辦公樓物業(yè)管理方案92466

市物業(yè)管理資格。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。除對已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨(dú)物的價值北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營有人，占職工總數(shù)的，其中具有本科以上學(xué)歷的人，上管理人員的，具有中級以上職稱的人，占管理人員的，管理人員均勻參加了建套通過我公司對九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、北京市**物業(yè)管理經(jīng)營公司綜北京市**物業(yè)管理經(jīng)營公司綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部公司各職能部門物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理管理中心總經(jīng)理各執(zhí)行部門信息反饋處理完成做好物業(yè)管理中心總經(jīng)理人物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運(yùn)作制度之一，主是實(shí)行管理人員崗位責(zé)任物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進(jìn)物業(yè)管理月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考管理人員班組長競爭上崗制：實(shí)行況爭上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者1345678911112113采購管理實(shí)行預(yù)算控制、計(jì)劃管理、逐級復(fù)核、定點(diǎn)采購、2.物配中心采購4.采購結(jié)算、報賬審批主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利八、外包工作選擇的原則、方法保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員審定外包方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績、門負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。外包方進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓(xùn)。物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。5.外包方項(xiàng)目的驗(yàn)證外包項(xiàng)目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對照《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證方支可包括征求業(yè)主和客戶對外驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對驗(yàn)證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。6.合格外包方的復(fù)評工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括：營業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績、相關(guān)部門提供的服務(wù)質(zhì)量報告等。接受外包方服務(wù)的部門，每年對外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評，填寫《服務(wù)外包方％，20其他占20評定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時反映登記、變動包括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動理料儲環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100%消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%房屋完好率達(dá)到100%設(shè)備完好率達(dá)到100%智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98%零修、報修及時率100%服務(wù)有效投訴《1％處理率100%外來人員滿意率98%內(nèi)部職工對物業(yè)工作滿意率98%關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》建住房物〔2000〕008《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會頒發(fā)的上崗證,具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷,須24小時堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個報警，對電話報警按照工作程序及時上報和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并及時上報。實(shí)行門禁制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄。（二）消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專業(yè)對維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時廠家到場進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時修復(fù)，維保單位定期對設(shè)備進(jìn)行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常監(jiān)控值機(jī)人員須經(jīng)嚴(yán)格挑選、培訓(xùn)合格后方可上崗，值崗時須保持高度民主警惕性，忠于職守，監(jiān)控室無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情況，對各監(jiān)控點(diǎn)、設(shè)防部位的異常跡象作出準(zhǔn)確判斷，并及時通知相關(guān)專業(yè)進(jìn)行處置，監(jiān)控值機(jī)人員須保持與各專業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行查控。實(shí)行24小時連續(xù)監(jiān)控和錄像，資料保存25天，值機(jī)人員須做好記錄和資料的管理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私值崗人員須及時上報，主管和領(lǐng)班每日須對監(jiān)控室人員工作情況和設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)日常日常清潔定期清洗電梯大大堂間 2次/日 梯梯辦公室外外圍及停車場領(lǐng)導(dǎo)辦室室休息室衛(wèi)生間（1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這些細(xì)小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對大理石地面實(shí)施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。B.方法：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。因此要以分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物②確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部）；用專用刷盤清洗——吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過的地毯（根據(jù)不同季2.門窗的養(yǎng)護(hù)：對使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞組號每年一次（春季前雷專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質(zhì)檢測每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤滑油每年一次噸噸度供熱、制冷供熱、制冷保人員費(fèi)用包含在“安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用”中，保潔人員費(fèi)用包含在“清潔費(fèi)用”b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；;用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保中對大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。3.嚴(yán)格控制人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運(yùn)行。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員人，約占總?cè)藬?shù)的%；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)根據(jù)該辦公樓各項(xiàng)硬件條件和使用特點(diǎn)，本公司將組織工程技術(shù)和財(cái)務(wù)人員編制切實(shí)可行的中修計(jì)劃、大修計(jì)劃，提前提交給業(yè)主進(jìn)行審核；根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的各期計(jì)劃和預(yù)算，合理安排各級檢修、養(yǎng)護(hù)工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的維修25福利費(fèi)、工會費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)26工作餐費(fèi)元/每工作日27勞保及工服洗元/人/滌費(fèi)月28工服購置攤銷表3-31．4行政辦公設(shè)備設(shè)施清潔車、洗地機(jī)、吸塵復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等34臺臺臺套臺部臺臺臺臺臺個套套套套根把套部臺把套臺臺臺套個個組個個個套組個架個2345號套套部部六、達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、詳細(xì)規(guī)劃說明書、辦公業(yè)主和用戶資4）物管中心