《房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)變遷的實(shí)證研究》11000字

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)變遷的實(shí)證研究摘要我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活都產(chǎn)生了重大的影響，住房不僅體現(xiàn)為滿足人們的居住功能，也具備了投資功能和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。自住房市場(chǎng)化以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房地產(chǎn)投資持續(xù)擴(kuò)張,房?jī)r(jià)居高不下,增加了經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴。本文首先對(duì)論文的研究背景及意義進(jìn)行闡述，對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和數(shù)據(jù)分析等方法，從投資結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，綜合運(yùn)用投資結(jié)構(gòu)理論、經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等理論，系統(tǒng)研究2011—2020年山東省房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的變遷，得出2011—2020年山東省房地產(chǎn)投資用途中住宅投資額占比最多，投資資金來(lái)源主要來(lái)源于自籌資金和其他資金來(lái)源，由此提出優(yōu)化山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施：合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)度投機(jī)。關(guān)鍵詞：山東省房地產(chǎn)；投資用途結(jié)構(gòu)；資金來(lái)源結(jié)構(gòu)目錄摘要 I第1章緒論 11.1研究背景及意義 11.1.1研究背景 11.1.2研究意義 11.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 21.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 31.3研究?jī)?nèi)容及研究方法 41.3.1研究?jī)?nèi)容 41.3.2研究方法 4第2章相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 52.1相關(guān)概念 52.1.1房地產(chǎn) 52.1.2房地產(chǎn)投資 52.1.3房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 52.2理論基礎(chǔ) 62.2.1西方經(jīng)濟(jì)學(xué)投資結(jié)構(gòu)理論 62.2.2國(guó)內(nèi)投資結(jié)構(gòu)理論 6第3章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析 83.1住宅 93.2商業(yè) 113.3辦公樓 133.4其他商品房 15第4章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的變遷分析 174.1國(guó)內(nèi)貸款 174.2利用外資 174.3自籌資金 184.4其他資金來(lái)源 19第5章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑 205.1合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度 205.2審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 205.3理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)度投機(jī) 21結(jié)語(yǔ) 22參考文獻(xiàn) 23第1章緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景2010年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期，因?yàn)橹隘偪竦耐恋亟ㄔO(shè)，有大量庫(kù)存可用，政府又實(shí)施了一些刺激政策。2015年后，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行了“限購(gòu)”，到目前為止，全國(guó)各市已對(duì)監(jiān)管政策做出響應(yīng)。作為中國(guó)老牌經(jīng)濟(jì)大省，2020年山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展位居全國(guó)第三位。2020年，山東樓市有起有落，年初受疫情影響房地產(chǎn)整體熱度有一定程度的下降，但三月份開(kāi)始有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。隨著綠色建筑、公積金、棚改、住宅租賃等新規(guī)出臺(tái)，樓市回歸平靜，但總體供應(yīng)及成交量仍超過(guò)2019年。在行業(yè)方面，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)每年都在增長(zhǎng)，2016年占GDP比重約為6.5%,2018年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)為59846億元；因此，近幾年，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的投入也在逐步增加。然而，要實(shí)現(xiàn)高回報(bào)，就需要對(duì)房產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的調(diào)整。因此，當(dāng)前亟待改革和優(yōu)化我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、良性發(fā)展。1.1.2研究意義理論意義從20世紀(jì)末開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)都在不斷的進(jìn)行著調(diào)整，因此對(duì)其研究具有重要的現(xiàn)實(shí)和理論價(jià)值。從現(xiàn)有的文獻(xiàn)中，雖然有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)道很多，而且有關(guān)房地產(chǎn)的投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的聯(lián)系也是眾多的。但是，對(duì)于山東省的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有太多的相關(guān)研究，僅有少量的相關(guān)文獻(xiàn)。并以中國(guó)2008年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資構(gòu)為研究目標(biāo)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的格局將發(fā)生一定的改變。因此，本文以2011—2020年為時(shí)間背景，研究分析這期間的山東省房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變遷，尋求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理化的理論、手段和方法，有助于為這一研究領(lǐng)域提供新的視角，拓寬山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的研究領(lǐng)域，對(duì)豐富投資結(jié)構(gòu)這一角度的理論具有重要的意義。實(shí)踐意義第一，本文從投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度出發(fā)，運(yùn)用文獻(xiàn)研究方法和數(shù)據(jù)分析方法對(duì)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開(kāi)拓了新的方向。第二，本研究以山東省為對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變化十分迅速，研究2011—2020年間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，可以清晰的看出山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷。本研究可以為制定適合的投資結(jié)構(gòu)起借鑒作用。第三，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷，能夠?qū)ζ渌嚓P(guān)的產(chǎn)業(yè)提供幫助，對(duì)山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著積極的意義，能夠更好的了解2011—2021年間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的思考。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀Weissman（1955）認(rèn)為提出了一種觀點(diǎn)，即房地產(chǎn)的投入，尤其是住房的建設(shè)，是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)區(qū)域的保障性的、福利性的支出，而房地產(chǎn)的增長(zhǎng)僅僅是一個(gè)附加的因素。因此，當(dāng)一個(gè)資本尚未累積到某個(gè)水平時(shí)，大規(guī)模的地產(chǎn)投入只能讓其難以增長(zhǎng)［1］。David(2014)通過(guò)對(duì)澳大利亞地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程的分析，建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程的模式，為以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策提供參考［2］。Hui(2009)運(yùn)用了一套模糊邏輯的理論體系，對(duì)房地產(chǎn)的不精確、含糊的信息進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的投資提供了一個(gè)模糊理論的基礎(chǔ)［3］。Harris（2006）研究認(rèn)為，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系有不同的觀點(diǎn):早期的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資作為一種近似社會(huì)保障支出,在資金狀況緊張狀態(tài)下,會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展;少部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所必需的,并限定在特定的環(huán)境下［4］;Myeong-SooKim（2002）研究了在房地產(chǎn)投資中，住房投資和非住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響程度，選取了1970-2000年韓國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)，從而得到住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)程度遠(yuǎn)大于非住房投資的結(jié)論［5］。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資體系的定義大體上相似，安旭東(1999)提出了房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的概念，其中包含了投資的時(shí)間和空間結(jié)構(gòu)，投資主體結(jié)構(gòu)和投資使用結(jié)構(gòu)［6］;盛承愁(2000)提出了我國(guó)房地產(chǎn)投資的投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，它包含了區(qū)域分布、投資的使用分布、投資的經(jīng)濟(jì)成份、投資的經(jīng)濟(jì)成份、投資的經(jīng)濟(jì)效益等方面［7］;張巧云(2004)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)投資的投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，它包含了區(qū)域分布、投資的使用分布、投資的經(jīng)濟(jì)成份、投資的經(jīng)濟(jì)成份、投資的經(jīng)濟(jì)效益、投資的資本結(jié)構(gòu)等方面［8］。董佳（2008）將房地產(chǎn)的投資構(gòu)成作為一個(gè)宏觀的投資結(jié)構(gòu)的一個(gè)子系統(tǒng)，它是一種從投資內(nèi)部的角度分析房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，即房地產(chǎn)的不同用途的房地產(chǎn)的資金的不同來(lái)源之間的比例，房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)體系的建立主要由資金來(lái)源結(jié)構(gòu)和資金用途結(jié)構(gòu)兩方面［9］。陳曉和魏蘭葉（2017）認(rèn)為在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，應(yīng)該采取恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)手段，選取合適的指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的地域特性以及對(duì)其的各種影響進(jìn)行分析，以期為我國(guó)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù)［10］。楊得前和劉仁濟(jì)（2018)認(rèn)為在空間上的投入日益密集，資金逐漸向中央聚集，由此產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”。由于財(cái)政權(quán)力分散和“促銷錦標(biāo)賽”體制的影響，區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)與仿效使得相鄰區(qū)域失去了獨(dú)立性［11］。姚薇（2016）認(rèn)為我國(guó)住宅體制的變革加速了房地產(chǎn)的發(fā)展，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)和城市的發(fā)展之間的矛盾更加突出［12］。陶如純（2016）認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)投資中，要嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)的投資比重，以推動(dòng)公開(kāi)的土地交易。同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和調(diào)控，以推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展［13］。1.3研究?jī)?nèi)容及研究方法1.3.1研究?jī)?nèi)容本論文主要內(nèi)容如下：第一部分：緒論：具體從研究背景以及研究意義，只有加強(qiáng)對(duì)投資結(jié)構(gòu)的研究，建立比例合理的投資結(jié)構(gòu)，才能提高山東省的供給質(zhì)量，使投資結(jié)構(gòu)符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。以及國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究?jī)?nèi)容和方法進(jìn)行分析研究。第二部分：相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)：具體從房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)三個(gè)基本概念入手，深入了解國(guó)內(nèi)外投資結(jié)構(gòu)理論，對(duì)研究山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷有重要的作用。第三部分：山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資用途結(jié)構(gòu)變遷：主要研究分析2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資用途結(jié)構(gòu)的變化，得出2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅、商業(yè)、寫字樓等的變化。第四部分：山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)變遷分析：主要研究分析2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的變化，得出2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)外貸款、利用外資、自籌資金等投資資金來(lái)源的變化。第五部分：山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究：從合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)度投機(jī)等三個(gè)方面探討優(yōu)化山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的具體措施。1.3.2研究方法文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)研究法是本文研究采用的主要方法之一，通過(guò)查閱期刊、文書檔案、書籍、互聯(lián)網(wǎng)的收集和整理有關(guān)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的資料文獻(xiàn)，理解山東省房地產(chǎn)投資的具體數(shù)據(jù)、影響房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的因素，獲取相關(guān)的信息。為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷及優(yōu)化提供思路。數(shù)據(jù)分析法數(shù)據(jù)分析法是本文采用的主要研究方法之一，對(duì)2011-2020年間國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和山東省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，提取出其中關(guān)于房地產(chǎn)投資的信息，將它們加以匯總和理解，形成完整清晰的圖表數(shù)據(jù)，從而詳細(xì)研究2011-2020年間山東省房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變遷。第2章相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)2.1相關(guān)概念2.1.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房子和土地是一種物權(quán)的統(tǒng)一體，因此也就是住房與土地的社會(huì)性和經(jīng)濟(jì)性。由于房地產(chǎn)本身所具有的特性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。2.1.2房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指資本所有者(可以是國(guó)家、集體或個(gè)人)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)取得一定收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。依據(jù)房地產(chǎn)的含義，房地產(chǎn)投資也是地產(chǎn)投資與房產(chǎn)投資的總稱。其中地產(chǎn)投資是第一性的，而房產(chǎn)投資是第二性的.從而房?jī)r(jià)是地價(jià)的折射反映。2.1.3房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)的投資組織內(nèi)涵可分為廣義與狹義兩種類型。狹義的投資結(jié)構(gòu)指的是實(shí)際投資與金融投資、直接投資與間接投資、固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)問(wèn)題;廣義的投資是經(jīng)濟(jì)成分、地區(qū)和產(chǎn)業(yè)之間的投資比重的概括，是把一個(gè)投資的體系看成一個(gè)整體。鑒于房地產(chǎn)投資與普通產(chǎn)業(yè)投資的特殊性，在一定的地區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)的總投資額已成定數(shù)，不管是存量投資，還是增加投資，都取決于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件，取決于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)供需情況，因此，文章從山東省的角度出發(fā)，把“區(qū)域”這個(gè)詞引入到了山東省房地產(chǎn)投資的用途結(jié)構(gòu)和資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分析上。具體來(lái)說(shuō):房地產(chǎn)投資用途結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)按照不同物業(yè)劃分的住宅(包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅)、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房和其他用房的投資比例關(guān)系。房地產(chǎn)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)是指不同渠道及性質(zhì)的資金比例及相互關(guān)系。2.2理論基礎(chǔ)2.2.1西方經(jīng)濟(jì)學(xué)投資結(jié)構(gòu)理論投資乘數(shù)理論1931年，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡恩（卡恩）第一次提出了“乘數(shù)”這個(gè)概念，1936年，凱恩斯曾用這個(gè)術(shù)語(yǔ)來(lái)形容一個(gè)人的投資收益。我們可以用乘數(shù)原理來(lái)判定，如果一個(gè)人的收入增長(zhǎng)了，那么他的收入就會(huì)增長(zhǎng)。消費(fèi)需求會(huì)增加，而在總體水平提升的情況下，要以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展為前提，使之在一個(gè)良好的周期內(nèi)向上發(fā)展。最后到達(dá)均衡均衡的中間位置。在投資倍率中，投資倍率的發(fā)揮主要有兩個(gè)方面：一是由于總體投入會(huì)使居民的收益水平提高，進(jìn)而產(chǎn)生的收益遠(yuǎn)大于投入的增長(zhǎng)；二是在投入單位減少投入后，企業(yè)的收益降低幅度要比整體的整體經(jīng)濟(jì)萎縮幅度要小。所以，在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的乘法效應(yīng)中，存在著優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。。投資加速理論早在1913年，艾伯特就首先提出了“加速”這一概念，用來(lái)解釋居民收入水平的改變對(duì)整體投資總量的影響。艾伯特認(rèn)為隨著居民收入的增加，消費(fèi)需求的增加，生產(chǎn)者為了獲得更多的利潤(rùn)，經(jīng)常會(huì)增加對(duì)產(chǎn)品的投入，以增加產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量，以此來(lái)滿足消費(fèi)者日益增加的消費(fèi)水平。由此我們可以看到，工資水平的提高會(huì)使總的投資增加，而且，這種情況受到投資-產(chǎn)出比率的限制，也就是高投入產(chǎn)出，而增加的收入會(huì)使總的投資增加，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，這種比例被稱為“加速因子”，指的是居民的收入水平每提高一個(gè)單位，就會(huì)引起總的投資按比例增加相應(yīng)的單位。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的投資理論新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，投資主體是一種以個(gè)人利益為目的的理性人，而制造商則以最大的利潤(rùn)和最大的消費(fèi)者為目標(biāo)。投資的機(jī)制是由供求決定市場(chǎng)價(jià)格，由供求關(guān)系決定，價(jià)格調(diào)控商品與資源的供應(yīng)與需求，通過(guò)價(jià)格調(diào)控實(shí)現(xiàn)供求平衡，市場(chǎng)清倉(cāng)，市場(chǎng)中沒(méi)有欠缺和多余的情況。他們把市場(chǎng)分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭市場(chǎng)和壟斷市場(chǎng)四大類，即市場(chǎng)中存在大量的買方和賣方，而制造商則是市場(chǎng)的接受方，市場(chǎng)信息完全、充足。各廠家之間的競(jìng)爭(zhēng)使得最終的資源利用率達(dá)到帕累托優(yōu)化，從而獲得了最大的效益。他們相信，企業(yè)為了獲得最大的利益，會(huì)以資金和勞動(dòng)力的價(jià)格為基礎(chǔ)來(lái)決定投資的價(jià)值。在投入要素的邊際產(chǎn)量相等時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)平衡。2.2.2國(guó)內(nèi)投資結(jié)構(gòu)理論資本有機(jī)構(gòu)成理論馬克思關(guān)于資本有機(jī)構(gòu)成的理論研究了基于資源（生產(chǎn)因素）集約度的工業(yè)投資結(jié)構(gòu)，即研究了由高強(qiáng)度勞動(dòng)行業(yè)主導(dǎo)的工業(yè)結(jié)構(gòu)，而高強(qiáng)度工業(yè)資本是由高強(qiáng)度的資本行業(yè)主導(dǎo)，而知識(shí)和技術(shù)的高強(qiáng)度產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)了動(dòng)態(tài)進(jìn)化的過(guò)程。馬克思分析了資本的有機(jī)構(gòu)成原則，已經(jīng)表明，技術(shù)進(jìn)步推向了更高的生產(chǎn)力，并且從勞動(dòng)生產(chǎn)力的這種提高中得出的過(guò)剩盈余促使資本主義公司推動(dòng)研究技術(shù)的發(fā)展，而科技的發(fā)展則進(jìn)一步推動(dòng)了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。這種投資結(jié)構(gòu)的變化促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。資本循環(huán)理論在對(duì)產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)的研究中，馬克思的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，為了保證生產(chǎn)進(jìn)程的順利進(jìn)行，資本者所購(gòu)的勞動(dòng)與生產(chǎn)材料的質(zhì)量要協(xié)調(diào)一致，并且要有適當(dāng)?shù)谋嚷省＿@是對(duì)我國(guó)證券市場(chǎng)的投資質(zhì)量和投資規(guī)模結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入分析的一個(gè)重要的理論來(lái)源。由于只有產(chǎn)業(yè)資金能夠產(chǎn)生剩余的價(jià)值，并通過(guò)持續(xù)的循環(huán)往復(fù)，從而達(dá)到了增值。產(chǎn)業(yè)資本的流動(dòng)是從生產(chǎn)到生產(chǎn)的，然后進(jìn)入到生產(chǎn)的，經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的購(gòu)買、生產(chǎn)和銷售，依次是貨幣資本、生產(chǎn)資本和商品資本。要使資金持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)必須周而復(fù)始地進(jìn)行。第3章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》將不動(dòng)產(chǎn)按照使用目的劃分為住宅（包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅）、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房等。按照國(guó)家建設(shè)廳頒布的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋》，對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行了定義：“住房”是指專門為居民服務(wù)的住房，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍、宿舍（包括職工宿舍和宿舍）。然而，該方案并未包含為住宅建筑提供的人防設(shè)施的地下室。寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位所使用的各類辦公場(chǎng)所（也稱為寫字樓）。商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地是指商業(yè)、糧食、供銷、餐飲等行業(yè)的外部活動(dòng)，如：度假村、飯店、糧店、書店、供銷社、餐飲店、菜店、加油站等。其它指非以上所列之用途之住宅或建筑。如圖表3-1所示，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在歷年來(lái)有較大的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2011年的4106.75億元增加到2020年的9450.49億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額由2011年的3198.78億元增加到2020年的4929.53億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公樓投資由2011年的99.34億元增加到2020年的361.06億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額由2011年的476.93億元增加到2020年的827.82億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他投資額由2011年的331.7億元增加到2020年的459.05億元；表3-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資按不同用途分投資額時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)別墅、高檔公寓投資額(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公樓投資額(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他投資額(億元)2011年4106.753198.78161.0799.34476.93331.72012年4708.313473.23214.59190.66576.31468.112013年5444.533976.63159.96287.81701.72478.372014年5817.954184.33152.61358.58805.07469.972015年5892.164399.44105.84331.88764.96395.882016年6323.384690.22136.45346.3827.82459.052017年6637.254929.53169.6361.06841.28505.372018年7552.975717.52186.8305.71806.38723.362019年8614.896672.22183.4360.8779.92801.952020年9450.497296.4425.96795.71932.42數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)不同用途投資資金額比較數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-1顯示，2017年開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額有較大的增加，并隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加而增加，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他投資額依舊保持較穩(wěn)定的投資。3.1住宅住宅包括普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、別墅和高檔住宅。普通住宅是由開(kāi)發(fā)商（單位）自行建造，用于銷售、租賃的住宅。別墅、高檔公寓，是指在每平方米房屋面積內(nèi)，房?jī)r(jià)為本地商品住房平均售價(jià)的兩倍以上，或者經(jīng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)房地產(chǎn)投資的企業(yè)批準(zhǔn)為高檔公寓、高檔別墅的房地產(chǎn)投資。“經(jīng)濟(jì)適用住房”是指根據(jù)“平價(jià)房”規(guī)劃建造的“平價(jià)房”。由國(guó)家統(tǒng)籌安排，由當(dāng)?shù)卣疇款^，通常采用劃撥方式，不收取土地出讓價(jià)款，減免土地出讓價(jià)款，銷售價(jià)格由政府指導(dǎo)價(jià)。圖3-2和圖3-3顯示，2011年以來(lái)，山東省別墅、高檔公寓的平均價(jià)格逐年上漲，基本都維持在1萬(wàn)元以上的價(jià)格，而且山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積中比重一直較大。最高達(dá)到了91%以上，最低也沒(méi)有低于86%，雖然在2014年比重有所下降，但住宅銷售面積在商品房銷售面積的占比依舊很大。圖3-22011—2020年山東省住宅商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-32011—2021年山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖3-4中可以看出，2011年以來(lái)山東省住宅銷售額在商品銷售額中占有較大的份額，占比都在82%以上，尤其是2019年以來(lái)，住宅銷售額占比逐年增長(zhǎng)，并保持在占比90%以上，這充分說(shuō)明了住宅在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。圖3-42011—2020年山東省住宅銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.2商業(yè)商業(yè)用房，俗稱商鋪，就是開(kāi)店的，使用年限為40年，水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)。商業(yè)用房是房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，它是為消費(fèi)者主提供商品交易、服務(wù)和感受經(jīng)驗(yàn)的地方。一般意義上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，指的是娛樂(lè)業(yè)、旅游、餐飲等行業(yè)的房地產(chǎn)，也包括展覽廳、銀行、浴室、證券等實(shí)體建筑物的營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所。從圖3-5中可以看出，2011-2020年山東省商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格在逐漸增長(zhǎng)，從2011年的6445.03元/平方米增長(zhǎng)到2020年的9646元/平方米，增幅較大，雖然在2015年有所下降，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的平均銷售價(jià)格依然在8000元左右。圖3-52011—2020年山東省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖3-6和圖3-7中可以看出，山東省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額在商品房銷售額所占份額除在2014年占比11.37%外，其他年份占比均未超過(guò)10%，2017年往后，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額占比逐漸下降，而且商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比也逐漸下降。圖3-62011—2020年山東省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-72011—2020年山東省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.3辦公樓辦公樓是指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政主管、專業(yè)技術(shù)人才辦公的地方。圖3-8顯示，2011年之后山東省辦公樓商品房平均銷售價(jià)格逐漸增加，在2017年突破1000元/平方米，并逐漸穩(wěn)定在1000元/平方米左右。圖3-82011—2020年山東省辦公樓商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-9和3-10顯示，2011年之后山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比不斷增加，但按照總體來(lái)看，辦公樓銷售額在商品房銷售額中占比依舊不是很重，在2015年占比達(dá)到了5.15%，之后辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比逐漸減少，而辦公樓銷售面積在商品房銷售面積中所占的比重也由3.08%減少到了1.67%。圖3-92011—2020年山東省辦公樓銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-102011—2020年山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.4其他商品房其他商品房是指凡不屬于住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等用途的房屋建筑物。從圖3-11可以看出，其他商品房平均銷售價(jià)格在2018年上漲到了5373.16元/平方米，但在2019年又降為了4022元/平方米，并保持穩(wěn)定。圖3-112011—2020年山東省其他商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-12和3-13顯示，2011年以來(lái)，山東省其他商品房銷售面積在商品房銷售面積中所占的百分比不高，但近幾年其他商品房銷售面積也在逐漸增長(zhǎng)，在商品房銷售額中所占份額也維持在2%。圖3-122011—2020年山東省其他商品房銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-132011—2020年山東省其他商品銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第4章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的變遷分析4.1國(guó)內(nèi)貸款國(guó)內(nèi)貸款是指在報(bào)告期間，由房地產(chǎn)公司在銀行或其他金融組織中為房地產(chǎn)的發(fā)展而借入的各種國(guó)內(nèi)借貸。近幾年，由于銀行儲(chǔ)蓄和借貸利息的大幅下降，使得個(gè)人住房貸款的費(fèi)用大幅下降，而銀行則利用住宅消費(fèi)信貸把巨額的資金轉(zhuǎn)換成了房地產(chǎn)的發(fā)展資本，從而使其成為了開(kāi)發(fā)商的主要融資渠道。如表4-1所示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款額從2011年的813.35億元增加到2020年的1718.33億元，增幅達(dá)到近200%。銀行貸款在房地產(chǎn)全部投資中的比例逐年提高，國(guó)內(nèi)貸款在全部投資資金來(lái)源中的比例都在10%以上。表4-12011—2020年山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款增幅及在當(dāng)年全部資金比重時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款(億元)增幅（%）比重（%）2011年813.3514.97%2012年677.5116.70%11.77%2013年995.41-46.92%13.50%2014年995.83-0.04%14.24%2015年952.54.35%12.97%2016年1012.41-6.29%11.78%2017年1186.09-17.16%12.52%2018年1280.11-7.93%11.74%2019年1680.45-31.27%13.62%2020年1718.33-2.25%13.34%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4.2利用外資外國(guó)投資，是指在本季度期間從境外獲得的外國(guó)投資（包括設(shè)備、材料、技術(shù)等），包括外國(guó)貸款（外國(guó)政府貸款，國(guó)際金融組織貸款，出口信貸，外國(guó)銀行貸款，境外發(fā)行債券，股票等），外國(guó)直接投資及其它外國(guó)的投資。如表4-2所示，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資從2011年的24.69億元增加到2020年的36.69億元，在全部投資資金來(lái)源中的比例比較穩(wěn)定，最高所占比例45%，最低所占比例0.05%。表4-22011—2020年山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資增幅及在當(dāng)年全部資金比重時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資(億元)增幅（%）比重（%）2011年24.690.45%2012年15.9135.56%0.28%2013年33.51-110.62%0.45%2014年14.1357.83%0.20%2015年15.25-7.93%0.21%2016年10.2232.98%0.12%2017年5.0550.59%0.05%2018年19.21-280.40%0.18%2019年34.25-78.29%0.28%2020年36.96-7.91%0.29%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4.3自籌資金自籌資金是指企業(yè)按照財(cái)務(wù)制度的規(guī)定自行支配的各種資金。從表4-3中可以看出山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金由2011年的2419億元增加到2020年的4130.1億元，但在當(dāng)年投資資金的比重在逐漸減少，不過(guò)也在30%以上，由此可以看出山東省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源主要是自籌資金。表4-32011—2020年山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金增幅及在當(dāng)年全部資金比重時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金(億元)增幅（%）比重（%）2011年2419.544.52%2012年2675.86-10.60%46.50%2013年3149.08-17.68%42.72%2014年31051.40%44.41%2015年3328.96-7.21%45.34%2016年3451.65-3.69%40.15%2017年3431.760.58%36.23%2018年3657.65-6.58%33.53%2019年3995.64-9.24%32.38%2020年4130.1-3.37%32.07%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4.4其他資金來(lái)源其它資金來(lái)源為本公司在報(bào)告期內(nèi)取得的資產(chǎn)，除了國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金之外，用于房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)的資金。表4-4顯示，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他資金來(lái)源由2011年的2176.91億元增加到2016年的4121.84億元，在當(dāng)年全部資金比重也在40%左右，比較穩(wěn)定。表4-42011—2020年山東省房地產(chǎn)企業(yè)其他資金來(lái)源增幅及在當(dāng)年全部資金比重時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他資金來(lái)源(億元)增幅（%）比重（%）2011年2176.9140.06%2012年2385.81-9.60%41.46%2013年3193.32-33.85%43.32%2014年2876.229.93%41.14%2015年3046.2-5.91%41.48%2016年4121.84-35.31%47.95%2017年2018年2019年2020年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第5章山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑5.1合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度優(yōu)化住房保障制度在我國(guó)市場(chǎng)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的條件下，住房保障形式不同。村民們?cè)凇罢亍敝薪ㄔ熳约旱姆课?，由集體劃分。公民通過(guò)分類解決了問(wèn)題：高收入人士從市場(chǎng)上購(gòu)買商業(yè)住房；中等收入的人購(gòu)買負(fù)擔(dān)得起的住房或“次要住房”；收入最低的人租金是政府提供的廉價(jià)住房。根據(jù)低收入者的支付能力，優(yōu)化住房保障體系，建立住房保障基金，幫助低收入者解決部分資金，減輕租房壓力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件比較完善的國(guó)家，其調(diào)控作用主要靠市場(chǎng)機(jī)制。在國(guó)內(nèi)，由于市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，一旦發(fā)生了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，就需要國(guó)家進(jìn)行宏觀的調(diào)控。要想徹底化解住宅問(wèn)題，必須既要堅(jiān)持住宅的商業(yè)化，又要做到分配公平，均衡與調(diào)節(jié)以居住為中心的房屋的性質(zhì)。從住房使用權(quán)的劃分、住房使用權(quán)的歸屬等方面界定住房使用權(quán)的作用以及確定住房使用權(quán)的其它權(quán)益，真正地實(shí)行租賃和購(gòu)買的權(quán)力?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模無(wú)論是在發(fā)展中國(guó)家或者地區(qū)還是在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可或缺的方法是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從全國(guó)范圍來(lái)看，來(lái)源于自籌資金平均占到房地產(chǎn)資金來(lái)源的32%，而山東省有些企業(yè)甚至達(dá)到46%，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地、建設(shè)房屋以及銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，均需要通過(guò)資金的支持，政府要控制投資規(guī)模，必須運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、金融手段調(diào)節(jié)資金，主要通過(guò)調(diào)節(jié)法定存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)率等來(lái)控制資金投向房地產(chǎn)的數(shù)量，從而控制投資規(guī)模。5.2審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一是企業(yè)要合理安排投資資金資金來(lái)源和方式。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是按照有關(guān)會(huì)計(jì)政策提前進(jìn)行的，在實(shí)現(xiàn)收益最大化、加強(qiáng)成本控制、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的前提下，同時(shí)考慮稅收問(wèn)題，盡可能合理地安排企業(yè)管理、投資和財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

二是企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防控。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上仍然具有很強(qiáng)的行政化特征，并在一定程度上延續(xù)了這種傳統(tǒng)的管理模式。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度以滿足市場(chǎng)發(fā)展需要，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)教育，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能。企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的高低既決定了企業(yè)能夠提供的專業(yè)水平，也決定了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)一方面應(yīng)該要求財(cái)務(wù)人員必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并具有相關(guān)部門審核考試的資格證明才能上崗；另一方面應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的技能水平，強(qiáng)化員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn),從大量的統(tǒng)計(jì)資料中可以發(fā)現(xiàn)，由于山東省的房地產(chǎn)投資主體仍然是以商品住房為主，所以與商用住房相比，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房雖然在經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)和有效提升城市形象方面效果顯著，但投資相對(duì)少。因此，在商品住房的建造中，應(yīng)對(duì)商品住房與商用營(yíng)業(yè)性建筑的投資比重進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)踐角度出發(fā)，對(duì)中低層和中低層住宅的配套率進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期最大限度地滿足中低級(jí)居民的基本居住需求。另外，為了提高山東省的國(guó)土利用效益，必須在用地利用上做出科學(xué)、合理的規(guī)定。5.3理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)度投機(jī)要記得，房屋是為了居住而非為了投機(jī)。經(jīng)過(guò)十多年的混亂發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)像雜草一樣蔓延到各個(gè)角落，對(duì)老百姓的生活造成巨大的沖擊?？梢哉f(shuō)，房產(chǎn)對(duì)老百姓的生活和對(duì)一個(gè)民族的發(fā)展都有很大的作用。想要保持一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)，就必須要有一個(gè)穩(wěn)固的樓市，讓房屋回歸到“居住”的本質(zhì)，這是一個(gè)社會(huì)所面臨的問(wèn)題，也是所有老百姓的愿望，這就要求政府加大力度，讓大家重新開(kāi)始理性的思維，整個(gè)社會(huì)齊心協(xié)力，從而讓房地產(chǎn)重新走上正常的道路。首先，切勿盲目購(gòu)買。要合理的判斷房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),謹(jǐn)防在房市的"擊鼓傳花"式的投機(jī)活動(dòng),擦亮自己的眼睛。其次,由于當(dāng)前的商品房市場(chǎng)宣傳不實(shí)現(xiàn)象仍然存在,因此購(gòu)房人一定要提高警惕,對(duì)自身有興趣的樓盤盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。結(jié)語(yǔ)本文從投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度出發(fā)，運(yùn)用文獻(xiàn)研究方法和數(shù)據(jù)分析方法對(duì)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行分析。根據(jù)分析可以得出，因?yàn)?011-2020年山東省房地產(chǎn)投資的核心依然是商品住宅，相比較商品住宅，具備經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)、可有效改善城市形象的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及辦公樓等投資比較少，且各市房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)輻射能力影響發(fā)展不平衡。本文以山東省房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的歷史為背景，對(duì)其發(fā)展歷史進(jìn)行了全面的梳理和剖析。以山東省房地產(chǎn)投資的發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，不僅可以看出山東省房地產(chǎn)的發(fā)展成就，而且對(duì)山東省的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行了合理的調(diào)整。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還處于諸多問(wèn)題之中，投資是一個(gè)關(guān)鍵因素，必須通過(guò)不斷的優(yōu)化投資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投入-產(chǎn)出之間的良好關(guān)系，從而推動(dòng)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)要合理優(yōu)化發(fā)展，必須遵循政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體思路和基本原則，根據(jù)目前山東省房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，應(yīng)采取以下改進(jìn)措施:合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)度投機(jī)。參考文獻(xiàn)[1]Weissman,E.Importanceofphysicalplanningineconomicdevelopment[J].Housingandeconomicdevelopment,1955.[2]HuiECM,LauOMF,LoTKK.Decipheringrealestateinvestmentdecisionsthroug