房地產(chǎn)成本核算與成本管控講義

主講老師:IM/O*《房地產(chǎn)開發(fā)全程納稅處理與風(fēng)險控制》___之成本管控目錄INDEX_房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段成本控制FT成本項目構(gòu)成及成本核算操作實務(wù)現(xiàn)場答疑第一部分成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃房地產(chǎn)公司面臨著什么？新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望___限購、保障房從緊的信貸政策房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭［^資本競爭［向WI里要瓣法制曰趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展籠競爭管理規(guī)范化房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結(jié)論：?項目利潤率下降和無?ij潤是目前面臨的最大困難！?未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素?成本管理顯得尤為重要!企業(yè)未來的生命線!■從而低成本的公司將成為未來的勝者!管理出效益企業(yè)溥資本增值能力本資>頃目房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力:成本管理能力企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體頊目操作能力企業(yè)綜合管理能力房地產(chǎn)項目全成本做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本倥制觀念?成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各祌潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念?公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強(qiáng)，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信晉下降，趕工費用増加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念?要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。?站茌房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成盈利總目標(biāo)土地成本政府要用設(shè)計要招標(biāo)要用建造成本銷售要用管理菱用土地征用費及拆遷補(bǔ)償費前朗工程費建筑安裝工程費?出設(shè)施建沒費公共配套設(shè)施費幵發(fā)間接費一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成:1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成(1).土地、土建、S備費用(2).配套及其他收費支出(3).管理費用與籌資費用:成本規(guī)劃一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃2、如何合理確定成本對象？成本計算對象?就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。是被計算成本的客體，是生產(chǎn)費用的歸屬對象和生產(chǎn)耗費的承擔(dān)者，是計算產(chǎn)品成本的前提。稅收上的概念，國稅發(fā)［2009J31號：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目?？梢哉f，31號文的基?出問題是成本對象的確定，否則，計稅成本核算、扣除無從談起。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認(rèn)芫工標(biāo)準(zhǔn)分配共同成本計算單位成本如何確定成本對象?關(guān)于成本對象的設(shè)置?稅法上提供了6項原則，即可否銷售原則.分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分,也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。(1)、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計23層，1一4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個,物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？可否銷售原則：分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)成本核算住宅小區(qū)項目可售部分多層建筑是終對象中間對象高層建筑麵多層住宅高層住宅不可售部分小區(qū)會所1物業(yè)場1所幼兒園可售部分多層建筑高層建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本核算1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析(2)、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況一項目分期開發(fā)問題如何界定分期？分期開發(fā)項目是否分期清算？―成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象?能否獨立歸集成本？——可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣？如何確定成本對象?1、成本對象的設(shè)置要與年度利潤計劃和經(jīng)營指標(biāo)相結(jié)合2、成本對象的設(shè)置要與土増稅測算及地方稅務(wù)規(guī)定相結(jié)合3、成本對象的設(shè)置要與項目建成后計劃持有還是轉(zhuǎn)讓相結(jié)合4、成本對象的設(shè)置要與招投標(biāo)管理、合同管理及預(yù)算造價相結(jié)合5、成本對象的設(shè)置要與房地產(chǎn)開發(fā)項目的報備管理相結(jié)合如何確定成本對象?由于各種土地和房屋的具體用途不同，開發(fā)建設(shè)的具體內(nèi)容也不相同，每一個開發(fā)項目都是按特定的設(shè)計圖紙開發(fā)建設(shè)的，因此，具有單件性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的單件性特點，決定了成本計算對象應(yīng)是具有獨立的設(shè)計文件，可以獨立地組織施工的開發(fā)建設(shè)項目。直接點，可按"建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單"上的項目名稱確定成本對象。最小成本對象可按單位工程確定。應(yīng)注意的是,具有共同費用性質(zhì)的成本對象也應(yīng)單獨作為過渡性成本對象，按受益原則分灘計入各最終成本對象。3、土地閑置成本的處理技巧?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)曰期而繳納的土地閑置費，計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定:土地閑置?費計入管理費用。?《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》規(guī)定，土地.I'意見的通知》（國辦發(fā)［2006137號）?對超出合同約定動工開發(fā)曰期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對呈按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置o4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制?許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。?許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實情況。?制定項目成本和期間費用計劃?(1)制定項目成本計劃。?(2)項目前期策劃的估算。?(3)確定項目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。?(4)制定期間費用計劃。第二部分成本核算操作實勞主要內(nèi)容成本核算概述?二、成本項目竣工決算?四、計稅成本?五、成本計算成本核算程序?1、確定成本核算對象?2、確定成本項目?3、歸集開發(fā)成本?4、分配開發(fā)成本職對象開發(fā)成本核算對象，是1旨茌進(jìn)行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建?規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項目的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，按照扁石綱顧對象:（-）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。（三）功能區(qū)分原則。（四）定價差異原則。（五）成本差異原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。（續(xù)）1.—般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象3.對于個別規(guī)模較大.工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成本核算時，按照經(jīng)濟(jì)用途逬行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目:土地征用及拆遷費.前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套施費和開發(fā)間接費等。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(1)、土地成本歸集——出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？——契稅契稅計稅基礎(chǔ)如何確定？-市政配套費__地占用稅一土地閑置費——土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費―R遷補(bǔ)償與安置費1、土地開發(fā)成本:土地征用及拆遷費、前期工程費2、房屋開發(fā)成本:建筑安裝費.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費3、開發(fā)間接費用土地購置費用土地征用及拆遷費是指為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費用（包括耕地占用稅）。1、拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅■即需要確認(rèn)安置留介注:拆遷時沒有確認(rèn)拆遷建筑物的増值拆遷安置的特殊考慮（續(xù)1）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[2009]31號注：拆遷時確認(rèn)了拆遷建筑物的増值，按照増值后的金額計入到開發(fā)成本以拆遷資產(chǎn)的增值是否實現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)拆遷安置的特殊考慮（續(xù)2）中華人民共和國土地増值稅暫行條例第八條明確指出，"因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)"，葡土地增值稅”拆遷安置的特殊考慮（續(xù)3）對于搬遷收入是否需要計算營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局沒有明確的答復(fù)，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。.前期工程費指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費.項目可行性研究費.水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察is計費、測繪費以及三通一平等費用。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(2)、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。—項目整體報批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等?！?guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線ig計費、改造設(shè)計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃?計方案評審費。境外設(shè)計費問題2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(2)、前期工程費歸集*■察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，曰照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？_七通一平費用水、污水、雨水、燃?xì)狻㈦娏?、道路、電話接通等的設(shè)計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用?！狪S時設(shè)施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費,以及沿紅線周圍S置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的計、建造、裝飾費用。——預(yù)算編審費支付給中介機(jī)構(gòu)的項目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費用。在中華人民共和國境內(nèi)的單｛進(jìn)是供的計（包括在開屐設(shè)計時進(jìn)行的勘探、測量等業(yè)務(wù)）、工程監(jiān)理.調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機(jī)構(gòu)所在地?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是J旨與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱.供水、供電、供氣、排污、排洪、照明.環(huán)衛(wèi)、綠化以及通訊等設(shè)施。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(3)、建筑安裝工程費歸集一安工程費的發(fā)票開具風(fēng)險應(yīng)在哪里開具?開錯了怎么辦？一安工程費核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？一安工程費的比較風(fēng)險綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是某個建筑工程的一個組成部分，例如,綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的"其他工程作業(yè)"。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)“征收營業(yè)稅。甲供料稅務(wù)處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十六條納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備09價款。建議：由開發(fā)商以建筑公司的名義購進(jìn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(4)、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基^設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林壞境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的主要部分。公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、學(xué)校、醫(yī)院.車庫等都不能計入該成本項目內(nèi)。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(5)^公共配套?施費歸集公共配6設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套?施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(5)、公共配套?施費歸集五類配套設(shè)施核算一利性配套設(shè)施—非盈利型配套設(shè)施——固定資產(chǎn)型配套設(shè)施一產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施__與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電戶，償移交給郵政部門。如何進(jìn)行財稅處理？會計核算?所得稅?營業(yè)稅?土地增值稅?卜，建設(shè)費用共200萬元，建成后以100萬元有注:配套設(shè)施如果與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施，或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，一般采取預(yù)提的辦法，即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算芫工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出。（預(yù)提比例不能超過總預(yù)算成本的10%）超過部分稅法不允許扣除，但在以后三年完工并決算的，可以追溯調(diào)整建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指開發(fā)項目主體的建筑安裝工程價款，包括支付給建筑安裝公司的人工費、材料費、機(jī)械使用費以及?備款項等。是成本核算中分?jǐn)偦鲈O(shè)施建設(shè)費'公共配套設(shè)施費等開發(fā)成本的依據(jù)工程承'工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，即工程承包公司與建ig單位簽訂承包合同的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工I均應(yīng)按“建筑業(yè)"稅目征收營業(yè)稅。工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按"服務(wù)業(yè)"稅目征收營業(yè)稅。開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用主要指借款利息.工程監(jiān)理費用和施工現(xiàn)場管理費用借款利息并不是指所有的借款利息，進(jìn)入開發(fā)間接費用中的利息是指在開發(fā)項目開始開工建設(shè)到達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)期間所發(fā)生的利息?不包括開工建S前發(fā)生的利息和達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后發(fā)生的利息。2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析(6)、開發(fā)間接費開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費.工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。一開發(fā)間接費入賬依據(jù)一開發(fā)間接費中的營銷設(shè)施建造費問題項目范圍內(nèi)臨時設(shè)施型和會所型、項目范圍外單獨建設(shè)型和租賃型四類開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務(wù)招待費？借款利烏的資本化開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象：屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。借款利息的資本化（續(xù)）中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第三十七條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置.建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析成本項目成本性質(zhì)土地増值稅分城方法土地成本共同成本建筑面積法，占地面積法前期工程葵綱成本建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費共同成本建筑面積法建安工程葵直接成本公共配套?施費共同成本建筑面積法幵發(fā)間接費（不含利息）共同成本建筑面積法利息共同成本成本法或建筑面積法開發(fā)總成本=土地征用及拆遷費+前期工程費+建筑安裝費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共設(shè)施配套費+開發(fā)間接費用會計師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結(jié)算，以及根據(jù)工程實施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價格，確定工程項目最終結(jié)算價格的竣工結(jié)算文件?；窘ㄔO(shè)工程結(jié)算，稅法稱為竣工決算，包括工程結(jié)ma財務(wù)決算工程結(jié)算:建筑安裝費+基礎(chǔ)?施建設(shè)費+公共配套?施費注：工程結(jié)算主要用于與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程款項，可信性較強(qiáng)。如果實際結(jié)算款項小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項應(yīng)推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為開發(fā)成本的組成部分。如果實際結(jié)算款項大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項應(yīng)推定為開發(fā)商的非正常損失。注:貫徹孰低原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計入到"營業(yè)外收入"科目，不得直接｝瞞應(yīng)付工程款或開發(fā)成本分析：對總的應(yīng)稅所得S有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響財務(wù)決算財務(wù)決算：工程結(jié)算成本+土地征用及拆遷費+前期工程費+開發(fā)間接費用缺點:只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票1、維護(hù)開發(fā)成本的芫整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整,増加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。2、以后年度取得該發(fā)票時，再作為其他損益調(diào)整，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預(yù)提成本開發(fā)商取得部分工程發(fā)票怎樣預(yù)提計稅成本.docx計稅成本確定企業(yè)在進(jìn)行成本.費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、己銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費用、己銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地増值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除0企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票審核.doc已銷開發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計算公式如下：可售面積單位工程成本=成本對象總成本+成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本第三部分房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段成本控制、立項環(huán)節(jié)成本控制要點?立項環(huán)節(jié)的成本控制?根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該壞節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來1空制幵發(fā)肜式1.新征土地*征_用*少交或晚交.力爭減免*項目部負(fù)蓋*拆遷安匿費用?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安晉費用*項目部負(fù)責(zé)■大市政賽用?自建部分按照公司工程體系走：交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理*1程部、設(shè)計部和宙算部負(fù)責(zé)自建部分:工程部負(fù)責(zé)交政府部分。*規(guī)劃條件*滿足公司利益最大化,臺理提髙容積率，降低土地成本*項目部、設(shè)計S5負(fù)責(zé)1.買斷項目*買斷內(nèi)容*明確買斷內(nèi)容明細(xì)?項目部負(fù)責(zé)?付款總額?為公司爭取最大利S*項目部負(fù)善?付款時間?周期長、次數(shù)多■項目部負(fù)責(zé)*三通或七通一￥的標(biāo)準(zhǔn)*明確驗收揚準(zhǔn)明細(xì)*工程部.項目部負(fù)麥?手續(xù)風(fēng)險?與項目付款醐直接掛鉤。母項目部負(fù)蓋1.合作幵發(fā)*合作方式*符合集團(tuán)要求,有利子北京公司;*項目部負(fù)責(zé)?分成比例?雙驗則:*項目部負(fù)善*交房時間?盡可能地延后交房，■工程部負(fù)責(zé)*交房標(biāo)準(zhǔn)夕不低子合同中交房標(biāo);雀*項目部負(fù)善?付款總額?付款時間??選擇有利于公司利益的方式S項目部負(fù)責(zé)?項目部負(fù)責(zé)2、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點?規(guī)劃壞節(jié)的成本控制?規(guī)劃壞節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有"一錘定音"的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該壞節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是,周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該壞節(jié)承擔(dān)主要的職能。倥制要點控制什么怎么I空制誰來!空制1.規(guī)劃方案(1)可酣*市場信息搜集和分折、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、*可行性硏究設(shè)計任夯書、可行性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、宙算、銷售部配合(2)方紊評宙*坦成可行性_評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。*未通過的方案進(jìn)入可行1生設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評宙。由項目、設(shè)計、工程、南算、財務(wù)、銷售等各部門組成評宙委員會，?經(jīng)理負(fù)責(zé)(3)斷成果?對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整*設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)棄，工程部配合?根據(jù)提交的S計成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合2、報枇設(shè)計(1)斷方実?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分折制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé),項目部、銷售部協(xié)作*方案設(shè)計招投標(biāo)?方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會【2＞個比*注意市政設(shè)計*注意相關(guān)法規(guī)，芫善自身報批規(guī)范性，材料完蝥項目部負(fù)菱，設(shè)計部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(1)rasi十要求*對報批設(shè)計進(jìn)一調(diào)整、設(shè)計要求、內(nèi)部宙核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門(2)成本頓*根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體硏究、環(huán)境方葉等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)麥?制汀經(jīng)營指導(dǎo)書南算部負(fù)善(3)O]iSi+圖*根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)、專家評南、內(nèi)部評審招投標(biāo)評南委員會*設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)棄控制要點控W么怎么控W4、樁基設(shè)計(1)地質(zhì)勘察*搜集枚威地質(zhì)資料?自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé).工程部協(xié)助(2)設(shè)計方紊評宙*樁墓沒計以上形式?由專家逬行樁基形式樁基結(jié)構(gòu)評宙(3)樁基施工圖*設(shè)計調(diào)整5.施工圖設(shè)計1漩工圖設(shè)計要求*根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁墓設(shè)計、功能S計及配套設(shè)施等因素.在擴(kuò)初圖基絀上確立施工圖設(shè)計要求*建安施工圖中結(jié)溝造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施賽等約占s造價7o%eg部分厲于設(shè)計方可控部分.應(yīng)嚴(yán)格審核參設(shè)計部和工程部負(fù)麥.其他部門協(xié)助1.報建政府部門報批賽.按政府有關(guān)政策交納。項目部1?報施圏1.宙圖2.施工配合互宙互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部1.面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時撿驗淚結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé).工程部協(xié)助控W矍點什么幸怎么控制舫控W6、銷隹包裝ifi計結(jié)合營銷費用控制*施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計1.方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖，經(jīng)營指導(dǎo)書扣實體研究的結(jié)栗確定方雖計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助1.材料設(shè)備選型成本方案*市場信息調(diào)研?根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材枓和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)?制訂裝修iS計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表*裝飾綜合價格拆分分折1?招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評宙招投標(biāo)評宙委員會倥制要點倥制什么怎么控制誰來控制8、功能設(shè)計(1)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估*市場調(diào)研銷售部負(fù)麥*有針對性壙充建筑物功能設(shè)計部負(fù)麥，銷售、工程部協(xié)助(2)市政配套方案?市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件1項目部負(fù)麥〔3)環(huán)境方案設(shè)計*根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總節(jié)設(shè)計部負(fù)責(zé),項目部協(xié)助*招投標(biāo)招投標(biāo)評宙委員會〔4)智能化設(shè)計*市場現(xiàn)狀分忻，智能化必要性分忻*智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)麥?招投標(biāo)，寺找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組坦織,總涇理負(fù)責(zé)〔5)銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷賨承諾與實際功能的一致性設(shè)計部負(fù)麥，工程部協(xié)助9、設(shè)計變更(1)設(shè)計潟整賽用1〔2)設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照g計變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計部負(fù)麥，工程、銷售部協(xié)助10、符料設(shè)奮(1)鯉[2)方案確定時間&擴(kuò)初圖確定前確定材枓設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計部負(fù)麥，工程部協(xié)助(3)采購1招投標(biāo)1招投標(biāo)評審委員會其他費用物業(yè)管理完善菱1限額傲十1南算部3、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點?招投標(biāo)壞節(jié)的成本控制?招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個壞節(jié)成本控制的難點茌于標(biāo)書離丁.重點在于滿，1倥制要點倥制什么怎么倥制誰來倥制1、投標(biāo)單位的選15(1)資質(zhì)(2)管理水平(3)技木力堡(4)歷史￡錄(5)資金實力*建立承建簡、工程K理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫，*從公司認(rèn)可名冊中的承建茼、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作坦。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同：設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同，南算部負(fù)羞材料設(shè)備招投標(biāo)合同，銷賨部負(fù)責(zé)菅銷、包街g投標(biāo)合同。VV/ralfxXMj*招投標(biāo)工作小組南核、考察、評估、；選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評宙委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)枇準(zhǔn)。各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含:(I)T朗；(2)工程價或取賽標(biāo)準(zhǔn):(3)質(zhì)星要求;(4)付款方式：(5)招標(biāo)范圍：(6)結(jié)算方式:(7)驗收標(biāo)準(zhǔn)：(8)投標(biāo)注意事項：(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章):(10)接標(biāo)時間；(II)開標(biāo)時間:(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)臺同條文:(15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)臺同：2、設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、南算部負(fù)羞材料設(shè)備招投標(biāo)合同?4、銷賨部負(fù)責(zé)營銷、包街g投標(biāo)合同。2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評宙委員會宙核：主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn):4、施工環(huán)節(jié)成本控制要點?施工環(huán)節(jié)的成本控制?施工壞節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因（施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。倥制要點控制什么怎么倥制誰來控制設(shè)計變更壞節(jié)(1)變更挪*項目前期規(guī)劃、走位要全面、準(zhǔn)確?盡堡避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。*加強(qiáng)施工前的宙核工作，全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性?并予以事先約定。*各部門全面評估變更芾來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。-一*宙算部負(fù)麥計算變更賽用(含可能引起的杗賠)。*甲方項目代表汍行修改的工期評估，?宙算部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀，■(2)變更的宙核簽認(rèn)*根據(jù)變更原因持設(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的宙核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門?■設(shè)計變更通知單?發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人■*變更必須有單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門(3)變更的宙批*主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更，主管總經(jīng)理■2.施工現(xiàn)場簽證【1)簽證的必要性*現(xiàn)場簽i正的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約走的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門(設(shè)計部或工程部)(2)簽證的時限*現(xiàn)場簽i正確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則?控制要點控制什么怎么控制誰來控制(續(xù))2、施工現(xiàn)餳簽通(1)簽證的工程星*認(rèn)真核對簽證的工程堡準(zhǔn)確。?簽證的內(nèi)容、原因、工程堡應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)*經(jīng)辦部門(設(shè)計部或工程部)(2)簽證的宙批*施工治商通知單發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人?必須遒循"先洽后干“的原則，在確認(rèn)簽i正前，

應(yīng)按淚應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽SL主管總經(jīng)理(3)簽證的反饅*對工程變更應(yīng)走期逬行分類匯總統(tǒng)計分折，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程$更提出改逬恵見。資料工程師3、宙圖(1)擴(kuò)初圖會審(2)施工圖會南(3)分項、分部圖會宙(4)各專業(yè)技木圖紙會宙?圖紙多居次會宙會簽及宙批制度.?各專業(yè)互審互簽制度。?力爭在開工前把圖紙中的間題修改完。甲方技木負(fù)責(zé)人4、總分包配臺費(1)分包茄(2)分包內(nèi)容(3)分包的責(zé)任界定*通過投標(biāo)確定配合要。?應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而項加工程成本。甲方代表5、釘料供應(yīng)⑴越(2)材料供應(yīng)方式(3)材枓計劃(4)預(yù)留時間*施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定.?先確定材￥斗供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定招關(guān)菱用。宙算部組織I程部參加?限時編制材料計劃。斗計劃簽認(rèn)?甲方代表*要考慮可能出現(xiàn)的間題,留出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付(5)付娜度(6)工?fig*按合同約走執(zhí)行付款。*按逬度付款。?多層次多角度宙核工程逬度。?甲方代表與監(jiān)理工程師宙核芫成的形象部位?預(yù)算人員宙核I程價值星(1)付款的宙批*根據(jù)倩況由不同級別人員最終南枇。主管副總或總經(jīng)理憧來技制6、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點?材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)的成本控制?材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該壞節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c倥制什么1怎么倥制誰來倥制1、彷料進(jìn)場計劃*采購招投標(biāo)及訂立臺同時間皙缺工程部?生產(chǎn)周期與工程逬度梱配臺?運輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)*安裝、驗收周期與工程逬度梱配臺0交叉作業(yè)時間與工序安排梱聯(lián)系2、M料的性能價格比*市場信息1日常樓集市場信息,建立材料市場信息庫。南算部?技木參數(shù)1材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。?招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材枓設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃，不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠冢報價選擇。南算部3.M料教支付?材料款支付方式?材料款支付進(jìn)度?保修款*預(yù)付款限額控制?首次獫收后付款總額逬度控制??保修款一&不低于臺同?價的5%。*依據(jù)合同中約走付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)i+SC）4、材料驗收*數(shù)星驗收?幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)星甲方工地代表或?qū)I(yè)I程師負(fù)責(zé)益控驗收*質(zhì)堡驗收*外觀質(zhì)塁的驗收?安裝后質(zhì)里的驗收工程部?投入使用后的質(zhì)星驗收物業(yè)公司5、W料保管與保修*材料保管*在合同中明確貨物的卸貨保管的蓋任承擔(dān)者工程部?材料保修?用合同的方式明彌保修責(zé)｛壬和保修期8.銷售環(huán)節(jié)成本控制要點?銷售環(huán)節(jié)的成本控制?銷售壞節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門tt?多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外,由于銷售壞節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個壞節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。倥制要點倥制什么怎么控制誰來控制1、營銷方案(1)菱用總額*確走賽用目標(biāo)總節(jié)項目部(2)市場信息收集(3)營銷測(4)營捎預(yù)算*根據(jù)各種淚關(guān)因素確定具體計劃和賽用鏡售部(5)營銷方案宙批*證求各方面恵見,按宙批流程擇作主管總經(jīng)理2.營銷現(xiàn)場費用【1)現(xiàn)場銷售人工費用*銷售人數(shù)控制?銷售工作進(jìn)度控制?獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理(2)現(xiàn)場銷售器具費(3)賣場、鵬包裝菱(4)銷售模型費用(5)宣傳資料及禮品費(6)展銷菱銷售部專業(yè)涇理和部門經(jīng)理(7)測額度控制?節(jié)度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理3、媒體選擇【1)媒體及廣告代理公司信g收集和分析*專人負(fù)責(zé)銷售部(2)招投標(biāo)?先評后選的原則鏡售部?內(nèi)部評宙鏡售部?招投標(biāo)i平宙委員會控制要點控Wt么怎么控側(cè)觸控*4、樣板房裝修(1)賦難*市場信息收集?制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計部、銷售部(2)材料采購*信息搜集*材料、設(shè)備選型(3)信息采集及招投標(biāo)*招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組(4)樣板房維護(hù)?委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部(5)材料回收、保管扣再利用*建立材料設(shè)備濟(jì)單*使用登記?閑置品評估和處理設(shè)計部負(fù)麥，物業(yè)、銷售部配合5.供朗數(shù)(1)銷售折扣點髓銷賨前臺負(fù)責(zé)(2)回款周期鏈銷售前臺負(fù)麥，財務(wù)監(jiān)督6、銷g補(bǔ)充條款及承諾1.承諾的給出*制作樓書*承諾分類營銷部負(fù)羞，設(shè)計、工程監(jiān)督(2)設(shè)計變更與承諾*變更宙此與知會制度*承済變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房⑴交房日期(2)保修期(3)質(zhì)塁樸償*晚交房原因分類處理?與施工隊洽茼延長保修期?交房驗收協(xié)議套戶服務(wù)中心負(fù)責(zé).銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作8、難(1)中介賽鏈銷售部(2)與銷雷淚關(guān)的其他費用(如因銷菌要求而發(fā)生的設(shè)計洽簡變更菱)*嚴(yán)格按淚關(guān)流程進(jìn)行主管副總9、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點.工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制?工程預(yù)決算壞節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作?？攸c控制什么1、乙方預(yù)算(1)乙方預(yù)算內(nèi)容的宙查*先由造價比例大的項目看(地面、墻面、部分家具).縮小及調(diào)整面積。主怠報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的冋題審算部負(fù)責(zé)?ifiit部協(xié)助2、鋼筋用星的核實(1)施工圖中的鋼筋用堡(2)洽商、變更的鋼筋用星*選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、K業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詞公司進(jìn)行鋼筋堡計算工作財務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)蓋確走工程造價咨詞公司.?南算部專人負(fù)棄抽查與核實工程造價咨詞公司的鋼筋用塁計算工作?工程造價咨詢公司與審算部淚關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁?L鋼筋情況南算部經(jīng)理S督3、價差的調(diào)整(1)材繼差(2)AI價差(3)要用價差*嚴(yán)格汍行合同中價差調(diào)整辦法*及時跟蹤價格(材料、人工、賽用)變化情況■當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商堡對策宙算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)4、洽商、變更的費用S制(1)圖紙南核(2)因市場因素甲方對圖紙的修改(3)鵬簽證*工程部項目部負(fù)蓋組織各專業(yè)共同宙圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制■鑒理公司南圖?施工單位宙圖*甲方對圖紙做出重大修改之前.應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較?現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任1.設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)星的宙核2.工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核3.工程項目部負(fù)麥現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4.宙算部負(fù)責(zé)宙核洽商、變更的臺理性,完整性(負(fù)洽商)及經(jīng)濟(jì)性g制要點倥制什么怎么誰來控制5.違約與索賠(1)工期(2)質(zhì)堡*甲方屠行自己的臺同義務(wù)*甲方督促乙方履行臺同義務(wù)?與質(zhì)里重視過程中控制1、工程項目部負(fù)麥?zhǔn)┕ず贤屑寄緱l款的監(jiān)控2、南算部負(fù)羞施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控(3)配合管理?王程部項目經(jīng)理負(fù)棄各施工方的配臺問題工程項目部負(fù)麥?zhǔn)┕み^程中協(xié)調(diào)、配合(4)俸工、窩工*當(dāng)造成重大停、窩工時，工程部與宙算部及時逬行僖、窩工費用計算審算部負(fù)責(zé)違約費用的核實10、期間費用成本控制要點?期間費用的成本控制?期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。倥制要點控制什么怎么控制誰來倥制1.財務(wù)費用(1)公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃*制定年度資金計劃*資金占壓賽用估算與控制1、財夯部負(fù)責(zé)年度資金計劃2.財務(wù)部與宙算部配臺控制占壓資金堡(2)地價款的支付*制定項目總體開發(fā)計劃項目部負(fù)羞項目總體開發(fā)計劃(3)工程跡支付*制定工程年度付款計劃工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計劃(4)銷售回款的管理*制定年度銷售計劃銷售部負(fù)蓋年度銷害計劃2、人工費用(1)薪全(2)崗位津貼(3)出差補(bǔ)助(4)加班補(bǔ)助及其他賽用(5)獎金(含即時獎金)*依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確走匕京公司I資總節(jié)?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確走加班補(bǔ)助及其化i費用與出差補(bǔ)助?依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務(wù)部負(fù)羞3、行tt管理費用(1)通訊賽用?通訊費用實行限額報銷總辦與財務(wù)部負(fù)責(zé)(2)交際費用*交際費用實行定額報銷(3)車網(wǎng)交通費?車輛交通賽實行油料歸□管理:過路費、過桁費、俸主費、養(yǎng)路賽實報實銷管理：維修費、保蕎費事前南批：部門經(jīng)理以上私家車限額報銷(4)其他辦公用品費11、物業(yè)管理成本控制要點?物業(yè)管理的成本控制?地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。怎么控制紗朗1.委吒物業(yè)管理(1)未銷售的簡品房(2)地產(chǎn)公司辦公室(3)職工宿舍(4)櫸板間?刦定委托管理邀約并致物業(yè)公司?物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案?經(jīng)同北京公司窯戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議dbs公司窯戶眼務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽走委托管理協(xié)議2、資戶委托經(jīng)營(1)康樂中心(2)幼兒園(3)班車*制定委托經(jīng)營合同?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托?€同北京公司客戶服夯中心達(dá)成_致怠見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶眼夯中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽走數(shù)t經(jīng)營合同3、物業(yè)污?或補(bǔ)W(1)物業(yè)管理費虧損(含環(huán)境維護(hù)費)(2)取曖要虧損(3)水電費虧損(含差額部分)皙缺暫缺2015-4-27E：7第四部分商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的期間費用核算與成本分拆技巧二、房地產(chǎn)成本分配方法與成本分拆技巧‘(-)商業(yè)地產(chǎn)與晉通住宅的的成本特點分析，會計成本核算?企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)逬行會計確認(rèn)、計量和報告。?房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目;應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集,再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。（二）商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，既建造晉通住宅，又建造其他商品房的，其允許扣除的成本費用?區(qū)分不同的性質(zhì)采用不同的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分灘。1.土地成本對于不同類型的房產(chǎn)，各自單獨占用一塊土地的，企業(yè)取得土地所支付的成本，按不同類型房產(chǎn)所占用土地的占地面積?采用占地面積百分比法進(jìn)行分灘或按照基準(zhǔn)地價設(shè)定i口除系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?；對于不同類型的房產(chǎn)共同占用同一塊土地的，如同一棟建筑，樓下幾層為商業(yè)用房，樓上為晉通住宅的,建議原則上應(yīng)按設(shè)定的土地成本扣除系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?。（二）商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法?2.開發(fā)成本?建議參照當(dāng)?shù)毓芾聿块T公布的建安成本，對不同類型房地產(chǎn)的建筑成本，設(shè)定JO除系數(shù)，如規(guī)定商業(yè)用房允許扣除的單位建安成本為晉通住宅的1.5倍等。在無法獲取相關(guān)數(shù)據(jù)確定扣除系數(shù)或確定扣除系數(shù)的條件不成熟、成本較高等晴況下，也可簡化計算按照可售建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)?。（二）商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費按照銷售收入和既定稅率計算的金額，據(jù)實扣除。（二）商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法1、四種成本分配方法的靈活運用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本直接計入成本對象。共同成本和不能分清成本對象的間接成本按受益原則和配比原則分配到各成本對象。具體分配方法有占地面積法.建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法四種。共同成本和間接成本的分配辦法?（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例逬行分配。?1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。?2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。操作實例某開發(fā)企業(yè)以100萬取得一塊10萬平米的土地面積為4萬平米?B占地面積均為6萬平米。請問A項目應(yīng)該分?jǐn)偠嗌偻恋爻杀灸?？答案?00x4/10同期開發(fā)A晉通住宅和B別墅兩個項目，其中A占地操作實例?還是夬地，現(xiàn)在是分為兩期開發(fā)，一期里有A1和B1兩個項目，二期里有A2和B2兩個項目，占地面積分別為：請問：A1的應(yīng)分配的土地成本是多少？答案：第一步：100x(4-10)二期合計A13萬平米A21萬平米4萬平米B11萬平米B25萬平米6萬平米合計4萬平米合計6萬平米10萬平米共同成本和間接成本的分配辦法?（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例逬行分配。?1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。?2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例逬行分配。?（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。?（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。1寺殊成本的約定分配方法?（一）土地成本，一般按占地面積法逬行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。.土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本逬行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。如果未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,預(yù)算成本不得扣除（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法逬行分配。?（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。?（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（二）商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法?房產(chǎn)公司開發(fā)的一幢樓下面兩層營業(yè)房.上面6層住宅，營業(yè)房和住宅分別作為成本核算對象,請問土地、建筑費、間接費用、安裝費用等開發(fā)成本分?jǐn)倳r可不可以采用預(yù)計售價比例進(jìn)行分?jǐn)偅浚ㄒ騼烧呤蹆r相差相大）(二)商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分配方法?2、基4出設(shè)施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設(shè)中的預(yù)提與分?jǐn)偡椒?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施：(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的■或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的■可將其幣貓騰＞??00???邂償贈與地方珊、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。［思考］:上述兩種方法哪種處理好?如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如何處理？企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本、抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！舅伎肌浚簢医?jīng)濟(jì)補(bǔ)償可能大于、