房地產(chǎn)市場報(bào)告 -中國房地產(chǎn)快評：新房網(wǎng)簽連續(xù)兩月環(huán)比增加行業(yè)核心指標(biāo)共迎筑底 202411

行業(yè)核心指標(biāo)共迎筑底克而瑞研究中心文/馬千里12月16日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，宏觀政策組合效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢，工業(yè)增長加快、以舊換新推動消費(fèi)持續(xù)增長。地產(chǎn)行業(yè)層面，得益于存量政策和增量政策組合效應(yīng)繼續(xù)釋放，商品房銷售面積、金額持續(xù)轉(zhuǎn)好，單月同比均迎來回正。新開工、竣工均環(huán)比回升。與去庫存同步，土地成交、施工面積、投資規(guī)模均在合理收窄區(qū)間之內(nèi)。房價(jià)出現(xiàn)積極信號，一手房價(jià)同比降幅出現(xiàn)收窄，為年內(nèi)首次，且一手房房價(jià)指標(biāo)回暖明顯好于二手房。得益于宏觀政策組合效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，11月份國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)轉(zhuǎn)好，主要指標(biāo)加速向好，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢。整體來看，第一，工業(yè)增長加快，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)較快增長。11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.4%，比上月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長0.46%。裝備制造業(yè)增加值同比增長7.6%，比上月加快1.0個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)制造業(yè)增加值增長7.8%，快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值2.4個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場銷售繼續(xù)增加，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，貨物進(jìn)出口保持增長。11月份，社會消費(fèi)品零售總額43763億元，同比增長3.0%，環(huán)比增長0.16%。1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）465839億元，同比增長3.3%；扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長7.4%。11月份貨物進(jìn)出口總額37506億元，同比增長1.2%，其中，出口22217億元，增長5.8%。第三，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率與上月持平。1-11月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.1%，比上年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。11月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.0%，與上月持平。從11月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比下降3.7%，跌幅進(jìn)一步收窄，M2同比增速回落至7.1%。本月M1-M2增速差距進(jìn)一步減小，進(jìn)一步確立了10月份以來的下降趨勢。尤為值得關(guān)注的是，住戶貸款增速近期已在上升，主要是來自于個(gè)人房貸企穩(wěn)回升，近期稅費(fèi)減免等需求側(cè)扶持政策的出臺，有力地加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場和居民信心恢復(fù)，10月份以來提前還款現(xiàn)象已有所減少，提前還款額占個(gè)人住房貸款余額的比重明顯低于一攬子增量政策出臺前的8月。11月末，廣義貨幣(M2)余額311.96萬億元，同比增長7.1%。狹義貨幣(M1)余額65.09萬億元，同比下降3.7%。流通中貨幣(M0)余額12.42萬億元，同比增長12.7%。前十一個(gè)月凈投放現(xiàn)金1.07萬億元。月末人民幣貸款余額254.68萬億元，同比增長7.7%。2024年11月末社會融資規(guī)模存量為405.6萬億元，同比增長7.8%。11月，新房市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。改善類項(xiàng)目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在南京、武漢、重慶等去化承壓城市，均有不少四代宅項(xiàng)目取得熱銷。剛需項(xiàng)目則主要通過降價(jià)和提傭方式持續(xù)收割潛在客群，廈門、福州、常州部分項(xiàng)目加強(qiáng)折扣力度，取得了不錯(cuò)的營銷效果。11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%。前11月銷售面積和金額分別同比下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)。住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長。11月新房市場的熱度延續(xù)，主要是得益于四限取消的推動，再加之月內(nèi)取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步促進(jìn)了中高端房產(chǎn)意向客群的信心回升；再加之住建部、財(cái)政部擴(kuò)大城中村改造支持范圍，自然資源部推動運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量閑置土地，持續(xù)推進(jìn)行業(yè)去庫存發(fā)展預(yù)期向好。11月典型城市項(xiàng)目平均去化率達(dá)到41%，環(huán)比上漲7個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)首次達(dá)到四成以上。全國月度商品房銷售面積、銷售金額（單位：萬平方米、億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢，11月份房價(jià)下跌趨勢持續(xù)趨緩。新房整體較2021年初下降7.2%，二手房較2021年初下降16.3%。一手房環(huán)比下降0.2%，月內(nèi)有17個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上升，比上月增加10個(gè)，為年內(nèi)最多，二手房環(huán)比下降0.4%，月內(nèi)有10個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上升，比上月增加2個(gè)。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄，整體來看一手房價(jià)的同比降幅也在2024年11月首次出現(xiàn)了收窄。近2個(gè)月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房市場，這一方面是由于一二手房交易鏈條的恢復(fù)，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面也是得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖，以“四代宅”概念為代表的優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品，正在奪回更多的新房市場份額，而這些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的推出，也在實(shí)質(zhì)上加速各地房價(jià)指數(shù)的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房價(jià)更是先一步迎來了環(huán)比回升。圖：2023年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢及環(huán)比下降城市數(shù)量數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726014萬平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積508389萬平方米，下降13.1%。房屋新開工面積67308萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。11月新開工面積6081萬平方米，環(huán)比上升17%，止跌回升，同比下降23%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。本月新開工的環(huán)比回升，更多的還是得益于年末四季度土地出讓面積的增加。就現(xiàn)階段發(fā)展趨勢來看，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開工同比的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局11月房企竣工面積為6157萬平方米，環(huán)比增加19%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上升，同比下降39%。累計(jì)同比下降26.2%，較前10月擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)。對比年內(nèi)走勢來看，得益于行業(yè)資金面的轉(zhuǎn)好，保交樓、保交房等工作的持續(xù)推進(jìn)，11月竣工規(guī)模持續(xù)環(huán)比上升。不過同比來看，受前期銷售規(guī)模下降、以及行業(yè)施工規(guī)模收縮影響，竣工面積仍在持續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%，降幅較10月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，房企開發(fā)投資7325億元，環(huán)比下降4%。本月土地投資規(guī)模延續(xù)周期性上行，11月全國300城經(jīng)營性土地成交面積1.6億平方米，環(huán)比上升53%，主要是受土地成交周期性影響，同比來看仍下降10%。2024年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高于商品房銷售金額，一方面，這是受到大量在建的無收益甚至“負(fù)收益”的保障房影響，但更多的還是因?yàn)榉e壓了大量的未竣工項(xiàng)目，這些項(xiàng)目也是當(dāng)前行業(yè)庫存規(guī)模的最大來源。在目前的行業(yè)周期下，房地產(chǎn)投資的同比下行，其實(shí)也代表著行業(yè)庫存壓力的減輕、施工規(guī)模正在回復(fù)到與銷售規(guī)模更匹配的水平。就此角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降也是行業(yè)出清庫存的體現(xiàn)之一。對標(biāo)2017-2020年間的行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局綜上，我們對于后市給出如下判斷：展望后市，基于12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，得益于貨幣政策的重提“適度寬松”，地方債務(wù)壓力有望進(jìn)一步減輕，“嚴(yán)控增量”、“盤活存量”可得到更加堅(jiān)決有力的執(zhí)行，行業(yè)去庫存的步伐將迎來進(jìn)一步提速，企業(yè)于購房者預(yù)期也僅進(jìn)一步企穩(wěn)。結(jié)合12月月初的新房交易熱度來看，在稅費(fèi)減免新政的推動下，國稅局披露數(shù)據(jù)顯示，12月前5日即減稅84億元，全國房屋交易累計(jì)申報(bào)55.3萬套，同比增長25%，其中北上深同比增長均超過60%，市場交易頻次明顯加快。聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，在行業(yè)指標(biāo)周期性因素，以及穩(wěn)市場政策的扶持下，12月成交