第四章 市場比較法

第四章市場比較法[學(xué)習(xí)目標(biāo)]了解市場比較法的基本原理；掌握搜集交易實(shí)例的途徑及內(nèi)容；掌握選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)；掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括的具體內(nèi)容；掌握交易情況的修正、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況的修正；掌握比準(zhǔn)價(jià)格的求取。[案例導(dǎo)入]河池市房產(chǎn)評估亂象亟須規(guī)范

“同一套房子，兩家不同的中介公司評估竟然相差5萬元，不知道哪家公司的評估結(jié)果更符合市場價(jià)？”9月14日，正在“物色”房產(chǎn)評估公司的河池市民吳先生，致電本報(bào)記者尋求幫助。

吳先生說，由于資金緊張，他計(jì)劃把手中一套面積為110平方米的房屋（房齡12年）做抵押物向銀行申請貸款。為此，他先后聯(lián)系了兩家自稱有評估資質(zhì)的房屋中介公司，沒想到兩家公司的評估價(jià)竟然相差5萬元。

當(dāng)日，記者隨吳先生來到其中的一家中介公司。在這家名為“萬佳房產(chǎn)擔(dān)保公司”的工作人員信誓旦旦地說，如果將房子交給他們評估，至少可以評到25萬元以上。如果還想評得高，多交一些手續(xù)費(fèi)就可以了。

隨后，記者和吳先生又來到河池市永寧房地產(chǎn)銷售策劃有限公司。該公司工作人員表示，必須現(xiàn)場勘查后才能給出相對準(zhǔn)確的評估價(jià)。而從歷年的經(jīng)驗(yàn)判斷，吳先生的房子最多只能從銀行貸到10萬元。除了評估價(jià)格相差大、收費(fèi)不統(tǒng)一，從業(yè)人員良莠不齊也是當(dāng)前河池房產(chǎn)評估市場存在的突出問題。由于國家沒有明文規(guī)定評估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一宗評估業(yè)務(wù)，有的收費(fèi)1000元，有的收費(fèi)2000元，一些資歷較淺的評估公司為了攬客，將價(jià)格壓得更低以吸引顧客。

“由于成立評估公司的門檻很低，一些評估公司還出現(xiàn)一個(gè)人掛靠幾個(gè)評估公司的現(xiàn)象。這些黑中介造成中介公司之間的無序競爭，損害了消費(fèi)者的利益，影響了整個(gè)河池房屋中介服務(wù)市場的健康發(fā)展?！焙映厥杏缹幏康禺a(chǎn)銷售策劃有限公司負(fù)責(zé)人藍(lán)永寧表示。

據(jù)市房產(chǎn)局房地產(chǎn)交易中心韋偉生所長介紹，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)共分三個(gè)等級，最低的三級房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)至少有3個(gè)估價(jià)師，評估的范圍限于本地；二級機(jī)構(gòu)限于省內(nèi)；一級機(jī)構(gòu)全國可評估。

韋偉生表示，估價(jià)師要考取評估員證和房地產(chǎn)估價(jià)師證，具備雙證才有評估的資格。在評估過程中，如果戶主對評估價(jià)有質(zhì)疑，可以到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局備案，房產(chǎn)局要求該評估機(jī)構(gòu)出具詳細(xì)的估價(jià)報(bào)告，并成立一個(gè)估價(jià)委員會，邀請相關(guān)的估價(jià)師重新評估，通過法律途徑規(guī)范亂評估的行為。

記者獲悉，建設(shè)部在1999年就下發(fā)了《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱“《規(guī)范》”），但該《規(guī)范》屬于指導(dǎo)性意見和業(yè)務(wù)指南性質(zhì)，并無強(qiáng)制性。而且，目前沒有具體的法律、法規(guī)對評估價(jià)格的誤差作出約束和規(guī)范，因此，不同評估機(jī)構(gòu)對同一評估對象作出的估價(jià)，有時(shí)相差會較大。

另外，由于銀行、房產(chǎn)部門認(rèn)可有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果，而國家又沒有相關(guān)條文對評估報(bào)告進(jìn)行規(guī)定，不禁使得有需求的市民期望這份評估報(bào)告認(rèn)可面拓寬些。為了滿足客戶這方面的特殊“需求”，分食利益，提高各自的業(yè)績，銀行和評估機(jī)構(gòu)就在評估價(jià)上動(dòng)起“手腳”。市場比較法概述市場比較法的概念市場比較法又稱市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法，交易案例比較法、現(xiàn)行市價(jià)法，有時(shí)又簡稱比較法或市場法。市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的關(guān)鍵是選擇類似房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。鄰近地區(qū)是指待估房地產(chǎn)所隸屬的地區(qū)，它一般以某一特定的用地類型為主要用地類型，且該類型在該地區(qū)內(nèi)的空間分布是連續(xù)的；如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)；類似地區(qū)是指與待估房地產(chǎn)所隸屬的地區(qū)具有相同或相似的土地利用類型和市場供需狀況，但在空間上不連續(xù)的區(qū)域，如同為城市一級地的商業(yè)用地。市場比較法是以市場實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn)，所以市場比較法是一種說服力較強(qiáng)，實(shí)用范圍較廣及普遍采用的重要估價(jià)方法。采用市場比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。二、市場比較法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍追求效用最大化：即以最小的費(fèi)用（代價(jià)），取得最大的利潤（或效用）。當(dāng)同一市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購買者將會選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同，效用不等時(shí)，購買者又將選擇效用較大的商品。這種選擇行為的結(jié)果，是在效用均等的物品之間產(chǎn)生相同的價(jià)格。替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同，條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致，即：任何買者不會接受比市場上正常價(jià)格較高的成交價(jià)格，任何賣者也不會接受比市場正常價(jià)格較低的成交價(jià)格，因此，我們在評估某一房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價(jià)格，比較求得估價(jià)對象房地產(chǎn)的未知價(jià)格。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)市場的不完全性，房地產(chǎn)商品的個(gè)別性，交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)之間總是存在一定的差異，這些差異將會導(dǎo)致待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例房地產(chǎn)之間的價(jià)格差異。另外由于交易雙方個(gè)人愛好、知識水平、交易時(shí)情況的不同，對市場上廣泛認(rèn)同的價(jià)格效用比也不一定把握準(zhǔn)確，個(gè)別的交易也會偏離市場的正常交易。因此，采用比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須將待估房地產(chǎn)與比較案例進(jìn)行認(rèn)真分析，比較兩者的差異性，并定量估測由此而產(chǎn)生的價(jià)格差異，進(jìn)而求得待估房地產(chǎn)的市場價(jià)格。市場比較法的基本原理可用圖4-1表示如下：交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D待估房地產(chǎn)交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正交易情況修正估價(jià)結(jié)果比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C比準(zhǔn)價(jià)格D比準(zhǔn)價(jià)格A比較綜合圖4-1市場比較法原理示意圖知識小貼士：關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理按照經(jīng)濟(jì)理性主義假定，消費(fèi)者的消費(fèi)行為總是使其消費(fèi)效果的滿足程度達(dá)到最大化。在此假定下，同一市場上，當(dāng)兩種或兩種以上商品具有相同效用時(shí)，消費(fèi)者總是愿意以較低價(jià)格購買具有一定效用的商品；反之，當(dāng)消費(fèi)者以一定價(jià)格去購買商品時(shí)，總是期望購買對他而言是最大效用的商品。這種可替代性使商品在市場這一“看不見的手”的作用下，價(jià)格最終趨向一致，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理。三、市場比較法的適用條件和適用范圍（一）市場比較法的適用條件市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，同時(shí)還應(yīng)掌握充足的交易實(shí)例資料。應(yīng)用市場比較法應(yīng)具備以下條件：1．充分的交易實(shí)例資料在充分掌握房地產(chǎn)的市場交易實(shí)例作為分析、比較的前提下，比較才能得以進(jìn)行。一般認(rèn)為，估價(jià)人員至少要掌握10個(gè)以上作為比較實(shí)例的相關(guān)的市場交易資料，其中3個(gè)是最基本的比較實(shí)例。收集實(shí)例資料越充裕，應(yīng)用市場比較法所得到的結(jié)果就越理想，因?yàn)檫@樣才能構(gòu)成比較理想的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)列為分析，比較的依據(jù)，否則就不易得出公平合理的評估價(jià)格。2.資料應(yīng)具有相關(guān)性估價(jià)中所選用的可比實(shí)例需與估價(jià)對象房地產(chǎn)有較大的相關(guān)性。相關(guān)性是指比較實(shí)例中的房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)之間的各種價(jià)格因素是相似的，相關(guān)程度越大，比較及評估效果就越理想。在房地產(chǎn)價(jià)格諸因素中至關(guān)重要的是地域因素、規(guī)劃容積率因素、建筑結(jié)構(gòu)因素以及使用功能因素等。3.市場供求關(guān)系基本一致供求情況相差過大的兩者，不宜進(jìn)行比較，比較實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系上應(yīng)基本保持一致。4.明確顯示具備的條件在運(yùn)用市場比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員必須將估價(jià)對象房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格因素一一列出，逐項(xiàng)分析比較，衡量其相關(guān)程度，并找出它們之間的差異。如果比較實(shí)例沒有載明該項(xiàng)房地產(chǎn)所具備的各項(xiàng)基本條件，那么它將失去作為比較實(shí)例的意義。所以，比較實(shí)例和待估房地產(chǎn)均應(yīng)能明確顯示各自具備的條件。5.資料必須詳實(shí)可靠比較實(shí)例資料及其來源必須詳實(shí)可靠，若資料失實(shí)必將影響估價(jià)結(jié)果的合理性。（二）市場比較法的適用范圍市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等，這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多，交易頻繁，可搜集到充足的交易實(shí)例資料，使市場比較法具有使用基礎(chǔ)，而經(jīng)常采用市場比較法。下述情況一般不宜采用市場比較法：在房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不夠充分的地方；在沒有或較少有房地產(chǎn)交易的地方（可能由于某種原因?qū)е略谳^長一段時(shí)間內(nèi)沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易）；某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)（如古建筑），也難以采用市場比較法評估；另外，對于那些像教堂、寺廟以及公用建筑等難以成為交易對象的房地產(chǎn)，市場比較法也難以適用?？傊挥性谕坏貐^(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對象房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是有效的方法，否則不宜采用。四、市場比較法的操作步驟運(yùn)用市場比較法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：(1)搜集交易實(shí)例；(2)選取可比實(shí)例；(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；(4)進(jìn)行交易情況修正(5)進(jìn)行交易日期修正(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正(7)求取比準(zhǔn)價(jià)格。第二節(jié)可比實(shí)例的選擇可比實(shí)例的選擇需要經(jīng)過搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)等步驟。一、搜集交易實(shí)例搜集大量的房地產(chǎn)市場交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)和前提條件，只有擁有了大量的真實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價(jià)格行情，才能評估出客觀合理的價(jià)格。作為一個(gè)專業(yè)估價(jià)人員，搜集交易實(shí)例不應(yīng)等到采用市場比較法估價(jià)時(shí)才進(jìn)行，而應(yīng)注意在平時(shí)搜集和積累，這樣才能保證在采用市場比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。（一）收集交易實(shí)例的范圍一般情況下，無論何種類型房地產(chǎn)，如果與估價(jià)對象相鄰的類似房地產(chǎn)交易頻繁，則收集交易實(shí)例的范圍就不需要很大；反之，就要擴(kuò)大范圍。收集交易實(shí)例的地理范圍，依據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)的性質(zhì)和類型確定。有些類型如居住用途房地產(chǎn)，可以根據(jù)交易實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)之間距離的遠(yuǎn)近來確定范圍；也有些房地產(chǎn)類型如商業(yè)用途房地產(chǎn)，距離近的未必屬于適當(dāng)?shù)慕灰讓?shí)例收集范圍。還有些房地產(chǎn)，如工業(yè)用途房地產(chǎn)，則可將交易實(shí)例收集的區(qū)域擴(kuò)大到較大的地理范圍內(nèi)。（二）收集交易實(shí)例的途徑活躍的房地產(chǎn)市場中，交易實(shí)例的搜集通常有以下幾種途徑：(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)成交價(jià)格的資料、交易登記資料、近期政府出讓土地使用權(quán)的地價(jià)資料，政府確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。(2)查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息等資料。(3)參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料。(4)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。(5)假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。(6)同行之間相互提供。估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)如能組成類似學(xué)會、協(xié)會、聯(lián)合會之類的組織，可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。(7)其他途徑對于收集到的交易資料，應(yīng)該按照一定的檔案制度，進(jìn)行登記、歸檔，以有利于資料的保存和日后使用（三）交易實(shí)例的搜集內(nèi)容運(yùn)用市場比較法估價(jià)必須搜集、掌握充分的市場交易資料，搜集交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)針對性搜集如下內(nèi)容：（1）交易雙方的基本情況及交易目的交易雙方的基本情況包括：交易雙方的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況以及交易雙方有無利害關(guān)系等，以便進(jìn)一步判斷交易是否屬正常交易。交易目的包括：轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等。（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況：房地產(chǎn)狀況包括：權(quán)益狀況、實(shí)物狀況、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、朝向、交通便捷程度、土地容積率、公用配套設(shè)施完備程度、建筑物剩余使用年限、周圍環(huán)境與景觀等。（3）成交價(jià)格及付款方式：房地產(chǎn)價(jià)格有房地產(chǎn)總價(jià)格、房屋總價(jià)格、土地總價(jià)格及相應(yīng)單價(jià)，同時(shí)還應(yīng)注意價(jià)格類型，如土地拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；貨種及貨幣單位等情況，如美元、港幣、日元等。（4）成交日期：以確定交易實(shí)例的可比性進(jìn)行日期修正。（5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等。（6）交易情況：如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無債務(wù)清償，人為抬價(jià)或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意內(nèi)容的完整性和統(tǒng)一性，以及資料歸檔的規(guī)范性。因此，在收集交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)針對不同類型的房地產(chǎn)如居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)編制交易實(shí)例調(diào)查表，如表4-2。交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性、可行性是提高估價(jià)準(zhǔn)確性的可靠保證。因此應(yīng)注意查詢每個(gè)交易實(shí)例的每項(xiàng)內(nèi)容，確認(rèn)其準(zhǔn)確性并輸入計(jì)算機(jī)，建立資料庫，估價(jià)時(shí)方便查找、調(diào)用。表4-2交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：名稱坐落用途權(quán)利情況賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖資料來源調(diào)查日期調(diào)查人二、可比實(shí)例的選取估價(jià)時(shí)用于參照比較的實(shí)例稱可比實(shí)例，可比實(shí)例的選取是針對具體的待估房地產(chǎn)而言的。對于某一待估房地產(chǎn)而言，平時(shí)日漸積累的交易實(shí)例中，只有少數(shù)在估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)狀況等方面與待估房地產(chǎn)相吻合或相近，才能作為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例選擇的合適與否，是運(yùn)用市場比較法成功與否的重要環(huán)節(jié)。實(shí)際工作中，一般要求選取3個(gè)以上（含3個(gè)）10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性。可比實(shí)例應(yīng)符合下列基本要求：（一）與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)具體是指：（1）與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。（2）與估價(jià)對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。這里主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。如果能在大類建筑結(jié)構(gòu)下再細(xì)分出小類建筑結(jié)構(gòu)則更好。（3）與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同。主要是指可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)應(yīng)處于相同特征的同一區(qū)域或臨近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。（二）成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近一般選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。如果房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時(shí)間，但最長時(shí)間不宜超過2年。總之，選取哪一時(shí)點(diǎn)的交易實(shí)例作可比實(shí)例，必須以可比實(shí)例的交易日期經(jīng)修正后能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場實(shí)際價(jià)格為前提。（三）估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格類型應(yīng)相同要求交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)的價(jià)格類型相同。這種價(jià)格類型主要指大類價(jià)格類型，如果小類價(jià)格類型也相同則為更好。房地產(chǎn)大類價(jià)格類型主要是指：①買賣價(jià)格；②租賃價(jià)格；③抵押價(jià)格；④入股價(jià)格；⑤征用價(jià)格；⑥典當(dāng)價(jià)格；⑦課稅價(jià)格；⑧投保價(jià)格等。（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格所謂正常價(jià)格，是指在公開的房地產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易實(shí)例價(jià)格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為可比實(shí)例。如果市場上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選取交易情況明了且可修正的實(shí)例作為可比實(shí)例?，F(xiàn)舉例說明如何選取合適的比較實(shí)例：例4－1：有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為七層，地區(qū)級別為七級，現(xiàn)空置。要求用市場比較法評估其出售價(jià)格，請從表4-3所給資料中選取合適的比較實(shí)例。4-3交易實(shí)例表房屋性質(zhì)是否空置估價(jià)時(shí)間、目的地區(qū)級別市場價(jià)格A鋼混結(jié)構(gòu)七層綜合大樓空置近期／出售7級1700元／m2B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置3年前／出售10級960元／m2C磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期／出租6級690元／m2D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置1年前／抵押7級抵押價(jià)值1100元／m2E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期／出售7級1500元／m2解：分析交易實(shí)例，確定可比實(shí)例：實(shí)例A，不適合作比較實(shí)例。因其為鋼混結(jié)構(gòu)綜合大樓，房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)與待估房地產(chǎn)不同。實(shí)例B，不適合作比較實(shí)例。因?yàn)槠涑鍪蹠r(shí)間是在3年前，距今相差太長，并且其地區(qū)級為10級，與待估房地產(chǎn)的地區(qū)級相差太大。實(shí)例C，不適合作比較實(shí)例。因?yàn)槠浣灰啄康氖浅鲎舛皇浅鍪?，在房地產(chǎn)的價(jià)格類型上與待估房地產(chǎn)不同。實(shí)例D，不適合作比較實(shí)例。因?yàn)槠湓u估的目的是為了抵押而不是出售，抵押價(jià)值不能作為買賣價(jià)格來作評估的比較依據(jù)。實(shí)例E，適合作比較實(shí)例，其各種條件和房地產(chǎn)使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、地區(qū)等級、估價(jià)時(shí)間和價(jià)格類型等均與待估房地產(chǎn)的條件基本相符，是較為理想的評估實(shí)例。結(jié)論：通過分析比較各實(shí)例情況，最后選取實(shí)例E作為待估房地產(chǎn)的可比實(shí)例之一。三、價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立在對比較實(shí)例進(jìn)行修正前，應(yīng)先把各比較實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為在比較實(shí)例之間，比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間具有可比基礎(chǔ)的價(jià)格。所謂具有可比基礎(chǔ)是指：單價(jià)的含義統(tǒng)一、面積的內(nèi)容統(tǒng)一、貨幣的單位統(tǒng)一。因?yàn)橐堰x取的若干個(gè)可比實(shí)例之間及其與估價(jià)對對象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此，需要對它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便進(jìn)行比較修正，為后面進(jìn)行交易情況，交易日期和房地產(chǎn)狀況修正打下基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括以下4個(gè)方面：1．統(tǒng)一付款方式資金具有時(shí)間價(jià)值，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，房地產(chǎn)價(jià)格往往采用分期付款方式支付，因而出現(xiàn)了名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的不同。同一名義價(jià)格，付款期限的長短，付款金額在付款期限內(nèi)的分布不同，實(shí)際價(jià)格也不同，所以，要將分期付款可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。例4－2：某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)款為80萬元。雙方約定，從成交日期時(shí)起分期付清，首付40萬元，余款一年內(nèi)分兩期付清，每隔半年支付20萬元。假設(shè)年利率為6％，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為：在進(jìn)行價(jià)格換算時(shí)，應(yīng)注意利率要和對應(yīng)的周期相一致。知識小貼示：關(guān)于利息的計(jì)算利息是在信用活動(dòng)中貨幣所有者在一定條件下貸出貨幣資本的使用權(quán)，貨幣使用者到期償還借款時(shí)還必須支付一個(gè)增加額，即利潤的一部分。它的計(jì)算方法分為單利和復(fù)利計(jì)息。單利計(jì)息是只就本金計(jì)算利息，利息不再計(jì)息。其計(jì)算公式為：I＝P·R·D（I代表利息額，P為本金，R為利率，D為時(shí)間）。如某人借款1000元，月息率6‰，借期為10個(gè)月。到期時(shí)借款人應(yīng)支付，代入公式利息是60元。復(fù)利是單利的對稱，它是按一定期限如一年，將所產(chǎn)生利息加入本金再計(jì)算利息俗稱“利滾利”。其公式：S＝P（1＋R）n及I＝S－P（S代表本息合計(jì)，n為期數(shù)，I、P、R與上式相同。）如某人借10000元，年息4厘，2年到期后歸還，代入公式則利息為816元。顯然對同一筆本金，在利率和計(jì)息周期相同的情況下，用復(fù)利計(jì)算出的利息金額比用單利計(jì)算出的利息金額大。當(dāng)本金越大，利率越高，計(jì)息周期越多時(shí)，兩者差距越大。2.統(tǒng)一采用單價(jià)將可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較修正時(shí)，必須采用相同的單位價(jià)格。土地在建筑面積低密度地區(qū)通常宜采用土地單價(jià)為比較單位；在建筑面積高密度地區(qū)宜采用樓面地價(jià)（樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率）為比較單位。大多數(shù)房地產(chǎn)，如住宅、商鋪、寫字樓等通常采用以建筑面積的每平方米的價(jià)格為比較單位；有事也用每平方米套內(nèi)建筑面積或使用面積為比較單位。特殊房地產(chǎn)如保齡球館通常按球道為比較單位，停車場通常按每個(gè)車位為比較的單位。3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種間價(jià)格的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期時(shí)的市場匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場匯價(jià)，但如果先按原幣種進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場匯價(jià)。在貨幣單位方面，按使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。面積內(nèi)涵主要包括使用面積和建筑面積，進(jìn)行價(jià)格換算的計(jì)算公式為：建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積下的價(jià)格＝建筑面積的價(jià)格×除了使用面積和建筑面積外，還有用套內(nèi)建筑面積來計(jì)價(jià)的。小貼示:不同面積單位之間的換算在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米、公頃、畝等，香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣和日本一般采用坪。不同面積單位之間的換算如下：1畝=666.67平方米1公頃=10000平方米1平方米=10.764平方英尺1平方米=0.303坪例4－3：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200平方米，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8％，則：甲總價(jià)＝＝76.422（萬元人民幣）乙總價(jià)＝15（萬美元）(2)統(tǒng)一采用單價(jià)（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯價(jià)為1美元＝8.3元人民幣，則：甲單價(jià)＝3821.1（元人民幣／平方米·建筑面積）乙單價(jià)＝60×8.3＝498（元人民幣／平方米英尺·使用面積）（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積＝0.75平方米使用面積。則：甲單價(jià)＝3821.1（元人民幣／平方米·建筑面積）乙單價(jià)＝498×0.75＝373.5（元人民幣／平方米英尺·建筑面積）（5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝10.764平方英尺，則：甲單價(jià)＝3821.1（元人民幣／平方米·建筑面積）乙單價(jià)＝373.5×10.764＝4020.4（元人民幣／平方米·建筑面積）第三節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算一、交易情況修正（一）交易情況修正的含義交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。我們所選取的可比實(shí)例的價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，而我們所要求評估的估價(jià)對象的價(jià)格是客觀合理的，經(jīng)過交易情況修正，我們就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常的價(jià)格。（二）造成成交價(jià)格偏差的原因由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及價(jià)值高的特點(diǎn)，不易實(shí)現(xiàn)完全的市場交易，其交易價(jià)格往往因個(gè)別交易而形成，在運(yùn)用比較法時(shí)，必須排除掉個(gè)別交易行為中特殊因素造成的交易價(jià)格偏差，使其正?；?。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有以下幾項(xiàng)：1.有特殊利害關(guān)系人之間的交易?，F(xiàn)實(shí)交易中，有利害關(guān)系人之間的交易有時(shí)并不是正常的房地產(chǎn)交易行為。所以有利害關(guān)系人如父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格通常低于其正常的市場成交價(jià)格。2.急于出售或急于購買的交易。前者往往造成價(jià)格偏低，后者往往造成價(jià)格偏高。3.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低。4.不了解市場行情的交易。交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分，如果買方對市場行情缺乏了解，盲目購買，往往導(dǎo)致價(jià)格偏高；反之，賣方不了解市場行情，盲目出售，價(jià)格偏低。5.交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易。6.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。如買方若在購買相鄰房地產(chǎn)后與其原有房地產(chǎn)合并，將提高原有房地產(chǎn)的效用，相鄰房地產(chǎn)擁有者會因此提高價(jià)格，所以成交價(jià)格往往高于該房地產(chǎn)單獨(dú)存在時(shí)的正常市場價(jià)格。7.特殊方式的交易。如以拍賣、招標(biāo)等方式成交的價(jià)格往往導(dǎo)致非正常價(jià)格，一般拍賣價(jià)格多高于市場正常價(jià)格，招標(biāo)則注意其整體方案效用的充分發(fā)揮，成交價(jià)格可能偏高，也可能偏低。知識小貼士:拍賣及招標(biāo)的相關(guān)知識拍賣:《中華人民共和國拍賣法》定義：“以公開競價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式”。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥卡菲認(rèn)為：“拍賣是一種市場狀態(tài)，此市場狀態(tài)在市場參入者標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上具有決定資源配置和資源價(jià)格的明確規(guī)則”。經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為：“拍賣是一個(gè)集體（拍賣群體）決定價(jià)格及其分配的過程”我國拍賣法中已確認(rèn)公開、公平、公正及誠實(shí)信用為拍賣活動(dòng)必須遵守的基本原則。拍賣的三個(gè)基本特點(diǎn)（或基本條件）：1.拍賣必須有兩個(gè)以上的買主。即凡拍賣表現(xiàn)為只有一個(gè)賣主（通常由拍賣機(jī)構(gòu)充任）而有許多可能的買主，從而得以具備使后者相互之間能就其欲夠的拍賣物品展開價(jià)格競爭的條件。2.拍賣必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格。即凡拍賣皆非賣主對拍賣物品固定標(biāo)價(jià)待售或買賣雙方就拍賣物品討價(jià)還價(jià)成交，而是由買主以賣主當(dāng)場公布的起始價(jià)為基準(zhǔn)另行應(yīng)報(bào)價(jià)，直至最后確定最高價(jià)金為止。3.拍賣必須有公開競爭的行為。即凡拍賣都是不同的買主在公開場合針對同一拍賣物品競相出價(jià)，爭購以圖，而倘若所有買主對任何拍賣物品均無意思表示，沒有任何競爭行為發(fā)生，拍賣就將失去任何意義。招標(biāo)：“投標(biāo)”的對稱，為某項(xiàng)工程建設(shè)或大宗商品買賣，邀請?jiān)敢獬邪蛘袠?biāo)公證交易的廠商出價(jià)以從中選擇承包者或交易者的行為。程序一般為：招標(biāo)者刊登廣告或有選擇地邀請有關(guān)廠商，并發(fā)給招標(biāo)文件，或附上圖紙和樣品；投標(biāo)者按要求遞交投標(biāo)文件；然后在公證人的主持下當(dāng)眾開標(biāo)、評標(biāo)，以全面符合條件者為中標(biāo)人；最后雙方簽訂承包或交易合同。招標(biāo)在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)，又叫競爭性招標(biāo)，即由招標(biāo)人在報(bào)刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其它媒體上刊登招標(biāo)公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。按照競爭程度，公開招標(biāo)可分為國際競爭性招標(biāo)和國內(nèi)競爭性招標(biāo)。邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)，也稱為有限競爭招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人選擇若干供應(yīng)商或承包商，向其發(fā)出投標(biāo)邀請，由被邀請的供應(yīng)商、承包商投標(biāo)競爭，從中選定中標(biāo)者的招標(biāo)方式。邀請招標(biāo)的特點(diǎn)是：（1）邀請投標(biāo)不使用公開的公告形式；（2）接受邀請的單位才是合格投標(biāo)人；（3）投標(biāo)人的數(shù)量有限。議標(biāo)也被稱為非競爭性招標(biāo)或指定性招標(biāo)，由業(yè)主邀請一家最多不超過兩家知名的單位直接協(xié)商、談判。這實(shí)際上是一種合同談判形式。8.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。正常的成交價(jià)格，是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方去繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方去繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評估的客觀合理價(jià)格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。如土地增值稅本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方或賣方，契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方等等。這些都會造成交易價(jià)格的不正常。知識小貼士：房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個(gè)稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實(shí)行相應(yīng)的稅收政策。在取得土地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納耕地占用稅。耕地占用稅的應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的計(jì)稅面積（以平方米為計(jì)算單位）×適用稅額。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建房占用耕地10000平方米，當(dāng)?shù)馗卣加枚愡m用稅額為5元/平方米。該企業(yè)應(yīng)繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米＝50000元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅。在銷售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。在房屋銷售環(huán)節(jié)，營業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，均應(yīng)按5%的稅率征收營業(yè)稅。從1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房收入免征營業(yè)稅。土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額部分、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地和新建房及其配套設(shè)施的成本之和加計(jì)20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)按照規(guī)定區(qū)分內(nèi)、外企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。印花稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。城市維護(hù)建設(shè)稅部分，城市維護(hù)建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。9.特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差。新加坡、香港施行“居者有其屋”的政策，對低收入者購置居室都實(shí)施優(yōu)惠價(jià)格，而對高收入者則限定他們只能購買價(jià)格較高的高級住宅；我國城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)適用房，國家限定了利潤率和提供了種種優(yōu)惠條件，也低于房地產(chǎn)市場上的正常價(jià)格。知識小貼士：最新國家的房地產(chǎn)政策1、認(rèn)真落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家和本市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平。各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房價(jià)的責(zé)任，積極采取措施，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2、全力做好住房保障工作建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實(shí)施保障性安居工程，“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動(dòng)京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實(shí)施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入的同時(shí)，完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營。繼續(xù)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購，擴(kuò)大公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模。全面啟動(dòng)公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上。積極與金融機(jī)構(gòu)合作，落實(shí)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款。3、加強(qiáng)稅收征管嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財(cái)政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項(xiàng)目銷售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。加強(qiáng)對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。對已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請清算、定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。4、切實(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理增加住房用地有效供應(yīng)。全面落實(shí)本市2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量?？偨Y(jié)本市“限房價(jià)、競地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加本市土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。開展商品住房用地使用情況專項(xiàng)檢查，對超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。6、合理引導(dǎo)住房需求繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。加強(qiáng)對購房人資格的審核，確保限購政策落實(shí)到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門要進(jìn)一步完善信息共享和購房人資格核查機(jī)制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對未嚴(yán)格核實(shí)購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。7、建立健全約談問責(zé)機(jī)制各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施，確保完成住房保障目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的各項(xiàng)任務(wù)。優(yōu)先保證保障性住房供地，加快建設(shè)進(jìn)度，按期完成開工和竣工任務(wù)，并確保工程質(zhì)量和安全。加快配租配售工作進(jìn)度，嚴(yán)格房源分配使用管理，全面落實(shí)保障性住房全過程“陽光工程”。保證普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計(jì)、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全機(jī)制，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。國土部門要確保住房用地供應(yīng)，并嚴(yán)格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不斷完善政策，抓好保障性住房建設(shè)管理工作；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善監(jiān)管長效機(jī)制，鞏固房地產(chǎn)市場秩序整治成果；完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。財(cái)政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要相互配合，積極開展應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計(jì)部門要按照《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，進(jìn)一步做好房價(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布工作。進(jìn)一步加強(qiáng)對各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標(biāo)任務(wù)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)不到位，工作不得力的，進(jìn)行約談和問責(zé)。8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)。要大力宣傳本市住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作取得的進(jìn)展與成效，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。（三）交易情況修正的方法在選取比較參照交易實(shí)例時(shí)，一般對非正常交易實(shí)例已予以剔除。但由于與估價(jià)對象類似交易實(shí)例較少，或者有特殊原因必須保留時(shí)，迫使我們不得不選用一些特殊情況下的交易實(shí)例。這樣就需要對實(shí)例交易情況進(jìn)行修正。實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正，公式為：正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)特別強(qiáng)調(diào)的是，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定的。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為±S％（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常市場價(jià)格高時(shí)為＋S％，反之為－S％）。則：可比實(shí)例的成交價(jià)格×＝正常價(jià)格，或者可比實(shí)例的成交價(jià)格×＝正常價(jià)格上式中，或是交易情況修正系數(shù)。交易情況修正系數(shù)的大小測定，依賴于估價(jià)人員對交易中特殊因素造成價(jià)格偏離程度的主觀判斷，由于缺乏客觀統(tǒng)一的尺度，估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)就非常重要。對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易，修正時(shí)應(yīng)將交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定（無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格，關(guān)鍵應(yīng)把握以下兩點(diǎn)：(1)正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格(2)正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格其中：應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率例4－4：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2350元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝2350÷（1－6％）＝2500（元／平方米）二、交易日期修正（一）交易日期修正的含義房地產(chǎn)市場的狀況決定了不同時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)格水平，評估要求的是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可比實(shí)例的交易時(shí)期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）往往有一定的差異，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以符合估價(jià)時(shí)的市場行情，這種調(diào)整稱交易日期修正。（二）交易日期修正的方法在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期修正。實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易日期修正，其公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格特別強(qiáng)調(diào)的是，交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T％（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲時(shí)為＋T％，下跌時(shí)為－T％），則：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T％）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，上式中（1±T％）或是交易日期修正系數(shù)交易日期修正的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對象及類似房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)規(guī)律，通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢做出判斷，給予調(diào)整，一般有：利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正；利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正；估價(jià)人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正。（1）價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在價(jià)格指數(shù)編制時(shí)，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一個(gè)時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。編制原理如表4-4。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格（2）房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格表4-4價(jià)格指數(shù)的編制原理時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/p1＝100P1/p02P2P2/p1P2/p13P3P3/p1P3/p2............npnPn/p1Pn/pn-1變動(dòng)率兩種，采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1＋價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1＋價(jià)格變動(dòng)×期數(shù)）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在實(shí)際交易日期修正中，價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的選擇非常關(guān)鍵，因?yàn)椴皇侨魏晤愋偷姆康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)都可采用，適用的價(jià)格指數(shù)必須滿足：①是可信賴的，至少經(jīng)過評估人員解釋后，能使評估各方的當(dāng)事人感到該指數(shù)確實(shí)是比較合適的。②是與待估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)，如待估房地產(chǎn)為普通住宅時(shí)，就就應(yīng)選用普通住宅的物價(jià)指數(shù)，而不能選用其他特殊類型房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)。③是買賣實(shí)例房地產(chǎn)所在地區(qū)，或與該地區(qū)有相似的價(jià)格變動(dòng)過程的類似地區(qū)的房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)。原則上應(yīng)使用買賣實(shí)例房地產(chǎn)所在地區(qū)的價(jià)格指數(shù)，只是在這些地區(qū)中不能求得這一指數(shù)時(shí)，才可采用與該地區(qū)有相似的價(jià)格變動(dòng)過程的地區(qū)（如周圍地區(qū)）的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。例4－5：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2007年4月至12的價(jià)格指數(shù)分別為2009，2089，2185，2217，2246，2271，2315,2362,2339(定基價(jià)格指數(shù))。其中某宗房地產(chǎn)在2007年7月的價(jià)格為10000元／平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2007年12月的價(jià)格為：例4－6：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為2000元／平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月的價(jià)格為：2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8（元／平方米）例4－7：評估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元／平方米，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2％。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年9月末的價(jià)格為：3000×（1＋1.5%）4×（1＋2％）7＝3658（元／平方米）例4－8：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯報(bào)2002年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：1000×8.26×（1＋0.2％）8＝8393（人民幣元／平方米）三、房地產(chǎn)狀況修正（一）房地產(chǎn)狀況修正的含義房地產(chǎn)本身的狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，所以，對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正和交易日期修正后，還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。因此，經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。（二）房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。1.區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況指房地產(chǎn)所處的區(qū)位環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，區(qū)位狀況修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施配套完備程度（指估價(jià)對象以外的部分）臨街狀況、經(jīng)濟(jì)區(qū)位等。修正時(shí)應(yīng)根據(jù)不同類型房地產(chǎn)分別選擇有關(guān)因素。2.權(quán)益狀況修正的內(nèi)容權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況，進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用權(quán)年限，城市規(guī)化限制條件（如建筑容積率）等。3.實(shí)物狀況修正的內(nèi)容實(shí)物狀況是指對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對象之內(nèi)的部分）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等；對于建筑物來說主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（三）房地產(chǎn)狀況修正的方法房地產(chǎn)狀況修正的方法是：首先列出對估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差別造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)差異程度對比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正?？偟膩碚f，如果估價(jià)對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實(shí)例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價(jià)格做增價(jià)修正，反之，則應(yīng)做減價(jià)修正。實(shí)際估價(jià)中，常采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。特別強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R％（當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高時(shí)為＋R％，低時(shí)為－R％），則：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，或者，可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格上式中，或是房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有直接比較修正和間接比較修正兩種。1.直接比較修正直接比較修正一般是采用評分的辦法，以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。如果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率，參見表4-5。采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于估價(jià)對象房地產(chǎn)的得分。2.間接比較修正間接比較修正是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率，參見表4-5。如果采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則：標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)狀況修正修正可比實(shí)例在其房地產(chǎn)在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格狀況下的價(jià)格上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字,為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。表4-5房地產(chǎn)狀況直接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100·········因素nFn100綜合1100如果采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則：標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)狀況修正修正可比實(shí)例在其房地產(chǎn)在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格狀況下的價(jià)格上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字,為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。表4-6房地產(chǎn)狀況間接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)狀況估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100···因素nFn100綜合1100（四）房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況，必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況；可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，必須是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生了變化后的狀況。由于不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對外交通運(yùn)輸；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)則重視土壤、排水和灌溉條件等。即使某些因素相同，但對價(jià)格的影響程度也不一定相同。四、求取比準(zhǔn)價(jià)格（一）求取公式運(yùn)用市場比較法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正。經(jīng)過修正，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)其中交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，估價(jià)時(shí)可視具體情況靈活處理。根據(jù)房地產(chǎn)狀況修正方法的不同，綜合修正公式分為直接比較修正公式和間接比較修正公式。1.直接比較修正公式：交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況修正修正修正比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×上式中，交易情況修正以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，交易日期修正以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)，房地產(chǎn)狀況修正以做估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。2.間接比較修正公式交易情交易日標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)況修正期修正修正狀況修正比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。（二）求取方法所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果：1.簡單算術(shù)平均法。是求取具有同等重要性的若干個(gè)價(jià)格之和，再除以其個(gè)數(shù)，求出綜合價(jià)格的方法。例如：可比實(shí)例A、B、C經(jīng)比較修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝（1080＋1078＋1110）／3＝1089（元／m2）。2.加權(quán)算術(shù)平均法是指將修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后求出綜合價(jià)格的方法。通常對于與估價(jià)對象房地產(chǎn)最類似的可比實(shí)例房地產(chǎn)所修正出的價(jià)格，賦予最大的權(quán)數(shù)，反之，賦予最小的權(quán)數(shù)。例如：上例中，若認(rèn)為可比實(shí)例C與估價(jià)對象房地產(chǎn)的情況最為接近，A次之，B最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為45％、35％、20％，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝（1080×35％＋1078×20％＋1110×45％）/100％＝1093(元/m2)。3.中位數(shù)法是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修后的價(jià)格數(shù)額按大小順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合價(jià)格的方法。例如：上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小順序排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為B，則可確定綜合結(jié)果為1080元／m2。4.眾數(shù)法眾數(shù)法與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，是指將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這各方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。5.其他方法還可以采用其他方法將修正出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，求余下價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為綜合價(jià)格。第四節(jié)市場比較法運(yùn)用舉例一、市場比較法的總結(jié)（一）操作步驟在房地產(chǎn)市場發(fā)育完善，交易實(shí)例資料比較豐富的地區(qū)，市場比較法除可直接用于評估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場比較先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)，再采用假設(shè)工發(fā)法估算其土地價(jià)格；又如，先用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值。市場比較法的操作步驟如圖4-1。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場求取最終比準(zhǔn)價(jià)格最終比準(zhǔn)價(jià)格搜集交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例分析估價(jià)對象可比實(shí)例價(jià)格A可比實(shí)例價(jià)格B可比實(shí)例價(jià)格C建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正正正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C圖4-1市場比較法的操作步驟（二）計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)二、市場比較法運(yùn)用舉例例4－9：為評估某房地產(chǎn)2008年5月1日的正常市場價(jià)格，在該房地產(chǎn)附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表4-7：可比實(shí)例A為分期付款，即:于成交日首付15萬元,時(shí)隔半年再付15萬元,余款于1年后付清,利率以5%計(jì)；可比實(shí)例B為一次性付款；可比實(shí)例C為抵押貸款,即:于成交日首付30%,余款向銀行申請15年期的抵押貸款,抵押貸款利率為6.84%。在表4-6的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。表4-7可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建筑面積101.1平方米120.3平方米968.8平方英尺成交價(jià)格48.5萬元人民幣650(美元/平方米)48.6萬元人民幣成交日期2007年10月1日2007年8月1日2008年3月1日交易情況－5％0％＋2％房地產(chǎn)狀況－8％－4％－6％另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià)2007年8月1日為1：7.57，2007年10月1日為1：7.51；2008年3月1日為1：7.11，2008年5月1日為1：7.00；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2007年間逐月上漲1.5%；2008年以來逐月上漲0.8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2008年5月1日的正常市場價(jià)格。估算該房地產(chǎn)2002年10月1日的正常市場價(jià)格如下：(1)建立價(jià)格可比基礎(chǔ),即將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)：實(shí)例A價(jià)格 ＝4674（人民幣元／平方米）實(shí)例B價(jià)格 650×7.57＝4920（人民幣元／平方米）實(shí)例C價(jià)格(486000/968.8)×10.764＝5400（人民幣元／平方米）(2)計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格＝5774（人民幣元／平方米）比準(zhǔn)價(jià)格＝5700（人民幣元／平方米）比準(zhǔn)價(jià)格＝5603（人民幣元／平方米）(3)將上述每個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）＝（5774+5700+5603）÷3＝5692（人民幣元／平方米）例4－10：為評估某商品住宅2002年10月24日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：表4-8可比實(shí)例的成交價(jià)格可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）370042003900成交日期2002年5月24日2002年8月24日2002年9月24日表4-9交易情況的分析判斷結(jié)果可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況－2％0＋1％表4-9中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。表4-10該類商品住宅2002年4月至10月的價(jià)格變動(dòng)情況月份45678910價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8表4-10中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。表4-11房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價(jià)格。估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價(jià)格如下：(1)計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A：可比實(shí)例B：可比實(shí)例C：(3)交易日期修正系數(shù)：可比實(shí)例A：可比實(shí)例B：可比實(shí)例C：(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：可比實(shí)例A：可比實(shí)例B：可比實(shí)例C：(5)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：比準(zhǔn)價(jià)格A＝＝4364（元／平方米）比準(zhǔn)價(jià)格B＝＝4342（元／平方米）比準(zhǔn)價(jià)格C＝＝3941（元／平方米）(6)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的估算結(jié)果，則：估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）＝（4364+4342+3941）÷3＝4216（元／平方米）例4－11:某房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷1.評估對象概況評估對象房地產(chǎn)為濱海市黃海南路80號陽光小區(qū)第9號樓一層公建，建筑面積1400平方米。具體情況如下：（1）位置與環(huán)境。評估對象房地產(chǎn)位于濱海市黃海南路80號陽光住宅小區(qū)。小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低，倚山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬平方米，各類住宅共1300套，規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交通線路。（2）占用土地的基本情況。評估對象所在的住宅小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根據(jù)濱海市政府[2000]40號文件，該地塊土地級別為六級。該土地已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2005）字第58號。（3）評估對象房屋的基本情況。評估對象房屋位于陽光小區(qū)第9號樓，建于2006年，9號樓共13層，總建筑面積11000平方米，其中一層公建1400平方米。公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級抗震烈度設(shè)防。9號樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評估對象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻粘土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評估對象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。2.評估要求評估該房地產(chǎn)2008年4月1日的市場價(jià)值。3.評估過程（1）選擇評估方法。該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。（2）搜集有關(guān)的評估資料，選擇可比實(shí)例。通過對所選擇的類似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強(qiáng)的三個(gè)交易案例作為可比實(shí)例。可比實(shí)例A：陽光小區(qū)12號樓一層公建。該建筑建于2006年，位于評估對象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻粘土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元／m2，成交日期為2005年4月，當(dāng)時(shí)為期房。可比實(shí)例B：光明住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小區(qū)位于陽光小區(qū)東側(cè)900米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪?？杀葘?shí)例位于陽光小區(qū)中部，建于2005年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為5800元／m2可比實(shí)例C：陽光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。該可比實(shí)例為一臨街公建，建于2005年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元／m2，成交日期為2007年11月。(3)對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。評估對象房地產(chǎn)與三個(gè)可比實(shí)例各種因素比較情況見表4-12。表4-12因素條件說明表