開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試5

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試5單選題（共35題，共35分）(1.)在房地產(chǎn)泡沫的成因中，()是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A.投機(jī)需求的膨脹B.金（江南博哥）融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開(kāi)發(fā)商之間的博弈正確答案：C參考解析：[解析]房地產(chǎn)泡沫成因(2.)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%正確答案：A參考解析：[解析]財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(3.)在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是()。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法正確答案：B參考解析：[解析]時(shí)間序列分析法(4.)保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A.利潤(rùn)為零時(shí)B.利潤(rùn)最大時(shí)C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)正確答案：A參考解析：[解析]房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析(5.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)正確答案：A參考解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表(6.)已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%正確答案：C參考解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用(7.)一筆貸款，名義利率是10%，每?jī)赡暌挥?jì)息，則其實(shí)際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%正確答案：B參考解析：[解析]名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式(8.)某置業(yè)投資者以1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23正確答案：B參考解析：[解析]復(fù)利計(jì)算(9.)潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)正確答案：B參考解析：[解析]市場(chǎng)需求分析的基本概念(10.)某寫(xiě)字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%正確答案：D參考解析：[解析]現(xiàn)金回報(bào)率(11.)先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法正確答案：C參考解析：[解析]投資估算(12.)某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37正確答案：B參考解析：[解析]復(fù)利計(jì)算(13.)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷方式是()。A.無(wú)差異性營(yíng)銷B.差異性營(yíng)銷C.定制性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷正確答案：B參考解析：[解析]市場(chǎng)細(xì)分(14.)現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營(yíng)運(yùn)能力正確答案：A參考解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表(15.)個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)正確答案：C參考解析：[解析]投資組合理論(16.)某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，其營(yíng)業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為()萬(wàn)元。A.20B.21C.35D.50正確答案：A參考解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)的租金(17.)小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說(shuō)()對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離正確答案：C參考解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)(18.)某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的。A.年B.半年C.季度D.月正確答案：C參考解析：[解析]名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式(19.)相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率正確答案：B參考解析：[解析]投資回報(bào)率(20.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款正確答案：A參考解析：[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款(21.)我國(guó)目前國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，零售商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%正確答案：A參考解析：[解析]投資組合理論(22.)關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化正確答案：D參考解析：[解析]預(yù)算(23.)可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段正確答案：B參考解析：[解析]建設(shè)工程招標(biāo)(24.)某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%正確答案：D參考解析：[解析]房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案(25.)由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：[解析]個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理(26.)某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24正確答案：A參考解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用(27.)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其()的風(fēng)險(xiǎn)因素。A.變動(dòng)可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性正確答案：A參考解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法(28.)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過(guò)度放貸正確答案：C參考解析：[解析]房地產(chǎn)泡沫成因(29.)若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%正確答案：C參考解析：[解析]財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(30.)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤(rùn)率B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.投資利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率正確答案：B參考解析：[解析]動(dòng)態(tài)投資回收期(31.)假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00正確答案：B參考解析：[解析]投資組合理論(32.)某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是()萬(wàn)元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正確答案：B參考解析：租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(萬(wàn)元/月)。(33.)下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等正確答案：D參考解析：實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。(34.)下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等正確答案：B參考解析：B項(xiàng)中對(duì)應(yīng)的兩個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)分別為±20%和0.25%～1.5%。(35.)以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)波動(dòng)的重要原因是供求的不平衡，非理性預(yù)期、容積率和生產(chǎn)的時(shí)間落差都會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的供求失衡，而價(jià)格機(jī)制是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的重要因素。多選題（共15題，共15分）(36.)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有()。A.專家個(gè)人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德?tīng)柗品ㄕ_答案：B、C參考解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法(37.)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有()等方面的知識(shí)。A.市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理B.建筑設(shè)計(jì)C.建造技術(shù)D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理正確答案：A、B、C參考解析：[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序論述(38.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本正確答案：A、C、D參考解析：[解析]投資與成本(39.)房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地儲(chǔ)備貸款D.合作開(kāi)發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款正確答案：A、D參考解析：[解析]房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資(40.)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預(yù)售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入正確答案：A、C、D參考解析：[解析]現(xiàn)金流量(41.)預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況()。A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不變，報(bào)酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不變，報(bào)酬率降低了E物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了正確答案：A、C參考解析：[解析]個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(42.)提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有()。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正確答案：A、C、D參考解析：[解析]系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(43.)在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有()。A.按存量增量細(xì)分B.按交易形式細(xì)分C.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分正確答案：B、C、D參考解析：[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分(44.)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域正確答案：A、C、D參考解析：[解析]市場(chǎng)區(qū)域的確定(45.)物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正確答案：A、C、D參考解析：[解析]寫(xiě)字樓租金的確定(46.)物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運(yùn)營(yíng)管理E組合投資管理正確答案：A、B、C參考解析：[解析]物業(yè)資產(chǎn)管理含義(47.)房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購(gòu)買住房抵押支持證券C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)正確答案：A、B、C參考解析：[解析]房地產(chǎn)投資的形式概述(48.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率正確答案：A、B、C、D參考解析：[解析]清償能力指標(biāo)及其計(jì)算(49.)制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定正確答案：A、C參考解析：[解析]制定租售價(jià)格(50.)新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。A.項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力E擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)正確答案：A、B、C參考解析：[解析]房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(52.)房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)(53.)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)決定房地產(chǎn)價(jià)格。()正確答案：正確參考解析：[解析]房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)(54.)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]建設(shè)階段(55.)在名義利率不變時(shí)，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越大。()正確答案：正確參考解析：[解析]名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式(56.)如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，并按復(fù)利計(jì)息，稱為連續(xù)復(fù)利。()正確答案：正確參考解析：[解析]單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息(57.)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。()正確答案：正確參考解析：[解析]房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析(58.)詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究。是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]可行性研究的工作階段(59.)損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表(60.)資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。()正確答案：正確參考解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表(61.)根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司等類型，股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司的融資能力有限，而有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資(62.)準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，一些物業(yè)管理企業(yè)將準(zhǔn)備金積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估(63.)對(duì)于居住物業(yè)，除了物業(yè)管理外，還要進(jìn)行設(shè)施管理、資產(chǎn)管理等物業(yè)資產(chǎn)管理。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]物業(yè)資產(chǎn)管理含義(64.)在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]物業(yè)資產(chǎn)管理含義(65.)收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：[解析]收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估問(wèn)答題（共2題，共2分）(66.)某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶?xiě)字樓用地50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚須投入的拆遷安置和其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，電貼費(fèi)和用電權(quán)費(fèi)等其他費(fèi)用為400元/m2，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開(kāi)始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%。寫(xiě)字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元/m2，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。正確答案：參考解析：1．(1)先求項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV。①總銷售收入：9600元/m2(上標(biāo))×10000m2(上標(biāo))＝96000000元＝9600萬(wàn)元。②項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：9600×(1-6%)萬(wàn)元＝9024萬(wàn)元。(2)再求項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本TDC。①購(gòu)地款：1000元/m2(上標(biāo))×10000m2(上標(biāo))＝10000000元＝1000萬(wàn)元。②拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：2000萬(wàn)元。③建造成本：2500元/m2(上標(biāo))×10000m2(上標(biāo))＝25000000元＝2500萬(wàn)元。④專業(yè)人員費(fèi)用：2500萬(wàn)元×12%＝300萬(wàn)元。⑤電貼費(fèi)和用電權(quán)費(fèi)等其他費(fèi)用：400元/m2(上標(biāo))×10000m2(上標(biāo))=4000000元＝400萬(wàn)元。⑥管理費(fèi)：(2500+300+400)萬(wàn)元×5%＝160萬(wàn)元。⑦財(cái)務(wù)費(fèi)：購(gòu)地款利息＝1000×[(1+9%)3(上標(biāo))-1)萬(wàn)元+2000×[(1+9%)2.5(上標(biāo))-1]萬(wàn)元＝775.86萬(wàn)元。?[解析]成本利用率(67.)某開(kāi)發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫(kù)，有供出售的95個(gè)車位，-2層