物業(yè)管理項目接管方案

物業(yè)管理項目接管方案物業(yè)管理項目接管方案1根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點，結(jié)合集團經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標。一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊伍。工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。服務(wù)理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會效益一流。管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。管理模式：運用三個手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實現(xiàn)三項要求。三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細化服務(wù)。三個品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務(wù)無挑剔。發(fā)展目標：文化引領(lǐng)，內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。二、物業(yè)總體服務(wù)標準(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對合理意見及時整改。(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。(五)常規(guī)性服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。三、物業(yè)資源，人員配置1、物業(yè)管理服務(wù)收費標準：(1)物業(yè)管理服務(wù)費：生活0.6元/㎡/月。(2)水費：2.00元/噸。(3)電費：0.6元/度(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。(5)小區(qū)門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。(6)小區(qū)內(nèi)嚴禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進入小區(qū)，進入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。物業(yè)管理項目接管方案2一、目的根據(jù)《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項目的特點，以提供一個潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標準，以達到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運行、日常工作有序進行為目的，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴格制定項目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進行全面接管，確保物業(yè)按時順利交接，平穩(wěn)過渡。二、適用范圍適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估中標通知書》后，對華電中心物業(yè)項目的接管工作。三、職責1.我司接到XX公司《競爭性評估中標通知書》通知報告后,總經(jīng)理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗收小組。2.接管小組負責對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。3.驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓學院有限公司及設(shè)計要求進行驗收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。4.驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。四、工作程序1、接管驗收的準備工作1.1接管前的準備：接管工作開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項、日期、進度、驗收標準等;1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法;1.1.4準備好接管驗收記錄表格：——《安全崗接管表》;——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗收表》;——《資料接管登記表》?！毒G化項目接管驗收表》;——《接管問題整改建議表》。1.2確定接管驗收方式;1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計劃進度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗收工作：1.2.2接管時采取房間逐一清點，驗收完一層清場一層的做法，清點完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作正常有序進行;1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進駐時，依據(jù)接管驗收標準，同時做好物品的清點以及物品的觀感識別檢查，并走好相關(guān)記錄;1.2.4接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進行嚴格檢查，就驗收中需要整改的問題以書面形式列出并及時上報;1.2.5做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作;1.2.6更新標識及電話通訊，建立服務(wù)熱線;1.2.7制定接管時間安排計劃;1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進行。1.2.9落實專項分包商;落實各專項分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。1.2.10物資配備;做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補充備品備件。1.2.11前期培訓;進行人員的理論與實操結(jié)合培訓，使員工了解并掌握各項規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關(guān)達標標準，崗位職責、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。接管前培訓計劃1.2.12后勤服務(wù);落實員工生活安排及其他事宜。2、接管驗收階段按既定計劃，分項目、分專業(yè)進行接管。具體按如下項目進行：2.1資料接管;系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標準執(zhí)行。將收集的管理資料細分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。2.2鑰匙、工具接管;物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。接管中的工程技術(shù)人員要仔細對照各機房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失;接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細檢查，確保安全。接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認，后期分類造冊登記，并設(shè)專人負責管理。檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報廢處理并報華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請重新配置。交接人員為確保物業(yè)交接過程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開始進行運行管理，鑰匙借用人承擔在借用期間機房設(shè)施設(shè)備安全責任，注意機房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進入機房，必須報主管同意后，由工程運行管理責任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗，檢驗合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負責保管。做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表(1)工具領(lǐng)用登記表a.設(shè)備設(shè)施及機房接管;做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計劃。b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。c.崗位接管;做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項工作平穩(wěn)過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。(2)其他交接a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。(3)檢查遺留問題的討論、處理a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標準執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。b.跟進遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報工作進展情況直到問題徹底解決。(4)接管驗收注意事項a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標準，明確程序，明確交接雙方的責任和權(quán)利。b.接管過程中要認真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報告簽字后生效。c.對交接查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的，應(yīng)形成書面報告，屬于無法整改的項目，應(yīng)與相互協(xié)商達成一致意見、形成備忘錄備案。d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對接受后的’設(shè)施設(shè)備進行試運行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點應(yīng)逐步由交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓。3.進入運行階段(1)人員到崗交接后，認真按照流程操作，擔負起崗位職責;(2)按預(yù)先制訂日常工作計劃，規(guī)范操作規(guī)程操作;(3)分專項制訂工作計劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習、應(yīng)急預(yù)演等工作計劃;工程方面，做好運行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習等工作;(4)以華為《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》要求為標準，建立分包單位月度考核制度;(5)組建義務(wù)消防隊，并建立義務(wù)消防隊培訓制度;(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;(7)建立健全各類文檔，認真做好各種記錄報告;(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進。物業(yè)管理項目接管方案3為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。一、指導思想以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。二、服務(wù)范圍社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護。(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。三、基本原則(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。四、工作任務(wù)按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)(小區(qū))是：xx小區(qū)。五、工作思路在推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再通過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理。(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。(三)先服務(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。六、組織領(lǐng)導成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。組長：xx。副組長：xx。辦公室主任：xx。辦公室副主任：xx。成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。七、職責分工區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準;區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責行業(yè)指導工作;區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。八、方法步驟(一)準備階段。1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。3、xx月下旬組織召開工作部署會。(二)實施階段。1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。(三)考核驗收階段。1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評。3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考