做賬實操-租賃房屋免租三個月租金的賬務(wù)處理

會計實操文庫做賬實操-租賃房屋免租三個月租金的賬務(wù)處理租賃辦公樓減免了3個月的租金，這3個月該怎么做分錄，是否還要繼續(xù)計提使用權(quán)資產(chǎn)折舊呢？解答：租賃辦公樓減免了3個月租金，需要區(qū)分兩種情況：1.簽署合同時，直接就約定了減免3個月的；2.因為疫情影響，減免3個月的。一、簽署合同直接減免的出租方為了盡快將房屋出租出去，同時承租方租賃房屋后多數(shù)也要進行裝修的，因此在實務(wù)中經(jīng)常會出現(xiàn)簽署租賃合同時會約定一定的免租期。因此，對于簽署合同直接約定免租期的，直接按照租賃準(zhǔn)則進行處理。（一）按照新租賃準(zhǔn)則處理的1.租賃期開始日借：使用權(quán)資產(chǎn)應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）（備注：首付租金等取得進項稅額）租賃負(fù)債-未確認(rèn)融資費用應(yīng)交稅費-待抵扣進項稅額（或用其他科目，未來租金對應(yīng)的進項稅額）貸：租賃負(fù)債-應(yīng)付租賃款（未來需要支付的含稅租金額）銀行存款（初始費用、首付租金等）2.在租賃期間，包含免租期內(nèi)折舊：借：管理費用等貸：使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊3.在租賃期間，包含免租期內(nèi)按實際利率（實際收益、內(nèi)含報酬）分?jǐn)偂拔创_認(rèn)融資費用”：借：財務(wù)費用貸：租賃負(fù)債-未確認(rèn)融資費用4.租賃期內(nèi)支付租金：借：租賃負(fù)債-應(yīng)付租賃款貸：銀行存款同時，取得租金專用發(fā)票確認(rèn)進項稅額：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）貸：應(yīng)交稅費-待抵扣進項稅額5.租賃期結(jié)束，不再續(xù)租的：借：使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊貸：使用權(quán)資產(chǎn)說明：在租賃期開始日，對于租賃負(fù)債也有以不含稅租金進行核算的；在支付租金時確認(rèn)進項稅額的會計分錄略微有差異。（二）按照舊租賃準(zhǔn)則包括小企業(yè)會計準(zhǔn)則處理的按照舊租賃準(zhǔn)則包括小企業(yè)會計準(zhǔn)則處理的，是不需要確認(rèn)“使用權(quán)資產(chǎn)”的，對于存在免租期的經(jīng)營租賃，只需要將租金總額在整個租賃期內(nèi)（含免租期）進行平均分?jǐn)偧纯?。比如某辦公樓租賃期是3年，前面有3個月免租期，實際租賃時間是36個月+3個月=39個月。每月應(yīng)分?jǐn)偟淖饨穑陀?年的總租金額除以39個月來計算，然后計入當(dāng)期損益。借：管理費用貸：預(yù)付賬款等二、因為疫情減免的《財政部發(fā)布關(guān)于印發(fā)<新冠肺炎疫情相關(guān)租金減讓會計處理規(guī)定>的通知》（財會[2020]10號）對于因為疫情影響而發(fā)生租金減免等的會計處理，做出有特別規(guī)定。由新冠肺炎疫情直接引發(fā)的、承租人與出租人就現(xiàn)有租賃合同達成的租金減免、延期支付等租金減讓，同時滿足下列條件的，企業(yè)可以按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》進行會計處理，也可以選擇采用本規(guī)定的簡化方法。對于該規(guī)定，我曾經(jīng)在出臺時做過解讀：（一）執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（財會〔2006〕3號）的企業(yè)。解讀：也就是說，截至目前，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的企業(yè)，并不是所有的企業(yè)都采用了新租賃準(zhǔn)則，2006版的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（財會〔2006〕3號）依然是有效的。1.承租人會計處理。對于經(jīng)營租賃，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照與減讓前一致的方法將原合同租金計入相關(guān)資產(chǎn)成本或費用。發(fā)生租金減免的，承租人應(yīng)當(dāng)將減免的租金作為或有租金，在減免期間沖減“制造費用”、“管理費用”、“銷售費用”等科目；延期支付租金的，承租人應(yīng)當(dāng)在原支付期間將應(yīng)支付的租金確認(rèn)為應(yīng)付款項，在實際支付時沖減前期確認(rèn)的應(yīng)付款項。解讀：按照2006版租賃準(zhǔn)則，承租人對租賃要分類為經(jīng)營租賃和融資租賃。承租人對于經(jīng)營租賃，在租賃期開始日是不確認(rèn)“使用權(quán)資產(chǎn)”和“租賃負(fù)債”，而是直接將租賃費用計入相關(guān)資產(chǎn)成本或費用，所以發(fā)生減免的也是直接沖減。【案例-1.1】甲公司租賃乙公司某處門面房作為公司的銷售窗口，租賃期限2019年7月1日至2022年6月30日。按照合同約定甲公司在2020年1月5日支付了2020年1季度房租4.20萬元，開具了5%征收率的專票。疫情發(fā)生后，甲公司做出2020年1至6月減半征收房租的決定。已經(jīng)支付的租金可在后期支付的租金中扣減。解析：（1）乙公司支付租金時，會計分錄如下：借：銷售費用4萬元應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）0.2萬元貸：銀行存款4.2萬元（2）如果乙公司是在3月底前得到甲公司減免租金的通知，可以在3月份做如下會計分錄：借：銷售費用-2萬元貸：應(yīng)付賬款-2萬元（3）在4月份確認(rèn)2季度應(yīng)付的租金（扣繳1季度多交金額后不用再交）：借：銷售費用2萬元貸：應(yīng)付賬款2萬元【案例-1.2】沿用【案例-1.1】資料，假如甲公司不是減免租金，而是將2季度租金可以延遲到6個月后支付。解析：乙公司在4月份確認(rèn)應(yīng)付的租金，會計分錄：借：銷售費用4萬元應(yīng)交稅金——待抵扣進項稅額0.2萬元貸：應(yīng)付賬款4.2萬元對于融資租賃，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照與減讓前一致的折現(xiàn)率將未確認(rèn)融資費用確認(rèn)為當(dāng)期融資費用，繼續(xù)按照與減讓前一致的方法對融資租入資產(chǎn)進行計提折舊等后續(xù)計量。解讀：2006版租賃準(zhǔn)則對于融資租賃，同樣也是采用實際利率法，在租賃期開始日是要計算實際利率（貼現(xiàn)率）的。如果租賃期間發(fā)生租賃付款額或付款期限的變化，導(dǎo)致租賃變更的，需要重新計算實際利率（貼現(xiàn)率），并調(diào)整租入固定資產(chǎn)原值、未確認(rèn)融資費用等，后續(xù)還會影響租入固定資產(chǎn)折舊等。采用簡化方法的，也就省去了上述的繁瑣過程，實際利率（貼現(xiàn)率）不變，固定資產(chǎn)原值、未確認(rèn)融資費用、折舊等統(tǒng)統(tǒng)都不變。發(fā)生租金減免的，承租人應(yīng)當(dāng)將減免的租金作為或有租金，在達成減讓協(xié)議等解除原租金支付義務(wù)時，沖減“制造費用”、“管理費用”、“銷售費用”等科目，并相應(yīng)調(diào)整長期應(yīng)付款，按照減讓前折現(xiàn)率折現(xiàn)計入當(dāng)期損益的，還應(yīng)調(diào)整未確認(rèn)融資費用；延期支付租金的，承租人應(yīng)當(dāng)在實際支付時沖減前期確認(rèn)的長期應(yīng)付款。解讀：在按照簡化方法處理的，減免的租金，直接沖減當(dāng)期確認(rèn)的相關(guān)資產(chǎn)成本或費用，如沖減“制造費用”、“管理費用”、“銷售費用”等科目，同時減免的租金直接沖減“長期應(yīng)付款”；延期支付租金的，在達成減免協(xié)議時，采用簡化方法的實際上是不用做會計處理?！鞍凑諟p讓前折現(xiàn)率折現(xiàn)計入當(dāng)期損益的，還應(yīng)調(diào)整未確認(rèn)融資費用”，這句話應(yīng)該這樣理解：“未確認(rèn)融資費用”每期分?jǐn)傆嬋搿柏攧?wù)費用”，還應(yīng)調(diào)整。【案例-1.3】A公司2019年6月30日采用融資租賃的方式向B公司租入一臺生產(chǎn)設(shè)備，合同約定：租賃期限2019年6月30日至2022年6月30日，租金價稅合計406.8萬元（稅率13%）；A公司2019年6月30日支付46.8萬元，出租方開具了全額的406.8萬元專票；租賃期間每個季度末前支付30萬元，共計支付360萬元。租賃合同規(guī)定的利率為8%（年利率）。租賃期滿，設(shè)備所有權(quán)歸A公司。該設(shè)備公允價值為306萬元（不含稅）。A公司已經(jīng)履約該合同，2020年由于疫情影響，出現(xiàn)支付困難，經(jīng)過與出租方B公司3月10日協(xié)商達成協(xié)議：2020年上半年的應(yīng)付租金可減免10%，即減免6萬元。出租方在收取租金時，開具減免租金的銷售折讓增值稅發(fā)票給A公司。假定該設(shè)備預(yù)計使用年限5年，預(yù)計凈殘值為0，采用平均年限法折舊。解析：（1）租賃開始日的會計處理第一步，判斷租賃類型。租賃期3年占資產(chǎn)尚可使用年限5年的60%（小于75%），沒有滿足融資租賃的租賃期限標(biāo)準(zhǔn)；最低租賃付款額的現(xiàn)值為317.259萬元（計算過程見后）大于租賃資產(chǎn)公允價值的90%（306*90%=305.1萬元），滿足融資租賃的標(biāo)準(zhǔn)。因此，A公司應(yīng)當(dāng)將該項租賃認(rèn)定為融資租賃。第二步，計算租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值，確定租賃資產(chǎn)的入賬價值。由于A公司不知道出租人乙公司的租賃內(nèi)含利率。因此，應(yīng)選擇租賃合同規(guī)定的利率8%作為最低租賃付款額的折現(xiàn)率。但是，由于支付期限是每季度，因此需要先將年度名義利率8%轉(zhuǎn)換為季度的實際利率2%，期數(shù)為12期。最低租賃付款額=各期租金之和+承租人擔(dān)保的資產(chǎn)余值=30×3×4+0=360（萬元）計算現(xiàn)值：每期租金30萬元的年金現(xiàn)值=30×（P/A,2%,12），查表得知：（P/A,2%,12）=10.5753。租金現(xiàn)值之和=30×10.5753=317.259（萬元），大于租賃資產(chǎn)的公允價值306萬元。根據(jù)孰低原則，租賃資產(chǎn)的入賬價值應(yīng)為306萬元。第三步，計算未確認(rèn)融資費用未確認(rèn)融資費用=最低租賃付款額－租賃資產(chǎn)的入賬價值=360－306=54（萬元）會計分錄：借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)306.00萬元未確認(rèn)融資費用54.00萬元應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）46.80萬元貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款360.00萬元銀行存款46.80萬元（2）分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用、支付租金和折舊的會計處理在計算租賃付款現(xiàn)值時，發(fā)現(xiàn)租賃付款現(xiàn)值大于資產(chǎn)公允價值，可以得出結(jié)論：合同約定利率并不是實際利率。因此，在分未確認(rèn)融資費用時，應(yīng)重新先計算實際利率。①分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用的會計處理2019年3季度分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用（第1期）：借：財務(wù)費用7.94萬元貸：未確認(rèn)融資費用7.94萬元2019年4季度（第2期）的會計分錄類似，略。2020年1季度（第3期）會計分錄：借：財務(wù)費用6.78萬元貸：未確認(rèn)融資費用6.78萬元2020年2季度（第4期）會計分錄：借：財務(wù)費用6.17萬元貸：未確認(rèn)融資費用6.17萬元②支付租金的會計處理租金減免前，每期支付租金的會計分錄：借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款30.00萬元貸：銀行存款30.00萬元③折舊的處理每月的折舊額=306/(5*12)=5.1萬元每月的會計分錄：借：制造費用5.1萬元貸：累計折舊5.1萬元④2020年3月達成租金減免協(xié)議，按照協(xié)議1季度和2季度分別可以少支付3萬元（價稅合計），出租方要開具折讓專票。借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款30.00萬元應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）-0.35萬元（3*13%/1.13）貸：銀行存款27.00萬元未確認(rèn)融資費用2.65萬元對于按照減讓前實際利率分?jǐn)偂拔创_認(rèn)融資費用”的，還需要進行調(diào)整沖減。借：財務(wù)費用-2.65萬元貸：未確認(rèn)融資費用-2.65萬元⑤協(xié)議簽訂后，對2020年2季度租金減免的會計分錄：借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款3.00萬元應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額-0.35萬元（3*13%/1.13）貸：未確認(rèn)融資費用2.65萬元（說明：上述分錄做在2020年3月份）2020年2季度租金實際支付時的會計分錄：借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款27.00萬元貸：銀行存款27.00萬元同時收到折讓發(fā)票確認(rèn)進項稅額減少：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）-0.35萬元（3*13%/1.13）貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額-0.35萬元（3*13%/1.13）同時沖減當(dāng)期確認(rèn)的損益：借：財務(wù)費用-2.65萬元貸：未確認(rèn)融資費用-2.65萬元（3）關(guān)于減免租金沖減順序的說明本規(guī)定的簡化方法，在融資租賃的情況下，并未明確規(guī)定沖減“制造費用”、“管理費用”等順序。因此，筆者的看法是，雖然是簡化處理，在幾個科目都可以沖減時，原則上以該科目當(dāng)期因融資租賃發(fā)生的金額為限。比如，在本案例中，可以沖減的有折舊確認(rèn)的“制造費用”，和“未確認(rèn)融資費用”分?jǐn)偟娜谫Y費用“財務(wù)費用”。由于本案例當(dāng)期確認(rèn)的“財務(wù)費用”足夠沖減，所以就暫時不用去沖減“制造費用”。會計做賬流程一、建賬1.根據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)、規(guī)模以及核算要求，選擇適用的會計準(zhǔn)則，如企業(yè)會計準(zhǔn)則、小企業(yè)會計準(zhǔn)則等。2.確定會計科目體系，涵蓋資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益等五大類科目，依據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，細(xì)化設(shè)置明細(xì)科目，例如制造業(yè)需細(xì)分原材料、生產(chǎn)成本等科目，服務(wù)業(yè)則側(cè)重于服務(wù)收入、服務(wù)成本相關(guān)科目。3.建立賬簿，包括總賬、日記賬（現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬）、明細(xì)賬（如往來明細(xì)賬、存貨明細(xì)賬、固定資產(chǎn)明細(xì)賬等），可以選擇手工記賬或借助財務(wù)軟件創(chuàng)建電子賬簿，手工記賬時需準(zhǔn)備規(guī)范的賬頁格式，按序編號登錄，財務(wù)軟件記賬則要完成系統(tǒng)初始化設(shè)置，錄入企業(yè)基本信息、科目期初余額等。二、日常賬務(wù)處理1.原始憑證審核業(yè)務(wù)發(fā)生后，獲取相關(guān)原始憑證，如采購業(yè)務(wù)的發(fā)票、入庫單，銷售業(yè)務(wù)的發(fā)貨單、銷項，費用支出的報銷單、發(fā)票等，對原始憑證真實性、合法性、完整性進行審核，檢查憑證內(nèi)容是否填寫規(guī)范、簽章是否齊全、金額計算是否準(zhǔn)確，不符要求的及時退回更正補充。對于外來原始憑證，特別留意發(fā)票真?zhèn)尾轵?，可通過稅務(wù)部門官方平臺查詢，確保憑證有效，避免稅務(wù)風(fēng)險。2.記賬憑證編制依據(jù)審核無誤的原始憑證，按照復(fù)式記賬原理，確定每筆業(yè)務(wù)應(yīng)借記、貸記的會計科目及金額，編制記賬憑證，摘要簡明扼要反映業(yè)務(wù)內(nèi)容，如“采購辦公用品支付現(xiàn)金”“收到客戶貨款存入銀行”等，記賬憑證編號連續(xù)，附件張數(shù)準(zhǔn)確填寫原始憑證數(shù)量。不同業(yè)務(wù)類型賬務(wù)處理示例：采購原材料，若為一般納稅人，取得增值稅專用發(fā)票，價款10,000元，增值稅稅額1,300元，款項已付，材料入庫：借：原材料10,000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）1,300貸：銀行存款11,300銷售產(chǎn)品，售價20,000元（含稅，稅率13%），貨物已發(fā)出，款項未收：不含稅銷售額=20,000÷(1+13%)≈17,699.12元增值稅銷項稅額=17,699.12×13%≈2,300.88元借：應(yīng)收賬款20,000貸：主營業(yè)務(wù)收入17,699.12應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2,300.88計提當(dāng)月職工薪酬，生產(chǎn)工人工資8,000元，管理人員工資4,000元：借：生產(chǎn)成本8,000管理費用4,000貸：應(yīng)付職工薪酬12,0003.記賬憑證審核與登錄賬簿對編制好的記賬憑證，由專人進行審核，重點審核科目運用是否正確、借貸金額是否相等、摘要是否清晰，審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。根據(jù)審核后的記賬憑證，將業(yè)務(wù)記錄登錄到相應(yīng)賬簿，按日期順序逐筆登錄總賬，依據(jù)明細(xì)科目分別登錄明細(xì)賬，做到賬賬相符，如現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬每日按業(yè)務(wù)發(fā)生時序記錄收支，確保資金流清晰準(zhǔn)確；往來明細(xì)賬詳細(xì)登錄客戶、供應(yīng)商的每筆債權(quán)債務(wù)變動；存貨明細(xì)賬實時反映原材料、庫存商品的收發(fā)存情況。登錄賬簿時，使用藍(lán)黑墨水鋼筆書寫，數(shù)字規(guī)范、摘要完整，按規(guī)定方法更正錯賬，如劃線更正法、紅字更正法、補充登錄法。三、期末處理1.賬項調(diào)整期末需對一些應(yīng)計未計、預(yù)提待攤等跨期業(yè)務(wù)進行調(diào)整，確保會計信息反映當(dāng)期真實財務(wù)狀況與經(jīng)營成果。常見調(diào)整事項：計提固定資產(chǎn)折舊，若固定資產(chǎn)原值50,000元，預(yù)計使用年限5年，凈殘值2,500元，采用直線法，每月折舊額=(50,0002,500)÷5÷12=791.67元：借：制造費用（生產(chǎn)用固定資產(chǎn)）或管理費用（管理用固定資產(chǎn)）791.67貸：累計折舊791.67分?jǐn)傞L期待攤費用，如年初支付一年房租12,000元：每月分?jǐn)偡孔?12,000÷12=1,000元借：管理費用1,000貸：長期待攤費用1,000確認(rèn)本期應(yīng)負(fù)擔(dān)但未支付的利息費用，若借款合同約定年利率6%，本月應(yīng)計利息500元：借：財務(wù)費用500貸：應(yīng)付利息5002.結(jié)賬完成賬項調(diào)整后，進行結(jié)賬操作，對各損益類科目進行結(jié)轉(zhuǎn)，將收入類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”貸方，成本、費用類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”借方，計算出當(dāng)期凈利潤（或凈虧損）。示例：結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入50,000元：借：主營業(yè)務(wù)收入50,000貸：本年利潤50,000結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本30,000元、管理費用8,000元、財務(wù)費用1,000元：借：本年利潤39,000貸：主營業(yè)務(wù)成本30,000管理費用