個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券回收觀察系列（三）房貸NPL產(chǎn)品回收承壓的影響因素分析 20250107 -中誠信

個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券回收觀察系列1個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券回收觀察系列（三）房貸NPL產(chǎn)品回收承壓的影響因素分析王立lwang03@本系列專題研究的前兩篇文章中，我們分別從實際回收和預(yù)計回收的視角對近年來發(fā)行的個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券（以下簡稱“房貸NPL”）產(chǎn)品進(jìn)行了觀測。實際回收方面，近年回收分布呈現(xiàn)出前高后低的走勢，隨著存續(xù)時間的推移單期回收率逐漸收斂；預(yù)計回收方面，實際累計回收下行向預(yù)計回收傳導(dǎo)，近王立lwang03@個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券回收觀察系列（三）22近年來，房貸NPL產(chǎn)品回收承壓加速顯現(xiàn)。以某國有銀行為201620172018201920202021202220232024.1~1041.2945.8146.7625.6120.7649.4349.3046.6041.1845.5226.7626.0722.1345.7547.7740.10201620172018201920202021202220232024.1~1024.8627.5945.6628.4928.7924.274.5522.90注：1、初始起算日抵押率（本金口徑）=初始起算日未償本金余額/抵押物初始起算日評估價格；初始起算日抵押率（本息口徑）=初始起算日未償本息余額/抵押物初始起算日評估價格；2、每單產(chǎn)品僅計算初始起算日抵押率（本金口徑）或計算初始起算日抵押率（本息口徑），以評級報告披露口徑為準(zhǔn)。部分產(chǎn)品由于未披露初始起算日抵押率，未納入均值計算；3、由于數(shù)據(jù)缺失，未統(tǒng)計郵贏惠澤2021-2抵押物所在城市分布及龍興2018-2、建鑫2019-5抵押物所在省份分布。資料來源：發(fā)行說明書、評級報告，中誠信國際整理`個人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券回收觀察系列（三）`資料來源：發(fā)行說明書，中誠信國際整理從加權(quán)平均逾期期限來看，近年來加權(quán)平均逾期期限總體呈下降趨勢，并逐步趨于穩(wěn)定。較短可能意味著更多的不良貸款司法進(jìn)程處于“未訴訟”狀態(tài)，通過處置抵押物獲得回收的資料來源：發(fā)行說明書，中誠信國際整理從抵押物地區(qū)分布來看，近年來發(fā)行的房貸NP從抵押率來看，房貸NPL產(chǎn)品資產(chǎn)池加權(quán)平均初而加權(quán)平均初始起算日抵押率近年來呈上升趨勢。2022年以前，國有銀行以本金口徑計算的資料來源：評級報告，中誠信國際整理資料來源：評級報告，中誠信國際整理一般而言，個人住房抵押貸款違約高峰期在貸款發(fā)放后的3~5年，并且，于初始起算日不良貸款的加權(quán)平均逾期時間在1年左右。我們假設(shè)，從貸款發(fā)放到成為不良資產(chǎn)并入池的場價格波動上行的通道內(nèi)。2021年下半年以來，隨著部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險釋放，并逐步向銷售端傳導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪周期調(diào)整。二手房價格方面，二線、三線城市二手房價格從2022年開始持續(xù)走低，一線城市二手房價格從2023年開始也出現(xiàn)下滑。2024年9月，跌趨勢。就2024年發(fā)行的房貸NPL產(chǎn)品而言，其入若抵押物處一線城市，則目前抵押物價值與貸款發(fā)放時價值基本持平，若抵押物處二線、三資料來源：國家統(tǒng)計局，中誠信國際整理司法拍賣方面，近三年以來住宅類法拍成交率持續(xù)下降，平均變現(xiàn)折扣率持續(xù)下降。受人口紅利消減、資產(chǎn)和收入預(yù)期走弱以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素干擾，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)呈下行態(tài)勢。二手房掛牌量快速增長且降價房源比例較高，顯示出市場預(yù)期不樂觀、房價信心不足。市場積壓的二手房掛牌量較大且成交周期較長，整體成交較為低迷。房價的下降和處資料來源：瑞聯(lián)資信，中誠信國際整理總的來看，近幾年發(fā)行的房貸NPL產(chǎn)品資特征變化不大，但抵押物地區(qū)分布更為分散。因此，資產(chǎn)池初始起算日抵押率的快速上升更多反映的是全國范圍內(nèi)房價的下跌，導(dǎo)致部分抵押物價值可能已經(jīng)低于貸款發(fā)放時的價值，借款人通過自行處置抵押物還款的動力不足。加之法院案件積壓，通過司法途徑處置抵押物的難度增大。預(yù)期回收率的下降也反映出在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，對未來回收預(yù)期信心不足。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)維持低位運行，市場復(fù)蘇動能不足，處置受法律保護(hù)。未經(jīng)中誠信國際事先書面許可，任何人不得對本文件的任何內(nèi)容進(jìn)行復(fù)制、拷貝、重構(gòu)、刪改、截售，或為上述目的存儲本文件包含的信息。如確實需要使用本文件上的任何信息，應(yīng)事先獲得中誠信國際書面使用時注明來源，確切表達(dá)原始信息的真實含義。中誠信國際對于任何侵犯本本文件上的任何標(biāo)識、任何用來識別中誠信國際及其業(yè)務(wù)的圖形，都是中誠信國際經(jīng)中誠信國際事先書面允許，任何人不得對本文件上的任何商標(biāo)進(jìn)行修改、復(fù)制或者以其他方式使用。中誠何侵犯中誠信國際商標(biāo)權(quán)的行為，都有權(quán)追究本文件中包含的信息由中誠信國際從其認(rèn)為可靠、準(zhǔn)確的渠道獲得。因為可能存在信息時效性及其他因信息以提供時狀態(tài)為準(zhǔn)。中誠信國際對于該等信息的準(zhǔn)確性、及時性、完整性、針對任何商業(yè)目的的可行性及合任何明示或暗示的陳述或擔(dān)保。在任何情況下，a)中誠信國際不對任何人或任何實體就中誠信國際或其董事、高級管理人員、雇員、代理人獲取、收集、編輯、分析、翻譯、交流、發(fā)表、提交上述信息過程中造成的任何損失或損害承任，或b)即使中誠信國際事先被通知前述行為可能會造成該等損失，對于任何由使用或不能使用上述信息引起的直接本文件所包含信息組成部分中的信用級別、財務(wù)報告分析觀察，并不能解釋為中誠信國際實質(zhì)性建議任級別及報告采取投資、借貸等交易行為，也不能出售任何金融產(chǎn)品時應(yīng)該對每一金融產(chǎn)品、每一個發(fā)行人、保證人、信用支持人的信用狀況作出自己的研究和信國際不對任何人使用本文件的信用級別、報告等傳真86010）6