房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估_第1頁(yè)
房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估_第2頁(yè)
房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估_第3頁(yè)
房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估_第4頁(yè)
房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩11頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶(hù)提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)評(píng)估二零一三級(jí)資產(chǎn)評(píng)估本科班1.自我介紹喬志敏zhmin68@1262011、2012資產(chǎn)評(píng)估本科班講授“房地產(chǎn)評(píng)估”,此前多次講授:資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融與投資等課程。自1997、7任教中財(cái)管理科學(xué)與工程學(xué)院(原投資經(jīng)濟(jì)系),2011、1起任教財(cái)政學(xué)院。受教背景:本科北師地理;碩博人大土管、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。2.課程參閱教材喬志敏、俞明軒:房地產(chǎn)評(píng)估,高等教育出版社2015柴強(qiáng):房地產(chǎn)估價(jià)(7版),首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2012中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì):房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法,中國(guó)建筑工業(yè)出版社2011美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì),房地產(chǎn)估價(jià)(12版),中國(guó)建筑工業(yè)出版社20053.教學(xué)方式獨(dú)立學(xué)習(xí)建議閱讀課程材料小組討論閱讀基礎(chǔ)上分組討論,5-6人一組(7組)講授4.成績(jī)考核平時(shí)成績(jī)50%考勤、課堂討論的參與期末成績(jī)50%5.教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格影響因素成本法收益法市場(chǎng)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)批量評(píng)估特定目的的房地產(chǎn)評(píng)估第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估案例導(dǎo)入1998年2月7日,中央電視臺(tái)“焦點(diǎn)訪談”報(bào)道說(shuō),珠海市房產(chǎn)評(píng)估所對(duì)該市“電子大廈”的評(píng)估價(jià)格,比后來(lái)由珠海市國(guó)有資產(chǎn)管理局組織的評(píng)估價(jià)格低1000萬(wàn)元,以致該大廈被低價(jià)賣(mài)掉,造成國(guó)有資產(chǎn)流失,在社會(huì)上引起極大關(guān)注。1996年1月,珠海市房產(chǎn)評(píng)估所受珠海市中級(jí)人民法院的委托,對(duì)珠海電子集團(tuán)總公司所屬的電子大廈進(jìn)行評(píng)估,用作確定拍賣(mài)底價(jià)時(shí)的參考。此大廈總建筑面積3930平方米,四層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),電子公司1988年10月按照輕工業(yè)廠房用途購(gòu)得,土地使用權(quán)為行政劃撥性質(zhì)。1996年3月,珠海市房產(chǎn)評(píng)估所對(duì)其進(jìn)行估價(jià)時(shí)認(rèn)為,估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為:一層商業(yè)店鋪,二層出租給某公司辦公,三至四層自用辦公,合法的土地使用權(quán)性質(zhì)為行政劃撥,合法用途為輕工業(yè)廠房。評(píng)估結(jié)果為1996年3月11日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))價(jià)格為14587732元人民幣。1996年6月拍賣(mài)時(shí)確定底價(jià)為1460萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)僅有一位應(yīng)價(jià)者,最后以底價(jià)買(mǎi)得。電子公司曾于1994年5月為抵押貸款,委托廣東粵建審計(jì)事務(wù)所評(píng)估,評(píng)估人員以一層為商場(chǎng)、三至四層為寫(xiě)字樓用途,確定評(píng)估價(jià)為2751萬(wàn)元,電子公司因而認(rèn)定價(jià)格被低估,于1996年7月10日向珠海市國(guó)有資產(chǎn)管理局遞交了有關(guān)報(bào)告。珠海市國(guó)有資產(chǎn)管理局組織珠海市審計(jì)事務(wù)所、珠海市資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會(huì)計(jì)事務(wù)所聯(lián)合對(duì)電子大廈進(jìn)行了評(píng)估,“假設(shè)”電子大廈為商業(yè)和寫(xiě)字樓用途,土地使用權(quán)為出讓性質(zhì),評(píng)估價(jià)格為2565萬(wàn)元。不同的評(píng)估主體對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)的的評(píng)估結(jié)論怎么有那么大的差距?第一節(jié)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)概念(一)土地土地是地球的陸地(包括內(nèi)陸水域、海涂)表層范圍內(nèi),由土壤、巖石、礦藏、水、氣候、地質(zhì)、地貌,以及人類(lèi)活動(dòng)對(duì)上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然-經(jīng)濟(jì)綜合體。中國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)(GB/T21010-2007)將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地等12個(gè)一級(jí)類(lèi)。(二)地產(chǎn)(三)房地產(chǎn)中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)中,將房地產(chǎn)定義為“土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益”,而中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試指導(dǎo)用書(shū)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中則更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體”。香港學(xué)者謝賢程認(rèn)為,“房地產(chǎn),顧名思義,可包括房與地?!胺俊笔侵附ㄖ锉旧?,而“地”則是指該建筑物所占用的土地?!狈康禺a(chǎn)是指房屋及其附屬物(與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等)和承載房屋及其附屬物的土地,以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物(四)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變,損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利,它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹(shù)木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等)、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)不可移動(dòng)性(位置固定性)、耐耗、差異、高價(jià)值、供給有限、投資消費(fèi)雙重性、實(shí)體構(gòu)成二元性、受外部環(huán)境的強(qiáng)烈影響三、房地產(chǎn)分類(lèi)按照用途分類(lèi)按照開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)(AppraisalInstitute)對(duì)房地產(chǎn)分類(lèi)(1)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(Agricultural)(2)集會(huì)/會(huì)議房地產(chǎn)(Assembly/MeetingPlace)(3)健康保健房地產(chǎn)(HealthCare)(4)工業(yè)房地產(chǎn)(Industrial)(5)土地(Land)(6)旅館酒店房地產(chǎn)(Lodging&Hospitality)(7)多戶(hù)住宅房地產(chǎn)(Multi-Family)(8)辦公房地產(chǎn)(Office)(9)零售商業(yè)房地產(chǎn)(Retail-Commercial)(10)老年住宅房地產(chǎn)(SeniorHousing)(11)購(gòu)物中心房地產(chǎn)(ShoppingCenter)(12)特殊用途房地產(chǎn)(SpecialPurpose)(13)體育休閑娛樂(lè)房地產(chǎn)(Sports&Entertainment)。四、房地產(chǎn)描述五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合,它是一定社會(huì)的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)可以分為三類(lèi):所有權(quán),包括有形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán);所有權(quán)的暫時(shí)分割,如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法(大陸法)中的用益權(quán);為他人謀利益的所有權(quán)----信托。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類(lèi)型土地所有權(quán)、土地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán))、地役權(quán)、相鄰關(guān)系、房地產(chǎn)抵押權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)、典權(quán)、房地產(chǎn)共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念估價(jià)vs評(píng)估《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)“評(píng)估”的釋義為:(1)評(píng)議估計(jì),(2)評(píng)價(jià)。而對(duì)“評(píng)價(jià)”又進(jìn)一步釋義為:(1)評(píng)定價(jià)值高低,(2)評(píng)定的價(jià)值?!冬F(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)“估價(jià)”的釋義為:(1)估計(jì)商品的價(jià)格,(2)對(duì)人或事物給以評(píng)價(jià)。而對(duì)“估計(jì)”又進(jìn)一步釋義為:根據(jù)某些情況,對(duì)事物的性質(zhì)、數(shù)量、變化等做大概的推斷。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則----不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則----基本準(zhǔn)則》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)出版的“theappraisalofrealestate”房地產(chǎn)評(píng)估(realestateappraisalorvaluation)是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員受他人委托,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)范,為了特定的目的,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型,遵循評(píng)估原則,按照評(píng)估程序,在對(duì)特定房地產(chǎn)的性質(zhì)、效用、質(zhì)量、市場(chǎng)等等多方面進(jìn)行綜合調(diào)查的基礎(chǔ)上,運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法,分析、推算其在合理假設(shè)前提下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值,并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。二、房地產(chǎn)評(píng)估要素評(píng)估委托人(client)、專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估師(appraiserorvaluers)、評(píng)估對(duì)象(subjectproperty)、評(píng)估目的(intendeduse)、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型(typeanddefinitionofvalue)、評(píng)估原則(appraisalprinciple)、評(píng)估程序(appraisalprocess)、評(píng)估方法(appraisalapproachormethod)、評(píng)估假設(shè)(appraisalassumption)、評(píng)估基準(zhǔn)日(dateofvalue)、評(píng)估結(jié)果(assignmentresults)三、房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估是對(duì)正常客觀價(jià)格的估計(jì)房地產(chǎn)評(píng)估必須由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估是針對(duì)特定目的進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果帶有咨詢(xún)性房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估原則一、合法原則合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的評(píng)估對(duì)象特定權(quán)益狀況下的價(jià)值,即必須以評(píng)估對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為評(píng)估前提。合法原則的具體要求:(1)在評(píng)估時(shí)必須確認(rèn)評(píng)估對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。(2)要求評(píng)估時(shí)所涉及的評(píng)估對(duì)象的(假定或當(dāng)前)利用方式(包括用途、容積率等)必須是合法的。(3)如果涉及評(píng)估對(duì)象的交易或處分方式,則也必須是合法的。二、最高最佳利用原則

要求評(píng)估價(jià)值是在評(píng)估對(duì)象最高最佳利用下的價(jià)值,即按照評(píng)估對(duì)象的最佳使用方式,評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下,能夠使評(píng)估對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。三、替代原則四、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選擇,通常是事先由評(píng)估師和客戶(hù)商議確定,這一時(shí)間點(diǎn)可能是與評(píng)估工作期間或與之相近的當(dāng)前時(shí)間,也可能是與評(píng)估工作期間相距較遠(yuǎn)的過(guò)去或未來(lái)的某一時(shí)間。不過(guò)這一原則并不否定評(píng)估結(jié)論在評(píng)估時(shí)點(diǎn)之外應(yīng)用的可能性。表1-1

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶(hù)所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶(hù)上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶(hù)上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶(hù)因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論