營區(qū)物業(yè)服務日常服務管理運行保障方案

營區(qū)物業(yè)服務日常服務管理運行保障

方案

目錄

第一節(jié)安全保障服務.........................................................3

一、安全管理目標.................................................3

二、安全管理內(nèi)容.................................................3

三、安全管理方式.................................................3

第二節(jié)安全保障管理工作內(nèi)容.........................................4

一、公共安全管理.................................................4

二、消防安全管理.................................................6

三、車輛安全管理.................................................8

四、保密安全管理.................................................9

五、安全狀態(tài)控制管理.......................................13

六、隊伍建設.......................................................13

第三節(jié)停車管理服務......................................................14

一、管理要求.......................................................14

二、管理目標.......................................................15

第四節(jié)停車場管理思路及落實.......................................15

一、實現(xiàn)區(qū)域車輛分區(qū)管理...............................15

二、加強交通疏導，合理分流...........................15

三、人車分流規(guī)劃設計.......................................16

四、智能化交通服務停車...................................16

五、管理實施.......................................................16

1

第五節(jié)停車場崗位設置及具體措施...............................19

一、崗位設置.......................................................19

二、管理人員崗位職責、紀律和職業(yè)道德.......19

三、管理工作規(guī)程...............................................23

四、停車場安全程序...........................................27

五、停車場特殊情況處理程序...........................28

六、停車場使用守則...........................................30

七、停車場清潔服務安排...................................32

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第一節(jié)安全保障服務

一、安全管理目標

通過物業(yè)管理周密、嚴格、規(guī)范、高效的安全管理，保

證營區(qū)日常公共秩序井然有序，各類重大活動和日常工作的

正常進行，人身、財產(chǎn)得以保障，實現(xiàn)零事故的目標。

二、安全管理內(nèi)容

（一）公共安全管理

主要是保障營區(qū)業(yè)主的人身財產(chǎn)安全、公共秩序維持、

公共活動的正常開展。

（二）消防安全管理

主要是防火及防止各種自然災害。

（三）交通安全管理

主要維護營區(qū)交通秩序，防止交通事故的發(fā)生和車輛被

損被盜。

（四）保密安全管理

主要是保守營區(qū)各項工作機密，防止各種資料、文件和

信息的泄密。

三、安全管理方式

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1.人防技防相結合

以閉路監(jiān)控，消防監(jiān)控系統(tǒng)為主導的24小時監(jiān)控為主，

主要區(qū)域，主出入口設立固定崗哨，輔助以流動崗哨。

2.設定固定崗、游動崗、機動應急分隊，分別安排秩序

維護人員和巡邏人員在不同崗位，建立一個嚴密可靠的安全

體系。

保安崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據(jù)營區(qū)實

際情況設置車輛出入口崗哨，車庫崗哨和機房、機要等重要

區(qū)域崗哨等；流動崗哨接指定路線或所反映定路線流動調(diào)

查，一般情況下的安全管理按原定班次，時間，人員，崗位，

或性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按

事件的性質采取相應的應急措施，如重要活動，突發(fā)性事件

的臨時處置，管制，并沒定突發(fā)性事件處理方案。

第二節(jié)安全保障管理工作內(nèi)容

一、公共安全管理

公共安全管理內(nèi)容包括：日常治安保衛(wèi)、安全監(jiān)控，巡

視檢查，地下車庫安保等。

（一）崗位要求

1.政治合格，精神飽滿，規(guī)定著裝，儀容、儀表整潔，

做好上崗簽名。

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2.保持充沛精力，具有高度責任感，使命感及奉獻精神。

3.建立崗位值班記錄，并做好換崗和交換班的口錄和書

面匯報。

（二）安全監(jiān)控工作程序

1.安全監(jiān)控系統(tǒng)設立24小時候監(jiān)控值班崗，全面了解和

嚴密監(jiān)視營區(qū)安全狀況。

2.密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像，在大堂、

電梯，樓面及要害部發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點錄

像措施，并通和在崗人員進行詢問盤查，同時向管理員報告。

3.監(jiān)控中心人員嚴守秘密，嚴禁泄漏本物業(yè)監(jiān)控點等安

保方面的詳細資料。

（三）流動崗工作要求

1.按線路巡邏，保持高度警覺，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告，

發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員要求離開或阻止其入內(nèi)。

2.維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及

時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。

（四）巡視檢查工作要點

1.巡視范圍包括辦公區(qū)各層樓面，各機房，各處道坡，

車庫等。

2.按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問

題通知管理員，巡視嚴格杜絕盲點。

3.巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)一

般問題及向班長匯報，并注意消防設施及器材的完好性。

4.巡視時有禮貌，認真回答工作人員的查詢，實行文明

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服務。

5.接到治安、火警報警，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出

正確處理。

二、消防安全管理

貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針，實行人防、

技防的有效結合，以消防監(jiān)控中心為指揮中心，利用先進的

消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設備設施，執(zhí)行日常消防防范工作。

消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強員工

的消防意識和技能培訓。所有消防隊員持證上崗，保證員工

優(yōu)良素質，組建一支反應迅速，技術過硬的義務消防隊，按

時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試，定期進行消防演習，提高員工

防火。滅火技能。

（一）消防監(jiān)控設施管理

營區(qū)消防監(jiān)控系統(tǒng)主要對大樓的消防設施、設備的狀態(tài)

進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災。

1.消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行

監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知值勤保安到現(xiàn)場查看確認，防止超

標準使用報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理、屬誤

報的，查明原因，消除故障，恢復系統(tǒng)。

2.誤報電梯迫降時，立即用對講機通知電梯內(nèi)乘客保持

鎮(zhèn)靜，配合解散工作。

3.定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查，檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時

排除，保證系統(tǒng)的正常運轉。

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消防巡視檢查的內(nèi)容：

（1）消防通道是否暢通無阻。

（2）消防器材是否已按要求配備。

（3）消防栓內(nèi)水槍，水帶是否完好。

（4）消防水源是否滿足要求。

（5）煙感，溫感，噴淋頭是否完好。

（6）做好相關記錄

在下列場所，應增加巡視頻率：

（1）撲滅火災后的現(xiàn)場。

（2）在動火作業(yè)的前后。

（3）重點防火的位置。

（4）裝修施工現(xiàn)場。

（5）食品加工區(qū)域。

4.嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控中心管理，杜絕

閑雜人員隨意出入。

（二）消防事務管理

1.物業(yè)管理經(jīng)理是防火負責人，負責組建義務消防隊，

不定期檢查，指導大樓消防管理工作及處理及處理消防管理

中的重大問題。

2.設施設備維修人員定期對物業(yè)消防管理工作進行檢查

和指導。

3.堅持“預防為主，防消結合”，做好大樓的消防工作。

4.做好消防培訓工作，使所有員工都具備相應的消防知

識，能夠熟練使用各種消防器材、設施。

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5.做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡等媒體宣傳有關消防及

救生知識，組織消防知識競賽，使所有用戶都能具備一定的

消防常識。加強對義務消防員消防知識和業(yè)務技能的培訓，

定期進行消防實戰(zhàn)演習，內(nèi)容包括：人員逃生，救生，常用

消防工具的使用，火災時人員緊急疏散，大樓各消防系統(tǒng)的

功能檢測等。

（三）防火管理

防火管理是消防工作的重點，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日

常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設備設施完

好，是消防安全管理工作的根本目的。

營區(qū)是一個行政機關單位，工作時間人流密度高，電梯、

中央空調(diào)等設備功率大，局部發(fā)熱量較大，杜絕電器設備超

負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。行政辦公樓的會議室內(nèi)

嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。另外一個防火

重點是食堂，因為食堂存在的火災隱患較多，除嚴格按物業(yè)

公司規(guī)章制度實施管理外，應加大消防檢查力度，特別對操

作間易污染的煙感，溫感，噴淋頭經(jīng)常進行清洗，保持設備

設施的正常工作狀態(tài)；定期對食堂排煙道的油垢進行檢查，

督促食堂管理單位定期清理，避免局部的小火情。經(jīng)常檢查

燃氣的管道及爐頭，點火器具，還定期請燃氣物業(yè)公司的專

業(yè)人員前來檢查，并及時調(diào)整或更換不合格的零件；嚴禁用

潮濕或浸水物品操作電動加工機械加工食品，離開或下班時

關閉照明用電或不必要使用的動力電源。

三、車輛安全管理

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營區(qū)配置有地下車庫，地下停車場有序停放，憑出入證

出入。

（一）內(nèi)部車輛管理

1.各種安全標識，與全安位的保安監(jiān)控緊密配合，保證

無管理盲點。

2.各種安全標識，保證行駛安全，如限高牌，限速度，

轉變凸鏡，道路指示牌等。

3.實行24小時值班巡邏制度，定時對地下停車場進行全

面巡視，查看車輛有無損壞，漏油、漏水情況和車輛防護狀

態(tài)是否完好，是否有可疑人員滯留等。

四、保密安全管理

嚴格人員錄用，所有物管人員進行政審。保密法規(guī)、保

密制度的學習納入日常培訓，以提高思想覺悟。管好通訊線

路和設備，堵住文檔意外流失之源，重要活動專崗專人，嚴

格控制錄音錄像器材進入辦公大樓，從各個方面積極防范，

共同做了營區(qū)的保密工作。

（一）進行《中華人民共和國保密法》的專門培訓。經(jīng)

考核合格后方能上崗。

（二）對發(fā)現(xiàn)的遺失文件，資料，及時上交物業(yè)管理外，

由物業(yè)管理處上交管理處。

（三）一律不得摘抄、外傳、議論機密性文件及機密方

案，做到不該看的不看，不該說的不說。

（四）嚴格控制外來人員的在辦公區(qū)域的錄音，錄像工

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作，對一切泄密行為立即制止并送有關部門處理。

（五）不泄露營區(qū)內(nèi)部工作人員的私人電話，工作時間

及生活規(guī)律。

（六）不經(jīng)領班部門批準，一律不允許參觀人員入內(nèi)參

觀大樓要害部住和核心設備。

（七）對施工人員經(jīng)過嚴格審查后發(fā)放臨時出入證，對

施工現(xiàn)場進行監(jiān)督及跟跟蹤。

（八）保密守則范本：

1.總則

（1）公司員工入職前必須學習并嚴格遵守《中華人民

共和國保守秘密法》。

（2）各崗位所有員工必須嚴格遵守本崗位保密規(guī)定。

（3）公司員工未經(jīng)允許不能擅自接受任何媒體的采訪。

（4）未經(jīng)允許不能將機關內(nèi)的任何資料帶出營區(qū)或以

電子郵件的形式發(fā)出。

（5）營區(qū)所有會議、貴賓接待行程等信息未經(jīng)允許不

得向任何非接待人員透露。

（6）所有工作人員不允許談論、打聽營區(qū)領導及工作

人員的私人生活。

（7）所有工作人員進入辦公室前必須先敲門并得到同

意后方可進入。

（8）嚴禁使用臨時工參加涉及機密的工作，外來人員

在營區(qū)內(nèi)從事維修等工作時，現(xiàn)場必須最少有一名機關工作

人員或公司工作人員。

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（9）未經(jīng)同意任何人嚴禁加配營區(qū)及營區(qū)內(nèi)任何地方

的鑰匙。

（10）任何人未經(jīng)授權嚴禁擅自接聽營區(qū)各部門的電

話。

（11）對違反保密規(guī)定，失密泄密員工必須從嚴處理，

情節(jié)嚴重的予以開除，違反國家法律的予以移送公安機關處

理。

2.管理人員保密規(guī)定

（1）管理人員原則上只能在營區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)巡查，

如需進入辦公室或檔案室時，必須首先得到營區(qū)相關工作人

員的批準。

（2）管理人員在處理日常書報信件收發(fā)時，不得偷看

其中內(nèi)容，不能打聽信件內(nèi)容，不得向任何人透露信件的來

源及去向。

（3）日常管理中管理服務中心與營區(qū)各部門溝通的各

類文字信息，必須分類保管，未經(jīng)允許不得擅自處理。

（4）對營區(qū)內(nèi)任何非管理范圍內(nèi)的事情，必須做到不

該問的不問，不該看的不看，不該聽的不聽，不該說的不說。

3.護管員保密規(guī)定

（1）對日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經(jīng)允許不

得向任何人泄露。

（2）日常信訪、工作中發(fā)生的任何異常情況，必須做

好記錄并通過文字表格從護管系統(tǒng)內(nèi)部渠道向相關部門報

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告，嚴禁向無關人員透露。

（3）日常監(jiān)控室所看到的任何情況除非安全工作需要

向相關人員及領導報告外，不得向任何人透露，更不得作為

日常話題。

（4）嚴禁向無關人員透露管轄范圍內(nèi)發(fā)生的任何案件

情況。

（5）嚴禁利用安全監(jiān)控設備對營區(qū)內(nèi)的工作人員私人

日?；顒舆M行監(jiān)控。

4.維修人員保密規(guī)定

（1）維修人員未經(jīng)允許不得進入各部門辦公室。

（2）維修人員到辦公區(qū)域內(nèi)進行維修工作時，必須得

到營區(qū)相關部門的允許，并且現(xiàn)場必須有一名營區(qū)業(yè)主。

（3）進行室內(nèi)維修工作時，未經(jīng)允許不得擅自移動、

翻動、偷看辦公室內(nèi)的任何文件。

（4）維修工在維修過程中必須做到不該看的不看，不

該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。

（5）嚴禁向任何無關人員描述各辦公室的所見所聞。

5.保潔員保密規(guī)定

（1）重要部門、主要領導辦公室指定專人進行清潔，

人員應保持相對穩(wěn)定。

（2）清潔過程中未經(jīng)允許不得將任何帶字紙片以及電

子文件試為垃圾丟棄。

（3）所有磁盤、帶字紙張文件的處理必須經(jīng)營區(qū)各相

關部門同意，并由專門途徑處理，嚴禁未經(jīng)允許擅自將營區(qū)

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內(nèi)廢紙變賣。

（4）清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不

聽，不該問的不問，不該說的不說。

五、安全狀態(tài)控制管理

我們將營區(qū)報警的應急處理納入安全狀態(tài)控制管理，將

報警信息分成兩類：非確切報警信息，確切報警信息，根據(jù)

報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二

級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度

中心，相關管理員為分狀態(tài)，分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，

針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應急反應力量，采取相應的處

理程序、分級應對，限時到位，通過完善各狀態(tài)應急處理的

調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)、保證及時、快速、有效地處理各類異常

情況，為營區(qū)提供快速安全的工作環(huán)境良好的公共秩序。

六、隊伍建設

1.安保人員優(yōu)先從優(yōu)秀的退伍軍人或武警學校學生中選

拔政治合格、軍事過硬、作風正派的人員。

2.安保領班從物業(yè)公司現(xiàn)有管理處中抽調(diào)政治可靠，思

想穩(wěn)定，作風正派，技術過硬的人員擔任。

3.實行半軍事化管理，建立完善的培訓體系，長期組織

軍事素質，消防專業(yè)技能，車輛指揮，應急處理、服務禮儀

等的培訓。

4.實行嚴格的考核定級制度，表現(xiàn)優(yōu)異的安保人員實行

授星，拉開收入差距以達到獎勤罰懶，留住人員的目的。

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5.實行嚴格的軍事訓練，每天早訓，晚會、每周兩次軍

訓，一次班務會。

6.寢室實行軍事化管理，養(yǎng)成良好的習慣。

7.建立黨支部，團支部，形成堅強的戰(zhàn)斗力。

8.嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。

9.建立應急分隊值勤制度，通常按休息班，30%的人員

比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸

隊，在節(jié)日慶典或有重要保衛(wèi)任務時，全體待命。

10.實行值班人員報崗制度，中班每小時，夜班每30分

鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一定，以及時了解各崗位

和人員的值勤情況。

11.實行監(jiān)督機制，物業(yè)管理處經(jīng)理對值班人員的工作進

行督查，指導。

第三節(jié)停車管理服務

一、管理要求

（一）保證營區(qū)車輛和社會車輛交通秩序良好，無堵車、

亂停車現(xiàn)象，確保急救車通道暢通。

（二）對社會停車場嚴格按照XX市物價部門確定的標

準進行停車費收取，無亂。

（三）每年至少對路牙、車位線進行一次刷新，如由于

磨損過于嚴重，及時進行刷新。

（四）我司承諾，票據(jù)的購置、發(fā)放和稅務及停車場維

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護、車位線刷新、年審等相關費用全部由我司承擔，停車場

發(fā)生的任何糾紛，一律由我司處理并承當全部的責任，與采

購單位無任何關系。

二、管理目標

制定及落實停車場管理規(guī)范，完善停車場的安全管理，

保障車輛停放安全，營區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設

施設備之運轉正常安全，防止事故發(fā)生。明確停車場管理的

有償保管責任還是車位的有償使用，并向進入停車場的社會

車輛車主明確此關系。

第四節(jié)停車場管理思路及落實

一、實現(xiàn)區(qū)域車輛分區(qū)管理

停車管理是物業(yè)管理的重要組成部分，特別是在集中上

下班的高峰期，停車管理更是意義重大。加強車輛引導指揮，

做到有序停放是工作環(huán)境秩序井然的基礎。我們將設置合理

行車導向進行車輛分區(qū)管理，注重車輛服務，由專人負責，

制定相應的管理制度，確保項目車輛分區(qū)停放有序，交通順

暢，秩序井然。

二、加強交通疏導，合理分流

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針對上下班高峰期和節(jié)假日高峰期，營區(qū)車輛進出流量

較大，加強交通疏導，做好進出車輛行駛路線的指引，實施

分流措施：出入口加強疏導、車輛經(jīng)過地集中區(qū)域加派保安

人員、加強空置停車位信息化指引。

三、人車分流規(guī)劃設計

行人通道，設置護欄和斑馬線、路樁等設施。規(guī)劃行人

集中過馬路道口，在道口規(guī)劃斑馬線和車輛減速帶。安排護

管員加強道路巡邏管理，及時疏導交通。引導行人遵守交通

規(guī)則，保障項目道路行人與行車安全?，F(xiàn)場測量、科學規(guī)劃，

調(diào)整和完善道路原有的各種配套設施，不斷完善和提高項目

交通管理水平。

四、智能化交通服務停車

通過先進的停車場智能管理系統(tǒng)，動態(tài)更新車場信息，

實時提示營區(qū)業(yè)主車位情況，配以專業(yè)人員指引，讓停車成

為一種享受。且定期輸出停車場相關運營報告，靈活調(diào)整規(guī)

劃、管理，提高滿意度，增加收益。平面交通方面：通過與

交通部門的溝通，選擇關鍵點請求增加交警高峰段指揮、改

進支路交通循環(huán)等方式緩解本項目車輛出入易擁擠的現(xiàn)狀。

五、管理實施

（一）車輛出入管理

1.營區(qū)車輛進出憑證出入。

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2.車場巡邏秩序維護員按照規(guī)定的時間與路段開展巡邏

工作。

3.對辦公人員車輛無卡（證）特殊需要離（入）場時，

按照甲方要求執(zhí)行。

（二）車輛指引和停放管理

1.車輛進入項目區(qū)域時

根據(jù)要求，由巡邏秩序維護員結合停車引導系統(tǒng)引導停

放到地面或地下停車場，以標準的交通指揮動作指揮疏導車

輛，按規(guī)定停停車輛，防止道路堵塞等發(fā)生，制定車場突發(fā)

狀況的應急措施。

2.實施車場分區(qū)管理

根據(jù)XX營區(qū)實際情況，將車場規(guī)劃為非機動車區(qū)域、

內(nèi)部車輛區(qū)域等等。

3.停車場嚴格管理

有重大活動安排時，應根據(jù)甲方要求，事先預留車位，

并擺放醒目標志，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

4.高峰期，加強車輛疏導

上下班、節(jié)假日期間，擬制合理人、車分流控制方案，

確保車流順暢、秩序井然。

5.非機動車輛

根據(jù)要求停放，落實管理制度，擺放整齊，場地整潔。

（三）停車場日常管理與巡查

1.根據(jù)項目的狀況，建立完善的停車場管理制度。

2.做好各種安全標識和安全設施的管理，保證行車安全，

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如限速器、轉彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域

指示牌等。

3.指揮車輛按規(guī)定道路、方向行駛，保證安全有序。

4.地下車庫實行24小時值班巡邏制度，查看車輛有無損

壞、漏油、漏水情況和車輛防護狀況是否完好，是否有可疑

人員在車場滯留，專用車位是否被其他車輛占用等，發(fā)現(xiàn)異

常情況及時上報。

（四）特殊情況下車場管理措施

1.發(fā)生交通事故時，迅速保護現(xiàn)場，根據(jù)甲方要求報警

并搶救傷員，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

2.在巡視車場過程中，發(fā)現(xiàn)車門、窗未鎖好等情況時，

應立即控制現(xiàn)場，并及時聯(lián)系車主，做好相關記錄。

（五）非機動車管理

1.劃定非機動車停放區(qū)域，設立專人負責看管。

2.單車擺放整齊有序，長期無人使用的單車需集中停放

在指定地點并上好防盜鎖（不允許共享單車進場）。

3.如有遺失車鑰匙要取走單車，必須使用有效證件登記，

確認車主身份后才可放行。

4.每30分鐘對非機動車停放處巡查一次，發(fā)現(xiàn)有未上鎖

的單車應立即推至安全區(qū)域統(tǒng)一停放，車主認領時需登記有

效證件。

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第五節(jié)停車場崗位設置及具體措施

一、崗位設置

停車場內(nèi)設流動巡邏崗，同時，監(jiān)控中心也負責停車場

內(nèi)部之監(jiān)控。

二、管理人員崗位職責、紀律和職業(yè)道德

（一）停車場管理人員職責

1.由安保領班從巡邏人員或秩序維護人員中分派一名停

車場管理人員。

2.停車場管理人員須服從上級安排，聽從指揮做到令行

禁止，依法循章對交通、車輛進行管理。經(jīng)常視察車場，并

確保各停車位正確使用，保證車道、車場出入口周圍道路暢

通。

3.熟悉掌握車輛流通情況，車位情況，合理部署安排，

優(yōu)先保證營區(qū)業(yè)主使用車位，按物價部門規(guī)定收取車位停放

費。

4.安排和調(diào)動屬下人員的工作時間，合理分派所有工作

給予屬下員工，確使他們嚴格遵照指示工作，提高工作效率。

5.負責監(jiān)督和落實員工崗位職責，對員工進行崗位職責、

工作規(guī)程、車管儀器操作等相關知識的培訓和法制教育及職

業(yè)道德教育，并安排定期對員工進行考核，填寫《員工考核

表》，提高員工的工作技能及服務質素。

6.負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。

19

7.負責對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方面的問題和營

區(qū)業(yè)主投訴。

8.熟悉停車場內(nèi)的信道結構、安全系統(tǒng)、消防設備及通

風系統(tǒng)、營區(qū)道路，車位使用情況，負責對車場內(nèi)公共設施、

車管系統(tǒng)的運行情況清潔等監(jiān)管工作，以確保個場管理工作

順利及有效開展。

9.負責執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)管制度，對任何員工涉及違反紀律事

情應該迅速及徹底調(diào)查，并及時上報并提出處理建議。

10.定期召開班組會議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通現(xiàn)場

管理人員。

11.根據(jù)工作需要和上級的指示，有權調(diào)動下屬人員加強

停車場的管理工作，定時向上級領班匯報工作。

（二）停車場工作人員職責（可由巡邏崗擔任）

1.負責對停車場內(nèi)停泊車輛之管理工作，指揮好車道的

交通秩序，使車道、車場出入口周圍保持暢通。

2.實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。

3.按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序

指揮放行。

4.登記所有出入車輛之數(shù)據(jù)，包括車牌號碼、停放位置、

出入時間。

5.負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，經(jīng)常巡視車場并確認

各停車位正確使用，督促所有車輛正確使用行車線和停車

位，維持停車秩序，保證車輛停放安全。

6.可疑人物在停車場徘徊，應立即規(guī)勸或命令其離開，

20

如有需要，立即呈報上級領班或監(jiān)控中心注意監(jiān)察。

7.負責停車場的消防安全巡查工作，熟悉停車場內(nèi)的信

道結構，安全系統(tǒng)、消防設備及通風系統(tǒng)等，以便一旦發(fā)生

事故時能夠從容應付。

8.如發(fā)生交通意外，應記錄和拍攝有關數(shù)據(jù)包括涉及車

輛損壞情況等，并須立即呈報領班或秩序部。

9.當發(fā)現(xiàn)任何車輛未鎖好或門窗未關好，應留駐現(xiàn)場值

勤并錄像及立即呈報上級領班設法通知車主，防止發(fā)生失竊

現(xiàn)象。

10.禁止任何刻意違反交通標志及泊車規(guī)定之車輛進入

停車場。

11.任何停車場的員工，不得以任何理由向司機或車主索

取任何利益或報酬。

12.未經(jīng)許可，禁止任何車輛在停車泊位或車道上維修或

清洗車輛。

13.遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，

不擅自離職守。

（三）停車場管理人員紀律

1.儀容整潔，著裝整齊。

2.執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，文明服務，禮貌待人。

3.嚴格遵守交接班制度。

4.值班前禁止喝酒，值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西。

5.不準在值班時會客、看報紙、聽廣播，及做其他與值

班責任無關的事。

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6.愛護各種器具，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外

出。

7.服從指令，嚴守公司制度，嚴守職業(yè)道德，不準假公

濟私，不徇私舞弊。

8.不準借娛樂為名搞變相賭博。

9.團結互助，禁止鬧糾紛，不做不利于團結的事。

10.愛護公司及公共財產(chǎn)，嚴守公司及營區(qū)業(yè)主秘密。

11.保持良好的品德及行為。

12.不得擅自收受利益。

（四）車場管理人員職業(yè)道德

1.熱愛工作，盡忠職守，敬業(yè)樂業(yè)；

2.熱誠服務，堅守職責，任勞任怨；

3.遵紀守法，服從指揮，嚴于律己；

4.堅持原則，是非分明；

5.無私奉獻，廉潔自律；

6.精于業(yè)務，勤奮好學：

7.文明服務，禮貌待人；

8.謙虛誠實，不謀私利。

（五）車場清潔人員職責

1.負責停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，保護車場整潔：

2.按照公司制定的停車場清潔服務安排及標準進行工

作；

3.負責停車場配套設備及消防設施、排風口及照明等系

統(tǒng)的清潔工作；

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4.保障停車場排水溝的暢通、定期清理。

（六）車場工程技術人員職責

1.負責每天對車場的巡查，保證各設施設備的正常運行。

2.對車場內(nèi)的消防系統(tǒng)、排風系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、排水系

統(tǒng)等做周月檢工作，排除故障隱患，并認真執(zhí)行運行管理規(guī)

程。

3.負責對停車管理系統(tǒng)運行狀態(tài)的檢測，發(fā)現(xiàn)故障立即、

上報并填寫《車日檢表》，同時迅速聯(lián)系設備供貨商進行維

修，做好協(xié)助工作。

4.負責車場內(nèi)停車標識，建筑物等公共設施的檢查維護

工作，以確保場管理工作順利及有效開展。

5.協(xié)助車場清潔人員清除排水渠的污積、排風口及地面

油污的清潔工作。

（七）監(jiān)控室值班人員職責

1.熟悉掌握監(jiān)控室設備的性能在，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。

密切注視車場內(nèi)車輛行駛，人員進出情況，發(fā)現(xiàn)異常情況立

即上報并錄像，并采取相應的應對程序處理。

2.工作時間嚴格遵守管理處值班制度，不得脫崗或瞌睡。

3.認真、仔細地做好值班記錄。

4.愛護監(jiān)控室地設施、設備及所有物品，發(fā)現(xiàn)故障應立

即向公司匯報。

三、管理工作規(guī)程

（一）停車場管理規(guī)程

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1.出入口之控制閘桿必須處于正常狀態(tài)。

2.靈活調(diào)動巡邏，每次巡邏須到指定位置，并留意各路

線有否違章停車、阻塞通道現(xiàn)象或清潔、照明、安全及設備

欠妥情況，如有，則應予以記錄并及時處理。

3.停車場內(nèi)不準進行任何車輛修理，如屬緊急維修，可

通知當值領班，做好登記，情況屬實方可實施，以防借口修

理車輛而進行偷車之活動。

4.如有車輛拖走，須查明證件及車主，并通知管理處，

取得同意后，方可放行。

5.遇有其他特殊情況，立即通知領班或按照緊急事件應

變。

6.正確指揮交通，勿讓出入口堵塞。

7.發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好或出現(xiàn)響警號，須立即通知領班

或領班，然后再通知車主。

8.對所停車輛核實停車證并進行數(shù)據(jù)登記。

9.禁止所有人使用消防設施洗車。

10.定時開啟排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)。

11.留意車場高度容納限制，遇有接近限制高度的車輛

時，須提醒司機小心駕駛。

12.留意車位界限及編號是否清楚。

13.禁止停年場內(nèi)洗車，防止弄污地而或地面打滑。

14.留意各交通標記是否清晰。

（二）車場當值崗

1.指引車輛緩行安全停放在自己的車位上，并應立即跟

24

進檢查車輛情況，檢查所泊車位是否相符，同時提醒司機關

鎖車門、窗，并檢查是否漏水漏油。

2.檢查車輛有無任何損壞、擦痕，如有任何損壞，都應

詳盡登記于“車輛情況登記表”上，并要求車主（司機）簽

名認可。

3.定時巡查車輛的停放情況，制止亂停放現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)違

例泊車即申請鎖車，清點車庫內(nèi)車輛，與《車輛出入登記表》

上是否一致。

4.定時巡查車場，如發(fā)現(xiàn)有車被損壞、車門未關、車未

上鎖、漏水漏油等情況應及時報領班或管理處通知車主處

理。未通知到車主時，做好《交接班記錄》。

5.仔細登記車輛有關情況，如車牌號碼、車型、車位進

出時間等。

6.嚴密注視車輛情況和駕駛的行為，若遇到醉酒駕車者

應立即勸阻，并報告領班或管理處及時處理。

7.發(fā)現(xiàn)有人拆零部件或維修車輛時，應立即制止并檢查

當事人有關證件。

8.做好區(qū)域內(nèi)安全防火工作，制止任何人員在車場吸煙

或動火作案。

9.認真做好交接班工作，交接班時所屬區(qū)域之車輛一并

交接清點無異后簽名。

（三）車場巡邏崗

1.整個區(qū)域安全巡視工作，特別加強對各走火信道及偏

僻區(qū)域的巡查，注意盤查可疑及閑散人員。

25

2.協(xié)助對進入車場車輛管理，指引其停泊適當位置，對

營區(qū)業(yè)主已申請固定車位之車輛應督促其不能停泊他人之

固定單位，否則申請鎖車。

3.嚴格檢查登記年場車輛有關情況，發(fā)現(xiàn)有年輛未鎖年

門時，應立即通知上司跟進聯(lián)系有關車主，然后守護車輛旁，

等候上司到來進行處理。

4.按消防規(guī)范巡視并檢查消防設施，做好巡視記錄，確

保消防設施處丁正常工作狀態(tài)。

5.監(jiān)管地庫內(nèi)所有工程裝修防火情況，督促施工人員做

好各項防范措施。

（四）停手場交接班

1.接班人員必須提前15分鐘做好接班的準備工作及穿

好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。

2.細了解上一班設備運行情況，對不清楚的問題一定要

向交班者問清楚，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要

詳細完整。

3.交班人員要對接班人員負責，要交安全、交記錄、交

工具、交場所衛(wèi)生、交設備運行動態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。

4.如在交班時設備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應

由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處理完畢或告

一段落，報告領班，征得同意后交班人員方可離去，其交班

者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作決定。

5.在規(guī)定的交班時間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不

得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的一切問題由交班者

26

負責。接班者不按時間接班，領班要追查原因，視具體情節(jié)

作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，并發(fā)給超

時工資。

6.接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交給他

們，并及時報告領班，統(tǒng)籌安排。

四、停車場安全程序

（一）本公司建議停車場入口設有自動管理系統(tǒng)，加強

安保。

（二）給營區(qū)內(nèi)工作人員獲配給一張出行磁卡，當車輛

到達自動電閘前，由攝像機拍下車輛號碼，使用磁卡感應閱

讀機，由于該車輛數(shù)據(jù)已預先輸入計算機系統(tǒng)，計算機核對

數(shù)據(jù)無誤后自動升起電閘放行。

（四）建議車輛到達時必須停泊指定位置，其車輛編號

已預先用油漆寫在車位當眼處，固定停車位方案有助增加秩

序及控制車位用量及用途。

（五）車輛離開停車場時，必須使用磁卡重復步驟一次，

計算機核對數(shù)據(jù)無誤后自動升起電閘放行。

（六）車輛離開車場時由保安員登記車牌編號后放行。

（七）遺失磁卡須馬上向管理處登記，由管理處職員將

數(shù)據(jù)輸入計算機使丟失磁卡無效。

（八）停車場將由保安員負責不斷巡邏及維持車庫秩

序。

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五、停車場特殊情況處理程序

（一）發(fā)生偷車應急處理程序

1.如發(fā)現(xiàn)車庫中有偷車情況，應立即通知監(jiān)控中心予以

攝像控制報警。

2.關閉車庫進出口閘門，以免竊賊逃逸。

3.盡快報警。

4.記錄被盜車輛形牌號、顏色、型號，記下竊賊人數(shù)和

體表特征。

（二）發(fā)生車輛被損壞處理

1.當管理員發(fā)現(xiàn)停車場里的車輛發(fā)生損壞時，管理員應

立即通知車主，并報告領班和管理處。

2.屬撞車事故的，管理員不得放行造成事故的車輛，應

保護好現(xiàn)場做好記錄及拍照等工作。

3.發(fā)現(xiàn)樓上拋物砸車事故，管理員應立即制止，并通知

肇事者對造成的事故進行確認。

4.管理員認真填寫“交按班記錄”，如實寫明車輛進場

時間，停放地點、發(fā)生事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后報告有關人員

的情況。

5.發(fā)生事故后，被保險人（車主、停車場）雙方應立即

通知保險公司。

6.管理員、管理處、車主應配合公安交警部門和保險公

司做好調(diào)查處理。

（三）物業(yè)范圍內(nèi)交通事故（物業(yè)設備變損）

1.管理員發(fā)現(xiàn)有車輛物業(yè)范圍內(nèi)有交通事故，導致設備

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損壞的，應立即通知領班，并于現(xiàn)場抄錄駕駛人詳細資料，

登記車車牌號碼及駕駛執(zhí)照等。

2.在駕駛者面前用照相機記錄現(xiàn)場情況，行車路線，方

向角度，損壞情況等，讓駕駛者自愿承諾賠償書面文本。領

班安排員工聚守物業(yè)出入口，以免混亂，并安排員工流通車

輛，禁止任何人圍觀。

3.如被損壞之設施急需修理，須通知維修人員立即進行。

4.如有需要，經(jīng)本公司批準后，向公安報警。

5.詳細記錄事情經(jīng)過，上報公司。

（四）物業(yè)范圍內(nèi)交通事故（涉及兩部或以上車輛）

1.管理員應立即通知領班，