第六章成本法

第六章成本法[學(xué)習(xí)目標(biāo)]通過本章學(xué)習(xí)了解成本法含義、理論依據(jù)，熟悉成本法適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件，掌握成本法估價(jià)的操作步驟、基本公式以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。[案例導(dǎo)入]深圳一品牌開發(fā)商欲成本價(jià)4900每平售房價(jià)格調(diào)整一步自金九銀十開發(fā)商促銷的如意算盤落空之后，全國樓市便陷入降聲一片的哀嚎之中，上海、北京品牌開發(fā)商領(lǐng)銜降價(jià)。而深圳市場在這場席卷全國的降價(jià)大潮卻顯得相對風(fēng)平浪靜。然而近期，深圳卓越集團(tuán)將對其位于深圳東部一樓盤采取成本價(jià)出售，再次引起整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的軒然大波！降價(jià)潮蔓延至深圳一樓盤將按成本價(jià)4900元/平出售據(jù)了解，在全國金九銀十均慘淡開局之后，上海樓市在龍湖、星河灣率先降價(jià)促銷之下，越來越多的房企正前仆后繼地投身降價(jià)大潮，后繼者包括綠地、中海、華潤等超大型房企，降價(jià)幅度更擴(kuò)大至20%至40%。上海之后，北京各大房企假加入房價(jià)跳水大軍，北京華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領(lǐng)尚等項(xiàng)目降價(jià)幅度與最高價(jià)時(shí)相比普遍在20%以上，有些甚至于已經(jīng)超過40%。而一直以中國樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳市場在這場席卷全國的降價(jià)大潮卻顯得相對風(fēng)平浪靜，十一之后僅有位于龍華新區(qū)的花半里項(xiàng)目在開盤一月之后價(jià)格直降2成，諸如萬科、招商、金地、中海等開發(fā)商雖然都已經(jīng)保守定價(jià)，但尚未有在售項(xiàng)目直接大幅降價(jià)的行為發(fā)生。但近期，深圳全國性著名房地產(chǎn)企業(yè)，總部位于深圳的卓越集團(tuán)將對其位于深圳東部一樓盤采取成本價(jià)出售，直接將價(jià)格調(diào)整一步到位，不再給購房者以降價(jià)想象空間的做法，再次引起整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的軒然大波！據(jù)卓越集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目位于深圳東部與惠州交匯處，為卓越在全國第六座蔚藍(lán)海岸，也是深圳第二座蔚藍(lán)海岸，全國規(guī)模最大的蔚藍(lán)系產(chǎn)品，總規(guī)模超過200萬平方米?？紤]到整體市場不景氣和購房者承受能力，即將推出的卓越東部蔚藍(lán)海岸300多套高層單位將全部以成本價(jià)發(fā)售，均價(jià)為4900元/平方米，相當(dāng)于深圳另外一座蔚藍(lán)海岸二手房價(jià)格的1/6左右，同時(shí)也低于周邊項(xiàng)目價(jià)格2成-3成左右，價(jià)格一步到位，不再給購房者繼續(xù)調(diào)價(jià)的預(yù)想空間，讓買房人也買的安心，住的順心！記者就此采訪了中原地產(chǎn)事業(yè)一部徐智勇總經(jīng)理。徐總向記者確認(rèn)了卓越將以成本價(jià)推貨的信息，按照卓越集團(tuán)目前在深圳的品牌影響力和卓越東部蔚藍(lán)海岸的產(chǎn)品品質(zhì)，該產(chǎn)品正常定價(jià)應(yīng)為5500-6000元之間，高于周邊房價(jià)1-2成為合理價(jià)位，但此次卓越卻反其道而行之，低于周邊在售項(xiàng)目定價(jià)2-3成，這個(gè)價(jià)格放出來之后，估計(jì)會(huì)對整個(gè)深圳東部市場都會(huì)有相當(dāng)大的沖擊力。按照中原地產(chǎn)對整個(gè)深圳東部市場多個(gè)項(xiàng)目的成本核算的調(diào)查，2011年深圳東部土地成本平方米均價(jià)約為1500元，建安成本約為2500元/平方米，財(cái)務(wù)成本和其他開支和稅費(fèi)約占總成本的20%，深圳東部項(xiàng)目的平均開發(fā)成本約為4800元左右，品牌開發(fā)商如果樓盤品質(zhì)做的比較好的話，則成本可能會(huì)上升到4900左右，所以卓越集團(tuán)首次推售的東部蔚藍(lán)海岸高層4900元的均價(jià)說是開發(fā)成本價(jià)，我認(rèn)為是實(shí)情！為了進(jìn)一步深入了解卓越集團(tuán)此舉對整個(gè)深圳市場的沖擊，記者連線采訪了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院鄧志旺教授。鄧教授認(rèn)為，深圳房價(jià)之所以晚于上海北京價(jià)格變動(dòng)，是因?yàn)樯钲谀壳胺績r(jià)與北京上海城市相比，仍屬偏低，泡沫化程度不算太高。以深圳1300多萬的城市人口，自有商品住房率低于15%的情況來看，與北京上海自有住房率仍有很大的差距，與一般發(fā)達(dá)國家50%左右的自有住房率相比更有較大差距，所以深圳剛需購房動(dòng)力一直十分強(qiáng)勁。由于近年來深圳房價(jià)上漲過快，遠(yuǎn)超過市民收入增上水平，因此樓市的確積累了一定的泡沫，樓市的價(jià)格的回調(diào)是正常的市場規(guī)律所至，但調(diào)價(jià)幅度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京和上海等中國大中城市。對于卓越集團(tuán)以成本價(jià)推出東部項(xiàng)目，鄧教授認(rèn)為，這可能是企業(yè)的個(gè)別行為，深圳整體樓市不可能都回到成本價(jià)發(fā)售，不太可能導(dǎo)致深圳全局范圍的大降價(jià)，但會(huì)對深圳東部市場形成較大沖擊，也會(huì)引導(dǎo)大量的買房客戶前往東部置業(yè)，甚至有可能激發(fā)深圳投資者的又一輪投資熱情，畢竟樓市一直在醞釀抄底情緒！（2011年10月）第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一,又稱原價(jià)法、承包商法、成本逼近法或重置成本法，英文名稱為costapproach或contractorsmethod。成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法中的“成本”一詞，并不是一般理解的成本，而指的是價(jià)格。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤，是對于房地產(chǎn)購買者而言所必須支付的全部金額。（二）成本是當(dāng)前成本，而不是過去或?qū)淼某杀?，即是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本。（三）成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建造該類房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本(平均成本)，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的成本（個(gè)別成本）。故成本法也可以理解成將房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分累加起來評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法求取的估算結(jié)果，稱為積算價(jià)格。二、成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論—商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度看：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體的講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于開發(fā)商開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)，如果低于這個(gè)價(jià)格，賣方就要虧本。從買方角度看：是替代原理，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上“生產(chǎn)費(fèi)用”，具體的講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，買方會(huì)自己或委托他人去建設(shè)房地產(chǎn)。由上可見，賣方是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)人員便可以根據(jù)重新開發(fā)建造估價(jià)對象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤之和來估算其價(jià)格。三、成本法適用的估價(jià)對象一般來說，新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但是成本法特別適用于以下評估對象：（一）由于房地產(chǎn)市場狹小，沒有交易實(shí)例或交易實(shí)例很少，或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨(dú)立的地域環(huán)境而無法運(yùn)用市場法或收益法進(jìn)行評估時(shí)；（二）既無收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公共設(shè)施的評估，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、博物館、紀(jì)念館、公園、橋梁、涵洞等；（三）特殊房地產(chǎn)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)的評估，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場、寺廟、教堂等；（四）在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投報(bào)和賠償）及其他損害賠償中，常用的評估；（五）抵押貸款、房地產(chǎn)拍賣的“底價(jià)”和拆遷房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)忍厥獾姆康禺a(chǎn)的評估；成本法中重新購建價(jià)格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些較老的，陳舊的房地產(chǎn)，因此，該法適于評估新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，過于老舊的房地產(chǎn)，因其新舊程度難以判斷，一般不采用成本法評估其價(jià)值。成本法的出發(fā)點(diǎn)決定了估價(jià)結(jié)果往往偏于保守，通常低于市場價(jià)值，因此，本法主要適用于工業(yè)用地估價(jià)，對商業(yè)及住宅用地則不太適用。對商業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)要首選其他方法，必要時(shí)可以選用成本法作為補(bǔ)充。成本法雖有缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析等的重要方法，同時(shí)也是估算成本價(jià)格的一種途徑。成本法估價(jià)要求往往需要估價(jià)人員針對建筑物實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷，估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。四、成本法的操作步驟運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：（一）搜集整理材料搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料。（二）估算重新購建價(jià)格估算重新購建價(jià)格，即估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格。（三）估算折舊建筑物折舊是指估價(jià)上的折舊，是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。建筑物折舊可以分類為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。求取建筑物折舊的方法可以采取年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法或者多種折舊方法的綜合運(yùn)用。（四）求取積算價(jià)格可以運(yùn)用成本法公式求取不動(dòng)產(chǎn)的積算價(jià)格。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)，首先要弄清房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成復(fù)雜，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同用途、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。在實(shí)際運(yùn)用中，不論估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成多么復(fù)雜，房地產(chǎn)估價(jià)人員必須調(diào)查從取得土地一直到建筑物竣工驗(yàn)收乃至完成銷售的全過程，以及在全過程中的必要支出和其繳納標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，做到既不漏項(xiàng)，也不重復(fù)。從而在此基礎(chǔ)上針對實(shí)際情況，確定估價(jià)對象價(jià)格的構(gòu)成并測算出金額。其中以取得開發(fā)用地，銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，房地產(chǎn)價(jià)格通常由七大項(xiàng)構(gòu)成，如圖所示：房地產(chǎn)價(jià)格土地取得房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤一、土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。目前，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列三類情況：（一）通過市場購買取得在成熟的土地市場下，主要是通過購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的土地取得土地使用權(quán)。土地取得成本包括下列兩個(gè)部分：1、土地使用權(quán)購買價(jià)格一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。2、買方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)商）應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價(jià)格的一定比例來測算。（二）通過征收集體土地取得通過征收集體土地取得的土地取得成本包括下列三個(gè)部分：1、征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。2、相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金。3、土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)（三）通過城市房屋拆遷取得通過城市房屋拆遷取得的土地取得成本包括下列三個(gè)部分：1、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用包括被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。2、相關(guān)費(fèi)用包括房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋拆遷估價(jià)費(fèi)、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)。3、土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)上述土地取得過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，一般依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。二、開發(fā)成本開發(fā)成本是是指開發(fā)商在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套和房屋建設(shè)所必須的直接費(fèi)用和稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實(shí)際中主要包括以下幾個(gè)部分：（一）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括可行性研究、前期規(guī)劃、工程勘察、建筑設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括所需要配套的的道路、給排水、通訊、燃?xì)獾冉ㄔO(shè)費(fèi)用。（三）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的公共非營業(yè)性設(shè)施（如幼兒園、醫(yī)院、文化活動(dòng)中心等）的建設(shè)費(fèi)用。（四）建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝、裝飾裝修等工程費(fèi)用。知識(shí)小貼士：建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成(見建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成表)。一、直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。(一)直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和構(gòu)件增值稅。(二)措施費(fèi)：是指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工準(zhǔn)備和施工過程中技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。措施費(fèi)分為技術(shù)措施費(fèi)和組織措施費(fèi)。二、間接費(fèi)由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成。(一)規(guī)費(fèi)：是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費(fèi)用。(二)企業(yè)管理費(fèi)：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費(fèi)用。三、利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。四、稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。（五）開發(fā)期間稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和政府有關(guān)部門收取的其他費(fèi)用，如人防工程費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。三、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在估價(jià)時(shí)，管理費(fèi)用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定比例來測算。四、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱銷售成本，是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比例來測算。五、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)?？煞譃橄铝袃深悾海ㄒ唬╀N售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（簡稱為“兩稅一費(fèi)”）。（二）其他銷售稅費(fèi)包括印花稅、由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)一般是按照售價(jià)的一定比例收取，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以一定比例來測算。六、投資利息在評估土地或房地產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，不管資金的來源是借貸還是自有都需計(jì)算利息。因此投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。此外，從估價(jià)角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作利潤。七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。開發(fā)利潤是由銷售收入（售價(jià)）減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金后的余額。在成本法中，銷售收入未知，是需要求取的，開發(fā)利潤作為開發(fā)商所期望獲得的利潤，是需要事先估算的。因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開發(fā)利潤。在估算開發(fā)利潤時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下列幾點(diǎn)：(一)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，即稅前利潤：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)(二)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。(三)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的。知識(shí)小貼士：企業(yè)利潤率的主要形式：①銷售利潤率。一定時(shí)期的銷售利潤總額與銷售收入總額的比率。它表明單位銷售收入獲得的利潤，反映銷售收入和利潤的關(guān)系。②成本利潤率。一定時(shí)期的銷售利潤總額與銷售成本總額之比。它表明單位銷售成本獲得的利潤，反映成本與利潤的關(guān)系。③產(chǎn)值利潤率。一定時(shí)期的銷售利潤總額與總產(chǎn)值之比，它表明單位產(chǎn)值獲得的利潤，反映產(chǎn)值與利潤的關(guān)系。④資金利潤率。一定時(shí)期的銷售利潤總額與資金平均占用額的比率。它表明單位資金獲得的銷售利潤，反映企業(yè)資金的利用效果。⑤凈利潤率。一定時(shí)期的凈利潤（稅后利潤）與銷售凈額的比率。它表明單位銷售收入獲得稅后利潤的能力，反映銷售收入與凈利潤的關(guān)系。第三節(jié)成本法的基本公式成本法中，三大類估價(jià)對象：新開發(fā)的土地、新建的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)，均可以運(yùn)用成本法最基本的公式：積算價(jià)格＝重新購建價(jià)格一折舊。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。一、適用于新開發(fā)的土地的基本公式成本法對于新開發(fā)的土地估價(jià)，是一種有效的方法。因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。此時(shí)新開發(fā)的土地包括：征收農(nóng)用地并且進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和平整場地后的土地、城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場地后的土地、填海造地、開山造地等。適用于新開發(fā)土地的基本公式為：新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤例6-1：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年．第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5％，銀行貸款年利率為11％，試評估該土地的價(jià)格。【解】該地塊的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評估。(1)計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=10萬元／畝＝150元／平方米(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)＝2億元／平方公里＝200元/平方米(3)計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入土地取得費(fèi)利息＝150×[(1+11％)2—1]＝34.8(元／平方米)土地開發(fā)費(fèi)利息＝200×35％×[(1+11％)1.5—1]+200×65％×[(1+11％)0.5—1]=18.82(元／平方米)(4)計(jì)算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝[(1)+(2)]×l0％=35(元／平方米)(5)計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15％)=504.39(元／平方米)(6)評估結(jié)果該宗地單價(jià)為504.39元／平方米，總價(jià)為元。二、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于新建房地的基本公式在新建房地的情況下,成本法的基本公式為：新建房地價(jià)格=土地取得成本＋開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤例6-2：某新建房地產(chǎn)：土地面積20000m2,建筑面積50000m2，現(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/m2，建筑物建造的成本為1800元/m2【解】新建房地價(jià)格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋建筑物建造的成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤新建房地價(jià)格={3000×20000×（1+6%）2.25+1800×50000×(1+3%)×[40%×(1＋6％)1.5+60%×(1+6%)0.5]}×（1+7％+20％）=22758.40(萬元)單價(jià)＝新建房地價(jià)格/建筑面積＝22758.40/50000=0.4552(萬元/m2)=4552(元/m2)（二）適用于新建建筑物的基本公式在新建建筑物的情況下，成本法的基本公式為：新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在新建建筑物公式中不包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對上述公式進(jìn)行具體化。三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。（一）適用于舊的房地的基本公式在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價(jià)值＝土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物重新建造成本-建筑物折舊例6-3：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/m2；地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1200元，該建筑物折舊額為480000元，試測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)?！窘狻客恋噩F(xiàn)值=620×1000=620000(元)建筑物現(xiàn)值=1200×2000-480000=1920000(元)估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000(元)估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000÷2000=1270(元/m2)（二）適用于舊的建筑物的基本公式在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為；舊的建筑物價(jià)值＝建筑物重新建造成本－建筑物折舊第四節(jié)重新購建價(jià)格一、重新購建價(jià)格的概念重新購建價(jià)格也稱重新購建成本，是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所需的各項(xiàng)成本費(fèi)用、稅金和正常利潤之和。在這里，應(yīng)特別注意下列三點(diǎn)：(一)重新購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格(二)重新購建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。重新購建價(jià)格，是所必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，為同類開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的平均水平，而不是個(gè)別單位實(shí)際的支出和利潤，不是實(shí)際成本。(三)建筑物的重新購建價(jià)格是未扣除折舊的全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格要考慮使用年限限制。二、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。(一)重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤，可以理解為“替代”。(二)重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤，可以理解為“復(fù)制”。在房地產(chǎn)估價(jià)中，一般的建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術(shù)變遷,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)，適用重置價(jià)格。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，適用于重建價(jià)格。重置中采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，使得成本降低，因此，重置價(jià)格通常比重建價(jià)格低。三、重新購建價(jià)格的求取思路（一）房地重新購建價(jià)格的求取思路求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求?。欢菍⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€(gè)相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。后一種適用于能直接進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易情況，或者各項(xiàng)費(fèi)用較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行劃分或分?jǐn)偟那闆r。（二）土地重新購建價(jià)格的求取思路求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取其重新取得價(jià)格。在求取舊的房地，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物可能導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，空地的價(jià)值反而大于有舊的建筑物的土地價(jià)值。這種方法特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。（三）建筑物重新購建價(jià)格的求取思路求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，舊建筑物不存在，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或等效的新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可假設(shè)全新建筑物由承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用和發(fā)包人所必需的其他支出。四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購建價(jià)格相當(dāng)于在估價(jià)時(shí)點(diǎn)新建成的建筑物價(jià)值。求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。（一）單位比較法單位比較法是以估價(jià)建筑物為整體，選取與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查類似建筑物的單位造價(jià)，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。單位比較法較為簡單、實(shí)用，因此被廣泛使用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。1、單位面積法單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià),對其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整,然后乘以估價(jià)對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價(jià)格。主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例6-4：某建筑物的建筑面積為500㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1000元／㎡，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為多少？【解】重新購建價(jià)格=500×1000=500000(元)2、單位體積法 單位體積法與單位面積法相似,是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià),對其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整,然后乘以估價(jià)對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價(jià)格。主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉庫等。例6-5：某建筑物的體積為1000m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元／m3，則該建筑物的重新購建價(jià)格為多少？【解】重新購建價(jià)格=1000×600=600000(元)（二）分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法是假設(shè)將估價(jià)對象建筑物分解為各獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，測算各部分的數(shù)量，再調(diào)查各部分的單位價(jià)格或成本，最后將各部分的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后，累加求得建筑物的總成本，再加上稅費(fèi)、利潤等求得建筑物的重新購建價(jià)格的方法。運(yùn)用分部分項(xiàng)法測算建筑物的重新購建價(jià)格時(shí)，需要注意結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量。例如，基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常為體積，裝修工程的計(jì)量單位通常為面積。不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測算不準(zhǔn)。例6-6：某建筑物建筑面積為430m2，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為150m3、160m3、150m2、150m2，單位直接成本分別為200元、400元、200元、300元，安裝工程直接成本為60000元，稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)為全部直接成本的20%項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計(jì)229000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)20%45800重新購建價(jià)格【解】重新購建價(jià)格=30000+64000+30000+45000+25000+15000+20000+229000+45800=274800（元）（三）工料測量法工料測量法是將估價(jià)對象重新建造所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時(shí)數(shù),然后逐一將數(shù)量乘以乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),再將其相加來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需要建筑師、造價(jià)工程師等專家的參與，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。例6-7：采用工料測量法估算建筑物重新建造成本項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場準(zhǔn)備3000水泥6000砂石5000磚塊10000木材7000瓦面3000鐵釘300人工15000稅費(fèi)3000其他8000重新購建價(jià)格60300【解】重新建造成本=3000+6000+5000+10000+7000+3000+300+15000+3000+8000=60300(元）（四）指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢法，是運(yùn)用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。將估價(jià)對象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法,與市場比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。第五節(jié)建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因（一）建筑物折舊的概念成本法中的建筑物折舊，是指各種原因造成建筑物價(jià)值的損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額（建筑物折舊=重新購建價(jià)格-市場價(jià)值）。（二）建筑物折舊的原因引起建筑物折舊的原因，包括三大類：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。1、物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，也稱有形損耗。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。（1）自然經(jīng)過的老化由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化等。它與與建筑物的實(shí)際年齡相關(guān)，同時(shí)也與建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件相關(guān)。（2）正常使用的磨損主要是指由人工使用引起的，它與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度正相關(guān)。如居住用途的建筑物比工業(yè)用途的建筑物磨損要小。（3）意外破壞的損毀主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括：自然方面和人為方面的，如地震、水災(zāi)、失火、等，這些損壞有可能進(jìn)行修繕，但是不能完全恢復(fù)的和以前一樣。（4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，造成建筑物不應(yīng)有的損壞或者提前損壞，如門窗有損壞，墻體有裂縫未修復(fù)等。2、功能折舊功能折舊是指建筑物在功能方面的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失，也稱無形損耗。導(dǎo)致建筑物功能落后的原因，可能是社會(huì)進(jìn)步、建筑技術(shù)進(jìn)步、人們居住習(xí)慣的改變等。（1）功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、燃?xì)?、電話線路等。（2）功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)。如高檔辦公樓，需要較好的智能化系統(tǒng)，如果某高檔辦公樓的智能化程度不夠，其功能就落后了。（3）功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。如二層住宅設(shè)置電梯，使其所多花的成本成為無效成本。3、經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，也稱為外部性折舊。不利因素包括市場供給過量、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化、經(jīng)濟(jì)影響等,其中自然環(huán)境惡化是永久性，經(jīng)濟(jì)影響可能是暫時(shí)性的。例6-8：某住宅估算重置價(jià)格為50萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、公用廁所等導(dǎo)致的功能折舊為2萬元，由于位于交通不便地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元。請求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻吭撟≌恼叟f總額＝物質(zhì)折舊＋功能折舊＋經(jīng)濟(jì)折舊=1＋2＋5＝8（萬元）該住宅的現(xiàn)值＝重置價(jià)格－折舊＝50－8＝42（萬元）二、建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊的方法主要有三種，分別是年限法、市場提取法、分解法。（一）年限法1、年限法的相關(guān)概念年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命是指從建筑物竣工之日起到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的老化或損壞而不是繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。而經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日起到建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命一般要短于其自然壽命。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。類似于人的實(shí)際年齡。建筑物有效經(jīng)過年數(shù)是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。類似于人看上去的年齡。建筑物有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)；③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。建筑物剩余壽命是其壽命減去建筑物經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效經(jīng)過年數(shù)。2、年限法求取折舊的方法年限法求取折舊的方法很多，包括直線法、余額遞減法、年金法、成新折扣法等，其中直線法和成新折扣法最常用。（1）直線折舊法直線折舊法是年限法中最主要的方法。線折舊法也是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。①直線法的年折舊額計(jì)算公式為：年折舊額＝建筑物的重新購建價(jià)格×(1—凈殘值率)÷建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命即：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N式中:Di—第i年的折舊額(是一個(gè)常數(shù)D)。C—建筑物的重新購建價(jià)格。S—建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。N—建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R—建筑物的凈殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率。（即R=S/C×100％）②有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額計(jì)算公式為：Et=D×t=(C-S)t/N=C(1-R)t/N式中：Et——建筑物的折舊總額。③采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V＝C－Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]式中：V——建筑物的現(xiàn)值。例6-9：某建筑物的建筑面積1000m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1500元/m2，其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值為5%。試用直線折舊法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值?！窘狻恳阎篊=1500×1000=1500000=150(萬元)；R=5%；N=30年；t=10年。則：年折舊額=C(1-R)/N=150×(1-5%)/30=4.75(萬元)折舊總額=C(1-R)t/N=150×(1-5%)×10/30=47.5(萬元)建筑物現(xiàn)值=C[1-(1-R)t/N]=150×[1-(1-5%)×10/30]=102.5(萬元)知識(shí)小貼士：房屋與建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限和折舊一、各類建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限：1、鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架--剪力墻結(jié)構(gòu)等);生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;3、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;4、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;5、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;6、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;7、磚木結(jié)構(gòu)三等;生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;8、簡易結(jié)構(gòu)：10年。二、殘值率：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0;2、磚混結(jié)構(gòu)一等：2%;3、磚混結(jié)構(gòu)二等：2%;4、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;5、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%;6、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;7、簡易結(jié)構(gòu)：0。(2)成新折舊法早期運(yùn)用成本法常用成新折扣法。成新折舊法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判斷出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。①成新折舊法的計(jì)算公式為：V=C×q式中:V—建筑物的現(xiàn)值；C—建筑物的重新購建價(jià)格；q—建筑物的成新率(%)。這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。如果利用建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。②用直線法計(jì)算成新率的公式為：V=C[1-(1-R)t/N]=C×q式中:N—建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；t—有效經(jīng)過年數(shù)；q—建筑物的成新率(%)。推斷出q＝1-(1-R)t/N×100%＝[1-(1-R)]×(N－n)/N×100%＝[1-(1-R)]×t/(t＋n)×100%式中:n—剩余經(jīng)濟(jì)壽命，n=N-t。當(dāng)R＝0時(shí)，即建筑物的殘值率為零，有q＝(1－t/N)×100%＝(n/N)×100%＝n/(t＋N)×100%例6-10：某建筑物是10年前竣工交付使用的,估價(jià)人員實(shí)地勘查判定該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。試用直線法測定該建筑物的成新率?！窘狻恳阎簍＝10年；n＝30年；R＝0；求qq＝[n/(t＋n)]×100%＝(30/(10＋30))×100%＝75%即該建筑物的成新率為75%。級別成新主體結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)非主體結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)一級房十成新新建房屋竣工驗(yàn)收合格使用期在五年以內(nèi)的，主體結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、梁、柱、屋架平直牢固），沒有傾斜變形和裂縫情況。非主體結(jié)構(gòu)個(gè)別部位有微小破損者。屋內(nèi)不滲漏。門窗個(gè)別開關(guān)不靈或缺少小五金，地板輕微磨損、地面抹層輕微破損。天棚、墻壁抹層粉刷色澤新鮮。樓梯、走臺(tái)穩(wěn)固。九成新地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降，承重件完好兼顧，主體結(jié)構(gòu)沒有變形和破壞情況，只有飛主體結(jié)構(gòu)個(gè)別部位有小量破損者。屋面輕微滲漏。門窗個(gè)別開關(guān)不靈，個(gè)別破損缺少小五金。地板少量磨損，地板抹層有輕微破損。天棚、墻壁抹灰層有細(xì)微裂縫、脫落。樓梯、走臺(tái)抹層有少量脫落。二級房八成新主體結(jié)構(gòu)基本完好，僅有輕微腐蝕破損，但無變形下沉，只是非主體結(jié)構(gòu)局部有破損者。如主體結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、墻體）個(gè)別部位腐蝕或碰撞掉磚，經(jīng)小修剔補(bǔ)或補(bǔ)抹即可完整如初。屋面輕微漏雨。門、窗局部腐朽破損或開關(guān)不靈。地板局部磨損凸凹不平，地面抹層少量破損。天棚、墻壁抹灰層有少量裂縫、脫落。樓梯。走臺(tái)穩(wěn)固，檔桿（卯榫）等局部活動(dòng)，但不影響使用者。七成新基礎(chǔ)有承載能力，稍超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定，承重件基本完好，如主體結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)，墻體）個(gè)別部位松動(dòng)或碰撞掉磚，經(jīng)小修剔補(bǔ)可完整如初。非主體結(jié)構(gòu)有三分之一以內(nèi)有破損者。屋面局部漏雨。門、窗局部腐朽破損或開關(guān)不靈、缺少小五金。個(gè)別五金銹蝕腐朽需要更換。地板不到半數(shù)磨損，凸凹不平，地面抹層局部起砂。天棚、墻壁抹層局部裂縫、脫落。三級房六成新主體結(jié)構(gòu)有三分之一以內(nèi)的數(shù)量發(fā)生裂縫，下沉變形或破損，破損部分個(gè)別有發(fā)展趨勢，但大部分主體結(jié)構(gòu)完整如初，基本上不影響使用；非主體結(jié)構(gòu)發(fā)生微小變形或不到半數(shù)破損，需要維修者。屋面不到半數(shù)漏雨。門、窗框、扇半數(shù)腐朽或開關(guān)不靈，半數(shù)小五金銹蝕，腐朽需要拼換，地板大部分磨損，地面抹層不到半數(shù)破損起砂。天棚，墻壁抹層不到半數(shù)裂縫脫落五成新地基基礎(chǔ)承載能力不足，有較大不均勻沉降，主體結(jié)構(gòu)有半數(shù)發(fā)生裂縫、松動(dòng)或破損，承重構(gòu)件有輕微裂縫，混凝土剝露筋銹蝕，非主體結(jié)構(gòu)非半數(shù)以上破損。屋面大部分漏雨。門窗框、扇半數(shù)以上腐朽或開關(guān)不靈。半數(shù)以上小五金銹蝕、腐朽，需要拆遷地面抹層大部分破損起砂，地板年久磨損、凸凹不平。天棚、墻壁抹層半數(shù)以上裂縫廣告、脫落。知識(shí)小貼士：房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。質(zhì)量等級新舊程度備注完好房十、九、八成基本完好房七、六成一般損壞房五、四成確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值嚴(yán)重?fù)p壞房三成危險(xiǎn)房二、一成四級房四成新主體結(jié)構(gòu)破損面超過二分之一，變形或破損較嚴(yán)重，有局部坍塌現(xiàn)象，但無整體倒塌危險(xiǎn)，仍有修復(fù)價(jià)值：