辦公樓大廈物業(yè)管理投標(biāo)書

第一部分##物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介及業(yè)績(jī)

一、公司的介紹

二、公司所獲榮譽(yù)、嘉獎(jiǎng)

三、公司業(yè)績(jī)

1、對(duì)內(nèi)承接的項(xiàng)目

2、對(duì)外承接的項(xiàng)目

其次部分###辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃

####辦公樓位于####，總建筑面積近3萬(wàn)平方米，包括高檔商務(wù)

辦公樓、餐廳、酒店。該項(xiàng)目位于###,具有優(yōu)越的地理位置和便利

的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項(xiàng)功能齊

全，可供應(yīng)舒適的辦公環(huán)境，將為###樹(shù)立良好的形象?；谏鲜鲆?/p>

素，我們認(rèn)為####辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質(zhì)量物業(yè)項(xiàng)目，

建成后必定要求供應(yīng)有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。我

公司將憑借##中心特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢(shì)，整合的

傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢(shì)，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢(shì)，放射型信息優(yōu)勢(shì)等，

做好業(yè)主的管家，供應(yīng)一流的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)保值、升值。運(yùn)用科

學(xué)的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五

點(diǎn)設(shè)想及策劃。

一、實(shí)施“人性化”物業(yè)管理

人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。

在海關(guān)大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的

不同需求、關(guān)注物業(yè)運(yùn)用者的工作環(huán)境質(zhì)量、關(guān)注大廈的整體氛圍為

特征的物業(yè)管理，使該項(xiàng)目成為“人性”得以充分張揚(yáng)的生存空間。

我們?cè)凇?######大廈”將實(shí)施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃詳

細(xì)為：

1.引入“重視員工”的管理理念

員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有“善待員工”才能實(shí)現(xiàn)“善

待客戶

(1)多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿意員工物質(zhì)與精神須要;

(2)主見(jiàn)管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人

格同等；

(3)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展；

(4)為員工創(chuàng)建公允競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上，平者讓,

庸者下”；

(5)為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過(guò)培訓(xùn)，使每一個(gè)物業(yè)管理員可

以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。

2.辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入

(1)“以人為本”的辦公環(huán)境概念

管理公司在介入####大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實(shí)踐

閱歷并充分了解客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦公概念引入到

###大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識(shí)、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在

首位，使客戶感受到###大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。

(2)實(shí)施“便利辦公環(huán)境支配”為客戶供應(yīng)所需的各項(xiàng)特約

服務(wù)，解決客戶后顧之憂。

3.為客戶供應(yīng)疼惜入微的關(guān)懷

傾聽(tīng)客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識(shí)。支配“客戶接待

日”，傾聽(tīng)客戶心聲，滿意客戶的合理需求。

二、全面實(shí)施綠色環(huán)境疼惜支配

環(huán)境疼惜是二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種

潮流。明大廈的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量###大廈物業(yè)管理水平的重

要標(biāo)記，也是客戶的人性須要。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入

IS014000環(huán)境管理體系，全面實(shí)施環(huán)境疼惜支配，從大廈園區(qū)綠化

覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營(yíng)造自然景觀等方面

實(shí)行一系列環(huán)保措施。

三、充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法

提高##大廈物業(yè)管理水平必需充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。假如

我公司能獲得###大廈的管理權(quán)，我們將充分運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起

來(lái)的四個(gè)系統(tǒng)——IS09002國(guó)際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)（信息管理

系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確

保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。

1、IS09002質(zhì)量保證體系——對(duì)管理服務(wù)運(yùn)作的規(guī)范

本公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在所管

項(xiàng)目上成功運(yùn)作，管理服務(wù)運(yùn)作的每一個(gè)行為都在該體系中有明確的

規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)供應(yīng)質(zhì)量保證。

2、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）一一對(duì)信息處理的規(guī)范

####大廈智能化程度高，故信息快速反饋并剛好處理特別重要，

為了保證###大廈信息反饋渠道通暢，確保全部信息都能得到剛好處

理，我們建議在管理處機(jī)構(gòu)中設(shè)置“智能限制中心”。該中心除了對(duì)

樓宇各種智能化設(shè)備進(jìn)行限制外，還負(fù)責(zé)樓宇全部信息的接受和處

理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤。

3、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng))一一提升大廈的文化品嘗

我們將對(duì)####大廈的形象設(shè)計(jì)供應(yīng)參考看法及方案。該設(shè)計(jì)內(nèi)容

包括大廈標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。

4、CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶供應(yīng)全方位服務(wù)

將在#####大廈實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶須要?jiǎng)由?，以?/p>

戶滿意為目標(biāo)，為客戶供應(yīng)全方位的服務(wù)。

四、堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化

在####大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和協(xié)作下，嚴(yán)

格依據(jù)北京市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對(duì)大廈實(shí)行規(guī)范化管理，確保

發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動(dòng)的狀態(tài)之中。止匕外，我

們?cè)趪?yán)格執(zhí)行條例的同時(shí)，還將對(duì)日常管理的有關(guān)問(wèn)題做有益的探

究，為#用#大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻(xiàn)。

五、充分發(fā)揮高科技在管理中的作用

管理公司建議在大廈的管理中，依據(jù)大廈的實(shí)際狀況逐步建立及

運(yùn)用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括：

1、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)

2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(0A)

3、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)

4、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)

5、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)

6、物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)(MA)

第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理支配

第一章大廈修理保養(yǎng)（管理）支配書

第一節(jié)概述

#####辦公樓修理保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項(xiàng)目之建筑物、內(nèi)外

裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好和正常運(yùn)行運(yùn)用。適應(yīng)

高檔寫字樓（及酒店）辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)須要。保持并提高“硬件”水平

使大廈保值增值，為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

實(shí)施修理保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。我們

認(rèn)為依據(jù)#####大廈的運(yùn)用和經(jīng)營(yíng)須要，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際狀況，將

修理保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點(diǎn)環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機(jī)地結(jié)

合起來(lái)，發(fā)揮整體實(shí)力，是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益

的有效手段。

本支配書系統(tǒng)地概括了####辦公樓修理保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)

管理、設(shè)備支配保養(yǎng)、修理服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案，留意

了操作性。就設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)淺綻

開(kāi)，希望能成為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。

末端詳細(xì)工作支配、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實(shí)際工作中依

據(jù)不同的詳細(xì)狀況和業(yè)主托付的實(shí)際管理內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和量化。

其次節(jié)組織制度

部門名稱：工程部（或修理部）一一大廈工程修理服務(wù)部門

崗位設(shè)置

修理保養(yǎng)主管（工程師）：1人

變電站/發(fā)電機(jī)運(yùn)行值班：4人

冷凍機(jī)和空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行修理：4人

熱力站/水/燃?xì)?消防水系統(tǒng)運(yùn)行：4人

樓宇自控/衛(wèi)星電視運(yùn)行值班

和電話線路/報(bào)警線路等弱電修理：5人

水/電/空調(diào)末端修理和客戶綜合修理服務(wù)：6人

土建/裝修日常修理：2人

合計(jì)：26人

人員素養(yǎng)：

主管：工程師或技師職稱，10年以上工作閱歷。

電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級(jí)以上技術(shù)等

級(jí)，5年以上工作閱歷。

修理電工：有（高）低壓電工操作證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，3

年以上物業(yè)修理服務(wù)閱歷。

水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)閱歷。有物業(yè)

修理服務(wù)閱歷。

弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運(yùn)行閱歷。懂

消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運(yùn)行修理。

二.崗位責(zé)任

1.修理保養(yǎng)主管：干脆上級(jí)--項(xiàng)目經(jīng)理

工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機(jī)

電設(shè)備的運(yùn)行、修理、保養(yǎng)工作的管理；各類內(nèi)

部工程大修改造工作管理；日常修理、服務(wù)管理。

(1)對(duì)工程部全部員工負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教化的責(zé)任。

(2)制定部門工作支配、費(fèi)用支配并組織執(zhí)行和過(guò)程的限

制。

(3)對(duì)員工人身平安、設(shè)備運(yùn)行平安進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。

(4)制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。

(5)向經(jīng)理報(bào)告工作完成狀況、費(fèi)用執(zhí)行狀況及經(jīng)營(yíng)狀況。

2.工程師(主管兼)。干脆上級(jí)：公司工程部總監(jiān)

管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。負(fù)責(zé)大廈“硬件”設(shè)備

設(shè)施的技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。

(1)制定設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)支配，并供應(yīng)技術(shù)保障。

(2)制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(3)對(duì)修理保養(yǎng)的操作過(guò)程實(shí)施限制，修理保養(yǎng)工作完成

后驗(yàn)收。

(4)修理費(fèi)用預(yù)算、成本限制、修理材料備件的審核及確

認(rèn)。

(5)大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術(shù)

資料的審批。

(6)能源運(yùn)用管理。

業(yè)務(wù)工作范圍:

(1)所轄專業(yè)的修理、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。

(2)專業(yè)修理保養(yǎng)支配制定和實(shí)施，完成各種工作任務(wù)。

(3)專業(yè)技術(shù)工作的實(shí)施及有關(guān)的工程方案審查，完工驗(yàn)

收。

(4)專業(yè)費(fèi)用預(yù)算，并限制費(fèi)用的運(yùn)用。

(5)員工業(yè)務(wù)支配和業(yè)務(wù)考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立

與執(zhí)行。

(6)其它日常管理工作和修理保養(yǎng)的實(shí)際操作。

3.班組(或崗位)領(lǐng)班。

(1)詳細(xì)日常運(yùn)行值班、修理、服務(wù)工作的支配和操作。

(2)執(zhí)行保養(yǎng)支配并保證質(zhì)量。

(3)執(zhí)行主管工程師支配的工作指令。

(4)剛好處理報(bào)修和投訴。

(5)負(fù)責(zé)分管設(shè)備的平安和員工的操作平安。

(6)與員工共同操作。

5.技工。干脆上級(jí)：領(lǐng)班

按崗位支配和責(zé)任制規(guī)定，完成各類工作任務(wù)。(各項(xiàng)工作

制度、規(guī)范及崗位支配另行制定)。

6.值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。干脆上級(jí)：主管。

(1)24小時(shí)受理各方面的報(bào)修、投訴。隨時(shí)支配給各班組

員工或通報(bào)各級(jí)有關(guān)人員處理，并得到反饋。

(2)隨時(shí)駕馭員工動(dòng)態(tài)分布狀況，剛好進(jìn)行修理服務(wù)中的

人員協(xié)調(diào)互補(bǔ)。

(3)剛好傳達(dá)上級(jí)臨時(shí)支配的工作指令。

(4)服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、協(xié)作、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事

務(wù)。

(5)規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。

(7)檔案、資料管理；文秘性工作。

三.考核制度

依據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。

1.部門逐級(jí)考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和方法。

2.員工逐級(jí)考核：制定領(lǐng)班、技工逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和方法。

3.考核內(nèi)容：(細(xì)則另定)

(1)部門考核一一a保養(yǎng)支配完成狀況。

b設(shè)備完好率和運(yùn)行狀況。

c服務(wù)質(zhì)量。

d費(fèi)用執(zhí)行狀況。

(2)員工考核——a績(jī)效。

b業(yè)務(wù)實(shí)力技術(shù)水平。

c工作質(zhì)量。

d服務(wù)看法。

第三節(jié)技術(shù)管理

一.技術(shù)資料管理

（一）制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的收集、存

檔、疼惜、修改、變更、運(yùn)用、移交等方法及程序（細(xì)則

另定）：

1.技術(shù)資料交接程序和日常收集方法。

2.設(shè)備改造或變更后強(qiáng)制修改或變更資料規(guī)定。

3.資料存檔及疼惜方法。

4.技術(shù)資料運(yùn)用、復(fù)印、支配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。

（二）技術(shù)資料內(nèi)容：

1.各類竣工圖紙、原始資料。

2.各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。

3.設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、修理檔案。

4.設(shè)備設(shè)施說(shuō)明書及其備品備件規(guī)格、型號(hào)、供貨來(lái)源。

5.政府和行業(yè)管理部門對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)用

批準(zhǔn)文件、認(rèn)證等材料。

6.各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

二.基本技術(shù)保障

（一）建立基本技術(shù)保障體系。由工程師牽頭，中學(xué)級(jí)專業(yè)技

工詳細(xì)負(fù)責(zé)的綜合技術(shù)力氣，是確保大廈經(jīng)營(yíng)檔次和正

常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力氣的調(diào)配方式，依據(jù)工作性

質(zhì)和服務(wù)要求屆時(shí)詳細(xì)制定。技術(shù)人員的配置,重點(diǎn)接受

以下方法：

1.日常修理及服務(wù)一一以技工為主。逐步建立細(xì)致的工

作流程和操作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈敏性確保工

作質(zhì)量。

2.保養(yǎng)、大修、工程、改造一一在得到業(yè)主托付后由工

程師干脆負(fù)責(zé)，詳細(xì)操作由技工分工實(shí)施。制定詳細(xì)

的技術(shù)流程和本大廈的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.“物管公司”總部的綜合技術(shù)支持一一國(guó)貿(mào)物管公司

工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大

廈”項(xiàng)目的修理保養(yǎng)工作，以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的工程

需求。

(1)重點(diǎn)設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實(shí)施專業(yè)技

術(shù)統(tǒng)管，并有備案。

(2)設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報(bào)“總部”專業(yè)技術(shù)組審

批。

(3)大型修理機(jī)具及重要通用備件靈敏調(diào)劑，確保供應(yīng)。

(4)專業(yè)技術(shù)組定期到項(xiàng)目檢查，考評(píng)設(shè)備狀況，并提

出整改看法。

(5)依據(jù)實(shí)際須要隨時(shí)派遣有關(guān)專業(yè)工程師協(xié)作。

(6)總部“專業(yè)工程組”隨時(shí)協(xié)作重大搶修、重要大修、

綜合技改及其它規(guī)模性或困難性的維保工作。

(二)專項(xiàng)技術(shù)(或設(shè)備)保障：

1.專項(xiàng)重點(diǎn)設(shè)備或?qū)ｍ?xiàng)技術(shù)以“專項(xiàng)委外合同”為保障,

強(qiáng)制保養(yǎng)和大修。

2.與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用

備件和關(guān)鍵技術(shù)的供應(yīng)。

3.針對(duì)性地建立與市政（或政府）及社會(huì)專業(yè)修理隊(duì)伍

的相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事務(wù)、緊急任

務(wù)及不行預(yù)見(jiàn)的工作。

4.針對(duì)工作中遇到的詳細(xì)的高精尖疑難技術(shù)問(wèn)題，以多

種形式適時(shí)聘請(qǐng)專項(xiàng)技術(shù)人員幫助解決并對(duì)酒店員

工進(jìn)行培訓(xùn)。

三.專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.變電站運(yùn)行規(guī)程

2.變電站倒閘操作程序

3.變電站檢修操作程序

4.強(qiáng)電低壓供用電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

5.強(qiáng)電低壓修理作業(yè)程序

6.供水系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序

8.熱力站運(yùn)行工作規(guī)程和作業(yè)程序

9.熱力站檢修作業(yè)程序

10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序

11.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

12.空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序

13.空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

14.衛(wèi)星接受站運(yùn)行規(guī)程及檢修程序

15.消防報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

16.消防報(bào)警故障處理程序

17.消防報(bào)警試驗(yàn)、檢修程序

18.消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序

19.消防噴灑系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序

20.消防栓水系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序

21.消防卷閘試驗(yàn)、檢修程序

22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序

23.保安系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

24.保安系統(tǒng)檢修、試驗(yàn)程序

25.樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序

27.燃?xì)庀到y(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

28.燃?xì)庀到y(tǒng)檢修作業(yè)程序

29.通信系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程

30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機(jī)、裝機(jī)作業(yè)程序

31.通信主機(jī)、計(jì)費(fèi)、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序

32.裝飾裝修維護(hù)作業(yè)規(guī)程

33.建筑物、路面、外圍維護(hù)作業(yè)程序

34.家具木器修理工作規(guī)程

35.電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)運(yùn)行工作規(guī)程

36.電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)檢修作業(yè)程序

37音像設(shè)備運(yùn)用規(guī)范及維護(hù)程序

38.廚房設(shè)備運(yùn)用規(guī)范及維護(hù)程序

39.衛(wèi)生潔具維護(hù)、檢修規(guī)程

40.各類專用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序

41.各類設(shè)備、設(shè)施，系統(tǒng)修理及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

42.各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

43.其它有關(guān)平安規(guī)程和技術(shù)措施

四.員工技術(shù)培訓(xùn)

對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)嫻熟、一專多能的原則。培

訓(xùn)支配可分為三個(gè)階段。

第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的

設(shè)備設(shè)施狀況，駕馭運(yùn)行和操作，保證整體運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次階段，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹駕馭，能夠獨(dú)立解除

故障，獨(dú)立進(jìn)行保養(yǎng)。

第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。

打破工種界限，一般性的修理不分專業(yè)人人能做，提高效率、

降低成本。方案如下：

1.由甲方支配工程交接前的培訓(xùn)I。施工單位及設(shè)備制造廠家

派專人或組織培訓(xùn)班，對(duì)修理人員培訓(xùn)其設(shè)備的運(yùn)用、修

理方法。此項(xiàng)應(yīng)屬“工程合同”范圍。

2.工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派專人同大廈修理人員

共同參加設(shè)備運(yùn)行，指導(dǎo)并處理專項(xiàng)技術(shù)問(wèn)題，在實(shí)際工

作中教會(huì)崗上修理人員。

3.系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對(duì)技工進(jìn)行深

化的較全面的培訓(xùn)。

4.專業(yè)之間交叉培訓(xùn)I。結(jié)合日常工作利用多種形式對(duì)員工進(jìn)

行一專多能培訓(xùn)。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。

5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核，以

確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績(jī)效。

6.竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培

訓(xùn)支配另定。

第四節(jié)設(shè)備設(shè)施管理一一運(yùn)行、修理、保養(yǎng)

一.實(shí)施設(shè)備管理責(zé)任定員

1.建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)帳，按單體分項(xiàng)。

2.將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。全部修理保養(yǎng)人

員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。

3.設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備平安、設(shè)備保養(yǎng)完成

狀況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔案。

4.制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度（細(xì)則依據(jù)實(shí)際狀況確定）。

二.設(shè)備日常運(yùn)行、修理

（一）設(shè)備運(yùn)行管理方式

1.設(shè)備運(yùn)行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管（或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，

工程師協(xié)調(diào)。

2.設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行修理班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。

3.機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班制度。

4.運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工作。

5.依據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng)營(yíng)須要，在運(yùn)行班組

中劃分責(zé)任區(qū)域。

（二）設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容：

1.站點(diǎn)24小時(shí)運(yùn)行值班

電站（及發(fā)電機(jī)）、中控室（及衛(wèi)星站）、熱力站（及冷凍站）

設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及

臨時(shí)性修理。（詳細(xì)內(nèi)容另定）

2.系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、修理值班

運(yùn)行修理班組實(shí)施24小時(shí)值班。負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電

梯、消防、通信等機(jī)電系統(tǒng)的綜合運(yùn)行、修理及相關(guān)服務(wù)

（詳細(xì)內(nèi)容另定）

3.運(yùn)行操作項(xiàng)目

1）站點(diǎn)故障處理

2）系統(tǒng)停、送（開(kāi)關(guān)）操作

3）機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡察

4）公共區(qū)巡察

5）系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整

4.運(yùn)行表格（提要）

按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運(yùn)行表格，主要內(nèi)容如下：

1）各類巡察表

2）各類運(yùn)行記錄表

3）交接班表

4）故障處理登記表

（三）日常修理內(nèi)容：

1.系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行故障處理

2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的修理

3.公共區(qū)設(shè)施修理

4.末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障修理

5.消耗品的更換

6.其它各類報(bào)修

（四）運(yùn)行修理制度（提要）

1.修理值班制度

2.巡察制度

3.修理記錄制度

4.修理工作單制度

5.日常修理工作流程

（五）建立運(yùn)行修理“速查表”

為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系

統(tǒng)建立修理速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點(diǎn)、系統(tǒng)連

接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來(lái)。使任何人對(duì)一

般故障不用查圖紙即可精確到位處理。

三.支配保養(yǎng)

（一）建立每臺(tái)設(shè)備的修理檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備狀況。

（二）按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)支配。

（三）制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)支配

強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測(cè)）項(xiàng)目

1.電梯2.擦窗機(jī)3.消防水泵4.高壓配電開(kāi)關(guān)5.

電力變壓器6.熱力泵7.主補(bǔ)水泵8.消防排煙風(fēng)

機(jī)9.應(yīng)急燈10.燃?xì)忾y門、管線11.熱水閥門管線

12.主排污泵13.防盜報(bào)警器14.火警探測(cè)器15.發(fā)

電機(jī)16.衛(wèi)星天線結(jié)構(gòu)17.樓頂、室外廣告牌（架）結(jié)

構(gòu)18.燃?xì)庠罹?9.桑那電爐20.各種蓄電池（電瓶）

20.冷凍機(jī)21.冷卻塔22.其他涉及運(yùn)用平安的設(shè)備

（四）防范性支配保養(yǎng)周期

1.年周期保養(yǎng)支配主要項(xiàng)目：

各類電機(jī)；消防水泵；凹凸壓配電盤；電力變壓器；

鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水

主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤管；熱交換器；消防煙（溫）

感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；

建筑外墻門窗等。

2.季度周期保養(yǎng)支配主要項(xiàng)目：

各類一般水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)

口）；分路低壓開(kāi)關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水

箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機(jī)；交換機(jī)、

配線架；管井、管溝；動(dòng)力限制電盤；消防報(bào)警盤；

消火栓；燃?xì)庠罹?；衛(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)

急廣播。

3.月周期保養(yǎng)支配主要項(xiàng)目：

空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給

排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。

四.大修及更新改造

（一）大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。

1.發(fā)生的單項(xiàng)修理費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定

資產(chǎn)列支金額的。（如高價(jià)值零備件和材料。）

2.發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項(xiàng)目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、

安裝等。）

3.財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性修理費(fèi)用

等于或大于設(shè)備整體價(jià)值的。（如整體不能更換或貨

源困難的低值設(shè)備。）

4.超過(guò)折舊期的設(shè)備修理。

（二）實(shí)施大修的方法

1.依據(jù)實(shí)際狀況提出大修支配及其預(yù)算。

2.制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。

3.由海關(guān)確定是否由修理保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊(duì)

操作執(zhí)行。必要時(shí)托付工程隊(duì)伍或廠商執(zhí)行。

4.按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

五.工程管理

（一）幫助##㈱管理項(xiàng)目

1.運(yùn)用和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或

安裝工程。

2.大廈擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)增加的工程項(xiàng)目。

3.大廈內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。

4.客戶退租后“租區(qū)復(fù)原”工程。

（二）工程管理制度

1.內(nèi)部施工管理程序。

2.內(nèi)部施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.客戶施工管理程序。

4.客戶裝修技術(shù)審批程序。

5.客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。

6.客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。

六.修理保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）

（一）組織措施-----應(yīng)急預(yù)案

1.制定細(xì)致的突發(fā)事務(wù)應(yīng)急預(yù)案。

2.落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變實(shí)力。

3.規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員剛好到位。

（二）技術(shù)措施

1.事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急狀況，制定技術(shù)處理程

序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處

理程序、跑水處理程序等。

2.修理值班室配備專用應(yīng)急工具。

3.制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。

（三）主要應(yīng)急內(nèi)容：

火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大

事故、防汛等。

（四）工程部緊急事務(wù)處理原則

1.保障生命、疼惜設(shè)備、削減損失

2.搶救現(xiàn)場(chǎng)、防止擴(kuò)大、限制影響

3.分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局

七建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項(xiàng)修理（或保養(yǎng)）合同

1.電梯保養(yǎng)及其大修

2.冷凍機(jī)保養(yǎng)及大修

3.電話交換機(jī)主機(jī)系統(tǒng)及其軟件、計(jì)費(fèi)子系統(tǒng)保養(yǎng)

4.消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)

5.保安監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)及其軟件

6.空調(diào)機(jī)組大修

7.樓宇自控主機(jī)保養(yǎng)

8.政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測(cè)或強(qiáng)制保養(yǎng)

9.其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修

第五節(jié)修理服務(wù)

一.修理服務(wù)的含義及內(nèi)容

大廈內(nèi)各部門和客戶（或客人）日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需

求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目，視為修理服務(wù)。依據(jù)設(shè)備設(shè)

施運(yùn)用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，修理服務(wù)分

為“無(wú)償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。

1.無(wú)償服務(wù)一一大廈應(yīng)供應(yīng)的無(wú)償運(yùn)用和保修的設(shè)備設(shè)

施及其應(yīng)有的功能保證的修理、安裝等項(xiàng)目。包括依合同對(duì)客戶

的服務(wù)和對(duì)各部門的服務(wù)。

2.有償服務(wù)一一主要是對(duì)客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)

備設(shè)施的修理服務(wù)和特別需求之工作項(xiàng)目。如：寫字間客戶自備

設(shè)備及修理消耗品等。

3.“報(bào)修”與“投訴”一一為提高修理服務(wù)質(zhì)量和效率,

需合理設(shè)置修理服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是

必要的。一般狀況下，報(bào)修是指被服務(wù)方正常的修理通知或請(qǐng)求,

修理人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)大廈的軟、

硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，修理人員按特別程序處理。

二.修理服務(wù)主要工作制度及其基本程序

1.主要工作制度：（1）值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制

（2）“工作單（票）”制度。包括“修

理單”、“工作指令”、“工作申請(qǐng)

單”等

（3）修理服務(wù)記錄及反饋制度

（4）修理服務(wù)核算及取費(fèi)制度

（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場(chǎng)時(shí)

間、服務(wù)看法、修理質(zhì)量、滿意

率等

2.基本程序：

三.建立修理服務(wù)擋案

對(duì)外以客戶為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄈ绶?/p>

號(hào)等）建立修理服務(wù)檔案，以保證修理服務(wù)的連續(xù)性并為修理保

養(yǎng)支配供應(yīng)依據(jù)。特別是客戶修理?yè)醢福瑢?duì)客戶的起租、退租、

修理、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用。

客戶修理服務(wù)檔案包括：

（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問(wèn)題

記錄、交接記錄。

（2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記

錄。

（3）租期內(nèi)修理記錄及客戶確認(rèn)文件。

（4）有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。

（5）與客戶有關(guān)修理保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。

（6）客戶退租“復(fù)原租區(qū)”驗(yàn)收記錄。

四.保證修理服務(wù)質(zhì)量的基本原則

1.修理人員到場(chǎng)時(shí)間（自接到信息時(shí)起）

（1）特別狀況——立刻到場(chǎng)。如：跑水、斷電、電

梯故障等

（2）投訴一一5分鐘內(nèi)

（3）報(bào)修—10分鐘內(nèi)

2.同時(shí)多項(xiàng)修理處理依次：（以影響面大小確定）

主要公共場(chǎng)所一一客戶一一一般營(yíng)業(yè)區(qū)一一各部門

——系統(tǒng)內(nèi)部修理。

3.技術(shù)保障一一以服務(wù)優(yōu)先為原則。

技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供應(yīng)服務(wù)須要。

五.逐步改進(jìn)修理服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理

軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。

第六節(jié)能源和修理材料管理

一.能源管理

大廈工程部門對(duì)能源的管理主要是在能源供應(yīng)、技術(shù)保證、

運(yùn)用支配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。詳細(xì)工作由專業(yè)（主管）

工程師幫助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下：

1.制定水、電、氣、燃油消耗支配并支配運(yùn)用指標(biāo)。

2.能源運(yùn)用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂?/p>

3.計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。

4.與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。

5.能源運(yùn)用中的技術(shù)限制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。

二.修理材料、備件及工具管理

1.管理方案：

（1）建立修理材料、備件選購(gòu)制度

（2）建立修理材料、備件專用庫(kù)房（或平臺(tái)），制定庫(kù)管

制度。

（3）材料、備件的運(yùn)用制度

（4）工具購(gòu)買及其領(lǐng)用管理制度

拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度

（5）建立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度

2.基本管理程序:

(1)選購(gòu)程序

(2)領(lǐng)用程序

其次章大廈保安（管理）支配書

第一節(jié)概述

針對(duì)北京海關(guān)新辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境狀況，合理支配警

力，保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事務(wù)的發(fā)生。

其次節(jié)人力資源配備

保安人員支配及工作職責(zé)如圖所示。

保安崗位設(shè)置及職責(zé)

項(xiàng)目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時(shí)間及人員配置

1一層大堂（主樓）門崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8：00-14：001人14：00-20：001人

8：00-14：002人14：00-20：002人

2地庫(kù)出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車庫(kù)車輛

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：002人14：00-20：002人

3消防中控室值班崗確認(rèn)、消退報(bào)警及突發(fā)事務(wù)指揮中心

20：00-8：00（次日）2人2人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

4門禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消退報(bào)警（內(nèi)保辦公室）

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

5外圍門崗限制、驗(yàn)證進(jìn)出物品

20：00-8：00（次日）1人1人休息

6夜班登記崗限制閑雜人員進(jìn)入大廈20：00-8：00（次日）2人

7樓層巡察崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及平安8：00-14：001人14：00-20：001人

8外圍車場(chǎng)崗指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛平安8：00-14：001人14：00-20：001人

共計(jì)：30人

第三節(jié)保安、消防及平安管理規(guī)定

一、消防平安管理規(guī)定

1.依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”

的精神制定項(xiàng)目消防平安管理制度。

2.依據(jù)工作須要項(xiàng)目須成立防火平安委員會(huì)，委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng)

理?yè)?dān)當(dāng)，各部門經(jīng)理為委員會(huì)委員。

3.防火平安委員會(huì)作項(xiàng)目消防平安工作的最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行逐級(jí)消

防平安責(zé)任制。

4.防火平安委員會(huì)每月定期組織消防平安檢查，并就有關(guān)的消防平安

隱患提出書面整改看法。

5.防火平安委員會(huì)責(zé)成項(xiàng)目安保部履行消防平安的監(jiān)督檢查職責(zé)，并

進(jìn)行日常的消防平安管理工作。

6.安保部負(fù)責(zé)制定消防平安的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防平安責(zé)任書，交防

火平安委員會(huì)審批。

7.安保部依照制定的消防平安制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對(duì)違

反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教化和懲處。

8.安保部依據(jù)消防平安的性質(zhì)，定期對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的單位和人員進(jìn)行消防

平安的宣揚(yáng)教化。

9.項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火平安為重點(diǎn)，高度重視

防火平安工作，不得以任何理由違反和破壞消防平安制度。

10.安保部依據(jù)實(shí)際狀況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)

部通知各客戶/小業(yè)主協(xié)作。

二、中控室防火平安管理規(guī)定

1.消防中控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和動(dòng)用明火。

2.室內(nèi)禁止有放易燃易炸物品。

3.無(wú)關(guān)人員不得在室內(nèi)逗留。

4.室內(nèi)禁止違章操作。

5.值班員要定期檢測(cè)室內(nèi)設(shè)備運(yùn)作時(shí)的溫度。

6.正常狀況下，中控房應(yīng)予以上鎖。

7.值班員要定期清掃室內(nèi)設(shè)備的積塵。

三、財(cái)房防火假■朗定

1.電井房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電井房?jī)?nèi)不得存放易燃、易炸物品。

3.電井房?jī)?nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。

4.電井房電工要定期檢查強(qiáng)電和內(nèi)線頭是否堅(jiān)實(shí)。

5.電工要定期清掃強(qiáng)電箱內(nèi)的積塵。

6.電井房?jī)?nèi)禁止聲音作業(yè)和接電。

四、電梯機(jī)房平安管蹴定

1.電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電梯機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止違章作業(yè)。

4.電梯機(jī)房?jī)?nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。

5.電梯工要定期檢查機(jī)房?jī)?nèi)配電設(shè)備平安牢靠。

6.電梯工要定期清掃機(jī)房?jī)?nèi)配電箱的積塵。

五、風(fēng)機(jī)^防火平安髓規(guī)定

1.機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.機(jī)房?jī)?nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。

4.機(jī)房?jī)?nèi)禁止違章作業(yè)。

5.空調(diào)工要定期檢查機(jī)房?jī)?nèi)配電設(shè)備的平安牢靠。

6.空調(diào)工要定期清掃機(jī)房?jī)?nèi)的積塵。

六、防火平安甑厥定

1.庫(kù)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.易燃易炸品不得與其它用品混存。

3.庫(kù)房物品擺放要符合“五距”。

4.庫(kù)房?jī)?nèi)禁止運(yùn)用電加熱器具。

5.庫(kù)房工要定期檢查庫(kù)房?jī)?nèi)的溫度。

七、辦公室內(nèi)平安竄瓢定

1.辦公室內(nèi)禁止存放易燃、易炸物品。

2.工作人員下班前要關(guān)閉用電設(shè)備的電源。

3.工作人員要時(shí)常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。

4.不允許將煙缸里的東西倒入紙簍。

5.辦公室不允許運(yùn)用大功率的電加熱器具。

八、明火平安管理規(guī)定

1.項(xiàng)目任何區(qū)域內(nèi)須要進(jìn)行電氣焊或其它明火作業(yè)時(shí)，須履行以下平

安管理制度。

2.凡須動(dòng)用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動(dòng)火許可證》后方可

作業(yè)。

3.辦理〈動(dòng)火許可證〉時(shí)，動(dòng)火單位須提交動(dòng)火人的特種作業(yè)操作證

及身份證的復(fù)印件。

4.動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須依據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4

公斤以上的干粉滅火器。

5.電氣焊或明火作業(yè)必需是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必需有看火人隨時(shí)

準(zhǔn)備撲救。

6.發(fā)覺(jué)聲音作業(yè)者，按“項(xiàng)目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以懲處。

7.上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施工隊(duì)。

九、訪落驗(yàn)正登記管理規(guī)定

1.進(jìn)入項(xiàng)目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》；

2.沒(méi)有《出入證》的人員進(jìn)入項(xiàng)目須履行來(lái)客來(lái)訪登記手續(xù)；

3.保安人員須問(wèn)清來(lái)人進(jìn)入項(xiàng)目辦何事，找何人及個(gè)人基本狀況；

4.工作人員先用電話進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)，電話聯(lián)系不通可請(qǐng)巡察警衛(wèi)幫助

聯(lián)系；

5.經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后，請(qǐng)來(lái)客提交有效身份斑點(diǎn)件換領(lǐng)《訪客證》；

6.工作人員待來(lái)客進(jìn)入后，填寫《來(lái)客來(lái)訪人員出入登記表》；

7.無(wú)任何證件又無(wú)人確認(rèn)的人員一律不得進(jìn)入物業(yè)；

8.非工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)入物業(yè)必需履行驗(yàn)證登記制度。

十、客戶登記備案部繳定

1.凡簽約入伙項(xiàng)目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須履行平安登記

備案手續(xù)；

2.履行平安登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證明文件；

3.公司提交《工商執(zhí)照》，辦事處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)

主提交身份證復(fù)印件；

4.客戶內(nèi)工作人員須提交《身份證》、《護(hù)照》、《港澳臺(tái)回鄉(xiāng)證》的復(fù)印

件；

5.客戶須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)平安登記備案的相關(guān)事宜;

6.物業(yè)管理員須每月核實(shí)客戶及人員的變動(dòng)狀況；

7.安保部依據(jù)供應(yīng)之客戶登記備案名冊(cè)，辦理《職員出入證》等相關(guān)手

續(xù)。

十一、鑰匙娜借用篦瓢定

L項(xiàng)目?jī)?nèi)各類鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中心檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專

人負(fù)責(zé)保管；保安部留項(xiàng)目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急狀況下運(yùn)用

2.項(xiàng)目各部門日常工作中運(yùn)用鑰匙應(yīng)到中心檔案室領(lǐng)取，特別或緊急

狀況下方可借用中控備存鑰匙,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽

名，不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。

3.全部取用的鑰匙須當(dāng)日歸還保管人，不允許在個(gè)人手中過(guò)夜；

4.重點(diǎn)要害部位之鑰匙的取用須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)??；

5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)??；

6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立刻送還。

十二、甦聯(lián)具、配置鑰匙髓規(guī)定

1.項(xiàng)目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理，

2.填寫《更換鎖具審批表》手續(xù)；

3.剛好將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案；

4.項(xiàng)目任何部位的鑰匙須要增配，須填寫《配置鑰匙申請(qǐng)單》說(shuō)明理

由;

5.安保部在《申請(qǐng)單》上簽署看法后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批；

6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專人負(fù)責(zé)去配置鑰匙；

7.配置鑰匙人員須專事專辦，不得辦理其他事情；

8.如發(fā)覺(jué)有鑰匙丟失，須立刻報(bào)告安保部經(jīng)理支配善后事宜。

十三、搦劭品平安篦段定

1.項(xiàng)目?jī)?nèi)揀拾到物品須上交安保部保存；

2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的狀況；

3.對(duì)有價(jià)值又找不到失主的物品須保存三個(gè)月；

4.對(duì)沒(méi)月價(jià)值的揀拾物品經(jīng)安保部經(jīng)理同意即可銷毀；

5.對(duì)涉及機(jī)密的物品要立刻封存；

6.對(duì)違禁物品或淫穢物品要立刻上交封存；

7.全部揀拾物品不得私自處理、傳閱、復(fù)制；

8.對(duì)超過(guò)保存期限的物品由安保部報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后處理。

十四、拗姍事治安事務(wù)能慨定

1.物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)平安問(wèn)題的投訴，應(yīng)

通知安保部；

2.安保部在接到通知后須派員前往調(diào)查了解狀況；

3.如接報(bào)的是刑事治安案件，須立刻派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)；

4.經(jīng)確認(rèn)狀況屬實(shí)，一方面詢問(wèn)、記錄簡(jiǎn)要狀況，另一方面疼惜現(xiàn)場(chǎng);

5.將了解的狀況報(bào)告總物業(yè)經(jīng)理，須應(yīng)客戶要求上報(bào)公安機(jī)關(guān);

6.要保守現(xiàn)場(chǎng)隱私，不得將現(xiàn)場(chǎng)狀況對(duì)外擴(kuò)散；

7.如屬涉槍涉爆案件，須按制定的處置預(yù)案實(shí)行措施。

十五、財(cái)務(wù)取鎮(zhèn)平安翻瓢定

1.財(cái)務(wù)人員做好取送款的準(zhǔn)備工作后，通知安保部派專人押款；

2.財(cái)務(wù)人員取送款須專事專辦，快去快回；

3.財(cái)務(wù)人員取送款時(shí)須運(yùn)用專用箱包；

4.財(cái)務(wù)人員取送款時(shí)不得透露款數(shù)，不得向外人透露時(shí)間；

5.保衛(wèi)人員押款時(shí)，近距離帶上對(duì)講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持電話；

6.保衛(wèi)人員押款中要視察四周狀況，留意發(fā)覺(jué)可疑人；

7.專車取送款時(shí)，財(cái)務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉；

8.到達(dá)取送款地點(diǎn)司機(jī)不能離位，車輛不能熄火；

9.辦完事情后通知部門安穩(wěn)無(wú)恙。

十六、警衛(wèi)

1.項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行24小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早8:00和晚8:00

2.接班警衛(wèi)須提前10分鐘到崗，換完工裝到指定地點(diǎn)集合；

3.由領(lǐng)班開(kāi)班前會(huì)，通報(bào)上班及當(dāng)班狀況，支配崗位；

4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點(diǎn)集合，由領(lǐng)班開(kāi)班后會(huì)總結(jié)當(dāng)日的

工作；

5.帶班領(lǐng)班須細(xì)致填寫值班記錄，不能有所遺漏；

6.交班領(lǐng)班在交接工作時(shí)須將當(dāng)日未辦完的事情交代清楚;

7.接班領(lǐng)班須清點(diǎn)檢查交接的物品是否齊全完好。

十七、警衛(wèi)師邸

i.警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時(shí)實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

2.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)不清楚的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；

3.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)職責(zé)擔(dān)當(dāng)以外的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；

4.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)發(fā)生的緊急狀況可越級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

5.警衛(wèi)不能超越職責(zé)或擅自做主處置事情；

十八、內(nèi)部平券螺能慨定

1.為確保物業(yè)及客戶的人身財(cái)產(chǎn)平安，保安部實(shí)行全天候的平安巡察

檢查制度；

2.保安巡察按規(guī)定路途進(jìn)行，實(shí)施不間斷制。即巡察保安和門崗保安

交替運(yùn)行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；

3.保安巡察路途自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起，巡察人員乘電梯至頂層，先

檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號(hào)樓梯止；

4.保安巡察負(fù)責(zé)檢查路途內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的平

安隱患；

5.巡察人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)、巡察記錄本、手電。每經(jīng)

過(guò)一個(gè)巡更點(diǎn)必需用鑰匙打點(diǎn)，不得遺漏；

6.巡察中遇可疑人和可疑物確定不了時(shí)，要快速上報(bào)主管以上人員處

理。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色調(diào)的物品。

7.巡察中遇客戶求助或投訴時(shí)，要耐性細(xì)致地聽(tīng)清楚內(nèi)容，能當(dāng)聲解

決的事情即刻處置，解決不了的立刻向相關(guān)部門報(bào)告。

8.巡察人員每巡察一次，要細(xì)致地做好巡察記錄，無(wú)論巡察中遇到任

何問(wèn)題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。

9.領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏狀況，并做好巡邏記錄，妥當(dāng)存檔保管備

查；

10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏狀況，對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督。

十九、客戶未鎖門

1.項(xiàng)目保安人員在小業(yè)主非工作時(shí)間巡查發(fā)覺(jué)有客戶未鎖單元門的狀

況，須立刻賜予確認(rèn)。

2.保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單無(wú)門鎖有否遭到損毀和破壞，再

確認(rèn)客戶內(nèi)有無(wú)人員加班/有無(wú)人員在。除遇可疑狀況外，確認(rèn)過(guò)程

中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶單元內(nèi)查詢。

3.在確認(rèn)后立刻報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班支配人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖

門狀況確認(rèn)書》到現(xiàn)場(chǎng)，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)

場(chǎng)填寫《確認(rèn)書》。

4.當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過(guò)的《確認(rèn)書》收存于

當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時(shí)清楚明白的交接，避開(kāi)遺誤。

5.當(dāng)值保安的接到要求開(kāi)啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開(kāi)啟單元

的《確認(rèn)書》和鑰匙快速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達(dá)。

6.當(dāng)值保安在開(kāi)啟單元門時(shí)，務(wù)必先確認(rèn)要求開(kāi)啟單元門人的身份（出

示《出入證》或本人身份證），請(qǐng)客戶/小業(yè)主對(duì)開(kāi)啟單元內(nèi)的物品

賜予確認(rèn)，如無(wú)任何問(wèn)題就請(qǐng)客戶在《確認(rèn)書》上簽名或蓋章。

7.假如發(fā)覺(jué)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報(bào)稱單元內(nèi)有物品損

毀或丟失，須立刻疼惜好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員出入；并依據(jù)緊急意

外狀況處置程序上報(bào)部門經(jīng)理。

8.部門經(jīng)平常在接到報(bào)告后，連同物業(yè)部經(jīng)理快速趕到事發(fā)覺(jué)場(chǎng)組織

調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的狀況上報(bào)總

物業(yè)經(jīng)理。

9.保安巡查人員在處理上述事務(wù)時(shí)，應(yīng)留意自身的平安疼惜，在須要

時(shí)可打“no”報(bào)警。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)

理負(fù)責(zé)直轄市協(xié)作警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報(bào)告。

二十、處置能頻定

1.為確保項(xiàng)目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進(jìn)行

撲救和疏散，本著小火早救，大火限制的原則，把可能造成的經(jīng)濟(jì)

損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度。

2.火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級(jí)動(dòng)作。三級(jí)為接到火警預(yù)報(bào)，

二級(jí)為有火情發(fā)生（初起小火），一級(jí)為釀致火災(zāi)。

3.當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時(shí)，即實(shí)施三級(jí)動(dòng)作。消防中控室值機(jī)

員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡察警衛(wèi)，消防

領(lǐng)班和巡察警衛(wèi)必需于3分鐘內(nèi)快速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火情確

認(rèn)。

4.經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)有火情發(fā)生時(shí)，即實(shí)施二級(jí)動(dòng)作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人

員，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具，綻開(kāi)撲救，同時(shí)將火情狀況用對(duì)講機(jī)上報(bào)

安保部經(jīng)理。經(jīng)細(xì)查如無(wú)火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記

錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行修理及查出緣由。

5.如火勢(shì)無(wú)法用滅火器具限制時(shí)，即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作，撲救人員在自身

平安狀況下起用現(xiàn)場(chǎng)的消火栓，同時(shí)由保安部經(jīng)理將狀況上報(bào)總牧

業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打“H9”和疏散來(lái)賓的指令，同

時(shí)立刻啟動(dòng)消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開(kāi)項(xiàng)目，并由總物

業(yè)經(jīng)理通知國(guó)貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。

6.項(xiàng)目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報(bào)警疏散指令后，應(yīng)依據(jù)大廈

疏散規(guī)定中各部門的分工進(jìn)行動(dòng)作。

7.消防部門抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，火警現(xiàn)場(chǎng)交由消防部門指揮。

8.火勢(shì)撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部?jī)刹块T的協(xié)作下，對(duì)事務(wù)做

出調(diào)查、折照，對(duì)財(cái)物損失做出登記，通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

作理賠處理。

二十一、緊急疏散甑颯定

1.為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急狀況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散

指令，特制定此疏散規(guī)定。

2.此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)難須要疏散人群的事故。

3.疏散指令必需是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人下達(dá)，由項(xiàng)

目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門工作人員中抽調(diào)

組成。

4.實(shí)施疏散指令時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員須依據(jù)各自分工去完成任務(wù)。

5.義務(wù)消防隊(duì)安保部分隊(duì)的任務(wù)：

5.1.門衛(wèi)接到指令后，快速打開(kāi)通往項(xiàng)目外圍的全部出入門；然后指

引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進(jìn)行人員登記；

5.2.消防巡察警衛(wèi)在出事現(xiàn)場(chǎng)四周實(shí)行警戒，勸陰人群不要闖入事故

現(xiàn)場(chǎng)，并指引正確的疏散途徑；

5.3.中控室值班員立刻將客用電梯迫降至首層，起動(dòng)消防電梯，并用

廣播不間斷告知人群疏散的途徑和方向（不行乘坐電梯）。

6.義務(wù)消防隊(duì)工程部分隊(duì)的任務(wù)：

6.1.工程部電工快速趕至事故現(xiàn)場(chǎng)切斷電源和相鄰上下樓層的電源，

必要時(shí)切斷全項(xiàng)目的動(dòng)力電源；

6.2.工程部水工應(yīng)關(guān)閉，事故現(xiàn)場(chǎng)的生活水閥門，避開(kāi)形成水患；

6.3.工程部電梯工立刻趕到消防電梯處，操控電梯，幫助消防人員或

其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。

7.義務(wù)消防隊(duì)物業(yè)部分隊(duì)的任務(wù)：

7.1.物業(yè)部在接到疏指令后，應(yīng)快速派人員趕到事故現(xiàn)場(chǎng)樓層的消防

樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序的疏散；

7.2.物業(yè)部同時(shí)派人員到其它樓層，本著先高層，后低層的原則，通

知客戶盡快疏散;

7.3.與各客戶消防負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計(jì)各公司逃出人員人數(shù)，如有人被

困，應(yīng)立刻通知消防部門；

7.4.物業(yè)部還應(yīng)組織人力，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到平安地點(diǎn)。

8.義務(wù)消防隊(duì)財(cái)務(wù)部、行政人事分隊(duì)的任務(wù)：

8.1.在接到疏散指令后，快速支配人力將財(cái)務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到平安地點(diǎn)；

8.2.支配人力幫助物業(yè)部分隊(duì)轉(zhuǎn)移重要檔案資料和寶貴物品；

8.3.行政人事部快速統(tǒng)計(jì)疏散到平安地點(diǎn)的項(xiàng)目職員和內(nèi)部員工的人

數(shù)及姓名。

二十二、停車場(chǎng)管理規(guī)定

1.嚴(yán)格遵守國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專業(yè)標(biāo)記，確保平安。

2.幫助客戶詳細(xì)填寫車位申請(qǐng)表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。

3.將租賃協(xié)議正本交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部依據(jù)協(xié)議條款進(jìn)行收費(fèi)工作，租

賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶檔案。

4.財(cái)務(wù)部依據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保安部制訂停車卡，

停車卡為一車一卡。

5.停車場(chǎng)保安員對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格的登記檢查。

6.定時(shí)對(duì)停車場(chǎng)車輛停放狀況，設(shè)備、設(shè)施狀況進(jìn)行巡檢，發(fā)覺(jué)可疑

人、閑雜人員和緊急狀況剛好處理并立刻上報(bào)主管。

7.嚴(yán)禁客戶在停車場(chǎng)內(nèi)加油、擦、洗、修車輛及裝卸貨物。一旦發(fā)覺(jué)

應(yīng)立刻勸阻。

8.幫助清潔工維護(hù)停車場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，保持車場(chǎng)整齊。

9.嚴(yán)禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等緊急品進(jìn)入車場(chǎng)。

10.做好停車平安宣揚(yáng)工作。

11.車輛進(jìn)入車場(chǎng)必需聽(tīng)從停車場(chǎng)統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費(fèi)。

二十三、停放車輛管理規(guī)定

1.凡進(jìn)入車場(chǎng)的車輛必需聽(tīng)從管理人員的指揮，依據(jù)車場(chǎng)的標(biāo)記、標(biāo)線

行使，并將車輛停放在劃線范圍內(nèi)，嚴(yán)禁將車輛停放在非停放區(qū)域。

2.凡停入停車場(chǎng)的車輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。臨

時(shí)停放車兩按計(jì)時(shí)收費(fèi)。

3.停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域運(yùn)用。

4.車輛停岸后，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)，關(guān)鎖好車門、窗，攜帶好寶貴物品，停

車場(chǎng)不擔(dān)當(dāng)車內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)任。

5.按時(shí)繳納停車費(fèi)，任何未交齊停車費(fèi)的車輛，均不許駛?cè)胪＼噲?chǎng)。

6.疼惜車場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備、他人財(cái)產(chǎn)及人身平安，任何由于運(yùn)用者運(yùn)用不

當(dāng)而發(fā)生的損壞和人身?yè)p害，損壞狀況，不論何種緣由均由肇事者負(fù)

責(zé)擔(dān)當(dāng)一切責(zé)任。

7.維護(hù)停車場(chǎng)整齊秩序，嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。禁止

裝載易燃、易爆、具有猛烈腐蝕性、劇毒等緊急品的車輛進(jìn)入車場(chǎng)。

不得在停車場(chǎng)內(nèi)裝卸貨物陳放物品，嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行泊車以外的

活動(dòng)。

8.遵紀(jì)遵遵守法律律，不得在停車場(chǎng)內(nèi)從事任何違法活動(dòng)。

9.停車場(chǎng)有權(quán)對(duì)遺失、失效車票、車證或超時(shí)泊車征收泊車補(bǔ)償停車費(fèi)。

任何丟失停車憑證的車輛將會(huì)被禁止駛出/入車輛。

第三章大廈保潔（管理）支配書

第一節(jié)概述

##########辦公樓保潔的基本目的是為了營(yíng)造一個(gè)舒適、干凈、整齊

的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫字樓（及酒店）辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的須要；實(shí)行適

當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使大廈整體避開(kāi)因時(shí)間、人為等因素而造成的磨損和陳

舊；使大廈保值增值，為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

為了向#########辦公樓業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們

結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際狀況，有針對(duì)性地將影響該物業(yè)的外觀形

象，內(nèi)部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點(diǎn)的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們

將供應(yīng)以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場(chǎng)清潔，外圍環(huán)境綠

化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護(hù)、玻璃幕墻清潔等。

本支配書系統(tǒng)地概括了###########辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備

狀況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔支配等，以便為業(yè)主供應(yīng)一個(gè)舒

適、整齊的辦公環(huán)境。

其次節(jié)人力資源配備

一、崗位設(shè)置

清潔領(lǐng)班：1人

清潔員：18人

綠化技師：1人

以上清潔人員支配及工作內(nèi)容如附圖所示。

二、崗位職責(zé)

1、清潔項(xiàng)目領(lǐng)班

1）基本職責(zé)

對(duì)清潔服務(wù)工作負(fù)有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈整齊，業(yè)主滿意。

2）工作范圍

（1）負(fù)責(zé)清潔服務(wù)工作支配人員調(diào)配、培訓(xùn)支配和總結(jié)。

（2）支配、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項(xiàng)支配。

（3）協(xié)調(diào)與其他各部門的工作關(guān)系，處理解決客戶的重大投訴。

（4）定期檢查、巡察下屬各部支配落實(shí)狀況和詳細(xì)工作狀況。

（5）巡察檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)看法、標(biāo)識(shí)的正

確的運(yùn)用、平安操作等狀況，并紀(jì)錄。

（6）負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)

備的正確操作、新型材料的正確運(yùn)用等方面的培訓(xùn)。

(7)嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避開(kāi)奢侈和公物私用。

三、人員聘請(qǐng)條件

1)年齡在18歲至4