企業(yè)物業(yè)管理的操作手冊

物業(yè)管理操作實務(wù)大全

業(yè)管理操作實務(wù)大全

物業(yè)管理操作實務(wù)大全

第一章物業(yè)管理的基本概念

第一節(jié)物業(yè)

一、物業(yè)的含義

“物業(yè)”一詞譯自英語property或

estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是

指以土地及土地上的建筑物形式存在的不

動產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南

亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使

用的。

物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單

元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)

有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分

割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一

物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉

庫也可被稱為物業(yè)。

關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法

至少有幾十種，概言之,主要包括以下要素：

(1)已建成并具有使用功能的各類供

居住和非居住的屋宇；

(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、

公用設(shè)施；

(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設(shè)

施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)

非主干交通道路。

由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零

的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整

意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)

一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。

二、物業(yè)的性質(zhì)

世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)

也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我

們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管

理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的

意義。

（一）物業(yè)的自然屬性

物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，

是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系

的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容

和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：

L物業(yè)的二元性

物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定

用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑

物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地

的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以

充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)

多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建

筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對于不同的

物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，

從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的

比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商

業(yè)中心就高于重工業(yè)基地.物業(yè)的二元性,是

其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必

然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。

2.物業(yè)的有限性

物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土

地的有限性決定的。天然的土地有限，用作

興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只

能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑

物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還

受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。

3.物業(yè)的差異性和多樣性

物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由

于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的

發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地

的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度

和其他自然條件，在城市主要取決于地段的

區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就

建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自

然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)

形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，

它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外

觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之

處。

4.物業(yè)的固定性

物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置

上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏

遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建

筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，

不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。

5.物業(yè)的永久性和長期性

物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是

永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能

滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)

的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一

經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期

限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期

使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可

以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消

費；其價值可以一次收回，也可以在較長時

期中多次收回。6.物業(yè)的配套性

物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套

設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套

設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們

的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。

物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。

（二）物業(yè)的社會屬性

物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研

究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從

這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及

歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬

問題。

1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性

首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一

商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價

值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)

性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場

交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、

抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)

物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、

經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值

規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分

配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥

著商品的行為，奉行著“商品一貨幣”的規(guī)

則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的

人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟

的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹?/p>

其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供

應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方

面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對短缺，另一方

面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對短缺。

再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保

值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)

為越來越多的人們所認識。應(yīng)該看到，物業(yè)

的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的

運動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有

升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑

呈現(xiàn)出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨

勢。

最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策

上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物

業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問

題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享

有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政

策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：

一是為了維護土地的社會主義公有性，合理

保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會

發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，

并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通

過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控

物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別

等；二是物業(yè)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，涉及許

多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)

境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；

三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和

政策的約束、規(guī)范的過程?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管

理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。

2.物業(yè)的法律屬性

物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)

系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法

律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其

占有土地的使用權(quán)。

與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就

意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），

而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，

而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、

抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。

在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形

式組合，也可以相互分離，單獨行使、享有。

顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)

更為復(fù)雜。

三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分

“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概

念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)

系.

“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋:

狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土

地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間

空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊

密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地

和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離

的部分。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是

指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。

這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種

經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所

有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

“不動產(chǎn)”一詞譯自英語realestate

或realproperty.在英語中，realestate具

體是指土地及附著在土地上的人工建筑物

和房屋；realproperty具體是指

realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由

于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不

動產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來說，“房

地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。

房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房

屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)

重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特

屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，

realestate和realproperty可互譯互稱，

兩者關(guān)系可見一斑。

從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房

地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密

聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主

要區(qū)別有：

(1)稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言,

“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地

產(chǎn)”則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中較常

用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中

單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。

（2）適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物

業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)

概念），但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物

業(yè)”單位（如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個獨

立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”）；而“房

地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的

房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一

般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地

產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制

改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。

（3）概念外延不同。一般而言，“房地

產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、

建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”

有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，

它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用

階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別,

有全體與部分之差。

基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定

義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功

能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋

宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，

屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。

物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商

場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。

第二節(jié)物業(yè)管理

一、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，

實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建

立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管

理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又

是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際

上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視

作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。

關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣

義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有

關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；

狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修

養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)

施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、

傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。另一種說法是

根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”

或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)

營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)

的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)

別。

現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房

地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這

個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展,

如管理范圍包括機電設(shè)備維修、清掃、治安

保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投

資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。

綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營

人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代

管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已

投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、

專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和

使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方

便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值

和經(jīng)濟價值。

物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)

涵：

(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這

個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓

宇。

(2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物

業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。

(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管

理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供

的是有償?shù)臒o形的商品一一勞務(wù)與服務(wù)。

(4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完

善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作

用。

(5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手

段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管

理、服務(wù)、經(jīng)營于一體。

(6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理

和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)

或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)

范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

(7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)

合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的

服務(wù)。

(8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具

有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，

規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。

(一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)

營

一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、

協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設(shè)

定目標(biāo)的一系列工作。

經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決

策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概

念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟

活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)

在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或

組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管

理只組織經(jīng)濟單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)

調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管

理實現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。

物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、

銷售的決策。但是，這些進行物業(yè)的投資、

生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)

銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。這里包

括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)

營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企

業(yè)的經(jīng)營性管理.

物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保

值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活

動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也

需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)

營。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金,

而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營

性的規(guī)劃。從這個角度上說，管理性的企業(yè)

經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也

需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的

業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、

營銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、

出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和

管理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營”概

念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。

（二）物業(yè)管理與企業(yè)管理

近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起

了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的

認同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，

就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要

求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我

約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。

但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)

別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三

產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形

態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即

它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味

著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處

在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不

同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型

的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是

委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生

產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。

二、物業(yè)管理的起源及其原因

物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平

的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于

19世紀(jì)60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)

展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對

城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致

了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等

社會問題。當(dāng)時，英國有一位名叫奧克維

婭?希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為

其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行

為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效

果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說是世

界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國

的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是

世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、

養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延

展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃

分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認定、

物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能

系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位

服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了

英國皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各

地。

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這

種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是

與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與

社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)

營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)

營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一

的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營

為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出

現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。其原因是：

第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模

式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個

產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時,

也為政府各職能管理部門找到了一個總代

管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，

以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相

推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理

的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合

效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益

和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，

它是由專門的管理公司通過合同或契約，按

照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的

管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將

自營自管的無序管理和行政性的管理終身

制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣的機制

下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)

主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必

須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進入和

占領(lǐng)這一市場。這就從根本上促進了服務(wù)態(tài)

度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提

高，從而有利于提高城市管理的社會化、專

業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。

第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，

它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多

種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)

業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的

壓力和負擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有

了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、

多層次、多項目的服務(wù)。

第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它

通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重

要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系,

有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的

財產(chǎn)得到保值、增值。

三、物業(yè)管理的特點

物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理

的一種新型的管理模式，其管理具有社會

化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。

1.物業(yè)管理的社會化

物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分

散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房

屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主

只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)

于房屋和居?。üぷ鳎┉h(huán)境的日常事宜辦妥,

而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)

主找到了一個“總管家”，而對政府各職能

部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。

業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)

準(zhǔn)按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得周

到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，

有利于提高整個城市管理的社會化程度，以

充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，

實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理

效益的統(tǒng)一和綜合改善。

2.物業(yè)管理的專業(yè)化

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物

業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管

理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)

管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通

過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)

的管理業(yè)務(wù)。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸

趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專

業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)

經(jīng)營服務(wù)公司。例如，機電設(shè)備維修承包給

專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公

司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)

綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔

公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)

已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于

提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能

進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式

轉(zhuǎn)換。

3.物業(yè)管理的企業(yè)化

物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單

位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)

作為一個獨立的法人，應(yīng)按照《中華人民共

和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，

政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)

必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市

場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展

業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。當(dāng)然,

物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與

有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公

用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系,

以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使

物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下

功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、

整潔的居住和工作環(huán)境。

4.物業(yè)管理的經(jīng)營型

物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，?/p>

推行有償服務(wù)，合理收費。物業(yè)管理的經(jīng)營

目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤

為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，

使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”

的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既

減少了政府和各主管部門的壓力和負擔(dān)，又

使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維

修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主

得到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。

物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的

現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨

著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元

化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會主

義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、

企業(yè)化、經(jīng)營型的管埋。這種集高度統(tǒng)一的

管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為

一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，

就越來越顯示出其強大的生命力。

四、物業(yè)管理的職能與地位

（一）物業(yè)管理的五種職能

物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、

組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。

1.決策與計劃職能

決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目

標(biāo)以及實現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所

作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的

方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企

業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這

些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來

很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作

出正確的決策。有了正確的決策，還必須有

科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成

一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理

的計劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管

理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮

主動性。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物

業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意

義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職

能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于

混亂。

2.組織職能

組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管

理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各

個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，

從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系

上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的

整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機

器”。在這部“大機器”中，包括人、財、

物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，

從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理

的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)

管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合

理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機

構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建

立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的

主動性。從一定意義上講，組織水平的高低,

直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。

3.指揮職能

指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動

進行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)

雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使

物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不

可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達到

預(yù)期的效果，既定的計劃目標(biāo)也難以保證實

現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利

進行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，

物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研

究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)

的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動

權(quán)。

4.控制職能

控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計

劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計劃的執(zhí)行情

況，把實際情況與原定的目標(biāo)、計劃、規(guī)章

制度進行對比，找出差異，分析原因，采取

必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)

展、完善?？刂坡毮芤蠼?、健全各項規(guī)

章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、

業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理

公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章

等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；

還要求及時核實管理活動的成效，做好各方

面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依

據(jù)。

5.協(xié)調(diào)職能

協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外

各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作

配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)

物業(yè)管理的決策計劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)

調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向

協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能

部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同

級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)

調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活

動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社

會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公

安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、

公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)

管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)

的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體

員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、

決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社

會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。

上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一

整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)

管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建

立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一

部協(xié)調(diào)的“大機器”；通過指揮職能，可以

建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，

可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，

可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實

際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保

證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。

（二）物業(yè)管理的地位和作用

L促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展

物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、

實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完

善房地產(chǎn)市場的作用。

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房

地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國

房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品

化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實

施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、

分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢

高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多

元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所

有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而

又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳

統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散管理的辦法，以及

用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)

形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化

和管理社會化的新格局。這種新格局要求有

與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)?/p>

統(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對目前公

有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居

民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題，

包括經(jīng)費、權(quán)利、責(zé)任和如何落實。所以，

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制

度改革不可缺少的配套工程，并且具有深

化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義

和作用。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理

無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)

投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向

發(fā)展。

2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)

節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。

在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而

言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管埋三個環(huán)節(jié)。按

程序來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的

落腳點。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種

數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、

輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這

也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投

資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政

策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市

場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益

增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強物業(yè)管理，使房地

產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)

展。

加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且

還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管

理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常

運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通

過基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，

適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)

的檔次和適應(yīng)性，進而推動物業(yè)的升值；另

一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的

房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為

搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。

物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過

程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服

務(wù)，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、

周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價

值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)

的投資效益。

3,樹立城市形象，完善城市功能

物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、

提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形

象、完善城市功能的作用。

居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平

的提高是城市生活水平和消費水平提高的

基本前提。現(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理

服務(wù)，運作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效

率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人

際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會學(xué)研究表明，良好

的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦,

乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互

助、互諒的社會風(fēng)氣，促進人們的身心健康,

促使人們積極上進。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)

濟增長和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。

物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)

展起來的。

物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整

潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活

環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會的不斷進步

而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、

生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質(zhì)上還是

精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和

美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)

性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上

為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代

城市風(fēng)貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)

境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”;

既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障

業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意

識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。

因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)

貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高

人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為

樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作

用。

4.推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟的發(fā)

展

物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國

際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)

和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。

物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理

方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的

限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方

面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的

商務(wù)活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟體制

改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的

外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國

大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石

問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展,

就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在

中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自

己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，

并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己

公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需

要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外

商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的

管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物

業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的

發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商

也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己

在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在

中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物

業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善

中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措

施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展

的作用。

5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的

聲譽

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重

要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽

的作用.

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有

一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企

業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖

掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企

業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物

業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要

戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)

如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主

和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜

合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)

在公眾中的良好形象，促進后續(xù)銷售工作的

順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最

形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

第三節(jié)物業(yè)管理的作用與類型

一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理

建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的

是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至

今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理

與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是

對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳

統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，

兩者又有著原則上的區(qū)別。

（一）管理實體

城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、

福利性的管房模式，實施管理的實體是政府

機構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位

-房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、

企業(yè)化的勞動服務(wù)行為，實施管理的實體是

具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)

服務(wù)公司。

（二）管理機制

傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適

應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以

租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政

補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費

的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則

是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，

采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)

營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得

自身的的生存和發(fā)展。

（三）市場機制

傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管

理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個

物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)

的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管

理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元

化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和管理公

司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，

開展業(yè)務(wù)。

（四）服務(wù)范圍

傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋

使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限

制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門又是

行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主

動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功

能的綜合性服務(wù)，市場機制促使管理公司千

方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟效益c

（五）主導(dǎo)地位

傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種

單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是

被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一

種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同

相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其

中居主導(dǎo)地位。

綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機

制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之

間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和

物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負責(zé)、直接管理,

轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換

既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又

建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的

政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間

的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專

業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的

管理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)的住

戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同

辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為

主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同

的利益。

二、物業(yè)管理的作用

從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理

和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章

的主題.這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活

和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品

化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)

多元化和管理社會化的新格局。這種新格局

當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式

來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前，

公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房

出售后的管理維修問題，包括費用收支、權(quán)

利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服

務(wù)情況如何就成為購房時首先考慮的前提。

所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心,

因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住

房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革

不可缺少的配套工程。

（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益

房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷

和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營

銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作

為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動

具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然

地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房

地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是

房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周

到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物

業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟

價值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便

的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推

銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理

所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后

顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的

特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越

重要。

（三）提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)

城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費水準(zhǔn)提高的

第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對

住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造

一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，

其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展

和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范

化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的

事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)

上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，

具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧

靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。

規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，

能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈

化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情

況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，

保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰

里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種

居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于激勵人們的群

體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的

社會心理，促進社會的安定團結(jié)。

（四）城市管理的基礎(chǔ)工作

現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管

理、道路交通和信息管理、公共活動中心的

管理和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)

成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市

的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面

貌也就煥然一新。現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從

對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就

為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的

支持。

當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國

際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進外

資，發(fā)展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的

現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制

度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項

目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居

樂業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一

個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)

的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是

優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條

件。

1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城

市”的標(biāo)準(zhǔn)為：

(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；

(2)為市民提供可靠和持久的食品、

飲水、能源供應(yīng),具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；

(3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)

濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、

收入、安全和工作方面的基本要求；

(4)擁有一個強有力的相互幫助的市

民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作；

(5)能使市民一道參與制定涉及他們

日常生活，特別是健康和福利的各項政策決

定；

(6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，

以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；

(7)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的

各種文化和生活特性；

(8)把保護健康視為公眾決策的組成

部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；

(9)作出不懈努力，爭取改善健康服

務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；

(10)能使人們更健康長久地生活和少

疾病。

以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文

明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理

是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。

（五）提供廣泛的就業(yè)機遇

物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)

管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。

首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和

人員提供一個轉(zhuǎn)換機制，吸納人員的合適方

向。公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下

的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興

起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛

態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公

房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利

制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時

面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。這

里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物

業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的

天地。

物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)

的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服

務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這

些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。

三、物業(yè)管理的類型

物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模

式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部

門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：

（一）委托管理型

這是典型的，也是基本的管理方式。開

發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過

“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管

理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原

則，提供勞務(wù)商品的管理行為。

如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上

的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代

表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。

這種方式，按照自用或出租又可分為：

1.自用委托型

業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理

企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。

2.代理經(jīng)租型

業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理

企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出

租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合

同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一

種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物

業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租

賃合同。

代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也

有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金

里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另

一種是不包含在租金里，由承租人或使用人

向物業(yè)管理企業(yè)支付。

不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租

約中明確規(guī)定。

(二)自主經(jīng)營型

開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給

專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位

內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管

理型的基本區(qū)別有兩點：

第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的

關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理

型是二權(quán)分離。

第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物

業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管

理型是兩個各自獨立的法人。

自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營

方式又可分為：

(1)自有自用型。這一類大多數(shù)是收

益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、

倉庫等.這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立

不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管

理自己的物業(yè)；

(2)自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物

業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出

租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)

管理企業(yè)。

自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模

都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成

為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原

單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理

服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)

換了。

第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件

本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原

則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的

角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行

為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤

和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實

現(xiàn)條件。

一、物業(yè)管理的特點

國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外

移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。

（一）覆蓋面廣

國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始

起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。

如上海市到1997年已有一億平方米以上各

類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市,

如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、

廣東等地覆蓋面都很廣。

納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、

辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房

都先后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理

體制的改革和深化，大批售后公房和未售公

房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適

應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土

而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管

理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全

國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000

家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名

的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內(nèi)

地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行

業(yè)。

（二）業(yè)主權(quán)益得到有效保護

物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地

位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速

接受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的

關(guān)注。從立法到行政管埋都有明確的法規(guī)和

措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的

措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)

主自治管理的職能在制度上得到保證。政府

有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工

作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會

近2000家。

（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合

國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣

度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物

業(yè)管理服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本

的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域

的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相

結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息

的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面

的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管

理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次

的管理已經(jīng)達到國際先進水平。深圳、上海

等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得IS09002國際

質(zhì)量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、

公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，

如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)

生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功

能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。

二、物業(yè)管理的歷程和前景

從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司

成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌

發(fā)，可以說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處

于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國

物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。

（一）初創(chuàng)階段

這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為

一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開

始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地

房地產(chǎn)管理體制一一特別是物業(yè)管理的引

進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)

和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作

為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城

市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備

全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨

特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建

設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆

全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)

會的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了全面

推開的時期。1994年4月，建設(shè)部頒布了

建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立

了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。

1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改

革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1997

年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建

成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。

這個階段的特點是：

(1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)

域管理水平達標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體

上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)

容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)

地城鎮(zhèn)相對較慢；

(2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并

存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步

地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；

(3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立,

但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)

管理人才缺乏；

(4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理

未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管

理的經(jīng)濟效益和服務(wù)質(zhì)量；

(5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理

和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；

(6)物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂,

資金運行未能進入良性循環(huán)。

(二)市場化階段

下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進入市場化運

作階段。這個階段的特點是：

(1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模

式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市

場的規(guī)則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房

地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理

業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得

到充分的發(fā)揮和確認；

(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步

正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的

物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)

域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍

從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向

“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)

提升；

(3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和

智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣

場等。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣

泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重

逐步增大；

(4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)

管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主

轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團。物業(yè)管

理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運

行進入良性循環(huán)；

(5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。

政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管

理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；

（6）物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有

境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有

國內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)

貿(mào)易向外拓展。

三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件

（一）國家重點鼓勵項目

近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善

和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也

發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實現(xiàn)

產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素

質(zhì)和國際競爭能力。為了適應(yīng)這一重大變

化，國務(wù)院已頒布當(dāng)前國家重點鼓勵的產(chǎn)

業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個領(lǐng)域，440

種。確定這些項目的原則是：

（1）符合當(dāng)前和今后一個時期的市場

需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；

(2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企

業(yè)設(shè)備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，

促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級；

(3)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)

化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟增

長點；

(4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資

源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；

(5)供給能力相對滯后，提高其供給

能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持

國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。

物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的

要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)

設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居

工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重

點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)

管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好的

前景，物業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也

是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住

宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增

長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，

還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。

以下，就對這兩方面作一些分析。

(二)內(nèi)部環(huán)境

(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的止

常運作和相互關(guān)系的理順；

(2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的

提高；

(3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)

的優(yōu)化；

(4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的

指導(dǎo)。

以上第一到第三條將在本書的以后各

章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建

設(shè)一并論述。

四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件

物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要

有：

（一）社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推

動

房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社

會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和

推動作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建

設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存

行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受

買方的需求和支付能力制約。

改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市

以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推

動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的

急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行

各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結(jié)果，

積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支

柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)

構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。

偏社會化的原則有利于物業(yè)管理的市

場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：

高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對

社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅,。歸根結(jié)底，

社會經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決

定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物

業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。

從總體上說，當(dāng)前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上

升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴

大，對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理

業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的

拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)

的優(yōu)化

現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)

志是居住條件的改善，包括住房面積和住房

質(zhì)量兩個方面。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步,

到本世紀(jì)末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有

一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面

積達到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下一步,

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提

高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越

來越高。而且，生活水平和消費能力的增長,

將引起消費觀念的革新和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高

生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的

消費投入。這種消費意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)

然會對物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方

面提出新的需求，也就是意味著其市場將日

益寬廣。

（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)

構(gòu)的優(yōu)化

如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)

包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，

擁有設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、

物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。

房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健

康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支

行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合

和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、

全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和

目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級

行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同

樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響

和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住

房制度改革深化的影響和推動。也就是說，

物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)

的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方

面：

第一，住房制度改革深化的支持。住房

制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建

立國家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集

資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租

金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的

住房制度。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元

化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。這個

趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實

施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度

改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟

了廣闊的天地。

第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段,

從規(guī)劃、設(shè)計、施工到驗收都要考慮到后期

使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種

設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細致。而

且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。總之要

努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理

提供良好基礎(chǔ)。

第三，營銷的支持。良好的物業(yè)管理確

實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。但

是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和

策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物

業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公

約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管

理基金和用房的落實等等。總之，也是避免

“前期后遺癥”。

房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)

劃-開發(fā)-建設(shè)-營銷-管理”一條龍經(jīng)營服務(wù)

模式，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值

和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益

和社會效益，樹立良好的聲譽和行風(fēng)。

(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善

物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行

業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政

府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)

達。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治

理和監(jiān)控。

(1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法

治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合

同以促進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府

調(diào)控的基本工作；

(2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的

建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間

的關(guān)系;

(3)對物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；

(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的

關(guān)系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系。

物業(yè)管理關(guān)系到社會的安定和人們的

安居樂業(yè)，其服務(wù)對象的主體是廣大的工薪

階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公

有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管

理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，

服務(wù)收費只能保本或難以保本。所以，物業(yè)

管理的順利發(fā)展還需要國家在政策、稅收等

方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)

的成長。

第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨

物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的

基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運作的基本要求

和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。

物業(yè)管理的基本原則有：

一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間

的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、

職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：

(一)業(yè)主自治管理

業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的

合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利

益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理

是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這

不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的

形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體

管理實務(wù)。

業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：

(1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督

權(quán);

（2）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制

度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

（二）專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面

1.專業(yè)機構(gòu)

有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服

務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施

各種服務(wù)項目，分工合作，提高效率。

2.管