《REITs的發(fā)展現(xiàn)狀》3500字

REITs的發(fā)展現(xiàn)狀綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26811REITs的發(fā)展現(xiàn)狀綜述 181651.1美國及亞太市場 129667(1)美國市場 110857(2)亞太市場 5211291.2境內(nèi)市場 51.1美國及亞太市場(1)美國市場REITs在美國的起步較早，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模不斷增長。圖2.4描述了美國1971-2020年REITs的數(shù)量及規(guī)模，其中在2008年房地產(chǎn)次級貸款危機的嚴重沖擊下，REITs市值幾乎腰斬，但僅僅花了3年的時間就恢復生機，美國REITs規(guī)模再創(chuàng)新高。目前美國已經(jīng)成為全球最大的REITs市場。根據(jù)美國不動產(chǎn)投資信托協(xié)會（Nareit）數(shù)據(jù)，截止2021年2月28日，美國共有221只REITs，持有并經(jīng)營著大約2萬億美元的商業(yè)不動產(chǎn)，其中有194只在交易所上市，市值超過1.27萬億美元。截止2020年12月31日，美國權益型REITs的財務狀況良好，資產(chǎn)負債率為32.3%，利息覆蓋比率為4.6倍。上市REITs的交易越來越活躍，2021年2月所有上市REITs日均交易額達到83億美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。圖2.4美國1971-2020年REITs市場規(guī)模數(shù)據(jù)來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當年起不含混合型REITs圖2.5和圖2.6分別從數(shù)量視角和規(guī)模視角描繪了美國REITs市場結構在1971-2020年的變化?？梢钥闯霾⑶易?990年之后，權益型REITs的數(shù)量和規(guī)模增長迅速，與此相反抵押型REITs開始走下坡路，逐步奠定了權益型REITs的主導地位。圖2.5美國REITs市場結構變化（數(shù)量視角）數(shù)據(jù)來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當年起不含混合型REITs圖2.6美國REITs市場結構變化（規(guī)模視角）數(shù)據(jù)來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當年起不含混合型REITs根據(jù)Nareit的數(shù)據(jù)，在上市的REITs中，權益型有160只占了近94%，而抵押型僅有34只，規(guī)模不到權益型的1/17。此外，權益型REITs的標的房地產(chǎn)覆蓋范圍更廣，涵蓋了基礎設施、辦公樓、零售住宅等。美國REITs市場概況如表2.3所示。表2.3美國REITs市場概況基金類型數(shù)量（只）市值（億美元）2020年收益股息率權益型REITs16012036.54-5.12%3.46%工業(yè)131304.5212.17%2.55%倉儲物流5730.412.91%3.33%數(shù)據(jù)中心51125.921.00%2.53%其他基礎設施51943.397.25%2.45%辦公樓19849.77-18.44%3.85%零售321433-25.18%4.54%住宅211746.34-10.69%3.08%多元化15490.64-21.76%4.96%酒店13396.45-23.60%4.68%醫(yī)療健康171122.18-9.86%4.42%林地4336.2510.33%2.34%其他11557.7-8.24%5.78%抵押型34678.66-18.77%8.58%住房貸款21410.18-22.59%9.37%商業(yè)貸款13268.48-10.73%7.31%總計19412715.2-5.07%3.72%數(shù)據(jù)來源：Nareit，截止2021年2月28日，不包括混合型法律規(guī)定REITs的分紅率至少為90%，因此相比其他資產(chǎn)，天然具有了高股息的優(yōu)點。2021年2月28日，富時Nareit全REITs指數(shù)股息率3.72%，權益型指數(shù)3.46%，與此同時，標普500指數(shù)的股息率僅為1.54%。2019年全年，上市REITs總共派發(fā)了約632億美元的分紅，非上市REITs則派發(fā)了約37億美元。表2.4描述了美國REITs與主流股票指數(shù)的市場表現(xiàn)。在不考慮股息的情況下，長期來看REITs的年化收益率仍然和股票不相上下，甚至在某些時段里跑贏了四大主流股票指數(shù)。比如1972-2021年全權益型REITs年化收益率11.47%，同期納斯達克綜指8.9%，道瓊斯工業(yè)指數(shù)7.48%，標普500指數(shù)10.82%。2020年受到新冠疫情的影響，美國商業(yè)房地產(chǎn)受到嚴重沖擊，空置率上升、租金下降。但房地產(chǎn)類型、地域和質(zhì)量差異很大，這導致了不同類型的REITs具有截然不同的表現(xiàn)。住宿/度假村、餐館、零售、醫(yī)療健康（熟練的護理和老年生活）領域的REITs收益在疫情大流行期間更加疲軟，它們在2020年普遍下跌超過10個點。相比之下，支持數(shù)字經(jīng)濟的房地產(chǎn)行業(yè)的需求則猛漲，2020年此類REITs漲幅超過20%。表2.4美國REITs的市場表現(xiàn)（年化收益率，單位%）富時Nareit全REITs富時Nareit全權益型REITs標普500羅素2000納斯達克綜指道瓊斯工業(yè)指數(shù)2021以來2.892.651.7211.582.471.41近1年2.803.4431.2951.0055.2724.41近3年9.7610.1414.1414.8723.179.80近5年8.108.1216.8217.9224.9916.08近10年8.548.6313.4311.8618.1712.46近15年6.436.719.799.1112.419.89近20年9.8610.197.899.439.498.15近25年9.5910.029.459.4010.457.16近30年10.3310.8410.3510.6511.898.23近35年8.859.9810.869.7810.848.63近40年9.9611.2111.6210.6311.079.031972-20219.4611.4710.82-8.907.48數(shù)據(jù)來源：Nareit，截止日期2021年2月28日，收益僅包括資本利得，不包括股息收入(2)亞太市場比美國晚得多，亞洲首只REITs直到2001年才問世，但亞洲市場保持了20%的高增長率。2010年-2019年間，亞洲REITs的數(shù)量由70只增加至178只，市場規(guī)模由原來的500多億美元增加到近3000億美元。戴德梁行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178只，總市值達2924億美元，同比增長約25%。其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%[26]。亞洲REITs前三大市場概況如表2.5所示。表2.5亞洲REITs前三大市場概況日本新加坡中國香港合計數(shù)量（只）644211117市值（億美元）15138343672714數(shù)據(jù)來源：亞太房地產(chǎn)協(xié)會（Aprea）、戴德梁行，數(shù)據(jù)截止2019年末表2.6描述了亞洲主要REITs市場的表現(xiàn)，日本和新加坡的REITs收益在2019年創(chuàng)近10年的新高，分別高達25.3%和25.6%，而中國香港為5.30%。表2.6亞洲REITs市場收益概況（年化收益率）日本新加坡中國香港近1年25.6%25.3%5.3%近3年9.2%16.4%11.5%近5年6.5%10%12.1%近10年13.8%11%16.1%數(shù)據(jù)來源：亞太房地產(chǎn)協(xié)會（Aprea）、戴德梁行，數(shù)據(jù)截止2019年末1.2境內(nèi)市場國內(nèi)REITs的發(fā)展大致可以分為三個階段。第一階段：研究探索（2004年-2013年）。2004年國務院提出要探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種的意見，2005年越秀REITs赴港上市，標的為國內(nèi)的4宗物業(yè)（建城大廈、白馬大廈、財富廣場、維多利廣場），成為國內(nèi)首只REITs。2007年，中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀監(jiān)會分別成立了REITs專題研究小組，這意味著監(jiān)管當局在積極地為市場建設做研究，2011年鵬華基金發(fā)行了大陸首只投資美國REITs的公募基金——鵬華美國房地產(chǎn)基金（QDII）。第二階段：類REITs大爆發(fā)（2014-2019年）。在這一時期政府和監(jiān)管當局密集出臺了各種支持REITs發(fā)展的政策和措施，鼓勵和支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行類REITs融資，因此市場出現(xiàn)了很多私募發(fā)行的類REITs。2014年9月央行和銀監(jiān)會提出將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作，為了讓房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿，緊接著2016年國務院提出了通過發(fā)展REITs讓房地產(chǎn)企業(yè)擺脫原有的重資產(chǎn)模式，轉向輕資產(chǎn)模式的意見。2018年4月，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了支持住房租賃房地產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點REITs的通知。第三階段：公募REITs試點。2020年4月，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托（REITs）相關工作的通知》，同年8月證監(jiān)會發(fā)布了相關指引，2021年1月滬深兩所明確了REITs上市的標準、流程，包括首創(chuàng)股份、深圳地鐵等優(yōu)質(zhì)項目主體積極申報，公募REITs一觸即發(fā)。我國REITs推進相關政策規(guī)劃如表2.7所示。表2.7我國REITs推進相關政策規(guī)劃時間政策規(guī)劃要點2004年1月國務院《關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種。2008年12月國務院辦公廳《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》提出開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。2010年6月住建部等七部門《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》提出鼓勵探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。2014年9月央行和銀監(jiān)會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作。2016年1月國務院《關于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》按照“真實出售、破產(chǎn)隔離”原則，積極開展以基礎設施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或財產(chǎn)權益為基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉型。續(xù)表時間政策規(guī)劃要點2016年6月國務院辦公廳《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。2018年2月深交所《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018-2020年）》研究推進REITs產(chǎn)品，形成具有深市特色的REITs板塊。全力開展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業(yè)物業(yè)等領域提供金融支持。探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者2018年4月中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行REITs。2020年4月證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托（REITs相關工作的通知》明確了采用“公募基金+單一基礎設施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構，優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)開展試點。2020年8月證監(jiān)會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（1）明確產(chǎn)品定義與運作模式，基金份額發(fā)售方式；（2）嚴控基礎設施項目質(zhì)量；2021年1月上海證券交易所、深圳證券交易所《基礎設施證券投資基金（REITs）三項主要業(yè)務規(guī)則》明確了基礎設施公募REITs的業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。私募類REITs占了境內(nèi)REITs的絕大多數(shù)。RCREIT和領帶金融學院的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，境內(nèi)共發(fā)行85只類REITs，累計金額達1785.47億元。2020全年共發(fā)行22單類REITs，發(fā)行