房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第三章 抵押貸款的運(yùn)作

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三章抵押貸款的運(yùn)作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對(duì)還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問(wèn)題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識(shí)、過(guò)程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實(shí)際上是利用借貸資本補(bǔ)充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長(zhǎng)，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點(diǎn)定義為支點(diǎn)，在目前我國(guó)貸款比率為70%的情況下，支點(diǎn)處在整個(gè)杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點(diǎn)上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購(gòu)房者的力。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時(shí)，杠桿平衡時(shí)，應(yīng)滿足下列條件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY

第一節(jié)杠桿原理

二、杠桿作用的形式

（一）杠桿正作用（二）中性杠桿作用（三）杠桿負(fù)作用房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時(shí)間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分?jǐn)偡绞?，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項(xiàng)。一般是按月償還，將本金、利息分?jǐn)偟矫總€(gè)月還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱(chēng)為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。（一）本息均還法每月分?jǐn)偟睦⒑捅窘饠?shù)可按下列公式計(jì)算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n

每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法月還款額計(jì)算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕

其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國(guó)家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計(jì)算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念本金、手續(xù)費(fèi)、貸款利率、貸款期限、分?jǐn)傁禂?shù)等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單的計(jì)算

按照上述方法我們可以計(jì)算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計(jì)算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計(jì)還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還

四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo)（一）有效利率

在選擇抵押貸款時(shí)，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負(fù)的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價(jià)格)的比率，也稱(chēng)為貸價(jià)比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說(shuō)明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設(shè)m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價(jià)格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過(guò)：R=（M×i）＋（E×Y）。因?yàn)镸＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖3-2）0

第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時(shí)，貸款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時(shí)，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購(gòu)房活動(dòng)中的核心參與人為購(gòu)房人和銀行。前者是借款人，這里稱(chēng)為抵押人；后者為放款人，也稱(chēng)為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程二、抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材借款人債務(wù)人抵押人購(gòu)房者拍賣(mài)放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷(xiāo)抵押登記售價(jià)低于債務(wù)部分違約貸款資金（相當(dāng)與債務(wù)部分）售價(jià)購(gòu)房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價(jià)高出債務(wù)部分圖3-4抵押貸款運(yùn)行過(guò)程

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程

三、再抵押（一）概念（二）再抵押的運(yùn)行房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購(gòu)買(mǎi)房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。（4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響貸款人利益情況時(shí)。在以上情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說(shuō)服力的解釋?zhuān)J款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機(jī)關(guān)并通過(guò)一些拍賣(mài)行強(qiáng)迫拍賣(mài)抵押房屋。（3）貸款人是拍賣(mài)房屋的第一受益人，如拍賣(mài)收入不足償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費(fèi)用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對(duì)拍賣(mài)價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止拍賣(mài)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響一、等額還款固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱(chēng)為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項(xiàng)越來(lái)越少，所以每月還款額中利息所占份額越來(lái)越少，而本金數(shù)額越來(lái)越大。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。（一）本息均還法設(shè)客戶還款n1個(gè)月后，貸款月利率由r變?yōu)閞′，利率變動(dòng)后剩余本金計(jì)算公式為：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n

其中m為每期段還本數(shù)；P′為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響銀行一般可以采取兩種處理方法：

1.固定還款期限，改變還款量由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n′=n－n1個(gè)月，將P′、n′代入公式，利率變動(dòng)后，每月償還本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不變）每月應(yīng)還利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n

月還款額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響

2.固定月還款額，還款期限變化由于每月還款額不變，所以m′+n′=m+n則P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」

=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響（二）先息后本法經(jīng)過(guò)一定期限的還款，在期前還款時(shí)客戶共還本金數(shù)為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響若利率發(fā)生波動(dòng)，銀行可以采取兩種處理方法。

1.期限固定，還款額變化由于還款期限保持不變，剩余期限n′=n-n1則變化后的月還款額：

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第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響2.還款額固定，期限變化由于月還款額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理一、基本概念

期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進(jìn)行期前還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理二、期前還款的罰則期前還款造成了放款人的損失：（1）破壞了貸款人的貸款組合安排，使貸款人處在不利地位。（2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊?，需要一定的時(shí)間，這段時(shí)間資金的閑置造成貸款人的利息損失。（3）期前還款多發(fā)生在市場(chǎng)利率降低的時(shí)期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理三、期前還款的處理在進(jìn)行期前還款的處理時(shí)，可以采用兩種方法：一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金等，再加上罰費(fèi)就是借款人所欠債務(wù)。一種是用計(jì)算的方法求得剩余本金。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型一、變率抵押貸款

變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（一）變率抵押貸款的類(lèi)型

1.償還額的變化

2.償還期的變化

3.完全可變抵押貸款

4.前期變率后期固定貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（二）變率抵押貸款的運(yùn)作

1.變化指數(shù)

2.初始利率和利率變幅

3.允許最大變化量

4.允許變化量

5.期前清償（三）前期變率抵押貸款（四）滾動(dòng)抵押貸款（五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型二、低月還款額抵押貸款

（一）漸增還款抵押貸款（二）依價(jià)變率抵押貸款每年的月還款額按照以下三個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整：（1）當(dāng)年市場(chǎng)利率（2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金（3）剩余期限應(yīng)分?jǐn)偟谋窘?。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（三）增值分成抵押貸款（四）前期低付抵押貸款前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點(diǎn)：（1）對(duì)用戶來(lái)講有討價(jià)還價(jià)的余地。（2）較低的初始還款額能吸引更多用戶，也使達(dá)到還款標(biāo)準(zhǔn)的用戶增加。（3）在還款額較低時(shí)，房屋較容易銷(xiāo)售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期持有時(shí)的管理費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型三、其他抵押貸款方式

（一）快速還款抵押貸款

1.快速還款抵押貸款類(lèi)型