辦公樓大廈物業(yè)管理投標(biāo)書

第一部分##物業(yè)管理有限公司簡介及業(yè)績

一、公司的介紹

二、公司所獲榮譽、嘉獎

三、公司業(yè)績

1、對內(nèi)承接的項目

2、對外承接的項目

其次部分###辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃

####辦公樓位于####，總建筑面積近3萬平方米，包括高檔商務(wù)

辦公樓、餐廳、酒店。該項目位于###,具有優(yōu)越的地理位置和便利

的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項功能齊

全，可供應(yīng)舒適的辦公環(huán)境，將為###樹立良好的形象。基于上述因

素，我們認為####辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質(zhì)量物業(yè)項目，

建成后必定要求供應(yīng)有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。我

公司將憑借##中心特有企業(yè)文化底蘊和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢，整合的

傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，放射型信息優(yōu)勢等，

做好業(yè)主的管家，供應(yīng)一流的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)保值、升值。運用科

學(xué)的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五

點設(shè)想及策劃。

一、實施“人性化”物業(yè)管理

人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。

在海關(guān)大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的

不同需求、關(guān)注物業(yè)運用者的工作環(huán)境質(zhì)量、關(guān)注大廈的整體氛圍為

特征的物業(yè)管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。

我們在“#######大廈”將實施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃詳

細為：

1.引入“重視員工”的管理理念

員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有“善待員工”才能實現(xiàn)“善

待客戶

(1)多層次、多角度地激勵員工，以滿意員工物質(zhì)與精神須要;

(2)主見管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人

格同等；

(3)關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展；

(4)為員工創(chuàng)建公允競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平者讓,

庸者下”；

(5)為員工設(shè)計職業(yè)生涯，通過培訓(xùn)，使每一個物業(yè)管理員可

以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。

2.辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入

(1)“以人為本”的辦公環(huán)境概念

管理公司在介入####大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實踐

閱歷并充分了解客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦公概念引入到

###大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在

首位，使客戶感受到###大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。

(2)實施“便利辦公環(huán)境支配”為客戶供應(yīng)所需的各項特約

服務(wù)，解決客戶后顧之憂。

3.為客戶供應(yīng)疼惜入微的關(guān)懷

傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識。支配“客戶接待

日”，傾聽客戶心聲，滿意客戶的合理需求。

二、全面實施綠色環(huán)境疼惜支配

環(huán)境疼惜是二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種

潮流。明大廈的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量###大廈物業(yè)管理水平的重

要標(biāo)記，也是客戶的人性須要。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入

IS014000環(huán)境管理體系，全面實施環(huán)境疼惜支配，從大廈園區(qū)綠化

覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面

實行一系列環(huán)保措施。

三、充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法

提高##大廈物業(yè)管理水平必需充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。假如

我公司能獲得###大廈的管理權(quán)，我們將充分運用我公司已經(jīng)建立起

來的四個系統(tǒng)——IS09002國際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)（信息管理

系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確

保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。

1、IS09002質(zhì)量保證體系——對管理服務(wù)運作的規(guī)范

本公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在所管

項目上成功運作，管理服務(wù)運作的每一個行為都在該體系中有明確的

規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)供應(yīng)質(zhì)量保證。

2、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）一一對信息處理的規(guī)范

####大廈智能化程度高，故信息快速反饋并剛好處理特別重要，

為了保證###大廈信息反饋渠道通暢，確保全部信息都能得到剛好處

理，我們建議在管理處機構(gòu)中設(shè)置“智能限制中心”。該中心除了對

樓宇各種智能化設(shè)備進行限制外，還負責(zé)樓宇全部信息的接受和處

理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。

3、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng))一一提升大廈的文化品嘗

我們將對####大廈的形象設(shè)計供應(yīng)參考看法及方案。該設(shè)計內(nèi)容

包括大廈標(biāo)識、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。

4、CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶供應(yīng)全方位服務(wù)

將在#####大廈實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶須要動身，以客

戶滿意為目標(biāo)，為客戶供應(yīng)全方位的服務(wù)。

四、堅持管理服務(wù)運作規(guī)范化

在####大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和協(xié)作下，嚴(yán)

格依據(jù)北京市有關(guān)物業(yè)管理條例的規(guī)定對大廈實行規(guī)范化管理，確保

發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。止匕外，我

們在嚴(yán)格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關(guān)問題做有益的探

究，為#用#大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻。

五、充分發(fā)揮高科技在管理中的作用

管理公司建議在大廈的管理中，依據(jù)大廈的實際狀況逐步建立及

運用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括：

1、樓宇自動化系統(tǒng)(BA)

2、辦公自動化系統(tǒng)(0A)

3、通訊自動化系統(tǒng)(CA)

4、消防自動化系統(tǒng)(FA)

5、保安自動化系統(tǒng)(SA)

6、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)(MA)

第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理支配

第一章大廈修理保養(yǎng)（管理）支配書

第一節(jié)概述

#####辦公樓修理保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項目之建筑物、內(nèi)外

裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機電設(shè)備的完好和正常運行運用。適應(yīng)

高檔寫字樓（及酒店）辦公和經(jīng)營服務(wù)須要。保持并提高“硬件”水平

使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

實施修理保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。我們

認為依據(jù)#####大廈的運用和經(jīng)營須要，結(jié)合該物業(yè)的實際狀況，將

修理保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機地結(jié)

合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益

的有效手段。

本支配書系統(tǒng)地概括了####辦公樓修理保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)

管理、設(shè)備支配保養(yǎng)、修理服務(wù)、能源和材料管理的實施方案，留意

了操作性。就設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進行簡淺綻

開，希望能成為較切合實際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。

末端詳細工作支配、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實際工作中依

據(jù)不同的詳細狀況和業(yè)主托付的實際管理內(nèi)容進行細化和量化。

其次節(jié)組織制度

部門名稱：工程部（或修理部）一一大廈工程修理服務(wù)部門

崗位設(shè)置

修理保養(yǎng)主管（工程師）：1人

變電站/發(fā)電機運行值班：4人

冷凍機和空調(diào)系統(tǒng)運行修理：4人

熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行：4人

樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班

和電話線路/報警線路等弱電修理：5人

水/電/空調(diào)末端修理和客戶綜合修理服務(wù)：6人

土建/裝修日常修理：2人

合計：26人

人員素養(yǎng)：

主管：工程師或技師職稱，10年以上工作閱歷。

電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級以上技術(shù)等

級，5年以上工作閱歷。

修理電工：有（高）低壓電工操作證，中級以上技術(shù)等級，3

年以上物業(yè)修理服務(wù)閱歷。

水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)閱歷。有物業(yè)

修理服務(wù)閱歷。

弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運行閱歷。懂

消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行修理。

二.崗位責(zé)任

1.修理保養(yǎng)主管：干脆上級--項目經(jīng)理

工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機

電設(shè)備的運行、修理、保養(yǎng)工作的管理；各類內(nèi)

部工程大修改造工作管理；日常修理、服務(wù)管理。

(1)對工程部全部員工負有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教化的責(zé)任。

(2)制定部門工作支配、費用支配并組織執(zhí)行和過程的限

制。

(3)對員工人身平安、設(shè)備運行平安進行檢查、督導(dǎo)。

(4)制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。

(5)向經(jīng)理報告工作完成狀況、費用執(zhí)行狀況及經(jīng)營狀況。

2.工程師(主管兼)。干脆上級：公司工程部總監(jiān)

管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。負責(zé)大廈“硬件”設(shè)備

設(shè)施的技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。

(1)制定設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)支配，并供應(yīng)技術(shù)保障。

(2)制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(3)對修理保養(yǎng)的操作過程實施限制，修理保養(yǎng)工作完成

后驗收。

(4)修理費用預(yù)算、成本限制、修理材料備件的審核及確

認。

(5)大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術(shù)

資料的審批。

(6)能源運用管理。

業(yè)務(wù)工作范圍:

(1)所轄專業(yè)的修理、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。

(2)專業(yè)修理保養(yǎng)支配制定和實施，完成各種工作任務(wù)。

(3)專業(yè)技術(shù)工作的實施及有關(guān)的工程方案審查，完工驗

收。

(4)專業(yè)費用預(yù)算，并限制費用的運用。

(5)員工業(yè)務(wù)支配和業(yè)務(wù)考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立

與執(zhí)行。

(6)其它日常管理工作和修理保養(yǎng)的實際操作。

3.班組(或崗位)領(lǐng)班。

(1)詳細日常運行值班、修理、服務(wù)工作的支配和操作。

(2)執(zhí)行保養(yǎng)支配并保證質(zhì)量。

(3)執(zhí)行主管工程師支配的工作指令。

(4)剛好處理報修和投訴。

(5)負責(zé)分管設(shè)備的平安和員工的操作平安。

(6)與員工共同操作。

5.技工。干脆上級：領(lǐng)班

按崗位支配和責(zé)任制規(guī)定，完成各類工作任務(wù)。(各項工作

制度、規(guī)范及崗位支配另行制定)。

6.值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。干脆上級：主管。

(1)24小時受理各方面的報修、投訴。隨時支配給各班組

員工或通報各級有關(guān)人員處理，并得到反饋。

(2)隨時駕馭員工動態(tài)分布狀況，剛好進行修理服務(wù)中的

人員協(xié)調(diào)互補。

(3)剛好傳達上級臨時支配的工作指令。

(4)服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、協(xié)作、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事

務(wù)。

(5)規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。

(7)檔案、資料管理；文秘性工作。

三.考核制度

依據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。

1.部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標(biāo)準(zhǔn)和方法。

2.員工逐級考核：制定領(lǐng)班、技工逐級考核標(biāo)準(zhǔn)和方法。

3.考核內(nèi)容：(細則另定)

(1)部門考核一一a保養(yǎng)支配完成狀況。

b設(shè)備完好率和運行狀況。

c服務(wù)質(zhì)量。

d費用執(zhí)行狀況。

(2)員工考核——a績效。

b業(yè)務(wù)實力技術(shù)水平。

c工作質(zhì)量。

d服務(wù)看法。

第三節(jié)技術(shù)管理

一.技術(shù)資料管理

（一）制定詳細的技術(shù)資料管理制度，細化技術(shù)資料的收集、存

檔、疼惜、修改、變更、運用、移交等方法及程序（細則

另定）：

1.技術(shù)資料交接程序和日常收集方法。

2.設(shè)備改造或變更后強制修改或變更資料規(guī)定。

3.資料存檔及疼惜方法。

4.技術(shù)資料運用、復(fù)印、支配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。

（二）技術(shù)資料內(nèi)容：

1.各類竣工圖紙、原始資料。

2.各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。

3.設(shè)備設(shè)施運行、修理檔案。

4.設(shè)備設(shè)施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。

5.政府和行業(yè)管理部門對設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測報告、運用

批準(zhǔn)文件、認證等材料。

6.各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

二.基本技術(shù)保障

（一）建立基本技術(shù)保障體系。由工程師牽頭，中學(xué)級專業(yè)技

工詳細負責(zé)的綜合技術(shù)力氣，是確保大廈經(jīng)營檔次和正

常運轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力氣的調(diào)配方式，依據(jù)工作性

質(zhì)和服務(wù)要求屆時詳細制定。技術(shù)人員的配置,重點接受

以下方法：

1.日常修理及服務(wù)一一以技工為主。逐步建立細致的工

作流程和操作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈敏性確保工

作質(zhì)量。

2.保養(yǎng)、大修、工程、改造一一在得到業(yè)主托付后由工

程師干脆負責(zé)，詳細操作由技工分工實施。制定詳細

的技術(shù)流程和本大廈的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.“物管公司”總部的綜合技術(shù)支持一一國貿(mào)物管公司

工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大

廈”項目的修理保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經(jīng)營的工程

需求。

(1)重點設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技

術(shù)統(tǒng)管，并有備案。

(2)設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報“總部”專業(yè)技術(shù)組審

批。

(3)大型修理機具及重要通用備件靈敏調(diào)劑，確保供應(yīng)。

(4)專業(yè)技術(shù)組定期到項目檢查，考評設(shè)備狀況，并提

出整改看法。

(5)依據(jù)實際須要隨時派遣有關(guān)專業(yè)工程師協(xié)作。

(6)總部“專業(yè)工程組”隨時協(xié)作重大搶修、重要大修、

綜合技改及其它規(guī)模性或困難性的維保工作。

(二)專項技術(shù)(或設(shè)備)保障：

1.專項重點設(shè)備或?qū)ｍ椉夹g(shù)以“專項委外合同”為保障,

強制保養(yǎng)和大修。

2.與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用

備件和關(guān)鍵技術(shù)的供應(yīng)。

3.針對性地建立與市政（或政府）及社會專業(yè)修理隊伍

的相對穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事務(wù)、緊急任

務(wù)及不行預(yù)見的工作。

4.針對工作中遇到的詳細的高精尖疑難技術(shù)問題，以多

種形式適時聘請專項技術(shù)人員幫助解決并對酒店員

工進行培訓(xùn)。

三.專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.變電站運行規(guī)程

2.變電站倒閘操作程序

3.變電站檢修操作程序

4.強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程

5.強電低壓修理作業(yè)程序

6.供水系統(tǒng)運行規(guī)程

7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序

8.熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序

9.熱力站檢修作業(yè)程序

10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序

11.空調(diào)系統(tǒng)運行規(guī)程

12.空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序

13.空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

14.衛(wèi)星接受站運行規(guī)程及檢修程序

15.消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程

16.消防報警故障處理程序

17.消防報警試驗、檢修程序

18.消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序

19.消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序

20.消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序

21.消防卷閘試驗、檢修程序

22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運行、檢修規(guī)程及操作程序

23.保安系統(tǒng)運行規(guī)程

24.保安系統(tǒng)檢修、試驗程序

25.樓宇自控系統(tǒng)運行規(guī)程

26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序

27.燃氣系統(tǒng)運行規(guī)程

28.燃氣系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

29.通信系統(tǒng)運行規(guī)程

30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機、裝機作業(yè)程序

31.通信主機、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序

32.裝飾裝修維護作業(yè)規(guī)程

33.建筑物、路面、外圍維護作業(yè)程序

34.家具木器修理工作規(guī)程

35.電梯、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程

36.電梯、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序

37音像設(shè)備運用規(guī)范及維護程序

38.廚房設(shè)備運用規(guī)范及維護程序

39.衛(wèi)生潔具維護、檢修規(guī)程

40.各類專用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序

41.各類設(shè)備、設(shè)施，系統(tǒng)修理及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

42.各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

43.其它有關(guān)平安規(guī)程和技術(shù)措施

四.員工技術(shù)培訓(xùn)

對員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)嫻熟、一專多能的原則。培

訓(xùn)支配可分為三個階段。

第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的

設(shè)備設(shè)施狀況，駕馭運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。

其次階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹駕馭，能夠獨立解除

故障，獨立進行保養(yǎng)。

第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。

打破工種界限，一般性的修理不分專業(yè)人人能做，提高效率、

降低成本。方案如下：

1.由甲方支配工程交接前的培訓(xùn)I。施工單位及設(shè)備制造廠家

派專人或組織培訓(xùn)班，對修理人員培訓(xùn)其設(shè)備的運用、修

理方法。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。

2.工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派專人同大廈修理人員

共同參加設(shè)備運行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實際工

作中教會崗上修理人員。

3.系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進行深

化的較全面的培訓(xùn)。

4.專業(yè)之間交叉培訓(xùn)I。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進

行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。

5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考核，以

確認受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。

6.竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細培

訓(xùn)支配另定。

第四節(jié)設(shè)備設(shè)施管理一一運行、修理、保養(yǎng)

一.實施設(shè)備管理責(zé)任定員

1.建立設(shè)備明細臺帳，按單體分項。

2.將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。全部修理保養(yǎng)人

員對自己分管的設(shè)備負有綜合管理責(zé)任。

3.設(shè)備分管責(zé)任人對設(shè)備完好率、設(shè)備平安、設(shè)備保養(yǎng)完成

狀況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設(shè)備檔案。

4.制定詳細的設(shè)備管理責(zé)任制度（細則依據(jù)實際狀況確定）。

二.設(shè)備日常運行、修理

（一）設(shè)備運行管理方式

1.設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管（或領(lǐng)班）負責(zé)，

工程師協(xié)調(diào)。

2.設(shè)備運行的實施由運行修理班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。

3.機電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。

4.運行人員適用于相關(guān)的日常維護、保養(yǎng)、服務(wù)工作。

5.依據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng)營須要，在運行班組

中劃分責(zé)任區(qū)域。

（二）設(shè)備運行內(nèi)容：

1.站點24小時運行值班

電站（及發(fā)電機）、中控室（及衛(wèi)星站）、熱力站（及冷凍站）

設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負責(zé)相關(guān)的日常維護及

臨時性修理。（詳細內(nèi)容另定）

2.系統(tǒng)設(shè)備運行、修理值班

運行修理班組實施24小時值班。負責(zé)水、電、空調(diào)、電

梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、修理及相關(guān)服務(wù)

（詳細內(nèi)容另定）

3.運行操作項目

1）站點故障處理

2）系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作

3）機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡察

4）公共區(qū)巡察

5）系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整

4.運行表格（提要）

按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運行表格，主要內(nèi)容如下：

1）各類巡察表

2）各類運行記錄表

3）交接班表

4）故障處理登記表

（三）日常修理內(nèi)容：

1.系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理

2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的修理

3.公共區(qū)設(shè)施修理

4.末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障修理

5.消耗品的更換

6.其它各類報修

（四）運行修理制度（提要）

1.修理值班制度

2.巡察制度

3.修理記錄制度

4.修理工作單制度

5.日常修理工作流程

（五）建立運行修理“速查表”

為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系

統(tǒng)建立修理速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連

接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對一

般故障不用查圖紙即可精確到位處理。

三.支配保養(yǎng)

（一）建立每臺設(shè)備的修理檔案，動態(tài)反映設(shè)備狀況。

（二）按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設(shè)備防范性保養(yǎng)支配。

（三）制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強制性保養(yǎng)支配

強制保養(yǎng)（或檢測）項目

1.電梯2.擦窗機3.消防水泵4.高壓配電開關(guān)5.

電力變壓器6.熱力泵7.主補水泵8.消防排煙風(fēng)

機9.應(yīng)急燈10.燃氣閥門、管線11.熱水閥門管線

12.主排污泵13.防盜報警器14.火警探測器15.發(fā)

電機16.衛(wèi)星天線結(jié)構(gòu)17.樓頂、室外廣告牌（架）結(jié)

構(gòu)18.燃氣灶具19.桑那電爐20.各種蓄電池（電瓶）

20.冷凍機21.冷卻塔22.其他涉及運用平安的設(shè)備

（四）防范性支配保養(yǎng)周期

1.年周期保養(yǎng)支配主要項目：

各類電機；消防水泵；凹凸壓配電盤；電力變壓器；

鍋爐；空調(diào)主機；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水

主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機盤管；熱交換器；消防煙（溫）

感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；

建筑外墻門窗等。

2.季度周期保養(yǎng)支配主要項目：

各類一般水泵；空氣處理機（風(fēng)機）；空調(diào)散流器（風(fēng)

口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水

箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機；交換機、

配線架；管井、管溝；動力限制電盤；消防報警盤；

消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)

急廣播。

3.月周期保養(yǎng)支配主要項目：

空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給

排水自控裝置；電梯；發(fā)電機等。

四.大修及更新改造

（一）大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。

1.發(fā)生的單項修理費用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定

資產(chǎn)列支金額的。（如高價值零備件和材料。）

2.發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、

安裝等。）

3.財務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性修理費用

等于或大于設(shè)備整體價值的。（如整體不能更換或貨

源困難的低值設(shè)備。）

4.超過折舊期的設(shè)備修理。

（二）實施大修的方法

1.依據(jù)實際狀況提出大修支配及其預(yù)算。

2.制定大修技術(shù)方案和實施方案。

3.由海關(guān)確定是否由修理保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊

操作執(zhí)行。必要時托付工程隊伍或廠商執(zhí)行。

4.按規(guī)定進行檢查驗收。

五.工程管理

（一）幫助##㈱管理項目

1.運用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或

安裝工程。

2.大廈擴大經(jīng)營增加的工程項目。

3.大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。

4.客戶退租后“租區(qū)復(fù)原”工程。

（二）工程管理制度

1.內(nèi)部施工管理程序。

2.內(nèi)部施工驗收標(biāo)準(zhǔn)。

3.客戶施工管理程序。

4.客戶裝修技術(shù)審批程序。

5.客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。

6.客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。

六.修理保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）

（一）組織措施-----應(yīng)急預(yù)案

1.制定細致的突發(fā)事務(wù)應(yīng)急預(yù)案。

2.落實應(yīng)急人員，強化全體員工的應(yīng)變實力。

3.規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員剛好到位。

（二）技術(shù)措施

1.事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急狀況，制定技術(shù)處理程

序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處

理程序、跑水處理程序等。

2.修理值班室配備專用應(yīng)急工具。

3.制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。

（三）主要應(yīng)急內(nèi)容：

火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大

事故、防汛等。

（四）工程部緊急事務(wù)處理原則

1.保障生命、疼惜設(shè)備、削減損失

2.搶救現(xiàn)場、防止擴大、限制影響

3.分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局

七建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項修理（或保養(yǎng)）合同

1.電梯保養(yǎng)及其大修

2.冷凍機保養(yǎng)及大修

3.電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng)

4.消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)

5.保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件

6.空調(diào)機組大修

7.樓宇自控主機保養(yǎng)

8.政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng)

9.其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修

第五節(jié)修理服務(wù)

一.修理服務(wù)的含義及內(nèi)容

大廈內(nèi)各部門和客戶（或客人）日常對設(shè)備設(shè)施及其功能需

求的報修、投訴、申請之工作項目，視為修理服務(wù)。依據(jù)設(shè)備設(shè)

施運用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，修理服務(wù)分

為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。

1.無償服務(wù)一一大廈應(yīng)供應(yīng)的無償運用和保修的設(shè)備設(shè)

施及其應(yīng)有的功能保證的修理、安裝等項目。包括依合同對客戶

的服務(wù)和對各部門的服務(wù)。

2.有償服務(wù)一一主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)

備設(shè)施的修理服務(wù)和特別需求之工作項目。如：寫字間客戶自備

設(shè)備及修理消耗品等。

3.“報修”與“投訴”一一為提高修理服務(wù)質(zhì)量和效率,

需合理設(shè)置修理服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分“報修”與“投訴”是

必要的。一般狀況下，報修是指被服務(wù)方正常的修理通知或請求,

修理人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的軟、

硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，修理人員按特別程序處理。

二.修理服務(wù)主要工作制度及其基本程序

1.主要工作制度：（1）值班負責(zé)制及其崗位負責(zé)制

（2）“工作單（票）”制度。包括“修

理單”、“工作指令”、“工作申請

單”等

（3）修理服務(wù)記錄及反饋制度

（4）修理服務(wù)核算及取費制度

（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場時

間、服務(wù)看法、修理質(zhì)量、滿意

率等

2.基本程序：

三.建立修理服務(wù)擋案

對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或服務(wù)區(qū)域為單位（如房

號等）建立修理服務(wù)檔案，以保證修理服務(wù)的連續(xù)性并為修理保

養(yǎng)支配供應(yīng)依據(jù)。特別是客戶修理擋案，將對客戶的起租、退租、

修理、有償服務(wù)收費等起著重要作用。

客戶修理服務(wù)檔案包括：

（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題

記錄、交接記錄。

（2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記

錄。

（3）租期內(nèi)修理記錄及客戶確認文件。

（4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認文件。

（5）與客戶有關(guān)修理保養(yǎng)方面的往來文件。

（6）客戶退租“復(fù)原租區(qū)”驗收記錄。

四.保證修理服務(wù)質(zhì)量的基本原則

1.修理人員到場時間（自接到信息時起）

（1）特別狀況——立刻到場。如：跑水、斷電、電

梯故障等

（2）投訴一一5分鐘內(nèi)

（3）報修—10分鐘內(nèi)

2.同時多項修理處理依次：（以影響面大小確定）

主要公共場所一一客戶一一一般營業(yè)區(qū)一一各部門

——系統(tǒng)內(nèi)部修理。

3.技術(shù)保障一一以服務(wù)優(yōu)先為原則。

技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供應(yīng)服務(wù)須要。

五.逐步改進修理服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理

軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。

第六節(jié)能源和修理材料管理

一.能源管理

大廈工程部門對能源的管理主要是在能源供應(yīng)、技術(shù)保證、

運用支配及節(jié)能措施方面實施的管理。詳細工作由專業(yè)（主管）

工程師幫助海關(guān)實施，內(nèi)容如下：

1.制定水、電、氣、燃油消耗支配并支配運用指標(biāo)。

2.能源運用量記錄、統(tǒng)計、分攤。

3.計量設(shè)備的檢測。

4.與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對。

5.能源運用中的技術(shù)限制和節(jié)能措施的制定及其實施。

二.修理材料、備件及工具管理

1.管理方案：

（1）建立修理材料、備件選購制度

（2）建立修理材料、備件專用庫房（或平臺），制定庫管

制度。

（3）材料、備件的運用制度

（4）工具購買及其領(lǐng)用管理制度

拆舊備件及費舊材料管理制度

（5）建立設(shè)備材料備件工具的出入庫管理制度

2.基本管理程序:

(1)選購程序

(2)領(lǐng)用程序

其次章大廈保安（管理）支配書

第一節(jié)概述

針對北京海關(guān)新辦公樓自身特點及周邊環(huán)境狀況，合理支配警

力，保證大廈擁有一個良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事務(wù)的發(fā)生。

其次節(jié)人力資源配備

保安人員支配及工作職責(zé)如圖所示。

保安崗位設(shè)置及職責(zé)

項目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時間及人員配置

1一層大堂（主樓）門崗維護主樓大堂良好的辦公秩序8：00-14：001人14：00-20：001人

8：00-14：002人14：00-20：002人

2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：002人14：00-20：002人

3消防中控室值班崗確認、消退報警及突發(fā)事務(wù)指揮中心

20：00-8：00（次日）2人2人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

4門禁系統(tǒng)值班崗確認、消退報警（內(nèi)保辦公室）

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

5外圍門崗限制、驗證進出物品

20：00-8：00（次日）1人1人休息

6夜班登記崗限制閑雜人員進入大廈20：00-8：00（次日）2人

7樓層巡察崗維護公共區(qū)域良好秩序及平安8：00-14：001人14：00-20：001人

8外圍車場崗指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛平安8：00-14：001人14：00-20：001人

共計：30人

第三節(jié)保安、消防及平安管理規(guī)定

一、消防平安管理規(guī)定

1.依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責(zé)”

的精神制定項目消防平安管理制度。

2.依據(jù)工作須要項目須成立防火平安委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)

理擔(dān)當(dāng)，各部門經(jīng)理為委員會委員。

3.防火平安委員會作項目消防平安工作的最高決策機構(gòu)，實行逐級消

防平安責(zé)任制。

4.防火平安委員會每月定期組織消防平安檢查，并就有關(guān)的消防平安

隱患提出書面整改看法。

5.防火平安委員會責(zé)成項目安保部履行消防平安的監(jiān)督檢查職責(zé)，并

進行日常的消防平安管理工作。

6.安保部負責(zé)制定消防平安的各項規(guī)章制度和消防平安責(zé)任書，交防

火平安委員會審批。

7.安保部依照制定的消防平安制度和責(zé)任實施日常的管理，有權(quán)對違

反制度和責(zé)任的人員進行教化和懲處。

8.安保部依據(jù)消防平安的性質(zhì)，定期對項目內(nèi)的單位和人員進行消防

平安的宣揚教化。

9.項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火平安為重點，高度重視

防火平安工作，不得以任何理由違反和破壞消防平安制度。

10.安保部依據(jù)實際狀況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)

部通知各客戶/小業(yè)主協(xié)作。

二、中控室防火平安管理規(guī)定

1.消防中控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和動用明火。

2.室內(nèi)禁止有放易燃易炸物品。

3.無關(guān)人員不得在室內(nèi)逗留。

4.室內(nèi)禁止違章操作。

5.值班員要定期檢測室內(nèi)設(shè)備運作時的溫度。

6.正常狀況下，中控房應(yīng)予以上鎖。

7.值班員要定期清掃室內(nèi)設(shè)備的積塵。

三、財房防火假■朗定

1.電井房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電井房內(nèi)不得存放易燃、易炸物品。

3.電井房內(nèi)閑人不得進入逗留。

4.電井房電工要定期檢查強電和內(nèi)線頭是否堅實。

5.電工要定期清掃強電箱內(nèi)的積塵。

6.電井房內(nèi)禁止聲音作業(yè)和接電。

四、電梯機房平安管蹴定

1.電梯機房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電梯機房內(nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.電梯機房內(nèi)禁止違章作業(yè)。

4.電梯機房內(nèi)閑人不得進入逗留。

5.電梯工要定期檢查機房內(nèi)配電設(shè)備平安牢靠。

6.電梯工要定期清掃機房內(nèi)配電箱的積塵。

五、風(fēng)機^防火平安髓規(guī)定

1.機房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.機房內(nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.機房內(nèi)閑人不得進入逗留。

4.機房內(nèi)禁止違章作業(yè)。

5.空調(diào)工要定期檢查機房內(nèi)配電設(shè)備的平安牢靠。

6.空調(diào)工要定期清掃機房內(nèi)的積塵。

六、防火平安甑厥定

1.庫房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.易燃易炸品不得與其它用品混存。

3.庫房物品擺放要符合“五距”。

4.庫房內(nèi)禁止運用電加熱器具。

5.庫房工要定期檢查庫房內(nèi)的溫度。

七、辦公室內(nèi)平安竄瓢定

1.辦公室內(nèi)禁止存放易燃、易炸物品。

2.工作人員下班前要關(guān)閉用電設(shè)備的電源。

3.工作人員要時常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。

4.不允許將煙缸里的東西倒入紙簍。

5.辦公室不允許運用大功率的電加熱器具。

八、明火平安管理規(guī)定

1.項目任何區(qū)域內(nèi)須要進行電氣焊或其它明火作業(yè)時，須履行以下平

安管理制度。

2.凡須動用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動火許可證》后方可

作業(yè)。

3.辦理〈動火許可證〉時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證

及身份證的復(fù)印件。

4.動火現(xiàn)場須依據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4

公斤以上的干粉滅火器。

5.電氣焊或明火作業(yè)必需是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必需有看火人隨時

準(zhǔn)備撲救。

6.發(fā)覺聲音作業(yè)者，按“項目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以懲處。

7.上述規(guī)定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施工隊。

九、訪落驗正登記管理規(guī)定

1.進入項目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》；

2.沒有《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)；

3.保安人員須問清來人進入項目辦何事，找何人及個人基本狀況；

4.工作人員先用電話進行聯(lián)系確認，電話聯(lián)系不通可請巡察警衛(wèi)幫助

聯(lián)系；

5.經(jīng)聯(lián)系確認后，請來客提交有效身份斑點件換領(lǐng)《訪客證》；

6.工作人員待來客進入后，填寫《來客來訪人員出入登記表》；

7.無任何證件又無人確認的人員一律不得進入物業(yè)；

8.非工作時間內(nèi)進入物業(yè)必需履行驗證登記制度。

十、客戶登記備案部繳定

1.凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須履行平安登記

備案手續(xù)；

2.履行平安登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證明文件；

3.公司提交《工商執(zhí)照》，辦事處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)

主提交身份證復(fù)印件；

4.客戶內(nèi)工作人員須提交《身份證》、《護照》、《港澳臺回鄉(xiāng)證》的復(fù)印

件；

5.客戶須委任一名責(zé)任人負責(zé)平安登記備案的相關(guān)事宜;

6.物業(yè)管理員須每月核實客戶及人員的變動狀況；

7.安保部依據(jù)供應(yīng)之客戶登記備案名冊，辦理《職員出入證》等相關(guān)手

續(xù)。

十一、鑰匙娜借用篦瓢定

L項目內(nèi)各類鑰匙須編號登記存放于項目中心檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專

人負責(zé)保管；保安部留項目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急狀況下運用

2.項目各部門日常工作中運用鑰匙應(yīng)到中心檔案室領(lǐng)取，特別或緊急

狀況下方可借用中控備存鑰匙,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽

名，不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。

3.全部取用的鑰匙須當(dāng)日歸還保管人，不允許在個人手中過夜；

4.重點要害部位之鑰匙的取用須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)?。?/p>

5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)??；

6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立刻送還。

十二、甦聯(lián)具、配置鑰匙髓規(guī)定

1.項目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理，

2.填寫《更換鎖具審批表》手續(xù)；

3.剛好將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案；

4.項目任何部位的鑰匙須要增配，須填寫《配置鑰匙申請單》說明理

由;

5.安保部在《申請單》上簽署看法后，報總物業(yè)經(jīng)理審批；

6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專人負責(zé)去配置鑰匙；

7.配置鑰匙人員須專事專辦，不得辦理其他事情；

8.如發(fā)覺有鑰匙丟失，須立刻報告安保部經(jīng)理支配善后事宜。

十三、搦劭品平安篦段定

1.項目內(nèi)揀拾到物品須上交安保部保存；

2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的狀況；

3.對有價值又找不到失主的物品須保存三個月；

4.對沒月價值的揀拾物品經(jīng)安保部經(jīng)理同意即可銷毀；

5.對涉及機密的物品要立刻封存；

6.對違禁物品或淫穢物品要立刻上交封存；

7.全部揀拾物品不得私自處理、傳閱、復(fù)制；

8.對超過保存期限的物品由安保部報請總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后處理。

十四、拗姍事治安事務(wù)能慨定

1.物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)平安問題的投訴，應(yīng)

通知安保部；

2.安保部在接到通知后須派員前往調(diào)查了解狀況；

3.如接報的是刑事治安案件，須立刻派員趕赴現(xiàn)場確認；

4.經(jīng)確認狀況屬實，一方面詢問、記錄簡要狀況，另一方面疼惜現(xiàn)場;

5.將了解的狀況報告總物業(yè)經(jīng)理，須應(yīng)客戶要求上報公安機關(guān);

6.要保守現(xiàn)場隱私，不得將現(xiàn)場狀況對外擴散；

7.如屬涉槍涉爆案件，須按制定的處置預(yù)案實行措施。

十五、財務(wù)取鎮(zhèn)平安翻瓢定

1.財務(wù)人員做好取送款的準(zhǔn)備工作后，通知安保部派專人押款；

2.財務(wù)人員取送款須專事專辦，快去快回；

3.財務(wù)人員取送款時須運用專用箱包；

4.財務(wù)人員取送款時不得透露款數(shù)，不得向外人透露時間；

5.保衛(wèi)人員押款時，近距離帶上對講機、遠距離帶上手持電話；

6.保衛(wèi)人員押款中要視察四周狀況，留意發(fā)覺可疑人；

7.專車取送款時，財務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉；

8.到達取送款地點司機不能離位，車輛不能熄火；

9.辦完事情后通知部門安穩(wěn)無恙。

十六、警衛(wèi)

1.項目警衛(wèi)實行24小時倒班制，交接班時間為早8:00和晚8:00

2.接班警衛(wèi)須提前10分鐘到崗，換完工裝到指定地點集合；

3.由領(lǐng)班開班前會，通報上班及當(dāng)班狀況，支配崗位；

4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點集合，由領(lǐng)班開班后會總結(jié)當(dāng)日的

工作；

5.帶班領(lǐng)班須細致填寫值班記錄，不能有所遺漏；

6.交班領(lǐng)班在交接工作時須將當(dāng)日未辦完的事情交代清楚;

7.接班領(lǐng)班須清點檢查交接的物品是否齊全完好。

十七、警衛(wèi)師邸

i.警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時實行逐級請示匯報；

2.警衛(wèi)當(dāng)班對不清楚的事情須請示匯報；

3.警衛(wèi)當(dāng)班對職責(zé)擔(dān)當(dāng)以外的事情須請示匯報；

4.警衛(wèi)當(dāng)班對發(fā)生的緊急狀況可越級請示匯報；

5.警衛(wèi)不能超越職責(zé)或擅自做主處置事情；

十八、內(nèi)部平券螺能慨定

1.為確保物業(yè)及客戶的人身財產(chǎn)平安，保安部實行全天候的平安巡察

檢查制度；

2.保安巡察按規(guī)定路途進行，實施不間斷制。即巡察保安和門崗保安

交替運行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；

3.保安巡察路途自物業(yè)首層的號樓梯起，巡察人員乘電梯至頂層，先

檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號樓梯止；

4.保安巡察負責(zé)檢查路途內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的平

安隱患；

5.巡察人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對講機、巡察記錄本、手電。每經(jīng)

過一個巡更點必需用鑰匙打點，不得遺漏；

6.巡察中遇可疑人和可疑物確定不了時，要快速上報主管以上人員處

理。特別針對得起涉及爆炸物和有政治色調(diào)的物品。

7.巡察中遇客戶求助或投訴時，要耐性細致地聽清楚內(nèi)容，能當(dāng)聲解

決的事情即刻處置，解決不了的立刻向相關(guān)部門報告。

8.巡察人員每巡察一次，要細致地做好巡察記錄，無論巡察中遇到任

何問題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。

9.領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏狀況，并做好巡邏記錄，妥當(dāng)存檔保管備

查；

10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏狀況，對巡邏工作進行監(jiān)督。

十九、客戶未鎖門

1.項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)覺有客戶未鎖單元門的狀

況，須立刻賜予確認。

2.保安巡查人員應(yīng)首先確認客戶的單無門鎖有否遭到損毀和破壞，再

確認客戶內(nèi)有無人員加班/有無人員在。除遇可疑狀況外，確認過程

中嚴(yán)禁巡查人員進入客戶單元內(nèi)查詢。

3.在確認后立刻報告當(dāng)值領(lǐng)班支配人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖

門狀況確認書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)

場填寫《確認書》。

4.當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收存于

當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時清楚明白的交接，避開遺誤。

5.當(dāng)值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元

的《確認書》和鑰匙快速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達。

6.當(dāng)值保安在開啟單元門時，務(wù)必先確認要求開啟單元門人的身份（出

示《出入證》或本人身份證），請客戶/小業(yè)主對開啟單元內(nèi)的物品

賜予確認，如無任何問題就請客戶在《確認書》上簽名或蓋章。

7.假如發(fā)覺客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內(nèi)有物品損

毀或丟失，須立刻疼惜好現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員出入；并依據(jù)緊急意

外狀況處置程序上報部門經(jīng)理。

8.部門經(jīng)平常在接到報告后，連同物業(yè)部經(jīng)理快速趕到事發(fā)覺場組織

調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的狀況上報總

物業(yè)經(jīng)理。

9.保安巡查人員在處理上述事務(wù)時，應(yīng)留意自身的平安疼惜，在須要

時可打“no”報警。如有警方人員到達現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)

理負責(zé)直轄市協(xié)作警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報告。

二十、處置能頻定

1.為確保項目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進行

撲救和疏散，本著小火早救，大火限制的原則，把可能造成的經(jīng)濟

損失降至最低點，特制定此制度。

2.火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級動作。三級為接到火警預(yù)報，

二級為有火情發(fā)生（初起小火），一級為釀致火災(zāi)。

3.當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時，即實施三級動作。消防中控室值機

員立刻用對講機將火災(zāi)預(yù)警的位置通報消防領(lǐng)班和巡察警衛(wèi)，消防

領(lǐng)班和巡察警衛(wèi)必需于3分鐘內(nèi)快速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場進行火情確

認。

4.經(jīng)現(xiàn)場確認有火情發(fā)生時，即實施二級動作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場人

員，利用現(xiàn)場滅火器具，綻開撲救，同時將火情狀況用對講機上報

安保部經(jīng)理。經(jīng)細查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記

錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進行修理及查出緣由。

5.如火勢無法用滅火器具限制時，即實施一級動作，撲救人員在自身

平安狀況下起用現(xiàn)場的消火栓，同時由保安部經(jīng)理將狀況上報總牧

業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達對外撥打“H9”和疏散來賓的指令，同

時立刻啟動消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開項目，并由總物

業(yè)經(jīng)理通知國貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。

6.項目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達的報警疏散指令后，應(yīng)依據(jù)大廈

疏散規(guī)定中各部門的分工進行動作。

7.消防部門抵達現(xiàn)場后，火警現(xiàn)場交由消防部門指揮。

8.火勢撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的協(xié)作下，對事務(wù)做

出調(diào)查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達現(xiàn)場

作理賠處理。

二十一、緊急疏散甑颯定

1.為保證項目內(nèi)一旦發(fā)生緊急狀況，能夠有分工，有重點地實施疏散

指令，特制定此疏散規(guī)定。

2.此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)難須要疏散人群的事故。

3.疏散指令必需是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場有關(guān)政府部門負責(zé)人下達，由項

目義務(wù)消防隊負責(zé)實施，義務(wù)消防隊從項目各部門工作人員中抽調(diào)

組成。

4.實施疏散指令時，義務(wù)消防隊員須依據(jù)各自分工去完成任務(wù)。

5.義務(wù)消防隊安保部分隊的任務(wù)：

5.1.門衛(wèi)接到指令后，快速打開通往項目外圍的全部出入門；然后指

引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進行人員登記；

5.2.消防巡察警衛(wèi)在出事現(xiàn)場四周實行警戒，勸陰人群不要闖入事故

現(xiàn)場，并指引正確的疏散途徑；

5.3.中控室值班員立刻將客用電梯迫降至首層，起動消防電梯，并用

廣播不間斷告知人群疏散的途徑和方向（不行乘坐電梯）。

6.義務(wù)消防隊工程部分隊的任務(wù)：

6.1.工程部電工快速趕至事故現(xiàn)場切斷電源和相鄰上下樓層的電源，

必要時切斷全項目的動力電源；

6.2.工程部水工應(yīng)關(guān)閉，事故現(xiàn)場的生活水閥門，避開形成水患；

6.3.工程部電梯工立刻趕到消防電梯處，操控電梯，幫助消防人員或

其他有關(guān)組織進入大樓。

7.義務(wù)消防隊物業(yè)部分隊的任務(wù)：

7.1.物業(yè)部在接到疏指令后，應(yīng)快速派人員趕到事故現(xiàn)場樓層的消防

樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序的疏散；

7.2.物業(yè)部同時派人員到其它樓層，本著先高層，后低層的原則，通

知客戶盡快疏散;

7.3.與各客戶消防負責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計各公司逃出人員人數(shù)，如有人被

困，應(yīng)立刻通知消防部門；

7.4.物業(yè)部還應(yīng)組織人力，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到平安地點。

8.義務(wù)消防隊財務(wù)部、行政人事分隊的任務(wù)：

8.1.在接到疏散指令后，快速支配人力將財務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到平安地點；

8.2.支配人力幫助物業(yè)部分隊轉(zhuǎn)移重要檔案資料和寶貴物品；

8.3.行政人事部快速統(tǒng)計疏散到平安地點的項目職員和內(nèi)部員工的人

數(shù)及姓名。

二十二、停車場管理規(guī)定

1.嚴(yán)格遵守國家行政管理機關(guān)規(guī)定，配備各種專業(yè)標(biāo)記，確保平安。

2.幫助客戶詳細填寫車位申請表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。

3.將租賃協(xié)議正本交財務(wù)部，財務(wù)部依據(jù)協(xié)議條款進行收費工作，租

賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶檔案。

4.財務(wù)部依據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費用，保安部制訂停車卡，

停車卡為一車一卡。

5.停車場保安員對進出停車場的車輛進行嚴(yán)格的登記檢查。

6.定時對停車場車輛停放狀況，設(shè)備、設(shè)施狀況進行巡檢，發(fā)覺可疑

人、閑雜人員和緊急狀況剛好處理并立刻上報主管。

7.嚴(yán)禁客戶在停車場內(nèi)加油、擦、洗、修車輛及裝卸貨物。一旦發(fā)覺

應(yīng)立刻勸阻。

8.幫助清潔工維護停車場的清潔衛(wèi)生，保持車場整齊。

9.嚴(yán)禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等緊急品進入車場。

10.做好停車平安宣揚工作。

11.車輛進入車場必需聽從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費。

二十三、停放車輛管理規(guī)定

1.凡進入車場的車輛必需聽從管理人員的指揮，依據(jù)車場的標(biāo)記、標(biāo)線

行使，并將車輛停放在劃線范圍內(nèi)，嚴(yán)禁將車輛停放在非停放區(qū)域。

2.凡停入停車場的車輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。臨

時停放車兩按計時收費。

3.停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域運用。

4.車輛停岸后，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動機，關(guān)鎖好車門、窗，攜帶好寶貴物品，停

車場不擔(dān)當(dāng)車內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)任。

5.按時繳納停車費，任何未交齊停車費的車輛，均不許駛?cè)胪＼噲觥?/p>

6.疼惜車場的設(shè)施設(shè)備、他人財產(chǎn)及人身平安，任何由于運用者運用不

當(dāng)而發(fā)生的損壞和人身損害，損壞狀況，不論何種緣由均由肇事者負

責(zé)擔(dān)當(dāng)一切責(zé)任。

7.維護停車場整齊秩序，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。禁止

裝載易燃、易爆、具有猛烈腐蝕性、劇毒等緊急品的車輛進入車場。

不得在停車場內(nèi)裝卸貨物陳放物品，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)進行泊車以外的

活動。

8.遵紀(jì)遵遵守法律律，不得在停車場內(nèi)從事任何違法活動。

9.停車場有權(quán)對遺失、失效車票、車證或超時泊車征收泊車補償停車費。

任何丟失停車憑證的車輛將會被禁止駛出/入車輛。

第三章大廈保潔（管理）支配書

第一節(jié)概述

##########辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整齊

的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫字樓（及酒店）辦公和經(jīng)營服務(wù)的須要；實行適

當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護方法使大廈整體避開因時間、人為等因素而造成的磨損和陳

舊；使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

為了向#########辦公樓業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們

結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點和實際狀況，有針對性地將影響該物業(yè)的外觀形

象，內(nèi)部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們

將供應(yīng)以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場清潔，外圍環(huán)境綠

化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護、玻璃幕墻清潔等。

本支配書系統(tǒng)地概括了###########辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備

狀況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔支配等，以便為業(yè)主供應(yīng)一個舒

適、整齊的辦公環(huán)境。

其次節(jié)人力資源配備

一、崗位設(shè)置

清潔領(lǐng)班：1人

清潔員：18人

綠化技師：1人

以上清潔人員支配及工作內(nèi)容如附圖所示。

二、崗位職責(zé)

1、清潔項目領(lǐng)班

1）基本職責(zé)

對清潔服務(wù)工作負有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈整齊，業(yè)主滿意。

2）工作范圍

（1）負責(zé)清潔服務(wù)工作支配人員調(diào)配、培訓(xùn)支配和總結(jié)。

（2）支配、督導(dǎo)清潔員落實完成各項支配。

（3）協(xié)調(diào)與其他各部門的工作關(guān)系，處理解決客戶的重大投訴。

（4）定期檢查、巡察下屬各部支配落實狀況和詳細工作狀況。

（5）巡察檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)看法、標(biāo)識的正

確的運用、平安操作等狀況，并紀(jì)錄。

（6）負責(zé)對下屬員工進行服務(wù)意識、勞動紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)

備的正確操作、新型材料的正確運用等方面的培訓(xùn)。

(7)嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避開奢侈和公物私用。

三、人員聘請條件

1)年齡在18歲至4