資產(chǎn)評估服務(wù)評估實施方案

資產(chǎn)評估服務(wù)評估實施方案

目錄

第一節(jié)總體思路....................................................................................................................2

第二節(jié)拆遷評估工作流程....................................................................................................3

一、前期準(zhǔn)備..................................................................................................................3

二、技術(shù)保證措施........................................................................................................13

第三節(jié)作業(yè)時間..................................................................................................................16

第四節(jié)棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析..........................................................................16

一、測繪工作的重點分析及措施.................................................................................16

二、工作的難點分析及對策措施.................................................................................19

三、合理化建議............................................................................................................22

第五節(jié)實施中的具體問題及難點......................................................................................23

一、與拆遷公司的配合.................................................................................................23

二、與委托人的配合....................................................................................................24

三、實施過程中的難點.................................................................................................25

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第一節(jié)總體思路

我們將針對該項目的現(xiàn)狀和實際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登

記的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價的依據(jù)、原則、程序、

方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)，把認(rèn)為因素

對拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不

同而帶來的估價結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體項目

的順利進行。

為了高效、高質(zhì)量的完成拆遷工作，建議貴單位在制定

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)時，對諸如被拆遷附屬物、裝修的補償標(biāo)準(zhǔn)等

各項指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限

（該部分補償款在總補償款里占的比例極?。?，給被拆遷人

一個較為寬松的拆遷補償政策環(huán)境，以保證拆遷工作的順利

進行。

拆遷是一項專業(yè)性極強的工作，需要工作人員有豐富的

專業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評估公司與拆遷公

司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要

前提。拆遷補償價格是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，評估機構(gòu)發(fā)揮

著重要的作用，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，同時也要在

合法的前提下，為拆遷人節(jié)約成本，同時拆遷補償方案的具

體實施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個拆遷過程中起

著至關(guān)重要的作用。加強評估公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，

及時溝通各自掌握的信息，會對本項目拆遷工作順利進行起

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到積極推動作用。

第二節(jié)拆遷評估工作流程

前期準(zhǔn)備

外業(yè)

內(nèi)業(yè)

編制報

告

報告送

達

答疑

一、前期準(zhǔn)備

根據(jù)經(jīng)驗，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被拆遷人反

響最大。被拆遷人對于拆遷政策和拆遷評估技術(shù)路線極為關(guān)

注。因此我們在項目指揮部（以委托方為主，評估和拆遷機

構(gòu)派人參加）的統(tǒng)一安排下，抓住這一有利契機，選擇經(jīng)驗

豐富的估價人員對拆遷現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細踏勘、搜集相關(guān)資

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料，同時對被拆遷人抽查訪問，傾聽意見，解釋政策法規(guī)及

估價技術(shù)路線，并及時反饋信息作為確定評估原則、評估實

施方案的基礎(chǔ)。

前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容：

1.了解項目具體情況

了解項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成

年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外

來人口等。

2.搜集相關(guān)文件資料

項目立項、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，

房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他

相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。

3.與相關(guān)部門前期配合

與項目所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列

入拆遷范圍，提前作好準(zhǔn)備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。

4.組織人員學(xué)習(xí)

根據(jù)項目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項目負

責(zé)人，安排項目工作參與人員進行學(xué)習(xí)，熟悉項目情況和適

用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點。

5.安排工作計劃

根據(jù)項目特點、人員構(gòu)成情況編制工作計劃和進度計

劃。

6.確定評估原則

召開有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會確定評估原則，如待拆遷區(qū)

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片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補償標(biāo)準(zhǔn)等。只有

確定了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場拆遷

工作的順利進行。因此，應(yīng)把對拆遷工作的認(rèn)識統(tǒng)一到項目

指揮部的立場上。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作

規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。

7.制定技術(shù)方案

在對該項目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的估價技術(shù)

路線與方法。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘察標(biāo)準(zhǔn)，盡量減

少人為因素的影響，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一

致。制定出方案后，確定工作人員負責(zé)制，確保整個評估項

目能按時、高質(zhì)量的運轉(zhuǎn)。

8.與拆遷公司配合

前期工作中，評估公司與拆遷公司應(yīng)相互熟悉、分工合

作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解

釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下

基礎(chǔ)。

二、外業(yè)工作（入戶調(diào)查）

外業(yè)工作的核心在于查清被拆遷房屋的狀況。為了做到

標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免遺漏從而提高工作效率，我公司設(shè)計了專門

的“房屋估價表”，包含三部分內(nèi)容，分別為“房屋及院落

示意圖”、“房屋狀況表”和“設(shè)備及附屬物表”，并要求

估價人員逐項填寫，現(xiàn)場簽字。在現(xiàn)場查勘過程中，入戶估

價人員盡可能保證各種材料搜集完備，對特殊裝修狀況進行

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現(xiàn)場拍照，并靈活運用與拆遷相關(guān)的法規(guī)政策現(xiàn)場對被拆遷

人進行宣傳講解，為拆遷報告的撰寫提供最詳盡的資料及后

續(xù)動遷、解釋、答疑等工作打基礎(chǔ)。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）

的主要內(nèi)容：

1.面積量測、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部

分設(shè)備）；

2.文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)批件、法律文

書、被拆遷人對房產(chǎn)處置聲明等；

3.周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；

4.被拆遷人情況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶口

在冊人數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、常住人口年齡結(jié)構(gòu)；

5.房屋情況：結(jié)構(gòu)形式、建筑材料、建成年代、使用狀

況、現(xiàn)狀用途、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；

6.自行裝修裝飾部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、

維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；

7.設(shè)備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、基他

特殊情況；

8.附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)情況、其他特

殊情況；

根據(jù)我們的經(jīng)驗，在入戶調(diào)查過程中，拆遷公司和評估

公司一同進行對拆遷工作非常有利，保證現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的一

致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證委托人、拆

遷公司、評估公司所取得的第一手?jǐn)?shù)據(jù)的一致，對整個拆遷

工作能達到事半功倍的效果。

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三、內(nèi)業(yè)測算

各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得

的被拆遷房屋的各項數(shù)據(jù)進行整理、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問

題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對

的數(shù)據(jù)，進行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要

另外組成一個小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項等情況拾遺補

漏，并及時反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與委托人和拆

遷公司溝通信息核實數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。

四、撰寫報告

1.撰寫報告初稿：根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報告。

2.三級審核：逐級對初步評估報告進行審核，同時對估

價結(jié)果進行整體平衡調(diào)整。

3.出具正式拆遷評估報告：在“三級審核”的基礎(chǔ)上針

對不同被拆遷人出具正式的拆遷評估報告。

五、報告送達

1.公示初步結(jié)果報告

2.提交分戶報告及整體估價報告

六、答疑階段

本階段主要與拆遷公司配合，在拆遷現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳

工作對被拆遷人提供咨詢服務(wù)，本公司初步計劃在出具報告

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后的七天內(nèi)，保證每一小組至少派一名業(yè)務(wù)能力強的評估人

員并由技術(shù)負責(zé)人帶領(lǐng)組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細致

的向被拆遷人就拆遷評估法規(guī)、拆遷評估方法、估價報告結(jié)

果等方面做好解釋、咨詢工作。

本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時

適當(dāng)?shù)膶θ藛T配備進行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和拆

遷公司的工作，實施全過程跟蹤服務(wù)，直至拆遷工作全部結(jié)

束，各方當(dāng)事人滿意為止。

第三節(jié)技術(shù)方案

一、評估技術(shù)方案

針對此次項目的評估，我公司制定以下實施計劃，以保

證評估過程順利進行。

（一）評估前期工作內(nèi)容

1.明確評估目的

所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目

的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。

2.明確評估對象

即房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值

的具體地產(chǎn)。

3.明確評估時點

評估時點是評估結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)評估目的所

確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與評估時點密切

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相關(guān)。評估結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，同時又具有很強的

時效性。此外，評估對象在不同的評估時點的狀態(tài)是不同的，

相應(yīng)就會有不同的價格。評估時點采用公歷表示，精確到日。

（二）擬定評估作業(yè)方案

1.確定評估技術(shù)路線

房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過

程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價

格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證評估最接近實際。

2.確定評估方法

房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成

方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格

形成過程和形成方式的認(rèn)識。

同樣一個評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出

不同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定評估方法。

評估人員應(yīng)正確運用市場比較法、收益法、成本法并在

實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象

通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。

3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道

評估所需的資料包括：

（1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；

（2）對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；

（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；

（4）反映評估對象狀況的資料。

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作為專業(yè)機構(gòu)，評估機構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資

料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，

擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。

4.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費根據(jù)所需評估的對象情

況，應(yīng)初步預(yù)計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費，

在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達到人力、經(jīng)

費最省的目標(biāo)。

5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度

在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬

定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價

的人員胸中有數(shù)。

（三）收集評估所需的資料

在平時收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)著重收集反

映可能估價對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、

土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體

評估對象相關(guān)的其他背景資料。

（四）實地查勘評估對象

評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位

置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、

設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、

面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估

所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況

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進行拍照等。

以上四個步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應(yīng)做

的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事

人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不

要閉門造車。

（五）估價中的工作內(nèi)容

完成了評估的各項準(zhǔn)備，就可以開展實際評估活動，這

一階段包括4個步驟，其工作內(nèi)容是：

1.選定評估方法計算

對于評估對象可選用合適的評估方法進行計算，計算的

成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。

2.確定評估結(jié)果

對不同評估方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當(dāng)這

些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。

對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：

（1）評估過程是否有誤；

（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；

（3）參數(shù)選擇是否合理；

（4）評估項目是否遺漏或重復(fù)；

（5）是否符合評估原則；

（6）公式選用是否恰當(dāng)；

（7）選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。

在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個

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綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不

可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，

或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。

當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在評估報告中明確闡述理由。

3.撰寫評估報告

撰寫評估報告的要求：

（1）全面性：

應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正

文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。

（2）公正情況和客觀性：

應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進

行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

（3）準(zhǔn)確性：

用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文

字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)

予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

（4）概括性：

應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得

的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典

型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表

達觀點。

（六）將評估報告送達委托人

評估機構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告

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送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響項目進度，損害

當(dāng)事人利益。

（七）評估的修訂歸檔工作

在評估報告送達給當(dāng)事人后，評估活動并未結(jié)束。當(dāng)事

人有權(quán)提出異議，申請復(fù)議或重新鑒定。

1.聽取反饋意見

當(dāng)把評估報告送達給委托人后，作為評估機構(gòu)有義務(wù)聽

取當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^

反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員

對此作出判斷。

2.作出解釋或修訂意見

對當(dāng)事人的異議，應(yīng)予重視，認(rèn)真對待每一位客戶的意

見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。

如當(dāng)事人出于誤解的，評估機構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面

的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。

如評估報告確有不完善之處，評估機構(gòu)應(yīng)作出書面的補

充意見，使原評估報告更為完善、準(zhǔn)確。

如評估報告確有錯誤之處，評估機構(gòu)應(yīng)本著實事求是的

原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構(gòu)的解釋、補充、

修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，且后來

者優(yōu)于先者。

二、技術(shù)保證措施

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評估服務(wù)工作實行三級督導(dǎo)制度。

一級為部門經(jīng)理；

二級為項目經(jīng)理；

三級為技術(shù)負責(zé)人。

各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核

的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)

行情況進行監(jiān)控。

（一）部門經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：

1.監(jiān)督評估過程；

2.了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適

當(dāng)修改計劃；

3.解決專業(yè)判斷分歧，必要時應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；

4.對評估工作底稿進行第三次復(fù)核。

（二）項目經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：

1.評估工作己按具體計劃的要求進行；

2.工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；

3.所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；

4.預(yù)定的評估目標(biāo)已實現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果

一致；

5.對評估工作底稿進行第二次復(fù)核。

（三）技術(shù)負責(zé)人在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)

1.對評估工作技術(shù)問題進行指導(dǎo)與審核；

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2.項目技術(shù)問題登記備案；

3.所有重大技術(shù)問題已適當(dāng)解決；

4.對評估工作底稿進行第一次復(fù)核。

對評估工作底稿的復(fù)核采用三級復(fù)核制度。在出具報告

前，公司需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復(fù)核。

各級復(fù)核均需做出必要的復(fù)核記錄，書面表示復(fù)核意見，并

注明復(fù)核時間、復(fù)核人姓名。凡未執(zhí)行復(fù)核程序的評估報告

一律不得簽發(fā)。

XXX房地產(chǎn)土地評估有限公司承諾在與貴單位合作的評

估工作中認(rèn)真履行以下內(nèi)容：

我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準(zhǔn)則的規(guī)定，

在評估過程中堅持公正、公平、科學(xué)的估價原則，依據(jù)中華

人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)評估規(guī)范》、

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國

土地管理法》及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承

接、現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線的確定以及估價報告的審核、

出具、存檔、評估費用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守國家和地方的

相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格恪守謹(jǐn)慎、獨立、客觀、公正

原則。承諾所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估

假設(shè)、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持

評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實、完整、合理性。承諾不出具

含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估

報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極

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答復(fù)貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。

三、根據(jù)工作方案，確定組織方案

經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗的人員組成

的技術(shù)小組對該項目現(xiàn)場進行的實地踏勘，結(jié)合多年從事拆

遷項目評估的專業(yè)經(jīng)驗，組織參與過類似項目的專業(yè)人員對

本項目的情況進行了詳細分析，制定了具體拆遷評估實施方

案，根據(jù)該方案的工作流程，建立起以4個技術(shù)小組為基礎(chǔ)、

以技術(shù)審核部提供技術(shù)支持、現(xiàn)場負責(zé)人現(xiàn)場指揮、項目總

負責(zé)人總體調(diào)度的組織結(jié)構(gòu)體系，確保整個評估項目從前期

準(zhǔn)備、入戶調(diào)查、內(nèi)業(yè)測算、出具評估報告、三級審核、現(xiàn)

場咨詢答疑、結(jié)案等各項工作能按時、按要求、高質(zhì)高效的

完成。

第三節(jié)作業(yè)時間

根據(jù)委托方提供的資料本次共涉及xx戶，其中xx戶的

權(quán)屬為公有，xx戶為私有；結(jié)合以往經(jīng)驗，三調(diào)、測繪、評

估測算、出具報告合計需要約180天。

第四節(jié)棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析

一、測繪工作的重點分析及措施

（一）本項目工作的重點：

1.全面做好宣傳、動員、培訓(xùn)工作。

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2.認(rèn)真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，扎

實推進摸底調(diào)查階段工作。

3.逐一對每個每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的入戶

調(diào)查，確保地塊、房產(chǎn)相關(guān)信息準(zhǔn)確無誤。

4.逐一對每塊地進行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界線準(zhǔn)

確無誤。

5.把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性，避

免后期工作返工。

6.嚴(yán)格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求進行

數(shù)據(jù)入庫。

7.按規(guī)范及檔案管理部門要求進行資料歸檔。

8.根據(jù)項目所處位置，進行項目調(diào)研工作。

9.項目實施前，及時和項目建設(shè)方做好技術(shù)、方案溝通，

編寫切實可行的實施方案。

10.根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。

11.組建行之有效的項目管理部。

（二）針對工作重點采取的措施：

1.建立具有較強執(zhí)行能力的項目部

本測繪項目工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，

所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個經(jīng)驗豐富、有較強

執(zhí)行能力的項目部來承擔(dān)此項工作。

我公司根據(jù)本項目的特點，特組建“XXXX測繪項目項目

部”，派遣技術(shù)能力強、經(jīng)驗豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強，具有

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較強執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項目部中，依托我公司強大的

綜合實力，確保項目按期、順利、圓滿完成。

2.制定科學(xué)合理的作業(yè)流程

制定科學(xué)合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手

段是保證本項目順利實施的基本條件。中標(biāo)后，我公司將根

據(jù)我公司實施該項目的經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定確實

可行的作業(yè)流程，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠各級政府

工作人員，有序?qū)嵤?/p>

3.投入先進的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項目的順

利開展。

4.加強組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量

（三）針對工作質(zhì)量采取的措施：

按照我公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針，我公司承擔(dān)本項目

的服務(wù)承諾是以先進適用的技術(shù)、及時周到的服務(wù)態(tài)度為用

戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信

任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：

1.我公司的實施方案必須獲得甲方的批準(zhǔn)后方可實施。

2.我公司嚴(yán)格按照我公司的管理體系文件要求對技術(shù)、

質(zhì)量、進度和安全環(huán)保進行控制，每一項產(chǎn)品均應(yīng)達到優(yōu)良

級別。

3.我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進

度和安全環(huán)保教育培訓(xùn)。項目部接受我公司的監(jiān)督檢查。

4.我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲

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方匯報工作進度，接受甲方的意見或建議。

5.按照“三級檢查、二級驗收”制度，做好項目的檢查

及驗收工作。

6.為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。

二、工作的難點分析及對策措施

（一）工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個環(huán)節(jié)處理

的信息準(zhǔn)確可靠是難點

XXXX測繪項目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及

獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管理難度相對較

大，必須保證每道工序的之間的無差錯的鏈接才能順利完成

發(fā)證工作。

對策措施：

1.每個崗位、每個工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)

驗的人員擔(dān)任，必要時應(yīng)進行培訓(xùn)；

2.質(zhì)量檢查貫穿在整個過程中，每個環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)

過自檢和互檢才能提給下一個環(huán)節(jié)使用。

（二）項目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時間緊，確保

按時完成的難度較大

對策措施：

1.能否按時收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素

之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時

和有關(guān)部門對接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；

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2.能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素

之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時間

因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的

質(zhì)量和工期。為此，我公司在項目開始前即要求測繪相關(guān)人

員配合街道辦管理人員及時聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳

單，使在外務(wù)工人員理解本項目的流程及要求，及早準(zhǔn)備；

3.能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響質(zhì)量和工期的最

重要的因素之一，。為此，我公司將在中標(biāo)后詳細列出需要

收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進行收集。

4.要保證項目按期完成，需要做好詳細的進度計劃，并

根據(jù)情況及時進行必要的調(diào)整，使計劃能夠切合實際。當(dāng)進

度滯后時，應(yīng)采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。

（三）測繪精度要求高，作業(yè)難度大

對策措施：

我公司將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)

測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認(rèn)真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合驗收要求。

（四）XXXX測繪項目涉及承包人的切身利益，工作過程

中需要與市里多個政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大

對策措施：

1.緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處

的主導(dǎo)地位開展工作；

2.積極主動與各方進行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；

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3.我公司的聯(lián)系人必須是項目負責(zé)人，這樣才能信息溝

通準(zhǔn)確、及時。

（五）棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時進行入戶權(quán)

屬確認(rèn)

對策措施：

對于常年外出未歸、未委托代理人又無法聯(lián)系的外出人

員，可先查清城建部門登記以來的房產(chǎn)狀況。

（六）實測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出

入

對策措施：

1.嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律政策規(guī)定，對實測面積，經(jīng)公示后

據(jù)實登記。在登記簿中如實填寫“實際測量面積”

2.對出入較大的要對土地地籍草圖進行審核，在街道辦

及相關(guān)上級部門的知道下進行公示。

（七）人身儀器安全保障困難

安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全。

解決措施：

對進行該項目的技術(shù)人員進行安全生產(chǎn)、交通安全意識

教育，做到安全、文明生產(chǎn)，尊重當(dāng)?shù)亓?xí)俗，遵守社會公德，

和當(dāng)?shù)鼐用裼押孟嗵帯Ｔ谥饕煌ǜ傻缽氖抡{(diào)查和測量的作

業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標(biāo)志背心，嚴(yán)格遵守城市交通規(guī)則，

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服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安全。

（八）認(rèn)識問題

大多數(shù)居民對棚戶區(qū)的改造認(rèn)識上存在不足，他們認(rèn)為

棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政

府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認(rèn)為棚戶區(qū)的改造是

為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關(guān)注的是自己能

否在改造中得到更多的征地拆遷補償，在認(rèn)識上存在誤區(qū)。

從而對項目上測繪工作造成阻礙，對測量專業(yè)人員所測得數(shù)

據(jù)不認(rèn)可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報、

假報面積的情況。

對策措施：

1.認(rèn)真配合業(yè)主方做好宣傳工作；

2.對無理取鬧，極度不配合者上報給委托方，進行協(xié)調(diào)

處理。

（九）城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境

的問題。

棚戶區(qū)街道交窄，車輛較多，不利于測量儀器設(shè)備的順

利施展。

對策措施：現(xiàn)場踏勘后，編制行之有效的項目工作方案，

以技術(shù)團隊為依托，必須解決該問題。

三、合理化建議

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針對工作中存在的重點、難點問題，特提出以下合理化

建議，希望能得到業(yè)主方的指導(dǎo)意見：

1.項目開展前，希望業(yè)主方及同居委會對我公司項目組

成員進行該項目的宣傳培訓(xùn)工作，以便我項目組工作人員能

對XXXX項目的政府性，政策性工作進行了解，在工作中也

能夠起到對棚戶區(qū)居民答疑解惑的作用，同時能有一定的宣

傳效果。避免測繪工作中帶來的不良影響，及部分居民對測

繪工作的不理解。

2.項目開展前，希望業(yè)主方能給予我公司對相關(guān)資料收

集所需要對接的各政府、單位的對口部門的人員聯(lián)系方式，

以便于資料收集，工作銜接。

3.在項目工作中，我公司按周進行進度匯報，按月進行

工作總結(jié)，希望業(yè)主方能安排人員參與并給出指導(dǎo)意見。

4.在公示階段，需要業(yè)主方給予公示場地，我公司積極

配合公示宣傳工作。

第五節(jié)實施中的具體問題及難點

一、與拆遷公司的配合

（一）評估機構(gòu)：

估價技術(shù)路線是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，拆遷補償價格是

拆遷雙方當(dāng)事人最關(guān)心的問題，評估機構(gòu)負責(zé)對估價結(jié)果進

行解釋，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，也要在合法的前提

下為拆遷人節(jié)約成本，同時要促進拆遷工作的順利進行。

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（二）拆遷公司：

拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷公司完成，從摸底

調(diào)查到動遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個拆遷過程中起著

重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需要他們