上海市長寧區(qū)人民法院涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件審判白皮書2019-2023

1上海市長寧區(qū)人民法院涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件審判白皮書（2019-2023）涉商業(yè)房屋租賃合同是指出租人將房屋出租給承租人用于商業(yè)使用，承租人支付租金的合同。與普通房屋租賃合同相比，涉商業(yè)房屋租賃合同涉及的主體和標(biāo)的更為復(fù)雜，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也更加多樣化。隨著經(jīng)濟全球化和市場經(jīng)濟的發(fā)展，涉商業(yè)房屋租賃合同在商業(yè)活動中占據(jù)著越來越重要的地位。涉商業(yè)房屋租賃合同不僅涉及到房屋租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，同時也直接影響到企業(yè)運營的穩(wěn)定性和營商環(huán)境的維護。然而，由于該類合同自身的復(fù)雜性和商業(yè)環(huán)境的多變性，導(dǎo)致涉商業(yè)房屋租賃涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛的審判實踐，對完善法律制度、規(guī)范市2019年至2023年期間，我院共計受理房屋租賃合同糾紛案件3292件，其中涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件2296件，占比賃合同糾紛案件收案與結(jié)案數(shù)量在房屋租賃合同糾紛案件中占比22019年至2023年，我院受理的涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件量總體呈現(xiàn)上升趨勢，在房屋租賃合同糾紛案件總收案數(shù)中約而同一時期，我院審結(jié)的涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件數(shù)量收結(jié)案數(shù)基本處于逐年上升的趨勢，主要原因在于：首先，出租房屋屬性及用途受到特定經(jīng)營業(yè)態(tài)的影響，房屋自身還需滿足辦理營業(yè)執(zhí)照、完成個性化裝修、通過消防驗收等條件，各步驟環(huán)環(huán)相扣，任何環(huán)節(jié)均可能引發(fā)糾紛；其次，涉商業(yè)房屋租賃的租金標(biāo)準及違約責(zé)任較普通租賃高出較多，當(dāng)事人往往難以通過自行協(xié)商的方式以使糾紛化解在訴前；再次，涉商業(yè)房屋租賃涉及主體較多，常出現(xiàn)租賃主體變更、分割或多層轉(zhuǎn)租、合同項下權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓等情況，存在委托投資經(jīng)營、委托投資管理等特殊經(jīng)營方式，法律關(guān)系復(fù)雜，利益關(guān)系多元，各方難以達成一致3（收結(jié)）（收結(jié)）（收結(jié)）合同糾紛案件中，合同主體間矛盾不深，在各方主體受疫情影響普遍資金壓力較大且訴訟風(fēng)險相對偏高的情況下，各方當(dāng)事人更事實認定難度高、法律適用分歧大；另受疫情及防控措施影響，大量案件采用線上審理方式，一定程度上增加了法官通過審理尋4主要原因在于該公司出租的房屋多為商場鋪位更替變化較大，涉及合同解除及到期清算的糾作為典型的雙務(wù)合同，涉商業(yè)房屋租賃合同既賦予出租人收取租金的權(quán)利，又課予其提供符合約定用途及安全標(biāo)準的房屋的5的反訴主張主要集中在要求承租人騰退房屋、支付占有使用費及違約金、承擔(dān)免租期租金等方面；承租人提出的反訴主張主要集出租人往往認為其系守約方而以本訴原告的身份主動發(fā)起訴訟。在責(zé)任認定方面還有12.2%為其他情況，包括雙方互不負違約責(zé)62019年至2023年期間審結(jié)的涉商業(yè)房屋租賃合同糾紛案件7761件案件中，承租人違約的案件數(shù)量共586件，其中因承租人屋租賃糾紛涉訴的主要原因是關(guān)于租金的支付爭議，這也與涉商業(yè)房屋租賃租賃期限較長、租金高、投資金額較大的特點相符。而出租人的違約原因呈現(xiàn)出較為多元復(fù)合的特點，主要包括違法關(guān)于當(dāng)事人主張違約責(zé)任方面，涉商業(yè)房屋租賃合同中往往會約定多種違約責(zé)任，如沒收保證金、支付免租期租金、支付違8以上案件中，在合同一方涉及一人公司的情況下，幾乎都被列為共同被告，這也是起訴方考慮在實際償付能力與實際履行階段的權(quán)益保障最大化，符合商事主體行為的一般規(guī)范，在一人公司難以舉證不存在財產(chǎn)混同的情形時，需承擔(dān)連帶還款責(zé)任。而在非一人公司的情況下，因不存在舉證責(zé)任倒置，故應(yīng)由主張方舉證證明公司人格否認情況的存在，而主張方往往因未9以上案件中，均是在出租人要求下或雙方協(xié)商一致人提供保證人為其合同項下權(quán)利義務(wù)提供擔(dān)保，往往通過簽署補充協(xié)議或主體變更協(xié)議的方式確定。部分協(xié)議簽訂在合同履行后期，甚至部分協(xié)議系經(jīng)過合同相對方對賬，明確階段時間內(nèi)的債務(wù)金額及責(zé)任承擔(dān)方式，保證人的設(shè)立為合同順利履行及實際償付債務(wù)增加了保障。然而，當(dāng)保證人為公司時，公司常會以未經(jīng)過股東會決議為由拒絕承擔(dān)保證責(zé)任，此時，若出租人未能舉證涉商業(yè)房屋租賃因本身經(jīng)營屬性與經(jīng)營個體需求的差異化明顯，意承租人改變房屋結(jié)構(gòu)，但雙方未明確具體改造部位、標(biāo)準和范圍，分發(fā)揮法律服務(wù)前移優(yōu)勢，避免矛盾升級和化解糾紛。利用“人民調(diào)