房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》深度自測卷1

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》深度自測卷1問答題（共5題，共5分）(1.)某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬（江南博哥）元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確？為什么？正確答案：參考解析：本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡單的相加。3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(2.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某對該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性。根據(jù)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求判斷上述三個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例，若有可以選作可比實(shí)例的，說明應(yīng)如何對它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整。正確答案：參考解析：1.選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象的區(qū)位相近；與估價(jià)對象的用途相同；與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同；與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)；與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)；與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。2.根據(jù)上述選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求可知，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。3.對可比實(shí)例應(yīng)做下列調(diào)整：1）實(shí)例A，要用市場租金，對實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場租金標(biāo)準(zhǔn)。2）實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)高。3）實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)低。(3.)甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對某商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行市場調(diào)查分析，房地產(chǎn)估價(jià)師張某在分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？正確答案：參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場調(diào)查分析。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析具體包括：（1）消費(fèi)目的，消費(fèi)的目的不同就會反映出不同的消費(fèi)需求；（2）消費(fèi)時(shí)間，主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)主要時(shí)段分析；（3）消費(fèi)對象，消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成；（4）消費(fèi)數(shù)量，分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額；（5）消費(fèi)地點(diǎn)，主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因；（6）消費(fèi)特征，包括個(gè)人的社會和經(jīng)濟(jì)特征。(4.)李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個(gè)問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定正確答案：見解析參考解析：

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。(5.)指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對象：本次估價(jià)對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。2.交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。3.洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對穩(wěn)定。4.如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。5.本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國有土地使用權(quán)出讓金，如果至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價(jià)值中相應(yīng)扣減。6.本次評估，評估人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，僅對地面建筑部分外觀進(jìn)行實(shí)地查勘，未對估價(jià)對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上、地下管線等隱蔽工程的測量和實(shí)驗(yàn)，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、地下管線等隱蔽部位方面的重大質(zhì)量問題。7.本次評估，我司未對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地測量，建筑面積以委托方提供的《××市不動(dòng)產(chǎn)登記資料證明表》上所記載的面積為評估依據(jù)；若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價(jià)值。8.本次評估，以委托方提供的《××市不動(dòng)產(chǎn)登記資料證明表》上注明的資料為依據(jù)，若其權(quán)屬存在不相符情況，應(yīng)以實(shí)際情況為準(zhǔn)。未定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)無未定事項(xiàng)假設(shè)。（三）背離事實(shí)假設(shè)我們于20××年11月30日已對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，而據(jù)委托方要求，評估基準(zhǔn)日（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)）設(shè)定為委托評估日，因此，本次評估以20××年11月14日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并假設(shè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的建筑物狀況與實(shí)際勘查之日的現(xiàn)狀一致，且對評估的市場價(jià)值并無影響。（四）不相一致假設(shè)本次估價(jià)對象設(shè)有抵押權(quán)，由于原有的抵押情況沒有注銷，本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。（五）依據(jù)不足假設(shè)本次評估，因委托方原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，室內(nèi)狀況以及照片為估價(jià)人員從室外通過門窗玻璃觀察及拍攝（僅首層），對于室內(nèi)具體狀況不能明確，基于以上情況，假設(shè)該房地產(chǎn)為毛坯狀況進(jìn)行考慮。二、估價(jià)報(bào)告使用限制（一）本報(bào)告對估價(jià)對象市場價(jià)格的把握，僅相對于價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場狀況以及估價(jià)對象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分考慮。改正：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響。本估價(jià)報(bào)告僅為本次委托當(dāng)事人提供估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以及估價(jià)目的下提供參考依據(jù)，不作它用。如果改變估價(jià)目的或若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。（三）房地產(chǎn)使用過程中若維護(hù)管理不當(dāng)或遭到人為破壞，有可能降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。（四）本報(bào)告專為委托人及相關(guān)權(quán)利人使用，應(yīng)在合法前提下使用報(bào)告書，不得向估價(jià)報(bào)告審查部門以外的無關(guān)單位和個(gè)人提供。除因拍賣的需要外，未經(jīng)本公司同意，報(bào)告的全部或部分內(nèi)正確答案：參考解析：錯(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。第四，根據(jù)自己做題的得分，考慮進(jìn)一步需要復(fù)習(xí)的弱項(xiàng)。單選題（共9題，共9分）(6.)完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)文書的描述中，錯(cuò)誤的是()。A.制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘C.估價(jià)中的主要不同意見有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)D.估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對象現(xiàn)場檢查、觀察估價(jià)對象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對象的價(jià)值確定。(7.)完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)委托合同作用的是()。A.建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)C.載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)D.作為估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在：（1）建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；（2）明確估價(jià)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)；（3）載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。(8.)完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。估價(jià)所需資料的清單中，下列屬于土地登記狀況資料的是()。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時(shí)間正確答案：D參考解析：本題考查的是其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作。選項(xiàng)A屬于土地區(qū)位狀況的內(nèi)容；選項(xiàng)B屬于土地實(shí)物狀況的內(nèi)容；選項(xiàng)C屬于土地開發(fā)程度的內(nèi)容，選項(xiàng)D屬于土地登記狀況的內(nèi)容。(9.)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。下列不屬于房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的是()。A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B.《中華人民共和國土地管理法》C.《中華人民共和國擔(dān)保法》D.《中華人民共和國物權(quán)法》正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定包括：（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；（4）《中華人民共和國擔(dān)保法》；（5）《中華人民共和國會計(jì)法》；（6）《中華人民共和國稅收征收管理辦法》；（7）《貸款通則》；（8）《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》；（9）《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押評估管理有關(guān)問題的通知》；（10）《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》；（11）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（12）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；（13）《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》；（14）中國人民銀行、銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、各級政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。(10.)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估應(yīng)采取科學(xué)的方法和手段，定性與定量分析相結(jié)合，注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的()的特點(diǎn)。A.綜合性B.科學(xué)性C.專業(yè)性D.特殊性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)之一是科學(xué)性：由于房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估是作為決定發(fā)放貸款或投資決策的依據(jù)。評估的科學(xué)性尤其重要。進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，應(yīng)采取科學(xué)的方法和手段，定性與定量分析相結(jié)合。注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。(11.)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。7.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應(yīng)為()。A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。該兩幢房屋的抵押價(jià)值應(yīng)該是：該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。(12.)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。6.采用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)的基本路線為()。A.采用房地合估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格B.采用房地分估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格扣除折舊C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值正確答案：C參考解析：本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。成本法估價(jià)的操作步驟：（1）選擇具體估價(jià)路徑；（2）測算重置成本或重建成本；（3）測算折舊；（4）計(jì)算成本價(jià)值。本題采用成本法估價(jià)的技術(shù)路線為：該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。(13.)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。5.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列()途徑。A.自行改變B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C.經(jīng)政府房屋