房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

笫一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)在開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用。

其中開(kāi)辟成本是指開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工

程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)辟間接費(fèi)用。在開(kāi)辟成本中，乂可分為土

地開(kāi)辟成本、房屋開(kāi)辟成本、配套設(shè)施開(kāi)辟成本、代建工程開(kāi)辟成本等。

開(kāi)辟成本的核算是房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。開(kāi)辟成本與各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生于企業(yè)開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)過(guò)程的始

終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，因此搞好企業(yè)的成本、費(fèi)用核算，對(duì)于控制企

業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低開(kāi)辟成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有著重要的意義。

二、開(kāi)辟成本核算的科目設(shè)置

I.“開(kāi)辟成本”賬戶

為了核算各項(xiàng)開(kāi)辟成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置“開(kāi)辟成本''總賬科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開(kāi)辟過(guò)程中所發(fā)生的

各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)辟產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)辟產(chǎn)品”賬戶的開(kāi)辟產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是正在開(kāi)

辟，尚未完工的各開(kāi)辟項(xiàng)目已發(fā)生的實(shí)際成本。

該賬戶應(yīng)按開(kāi)辟產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開(kāi)辟成本二級(jí)賬，在二級(jí)賬內(nèi)，設(shè)置“土地開(kāi)辟”、“房屋開(kāi)辟”等二級(jí)賬戶

進(jìn)行分類核算。如：

開(kāi)辟成本—土地開(kāi)辟

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟

開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟

開(kāi)辟成本一代建工程開(kāi)辟

為了具體核算每一開(kāi)辟項(xiàng)目的成本，應(yīng)在開(kāi)辟成本二級(jí)賬下，分設(shè)“土地開(kāi)辟明細(xì)賬”、“房屋開(kāi)辟明細(xì)賬”

等明細(xì)賬（三級(jí)賬），進(jìn)行明細(xì)核算。三級(jí)賬內(nèi)，應(yīng)按每一開(kāi)辟項(xiàng)目分別設(shè)置三級(jí)賬戶。如：

開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一A土地

一B土地

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A房屋

—B厲屋等

開(kāi)辟成本一級(jí)賬戶和二級(jí)賬戶應(yīng)采用三欄式賬頁(yè)，而三級(jí)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以分別記錄和反映各不同

的成本項(xiàng)目。

2.“開(kāi)辟間接費(fèi)用”賬戶

為了核算企業(yè)開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開(kāi)辟間接費(fèi)用''總賬賬戶。

“開(kāi)辟間接費(fèi)用”賬戶，是用來(lái)核算房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)在開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開(kāi)辟項(xiàng)付而發(fā)牛?的各

項(xiàng)間接先用，如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬：現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息

支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。

該賬戶借方登記開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開(kāi)辟成本”賬戶的開(kāi)辟間接費(fèi)用。月末

結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無(wú)余額。

該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如：

開(kāi)辟間接費(fèi)用一甲開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)

-乙開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)等

開(kāi)辟間接費(fèi)用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以記錄和反映各不同的費(fèi)用項(xiàng)目。

第二節(jié)土地開(kāi)辟成本的核算

一、土地開(kāi)辟成本核算對(duì)象的確定及成本項(xiàng)目的設(shè)置

（一）土地開(kāi)辟成本計(jì)算對(duì)象的確定

土地開(kāi)辟也稱建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)辟，是指對(duì)原有土地進(jìn)行改造使之具備一定的建設(shè)條件。土地開(kāi)辟成本核算首先要確

定成本核算對(duì)象。確定成本核算對(duì)象，就是為了按成本計(jì)算對(duì)象歸集各項(xiàng)費(fèi)用，并按一定的成本計(jì)算對(duì)象計(jì)算和結(jié)

轉(zhuǎn)成本.

普通的土地開(kāi)辟，應(yīng)以每一獨(dú)立的開(kāi)辟項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于開(kāi)辟面積較大、工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)辟

的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算對(duì)象。

（二）土地開(kāi)辟賬戶及成本項(xiàng)目的設(shè)置

土地開(kāi)辟成本應(yīng)在“開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟”這一二級(jí)賬中進(jìn)行核算。該賬戶借方登記各項(xiàng)土地開(kāi)辟發(fā)生的成

本，貸方登記土地開(kāi)辟完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)辟產(chǎn)品”、“投資性房地產(chǎn)''等賬戶的土地開(kāi)辟成本。

為了具體核算每一項(xiàng)土地開(kāi)辟的成本情況，在該二級(jí)賬下要設(shè)置多欄式“土地開(kāi)辟成本明細(xì)賬”（三級(jí)賬）進(jìn)

行明細(xì)咳算。

該明細(xì)賬按不同的土地開(kāi)辟項(xiàng)目或者不同的開(kāi)辟區(qū)域設(shè)置明細(xì)賬戶。該明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)。

在明細(xì)賬（三級(jí)賬）各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。土地開(kāi)辟成本通常劃分以下成本項(xiàng)目：

I.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括為開(kāi)辟房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用

稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下建造物的拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓眉皠?dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。還包括向政府部

門(mén)繳納的大市政配套費(fèi)以及向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外（建設(shè)場(chǎng)地外）道路、水、電、氣、熱通訊等的建設(shè)費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)；項(xiàng)目立項(xiàng)后規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研

究費(fèi)、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)；以及為達(dá)到施工條件所必須的通路、通水、通電和對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行平

整的所渭“三通一平”支出等。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)建造安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的，能夠保證居民永久使用的道路：供水、供氣、

供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視等相關(guān)設(shè)施的購(gòu)置、管線的鋪設(shè)：項(xiàng)目周圍的I制墻、園區(qū)大門(mén)、監(jiān)控丁程以

及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

4.公共配套設(shè)施費(fèi)。包括在開(kāi)辟項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)消

防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。

需要說(shuō)明，如果開(kāi)辟的土地不直接出售或者出租，而是為了建設(shè)房屋，而且配套設(shè)施是在土地開(kāi)辟以后，在房

屋建設(shè)的同時(shí)或者是在房屋建設(shè)以后建設(shè)的，在這種情況下，上述公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)直接計(jì)入或者分配計(jì)入房屋開(kāi)

辟的成本，而不需要計(jì)入土地開(kāi)辟的成本。

5.開(kāi)辟間接費(fèi)用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開(kāi)辟項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括開(kāi)辟現(xiàn)場(chǎng)管理人員的職工薪酬；

現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)；現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。

土地開(kāi)辟成本明細(xì)賬至少要設(shè)置.上述成本項(xiàng)目。格式見(jiàn)表1、2

表1土地開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：甲土地

年借方

憑證號(hào)箕萬(wàn)余額

月H土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)甚礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)辟間接費(fèi)

表2土地開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：乙土地

年借方

憑證號(hào)才可女貸方余額

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)甚礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)辟間接費(fèi)

/H

上述明細(xì)賬稱為借方多欄式明細(xì)賬。借方多欄，貸方一欄，并設(shè)有余額欄。借方的每一項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)山可用紅字

或者負(fù)數(shù)進(jìn)行登記。

二、土地開(kāi)辟成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)

企業(yè)開(kāi)辟的建造場(chǎng)地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開(kāi)辟的商品性建設(shè)場(chǎng)地，它是房地

產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨(dú)核算土地開(kāi)辟成本；另一類是為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或者出租房而開(kāi)辟的自用

建設(shè)場(chǎng)地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開(kāi)辟成本最終計(jì)入商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等開(kāi)辟產(chǎn)品成本。

其中如果企業(yè)開(kāi)辟了土地直接為了出售或者出租，(即商品性土地開(kāi)辟)那末，所發(fā)生的土地開(kāi)辟費(fèi)用，要直

接計(jì)入”開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟“賬戶。

如果企業(yè)是為了自建房屋而開(kāi)辟的土地，而且所建房屋只是一個(gè)成本核算對(duì)象，那末可不單獨(dú)核算土地開(kāi)辟成

本，所發(fā)生的土地開(kāi)辟費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)辟成本。

但如果企業(yè)開(kāi)辟完土地后，所建的房屋是兩個(gè)或者兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則需要單獨(dú)核算土地的開(kāi)辟成本，

再將土地開(kāi)辟成本分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開(kāi)辟成本。

【例1】某房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)2022年8月份共對(duì)兩塊土地進(jìn)行開(kāi)辟，其中甲土地為商品性土地開(kāi)辟，乙土地為自

用土地開(kāi)辟，乙土地開(kāi)辟完工后供建設(shè)商品房1號(hào)樓和2號(hào)樓使用，1號(hào)樓與2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，需要單獨(dú)核算

成本。

發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：

1.8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費(fèi)50萬(wàn)元，支付乙土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)48萬(wàn)元。借：

開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地5000(X)

一乙土地480000

貸：銀行存款980000

2s月4日，用銀行存款支付項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，其中甲土地1.5萬(wàn)元，乙土地2萬(wàn)元。借：

開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地15000

—乙土地20000

貸：銀行存款35000

3.8月15日，C施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地對(duì)付工程款28萬(wàn)元，乙土地對(duì)付工程款20萬(wàn)元。

款未付。

借：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地280000

一乙土地200000

貸：對(duì)付賬款一C施工企業(yè)480()00

4.8月20日，由B建造公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔己竣工，實(shí)際成本22萬(wàn)元，款項(xiàng)尚未

支付。

借：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地220000

貸：對(duì)付賬款一B建造公司220000

5.8月31日分配土地開(kāi)辟對(duì)付擔(dān)的開(kāi)辟間接費(fèi)用8萬(wàn)元，其中甲土地承擔(dān)5萬(wàn)元，乙土地承擔(dān)3萬(wàn)元。借：

開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地50()0()

一乙土地30000

貸：開(kāi)辟間接費(fèi)用80000

6.S月31日，甲土地已開(kāi)辟完工，共開(kāi)辟建設(shè)場(chǎng)地10000平方米，總成本1065(XX)元。借：

開(kāi)辟產(chǎn)品一土地一甲土地1065000

貸：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一甲土地1065000

7.8月31日，乙土地已開(kāi)辟完工并交付1號(hào)樓和2號(hào)樓開(kāi)辟使用，實(shí)際總成本730000元，按各樓實(shí)際占地面積

進(jìn)行分配，1號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開(kāi)辟成本28萬(wàn)元，2號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開(kāi)辟成本45萬(wàn)元。

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一1號(hào)樓280000

—2號(hào)樓450(XX)

貸：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一乙土地730000

根據(jù)上述分錄，登記“開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟”明細(xì)賬如表3、表4。

表3土地開(kāi)辟成本明細(xì)賬

三級(jí)科目：甲土地

年借方△

憑

摘要土地征用及拆遷前期r基觥t施公共配套設(shè)開(kāi)辟間貸方

月H證號(hào)額

補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)費(fèi)施費(fèi)i士費(fèi)

82支付土地征用費(fèi)00000

84支付可行性研究費(fèi)15000

815對(duì)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2800

對(duì)付公共配套設(shè)施

82a220(X)0

費(fèi)

831：

分配開(kāi)辟間接費(fèi)50000

8結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)

)1065000

地實(shí)際成本

本月合計(jì)5000D015000280000220000500001065000(

表4土地開(kāi)辟成本明細(xì)賬

三級(jí)科目：乙土地

年借方

憑證余

摘要土地征用及拆遷前期工程基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開(kāi)辟間接1定方

月日號(hào)額

補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)費(fèi)設(shè)施費(fèi)費(fèi)

82支付土地征用費(fèi)480000

84支付可行性研究費(fèi)2(XX)0

86對(duì)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200000

83-分配開(kāi)辟間接費(fèi)3()(XX)

83「結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)

地實(shí)際成本730000

本月合計(jì)

480000200002)0000300007300000

第三節(jié)房屋開(kāi)辟成本的核算

一、房屋開(kāi)辟成本核算對(duì)象及成本項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟建設(shè)房屋的類型

房屋開(kāi)辟是房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。其開(kāi)辟建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型：

為了銷售而開(kāi)辟建設(shè)的商品房；

為了出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)辟建設(shè)的出租房；

為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)辟的周轉(zhuǎn)房；

企業(yè)接受其他單位委托代為開(kāi)辟建設(shè)的代建房。

以上四類用屋都要確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際開(kāi)辟成本。

（二）房屋開(kāi)辟成本核算對(duì)象的確定

房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)的房屋成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點(diǎn)和實(shí)際開(kāi)辟情況，按以下原則確定：

I.普通的房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算或者每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程，作為成本

核算對(duì)象。

2.同一建設(shè)地點(diǎn)、建造結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個(gè)單位工程，而且由同一單位施工，開(kāi)竣工時(shí)間又相近

的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（如由同一建設(shè)單位同時(shí)建設(shè)幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個(gè)成本

核算對(duì)象）。

3.對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的單位工程，可以將工程劃分成若干前位或者區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成

本核算對(duì)象。

（三）房屋開(kāi)辟成本項(xiàng)目的設(shè)置

因?yàn)榉课蓍_(kāi)辟是在土地開(kāi)辟的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而且，如果在土地開(kāi)辟與房屋開(kāi)辟連續(xù)進(jìn)行的情況下，土地開(kāi)辟

成本一開(kāi)始就可以直接計(jì)入房屋開(kāi)辟成本，所以房屋開(kāi)辟成本項(xiàng)目也包含了土地開(kāi)辟的成本項(xiàng)目。但房屋開(kāi)辟還要

在土地開(kāi)辟項(xiàng)目基礎(chǔ)上，加之“建造安裝工程費(fèi)”項(xiàng)目。所以房屋開(kāi)辟的成本項(xiàng)FI普通包括以下六個(gè)項(xiàng)目：土地征

用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)i殳施費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)辟間接費(fèi)用。其明細(xì)賬格式如

表5

表5房屋開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：甲房屋

借方貸

憑證摘

方余額

號(hào)要土地征用及拆遷前期工基礎(chǔ)設(shè)建造安裝工公共配套設(shè)開(kāi)辟間

月日

補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)接費(fèi)

二、房屋開(kāi)辟成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)

房屋建設(shè)在土地的上面，與土地密切相連。開(kāi)辟房屋使用的建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的土地開(kāi)辟成本應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)辟成

將土地開(kāi)辟成本計(jì)入房屋開(kāi)辟成本有兩種情況：

第一種情況是：原來(lái)已將土地做為成本核算對(duì)象，單獨(dú)核算了土地的開(kāi)辟成本。這種情況下，在開(kāi)始進(jìn)行房屋

開(kāi)辟的時(shí)候，要將土地開(kāi)辟成本轉(zhuǎn)入房屋開(kāi)辟成本。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)辟成本—房屋開(kāi)辟—某房屋

貸：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟一某土地

如果土地開(kāi)辟完成后，已將土地的開(kāi)辟成本轉(zhuǎn)入了開(kāi)辟產(chǎn)品，在開(kāi)始建設(shè)房屋的時(shí)候，應(yīng)將作為開(kāi)辟產(chǎn)品的土

地成本延入房屋開(kāi)辟成本。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一某房屋

貸：開(kāi)辟產(chǎn)品一土地一某土地

第二種情況是，開(kāi)辟完土地，準(zhǔn)備直接開(kāi)始建房。在這種情況下，可以不單獨(dú)計(jì)算土地開(kāi)辟成本，土地開(kāi)辟發(fā)

生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，一開(kāi)始就可以歸集到房屋開(kāi)辟成本上。現(xiàn)以第二種情況為例，說(shuō)明房屋開(kāi)辟成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。

【例2】某企業(yè)2022年9月份，開(kāi)始開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)出租房A公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：1.9

月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補(bǔ)償費(fèi)25萬(wàn)元，設(shè)計(jì)費(fèi)5萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)

辟成本—房屋開(kāi)辟—A公寓(拆遷補(bǔ)償費(fèi))2500()0

(前期工程費(fèi))50000

貸：銀行存款3(X)(XX)

29月g日，A公寓領(lǐng)用需要安裝的設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，實(shí)際成本為12萬(wàn)元。分錄如下：借：

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A公寓120000

貸：庫(kù)存設(shè)備120(XX)

3.9月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價(jià)款結(jié)算單，承付A公寓工程進(jìn)度款30萬(wàn)元。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A公寓300000

貸：對(duì)付賬款一對(duì)付工程款一乙單位300000

4.月末分配開(kāi)辟間接費(fèi)用，A公寓應(yīng)分配8(XX)元，1號(hào)樓分配12(XX)元。

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A公寓8000

一1號(hào)樓12000

貸：開(kāi)辟間接費(fèi)用20()(X)

5.月末，A公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，(假定該配套設(shè)施專為A公寓使用)，報(bào)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，同

意用其預(yù)算成本9萬(wàn)元，預(yù)提計(jì)入成本。

做如下會(huì)計(jì)分錄：

借:開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A公寓90000

貸：預(yù)提費(fèi)用一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)90000

（注：將來(lái)實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或者小于預(yù)提的半份可于發(fā)生的當(dāng)期增加或者減少在建工程成本,

數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。）

6.A公寓完工后直接用于出租，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本（假定該企業(yè)投資性房地產(chǎn)按成本模式計(jì)量）。應(yīng)做如下會(huì)計(jì)

分錄：

借：投資性房地產(chǎn)一A公寓818000

貸：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A公寓818000

A公寓開(kāi)辟成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明細(xì)賬登記結(jié)果見(jiàn)表6：

表6房屋開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：A公寓

年借方余

憑證

摘要土地征用3:前期工基礎(chǔ)設(shè)建造安裝工公共配套設(shè)開(kāi)J辟間貸方額

月FI號(hào)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)比里費(fèi)施賢程費(fèi)施費(fèi)接費(fèi)

91支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)：25OOOO5(X)00

98領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝12()00()

912承付工程進(jìn)度款3()(X)(X)

930分配開(kāi)辟間接費(fèi)W00

93()

預(yù)付配套設(shè)施費(fèi)90000

93()

結(jié)轉(zhuǎn)密工實(shí)產(chǎn)成本818000

________________________>咫合計(jì)—25000)500(X)420000900008000818(X)00

第四節(jié)配套設(shè)施開(kāi)辟成本核算

?、公共配套設(shè)施開(kāi)辟成本核算對(duì)象的確定

公共配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或者對(duì)開(kāi)辟項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開(kāi)

辟項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。

配套設(shè)施可以分為兩大類：

一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、文

化站等。這種配套設(shè)施是房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)的商品產(chǎn)品。應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象計(jì)算其實(shí)際成本。

另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，如開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)建設(shè)的消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心

公園、環(huán)廊、噴泉、涼亭等工程以及那些建成后準(zhǔn)備無(wú)償交與地方政府管理使用的派出所用房等。

對(duì)于?后一類配套設(shè)施，當(dāng)配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)時(shí)，如果同步建設(shè)的房屋惟獨(dú)一個(gè)成本核算對(duì)象，其發(fā)生的

公共設(shè)施費(fèi)，應(yīng)直接”入“開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一某房屋”明細(xì)賬戶的“公共配套設(shè)施贄'成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。如果同步建設(shè)

的房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則應(yīng)先以該配套設(shè)施為成本核算對(duì)象，單獨(dú)進(jìn)行成本核算，待配套設(shè)施

工程完工時(shí)?，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開(kāi)辟成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。

對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對(duì)于配套設(shè)施費(fèi)用可以采用

預(yù)提的方法，先計(jì)入房屋開(kāi)辟成本，將來(lái)發(fā)生配套設(shè)施實(shí)際支出時(shí)，再將實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，增加或者減

少有關(guān)在建項(xiàng)目的成本，數(shù)額小可直接計(jì)入管理費(fèi)用。

配套設(shè)施開(kāi)辟的成本項(xiàng)目與房屋開(kāi)辟的成本項(xiàng)目是相同的。

二、公共配套設(shè)施的核算

1.賬戶設(shè)置

為了專門(mén)核算各項(xiàng)配套設(shè)施的開(kāi)辟，應(yīng)在“開(kāi)辟成本”內(nèi)設(shè)置“配套設(shè)施開(kāi)辟“二級(jí)賬戶。該賬戶借方登記配

套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)辟產(chǎn)品”賬戶或者分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開(kāi)辟成本''等賬戶的配套設(shè)施

成本。期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。

為了分別反映各項(xiàng)配套設(shè)施的開(kāi)辟成本，應(yīng)在“一配套設(shè)施開(kāi)辟“二級(jí)賬戶下設(shè)置“一配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬”(三

級(jí)賬)，賬內(nèi)按每一開(kāi)辟項(xiàng)目開(kāi)設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開(kāi)辟項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)辟成木。如：

“開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一某設(shè)施“

2.配套設(shè)施開(kāi)辟的會(huì)計(jì)處理舉例

【洌3】某企業(yè)2022年10月開(kāi)辟建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃需建設(shè)A、B、C三幢住宅樓，一個(gè)商店，一座鍋

爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而

水塔與商品房不同步建設(shè)。

上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開(kāi)辟完工的建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)辟總成本，其中：土地化用及拆遷費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)15萬(wàn)元，基礎(chǔ)

設(shè)施費(fèi)25萬(wàn)元，按各建造物實(shí)際占地面積進(jìn)行分配。分配結(jié)果見(jiàn)表7

表7建設(shè)場(chǎng)地成本分配表

分配比率

分配對(duì)象占地面積(平方米)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)

(%)

商品房A1500251000003750062500200000

商品房B180()30I2O(XX)4500075(X)0240(X)0

商品房C168028112(XX)420007000()224(X)0

商店72013520001950032500104(X)0

耦爐房18()3120(X)45(X)75(M)24000

水塔6014000150025008000

合計(jì)6000100400000150000250000800000

根據(jù)上述分配表編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一A房屋200000

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一B房屋240000

開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一C房屋224000

開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一商店104000

—配套設(shè)施開(kāi)辟一鍋爐房24000

—配套設(shè)施開(kāi)辟一水塔8000

貸：開(kāi)辟成本一土地開(kāi)辟80000()

根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)辟成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬的余額情況如表8、表9、表10.

表8配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：商店

2003年借方金額

憑證

摘要土地在用及拆遷補(bǔ)S加期工基礎(chǔ)設(shè)建造安裝公共配套開(kāi)辟司

月日號(hào)合計(jì)

償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)工程費(fèi)設(shè)施費(fèi)接費(fèi)

101期初余額520001950032500104000

以上表8賬戶格式也稱為借方多欄式明細(xì)賬。只設(shè)借方欄，不設(shè)貸方欄。當(dāng)將借方金額轉(zhuǎn)出時(shí)，可用紅字或者負(fù)

數(shù)進(jìn)行登記。紅字或者負(fù)數(shù)可以代表記賬相反的方向。

表9配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：鍋爐房

2003年#證借方

月運(yùn)摘要

土地征用及前期匚基礎(chǔ)設(shè)施建造安裝工淄公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)辟間接費(fèi)合計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)至費(fèi)費(fèi)快

101期初余額120004500750024000

表10配套設(shè)施明細(xì)賬

三級(jí)科目：水塔

2(X)3年借方

憑證號(hào)摘要土地征用及前期工基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)金造安裝公共配套開(kāi)辟間

月日合計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)費(fèi)工程費(fèi)設(shè)施費(fèi)接費(fèi)

101期初二於額400()150025(X)8000

需要說(shuō)明，上述對(duì)土地成本的分配，對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的鍋爐房和水塔也分配了土地的成本。在實(shí)務(wù)中，為了簡(jiǎn)

化，對(duì)那些不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施可以不分配土地成本，而只對(duì)商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配.土地

的成本。因?yàn)槟切┎荒苡袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的成本，最終也要分配給商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。

如果對(duì)鍋爐房和水塔不分配土地成本，那末十.地成本的分配結(jié)果如下表11:

米11建設(shè)場(chǎng)地成本分配友

分配比率

受益對(duì)象占地面積(平方米)上地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)

(%)

商品房A1500261040003900065000208000

商品房B1800321280004800080000256000

商品房C1680291160004350072500232000

商店72013520001950032500104000

合計(jì)5700100400000150000250000800000

下面仍按前一種做法，即以對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配了土地成本為例，進(jìn)行介紹。

本月份發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

1.10月3日，鍋爐房領(lǐng)用一臺(tái)鍋爐進(jìn)行安裝，鍋爐的實(shí)際成本80000元，支付安裝費(fèi)50(X)元，做如下會(huì)計(jì)分錄:

借：開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一鍋爐房85000

貸：庫(kù)存設(shè)備80000

銀行存款5(X)()

根據(jù)上述會(huì)計(jì)分錄登記鍋爐房明細(xì)賬戶如表12：

表12配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：鍋爐房

2003年借方金額

憑證摘要」一地征用及前川工基礎(chǔ)設(shè)施建造安?共配套開(kāi)辟問(wèn)

月日號(hào)合計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)程賢費(fèi)裝工程費(fèi)殳施費(fèi)書(shū):費(fèi)

101期初余額120004500750024000

3領(lǐng)用鍋爐安裝85000109(X)0

2.10月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款共計(jì)630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元.做如下

會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一商店530000

一我爐房100000

貸：對(duì)付賬款一某施工單位630000

根據(jù)分錄登記商店和鍋爐房明細(xì)賬戶如下表13、14。

表13配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：商店

2003年借方金額

憑證號(hào)摘要土地正用及前期工基礎(chǔ)設(shè)建造安細(xì)i公共配套一開(kāi)辟間

月

日拆遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)：設(shè)施費(fèi)委費(fèi)

10期初余額520001950032500W000

105承付：!程款530000634000

表14配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：鍋爐房

2003年借方金額

摘要工地征用及拆前期工基礎(chǔ)設(shè)建造安裝公共配套開(kāi)辟間

月憑證號(hào)合計(jì)

d遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)工程學(xué)設(shè)施費(fèi)i，費(fèi)

10期初余額120004500750024000

10：領(lǐng)用鍋爐安裝85000109000

105承付工程款10000()209000

n

3.10月20日，鍋爐房已竣工，將其實(shí)際成本20900（）元按除水塔以外的各受益對(duì)象的計(jì)劃成本進(jìn)行分配，分配

表見(jiàn)表15.

表15鍋爐房成本分配表

受益對(duì)象計(jì)劃成本（元）分配比例（％）分配金額（元）

商品房A100000002552250

商品房B120000003062700

商品房C11(XX)(XX)27.557475

商店7(XX)(XX)17.536575

合計(jì)40(XX)(XX)KX)209(XX)

根據(jù)表15編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一商品房A52250

一房屋開(kāi)辟一商品房B62700

—房屋開(kāi)辟一商品房C57475

—配套設(shè)施開(kāi)辟一商店36575

貸：開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一鍋爐房209000

根據(jù)以上分錄，登記鍋爐房和商店明細(xì)賬如下：16、17（商品房明細(xì)賬略）

表16配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：鍋爐房

2003

借方金額

年

憑證號(hào)摘要

土地征用及拆基礎(chǔ)設(shè)建造安裝公共配套開(kāi)辟同

月日前期工程費(fèi)合計(jì)

遷補(bǔ)償費(fèi)施費(fèi)工程費(fèi)設(shè)施費(fèi)接費(fèi)

101期初余額120(H)450075(X124000

1()3領(lǐng)用鍋爐安裝850()0IO9O(X)

1015承付工程款10000020900

1020結(jié)轉(zhuǎn)鍋爐成本-12000-4500-7500-1850C0-2090)0

1031合計(jì)0

表17配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：商店

2003年借方金額

沿法書(shū)聒

憑證號(hào)摘要土地征用及前期工基彳1!41t公共配套開(kāi)辟間

月卜合計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)工程i設(shè)施費(fèi)接費(fèi)

1()1期初余額52000195()0325(H)l()4(XX)

1015承付工程款53()(X)O6340(X)

10:to分配鍋爐費(fèi)36575670575

4」0月22n商品房A、B已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。但水塔尚未開(kāi)工建設(shè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本MXXXJO元

分配計(jì)入各受益對(duì)象。分配結(jié)果見(jiàn)表18。

表18預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表

受益對(duì)象計(jì)劃成本（元）分配比率（％）分配金額

商品房A10000(XX)2525000

商品房B12(XX)(XX)3()3(X)(X)

商品房C11(XX)(XX)27.5()275(H)

商店700000017.517500

合計(jì)40(XX)(XX)KX)KX)(XX)

根據(jù)上述預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄:

借：開(kāi)辟成本一房屋開(kāi)辟一商品房A25000

一房屋開(kāi)辟一商品房B30000

一房屋開(kāi)辟一商品房C27500

—配套設(shè)施開(kāi)辟一商店17500

貸：預(yù)提費(fèi)用一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)一水塔100000

根據(jù)上述分錄，登記配套設(shè)施（商店）和預(yù)提費(fèi)用（水塔）明細(xì)賬如下表19、20.

表19配套設(shè)施開(kāi)辟明細(xì)賬

三級(jí)科目：商店

2003年借方

憑證摘要土地征用及前期二二程基礎(chǔ)設(shè)狒造安公共配套

月日號(hào)開(kāi)辟間接費(fèi)年計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)B施費(fèi)裝工程31設(shè)施費(fèi)

101期初余額52000195003250010400(

53(X)()()634(XX)

1015承付工程款

1020分配鍋爐費(fèi)36575670575

分配預(yù)提水

1()221-7500688075

塔費(fèi)

表20預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)賬

三級(jí)科目：水塔

摘要|借方年方借或者貸除額

2003年憑證號(hào)數(shù)

月日

1022預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用100000貸100000

5.10月28日，用銀行存款支付水塔建造安裝工程費(fèi)110000元。做如下會(huì)計(jì)分錄:

借：開(kāi)辟成本一配套設(shè)施開(kāi)辟一水塔110000

貸：銀仃存款11()(X)0

根據(jù)上述分錄，登記水塔明細(xì)賬如下表21：

表21配套設(shè)施明細(xì)賬

三級(jí)科日：水塔

2003年借方

建造安

憑證號(hào)摘要土地征用及前期工基礎(chǔ)設(shè)公共配套開(kāi)辟間接費(fèi)

月日裝合計(jì)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)設(shè)施費(fèi)

工程費(fèi)

10期初余額4COO150025008000

10.8支付安裝費(fèi)110000118000

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