房地產(chǎn)價格形成與變動原理11課件講解

房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理供求原理市場的供給面待租售的房地產(chǎn)市場的需求面房地產(chǎn)的消費(fèi)者房地產(chǎn)需求1.房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。2.決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價格水平消費(fèi)者對未來的預(yù)期房地產(chǎn)需求（1）該種房地產(chǎn)的價格水平價格上升，需求減少需求規(guī)律需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（2）消費(fèi)者的收入水平正常商品：當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，會增加對該種商品的需求低檔商品：當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，會減少對該種商品的需求（3）消費(fèi)者的偏好當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加房地產(chǎn)需求（4）相關(guān)物品的價格水平與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，在互補(bǔ)品之間，對一種物品的消費(fèi)如果多了，對另一種物品的消費(fèi)也會多起來。（5）消費(fèi)者對未來的預(yù)期當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的含義是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。潛在供給量＝存量－滅失量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新竣工量2.決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期房地產(chǎn)供給（1）該種房地產(chǎn)的價格水平價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多供給量與價格正相關(guān)，供給規(guī)律（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本開發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，房地產(chǎn)的供給減少（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的市場看好，減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給房地產(chǎn)均衡價格1.房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)均衡價格2.房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)均衡價格3.房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)供求狀