居住小區(qū)物業(yè)管理方案-

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

目錄

一、工程概況

二、物業(yè)管理內(nèi)容

三、物業(yè)管理模式

四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度

五、物業(yè)費的本錢測算

六、業(yè)效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

七、管理總體目標(biāo)與分工程標(biāo)

一、工程概況

1.地理位置

該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.工程主要經(jīng)濟指標(biāo)

項目計量單位數(shù)值

居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm2

Hm2

①住宅用地Hm2

②公建用地Hm2

③道路用地Hm2

④公共綠地Hm2

Hm2

居住戶數(shù)戶1292

居住人數(shù)人4134

戶均人數(shù)人/戶

總建筑面積萬而

萬才

①住宅建筑面積萬一

②公建面積萬in?

萬一

項目計量單位數(shù)值

①大賣場面積萬而

②擴建面積（三層）萬一

③公建面積萬痛

地下車庫及人防萬一

萬k

住宅平均層數(shù)層

人口毛密度人/h/

住宅建筑配套密度（毛）套/hm?

住宅建筑配套密度（凈）套/hnf

住宅建筑面積毛密度萬m2/hm2

住宅建筑面積凈密度萬m2/hm2

容積率萬m2/hm2

停車率

%

停車位

輛634

地面停車率

%

地面停車位

輛110

住宅建筑凈密度

%

建筑密度%

綠地率

%

二、物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞

體系。為住戶提供全方位管理，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為

“六項管理、三類效勞〃，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防

管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〃；常規(guī)性公共效勞（合同效勞）

委托性特約效勞（非合同零星效勞）和經(jīng)營性多種效勞（全方位、多層次的綜合

效勞）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門

廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一〃主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理責(zé)任人與效勞中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護方案，

執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、保持房屋正常的使

用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取口常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、

重點修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和

所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、

水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成，進行統(tǒng)一管理，對于

不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)

備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記

錄齊備。到達設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)

制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車

庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標(biāo),

根本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅

外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等,

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作

性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、

智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)

備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用

現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〃的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〃的環(huán)

境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生

管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)

準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，

區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的效勞水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)

根底設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與俁護有機結(jié)合，提高

住戶的生活質(zhì)量。

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們

以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小

區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）

結(jié)合〃的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作,

確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理,

隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要

求，并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、

安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、方案生育、預(yù)

防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共效勞

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性效勞，是所有業(yè)主

及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治

安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的效勞提供給

業(yè)主及住戶。

8、委托性特約效勞

是為某些住戶群體提供的效勞，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層

供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的

生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種效勞

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)

環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點

點滴滴的積累和平凡的小事，表達物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從

而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及

住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,

開辟新的效勞工程。

三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀

念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過

高素質(zhì)的管理人員到達最正確的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五

個局部。

1、管理方法

1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。

1.3嚴(yán)后金規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，標(biāo)準(zhǔn)組織和個人的管理效勞行為。

1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩局部。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防〃結(jié)合，確保平安。

3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。

3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式效勞。

3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作

積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，

工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲清楚。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作.

4.3建立鼓勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個

人開展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提

升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有

培養(yǎng)提升、培訓(xùn)?進修等。

4.4工資獎金重在需核。依據(jù)奉獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重

視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。

4.5提倡“以人為本〃的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人

公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的方案性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科

學(xué)實效的原那么，擬定不同時期階段的工作方案，并實施。

四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度

1、效勞中心組織機構(gòu)

wyfwgw.

環(huán)境管理部，保安部?工程筵麒轆，服務(wù)中心“

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車

場保安人員的調(diào)度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除

預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。

C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。

D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。

E、出租車（除特殊情況下］不得駛?cè)胄^(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主

應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。

2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：

A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞,

業(yè)主應(yīng)承當(dāng)全部修理費用及連帶責(zé)任。

C、請您保護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬

兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，防止喪失及影響其他業(yè)主的

出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)

現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣闊業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯:

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時去

除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼

兒園等公共場所；

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有

義務(wù)采取有效措施予以制止；

D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋

在小區(qū)內(nèi)。

2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您保護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等

小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞

花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）

3.1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)

A.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；

C.帶著各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，

完成公司下達的經(jīng)濟指標(biāo)；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；

E.鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出

調(diào)整或給予處分的意見；

F.關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作;

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作;

3.2經(jīng)理助理崗位職責(zé)

A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的籌劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；

B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作方案及工作總結(jié)；

C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；

D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人方案；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施

養(yǎng)護方法和常見故障、常用維修方法；催促本中心工作人員及時收繳管理費，收

繳率達預(yù)定目標(biāo)；

G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；

H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改良;

I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3.3環(huán)境管理部主管崗位職貢

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度方案，營

造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃

分清楚，貢任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)；

C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必

要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；

E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點,

提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺方案檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3.4保安部主管崗位職責(zé)

A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安

人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；

B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案，按方案定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；

C、嚴(yán)格執(zhí)行各種平安管理觀章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命

和財產(chǎn)平安，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；

D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、

器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能〃：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。

F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的

定期查崗制度；

G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并催促落實，

遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；

H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)平安防范工作；

I、負(fù)責(zé)水體周圍的平安防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。

3.5工程維修部主管職責(zé)

A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、平安檢查工作的安排與落實;

B、組織參與設(shè)名的大、中、小修，制定方案，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購方案，報財務(wù)采購；

D、做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工

作；

E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；

F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格效勞的處理，糾正和預(yù)防措施

的實施，跟蹤檢查；

G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3.6、效勞中心主管職責(zé)

A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；

B、負(fù)責(zé)建立完善效勞中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修效勞，投訴受理傳遞,

各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；

C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營效勞及各種費用收繳的組織管理；

D、制定社區(qū)文化活動方案，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；

E、負(fù)責(zé)效勞中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定

期檢查；

F、負(fù)責(zé)開展效勞中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質(zhì)要求

jt物業(yè)管理的用人原那么為“精干、高效、敬業(yè)〃，確定“重學(xué)歷，也重能力;

重水平，更重品德〃的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多

能，實行一崗多職，相互協(xié)作，表達團隊精神。(人員的實際配置以具體管理范

圍而定)

五、物業(yè)費的本錢測算

1、管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

1.1人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表(01)

人員編制和根本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)

序人數(shù)總額(元/備注

項目工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月)

號(人)月)

—*管理人員6/

1經(jīng)理1

2經(jīng)理助理1

3財務(wù)員1

4維修主管1

5保安主管1

6保潔主管1

二普通員工14/

1維修員2

2保安員9

3綠化員1

4保潔員2

三合計20/

1.2費用測算

管理,效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項目金額（元/月）依據(jù)2)

—?根本工資/

二福利費注⑴暫按15%測算

三服裝費注⑵

四合計/

注（1）：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金

占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

注（2）：服裝按年均400元/人計算，那么每月分?jǐn)倿椋?/p>

20X400元/人/年+12月=667（元/月）

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造本錢按800元/M2計算，公共設(shè)施、

設(shè)備建造本錢統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費

的40%提取。

注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)

有200盞燈60瓦計算）。那么：每日所用電費為：

（60瓦/盞X200盞X12小時X30日/月）X0.60元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時X0.60元/千瓦/小時

二2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合：1000.00元

C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算那么運行電費為：

10部X15元/天X30天

二150元/天X30天

=4500元/月

維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算那么為：

10部X50元/月

=500元/月

3.4水泵運行費：

10部X5元/天X30天

二50元/天X30天

=1500元/月

3、綠化管理費:

小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

序號項II測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/備注

月.M2）

1綠化工具費1000元/年

2勞保用品費500元/年

3綠化用水費/

4農(nóng)藥化肥費

5景觀再造費2?年

6合計/

4、清潔衛(wèi)生費

清潔衛(wèi)生費測算表（04）

序號工程測算依據(jù)金額（元/測算結(jié)果（元/月.M2）

月）

1工具購置費

2勞保用品費7

3化糞池清掏費（注1）//

4垃圾外運費

5環(huán)境消殺//

6合計/

注（1）：化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生

費用。

5、保安費:

保安費測算表（05）

序號工程測算依據(jù)金額（元/測算結(jié)果（元/月M2）

月）

1裝備費250.00

2人身保險（暫不計）//

費

3房租費（暫不計）//

4聯(lián)建、治安

費

5合計/

6、辦公費:(全年開支辦公費約3萬元)

月辦公費=30000+12=2500元/月

7、固定資產(chǎn)折舊費:

固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產(chǎn)折舊費為：100000+(12X5年)=1667元/月

8、法定稅費:

兩稅一費為前八項之和的5.75%,那么

多層稅費=(30309.5)X5.57%=1688元/月

小高層稅費二(36809.5)X5.57%=2050元/月

9、利潤:

利潤取10%,那么

多層利潤二(30309.5)義10%=3031元/月

小高層利潤二(36809.5)X10%=3681元/月

10、管理本錢匯總表見(06)

管理本錢匯總表(06)

序號工程金額(元/金額(元/月.備注

月)平方米)

--管理本錢

1工資福利費

2維修及保養(yǎng)費

共用照明

電梯小高層

水泵小高層

3綠化管理費

4清潔衛(wèi)生費

5保安費

6辦公費

7折舊費

8法定稅費

多層住宅

小高層住宅

9利潤

多層住宅

小高層住宅

10合計

多層住宅多層：79193萬M2

小高層住宅小高層：44127萬Nf

六、業(yè)效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照？

全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)?標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。具體效勞承諾及質(zhì)量保證措施如下:

一、根本效勞:

1、簽訂物業(yè)效勞合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接工程對住宅區(qū)公共局部、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動熱情；

6、建立客戶效勞中心，公示24小時效勞。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約

定時間到達現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞，公示效勞工

程和收費價目；

8、公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率75%以上。

二、公共效勞

（一）平安管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤;

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；

16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員

會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一

次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清

洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情

況及時清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

22、定期去除綠地雜草、雜物；

23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,

定期維護養(yǎng)護；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修

事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)

部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全標(biāo)準(zhǔn)；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施運行正常；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織

修復(fù)；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80%

35、容易危機人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各

種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

三、便民效勞

物業(yè)公司提供的無償效勞（共計24項）

類別編號工程內(nèi)容

1代請裝修、裝飾公司

2代請家教、介紹保姆

家3代租售房屋、代租汽車

政4發(fā)布?xì)庀笮畔ⅰ鴥?nèi)外新聞信息

服5組織各種展銷活動

務(wù)6無償配備醫(yī)藥急救箱

7代訂中、西餐

8代訂牛奶

9代購車船、飛機票

商

務(wù)10代訂報刊、雜志

活11代辦旅游手續(xù)

動

12留言效勞

13代訂酒店、客房

14代購代送禮品、鮮花

禮儀服務(wù)

15代辦喜事慶典

16提供圖書、音像制品交流

17開設(shè)棋、牌活動場所

文

服化18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)

務(wù)娛19組織健身舞晨練隊

樂

20開展球類、健身培訓(xùn)

21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會

老22建立老年活動組織，開辦老年課堂

年

效23組織老年聯(lián)誼活動

勞

24組織健康義診活動

物業(yè)提供的有償效勞（共計62項）

類別編號工程內(nèi)容價格待定

1瓷磚改造

2鋪貼普通地磚

3洗手盆安裝

4坐便器安裝

5安裝抽油煙機

6安裝分體式空調(diào)

7安裝熱水器

8安裝吊燈

9安裝電腦、等辦公設(shè)備

10家用電器檢查、小修

11換門鎖（材料自備）

12更換、檢修開關(guān)、插座

13空調(diào)加氟利昂

14配鑰匙、修鎖

15查線、換線

日16自行車、摩托車小修

常

17鐘表維修

碓

修18更換燈泡、燈管

裝

19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器

飾

月艮20木門窗維修

務(wù)

21清洗抽油煙機

22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)

23安裝音響與家用電器

24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）

25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道

28修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30內(nèi)墻修理粉刷

31配木門窗玻璃

32室內(nèi)整體保潔

33木地板打蠟

34看護病人

35上門收洗衣服（洗衣費另記）

家36接送小孩上學(xué)

政37家庭綠億盆景造型

月艮38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)

務(wù)39中、西餐

40代購、代售二手電腦家私

41家政培訓(xùn)

42清潔地毯、沙發(fā)

43小學(xué)生中餐

44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班

45提供鐘點工（家務(wù)、護理、照顧小孩或老人）

46為老人讀報,聊天

禮47特殊平安效勞

儀

效48租售鮮花、盆景

勞

49代接、代送客人

50健康檢查

健51建立健康檔案

康

52家庭病床

月艮

務(wù)53兒童保健

54健身培訓(xùn)

55長途

56接發(fā)

57打字

商

務(wù)58復(fù)印

月艮59出租商務(wù)洽談室

務(wù)

60出租會議室

61租車

62汽車美容

四、效勞承諾標(biāo)準(zhǔn)

國家及jz市效勞承諾標(biāo)

序號指標(biāo)名稱效勞質(zhì)量保證措施

標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)

制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡

查，建檔記錄，確保外觀整潔、無

房屋完好

0198%99%破損立面，房屋無改變使用功能，

率

無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意

占用

02房屋零修、99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕

急修及時到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修

率不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解

決，并按照?維修回訪制度?進行回

訪記錄、質(zhì)量跟蹤

維修工程分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把

03質(zhì)量合格100%100%關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次

率返工

由專職保潔員進行保潔，并實行巡

查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，

04保潔率99%99.5%

確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，

區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生

制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護，并實行

綠化完好園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔

0595%99%

率記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、

無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象

制定公用設(shè)施管理員進行維護，實

道路、車場

行巡查制度，建檔記錄，由維修主

06完好率及95%99%

管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車

使用率

場管理制度，責(zé)任落實到人

由工程維修部清理疏通及維修方案

化糞池、雨

按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記

07水井、污水95%99%

錄，到達排放暢通，無堵、無塌陷、

井完好率

井蓋完好無損

排水管明維修工作依方案定期檢查，發(fā)現(xiàn)問

08暗溝完好95%99%題及時維修，到達排水暢通無積水、

率無污染、無塌陷、無殘缺

維修工每日檢查，隨壞隨修，做到

路燈完好

0995%98%路燈完好無損，夜間正常使用方案

率

維修保養(yǎng)，保持潔凈

停車場、自每日檢查，隨壞隨修，到達車輛行

10行車棚完98%99%駛停泊有序、車場無損壞、無積水、

好率平坦整潔，設(shè)施完好無損

公共問題

每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修定期

設(shè)施以及

1195%99%按方案實施維修、維護工作，確保

小品雕塑

使用功能，保持外觀造型完好無損

完好率

實行24小時保安巡視制度，設(shè)立24

小區(qū)內(nèi)治小時報警中心，充分利用小區(qū)智能

12安案件發(fā)年1%。以下年1%0以下化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的

生率治安管理，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)

平安

消防、智能

每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保

13化設(shè)施完98%100%

設(shè)施設(shè)備完好無損，各項記錄齊全

好率

加強防火宣傳教育和防患措施，配

火災(zāi)發(fā)生齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)

14年1%0以下年1%0以下

率隱患及時處理，并組織強有力的兼

職消防隊伍

違章發(fā)生建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通

151%01%0

率過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對違

章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過

違章處理

1695%99%宣傳教育活動使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕

率

違章

按政策規(guī)定做好各項工作，強化效

住戶有效勞意識，了解住戶需求，滿足住戶

172%o1%0

投訴率合理需要，及時為住戶排憂解難，

投訴處理有記錄，有回訪

按政策規(guī)定做好各項工作，強化效

住戶投訴勞意識，了解住戶需求，滿足住戶

1895%100%

處理率合理需要，及時為住戶排憂解難，

投訴處理有記錄，有回訪

管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相

管理人員

結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)方案、培

19專業(yè)培訓(xùn)90%100%

訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高

合格率

的專業(yè)素質(zhì)

建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，

維修效勞做好回訪記錄、工作記錄、上門回

2095%99%

回訪率訪與回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明

效勞

采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫

居民對物馨效勞、親情效勞，在日常效勞過

21業(yè)管理滿95%98%程中及時收集住戶需求信息，盡可

意率能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，

確保住戶對物業(yè)管理滿意程度

檔案建立各種檔案資料專人管理、分類存放、

2298%100%

與完好率檢索方便，保證檔案資料齊全

按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費

管理費收

2390%95%標(biāo)準(zhǔn)和亂收費，合理使用費用，做

繳率

到取之于民、用之于民

七、管理總體目標(biāo)與分工程標(biāo)

為了將jt工程建設(shè)成為全國一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照?全國優(yōu)

秀示范物業(yè)小區(qū)?標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是：

自jt業(yè)主入住一年內(nèi)獲得jz市達標(biāo)公寓稱號；二年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理優(yōu)秀

住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管

理優(yōu)秀示范小區(qū)。

物業(yè)效勞VIP方案

隨著物業(yè)效勞水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)

效勞更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現(xiàn)有物業(yè)管理的根底上，對XXXX

應(yīng)進一步提高物業(yè)管理的配置及效勞水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP效勞。

一、日常維護：

1.對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，

用短信的方式向業(yè)主反響，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算

沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住

的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所

了解。（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存

放在業(yè)主檔案文件袋中。

2.對公共9位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修方案、維

修結(jié)果反響到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。

3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)效勞中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報修現(xiàn)場，通過

檢查判斷，立即向業(yè)主反響維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證

維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度〃。

4.對公共設(shè)施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設(shè)施的

正常運轉(zhuǎn)。

二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶,

業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電

梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的

保潔員清運出小區(qū)。保潔員充每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、

以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓到達高標(biāo)準(zhǔn)的

衛(wèi)生要求。

三、綠化養(yǎng)護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種

植時設(shè)計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。使及第苑的綠化特色

與其他園區(qū)不同。

四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專

門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好

車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來,

就指引其往固定的車位停放，防止亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防

系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的平安系數(shù)。

六、收費效勞：物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費工程都可以在銀行代

交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反響給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到

物業(yè)效勞中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。

七、物業(yè)效勞中心：增設(shè)效勞熱線，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充

分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的效勞。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子

及老人重點關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與

物業(yè)公司的感情。

八、特約效勞：增設(shè)更多、更方便的特約效勞，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購置機票、訂

餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。

九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：效勞人員統(tǒng)一的效勞方式及效勞程序，以表達物業(yè)效

勞水平。

碧桂園物業(yè)管理方案

2007.12.20

碧桂園管理處組織架構(gòu)圖

碧桂園地產(chǎn)公司物管咨詢報告

——碧桂園投資籌劃

碧桂園小區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃與保障措施

一、管理效勞費及代收代繳費收取率

國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%

承諾指標(biāo)98%

測定依據(jù)實收費用額/應(yīng)收費用總額X100%2

質(zhì)

1、加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。

量

2、以法規(guī)優(yōu)質(zhì)效勞促進業(yè)主交費的積極性。

保

3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費。

證

4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”效勞。

措

5、對于欠交管理效勞費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采尸

施

二、商業(yè)用房出租率及租金收取率

承諾指標(biāo)出租率第三年達95%