房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃宏觀數(shù)據(jù)解讀

宏觀數(shù)據(jù)的常識(shí)-讀懂宏觀數(shù)據(jù)（2013.7.1）GDP壹宏觀數(shù)據(jù)/GDP-酒店業(yè)影響商務(wù)交流主要與一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征和經(jīng)濟(jì)地位有關(guān)。因此，GDP的高速發(fā)展，將直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)交流的頻次和檔次，進(jìn)而對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生直接的帶動(dòng)影響。宏觀數(shù)據(jù)/GDP-酒店業(yè)影響根據(jù)酒店業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，有兩個(gè)判斷值得我們?cè)谖磥?lái)營(yíng)銷中引起重視：GDP每增長(zhǎng)10億，對(duì)應(yīng)就需要增加1個(gè)酒店，即GDP總量/10=理論酒店數(shù)量；酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)周期跟宏觀基本面聯(lián)系是0.914的關(guān)聯(lián)度，即GDP上漲10%，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上升9.14%，酒店用品供給也隨之增加。GDP含金量貳宏觀數(shù)據(jù)/GDP含金量-考核意義“GDP含金量”被稱為居民收入的幸福指數(shù)，是GDP質(zhì)量的直觀表征，它揭示了GDP的“民生含量”，反映了民眾分享GDP蛋糕的大與小，映照出政府“還富于民”力度的強(qiáng)與弱，它考驗(yàn)著地方政府的執(zhí)政理念和發(fā)展觀念，并且作出了有益的提醒。在各地政府工作報(bào)告中，并沒(méi)有人均可支配收入等相關(guān)指標(biāo)。這些指標(biāo)都是依照上述公式取近似值。宏觀數(shù)據(jù)/GDP含金量-核算方式GDP含金量=人均可支配收入/人均GDP人均可支配收入=(城鎮(zhèn)人均可支配收入＋農(nóng)民人均純收入)×城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎睾暧^數(shù)據(jù)/GDP含金量-指標(biāo)意義世界上多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，居民收入占GDP的60%。但中國(guó)居民收入占GDP僅40%。比較合理的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是居民收入占GDP的60%。GDP含金量指數(shù)，其衡量核心即為居民收入占比情況。2011年，上海、北京的GDP含金量指數(shù)分別是55%和50%，位列全國(guó)前列。案例：珞璜12年GDP74億，人均GDP8.4萬(wàn)元，人均可支配收入17360，經(jīng)過(guò)計(jì)算得出GDP含金量指數(shù)為20%。也就是說(shuō)，雖然該地區(qū)人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但居民尚未能成為最大獲益者。當(dāng)然從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果僅按中國(guó)平均水平40%預(yù)計(jì)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胩嵘臻g十分巨大。人均GDP叁一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在核算期內(nèi)（通常為一年）實(shí)現(xiàn)的生產(chǎn)總值與所屬范圍內(nèi)的常住人口的比值（當(dāng)前流動(dòng)人口成為全國(guó)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的重要組成部分決不能忽視故用戶籍人口作為比較指標(biāo)是不科學(xué)的）宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-核算方式人均GDP=GDP/常住人口宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-國(guó)家排名2012年世界各國(guó)人均GDP排名1盧森堡1135332卡塔爾983293挪威972554瑞士811615阿聯(lián)酋670086澳大利亞654777丹麥599288瑞典569569加拿大5043610荷蘭5035511奧地利4980912芬蘭4935013新加坡4927114美國(guó)4838715科威特47982……89中國(guó)5414宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-城市排名排名城市2012年人均GDP（元）2012年人均GDP（美元）所屬省份1澳門(mén)472820.0074914.00澳2香港231380.0036660.00港3克拉瑪依214172.434074.04新疆14阿拉善193268.1730748.26內(nèi)蒙古15鄂爾多斯183089.0829128.8內(nèi)蒙古26東營(yíng)147430.8523455.71山東17大慶142960.9222744.56黑龍江18包頭126606.0220142.55內(nèi)蒙古39無(wú)錫117660.3718719.33江蘇110海西116554.2618543.36青海111蘇州114193.2918167.73江蘇212嘉峪關(guān)107975.9917178.58甘肅113廣州105909.3716849.79廣東114大連104675.6416653.51遼寧115烏海103908.3916531.44內(nèi)蒙古416深圳99602.2115846.35廣東217珠海95930.7215262.23廣東318天津95093.5815129.04津19佛山92781.3614761.17廣東420盤(pán)錦91918.1014623.83遼寧2宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-工資收入水平GDP不等于居民收入，更不等于工資收入。GDP是在某一既定時(shí)期一個(gè)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)的所有最終物品與勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。而將它轉(zhuǎn)變成居民工資收入起碼要做以下計(jì)算：1）國(guó)民生產(chǎn)總值(GNP)=GDP+來(lái)自國(guó)外的要素收入（本國(guó)在國(guó)外的投資收入）-向國(guó)外的要素支付（外國(guó)在本國(guó)的投資收入）；2）國(guó)民凈產(chǎn)值(NNP)=GNP-折舊；3）國(guó)民收入=NNP-企業(yè)間接稅；4）國(guó)民收入=雇員報(bào)酬(71%)+業(yè)主收入(8%)+租金收入(2%)+公司利潤(rùn)(12%)+凈利息(7%)。以最粗略的計(jì)算（國(guó)內(nèi)外投資相等，折舊為0），人均年工資收入大概為人均GDP的70%；宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-城市化率通過(guò)上列國(guó)家的城市化和人均GDP水平來(lái)看，人均GDP越高，該國(guó)的城市化水平越高。對(duì)于國(guó)內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)可描述為：人均GDP越高，城市化進(jìn)度越快。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-恩格爾系數(shù)據(jù)對(duì)17個(gè)主要國(guó)家、地區(qū)數(shù)據(jù)的分析，在人均GDP1000-3000美元階段，恩格爾系數(shù)平均從41％下降到32％。其中衣著類消費(fèi)小幅下降，平均下降

1．9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，發(fā)展享受型消費(fèi)總體上呈上升趨勢(shì)。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-房地產(chǎn)需求人均GDP房地產(chǎn)需求中國(guó)對(duì)應(yīng)階段300美元開(kāi)始起步800-4000美元進(jìn)入高速發(fā)展期---1000美元對(duì)房產(chǎn)需求加速2001年到達(dá)1000美元---1300美元穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期

---1500美元達(dá)到增速峰值2005年超過(guò)1500美元4000-8000美元平穩(wěn)發(fā)展期2010年開(kāi)始出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)13000美元衰退期預(yù)計(jì)2020年出現(xiàn)衰退——統(tǒng)計(jì)源自世界銀行（WBG）研究數(shù)據(jù)備注：13000美元到達(dá)衰退期的判斷，是世界銀行對(duì)世界范圍內(nèi)各國(guó)家地區(qū)統(tǒng)計(jì)研究給出，反應(yīng)了在數(shù)十年內(nèi)的一個(gè)變化趨勢(shì)。但國(guó)內(nèi)情況特殊，如目前局部地區(qū)在短短兩三年內(nèi)人均GDP超過(guò)該指標(biāo)，但房地產(chǎn)需求并未經(jīng)過(guò)數(shù)十年釋放，因此仍然表現(xiàn)出旺盛的需求特征。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-房地產(chǎn)需求2001年人均GDP超1000美元，國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的興旺拉開(kāi)了中國(guó)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)周期序幕；2005年人均GDP超1500美元，房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)達(dá)到峰值；雖然2009年出現(xiàn)了最高增幅，但考慮到08年調(diào)控影響，因此該情況屬于政策性反彈。2010年后，人均GDP超過(guò)4000美元關(guān)口，增速放緩，雖然受政策調(diào)控影響較大，但與世界銀行研究數(shù)據(jù)基本相符。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年平穩(wěn)發(fā)展將是大趨勢(shì)。2020年，受房地產(chǎn)剛需消費(fèi)持續(xù)釋放及人均GDP達(dá)到13000美元關(guān)口，預(yù)計(jì)地產(chǎn)可能出現(xiàn)衰退；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展，基本符合世界銀行研究判斷宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-零售業(yè)態(tài)影響國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，零售業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP高度相關(guān)，根據(jù)日本零售業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：人均GDP超過(guò)3000美元后，零售業(yè)態(tài)逐漸豐富，除了傳統(tǒng)的百貨和超市外，便利店、專賣店及購(gòu)物中心等開(kāi)始出現(xiàn)并快速發(fā)展。我國(guó)于2008年人均GDP已超過(guò)3000美元，目前業(yè)態(tài)仍以百貨、超市和專業(yè)店為主，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如北京、上海、深圳等，人均GDP已超過(guò)10000美元，購(gòu)物中心模式快速發(fā)展。資料來(lái)源于-齊魯證券【2011年年度投資策略報(bào)告】宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-零售業(yè)態(tài)影響資料來(lái)源于-齊魯證券【2011年年度投資策略報(bào)告】國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，零售業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP高度相關(guān)，根據(jù)日本零售業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：人均GDP超過(guò)3000美元后，零售業(yè)態(tài)逐漸豐富，除了傳統(tǒng)的百貨和超市外，便利店、專賣店及購(gòu)物中心等開(kāi)始出現(xiàn)并快速發(fā)展。我國(guó)于2008年人均GDP已超過(guò)3000美元，目前業(yè)態(tài)仍以百貨、超市和專業(yè)店為主，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如北京、上海、深圳等，人均GDP已超過(guò)10000美元，購(gòu)物中心模式快速發(fā)展。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-商業(yè)需求影響國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP低于3000美元，人均飽和購(gòu)物中心商業(yè)面積是0.8㎡；超過(guò)3000美元，人均飽和購(gòu)物中心商業(yè)面積是1㎡；美國(guó)超過(guò)4萬(wàn)美元人均GDP，其人均購(gòu)物中心商業(yè)面積約2㎡左右；（備注：該概念經(jīng)常容易誤讀，該面積統(tǒng)計(jì)，并未包含社區(qū)商業(yè)及小型零售商業(yè)，參考【走出“人均商業(yè)面積”概念的誤區(qū)-《商業(yè)時(shí)代》2006年34期】一文）另外，一個(gè)未經(jīng)考證的業(yè)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi),商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人。宏觀數(shù)據(jù)/人均GDP-旅游需求旅游行業(yè)一般要經(jīng)歷“觀光游-休閑游-度假游”三個(gè)發(fā)展階段。世界旅游組織研究表明，當(dāng)人均GDP

達(dá)到2,000

美元時(shí)，休閑游將獲得快速發(fā)展；當(dāng)人均GDP

達(dá)到3,000

美元時(shí)，旅游需求出現(xiàn)爆發(fā)性需求，旅游形態(tài)出現(xiàn)以度假游為主時(shí)期；當(dāng)人均GDP

達(dá)到5,000

美元時(shí)，步入成熟的度假旅游經(jīng)濟(jì)，休閑需求和消費(fèi)能力日益增強(qiáng)并出現(xiàn)多元化趨勢(shì)。但是需要注意，人均GDP與旅游增長(zhǎng)雖然有正相關(guān)，但對(duì)應(yīng)關(guān)系并不總是一致，還需考慮CPI以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策（如個(gè)稅減免）等影響；人均GDP旅游需求主要旅游形態(tài)出行方式1000美元國(guó)內(nèi)旅游需求增長(zhǎng)期，有出境游動(dòng)機(jī)觀光旅游團(tuán)隊(duì)2000美元出國(guó)旅游增長(zhǎng)期

休閑旅游散客、家庭自助式、自駕游比例增加3000美元旅游需求爆發(fā)性增長(zhǎng)，出國(guó)旅游井噴行情度假旅游散客、家庭自助式、自駕游比例增加5000美元成熟度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期休閑需求與消費(fèi)能力日益增強(qiáng)并多元化CPI、PPI肆CPI:居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)衡量居民生活成本變動(dòng)及通貨膨脹的重要指標(biāo)，通常設(shè)定過(guò)去某個(gè)時(shí)間點(diǎn)消費(fèi)價(jià)格水平為100，對(duì)比當(dāng)前消費(fèi)價(jià)格水平，超出部分即生活成本上漲比例。如13年2月cpi指數(shù)為103.2，對(duì)比1月生活成本上升3.2%。PPI:生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)是一個(gè)用來(lái)衡量制造商出廠價(jià)的平均變化的指數(shù)，它是統(tǒng)計(jì)部門(mén)收集和整理的若干個(gè)物價(jià)指數(shù)中的一個(gè)，市場(chǎng)敏感度非常高。如果生產(chǎn)物價(jià)指數(shù)比預(yù)期數(shù)值高時(shí)，表明有通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。如果生產(chǎn)物價(jià)指數(shù)比預(yù)期數(shù)值低時(shí)，則表明有通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-概念闡釋根據(jù)價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律,PPI對(duì)CPI有一定的影響。PPI反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價(jià)格水平,CPI反映消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)格水平。整體價(jià)格水平的波動(dòng)一般首先出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域，然后通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈向下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，最后波及消費(fèi)品。產(chǎn)業(yè)鏈可以分為兩條：一是以工業(yè)品為原材料的生產(chǎn)→生活資料的傳導(dǎo)。另一條是以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)→食品的傳導(dǎo)。在中國(guó)，就以上兩個(gè)傳導(dǎo)路徑來(lái)看，目前第二條,即農(nóng)產(chǎn)品向食品的傳導(dǎo)較為充分。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-相互影響因此，需要特別注意PPI過(guò)快上漲，將會(huì)直接推高居民生活成本導(dǎo)致通貨膨脹，即CPI；而高CPI情況下，居民消費(fèi)受抑制，商品賣不出去，又會(huì)影響PPI下行，導(dǎo)致通貨緊縮；按國(guó)際通行慣例CPI到達(dá)103，即上漲3%，意味著發(fā)生通貨膨脹；CPI到達(dá)105，即上漲5%，意味著發(fā)生嚴(yán)重通貨膨脹；宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-通脹警戒線由于房地產(chǎn)價(jià)格及銷售量上漲過(guò)快，會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)投資增速，直接提升40多個(gè)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品需求量及間接帶動(dòng)更多相關(guān)行業(yè)的需求；同時(shí)，產(chǎn)品需求提升，供應(yīng)端必然出現(xiàn)價(jià)格上漲，最終直接傳導(dǎo)影響居民生活成本上漲。因此，每一次國(guó)內(nèi)出現(xiàn)通脹危機(jī)的時(shí)候，國(guó)家都有出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策，降低購(gòu)房需求及限制價(jià)格上漲。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要時(shí)刻注意這一變化特點(diǎn)。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-房地產(chǎn)影響2012年CPI一度得到控制穩(wěn)定物價(jià)水平取得成效10月份甚至回歸到2.0以內(nèi)但在11月份后開(kāi)始反彈而13年上半年一直2以上運(yùn)行到6月接近3的臨界值。未來(lái)通脹預(yù)期持續(xù)加大經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)因素增加國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控可能性提升從而造成地產(chǎn)政策前景不明朗。PPI在13年上半下跌趨勢(shì)明顯而CIP持續(xù)走高停滯性通貨膨脹（經(jīng)濟(jì)放緩/高通貨膨脹）風(fēng)險(xiǎn)一直存在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀加大國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的可能。宏觀數(shù)據(jù)/CPI、PPI-分析案例城市化率伍城市化又稱城鎮(zhèn)化或都市化，是由傳統(tǒng)以農(nóng)業(yè)為主的的鄉(xiāng)村社區(qū)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變的歷史過(guò)程。具體包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，以及土地及地域空間的變化。

工業(yè)化將促使城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使城市人口快速增加，因而工業(yè)化是城市化長(zhǎng)期的驅(qū)動(dòng)動(dòng)力，工業(yè)化水平和城市的聚集能力決定了城市化的規(guī)模。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-核心動(dòng)力交通是城市化進(jìn)程發(fā)展向高級(jí)階段的催化劑。一方面城市過(guò)度發(fā)展，將導(dǎo)致巨大交通壓力，城市功能運(yùn)作效率變得低下。而現(xiàn)代高速交通網(wǎng)絡(luò)的搭建，有效降低跨區(qū)域間社會(huì)活動(dòng)的通勤成本，直接促進(jìn)大都市圈的形成。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-催化劑宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-基本規(guī)律城市化率沿著S型曲線變動(dòng)：城市人口超過(guò)10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長(zhǎng)緩慢。城市人口超過(guò)30%，城市化進(jìn)入加速期。城市化進(jìn)程明顯加快，直到城市人口超過(guò)70%，人口增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。納瑟姆曲線宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-基本規(guī)律城市化率人口流向特點(diǎn)房?jī)r(jià)表現(xiàn)＜50%農(nóng)村進(jìn)入城市人口遷移以農(nóng)村人口遷入城市為主城市上漲較快＞50%小城市進(jìn)入大城市小城市是全國(guó)城市的主要呈現(xiàn)形式，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔。農(nóng)村人口一方面填補(bǔ)小城市人口遷出留下的空白，另一方面直接遷入大城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)。城市大幅上漲＞70%大城市郊區(qū)化大城市成為全國(guó)城市的主要呈現(xiàn)形式，人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主，大城市郊區(qū)人口逐漸超過(guò)城區(qū)人口郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲加快＞70%郊區(qū)城市化形成大都市圈郊區(qū)功能由居住擴(kuò)展至工商業(yè)，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘小＿@些中小型城市與原來(lái)的城市城區(qū)形成功能互補(bǔ)，相互促進(jìn)的大都市圈，隨著通勤成本進(jìn)一步下降，城市與農(nóng)村相互融合，進(jìn)而形成所謂的“大都市圈”。郊區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，與城市房?jī)r(jià)差距縮??；宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-發(fā)展空間根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)，未來(lái)10年乃至20年，我國(guó)城市化水平仍將穩(wěn)步提升，到2030年將超過(guò)70%，未來(lái)20年新增城鎮(zhèn)人口總量超過(guò)3億。也就是說(shuō)在未來(lái)20年內(nèi)，隨著城市化率接近70%臨界點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)整體仍有巨大發(fā)展空間。但局部在50%-70%城市化率區(qū)間的地區(qū)，需要開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上升情況。宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-中國(guó)案例長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶，以上海為核心的大都市圈，2011年上海市城市化率為89％。隨著大城市人口增加，交通、生活成本、居住成本的大幅增加，導(dǎo)致城市人口逐漸向生活、居住成本較低的周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移，這一時(shí)期逆城市化現(xiàn)象出現(xiàn)，使郊區(qū)城市化快速發(fā)展。城市和郊區(qū)的界限逐漸消融，大都市圈快速形成。長(zhǎng)三角大都市圈·太倉(cāng)市宏觀數(shù)據(jù)/城市化率-重慶現(xiàn)狀2012年，重慶城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.98%，位居西部第二。目前已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)逆城市化的發(fā)展趨勢(shì)，二環(huán)線21個(gè)聚居區(qū)建設(shè)已開(kāi)正式啟動(dòng)。資產(chǎn)負(fù)債率陸宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負(fù)債-負(fù)債構(gòu)成資產(chǎn)負(fù)債率，是指資產(chǎn)負(fù)債與家庭收入的比率，資產(chǎn)負(fù)債可按負(fù)債的內(nèi)容種類分類，具體如下：-貸款（住房貸款、汽車貸款、教育貸款、消費(fèi)貸款等各種銀行貸款）-債務(wù)（債務(wù)、應(yīng)付帳款）-稅務(wù)（個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等所有應(yīng)納稅額）-應(yīng)付款（短期應(yīng)付帳單，如應(yīng)付房租、水電、應(yīng)付利息等）宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負(fù)債-負(fù)債比率＜35%（理想值）：資產(chǎn)負(fù)債率小于35%，為理想值。在該負(fù)債下，對(duì)生活質(zhì)量幾乎沒(méi)有影響。但過(guò)低的資產(chǎn)負(fù)債并非好事，合理的負(fù)債往往會(huì)合更多的收益掛鉤。＜40%（常見(jiàn)值）：從理財(cái)角度上考慮，家庭資產(chǎn)負(fù)債率不宜40%（否則開(kāi)始影響生活品質(zhì)），才能保證留有一定的儲(chǔ)蓄，為今后的理財(cái)規(guī)劃做準(zhǔn)備。2012年中國(guó)有接近30%的人家庭負(fù)債比率高于40%。＜55%（警戒值）：針對(duì)買(mǎi)房的月供，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%(否則嚴(yán)重影響生活品質(zhì)）以下，所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%(含55%)以下。宏觀數(shù)據(jù)/資產(chǎn)負(fù)債-年齡影響20歲30歲45歲55歲60%

50%

40%30%、30歲以前，上班時(shí)間短，資金和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累均較少，職業(yè)穩(wěn)定性較差，同時(shí)該年齡段結(jié)婚生子的花銷也不可小視。個(gè)人負(fù)債比例均應(yīng)設(shè)定在40%以下。45歲以后，升遷機(jī)會(huì)降低，換崗難度增加，抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低。30~45歲是一個(gè)職業(yè)生涯的黃金期，收入穩(wěn)定上升，可承受的負(fù)債壓力較大，可以設(shè)定在40%~60%之間（最好不超55%）。而60歲以上，生活但求穩(wěn)定，負(fù)債比例應(yīng)該在30%以下。恩格爾系數(shù)柒宏觀數(shù)據(jù)/恩格爾系數(shù)-測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在：大于59%為貧困50-59%為溫飽40-50%為小康30-40%為富裕低于30%為最富裕宏觀數(shù)據(jù)/恩格爾系數(shù)-數(shù)據(jù)影響恩格爾系數(shù)，由于涉及到食品占收入比重，因此，恩格爾系數(shù)越高，家庭可承受資產(chǎn)負(fù)債率越低，進(jìn)而可用于購(gòu)房支出部分越低；2012年中國(guó)城市居民恩格爾系數(shù)為37%，農(nóng)村居民為41%，這也是為什么有數(shù)據(jù)指出家庭資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)55%的原因?？芍涫杖氚坪暧^數(shù)據(jù)/可支配收入-分類城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：是指居民能夠自由支配的收入，就是從居民家庭總收入中扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、保險(xiǎn)等余下的收入。農(nóng)民人均純收入：是指農(nóng)村居民從各個(gè)來(lái)源渠道得到的總收入，相應(yīng)地扣除獲得收入所發(fā)生的費(fèi)用后的部分。宏觀數(shù)據(jù)/可支配收入-房?jī)r(jià)承受能力衡量對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力計(jì)算公式：人均可支配收入X2.5人=家庭年可支配收入家庭年總收入/12月=家庭月可支配收入家庭月可支配收入*資產(chǎn)負(fù)債系數(shù)40%=家庭月供支出理想值月供/74元（當(dāng)期萬(wàn)元貸款利息）=可貸款額度可貸款額度*3=住房總價(jià)住房總價(jià)/主力戶型面積=可承受房?jī)r(jià)應(yīng)用分析案例捌市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-常住人口趨勢(shì)自項(xiàng)目2014年運(yùn)作起7年內(nèi)，估計(jì)珞璜常住人口將達(dá)到30萬(wàn)人水平，新增常住人口近23萬(wàn)萬(wàn)（工人家庭為主）；同期戶籍人口仍維持在8.4萬(wàn)人水平。預(yù)估依據(jù)如下：2012年珞璜戶籍人口8.4萬(wàn)人，常住人口7.15萬(wàn)人；珞璜對(duì)新建成工業(yè)用工人數(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)，到2015年珞璜常住人口將達(dá)10萬(wàn)，到2020年達(dá)30萬(wàn)；戶籍人口增長(zhǎng)，參考江津年鑒2008年公布0.9‰人口自然增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)；市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-常住人口趨勢(shì)附表：常住人口趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)年份201220132014201520162017201820192020戶籍人口（萬(wàn)人）8.408.418.428.428.438.448.458.458.46常住人口（萬(wàn)人）7.158.058.959.8513.8517.8521.8525.8529.85市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-收入趨勢(shì)預(yù)計(jì)至2020年珞璜城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到近6萬(wàn)/人；農(nóng)民純收入達(dá)到近3萬(wàn)/人，預(yù)估依據(jù)如下：2012年珞璜城鎮(zhèn)人口可支配收入21460元，農(nóng)民村收入10537，作為測(cè)算基數(shù)；據(jù)江津統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2007-2012年，江津城鎮(zhèn)居民收入年增長(zhǎng)13.4%，農(nóng)民收入年增長(zhǎng)17%；雖2012年GDP增幅已達(dá)33%，但鑒于目前國(guó)內(nèi)GDP很難真實(shí)反映民生狀態(tài)，因此僅做樂(lè)觀情況參考，但不納入數(shù)據(jù)分析范圍；該測(cè)算數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)國(guó)家2020年人均收入翻番的目標(biāo)，因此我們認(rèn)為比較接近實(shí)際情況；市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-收入趨勢(shì)附表：收入趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)年份201220132014201520162017201820192020居民可支配收入（元）214602433627597312953548840243456365175158686農(nóng)民純收入（元）105371232814424168761974523102270293162437000市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-購(gòu)房承受能力預(yù)計(jì)至2020年珞璜城鎮(zhèn)居民可承受月供水平3912元/月，按90㎡小三房戶型計(jì)算，則可承受房屋單價(jià)8812元，總價(jià)79萬(wàn)左右房產(chǎn)，可承受房?jī)r(jià)年增幅13.4%，預(yù)估依據(jù)如下：收入趨勢(shì)預(yù)測(cè)，作為本判斷的基礎(chǔ)依據(jù)；家庭總收入按城鎮(zhèn)人均收入X2（部分農(nóng)村拆遷人口因大量工廠就業(yè)，年收入可達(dá)到2.4萬(wàn)/人，故按城鎮(zhèn)人口考慮；2數(shù)值主要考慮夫妻雙方有收入）計(jì)算；家庭月供/收入比按40%常規(guī)計(jì)算（家庭資產(chǎn)負(fù)債警戒線為50%，購(gòu)房月供/收入理想值35%，取40%為常見(jiàn)情況）。房?jī)r(jià)按2014年預(yù)計(jì)4000元水平計(jì)算；房屋套型按90㎡小三房作為恒定值納入計(jì)算；首付按3成20年，每貸款1萬(wàn)月供74元/月計(jì)算。城鎮(zhèn)人口購(gòu)房承受能力市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-購(gòu)房承受能力附表：城鎮(zhèn)人口購(gòu)房承受能力統(tǒng)計(jì)年份2014201520162017201820192020可承受月供（元）1788202823002608295733543803可承受總價(jià)（千元）363411466529599680771可承受單價(jià)（元）4028456851805874666175538565市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)保守預(yù)計(jì)至2020年珞璜房?jī)r(jià)將達(dá)到7405元/㎡，年增幅10%（根據(jù)我司對(duì)三四線市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)判斷，短期內(nèi)受大量外來(lái)人口影響，加上房?jī)r(jià)基數(shù)較低，實(shí)際上漲幅度通常會(huì)高于該指標(biāo)），預(yù)估依據(jù)如下：重慶最近5年年均價(jià)格上漲幅度為10.3%，珞璜城鎮(zhèn)客戶房?jī)r(jià)承受能力年均上浮13.4%。國(guó)家宏觀調(diào)控要求各地給出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，根據(jù)各城市公布數(shù)據(jù)顯示，基本將房?jī)r(jià)上漲幅度控制在10%范圍內(nèi)。2013年基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，綜合在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況，確定為3800元/㎡。市場(chǎng)分析/市場(chǎng)判斷-房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)附表：房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)年份20132014201520162017201820192020珞璜房?jī)r(jià)走勢(shì)（元/㎡）38004180459850585564612067327405年增幅10%10%10%10%10%10%10%10%市場(chǎng)分析/市