桂林旅游股份有限公司收購桂林漓江大瀑布飯店可行性報告

桂林旅游：收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

桂林旅游股份有限公司收購桂林漓江大瀑布飯店

項目可行性分析報告

為進一步完善公司旅游產(chǎn)品鏈，形成完整的旅游接待體系，同時配套公司擬

收購的桂林“兩江四湖”環(huán)城水系項目，打造水上游桂林新一代旅游精品，桂林旅

游股份有限公司（以下簡稱“本公司”）擬通過非公開發(fā)行股票募集資金向控股股

東桂林旅游發(fā)展總公司（以下簡稱“旅游總公司”）收購其下屬全資企業(yè)桂林漓江

大瀑布飯（以下簡稱“漓江大瀑布飯店”）100%權益。本次收購采取協(xié)議定價，

以經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門核準的資產(chǎn)評估結果為基礎，結合交割審計結果確定。同

時，本公司視本次非公開發(fā)行募集資金情況，擬利用募集資金償還漓江大瀑布飯

店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或部分長期貸款。

一、桂林漓江大瀑布飯店基本情況

企業(yè)名稱：桂林漓江大瀑布飯店

注冊地址：杉湖北路1

號

法定代表人：李克強

注冊資金：人民幣2617

萬元

經(jīng)濟性質(zhì)：國有企業(yè)

經(jīng)營范圍：主營住宿、飲食服務，兼營洗衣、理發(fā)、廣式月餅的生產(chǎn)銷售。

桂林漓江大瀑布飯店原名漓江飯店，系于1976

年8

月10

日設立的全民所有

制企業(yè)，隸屬于桂林市旅游局。旅游總公司組建后，由政府劃撥給旅游總公司。

為適應旅游市場發(fā)展需要，漓江飯店于2001

年2

月歇業(yè)，由旅游總公司按

五星級標準進行全面改擴建，共投入資金4.16

億元。2002

年11

月，改擴建工程

完工并投入試營業(yè)，桂林漓江飯店正式更名為“桂林漓江大瀑布飯店”。

漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設施設備最豪華的五星級飯店，地處

桂林市黃金地段的中心廣場一側，東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰

象山公園，北望獨秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人，距機場25

公里，火車站3

公里（參

見圖一）。飯店現(xiàn)有各類客房652

間，并配有中、西餐廳、多功能廳、會議室、

商場等。除商場、文物商店、康體水療、大玩家（經(jīng)營根雕、奇石、名家名畫等收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

2

高檔次藝術品的場所）對外出租經(jīng)營外，其余經(jīng)營項目均由酒店自營。

圖一：桂林漓江大瀑布飯店地理位置圖

二、漓江大瀑布飯店的經(jīng)營情況

漓江大瀑布飯店從2002

年開業(yè)以來至2008

年底，共接待賓客94.32

萬人次，

出租客房86.75

萬個夜間，累計實現(xiàn)營業(yè)收入6.01

億元，2006

年、2007

年分別

實現(xiàn)凈利潤729.04

萬元、1370.24

萬元，2008

年雖受南方部分地區(qū)凍災、四川汶

川大地震及全球金融危機等一系列不可控因素影響，仍實現(xiàn)凈利潤27.91

萬元。

基本經(jīng)營情況如下：

（一）接待情況

漓江大瀑布飯店自2002

年改擴建對外營業(yè)以來，平均客房出租率和床位利

用率呈穩(wěn)步上升趨勢，2006

年分別為79.82%和74.19%；2007

年分別為79.51%

和73.22%，2008

年平均客房出租率和床位利用率仍分別達到57.77％、51.29％。

漓江大瀑布飯店平均房價逐年上升，2008

年平均房價為556.65

元/間。漓江

大瀑布飯店客源以入境游客為主，占客源總量的70%，其中，港、澳、臺和華僑

游客約占客源總量的40%，歐美等境外游客約占客源總量的30%；境內(nèi)游客占

客源總量的比例約為30%。從客源結構分析，目前影響漓江大瀑布飯店經(jīng)營的主收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

3

要因素為全球金融危機導致的入境游市場下滑。

表一：漓江大瀑布飯店游客接待情況表

年度

2004年

2005年2006年

2007年2008

年

2009

年1－6

月

平均客房出租率(%)

62.06

72.38

79.81

79.51

57.93

39.88

平均床位利用率(%)

54.76

64.89

74.19

73.22

51.29

36.41

外賓

440.59

470.17

498.63

510.72

573.12

538.42

四種人

331.59

345.50

371.51

425.77

495.65

444.66

客

源

類

型

內(nèi)賓

565.22

599.78

595.26

692.84

711.15

691.53

團隊

296.22

298.31

338.52

400.10

375.33

散客

619.56

631.54

717.79

735.49

723.01

客

源

結

構

會議

469.93

523.31

621.02

661.28

628.96

平

均

房

價

(元/間.夜)

合計

401.68

406.60

479.9

556.65

562.80

外賓

29,486

33,403

37,135

46870

31906

8112

四種人

90,637

120,390

90,101

67627

64936

21680

內(nèi)賓

38,999

43,158

46,453

47298

49447

21194

主要客源

地(人次)

合計

159,122

196,951

173,689

161795

146289

50986

注:四種人是指來自港、澳、臺及華僑

（二）收入情況

從收入情況看，2003

年到2007

年飯店總收入和各項收入均保持較快增長，

2007

年實現(xiàn)營業(yè)收入1.40

億元，創(chuàng)歷史新高。2008

年及2009

年1－6

月受南方

部分地區(qū)凍災、四川汶川大地震及全球金融危機一系列不可控因素影響，營業(yè)收

入有所下降，分別為1.22

億元、4178.49

萬元。

從收入結構看，主要包括房費收入、餐費收入和其他收入三塊。房費收入為

飯店的主要收入來源，約占收入總額的64%；其次為餐費收入，約占收入總額的

30%；其他收入主要為門面租賃、會議場租、健身服務收入，約占收入總額的6%。

表二：漓江大瀑布飯店收入情況表

單位：萬元

年份

房費

收入

同比

增長

餐費

收入

同比

增長

其他

收入

同比

增長

總收入

同比

增長

2003

年

3,214.42

---

1,412.35

---

311.87

---

4,938.64

---

2004

年

5,706.11

77.52%

2,279.82

61.42%

543.16

74.16%

8,529.09

72.70%

2005

年

6,840.64

19.88%

2,986.84

31.01%

594.42

9.44%

10,421.90

22.19%

2006

年

7,635.01

11.61%

3,736.31

25.09%

730.58

22.91%

12,101.90

16.12%

2007

年

8,956.09

17.30%

4,249.14

13.73%

821.55

12.45%

14,026.78

15.91%

2008

年

7,608.13

-15%

3,711.26

-12.66%

836.0

1.76%

12,155.39

-13.34%收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

4

2009

年1-6

月

2690.14

-30.38%

1156.58

-33.56%

331.77%

-20.11

4178.49

-30.59%

（三）盈利狀況

由表三可知，2005

年飯店虧損122.86

萬元，2006

年扭虧為盈，實現(xiàn)凈利潤

729.04

萬元，凈資產(chǎn)收益率為15.90%；2007

年實現(xiàn)凈利潤為1370.24

萬元，凈

資產(chǎn)收益率為23.0%，飯店呈現(xiàn)出了盈利能力持續(xù)增強的良好發(fā)展態(tài)勢。2008

年實現(xiàn)凈利潤27.91

萬元，盈利下降的主要原因是：2008

年一系列的重大事件影

響了客源市場。2008

年受南方部分地區(qū)凍災、四川汶川大地震及全球金融危機

等不可控因素影響，游客接待量特別是入境游客接待量下降幅度較大，但酒店仍

實現(xiàn)了盈利27.91

萬元。

同時，還需注意的是，漓江大瀑布飯店主要采取負債經(jīng)營的方式。至2006

年底、2007

年底、2008

年底，飯店負債總額分別為42,801

萬元、38,839

萬元、

37,250

萬元。由表四可知，最近三年飯店利息支出占飯店財務費用的95%以上，

利息支出占營業(yè)收入20%以上。如能償還部分債務，改善飯店資產(chǎn)結構，改變當

前的負債經(jīng)營方式，飯店盈利能力將進一步提高。

表三：漓江大瀑布飯店盈利情況表

項

目

2008

年度

2007

年度

2006

年度

2005

年度

營業(yè)收入（萬元）

12,155.39

14,026.78

12,101.91

10,421.90

營業(yè)成本（萬元）

5,207.57

5,630.41

5,371.07

4,827.54

管理費用（萬元）

2,607.94

2,542.51

2,459.32

2,411.89

財務費用（萬元）

3,112.84

3,218.78

2,537.94

2,411.03

營業(yè)利潤

（萬元）

96.34

1,372.33

720.70

-87.30

利潤總額

（萬元）

65.72

1,370.24

729.04

-122.86

凈利潤

（萬元）

27.91

1,370.24

729.04

-122.86

凈資產(chǎn)收益率（攤?。?/p>

0.48%

23.0%

15.90%

-3.18%

營業(yè)成本/營業(yè)收入

43%

40.14%

44.38%

49.12%

管理費用/營業(yè)收入

21%

18.13%

21.57%

24.54%

財務費用/營業(yè)收入

26%

22.95%

22.32%

24.53%

表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情況

項目

2008

年度2007

年度2006

年

利息支出（萬元）

3,006.61

3,113.10

2,452.02

利息支出/財務費用

97%

96.72%

96.61%

利息支出/營業(yè)收入

25%

22.19%

20.26%收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

5

三、漓江大瀑布飯店的市場競爭力分析

（一）競爭優(yōu)勢

1、品牌優(yōu)勢

漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設施設備最豪華的五星級飯店,其擁

有的大型人造瀑布——九天銀河瀑布，列入大世界基尼斯紀錄,是迄今為止最大

的人造瀑布。漓江大瀑布飯店已成為桂林標志性建筑和高檔酒店的代表，九天銀

河瀑布成為桂林市新的標志性景觀，在國內(nèi)外享有較高知名度。

2、位置優(yōu)勢

漓江大瀑布飯店位于桂林城中區(qū)，又處于杉湖與漓江的交匯處，從商業(yè)區(qū)位

而言，飯店地處桂林市黃金地段中心廣場，東西兩側是桂林最繁華的旅游購物休

閑街——正陽步行街和中山步行街，南面是桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游路線的

駁船點之一和桂林水上公園的入口，匯集了桂林市最密集的人流、客流和商流；

從自然景觀而言，飯店東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，

北望獨秀峰、疊彩山，堪稱“江山會景處”，景色宜人。

3、規(guī)模優(yōu)勢

漓江大瀑布飯店是廣西客房數(shù)量最多的五星級酒店，規(guī)模優(yōu)勢決定了漓江大

瀑布飯店在高檔酒店市場的領先地位。目前飯店已成為桂林市接待入境游客數(shù)量

最多的星級酒店；曾多次成功舉辦過包括博鰲亞洲旅游論壇、世界旅游組織目的

地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)高層論壇在內(nèi)的國際性、高

規(guī)格會議；2005

年飯店成為廣西首家收入過億元的高星級飯店。

（二）市場機遇

1、中國和桂林旅游業(yè)正處于黃金發(fā)展期

中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)世界旅游組織2020

年發(fā)展規(guī)劃的預測，中國將

躍居為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場。雖受南方部分地區(qū)凍災、四川

汶川大地震及全球金融危機等不可控因素影響，2008

年中國旅游業(yè)陷于暫時低收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

6

迷，但2009

年上半年國內(nèi)旅游出現(xiàn)了恢復性增長，中國旅游業(yè)仍將在相當一個

時期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。

桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是桂林市最具城市優(yōu)勢、最具品牌效應、

最具綜合競爭力、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。桂林已提出了建設現(xiàn)代化國際旅游城市

的總目標，建成中國旅游強市的近期目標。桂林大規(guī)模城市改造完成后，旅游城

市配套功能進一步完善，環(huán)境有了根本改觀，桂林旅游業(yè)迎來了難得的發(fā)展機遇。

2、桂林旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級將改變酒店業(yè)的競爭格局

為改善桂林旅游環(huán)境，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級，桂林市政府自1998

年起投入巨

資進行城市改造，完成中山中路、中心廣場、解放橋、國際會展中心等一大批重

點工程，特別是“兩江四湖”工程竣工后，城市面貌煥然一新，旅游城市功能日趨

完善，桂林旅游產(chǎn)業(yè)具備了由傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品向休閑度假、歷史文化、會展

商務、民族風情等多元化復合型旅游產(chǎn)品升級的基礎設施條件。政策上，桂林市

旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確將“加快推進山水觀光、休閑度假、歷史文化、會展商務、

體育健身、民俗風情、城市旅游、紅色旅游八大類系列旅游產(chǎn)品建設”作為未來

的重點工作。同時，桂林市提出了優(yōu)化中部，發(fā)展西部，再造一個新桂林的城市

發(fā)展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)將主要作為休閑、購物的區(qū)域，通過優(yōu)化提升后，為旅游

者提供一個良好的旅游空間。

隨著桂林旅游產(chǎn)業(yè)結構升級，休閑度假和會展商務等高端旅游市場迅速發(fā)

展，酒店業(yè)的競爭格局也將發(fā)生巨大變化，高品質(zhì)的、多功能的酒店服務勢必取

代傳統(tǒng)的價格競爭，成為贏得高端客戶的核心競爭力。漓江大瀑布飯店作為桂林

市規(guī)模最大、功能設施最齊備、最具品牌的高星級酒店，具有接待大規(guī)模高端商

務游客和休閑度假游客、舉辦各等規(guī)模商務會議和會展、提供全方位高品質(zhì)旅游

服務的先天優(yōu)勢，將在桂林酒店業(yè)的競爭中處于優(yōu)勢地位。

3、交通通達性的改善為漓江大瀑布飯店帶來重要的發(fā)展機會

桂林至賀州高速公路已于2009

年2

月全線貫通，廣州至賀州高速公路預計

2009

年底通車；通往湖南的桂林至黃沙河高速公路預計于2009

年底建成通車；

昆明至汕頭高速公路已開工建設，預計2010

年底開通；湘桂鐵路復線已開工（設

計時速200

公里），預計2011

年底建成；設計時速250

公里/小時的貴陽至廣州

高速鐵路桂林至廣州段將于2009

年10

月開工建設，預計將于2012

年10

月全線收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

7

通車。桂林兩江國際機場以跑道延長為主的擴建工程已于2006

年8

月完工并啟

用，可起降波音747、A380

等大型客機。目前，通航桂林機場的中外航空公司

已達48

家，機場開通航線48

條，覆蓋8

個國際（地區(qū)）城市、30

個國內(nèi)城市。

隨著上述工程陸續(xù)建設完成，整個大桂林的交通條件進一步改善，景區(qū)通達性的

提高將推動國內(nèi)外游客特別是珠三角及東南亞游客的增長。

桂林至賀州高速公路已通車，廣州至賀州高速公路的通車后，由珠三角地區(qū)

駕車4

小時即可抵達桂林；貴陽至廣州高速鐵路桂林至廣州段通車后，由廣州乘

火車至桂林僅需3

小時。上述兩線交通線路通車后，桂林作為珠三角后花園的旅

游度假功能將進一步加強，這將直接刺激珠三角地區(qū)自駕游和公路客運游游客數(shù)

量的增長，拉動桂林周末休閑度假旅游產(chǎn)品的市場需求。

四、本次收購的目的和意義

（一）是完善公司旅游產(chǎn)品鏈、形成一體化經(jīng)營的需要

目前公司旅游業(yè)務架構已形成漓江游船、景區(qū)經(jīng)營、旅游汽車客運、出租車

服務等業(yè)務，但尚未有獨立于景區(qū)的酒店經(jīng)營業(yè)務。漓江大瀑布飯店收購的完成

將填補公司在高星級酒店經(jīng)營業(yè)務中的空白，并可以與公司景區(qū)中的酒店，如龍

勝溫泉中心酒店、豐魚巖貴賓樓等在客源和市場上形成聯(lián)動和互動，使公司的旅

游產(chǎn)品鏈條更加完善和豐滿。公司可以對所屬的景區(qū)（景點）、酒店及旅游車、

游船進行有機組合，在市場上推出適合不同客源市場需求的完整的旅游產(chǎn)品，以

一體化的運營和銷售，獲得更好的經(jīng)濟效益。

（二）是配套和完善桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游項目的需要

作為本次公開發(fā)行股票募集資金的主要投資方向之一，公司擬收購桂林“兩

江四湖”項目。收購完成后，公司將整合“兩江四湖”環(huán)城水系旅游資源，實現(xiàn)桂

林水上環(huán)城一日精華游，開創(chuàng)水上游桂林、水上游“三山兩洞”（象鼻山、伏波山、

疊彩山、七星巖、蘆笛巖）新型游覽模式。漓江大瀑布飯店位于“兩江四湖”游覽

線上，飯店前有供客人游覽“兩江四湖”的專用碼頭。漓江大瀑布飯店和“兩江四

湖”環(huán)城水系聯(lián)動發(fā)展，可以實現(xiàn)住、游一體化——住漓江大瀑布飯店、游“兩江

四湖”，于閑暇之時在飯店欣賞“千峰環(huán)野立，一水抱城流”的“兩江四湖”夜景，

還可以使漓江大瀑布飯店和“兩江四湖”的旅游品牌相得益彰，擴大其市場影響收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

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力。

（三）是公司實施高端客戶細分市場戰(zhàn)略的需要

目前，公司已開發(fā)以水療文化為特色、融休閑度假、康體保健為一體的龍

勝溫泉產(chǎn)品；致力于將公司現(xiàn)有的銀子巖景區(qū)和賀州溫泉由原來的單一性產(chǎn)品

改造升級為集景區(qū)觀光、休閑度假、汽車宿營于一體的休閑旅游度假中心；將

漓江游船打造為新型、環(huán)保、舒適的，滿足高檔消費群體、商務客人需要，適

合漓江親水、休閑、度假游的新一代游船。漓江大瀑布飯店以境內(nèi)外高端游客

和商務游客為主，收購漓江大瀑布飯店填補了公司在高端酒店市場的空缺，是

公司實施高端客戶細分市場戰(zhàn)略的重要支撐點。

五、漓江大瀑布飯店的財務狀況和評估結果

（一）財務狀況

經(jīng)大信會計師事務有限公司審計，漓江大瀑布飯店最近三年如下表所示。

1、資產(chǎn)負債表

表五：2006-2008

年資產(chǎn)負債表主要信息

單位：萬元

項

目

2008

年底

2007

年底

2006

年底

流動資產(chǎn)

13,37.50

1,3013.32

1,007.71

非流動資產(chǎn)

41,694.25

43,494.63

46,379.84

其中：固定資產(chǎn)

37,635.13

39,465.27

41,369.88

無形資產(chǎn)

3,845.61

3,976.97

4,108.33

資產(chǎn)總計

43,031.75

44,795.94

47,387.55

流動負債

6,750.43

3,839.20

---

非流動負債

30,500.0

35,000.00

---

其中：長期借款

30,500.0

35,000.00

---

負債合計

37,250.43

38,839.20

42,801.06

股東權益合計

5,781.31

5,956.74

4,586.50

2、利潤表

表七：最近三年利潤表主要信息

單位：萬元

項

目

2008

年

2007

年

2006

年度

營業(yè)收入

12,155.39

14,026.78

12,101.91

營業(yè)利潤

96.34

13,72.33

720.7

利潤總額

65.72

13,70.24

729.04收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

9

凈利潤

27.91

1,370.24

729.04

（二）評估結果

根據(jù)北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司和北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司出具

的資產(chǎn)評估報告，截止收購評估基準日（2009

年3

月31

日），漓江大瀑布飯店

總資產(chǎn)的評估值為49,776.15

萬元，總負債的評估值為37,366.19

萬元，凈資產(chǎn)的

評估值為12,409.96

萬元，其中土地使用權的評估值為9,577.81

萬元。

六、募集資金用途

（一）收購方案

1、收購標的：漓江大瀑布飯店

2、收購資金來源

本公司擬通過本次非公開發(fā)行股票募集本次收購所需資金。

3、定價原則

本次收購的交易價格將以2009

年3

月31

日為評估基準日評估的資產(chǎn)凈值為

基礎確定?？紤]到本公司是通過發(fā)行股票募集資金作為收購資金來源，從評估基

準日到實際交割的期間較長，因此，到本次收購的資產(chǎn)實際交割時，再專門對漓

江大瀑布飯店自評估基準日到交割審計日的盈虧數(shù)額進行交割審計。交易雙方同

意：自評估基準日到交割審計日，漓江大瀑布飯店所產(chǎn)生的盈利或虧損由旅游總

公司享有或承擔；自評估基準日到交割審計日，漓江大瀑布飯店若發(fā)生虧損，則

本次評估凈值扣減虧損的數(shù)額和有關資產(chǎn)的折舊，為本公司應付的最終轉(zhuǎn)讓價

款；若漓江大瀑布飯店產(chǎn)生盈利，則本次評估凈值加盈利的數(shù)額再減有關資產(chǎn)的

折舊，為本公司應付的最終轉(zhuǎn)讓價款。即最終應付轉(zhuǎn)讓價款＝評估價值＋評估基

準日到交割審計基準日期間的盈虧值－評估價值增減值在評估基準日到交割審

計基準日期間的變化。

4、債權債務的處理

本次收購完成后，漓江大瀑布飯店的全部資產(chǎn)、負債以及業(yè)務均由本公司承

繼。收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

10

5、相關人員安排

本次收購完成后，漓江大瀑布飯店成為本公司的全資下屬公司，為保證業(yè)務

經(jīng)營的連續(xù)性，所涉及的人員全部進入本公司。

（二）償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的長期貸款

2007

年4

月30

日，漓江大瀑布飯店以房產(chǎn)、土地作抵押與中國農(nóng)業(yè)銀行桂

林象山支行簽訂了為期10

年的借款合同，借款金額為35,000

萬元，至2009

年3

月31

日借款余額31,000

萬元，其中2009

年10

月漓江大瀑布飯店還將歸還銀行

借款500

萬元。為此，漓江大瀑布飯店每年需支付銀行貸款利息2000

多萬元，

高額的財務費用嚴重制約了漓江大瀑布飯店的效益水平。

為減輕漓江大瀑布飯店的債務負擔、改善財務結構，充分挖掘漓江大瀑布飯

店的盈利能力，本公司擬通過本次發(fā)行募集資金償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)

銀行桂林象山支行借取的貸款余額30,500

萬元或部分貸款余額，具體實施情況

需待募集資金到位后確定。

七、收購后的經(jīng)營方針與戰(zhàn)略

本次收購完成后，漓江大瀑布飯店將成為公司的全資下屬公司，共同整合到

公司的一體化經(jīng)營體系中。

（1）整合公司的景區(qū)、旅游車、船、飯店等資源，實施一體化經(jīng)營，提高

公司市場競爭力和經(jīng)濟效益。

（2）以漓江大瀑布飯店的品牌、管理經(jīng)驗、人力資源為基礎，培育公司的

酒店管理模式，逐步打造公司酒店管理品牌。

（3）通過產(chǎn)品打包，提供一條龍接待、服務體系，加強與相關部門聯(lián)系，

進一步拓展高端會議、會展、商務、公務市場；加強網(wǎng)絡預訂及其他自主銷售活

動，擴大散客接待量，進一步優(yōu)化飯店客源結構，提高飯店平均房價和附加收入，

進一步提升飯店經(jīng)濟效益。

（4）本次收購完成后，公司將計劃陸續(xù)償還漓江大瀑布飯店的銀行貸款，

改善飯店資產(chǎn)負債結構，逐步降低財務費用；同時進一步加強成本費用控制，提

高經(jīng)營運作效率，提升飯店整體盈利水平。收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告

11

八、投資效益分析

（一）主要依據(jù)和假設

1、2007

年漓江大瀑布飯店的平均客房出租率79.51%；受一系列非正常因素

影響，2008

年平均客房出租率下降為57.93%，預計2009

年平均客房出租率為

48%；2010

年及之后各年，預計國際金融危機影響逐步消除，同時在上海世博會

的促動下，境內(nèi)外市場恢復正常并穩(wěn)步增長，預計2010

年至2013

年，平均客房

出租率分別為63%、66.74％、69.35％、71.5％。

2、2008

年飯店平均房價約為556.65

元，由于受國際金融危機影響，商務、

會議及散客等高端市場減少，預計2009

年平均房價為548.13

元；2010

年為市場

全面恢復期，