房地產(chǎn)項目開發(fā)全手冊

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目錄

一、征地

1、地理位置...............................

2、地質(zhì)地貌狀況...............................

3、土地面積及紅線...............................

4、四鄰狀況...............................

5、交通狀況...............................

6、土地權(quán)屬狀況...............................

7、土地性質(zhì)...............................

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況...............................

9、城市配套...............................

10、周邊環(huán)境...............................

11、時事政策...............................

12、土地價格...............................

13、征地手續(xù)...............................

14、土地SWOT分析...............................

15、可行性論證...............................

16、開發(fā)能力評判...............................

17、實施征地...............................

二、項目前期

I、立項管理...............................

2、文物審批及處理...............................

3、地質(zhì)勘察...............................

4、全程營銷（前期策劃）...........................

5、方案審批...............................

6、施工圖設計...............................

7、人防審批...............................

8、抗震審批...............................

9、消防審批...............................

10、綠化審批...............................

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）

12、建筑商與監(jiān)理方選擇............................

13、材料商選擇...............................

14、其他合作商選擇...............................

15、節(jié)能評定...............................

16、融資及房貸等級資信............................

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理...............................

2、建審規(guī)劃管理...............................

3、施工規(guī)劃管理...............................

4、期間變更規(guī)劃管理...............................

5、測繪管理...............................

四、報建管理

1、報建申請...............................

2、施工圖審核...............................

3、工程類別...............................

4、招投標管理...............................

5、抗震（前期已辦）............................

6、質(zhì)量監(jiān)督委托...............................

7、監(jiān)理備案...............................

8、安全監(jiān)督審批...............................

9、墻改審批...............................

10、建設工程社會保險審批.......................

II、職工意外傷害保險...........................

12、水泥用散審批...............................

13、砂石審批...............................

14、城市基礎設施配套審批.......................

15、施工許可審批...............................

五、預售及申報房貸

1、預售審批...............................

2、銀行申報房貸審批............................

3、公基金貸款申報審批..........................

4、信用擔保合作...............................

六、施工管理

1、土建工程...............................

2、水電暖通安裝工程............................

3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準..................

4、單位房屋預售面積的提供......................

5、施工合同管理...............................

⑶銷售收入管理...............................

（4）分配管理...............................

九、全程營俏（后期營俏推進管理）

I、銷售周期劃分及控制...............................

2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施..............

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施................

4、銷售培訓管理...............................

5、客戶積累與管理...............................

6、銷售組織與日常管理...............................

7、項目二次策劃營銷...............................

十、銷售合同管理

1、指定律師及專員確定合同及認購書的基本內(nèi)容......

2、列舉合同及認購書的可選擇性擴容空間............

3、合同及認購書的簽訂...............................

4、銷售合同與財務的銜接...............................

5、銷售合同與階段性促銷的銜接...............................

6、銷售合同的履約監(jiān)控...............................

7、銷售合同的存檔備案管理...............................

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、按相關法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…

2、分戶房產(chǎn)證辦理...............................

3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案...........................

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇...............................

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性..................

3、物業(yè)管理公司介入項口時機.........................

4、物業(yè)服務的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標準

5、對銷售人員進行物業(yè)管理培訓.......................

6、對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關服務.....................

7、項目開發(fā)期間合理建議.............................

8、物業(yè)管理服務可參照的所有法律法規(guī)................

9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準貴................

10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料................

II、物業(yè)交接工作...............................

12、物業(yè)維修工作...............................

十三、物資與材料采購

1、主材采購...............................

2、輔材與安裝工程...............................

十四、相關法律事務

1、建立完善的合同管理體系.......................

2、建立律師項目跟蹤制...........................

3、對即時性公告、通知、催辦單的管理............

4、零法律糾紛計劃...............................

一、征地

1、地理位置:

⑴明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。

⑵轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。

⑶確定知名參照物。

⑷確定周邊較近學校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務機構(gòu)。

2、地質(zhì)地貌狀況：

（1）防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。

⑵防止地下管網(wǎng)對施工的影響。

（3）地下人防等設施。

⑷文物問題。

⑸地下水位高度，確定基礎方案等。

3、土地面積及紅線：

（1）相關規(guī)劃規(guī)范。

⑵地塊規(guī)劃要點。

4、四鄰狀況:

⑴四鄰描述。

⑵四鄰現(xiàn)有設施使用狀況。

⑶四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。

⑷四鄰經(jīng)濟發(fā)達程度與環(huán)境可利用性。

5、交通狀況：

（1）直接交通干線情況（公交線路、的土站等）。

⑵城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。

⑶1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設置情況。

⑷近期城市規(guī)劃待實施的規(guī)劃道路。

⑸區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。

⑹區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。

⑺確定出行與“回家”的交通便利程度。

6、土地權(quán)屬狀況：

⑴土地權(quán)屬明晰程度。

⑵是否存在債權(quán)債務糾紛。

⑶是否存在質(zhì)押或抵押情況。

7、土地性質(zhì):

⑴城市土地連片規(guī)劃情況。

⑵本地塊用地性質(zhì)的彈性。

⑶連片規(guī)劃改造政策分析。

⑷原土地方獲取土地方式與征地形式分析

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況：

⑴可冉利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）

⑵拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）

⑶安置方案及可享受政策。（閂城連片改造、都市村莊等）

⑷建筑原材料的再生利用情況。

⑸達到三?七通一平的條件與成本分析。

9、城市配套：

⑴城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開U等）

⑵商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）

⑶文化教育。

⑷醫(yī)療衛(wèi)生。

⑸自然綠化景觀及休閑場地。

⑹金融服務。

⑺娛樂、餐飲、住宿、辦公。

⑻行政機關。（派出所、辦事處、行政辦公等）

⑼生活服務。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）

00）歷史文化、人文區(qū)位因素。

10、周邊環(huán)境：

⑴人口密度與劃類。

⑵區(qū)域城市定位。

⑶空氣指數(shù)與城市排污能力。

⑷綠化情況。

⑸人流分析。（流動、流駐、留住）

1時事政策：

⑴金融政策。

⑵城市GDP指數(shù)變動。

⑶房地產(chǎn)開發(fā)政策。

12、土地價格：

⑴城市類別基準價格。

⑵可參照性周邊地價。

⑶回遷補償分析。

（4）相關土地稅收。

13、征地手續(xù):

⑴已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標）

⑵未成型的可選擇方式分析。

⑶相關手續(xù)費用。

（4）相關辦理程序。

⑸征地周期性。

14、土地SWOT分析：

⑴項目地塊的優(yōu)勢。

⑵項目地塊的劣勢。

⑶項目地塊的機會點。

（4）項目地塊的威脅及困難點。

15、可行性論證：

⑴虛擬投資分析。

⑵虛擬收益分析。

⑶相關營銷策劃機構(gòu)介入。

16、開發(fā)能力評估:

⑴技術(shù)實力評估。

⑵資金實力評估。（財務分析）

⑶經(jīng)營能力評估。（行政資源的可利用性）

⑷管理能力評估。

⑸資源能力評估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）

（6）開發(fā)能力結(jié)論。

17、實施征地

二、項目前期

1、立項管理：

⑴立項手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項變更）

⑵投資規(guī)模的確定。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準）

⑶政策的可利用管理。（舊城改造、重點工程、都市村莊改造等）

①政策的收集；

②手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點工程）；

此項應在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。

⑷《開工報告》辦理。（重點工程、具備招投標、質(zhì)量監(jiān)督條件）

2、文物審批及處理：

⑴征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。

⑵徹底辦理不留隱患。（存在刊事責任）

⑶該手續(xù)直接影響到項目推進，應首要辦理。

3、地質(zhì)勘察：

⑴對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。

⑵對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障得。

⑶對原人防設施的處理。（依照《人防法》及有關設計規(guī)范）

4、全程管理（前期策劃）：

（1）項目定位。

①項目市場定位；

A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）

B、一手市場調(diào)研

C、項目要素調(diào)研（如配置等）

D、綜合評判

②區(qū)域定位；

③主力客戶群定位；

④功能定位；

⑤建筑風格定位；

⑥商業(yè)部分定位；

A、主題定位

B、經(jīng)營管理定位

C、業(yè)種

D、業(yè)態(tài)

⑵項目價值分析。

①項目經(jīng)濟價值；

②項目品牌價值；

③項目社會價值；

④項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重;

⑤項目可提升價值分析；

A、建筑風格和立面的設計、材質(zhì)

B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu)

C、環(huán)境

D、配套

E、物業(yè)管理

F、形象包裝與組合營銷策劃

G、品牌

⑥價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素;

A、經(jīng)濟金融因素

B、政策因素

C、城市規(guī)劃前景因素

D、人文理念的發(fā)展因素

⑶項目定價模擬。

①項目目標收益與最大收益，項目綜合成本預估；

②均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）；

③項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；

A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓L）

B、確定系數(shù)

C、確定幅度

④價格策略報告；

⑷項目投資可行性分析。

①可變成本變動時對利潤的影響；

②銷售價格變動時對利潤的影響；

⑸投資風險分析。

①項目風險性評價；

A、價值提升及其實現(xiàn)的風險性

B、規(guī)劃、設計是否是以提升項H同周邊項目的類比價值

C、項目全程營銷策劃的成功性

②資金運作風險性；

A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務成本

B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目

C、銷售推進把握，最短時間回籠資金

③經(jīng)濟政策風險；

A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析

B、國家地方相關房地產(chǎn)政策的出臺以及相關市政配套設施的建設

C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析

⑹開發(fā)節(jié)奏建議；

①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素：

A、政策法規(guī)

B、金融政策

C、地塊狀況因素

D、發(fā)展商整體開發(fā)水平

E、資金投放量與回收要求

F、營銷因素與價格策略

G、市場供求因素

H、入市時間

②項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測；

A、項目開發(fā)整體推進計劃

B、項FI銷售整體推進計劃

C、預測結(jié)論

D、項目結(jié)束后的總結(jié)

⑺項目規(guī)劃設計。

以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場（包括組裝市場潛在需求）

為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格與色彩計劃，緊緊圍

繞目標客戶選定主力戶型與補充戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設

計進行充分提示。

①總平面規(guī)劃；

A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）

B、周邊條件的允許性

C、可增容性（未來填充余地）

②建筑空間布局；

A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果

B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、人堂、核《

筒、消防通道、停車場、會所等）

③道路系統(tǒng)布局；

A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）

B、區(qū)外連接（出入口）

C、項目地塊所在區(qū)域未及發(fā)展狀況及兼容擴容性

D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的迫行及安防）

④綠化系統(tǒng)布局；

A、園藝綠化，景觀設計

B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）

C、投資預算與管理成本分析

⑤公建與配套系統(tǒng)；

A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）

B、公建設計及提示

C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性

D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房

E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等

F、垃圾箱與清污設施

G、郵件箱與供奶箱等

⑥項目施工程序；

A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付

B、確保施工與銷售看房同步及安全性

C、施工安全防護與形象包裝

D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性

⑦建筑風格定位；

A、項目總體建筑風格的構(gòu)思

B、建筑色彩計劃

C、建筑外立面裝飾及材料

D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示

E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設計提示

⑧主力戶型選擇；

A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

B、項目業(yè)態(tài)分析及項n戶型配置比例

C、主力戶型設計提示

D、商業(yè)戶型布局設計提示

E、寫字樓平面設計提示

F、得房率分析

⑨空間布局裝飾概念設計;

A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）

B、公共空間主題選擇（裝飾效果）

C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示

D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想

E、地塊已有自然環(huán)境利用

F、項目人文環(huán)境的營造

⑩營銷示范單位裝修設計（樣板房）；

A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示

B、根據(jù)項U規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資

C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設計與垢構(gòu)中的不足

D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感

觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說明與服務，提升理性

認知程度

E、各房間及功能間概念設計

F、提供多種情調(diào)風格的裝修提不，滿足不同需求口味

G、合理回避裝飾裝修標準

。1）附屬設計；

A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、

道路照明、廣告牌、形象墻）

B、背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）

C、營造與引導未來生活方式（VIP會員、會所服務、商業(yè)配套等）

?項目質(zhì)量工期策劃營銷；

A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度

B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度

C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告

D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面

告知準業(yè)主

?形象策劃；

A、項目名稱（總名稱與紐分名稱）

B、標志

C、標準色

D、標準字

E、工地環(huán)境視覺包裝

F、售樓中心包裝設計

G、展板、沙盤等道具設計

H、售樓中心家具

I、促銷禮品

J、導視牌

K、銷售人員包裝

L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）

（8）營銷推廣策劃。

營俏推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣進行整體、系統(tǒng)

策劃的超前決策，是專業(yè)化運作的流程。

①區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）;

②項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；

③目標客戶群定位分析；

④價格定位及策略;

A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位

B、價格策略（價格總趨勢）

C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）

⑤入市時機規(guī)劃；

A、根據(jù)報批報建推進

B、結(jié)合項目施工進度

C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律

D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動

⑥廣告策略；

A、廣告總體策略與階段性劃分

B、廣告形式的配比（直接、間接等）

C、廣告主題

D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

E、廣告效果監(jiān)控、評估、修止（指標一銷售額、利潤、市場與占有

率、品牌形象等）

F、入市前印刷品與廣告品設計制作

如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、

交房標準即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關表格等。

H、廣告支出監(jiān)控

I、媒體組合

J、公關活動與相關儀式策劃

K、軟性宣傳

⑦人員配備與管理；

A、參與銷售過程所需哪些人員

B、俏售與綜合培訓

C、管理與傭金制度

D、制訂銷售手冊

如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所

及公建內(nèi)容、交樓標準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付

費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管理收

費標準等。

E、合同文本

如：預定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、

商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。

⑧客戶管理系統(tǒng)；

A、電話接聽登記表

B、新老客戶檔案表

C、銷售日、周、月報表

D、已成交客戶檔案表（臺帳）

E、應收帳款控制表

F、保留樓盤控制表

⑨銷售組織與日常管理；

A、組織與激勵

B、工作流程

5、方案審批:

⑴項目總規(guī)劃方案審批。

⑵建筑單位方案審批。

⑶方案招投標。

6、施工圖設計

7、人防審批：

⑴立項、總平方案后進行人防實施方案申報。

⑵得到批準批復后委托有資質(zhì)設計院進行設計（同施工圖同步）。

⑶修建人防地下室審批（或易地建設審批）。

⑷人防實施階段。

⑸驗收。

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）:

⑴市政施工管理。

⑵市政道路開口管理。

12、建筑商與監(jiān)理公司選擇

13、材料商選擇

14、其他合作單位選擇

⑴物業(yè)管理。

⑵經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。

⑶裝修商。

⑷綠化園藝。

15、節(jié)能評定

16、融資及房貸資信等級評定

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理：

⑴項目選址一《選址意見書》。

⑵建設項目用地規(guī)劃審批一《用地定線坐標圖》、《規(guī)劃設計條件通知書》。

①申領建設項目規(guī)劃設計條件；

②重點工程批復等文件在提交范圍；

⑶項目規(guī)劃總平面設計方案審批-《用地規(guī)劃總平面布置圖》。

⑷核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

①未取得此證，用地批準文件無效；

②本證有效期6個月；

③改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦理；

2、建審規(guī)劃管理：

⑴建筑工程定位審批一《建筑工程定位批件》有效期6個月

一《規(guī)劃設計要點》。

⑵建筑工程設計方案審批。

報項目方案設計兩套（總平圖及相應航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。

⑶建筑工程施工圖設計審批。

⑷核發(fā)《建設工程規(guī)劃批準書》。

3、施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）：

⑴基槽或樁孔驗線規(guī)劃管理。

⑵基礎驗線規(guī)劃管理。

4、施工期間變更規(guī)劃管理

5、測繪管理

四、報建管理（建委）

1、報建申請（甲方）

2、施工圖審批（甲方）

3、工程劃類別（甲方）

4、招投標管理（甲、乙方）

5、抗震審批（甲方）

6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）

7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）

8、安全監(jiān)督審批（乙方）

9、墻改審批（甲方）

10、建筑工程社會保險審批（甲方）

11、職工意外傷害保險（乙方）

12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應形式而定審批萬，原則上為乙萬）

13、砂石審批（乙方）

14、城市基礎設施配套審批

15、施工許可審批（甲方）

領取《施工許可證》

五、預售及申報房貸

1、預售申請:

⑴按《預售管理辦法》投資達到25%以上。

（2）具備《十.地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準書》、《施工許可證》

⑶有明確價格備案。

（4）商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。

⑸房管測繪部門對預售面積進行核準。

2、銀行申報貸款審批：

⑴市場處辦理預售卡及備案。

（2）銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。

3、公枳金貸款申報審批

4、信用擔保合作

六、施工管理

1、土建工程：

⑴組織落實現(xiàn)場折遷準備工作。

⑵組織落實現(xiàn)場三通一平工作。

⑶實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。

⑷核查楓葉商務廣場占地范圍總平面定位。

⑸核杳北美風情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。

⑹擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。

（7）了解當?shù)亟ú墓?、運輸通道機械租賃相關信息。

（8）擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。

⑼選定參建單位、設計規(guī)劃單位、施工圖設計單位。

（10）選定甲級施工單位及建設監(jiān)理單位。

01）選定勘察設計單位，尋求合作伙伴。

?對參建單位進行業(yè)績考察。

?建立健全各級崗位責任制，實行目標管理.

（M）編制項目管理辦法。

05）建立項目總體方案的審查審批認可制度。

?工程部根據(jù)批復的總體進度計劃編制細部程序。

①工程總體網(wǎng)絡施工進度計劃；

②單項工程施工進度計劃；

③分部工程施工進度計劃；

④月進度計劃；

07）施工管理。

①建立工期管理的檢行體系；

②建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度；

③施工過程控制，工期預測，改進措施；

④嚴格《施工組織設計》，施工方案審批制度：

⑤嚴格按《施工組織設計》及作業(yè)標準組織施工；

⑥建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序化管理；

⑦特殊施工過程的控制；

A、對那些質(zhì)量性能指標不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或施工

后無法檢測，只能通過破壞性檢驗才能判斷其質(zhì)量的施工過程，

必須采取特殊的檢驗拮施。例如：地下室防水一程、挖孔灌注樁

碎程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。

B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施

預先鑒定。應從人才素質(zhì)、設備性能、材料質(zhì)晨、施工方法、,

工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進行預先鑒定，由責任工長填寫“特

殊過程能力預先鑒定報告”，經(jīng)項目技術(shù)負責人批準后實施，工程

部技術(shù)人員應及時檢查和監(jiān)督。

⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設計變更審簽；

工程部經(jīng)理和相關專業(yè)主管人應認真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復后的技術(shù)核

定單，工地洽商單及設計變更單，并與設計單位進行溝通確認后，組織施工。

2、水電暖通安裝工程：

⑴新項目定位后要及早與有關市政部門溝通。

①電業(yè)局：

②自來水公司；

③熱力公司；

④有線電視臺；

⑤電信局；

⑥煤氣公司：

新項目應申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、

通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)

條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復升挖布線，使r施工

及維修，極大限度的降低工程施工費用。

⑵吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復設計，以及施工工序不」理造成的重復開

挖反復施工，造成浪費。

①高壓配電室雙電源進線設計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認可后才能送電。

因此，高壓供電部分應委托電業(yè)局進行設計。

②自來水的收贄根據(jù)用途不可，其收費價格也不同，我們可以把雙水源

進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水

管道以合理節(jié)省用水費用，

③熱力管道接11與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡

量避開其它管道。

④小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設計要求的情況下，應盡量加

大一點，留點富余量。

⑤小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽

城），可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。

⑥安裝大型設備所預留的吊裝孔，應方便施工，防止設備吊裝時產(chǎn)生碰

傷，例如高低開關柜，變壓器水泵等設施。

⑦電氣設備以及強弱電橋架，管道井的施工應注意防水、防潮，杜絕滲

漏水隱患。

⑧上下水管道穿樓板面處接避不嚴密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房

樓面應作好防水層，應設論泛水沿，應考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造

成樓面微裂縫。分戶計量表，最好設置在管道井內(nèi)：如放在戶內(nèi)時，

最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。

⑶建議本小區(qū)實行直供電，當工程完成后，將電力設備移交給供電局管理,

這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔電損耗.」后期設備維護費

用。

⑷如果商務樓按復式樓中樓設計時，應考慮消防噴淋的安裝要求，要留設

上水管線布置空間，應事先申報消防設施布線施工做法，避免重復施工.

并應考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。

⑸中央空調(diào)的送風管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴格核定落實，

力求設計合理。

（6）采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應加設套管,

如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計量表時應保證各部

件便于檢修維護。

（7）地下車庫、水泵房、配電房等其地面應防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應設置排

水溝及積水苑設排水自動泵。地下室外墻應設高側(cè)窗通風良好。

（8）供電線路應采用三相五線制，力求安全可靠。

⑼小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入

□處，小區(qū)主入口和商場處設置。

七、竣工驗收管理

1、建筑工程竣工規(guī)劃驗收：

⑴竣工測繪。

⑵《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書》。

⑶施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章工

⑷換發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

⑸辦理資料歸檔。

2、消防驗收：

⑴消防產(chǎn)品資料。

⑵電氣消防安全測試報告（委托電氣供應商辦理）。

⑶核發(fā)驗收意見書。

3、人防工程驗收：

退還相關保證金。

4、綠化驗收

5、質(zhì)量驗收（綜合）：

⑴綜合驗收資料備案。

⑵《竣工備案證書》f辦理房屋權(quán)屬登記。

6、竣工驗收資料管理：

⑴向規(guī)劃、建委提供備案資料。

⑵公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。

⑶向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗收資料（含圖紙）。

7、竣工房產(chǎn)測繪：

⑴單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。

⑵分產(chǎn)控制圖測繪。

八、財務管理

1、征地：

正確核算征用土地新發(fā)生的各項費用，包括土地征地費、耕地占用稅、

勞動力安置費以及原有建筑物的拆ii補償費等項支出。

2、項目前期：

根據(jù)項目初步可行性研究報告及項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預

測，確定投資報酬率及目標利潤率。

3、規(guī)劃管理：

在開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段，應當編制和審核設計概算和施工圖預算，

以便控制開發(fā)建設的總投資。

4、報建管理：

對項目報告建審批新發(fā)生的稅金與費用應分項設帳，按建設項目的受益

對象E確分攤。

5、預售及申報房貸：

⑴根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，

并以客戶為核算對象，統(tǒng)一歸集入”其他應付款”帳戶，待正式合同簽

訂后，客戶支付首付款或分期付款，財務人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)

入“預收帳款”帳戶核算。

⑵客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷

部負責到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務人員接銀行通知后，應及時據(jù)實

入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)倘部銷售合同管理人員核對，及

時清理欠款。

6、施工管理：

根據(jù)設計概算和施工圖預算，編制各項費用支出計劃或預算，以使控制

各項成本費用，在開發(fā)項目建設過程中，對于發(fā)生的各項費用支出，應以概算、

預算和計劃為依據(jù)，進行嚴格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按照規(guī)定的程

序和方法進行歸集和分配。

7、竣工驗收管理：

項目竣工驗收后，財務部應會同工程部對施工單位的決算報告進行審核,

根據(jù)三方認可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設總支出，與已付工程款，代付材料款的

差額列入“應付帳款XXX施工單位”進行債務核算。

8、財務管理：

⑴籌資管理。

根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎上，做好資

金需求量的預測，適度籌集資金，在籌資過程中應合理選擇資金來源，對比各

籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達到最低，適度叁債，合理確

立自有資金和借入資金的比例，降低財務風險。

⑵成本與費用管理。

成本費用的核算包括費用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩

部分內(nèi)容。費用開支的核算是對發(fā)生的各種費用進行審核和控制，并按其經(jīng)濟

用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實際

成本。根據(jù)成本費用的性質(zhì)可分為直接費、間接費和期間費三部分。直接費用

按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎

設施費、建筑安裝工程費和公共配套設施費；間接費用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或

基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務的現(xiàn)場管理費、維修費、服務費、臨時設

施攤銷費、低值易耗品推銷費、固定資產(chǎn)折舊費等；期間費用則是指不隨開發(fā)

生產(chǎn)貴的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費月，理財活動

產(chǎn)生的財務費用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費用。

①土地征用及拆遷補償費；

根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費

以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是?宗土地.上同時

開發(fā)兩個項目的，應按各受益對象新占建設場地面積或建筑面積比例在其受益

對象上予以分配，計算公式如下：

分配率=土地征用及拆遷補償費+各受益對象占用建設場地面積之和（或

建筑面積之和）

某受益對象應承擔的土地征用及拆遷補償費;該對象新占建設場地面積

或建筑面積X分配率

②前期工程費；

前期工程費指發(fā)生的一般勘察費、測繪費、設計費及可行性研究費用,

前期工程費一般能分清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前

期工程費應由兩個以上的項目分擔，則應按照一定的分配標準在其受益對象上

予以分配。

③基礎設施費；

基礎設施費批三通一平、七通一平的建設支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配

套建設，如果新耗費的基礎設施建設費應有幾個項目共同承擔，則應按各項目

的基礎設施預算或建筑面積的比例將其予以分配。

④建筑安裝工程費；

建筑安裝工程費是指為開發(fā)項目而支付給外包施工單位的建筑安裝

工程費，內(nèi)容包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費用及間接費用，

若主要材料由開發(fā)公司供應，在為施工單位結(jié)算進度款時應從已完工程決算造

價中扣除已代付的材料款。此項費月應按單項工程施工預算進行控制開支，分

項核算。

⑤公共設施配套費；

對于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設施建設費，如消防、鍋爐房、

水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支應分配計入它為之服務的商品房或建設

場地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：

A、如果配套設施與商品房建設同步，所發(fā)生的公共配套設施費能分

清由哪一個項目承擔，則新發(fā)生的公共配套設施可直接計入該項

目的成本之中。

B、如果配套設施與商品房建設不同步或者雖然同步但應由兩個以上

的開支項目承擔.，則發(fā)生的公共配套設施費應先在配套設施項目

上歸集成本，然后再按各受益項目的建筑面積或預算造價，預算

成本的比例予以分配。

⑶銷售收入管理。

⑷分配管理。

九、全程營銷（銷售實施階段）

1、俏售周期劃分及控制；

⑴銷售周期。

①內(nèi)部認購期；

②開盤試俏期；

③銷售擴張期；

④強勢銷售期：

⑤掃尾清盤期；

⑵各階段的銷售實施細則及廣告宣傳方案。

⑶各階段的銷控與推廣方案。

⑷人員配備與資料配給。

2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施

4、銷售培訓管理

5、客戶積累與管理

6、銷售組織與日常管理

7、項目二次策劃營銷

8、房屋交付管理：

⑴物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時介入。

⑵交房策劃方案。

①交房日期；

②交房活動策劃;

③交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)：

④交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；

十、俏售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理

1、由律師及專員確定合同及認購書范本：

⑴合同書、認購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有

業(yè)主簽字認可。

⑵隨合同提供客戶服務手冊（含購房、辦證、稅費、物業(yè)交接等說明）。

⑶工程部提供完善的配置清單與戶型圖。

（4）注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個）

⑸認購書要有明確時限與責任限制。

⑹認購收據(jù)與發(fā)票的管理。

2、列舉合同書與認購書可選擇性擴容空間：

針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。

3、合同書與認購書的簽訂：

⑴由誰來進行合同書及認購書的簽訂。

⑵簽訂與付款的約定與履行程序。

⑶簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。

4、銷售合同與財務的銜接：

⑴形成銷售合同與認購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提

供與審核情況等）。

⑵形成客戶付款交費臺帳（房款、手續(xù)費、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。

⑶形成貸款戶臺帳。

①開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號〕；

②還貸基本情況（起止口、月利息、月本金、月還款期限）；

③不良貸款記錄（以往、新貸）；

⑷階段性促俏活動臺帳。

①促銷活動讓利問題；

②促銷活動優(yōu)惠措施等；

5、銷售合同與階段性促銷的銜接：

（1）制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。

⑵階段性促銷是否要在合同書或認購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。

⑶補充協(xié)議的簽訂。

①內(nèi)容的確定；

②補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；

⑷補充協(xié)議及認購書對購房者的違約責任注明，標準不能脫離基本合同約定。

6、銷售合同的履行監(jiān)控：

（1）結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每口進行監(jiān)控及時處理。

⑵通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進度也進行監(jiān)控，及時對銷售合同履

行進行督促，制定督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴格簽收與備案。

⑶建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達（送達、掛號

郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。

⑷對營銷公司的日常規(guī)范性工作進行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。

7、銷售合同的存檔備案管理：

（1）簽訂合同或認購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。

⑵存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴格按程序辦理，防止退

房帶來不便。

⑶對合同及印出處嚴格登記。

（4）對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人

形成書面申請，并經(jīng)負責領導審批后出據(jù)。

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、嚴格按法律法規(guī)規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)登記備案：

⑴合同交付及權(quán)屬交付期限要科學合理。

①施工周期；

②竣工驗收期：

③測繪期；

④權(quán)屬登記周期（竣工后9。日內(nèi)）；

⑵合理安排測繪審核。

①認購、預售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預審；

②竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與；

③;則繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關說明書面告知業(yè)主；

2、分戶證辦理：

⑴分戶土地證辦理。

⑵分戶房產(chǎn)證辦理。

3、配合物業(yè)公司進行小區(qū)戶籍備案：

⑴何轄區(qū)派出所提供的有關備案資料。

⑵同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇：

⑴物業(yè)服務內(nèi)容。

⑵物業(yè)管理人力資源。

⑶物業(yè)服務取費。

⑷物業(yè)服務等級。

⑸物業(yè)服務品牌。

（6）物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。

（7）物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。

（8）物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性：

⑴商業(yè)部分的租賃管理。

⑵商業(yè)的經(jīng)營性管理。

⑶寫字樓的租賃管理。

3、物業(yè)管理公司介入項目的時機：

⑴物業(yè)公司結(jié)合項目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位

策劃與管理報告，包括服務項目與經(jīng)濟分析。（可采取公開招標）。

（2）開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硼牛。

⑶確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。

①項目統(tǒng)籌階段介入；

②項目建設期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）;

③物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時簽訂；

4、物業(yè)服務的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費標準：

⑴工程、設計、管理提前介入。

⑵保潔服務。

⑶綠化養(yǎng)護。

⑷安全與交通管理。

⑸三車及場地管理。

⑹公用設施設名養(yǎng)護。

（7）物業(yè)事務性管理。

（8）檔案及數(shù)據(jù)管理。

⑼知能化服務。

（10）家政服務。

01）多種經(jīng)營及服務開通。

?社區(qū)文化服務。

?與業(yè)主的日常問題。

04）價格體系。

的人員構(gòu)成。

?資質(zhì)問題。

5、對銷售人員進行物業(yè)管理培訓