辦公樓物業(yè)管理方案92466

市物業(yè)管理資格。公司經(jīng)營(yíng)范圍：接受委托從事寫(xiě)字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問(wèn)服務(wù)等。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管并富于創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為我公司通過(guò)對(duì)各類(lèi)物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。除對(duì)已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)理念：“唯有品牌和專(zhuān)業(yè)才能創(chuàng)造獨(dú)物的價(jià)值北京市**管理公司自成立以來(lái)，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營(yíng)有人，占職工總數(shù)的，其中具有本科以上學(xué)歷的人，上管理人員的，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人，占管理人員的，管理人員均勻參加了建套通過(guò)我公司對(duì)九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、北京市**物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司綜北京市**物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部公司各職能部門(mén)物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門(mén)、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個(gè)具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開(kāi)始中運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過(guò)從外界檢查、評(píng)比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理管理中心總經(jīng)理各執(zhí)行部門(mén)信息反饋處理完成做好物業(yè)管理中心總經(jīng)理人物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運(yùn)作制度之一，主是實(shí)行管理人員崗位責(zé)任物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競(jìng)爭(zhēng)制度，以便促進(jìn)物業(yè)管理月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對(duì)物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行況爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓?zhuān)拐?345678911112113采購(gòu)管理實(shí)行預(yù)算控制、計(jì)劃管理、逐級(jí)復(fù)核、定點(diǎn)采購(gòu)、2.物配中心采購(gòu)4.采購(gòu)結(jié)算、報(bào)賬審批主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利八、外包工作選擇的原則、方法保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員審定外包方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績(jī)、門(mén)負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。相關(guān)部門(mén)在《合同匯簽單》上匯簽后，報(bào)公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門(mén)審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。外包方進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識(shí)培訓(xùn)。物管中心相關(guān)部門(mén)指派專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對(duì)外包方的作業(yè)過(guò)程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。5.外包方項(xiàng)目的驗(yàn)證外包項(xiàng)目完成后，由物管中心主辦部門(mén)指定專(zhuān)業(yè)人員對(duì)照《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證方支可包括征求業(yè)主和客戶(hù)對(duì)外驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對(duì)驗(yàn)證過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。6.合格外包方的復(fù)評(píng)工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績(jī)、相關(guān)部門(mén)提供的服務(wù)質(zhì)量報(bào)告等。接受外包方服務(wù)的部門(mén)，每年對(duì)外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評(píng)，填寫(xiě)《服務(wù)外包方％，20其他占20評(píng)定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時(shí)反映登記、變動(dòng)包括：招聘、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫(kù)，勞動(dòng)理料儲(chǔ)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100%消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%房屋完好率達(dá)到100%設(shè)備完好率達(dá)到100%智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98%零修、報(bào)修及時(shí)率100%服務(wù)有效投訴《1％處理率100%外來(lái)人員滿(mǎn)意率98%內(nèi)部職工對(duì)物業(yè)工作滿(mǎn)意率98%關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物〔2000〕008《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會(huì)頒發(fā)的上崗證,具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷,須24小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)電話報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題認(rèn)真記錄，并及時(shí)上報(bào)。實(shí)行門(mén)禁制度，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫(xiě)記錄。（二）消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理各專(zhuān)業(yè)巡視人員在巡視時(shí)，注意對(duì)消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，消防設(shè)備有專(zhuān)業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專(zhuān)業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專(zhuān)業(yè)對(duì)維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和故障限時(shí)廠家到場(chǎng)進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時(shí)修復(fù)，維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題各專(zhuān)業(yè)巡視人員在巡視過(guò)程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測(cè)須有記錄備存，日常監(jiān)控值機(jī)人員須經(jīng)嚴(yán)格挑選、培訓(xùn)合格后方可上崗，值崗時(shí)須保持高度民主警惕性，忠于職守，監(jiān)控室無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出須填寫(xiě)記錄，值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情況，對(duì)各監(jiān)控點(diǎn)、設(shè)防部位的異常跡象作出準(zhǔn)確判斷，并及時(shí)通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行處置，監(jiān)控值機(jī)人員須保持與各專(zhuān)業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行查控。實(shí)行24小時(shí)連續(xù)監(jiān)控和錄像，資料保存25天，值機(jī)人員須做好記錄和資料的管理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私值崗人員須及時(shí)上報(bào)，主管和領(lǐng)班每日須對(duì)監(jiān)控室人員工作情況和設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)日常日常清潔定期清洗電梯大大堂間 2次/日 梯梯辦公室外外圍及停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)辦室室休息室衛(wèi)生間（1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見(jiàn)的孔洞、縫隙，這些細(xì)小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對(duì)大理石地面實(shí)施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。B.方法：用專(zhuān)業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。因此要以分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物②確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部）；用專(zhuān)用刷盤(pán)清洗——吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過(guò)的地毯（根據(jù)不同季2.門(mén)窗的養(yǎng)護(hù)：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門(mén)窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大，五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞組號(hào)每年一次（春季前雷專(zhuān)業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次噸噸度供熱、制冷供熱、制冷保人員費(fèi)用包含在“安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用”中，保潔人員費(fèi)用包含在“清潔費(fèi)用”b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；;用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保中對(duì)大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。3.嚴(yán)格控制人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對(duì)大廈的管理著力于保證運(yùn)行。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門(mén)人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員人，約占總?cè)藬?shù)的%；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)根據(jù)該辦公樓各項(xiàng)硬件條件和使用特點(diǎn)，本公司將組織工程技術(shù)和財(cái)務(wù)人員編制切實(shí)可行的中修計(jì)劃、大修計(jì)劃，提前提交給業(yè)主進(jìn)行審核；根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的各期計(jì)劃和預(yù)算，合理安排各級(jí)檢修、養(yǎng)護(hù)工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的維修25福利費(fèi)、工會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)26工作餐費(fèi)元/每工作日27勞保及工服洗元/人/滌費(fèi)月28工服購(gòu)置攤銷(xiāo)表3-31．4行政辦公設(shè)備設(shè)施清潔車(chē)、洗地機(jī)、吸塵復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等34臺(tái)臺(tái)臺(tái)套臺(tái)部臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)個(gè)套套套套根把套部臺(tái)把套臺(tái)臺(tái)臺(tái)套個(gè)個(gè)組個(gè)個(gè)個(gè)套組個(gè)架個(gè)2345號(hào)套套部部六、達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)、辦公業(yè)主和用戶(hù)資4）物管中心