益的說法,正確的有（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、通常只有客觀收益才能用于估價

C、運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費（運