項(xiàng)目五房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃課程房地產(chǎn)

《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃》課程揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)項(xiàng)目五

房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)資源庫(kù)RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary單元十九房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)資源庫(kù)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法學(xué)習(xí)目標(biāo)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目垂直價(jià)差、水平價(jià)差的確定方法掌握四種常用的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法技能要求能夠選用合適的定價(jià)方法確定指定房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本公式每棟樓的基準(zhǔn)價(jià)格垂直價(jià)差水平價(jià)差其它因素價(jià)差房地產(chǎn)價(jià)格1.房地產(chǎn)項(xiàng)目垂直價(jià)差的確定⑴垂直價(jià)差⑵影響垂直價(jià)差的因素⑶確定垂直價(jià)格的分布規(guī)律⑷首層住宅的定價(jià)方法⑸地下室的定價(jià)方法⑴垂直價(jià)差垂直價(jià)差是指同一棟建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異，通常以每平方米的單價(jià)差額來(lái)表示。決定基準(zhǔn)樓層基準(zhǔn)樓層的單價(jià)=該棟建筑的平均單價(jià)評(píng)估其他樓層與該基準(zhǔn)樓層之間價(jià)格差異的程度⑵影響垂直價(jià)差的因素序號(hào)影響因素因素變化垂直價(jià)差的變化①樓層數(shù)樓層數(shù)越多最高層與最低層之間的差價(jià)也就越大②市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況較好價(jià)差幅度大市場(chǎng)狀況不佳價(jià)差幅度小③產(chǎn)品單價(jià)產(chǎn)品單價(jià)水平高價(jià)差幅度大產(chǎn)品單價(jià)水平低價(jià)差幅度?、苣繕?biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性比較保守時(shí)，大多無(wú)法接受差異大的價(jià)格價(jià)差幅度不宜過(guò)大客戶(hù)多來(lái)自本區(qū)域之外，或客戶(hù)的背景多元化價(jià)差幅度可能較大⑶確定垂直價(jià)格的分布規(guī)律價(jià)格順序居中的樓層（1）確定各樓層價(jià)格高低順序：一般是越高越貴（2）確定基準(zhǔn)層：一般選價(jià)格順序居中的樓層。建筑物舉例：多層住宅樓層垂直價(jià)差樓層單價(jià)（元/平方米）價(jià)差（元/平方米）備注110200200送庭院2100000基準(zhǔn)層310600600金三410400400銀四510200200銅五610200200送閣樓⑷首層住宅的定價(jià)方法一樓住宅價(jià)格=2樓以上平均單價(jià)（或基準(zhǔn)層單價(jià)）×倍數(shù)倍數(shù)：大約為2樓以上平均單價(jià)的0.9-1.3倍，倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套、綠化寬度或庭院大小來(lái)確定。⑸地下室的定價(jià)方法①用作停車(chē)場(chǎng)視當(dāng)?shù)赝＼?chē)場(chǎng)價(jià)位而定②住宅地下室1樓住宅的30%-50%③用作商鋪其價(jià)格大約為1樓商鋪的40%-60%2.房地產(chǎn)項(xiàng)目水平價(jià)差的確定⑴水平價(jià)差⑵制定水平價(jià)差的依據(jù)⑶制定項(xiàng)目水平價(jià)差過(guò)程⑷朝向水平價(jià)差的確定方法⑸采光水平價(jià)差的確定方法⑴水平價(jià)差水平價(jià)差是指同一樓層各戶(hù)之間的價(jià)格差異，通常以每平方米的單價(jià)差額來(lái)表示。通常是依據(jù)各樓層的平均垂直價(jià)格，評(píng)估同一樓層之間朝向、采光、私密性、格局等因素之優(yōu)劣程度，寫(xiě)出同層平面中各戶(hù)的單價(jià)。⑵制定水平價(jià)差的依據(jù)樓座位置朝向、所在單元位置、采光、視野觀景效果、戶(hù)型布局、面積大小、客戶(hù)的消費(fèi)心理等。⑶制定項(xiàng)目水平價(jià)差過(guò)程確定建筑棟數(shù)確定各樓層的戶(hù)數(shù)與位置是否有差別單一樓座定價(jià)⑷朝向水平價(jià)差的確定方法朝向通常是指客廳的朝向，簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳鄰接主陽(yáng)臺(tái)所靠的方向?yàn)樽颉Ｅe例：朝向價(jià)差修正系數(shù)⑷朝向水平價(jià)差的確定方法朝向通常是指客廳的朝向，簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳鄰接主陽(yáng)臺(tái)所靠的方向?yàn)樽?。舉例：朝向價(jià)差修正系數(shù)⑸采光水平價(jià)差的確定方法采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。修正價(jià)差。若以單面采光者為零，再以同樓層作比較：①無(wú)采光之暗房，價(jià)差可為100-200元；②二面采光者，可比單面采光者多加100-200元；③三面采光時(shí)，則可由兩面采光的價(jià)格再加50-150元；④四面采光甚至于四面以上，每增加一個(gè)采光面，每平方米加50-100元。3.四種房地產(chǎn)常用定價(jià)方法⑴成本導(dǎo)向定價(jià)法⑵需求導(dǎo)向定價(jià)法⑶競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法⑷比較定價(jià)法⑴成本導(dǎo)向定價(jià)法。成本導(dǎo)向定價(jià)法是以產(chǎn)品的成本為中心，制定對(duì)企業(yè)最有利的價(jià)格的一種定價(jià)方法。成本定價(jià)②變動(dòng)成本定價(jià)法變動(dòng)成本定價(jià)法即在定價(jià)時(shí)只計(jì)算變動(dòng)成本，而不計(jì)算固定成本，在變動(dòng)成本的基礎(chǔ)上加上預(yù)期的邊際貢獻(xiàn)。用公式表示為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品變動(dòng)成本單位產(chǎn)品邊際貢獻(xiàn)單位產(chǎn)品價(jià)格③盈虧平衡定價(jià)法盈虧平衡定價(jià)法盈虧平衡點(diǎn)又稱(chēng)保本點(diǎn)，是指一定價(jià)格水平下，企業(yè)的銷(xiāo)售收入剛好與同期發(fā)生的費(fèi)用額相等，收支相抵、不盈不虧時(shí)的銷(xiāo)售量，或在一定銷(xiāo)售量前提下，使收支相抵的價(jià)格。盈虧平衡價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格④目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法這是根據(jù)企業(yè)的總成本和估計(jì)的總銷(xiāo)售量確定一個(gè)目標(biāo)利潤(rùn)，作為定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)總成本目標(biāo)利潤(rùn)單價(jià)×總銷(xiāo)售量⑵需求導(dǎo)向定價(jià)法需求導(dǎo)向定價(jià)法是指企業(yè)在定價(jià)時(shí)不再以成本為基礎(chǔ)，而是以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場(chǎng)占有率、品牌形象和最終利潤(rùn)為目標(biāo)，真正按照有效需求來(lái)策劃房地產(chǎn)價(jià)格。需求導(dǎo)向定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法需求差異定價(jià)法①認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法也稱(chēng)理解價(jià)值定價(jià)法、覺(jué)察價(jià)值定價(jià)法是根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知價(jià)值定價(jià)，以消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的感受及理解程度作為定價(jià)的基本依據(jù)。購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)知價(jià)值定價(jià)②需求差異定價(jià)法需求差異定價(jià)法是以不同時(shí)間、地點(diǎn)、產(chǎn)品及不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求強(qiáng)度差異為定價(jià)的基本依據(jù)，針對(duì)每種差異決定其在基礎(chǔ)價(jià)格上是加價(jià)還是減價(jià)。需求差異定價(jià)⑶競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)定位而制定價(jià)格的一種方法，通過(guò)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品價(jià)格、生產(chǎn)條件、服務(wù)狀況等，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為定價(jià)的依據(jù)，確定自己產(chǎn)品的價(jià)格。主要特征是隨競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格水平主要方法：隨行就市定價(jià)和主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)等方法。①隨行就市定價(jià)法隨行就市定價(jià)法是使本企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格與本行業(yè)的平均價(jià)格水平保持一致。行業(yè)平均價(jià)格企業(yè)價(jià)格②主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它不是追隨競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格，而是根據(jù)本企業(yè)產(chǎn)品的實(shí)際情況及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品差異狀況來(lái)確定價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格高于低于等于⑷比較定價(jià)法比較定價(jià)法就是把房地產(chǎn)項(xiàng)目與其周邊幾個(gè)同等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目進(jìn)行全方面對(duì)比，根據(jù)對(duì)比情況對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。一般選取多個(gè)類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)