2022年物業(yè)經(jīng)營管理知識考試題（附答案與解析）

2022年物業(yè)經(jīng)營管理知識考試題

(附答案與解析)

項次單選題多選題總分

應(yīng)得分5050100

實得分

第1題：

由專業(yè)化公司處置不良物業(yè)資產(chǎn)時，其前提和基本依據(jù)是

()o

A.交易條件

B.處置時間

C.房地產(chǎn)價格

D.處置單位

【正確答案IC

【試題解析】：

由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依

據(jù)是房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格分為兩個層

面：①金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時的

價格，稱為接收價格；②資產(chǎn)管理公司在處

置不良物業(yè)資產(chǎn)時的價格，稱為處置價格。

第佇7頁共細頁

第2題：

一般來說，標準方差越小，投資風險（）o

A.越小

B.越大

C.越難控制

D.越難估算

【正確答案1A

【試題解析工

風險涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差

來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能

收益的分布就越集中，投資風險也就越小。

反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風

險就越大。

第3題：

我國個人儲蓄存款和國庫券利息是以（）計算的。

A.名義利率實際利率C.單利D.復利

【正確答案IC

【試題解析工

利息的計算有單利計息和復利計息兩種。單利計息是僅按

本金計算利息，利息不再生息，其利息總額

與借貸時間成正比。我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就

是以單利計算的，計息周期為“年二

第D頁共相頁

第4題：

在進行房地產(chǎn)市場分析過程中，對于商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的

優(yōu)劣，主要的決定因素不包括（）。

A.公建配套設(shè)施

B.交通、通信的方便程度

C.周圍人口密度

D.居民的購買力水平和消費習慣

【正確答案1A

【試題解析工

不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求不盡相同。商業(yè)零售

物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，主要取決于：①周圍人口

密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和

消費習慣。

第5題：

關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（）o[2011年真題]

A.房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平

B.房地產(chǎn)投資回收期較長

C.房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗

D.房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大

【正確答案1C

【試題解析】：

房地產(chǎn)投資之利包括：①相對較高的收益水平；②能夠得

到稅收方面的好處；③易于獲得金融機構(gòu)的

第國頁共相頁

支持；④能抵消通貨膨脹的影響；⑤提高投資者的資信等

級。房地產(chǎn)投資之弊包括：①流動性差；②

投資數(shù)額巨大；③投資回收期較長；④需要專門的知識和

經(jīng)驗。

第6題：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金

額時，職工工會基金按計稅工資總額的（）計算扣除。

A.2%

B.7%

C.14%

D.15%

【正確答案】：A

【試題解析】:

按規(guī)定提取的福利費包括：①福利基金，按工資總額的14%

計算；②工會基金，按工資總額的2%計

算；③教育經(jīng)費，按工資總額的1.5%計算。

第7題：

綜合分析判斷法中，依據(jù)評價參考標準判定指標達到的等

級，評議人員不少于O名。

A.3

B.5

C.8

D.10

第回頁共四頁

【正確答案1B

【試題解析】：

綜合分析判斷法的具體做法是，根據(jù)評價工作需要，運用

評議指標對影響物業(yè)經(jīng)營管理績效的相關(guān)非

計量因素進行深人分析，做出企業(yè)經(jīng)營狀況的定性分析判

斷。具體根據(jù)評議指標所考核的內(nèi)容，由不

少于5名評議人員，依據(jù)評價參考標準判定指標達到的等

級，然后計算評議指標得分。

第8題：

關(guān)于管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下列表

述有誤的是（）o

A.專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式，也以直接

接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的

基礎(chǔ)

上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)

B.專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)

劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、

專業(yè)

物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價

和客戶關(guān)系管理等

C.管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系

運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務(wù)

D.在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管

理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)

服務(wù)

企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益

第9頁共酶頁

【正確答案1B

【試題解析】：

B項，管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的

規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、

預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、

現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。

第9題：

下列費用中，屬于運營費用的是（）o[2011年真題]

A.準備金

B.房產(chǎn)稅

C.企業(yè)所得稅

D.空置損失

【正確答案1B

【試題解析工

收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生

的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保

持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護、維修

費）、為租客提供服務(wù)的費用（公共設(shè)施的

維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使

用稅和法律費用等也屬于運營費用的范

疇。

第10題：

土地轉(zhuǎn)讓市場為房地產(chǎn)的（）級市場。

第區(qū)頁共3削頁

A.一

B.二

C.三

D.四

【正確答案1B

【試題解析工

按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級

市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場

（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地

產(chǎn)交易市場）。

第11題：

在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價

屬于（）o

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調(diào)節(jié)價

D.協(xié)議價

【正確答案】：A

【試題解析工

政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按

照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住

房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政

府定價。

第魚頁共因回頁

第12題:

下列各項不屬于籌資成本的是（）o

A.融資費用

B.股票與債券的印刷費用

C.借款利息

D.由于籌資原因不能及時償還的債務(wù)

【正確答案1D

【試題解析工

企業(yè)的籌資成本，是指企業(yè)取得和使用資金所發(fā)生的資金

籌集費用和資金占用費，前者如融資費用、

股票與債券的印刷費用等，后者如借款利息等。

第13題：

下列居民類型中，對物業(yè)價格上漲影響相對較大的是（）

的收人增加。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.貧困者

【正確答案1B

【試題解析工

當?shù)褪杖爰彝ナ杖朐黾訒r，其增加的收入主要用于消費基

本的衣食之類的生活用品，對房價不會造成

第今頁共祠頁

太大的影響；高收入家庭的收入增加時，其邊際消費傾向

較小，除非進行物業(yè)的投資或投機，否則不

會對房價造成太大的影響；如果居民收入的增加是中等收

入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較

大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收

入大部分甚至全部會用于提高居住水平，這

增加對居住物業(yè)的需求，從而促使居住物業(yè)價格上漲。

第14題：

某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了

15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%o

該貸

款的年利率為9%按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)

每年升值2%,投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在

轉(zhuǎn)

售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次

是（）萬元。

A.182.16；259.47

B.150.53；249.47

C.182.16；217.84

D.192.16；249.47

【正確答案1D

【試題解析工

由題意：nl=15X12=180個月，n2=5X12=60個月，

i=9%/12=0.75%,初始購買價格=400萬元，

第3頁共相頁

則具體計算過程如下：

①初始抵押貸款數(shù)額：P=400X60%=240(萬元)；

②投資者月還本付息數(shù)額為：

A=Pxi/[l-(1+i)-n]=240x0.75%/[1-(1+0.75%)-

180]=2.2342(萬元)；

③第6年初寫字樓物業(yè)的價值為：400X(1+2%)5

=441.63(萬元)；

④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)

x[l-(l+i)-n]=(2.2342/0.075%)x[l-(l+0.75%)-

(180-60)1=192.16(萬元)；

⑤投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時擁有的物業(yè)權(quán)益價值為：441.63-

192.16=249.47(萬元)。

第15題：

物業(yè)管理進入正常運作階段，決定續(xù)聘還是另行選聘其他

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()o

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會

D.大部分業(yè)主

【正確答案1C

【試題解析工

業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的前期物業(yè)管

理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣

第匕白頁共軸頁

大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)，并與確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（原有的或

另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第16題：

在物業(yè)管理中最常用的預算是（）。

A.年度運營預算

B.資本支出預算

C.長期預算

D.短期預算

【正確答案】：A

【試題解析工

在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營

預算、資本支出預算和長期預算，其中年度

運營預算是最常用的預算。

第17題：

下列關(guān)于物業(yè)管理成本構(gòu)成的說法，正確的是（）o

A.物業(yè)管理成本由營業(yè)成本和期間費用或經(jīng)營管理費用兩

部分構(gòu)成

B.營業(yè)成本包括人工費和材料費兩部分

C.期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管

理服務(wù)過程中發(fā)生的、與物業(yè)管理活動有直接聯(lián)系的費用

第匕佇7頁共因胤頁

D.財務(wù)費用是期間費用或經(jīng)營管理費用的一部分，是物業(yè)

服務(wù)企業(yè)進行財務(wù)管理時發(fā)生的費用，包括管理人員的工

資等

【正確答案】：A

【試題解析工

B項，營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直

接支出，它包括直接人工費、直接材料費

和間接費用等；C項，期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)服務(wù)

企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，

與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗

用的費用；D項，財務(wù)費用是期間費用或經(jīng)

營管理費用的一部分，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金而發(fā)生

的各項費用。

第18題：

下列住房中，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制的是

()o

A.廉租房

B.經(jīng)濟適用房

C.市場價商品住宅

D.低價房

【止確答案】：A

【試題解析】：

廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政

府控制，廉租房不能進入市場流通。

第佇淚頁共因回頁

第19題：

某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%,期限為10年，按年等

額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則開發(fā)商第一年的

還本付

息收益為（）萬元。

A.6.00

B.7.05

C.7.59

D.13.59

【正確答案1C

【試題解析工

還本付息收益即抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益。

還本付息收益二年等額還款A-本金PX年利

率i。其中A=Pxi/[1-（1+i）-n]=100x6%?[1-（1+6%）

-10]=13.59（萬元），則還本付息收益二13.59-

100X6%=7.59（萬元）。

第20題:

在商品房買賣中，買賣雙方的實際交易價格是（）o

A.起價

B.標價

C.均價

D.成交價

【正確答案ID

第佇7囤頁共因回頁

【試題解析工

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合

同中寫明的價格一般就是這個價格。

第21題：

下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法中，正確的是()。

A.房地產(chǎn)價格總體上是要下降的

B.房地產(chǎn)現(xiàn)實價格是在短期內(nèi)集體形成的

C.房地產(chǎn)現(xiàn)實價格是在長期內(nèi)個別形成的

D.房地產(chǎn)價格不受交易主體個別因素的影響

【正確答案】：C

【試題解析工

房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理

位置關(guān)系極大。由于人口的不斷增長和經(jīng)濟

社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢，但

現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因

此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

第22題:

()已成為衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力和競爭力的重要標準之

O

A.信息系統(tǒng)應(yīng)用水平

B.可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

C.智能化小區(qū)

D.電子商務(wù)平臺

第匕■頁共福頁

【正確答案1A

【試題解析】：

物業(yè)經(jīng)營管理要實現(xiàn)大的發(fā)展，就必須從現(xiàn)在起抓住機

遇，大力推廣使用現(xiàn)代化的管理手段。其中，

信息系統(tǒng)應(yīng)用水平巳成為衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力和競爭力

的重要標準之一。

第23題：

下列選項中，與保險合同發(fā)生間接關(guān)系的是()。［2010年

真題］

A.保險人

B.投保人

C.被保險人

D.保險經(jīng)紀人

【正確答案】:D

【試題解析】：

保險合同的主體可分為當事人和關(guān)系人兩大類：當事人是

與保險合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險

人、被保險人和投保人；關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系

的人，如受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀

人。

第24題:

在定量指標評價標準中，較低值及以上的標準系數(shù)為

()o

第佇九頁共8回頁

A.1

B.0.8

C.0.6

D.0.4

【正確答案1D

【試題解析工

定量評價標準系數(shù)是對應(yīng)定量指標五檔標準值所確定的水

平參數(shù)，標準系數(shù)用介于01之間的數(shù)值表

示，具體規(guī)定為：①優(yōu)秀值及以上的標準系數(shù)為1;②良好

值及以上的標準系數(shù)為0.8：③平均值及以

上的標準系數(shù)為0.6；④較低值及以上的標準系數(shù)為0.4；

⑤較差值及以上的標準系數(shù)為0.2o

第25題:

下列費用中，應(yīng)當計入物業(yè)管理服務(wù)成本的是（）o

A.物業(yè)使用人員的日常開支

B.重要部位的維修費

C.物業(yè)共用部位的日常運行和維護費

D.共用設(shè)施的改造費用

【正確答案1C

【試題解析工

物業(yè)管理服務(wù)成本，主要包括人工費、辦公費、物業(yè)共用

部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費、

第匕窗頁共區(qū)卸頁

保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資

產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費

用。

第26題:

以下屬于房地產(chǎn)直接投資的是()。

A.購買開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的債券

B,購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份

C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券

D.購買土地開發(fā)

【正確答案】：D

【試題解析工

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過

程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為

開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開

發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資

者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值

和消費四個方面的利益。

第27題:

()的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形

式。

A.主要租戶

B.租戶組合

C.經(jīng)營產(chǎn)品

第匕魚頁共福頁

D.潛在客戶

【正確答案】：A

【試題解析工

一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營不同商品和服務(wù)的出租空間組合

構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。主要租戶的類型

決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。次要租戶

所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所

提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補關(guān)系。

第28題：

等額還本利息照付是指（）o

A.借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸

還全部本金并支付當期利息

B.規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息

C.付款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

D.在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息

【正確答案1B

【試題解析工

等額還本利息照付是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和

相應(yīng)的利息，它是還本付息方式之一。

第29題：

在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）o

A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B.新建商品房租售市場

第匕分頁共區(qū)胤頁

C.土地仿用權(quán)出讓市場

D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

【正確答案］C

【試題解析工

按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級

市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場

（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地

產(chǎn)交易市場）。

第30題:

將企業(yè)業(yè)務(wù)和（）分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)

費用的同時保護企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動。

A.發(fā)展方向

B.物業(yè)資產(chǎn)占用形式

C.物業(yè)資產(chǎn)數(shù)量

D.物業(yè)資產(chǎn)使用情況

【正確答案1B

【試題解析工

一般來說，一個企業(yè)經(jīng)驗越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用

形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形

式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費用的同時保護

企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動。

第31題：

在日常管理費用中，開銷最大的一項是（）o

第匕73頁共相頁

A.設(shè)施維護費

B.安保費

C.公共能耗費

D.保險費

【正確答案1C

【試題解析工

公共能耗費包括電費、水費、熱力費、排污費等，是指商

廈內(nèi)非某一具體承租戶使用的能源消耗。它

是開銷中最大的一項，因此應(yīng)當請工程技術(shù)人員反復測

算，力求準確。

第32題:

租售型寫字樓的空間，根據(jù)是否取得直接受益為標準，可

以劃分為（）o

A.直接收益部分和非直接收益部分

B.專用部分和收益部分

C.專用部分和共用部分

D.共用部分和非收益部分

【正確答案IC

【試題解析工

租售型寫字樓的空間，可以以是否取得直接收益為標準劃

分為收益部分（專用部分）和非收益部分

（共用部分）。前者指辦公室、店鋪、租賃倉庫、停車場

等；后者指共用流線、共用房間、物業(yè)管理

第廚白頁共相頁

用房、設(shè)備機房等。

第33題：

承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，

以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)

損失

的經(jīng)濟賠償責任的險種是（）保險。［2010年真題］

A.雇主責任

B.公眾責任

C.財產(chǎn)

D.人身

【正確答案1B

【試題解析工

公眾責任保險，主要承保各種團體及個人在固定場所從事

生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外

事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所

承擔的各種經(jīng)濟賠償責任。它是一種無形財

產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標

的。

第34題:

動態(tài)投資回收期是指項目以（）抵償全部投資所需的時

間。

A.凈現(xiàn)金

B.凈收益

第廚匕頁共區(qū)回頁

C.凈現(xiàn)值

D.財務(wù)凈現(xiàn)值

【正確答案］B

【試題解析工

動態(tài)投資回收期，是指當考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益

抵償全部投資所需要的時間，是反映開發(fā)項

目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)投資項目來說，動

態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)

值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資回收終止年份。

第35題:

名義利率與實際利率的關(guān)系是：名義利率越，計息周期

越，則實際利率與名義利率的差異就越。（）

A.大；長；小

B.??；短；小

C.大；短；大

D.?。婚L；大

【正確答案1C

【試題解析】:

第36題:

專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共

用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造所需的費用開支。專項維

修資

金的所有權(quán)屬于（）o

第噩頁共區(qū)前頁

A.物業(yè)管理公司

B.建設(shè)單位

C.全體業(yè)主

D.房地產(chǎn)行政管理部門

【正確答案1C

【試題解析工

專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、

中修和更新、改造費用支出，是從業(yè)主預先

繳納的專項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或

者物業(yè)管理服務(wù)成本，其所有權(quán)屬于全體業(yè)

主。

第37題:

前期物業(yè)管理招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日

起（）日內(nèi)，按照招標文件訂立書面合同。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案1D

【試題解析工

《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第三十八條規(guī)定，

招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日

第噩頁共區(qū)前頁

起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合

同。

第38題:

與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力

降低給投資者帶來的風險稱為（）。

A.通貨膨脹風險

B.或然損失風險

C.變現(xiàn)風險

D.個別風險

【正確答案1A

【試題解析工

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的

資金與初始投人的資金相比，購買力降低給

投資者帶來的風險。

第39題：

下列對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的理解，不正確的是（）。

A.物業(yè)管理成本控制包括對目標成本本身的控制

B.目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督不在物業(yè)管理成本控

制范圍之內(nèi)

C.在成本控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后的成本降低

指明方向也是管理成本控制的工作內(nèi)容

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本控制有利于企業(yè)降低成本，提高

效率和效益

第倒圖頁共福頁

【正確答案1B

【試題解析】：

物業(yè)管理成本控制具有三層含義：①對目標成本本身的控

制；②對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)

督；③在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的

降低指明方向。

第40題：

下列反映服務(wù)滿意度的指標中，屬于理性服務(wù)的是（）。

A.服務(wù)效率

B.服務(wù)質(zhì)量

C.服務(wù)制度

D.服務(wù)態(tài)度

【正確答案1C

【試題解析工

理性服務(wù)是向員工輸入一種理念，主要體現(xiàn)員工對物業(yè)管

理領(lǐng)導的滿意度，包括全與缺之分（服務(wù)制

度）；有與無之分（服務(wù)程序）；明與暗之分（服務(wù)標準）。

第41題：

一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無償合同，其完

成的程度（）o

A.較低

B.較高

C.相等

第金頁共酶頁

D.無法比較

【正確答案】：B

【試題解析工

有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價

的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般

而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無償合

同，有償合同義務(wù)人的違約責任比無償合同

義務(wù)人的違約責任要重。

第42題:

一般可以反映物業(yè)價格水平高低的是（）o

A.單位價格

B.總價格

C.實際價格

D.名義價格

【正確答案1A

【試題解析工

單位價格簡稱單價，物業(yè)的單位價格一般可以反映物業(yè)價

格水平的高低。

第43題：

采用邀請招標方式的，應(yīng)當預先選擇（）家有承擔能力的

若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標邀請，參與競標。

A.2~3

B.3~5

第能頁共區(qū)可頁

C.4?4

D.5~7

【正確答案］B

【試題解析工

邀請招標又稱為有限競爭性選擇招標，由招標單位向預先

選擇的有承擔能力的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一

般3~5家）發(fā)出招標邀請，參與競標。

第44題：

（）是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營額）不相關(guān)的

一個最低收入。

A.物業(yè)管理費

B.百分比租金

C.基礎(chǔ)租金

D.代收代繳費用

【正確答案1C

【試題解析工

基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。

基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績

（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。

第45題：

設(shè)備自然壽命主要取決于（）。

A.設(shè)備有形磨損的速度

第面圈頁共區(qū)回頁

B.設(shè)備無形磨損的速度

C.設(shè)備的維修保養(yǎng)狀態(tài)

D.有形磨損和無形磨損共同決定的

【正確答案IA

【試題解析工

設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽

命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開

始使用，直到不能再用而予以報廢的全部時間過程，自然

壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。

第46題:

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由承擔；物業(yè)交付業(yè)主后,

由承擔。()

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主

B.建設(shè)單位；業(yè)主

C.施工單位建設(shè)；單位

D.業(yè)主；建設(shè)單位

【正確答案1B

【試題解析】:

支付物業(yè)服務(wù)費用是業(yè)主的主要義務(wù)。服務(wù)費用是公共性

服務(wù)收費。當事人應(yīng)當在合同中明確約定收

費項目、收費標準。物業(yè)服務(wù)費的收取方式，有包干制和

酬金制兩種形式。物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服

務(wù)費由建設(shè)單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔。

第臥電頁共區(qū)回頁

第47題:

下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是

（）o[2010年真題]

A.重組

B.以資抵債

C.債轉(zhuǎn)股

D.贈予

【正確答案1D

【試題解析工

不良物業(yè)資產(chǎn)處置方式包括：①以資抵債，將債權(quán)轉(zhuǎn)為物

權(quán)；②實施債轉(zhuǎn)股，將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；③采

取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；④重組；⑤公開

出售。

第48題:

物業(yè)管理招投標實質(zhì)是（）行為。

A.招標選擇

B.投標選擇

C.市場雙向選擇

D.市場單向選擇

【正確答案1C

【試題解析】：

物業(yè)管理招投標實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為。招標方

（開發(fā)商或業(yè)主委員會）設(shè)定“物業(yè)項目的經(jīng)

第曾3頁共相頁

營管理”這一標的進行招標，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為可以

選擇管理這一物業(yè)，它就會參與這一標的投

標。

第49題：

寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的（）

接近的程度。

A.商業(yè)設(shè)施

B.工業(yè)設(shè)施

C.居住設(shè)施

D.政府機關(guān)設(shè)施

【正確答案1A

【試題解析工

寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)

設(shè)施接近的程度，這種吸引力也會由于城市

建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。

第50題:

服務(wù)人口1萬?5萬人，年營業(yè)額在3000萬~10000萬元之

間，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)

物業(yè)類

型稱為（）o

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物商場

C.居住區(qū)商場

第國白頁共相頁

D.鄰里服務(wù)性商店

【正確答案】：C

【試題解析工

居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3000~10000ni2之間，商業(yè)

服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服

務(wù)人口1萬?5萬人，年營業(yè)額在3000萬?10000萬元人民

幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級

市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮

品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這

類購物中心的次要租戶。

第51題：

下列關(guān)于成本估算的表述，正確的有（）o

A.成本估算服務(wù)于物業(yè)管理招投標階段確定服務(wù)費用報價

B.成本估算可服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的

成本管理工作

C.成本估算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)預算的一個重要組成部分

D.成本估算是成本水平和目標的書面方案

E.成本估算是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化

【正確答案】：AB

【試題解析工

CDE三項，成本預算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理手段、起點和

財務(wù)預算的一個重要組成部分，是企業(yè)成

第國匕頁共因回頁

本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標的一種書面方

案，是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化。

第52題：

物業(yè)管理報告的構(gòu)成與基本內(nèi)容有（）o

A.財務(wù)報告

B.未來工作計劃

C.一定時期的工作總結(jié)

D.某一時點的工作現(xiàn)狀

E.結(jié)束語

【正確答案】：ABC

【試題解析工

物業(yè)管理報告的構(gòu)成與基本內(nèi)容主要有：①物業(yè)經(jīng)營管理

工作總結(jié)，就是管理企業(yè)向業(yè)主、租戶、高

層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)過去

一定時期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作情

況的回顧性總結(jié)；②物業(yè)經(jīng)營管理財務(wù)報告，是反映、提

供和傳輸企業(yè)財務(wù)信息的書面報告文件；③

物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本報告期內(nèi)

物業(yè)管理工作的實施情況以及物業(yè)經(jīng)營管理

的財務(wù)狀況而編制的，向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)

投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)未來一

個報告期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作的設(shè)想、打算或

安排。

第53題:

第噩頁共區(qū)前頁

房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）o

A.制定并執(zhí)行組合投資策略

B.設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

C.進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

D.制定物業(yè)策略計劃

E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

【正確答案］ABE

【試題解析工

房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：①與投資者溝通并

制定組合投資的目標和投資準則；②制定并

執(zhí)行組合投資策略；③設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)

構(gòu)；④負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)

用；⑤監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；⑥

評估組合投資績效，客戶報告與現(xiàn)金管理

等。

第54題:

寫字樓由于（）,一般都委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

A,設(shè)備貴重

B.檔次高

C.設(shè)備設(shè)施復雜

D.管理系統(tǒng)復雜

E.管理要求高

第國國頁共區(qū)前頁

【正確答案工BCE

【試題解析】：

寫字樓由于檔次高、設(shè)備設(shè)施復雜、管理要求高，一般都

委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。同時由于大多

數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該物業(yè)

的生命線，而出租率的高低與物業(yè)管理的好

壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理

出租。

第55題:

政府評價依據(jù)不同的需要具體分為例行評價和特定評價，

特定評價主要對象包括（）。

A.國家控股重要企業(yè)

B.列入試點的企業(yè)集團

C.承包經(jīng)營、委托經(jīng)營或租賃經(jīng)營到期的企業(yè)

D.領(lǐng)導班子換屆或主要領(lǐng)導變動的企業(yè)

E.發(fā)生重大損失或造成嚴重社會影響的企業(yè)

【正確答案］CDE

【試題解析工

特定評價是指由有關(guān)部門根據(jù)政府制定及社會有關(guān)方面的

需要，對指定企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營業(yè)績

所進行的評價。主要對象包括：承包經(jīng)營、委托經(jīng)營或租

賃經(jīng)營到期的企業(yè)，領(lǐng)導班子換屆或主要領(lǐng)

導變動的企業(yè)，發(fā)生重大損失或造成嚴重社會影響的企

業(yè)，連續(xù)三年以上發(fā)生虧損的企業(yè)和各級政府

第國圖頁共福頁

及有關(guān)部門確定的其他企業(yè)。

第56題：

零售商業(yè)物業(yè)管理開辦費用包括（）o

A.籌備期的工資和獎金、招聘費用、小型工具購置費

B.辦公設(shè)備購置費、安保費用

C.公共耗能費、設(shè)施維護費、綠化及清潔費

D.成品保護費、工服制作費、必要的交通辦公費

E.保險費、管理酬金和不可預見費

【正確答案］ABD

【試題解析工

為保證項目的正常開業(yè)，前期需要一定的開辦費用。開辦

費一般采取先由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交報告和預

算，經(jīng)過開發(fā)商審批后由開發(fā)商分階段撥付給物業(yè)服務(wù)企

業(yè)使用。開辦費主要包括以下幾項內(nèi)容：①

籌備期工資和獎金；②招聘費用；③小型工具購置費；④

辦公設(shè)備購置費；⑤成品保護費；⑥安保費

用；⑦工服制作費；⑧必要的交通辦公費用等。

第57題：

關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理計劃的用途，下列表述正確的有（）。

A.物業(yè)管理工作人員的績效考核依據(jù)

B.記載確定物業(yè)管理方案的決策過程

C.幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行相關(guān)控制

第囤。頁共酶頁

D.指導物業(yè)管理的具體行動

E.便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容

【正確答案］BCDE

【試題解析工

物業(yè)經(jīng)營管理計劃有多種用途，主要體現(xiàn)在：①指導物業(yè)

管理的具體行動；②書面記載物業(yè)管理計劃

的目標、前提與制約因素；③書面記載選擇并最終確定物

業(yè)管理方案的決策過程；④幫助利害關(guān)系各

方進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識；⑤便于明確物業(yè)

管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)

量標準、所需費用和風險等重大問題；⑥測量物業(yè)管理活

動，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行相關(guān)的控制，幫

助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。

第58題:

下列各項中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般投資決策類型的有

()o

A.短期投資

B.長期投資

C.直接投資

D.間接投資

E.債務(wù)投資

【正確答案］CD

【試題解析工

第鮑頁共區(qū)卸頁

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資決策一般有兩種類型：①直接投資,

是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中

去，以便獲取利潤；②間接投資，又稱證券投資，是指把

資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者

利息收入的投資。

第59題:

零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理可以細分為（）o

A.防火安全

B.治安保衛(wèi)

C.勞動安全

D.媒體風險防范

E.信息安全

【正確答案］ABCD

【試題解析工

零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理，可以細分為：①防火安

全。②治安保衛(wèi)。③勞動安全。應(yīng)依據(jù)國家

或當?shù)卣鞴懿块T對工傷事故管理的有關(guān)規(guī)定，對員工

進行安全教育，貫徹“安全第一，預防為

主”的方針。④媒體風險防范。正確處理與媒體的關(guān)系，

利用一切可能樹立零售商業(yè)物業(yè)和物業(yè)服務(wù)

企業(yè)的正面形象，是管理零售商業(yè)物業(yè)時應(yīng)著重注意的問

題。

第60題:

第國圈頁共因回頁

物業(yè)資產(chǎn)清單應(yīng)包括物業(yè)的（）等內(nèi)容。

A.市場狀況

B.區(qū)位

C.規(guī)模

D.獲取費用

E.重置價值

【正確答案IBCDE

【試題解析工

物業(yè)資產(chǎn)清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、

整埋的記錄，該記錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用

途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費用、設(shè)備改建、

設(shè)備新建及重置價值等內(nèi)容。

第61題：

運用收益法估價的步驟一般包括（）o

A.搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

B.預測估價對象的未來收益

C.求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D.選用適宜的收益法公式求取收益價格

E.減去折舊求取物業(yè)價格

【正確答案］ABCD

【試題解析工

第臥電頁共區(qū)回頁

運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗

證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資

料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；

②預測估價對象的未來收益（如凈收益）；

③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益

法公式計算出收益價格。

第62題:

按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為（）o

A.權(quán)益型

B.抵押型

C.質(zhì)押型

D.保證型

E.混合型

【正確答案】：ABE

【試題解析】：

按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益

型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投

資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類

型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。

第63題：

房地產(chǎn)投資活動可以從（）兩個方面考慮。

A.實物形態(tài)

B.現(xiàn)金流出

第國3頁共相頁

C.現(xiàn)金流入

D.貨幣形態(tài)

E.現(xiàn)金價值

【正確答案】：AD

【試題解析工

房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行

考察。從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活

動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活

動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空

間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一

定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋

出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

第64題：

下列各項活動中，不屬于正式投標、答辯階段工作內(nèi)容的

有（）o

A.對手動態(tài)與優(yōu)劣勢分析

B,投標漏項及不足分析

C.討論確定預算

D.準時遞交標書

E.成立投標小組

【正確答案工BCE

【試題解析工

第廓白頁共祠頁

正式投標、答辯階段工作內(nèi)容主要包括：①準時遞交標

書；②對手動態(tài)及優(yōu)劣勢分析；③模擬演練；

④模擬答辯。

第65題:

通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解的內(nèi)容有（）o

A.企業(yè)的獲利能力

B.企業(yè)現(xiàn)金的來源與去向

C.企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少

D.企業(yè)財務(wù)狀況的變動趨勢

E.企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

【正確答案】:BCE

【試題解析】：

通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解的內(nèi)容有：①企業(yè)現(xiàn)金

的來源和去向，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情

況如何。籍此可了解和判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支付能力、償

債能力和周轉(zhuǎn)能力。②企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)

成，這有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制現(xiàn)金流量計劃、組織現(xiàn)金

調(diào)度、合理地使用現(xiàn)金、作出科學的投資和

信貸政策。③企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少，這有助于分析企業(yè)

收益質(zhì)量及影響現(xiàn)金凈流量的因素。

第66題：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用預算的構(gòu)成項目包括（）。

A.利息支出

第包匕頁共福頁

B.匯兌損失

C.金融機構(gòu)手續(xù)費

D.意外支出

E.其他財務(wù)費用

【正確答案］ABCE

【試題解析工

財務(wù)費用預算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)

生費用的預算，其構(gòu)成項目包括利息支出、

匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。對于一般

的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，如果不涉及融資的問

題，通常該項費用預算值為零。

第67題:

委托服務(wù)事項即物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)的具體內(nèi)

容。下列屬于物業(yè)服務(wù)合同中委托服務(wù)事項的有（）。

A.附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護和管理

B.房屋建筑共用部位的維修及養(yǎng)護

C.車輛停放秩序的管理

D.小區(qū)內(nèi)及小區(qū)周圍街道交通秩序的管理

E.物業(yè)檔案資料的管理

【正確答案工ABCE

【試題解析】：

委托服務(wù)事項即物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)

容，主要包括：①房屋建筑共用部位的維

第回僮頁共B即頁

修、養(yǎng)護和管理；②共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行

和管理；③市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)

筑物的維修、養(yǎng)護和管理；④公用綠地、花木、建筑小品

等的養(yǎng)護與管理；⑤附屬配套建筑和設(shè)施的

維修、養(yǎng)護和管理；⑥公共環(huán)境衛(wèi)生；⑦交通與車輛停放

秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管

理；⑧維護公共秩序、小區(qū)安全；⑨物業(yè)裝飾裝修管理服

務(wù)；？專項維修基金的代管服務(wù)；？物業(yè)檔案

資料的管理；⑩其他委托事項。

第68題:

運用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括（）方面的工

作。

A.統(tǒng)一付款方式

B.統(tǒng)一采用人民幣

C.統(tǒng)一貨幣單位

D.統(tǒng)一采用平方米

E.統(tǒng)一采用單價

【正確答案】:ACE

【試題解析工

建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；

②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；

④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

第69題：

第回國頁共福頁

房地產(chǎn)投資項目的清償中，還本付息的方式有（）o

A.一次還本，利息照付

B.任意償還本息至期末還清

C.中期一次性償付

D.每日償還等額本息

E.期末一次性償付

【正確答案］ABE

【試題解析工

房地產(chǎn)投資項目的清償中，還本付息的方式主要有：①一

次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期

利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利

息；②等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸

還等額的本金和相應(yīng)的利息；③等額還本付息，在規(guī)定期

限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；④一次性償

付，借款期末一次償付全部本金和利息；⑤“氣球法”，借

款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

第70題:

反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力狀況的修正指標有（）o

A.資產(chǎn)損失比率

B.3年利潤平均增長率

C.3年資本平均增長率

D.不良資產(chǎn)比率

E.總資產(chǎn)增長率

第即回頁共細頁

【正確答案工BCE

【試題解析】：

AD兩項都屬于資產(chǎn)營運狀況修正指標。

第71題：

房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（）。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的復雜性

C.投資項目的流動性

D.資產(chǎn)管理的簡單性

E.期望收益的可靠性

【正確答案］ACE

【試題解析工

房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在四個方面：①投入資金的安

全性；②期望收益的可靠性；③投資項目的

流動性；④資產(chǎn)管理的復雜性。

第72題：

零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有（）o

A.調(diào)研風險

B.管理范圍不確定風險

C.墊款風險

D.突發(fā)事件風險

第瓢頁共菊頁

E.產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風險

【正確答案】：BCDE

【試題解析工

零售商業(yè)物業(yè)管理的風險包括：①管理模式風險；②產(chǎn)權(quán)

與管理權(quán)相分離風險；③管理范圍不確定風

險；④墊款風險；⑤突發(fā)事件風險。

第73題:

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點包括（）o［2010年真題］

A.“宜粗不宜細”的原則

B.不應(yīng)有無償無期限的承諾

C.實事求是留有余地

D.“宜細不宜粗”的原則

E.明確界定違約責任與處理方式

【正確答案］BCDE

【試題解析工

物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)，

雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實

信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達成一致意見后方

可簽訂。物業(yè)管理工作自身的特點決定了物

業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項

外，還要注意以下四個要點：①“宜細不宜

粗”的原則；②不應(yīng)有無償無期限的承諾；③實事求是留

有余地；④明確界定違約責任與處理方式。

第醛頁共騙頁

第74題:

下列各項都會引起建筑物價值的損失，其中屬于經(jīng)濟折舊

的有（）。

A.沒有適當?shù)夭扇☆A防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時

B.辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等

C.一個高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導致該居住區(qū)的

物業(yè)價值下降

D.住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等

E.市場供給過量

【正確答案ICE

【試題解析工

經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建

筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素

（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，

包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁

擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變

化等）。C項屬于環(huán)境污染因素。

第75題:

對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，物

業(yè)管理的工作包括（）o

A.物業(yè)的日常管理

B.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針

C.資產(chǎn)管理和資產(chǎn)組合投資管理

第自曷頁共旃頁

D.政府行政管理

E.公共關(guān)系管理

【正確答案］ABC

【試題解析工

對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除

了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組

合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管

理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，

以滿足組合投資管理的目標。

第76題:

運用市場法估價時，選取可比實例應(yīng)符合的基本要求包括

()o

A.可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)

B.可比實例的成交日期應(yīng)與估價目的吻合

C.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合

D.可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格

E.對一宗物業(yè)進行估價，一般應(yīng)選取廣3個可比實例

【正確答案IACD

【試題解析工

運用市場法估價時，選取的可比實例應(yīng)符合如下四個基本

要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的

類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③

可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④

第回々頁共閑頁

可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常

市場價格。E項，一般選取3個以上（含3

個）、10個以下（含10個）可比實例。

第77題:

物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有（）o

A.近期計劃

B.遠期計劃

C.年度計劃

D.中短期計劃

E.長期計劃

【正確答案】:CDE

【試題解析】：

物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃三

種，具體表現(xiàn)為：①年度計劃是一種運行計

劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；②中短期計劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和

策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主

簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為夕5

年；③長期計劃屬于策略層次的計劃，通

常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

第78題:

對于開發(fā)投資者來說，對其收益產(chǎn)生巨大影響的有（）o

A.房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格

B.未來房地產(chǎn)市場價格

第自w頁共閑頁

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.市場吸納能力

E.房地產(chǎn)估價

【正確答案】：BCD

【試題解析工

收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未

達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投

資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)

投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開

發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收

益產(chǎn)生巨大的影響。

第79題:

從長期投資的角度出發(fā)，置業(yè)投資者希望獲得（）方面的

利益。

A.收益

B.保值

C.抵押

D.增值

E.消費

【正確答案工ABDE

【試題解析工

開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐

厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希

第?白頁共酶頁

望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

第80題：

基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參

數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要有（）o

A.勞動力狀況

B.管理者決策

C.項目風險

D.項目期限

E.資金成本

【正確答案】：CE

【試題解析工

基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參

數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回

報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小

的因素主要是資金成本和項目風險。

第81題:

按控制的機制分類，成本的控制包括（）o

A.前饋性控制

B.防護性控制

C.反饋性控制

D.監(jiān)督性控制

E.預防性控制

第。匕頁共8回頁

【正確答案工ABC

【試題解析】：

成本的控制常常運用不同的機制，據(jù)此可將成本的控制分

為三大類：①前饋性控制；②防護性控制；

③反饋性控制。

第82題：

以下反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力狀況的指標有（）o

A.總資產(chǎn)報酬率

B.凈資產(chǎn)收益率

C.營業(yè)增長率

D.資本積累率

E.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

【正確答案工CD

【試題解析工

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力狀況指標主要有：①營業(yè)增長率，

是指企業(yè)本年主營業(yè)務(wù)收入增長額同上年主

營業(yè)務(wù)收入總額的比率；②資本積累率，是指企業(yè)本年所

有者權(quán)益增長額同年初所有者權(quán)益的比率。

第83題：

從認識和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照

（）等標準對房地產(chǎn)市場進行細分。

A.地域范圍

B.房地產(chǎn)類型

第酶頁共酶頁

C.增量存量

D.物業(yè)供需比

E.交易形式

【正確答案】：ABCE

【試題解析工

從認識和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照

地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形

式、目標市場等標準對房地產(chǎn)市場進行細分。

第84題:

評價居住區(qū)物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣所考慮的因素有（）o

A.市政公共配套設(shè)施的完備程度

B.環(huán)境因素

C.公共交通便捷程度

D.居民的購買水平和消費習慣

E.社區(qū)文化氛圍

【正確答案IABCE

【試題解析工

物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要

考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關(guān)系，

還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需

考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配

套設(shè)施完備的程度；②環(huán)境因素；③公共交通便捷程度；

④居民人口與收入；⑤社區(qū)文化氛圍即人身

第西頁共酶頁

與財產(chǎn)安全狀況。

第85題：

按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為

（）兩個層次。

A.特約服務(wù)

B.策略與運行管理

C.日常管理

D.現(xiàn)場管理

E.設(shè)備運行

【正確答案】：BD

【試題解析工

按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為

策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。策

略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容；現(xiàn)場

管理是指在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)

的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提

供日常的管理和服務(wù)。

第86題：

下列各項屬于委托管理模式特點的有（）o

A.業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租

的租金

B.業(yè)主不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)風險較大

第靦頁共菊頁

D.業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也

獲取全部租金收入

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行

為就不承擔風險

【正確答案工DE

【試題解析】：

在委托管理模式中，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔

全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業(yè)

服務(wù)企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不

承擔風險。經(jīng)租中的風險完全由業(yè)主承擔。

囚此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)，它只獲取物

業(yè)管理和服務(wù)費用。

第87題:

房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（）o

A.理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標

B.評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)

C.審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃

D.以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資

產(chǎn)

E.在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)

【正確答案工ACDE

【試題解析工

房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括：①理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主

的投資目標；②評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；

第酗頁共旦和頁

③審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先

進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計

劃；④以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管

理資產(chǎn)；⑤在合適的時機購置和處置物業(yè)資

產(chǎn)。

第88題：

對于物業(yè)管理者來說，進行房地產(chǎn)市場分析的作用有

()o

A.尋找投資合作伙伴

B.為審批貸款提供依據(jù)

C.把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布

D.為制定確保物業(yè)保值增值計劃提供依據(jù)

E.為設(shè)計房地產(chǎn)資產(chǎn)管理策略提供依據(jù)

【正確答案】:CD

【試題解析】：

對于物業(yè)管理者，市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物

業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨

勢，預測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分

布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，

物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、

更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方

案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

第89題：

第酶頁共區(qū)副頁

政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括（）。

A.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

B,使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用

C.嚴格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓

D.保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g

E.滿足特殊群體的需要

【正確答案］ABDE

【試題解析工

政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括：①實現(xiàn)房地產(chǎn)

市場持續(xù)健康發(fā)展；②使存量房地產(chǎn)資源得

到最有效的使用；③保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)?/p>

入住空間；④引導新建項目的位置選擇；⑤

滿足特殊群體的需要。

第90題：

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段有（）。

A.土地供應(yīng)政策

B.金融政策

C.住房政策

D.價格政策

E.供求政策

【正確答案】：ABCD

【試題解析】：