目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第3章

目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第3章房地產(chǎn)開發(fā)的程序第4章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取第5章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第6章房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備第7章房地產(chǎn)金融第8章房地產(chǎn)市場營銷第9章房地產(chǎn)交易管理第10章物業(yè)管理概論第3章房地產(chǎn)開發(fā)的程序

通過本章的學習，了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序；熟悉投資分析、前期準備、建設與租售服務等階段的主要工作任務與要求，從而對房地產(chǎn)的開發(fā)的整個過程有一個總體認識和把握。

教學目標教學要求能力目標知識要點權(quán)重了解房地產(chǎn)開發(fā)的流程、房地產(chǎn)投資的種類(1)房地產(chǎn)開發(fā)的流程(2)房地產(chǎn)投資的種類20%熟悉房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇、開發(fā)項目合同管理及信息管理、竣工驗收及售后服務(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇(2)開發(fā)項目合同管理以及信息管理(3)開發(fā)項目竣工驗收(4)房地產(chǎn)售后服務35%掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析、開發(fā)項目規(guī)劃設計、開工申請與審批，開發(fā)項目質(zhì)量控制、進度控制、成本控制(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析(2)開發(fā)項目規(guī)劃設計、開工申請與審批(3)開發(fā)項目質(zhì)量控制、進度控制、成本控制45%(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析(2)開發(fā)項目規(guī)劃設計、開工申請與審批(3)開發(fā)項目質(zhì)量控制、進度控制、成本控制房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)的開發(fā)建設工程要求分階段按順序進行。開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序分為4個階段：投資分析階段、前期準備階段、建設階段與租售服務階段。其中各個階段又有著若干項工作，如圖所示。房地產(chǎn)投資的種類房地產(chǎn)投資可分為直接投資與間接投資兩種，其中房地產(chǎn)直接投資是指直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關的投資，它包含房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種形式，房地產(chǎn)間接投資是指不直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生關系的投資。主要有投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押貸款支持證券等形式。它們具體的關系如圖3.2所示。123

房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇投資機會篩選決策分析投資機會尋找在機會尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”。

在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析房地產(chǎn)投資風險，從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性4個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為系統(tǒng)風險和個別風險。系統(tǒng)風險和個別風險的含義和主要形式見下表。風險類型類型含義主要形式系統(tǒng)風險對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風險。投資者對這些風險不易判斷和控制通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等個別風險對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風險收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險等(1)財務報表法。(2)問詢法。(3)索賠記錄統(tǒng)計法。(4)環(huán)境分析法。房地產(chǎn)投資風險預測方法通過項目投資組合及多種經(jīng)營分散風險。通過加強資產(chǎn)管理來控制風險。通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風險。通過市場調(diào)查實行正確的決策來控制風險。房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及購買土地使用權(quán)、開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約等。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作包括獲取土地使用權(quán)，項目規(guī)劃設計與許可，建設工程招標，開工申請與審批等環(huán)節(jié)的工作。以上部分的具體內(nèi)容將在第4章與第6章講述。質(zhì)量控制的任務決策階段設計階段施工階段在前期決策階段，質(zhì)量控制的主要任務就是確定質(zhì)量目標

質(zhì)量控制的主要任務是設計質(zhì)量控制與實施方案質(zhì)量控制。

質(zhì)量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以設計文件、工程合同、國家標準、施工規(guī)范等為目標對開發(fā)項目所進行的監(jiān)督與管理活動。1)

“旁站”監(jiān)督2)測量3)指令文件5)支付控制質(zhì)量控制的手段4)利用質(zhì)量控制工作程序進度控制影響進度的因素進度控制的方法進度控制的措施

由于房地產(chǎn)項目具有資金龐大、業(yè)務復雜、建設周期長、涉及相關單位多等特點，造成影響進度的因素很多，如人的因素，技術因素，材料設備與構(gòu)配件因素，天文、地理與氣象自然因素，政治、經(jīng)濟、文化等社會因素，還有其他不確定的因素等。1)關鍵線路法2)計劃評審技術3)管理技術1)組織措施2)技術措施3)合同措施4)經(jīng)濟措施5)信息管理措施進度通常是指項目實施結(jié)果的進展情況。進度控制，是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。

成本控制的主要工作除項目投資決策、設計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作。1)編制成本計劃，確定成本控制的目標成本計劃可分解為5個方面，如右圖所示。2)審查施工組織設計和施工方案3)控制工程款的動態(tài)結(jié)算4)控制工程變更成本超支的原因④不適當?shù)目刂瞥绦?，預算外開支，施工組織混亂，事故返工，周轉(zhuǎn)資金積壓等管理問題。③包括來自業(yè)主或是上級主管部門的干擾、陰雨天氣、不可抗力時間等外部原因；②工程范圍的增加，設計的修改，功能和建筑質(zhì)量標準的提高，工作量大幅度增加；①原成本計劃數(shù)據(jù)不準確，估價錯誤，預算太低，不適當?shù)夭捎玫蛢r策略；

開發(fā)商的主要合同關系開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同。這些合同通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)合同與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同

承包商的主要合同關系承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。承包商的主要合同包括工程承包合同、分包合同、供應(采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

1)合同策劃及管理(1)承包形式的確定。(2)招標方式的確定。(3)合同種類的確定。(4)合同條件的選擇。(5)確定合同條款。開發(fā)項目合同管理2)合同分析與控制(1)合同分析。(2)合同控制。

房地產(chǎn)信息的種類

第三類

第二類：現(xiàn)場工程信息第四類

第一類：項目基本信息如立項文件、設計文件、招投標文件、各種合同、審批文件、財務文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗收資料文件等。指令、決策方面的文件信息。市場情況、氣候、外匯波動、政治動態(tài)等其他公共信息。

如實際工期、成本、質(zhì)量信息，各種記錄，以及檢驗、測試報告，材料設備出廠合格證明、保修單等。信息管理的目的與要求信息管理是指對信息的收集、整理、處理、儲存、傳遞與應用等一系列工作的統(tǒng)稱。信息管理的目的就是通過有組織的流通，使決策者能及時、準確地獲得相應的信息。為達到信息管理的目的，就要把握好信息管理的各個環(huán)節(jié)，并準確了解信息的來源，對信息按照組織外部信息、組織內(nèi)部信息等標準進行信息分類整理，掌握并能正確應用信息管理系統(tǒng)進行信息的處理。在項目管理中，項目管理者必須要建立起一個合理有效的信息管理系統(tǒng)，并使之順利運行，這樣才能了解整個項目的實施狀態(tài)、外部環(huán)境的有用信息，與每一個參與者有信息交流，從而作出切實可行的決策。項目管理信息系統(tǒng)的建立、運行及其實施控制的過程和基本模式如圖所示?？⒐を炇盏墓ぷ鞒绦蜷_發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單體驗收、綜合驗收以及驗收備案3個階段?？⒐を炇盏囊罁?jù)開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致?？⒐を炇?/p>

房地產(chǎn)項目竣工驗收就是房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準備和全部的施工活動，已經(jīng)完成了項目設計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達到了建設單位的使用要求，向建設單位交工的過程。

竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。租售階段

當建設階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手