《物業(yè)管理概論》課件

?物業(yè)管理概論?教學(xué)課件主講：章月萍課程性質(zhì)、目的與任務(wù)通過對(duì)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理根本原理、根本知識(shí)，培養(yǎng)物業(yè)效勞基層管理崗位的綜合管理技能與素質(zhì)，學(xué)會(huì)處理物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些根本問題。教學(xué)方法以學(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)為導(dǎo)向，以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性為核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學(xué)方法體系，即堅(jiān)持以學(xué)生為中心的教學(xué)理念，在教師的必要指導(dǎo)和寬松學(xué)習(xí)環(huán)境條件下，由學(xué)生能動(dòng)地利用多條獲取知識(shí)的渠道，自主地、創(chuàng)造性地去主動(dòng)獲取知識(shí)。主要的教學(xué)方法除講授、提問、討論等常用的方法外，結(jié)合課程的特點(diǎn)，適應(yīng)高職高專的要求，探索并完善以下方法：1．頭腦風(fēng)暴法。針對(duì)講授中、案例中、學(xué)生身邊提出的管理問題，由學(xué)生應(yīng)用所學(xué)知識(shí)，放開思路，大膽分析，提出自己的見解與解決方案。2．多媒體教學(xué)。制作有利于學(xué)生學(xué)習(xí)與訓(xùn)練的助學(xué)課件，教學(xué)過程貫穿在線視頻影像資料學(xué)習(xí)，全程使用多媒體教學(xué)。3．案例分析。進(jìn)行案例分析時(shí)，既可以采用由學(xué)生獨(dú)立分析，再以書面作業(yè)完成的分散方式；也可以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集中形式。4．調(diào)查與訪問。在課上或課外，組織學(xué)生進(jìn)行社會(huì)調(diào)查，有條件時(shí)，直接訪問企業(yè)家，組織學(xué)生與企業(yè)家對(duì)話活動(dòng)。5．網(wǎng)絡(luò)沖浪。根據(jù)教學(xué)進(jìn)度需要，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，引導(dǎo)學(xué)生登陸有關(guān)網(wǎng)站，了解現(xiàn)實(shí)企業(yè)狀況，搜集最新信息，學(xué)習(xí)最新管理知識(shí)，思考與分析現(xiàn)實(shí)管理問題。6．校園體驗(yàn)。通過所學(xué)的物業(yè)管理知識(shí)，結(jié)合學(xué)生自己的生活實(shí)際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管理知識(shí)加以分析與解決。7．資源共享。引導(dǎo)學(xué)生通過互聯(lián)網(wǎng)、新聞媒體、報(bào)刊雜志等途徑，收集與當(dāng)前行業(yè)開展現(xiàn)狀和未來開展趨勢(shì)有關(guān)的資料，制作成課件，在課間發(fā)布，與同學(xué)們共享并討論，擴(kuò)大知識(shí)面。教學(xué)方案設(shè)計(jì)為增強(qiáng)教學(xué)過程的方案性，保證學(xué)生的參與，使課堂真正活起來，本課程將努力構(gòu)建一個(gè)教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法一體化的、多元結(jié)構(gòu)的教學(xué)方案。1．課時(shí)安排本課程安排64課時(shí)。教學(xué)過程分為32個(gè)單元，每2課時(shí)為一單元。2．教學(xué)形式〔1〕教學(xué)目的要求。每章開頭設(shè)置該章的教學(xué)目的要求?！?〕回憶與說明。每個(gè)教學(xué)單元授課的最開始，由教師簡(jiǎn)要回憶上節(jié)課的內(nèi)容，并簡(jiǎn)要說明本次課的主要內(nèi)容與思路?！?〕走進(jìn)管理。在教學(xué)過程中，根據(jù)教學(xué)內(nèi)容需要向?qū)W生提供或由學(xué)生提供一個(gè)相關(guān)的簡(jiǎn)短案例，使學(xué)生們進(jìn)入某種管理情境之中，引導(dǎo)學(xué)生從實(shí)際物業(yè)管理的角度認(rèn)識(shí)與學(xué)習(xí)管理知識(shí)與技能。同時(shí)，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)和思考、動(dòng)手的興趣，激活課堂?！?〕講授與訓(xùn)練。這是課堂教學(xué)的主體，主要包括教師講授與學(xué)生的各種形式的參與與訓(xùn)練。教師對(duì)于教材正文的內(nèi)容應(yīng)盡可能精講。對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容，可詳講，必要時(shí)還可補(bǔ)充一些內(nèi)容；而非重點(diǎn)的內(nèi)容略講，有的可交給學(xué)生閱讀。同時(shí)，吸收學(xué)生參與課堂教學(xué)活動(dòng)，鼓勵(lì)學(xué)生參加討論?！?〕閱讀資料。為理解與拓展所講的內(nèi)容，可向?qū)W生介紹一些有關(guān)資料?！?〕單元小結(jié)。在課程結(jié)束前，由教師對(duì)本單元所講的內(nèi)容作簡(jiǎn)要?dú)w納，以給學(xué)生一個(gè)較為完整的印象。3．教學(xué)內(nèi)容：是基于工作過程展開的，我們立足于物業(yè)管理，通過物業(yè)管理的流程來展開教學(xué)，從物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立、通過招投標(biāo)取得管理資格、前期介入、分類管理、綜合經(jīng)營(yíng)效勞、人居環(huán)境管理等方面進(jìn)行了介紹。第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)第三章物業(yè)管理者第四章物業(yè)管理的根本原理第五章物業(yè)財(cái)務(wù)管理第六章物業(yè)管理的前期介入第七章物業(yè)分類管理第八章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)效勞第九章物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境第十章物業(yè)管理開展簡(jiǎn)介第四章物業(yè)管理的根本原理了解物業(yè)管理公共選擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度，掌握住宅權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容。第五章物業(yè)財(cái)務(wù)管理了解財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度，理解資金的籌措與使用、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。第六章物業(yè)管理的前期介入了解物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容，了解物業(yè)管理工程招標(biāo)方式，掌握前期介入的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理工程招投標(biāo)的程序、掌握物業(yè)管理投標(biāo)書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內(nèi)容。第七章物業(yè)的分類管理了解各類物業(yè)的管理原那么，理解各類物業(yè)管理的根本要求和內(nèi)容，掌握各類物業(yè)的含義和特點(diǎn)。第八章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)效勞掌握物業(yè)綜合管理和綜合經(jīng)營(yíng)效勞的內(nèi)容，理解治安、消防、車輛道路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內(nèi)容和管理方法。第九章物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境掌握社區(qū)及其構(gòu)成、社區(qū)文化及其內(nèi)容，理解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系，物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用，了解健康住宅和綠色生態(tài)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。第十章物業(yè)管理開展簡(jiǎn)介了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理開展?fàn)顩r，在學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作模式的根底上，思考我國(guó)物業(yè)管理今后的改進(jìn)和開展方向。4.考試方式改變“期末一張卷〞的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知識(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為技能要求對(duì)學(xué)生進(jìn)行考核，除了期末考試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作業(yè)完成質(zhì)量考核、情景劇或案例分析完成質(zhì)量考核等。各種形式對(duì)能力的考核各有側(cè)重。課堂參與程度考核主要考核學(xué)生的積極參與能力、心理承受壓力能力、實(shí)際溝通能力和應(yīng)變能力；作業(yè)完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和課堂內(nèi)容的消化吸收能力；情景劇和案例分析完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反響和應(yīng)變能力。這種考核不但可以成為檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的手段，對(duì)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)有巨大的導(dǎo)向作用。教學(xué)載體網(wǎng)站中國(guó)物業(yè)管理、中國(guó)物業(yè)管理信息網(wǎng)、中國(guó)物業(yè)管理在線、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)管理資訊網(wǎng)、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、物業(yè)遠(yuǎn)教網(wǎng)、福建物業(yè)管理網(wǎng)、廈門物業(yè)管理網(wǎng)第一章物業(yè)管理概述[教學(xué)目的要求]通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的根本內(nèi)涵、物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的根本內(nèi)容等根底知識(shí)。第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理第三節(jié)物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)和根本內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的概念及種類二、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

三、物業(yè)的性質(zhì)關(guān)于物業(yè)在現(xiàn)實(shí)生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和管理，人們經(jīng)常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何對(duì)私有房屋加強(qiáng)維修和養(yǎng)護(hù)以使物業(yè)保值增值的需求在加大；如何對(duì)房屋周邊環(huán)境的管理，對(duì)房前屋后的綠化進(jìn)行美化；如何對(duì)共同產(chǎn)權(quán)人的行為進(jìn)行約束。這些房屋管理和使用的問題已經(jīng)到了影響人們生活和工作質(zhì)量的程度。因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它不同于房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，也不同于家政效勞，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產(chǎn)的商品化過程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產(chǎn)生的管理與效勞行為。隨著城市經(jīng)濟(jì)功能的擴(kuò)展，由經(jīng)濟(jì)開展而產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)管理的需求，它是內(nèi)生性的，也是社會(huì)開展的必然選擇。為此，了解什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進(jìn)物業(yè)管理殿堂敲門磚。從實(shí)踐中我們看到，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)很特殊，它不是單純的效勞，也不是單純意義上的管理，它是集效勞、管理、經(jīng)營(yíng)為一體的，連接不同行業(yè)，填補(bǔ)傳統(tǒng)行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們工作方式的變化、生活質(zhì)量的提高和需求多樣化的產(chǎn)物。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問題，迄今為止還沒有形成成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國(guó)在這方面也沒有形成系統(tǒng)的法律標(biāo)準(zhǔn)體系，這一切都在不斷地探索和完善中，需要業(yè)內(nèi)外的有關(guān)人士從理論到實(shí)踐方面進(jìn)行更積極的探討。希望通過本課程的學(xué)習(xí)，同學(xué)們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的根本內(nèi)容、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)的管理等根本理論，了解和掌握國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，能夠處理物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復(fù)雜的問題，到達(dá)理論與實(shí)踐融會(huì)貫穿。本課程從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)際需要出發(fā)，以物業(yè)效勞企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了如何科學(xué)組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如何組織物業(yè)管理的前期介入，如何關(guān)注財(cái)務(wù)管理問題，物業(yè)的根底管理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開展物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)效勞等內(nèi)容。教學(xué)過程中除了課堂講授外，將適當(dāng)安排案例討論，同時(shí)于課后布置相應(yīng)的作業(yè)要求學(xué)生自覺、獨(dú)立完成，以便穩(wěn)固教學(xué)內(nèi)容。一、物業(yè)的概念及種類〔一〕

物業(yè)含義1.廣義的物業(yè)〔Property〕：財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。2.狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產(chǎn)。3.從物業(yè)管理的角度來講，所謂物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。從物業(yè)的概念中可以看出，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個(gè)局部：〔1〕建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物〔如橋梁、水塔等〕、道路、碼頭等?！?〕設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等?！?〕設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電〔供變電等〕、弱電〔通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等〕、路燈，以及室外公建設(shè)施，〔如幼兒園、醫(yī)院〕等?！?〕場(chǎng)地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點(diǎn)：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助局部是配套的設(shè)備、設(shè)施與場(chǎng)地等。如果沒有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地〔如空地〕，就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)〔適用于住宅小區(qū)〕主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套效勞設(shè)施。建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套效勞設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物局部和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)等。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部〔不含公共局部〕；對(duì)于寫字間，就是寫字間的內(nèi)部〔不含公共局部〕?！捕澄飿I(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同分為：居住性物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)國(guó)際上，物業(yè)是一個(gè)通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)同一種含義。在我國(guó)，物業(yè)那么有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過程中的房地產(chǎn)。從這個(gè)角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。二、

物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

1、聯(lián)系〔共同點(diǎn)〕：物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)與房地產(chǎn)具有實(shí)物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。

2、區(qū)別：房地產(chǎn)：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。

使用范圍不同適用場(chǎng)合不同概念的外延不同〔1〕使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革?！?〕稱謂的領(lǐng)域不同或者說適用場(chǎng)合不同：就一般情況來說，不動(dòng)產(chǎn)是民法上通常使用的詞匯；房地產(chǎn)那么是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯；而物業(yè)那么是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是從財(cái)產(chǎn)等特性方面。三、物業(yè)的性質(zhì)物理性質(zhì)〔自然屬性〕指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)根底。二元性有限性差異性和多樣性固定性永久性和長(zhǎng)期性配套性

物業(yè)的二元性無論何種建筑物，其根底都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)興旺的社會(huì)中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，具有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性從根本上來講，是由土地的有限決定的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導(dǎo)致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性，人們無法將某一物業(yè)由偏遠(yuǎn)區(qū)位移至商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相別離，也只是改變物業(yè)的用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。因此，物業(yè)被視為重要的不動(dòng)產(chǎn)，可以充當(dāng)最可靠的擔(dān)保物，并成為一種特殊商品。物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。一個(gè)建筑物沒有齊全的配套設(shè)施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內(nèi)的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否那么就會(huì)造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。物業(yè)配套設(shè)施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。物業(yè)的權(quán)屬性物業(yè)的權(quán)屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系。這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者等各方面的經(jīng)濟(jì)利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理與使用過程中，受到法律的保護(hù)。物業(yè)權(quán)屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。所謂物業(yè)的所有權(quán)是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟(jì)利益主要表現(xiàn)在當(dāng)其物業(yè)留作自用時(shí)，不必向任何人交納租金，當(dāng)依法將物業(yè)出租時(shí)，可以向承租人收取租金。物業(yè)的使用權(quán)是指依法經(jīng)營(yíng)或使用物業(yè)的權(quán)利。在我國(guó)物業(yè)的使用權(quán)是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)別離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。當(dāng)使用者取得物業(yè)使用權(quán)后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。物業(yè)的壟斷性物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的排他性。物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。物業(yè)的商品性物業(yè)的效用性物業(yè)的效用性是指對(duì)人類社會(huì)的使用價(jià)值及人們因占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)假設(shè)無效用，就不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)的欲望。物業(yè)的保值、增值性物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。但從長(zhǎng)期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、螺旋式上升的趨勢(shì)。第二節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)二、物業(yè)管理的類型三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系四、物業(yè)管理的原那么五、物業(yè)管理的作用一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營(yíng)管理，并向人們提供綜合性的有償效勞，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。1.物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理方式：物業(yè)管理的管理對(duì)象是物，但效勞的對(duì)象卻是人。物業(yè)管理所提供的管理和效勞，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)是有償?shù)模侠硎召M(fèi)，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。2．物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后效勞等活動(dòng)進(jìn)行全過程的管理。房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，都可以實(shí)行物業(yè)管理。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司可為規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)施布局、最正確平面設(shè)計(jì)、管線安裝布置等方面的合理化建議。同時(shí)物業(yè)在租賃、銷售過程中，也需要有一個(gè)良好的廣告籌劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，只有這樣才能為開發(fā)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3．物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權(quán)人的意志與要求進(jìn)行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊(duì)、綠化隊(duì)、保安隊(duì)、維修隊(duì)和效勞隊(duì)等實(shí)施管理。從而大大提高了管理效率和效益。所謂綜合性管理是指從內(nèi)容上講，物業(yè)管理的內(nèi)容是多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)以及房屋裝修、清潔、平安保衛(wèi)、綠化等。4.物業(yè)管理是按合同或契約進(jìn)行的法制化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，而不是行政化管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共效勞、專項(xiàng)效勞和特約效勞。5．物業(yè)管理具有效勞性物業(yè)管理實(shí)際上是效勞性質(zhì)的，其效勞對(duì)象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理的特點(diǎn)〔1〕社會(huì)化

〔2〕專業(yè)化

〔3〕企業(yè)化

〔4〕經(jīng)營(yíng)型

〔5〕建設(shè)與管理結(jié)合

社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工聚集起來實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋、水電、清潔、保安、綠化等。使每位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對(duì)各個(gè)不同的部門。實(shí)行物業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)“總管家〞，而對(duì)政府各職能部門來說猶如找到了一個(gè)“總代理〞樣。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)管理公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省市、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理說明這一行業(yè)已從分散的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。企業(yè)化物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)的過程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我開展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。〞這是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。企業(yè)以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，它所提供的商品就是勞務(wù)和效勞，但他們所推行的那么是有償效勞、合理收費(fèi)。這種經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)化管理，可以減輕政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，使各類物業(yè)管理公司走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我開展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會(huì)形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，促使物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)者必須以良好的經(jīng)營(yíng)與效勞才能在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和開展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。建設(shè)與管理相結(jié)合二、物業(yè)管理的類型

〔按照管理機(jī)構(gòu)的不同〕1.委托效勞型委托效勞型的經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建物業(yè)效勞企業(yè)，對(duì)其出售〔出租〕的房屋進(jìn)行日常管理，并完善其售后效勞。這類物業(yè)效勞企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，僅僅是按合同或契約進(jìn)行法制化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。其職能一是對(duì)房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的維護(hù)修繕，二是對(duì)小區(qū)綠化、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等提供管理效勞。同時(shí)物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)按照政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理效勞費(fèi)，但不是以盈利為主要目的。深圳特區(qū)的大多數(shù)物業(yè)管理公司就是屬于這種類型的。2.自主經(jīng)營(yíng)型自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進(jìn)行出租或出售以及售后管理效勞。這種類型的物業(yè)效勞企業(yè)不僅擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，而且還擁有產(chǎn)權(quán)；不僅具有維護(hù)性的管理職能，更主要的是為所管物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出一個(gè)良好的物業(yè)使用環(huán)境，以贏取雇主。3.社會(huì)經(jīng)營(yíng)型社會(huì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是由專業(yè)化管理公司，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲取物業(yè)管理的權(quán)利，例如深圳開展中心是由香港一家獨(dú)資物業(yè)管理公司管理的。案例1：這樣理解物業(yè)管理對(duì)不對(duì)？張某和他一些朋友在談到物業(yè)管理時(shí)，對(duì)以下一些問題不太明白，希望能有人給以答疑：1.有人認(rèn)為物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理，只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題；也有人說物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比方掃掃地、澆澆花、看看門，這些看法對(duì)嗎？2.物業(yè)管理就是為有錢人效勞的嗎？3.物業(yè)管理是為了解決就業(yè)而推行的一種措施嗎？物業(yè)管理是完全不同于傳統(tǒng)房管的一種物業(yè)管理模式，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的必然，既不是專為有錢人效勞的，也不是國(guó)家為了解決就業(yè)問題而推行的措施。三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的聯(lián)系〔1〕從管理對(duì)象上看，二者都是對(duì)房地產(chǎn)的管理，內(nèi)容上有許多相似之處。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，即對(duì)單元性房地產(chǎn)的管理，而房地產(chǎn)的管理對(duì)象那么是房產(chǎn)和地產(chǎn)?！?〕物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中獨(dú)立出來、并加以開展的。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產(chǎn)管理體制已日益不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革。而物業(yè)管理的引進(jìn)，那么是對(duì)房地產(chǎn)管理新開展的最好概括?？梢哉f，物業(yè)管理是從舊的房地產(chǎn)管理體制中開展出來的，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸和開展。2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別項(xiàng)目及比較內(nèi)容現(xiàn)代物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)權(quán)屬多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)有、公有）管理單位物業(yè)管理公司政府、單位房管部門管理單位性質(zhì)企業(yè)事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟(jì)和法律手段行政手段管理行為企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為非企業(yè)行為管理性質(zhì)有償服務(wù)無償、低償服務(wù)管理觀念為業(yè)主、住戶服務(wù)管住住戶管理費(fèi)用自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等低租金和大量補(bǔ)貼管理形式社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理多頭分散管理管理內(nèi)容全方位多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房管理關(guān)系代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型國(guó)家或單位主導(dǎo)型管理模式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式四、物業(yè)管理的原那么1.有償效勞：誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān)

2.兩權(quán)別離：所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)別離3.

統(tǒng)一管理：產(chǎn)權(quán)的多元化易造成多家多頭管理、職責(zé)不明、責(zé)任不清4.優(yōu)勝劣汰：鼓勵(lì)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)5.自治自律：業(yè)主、使用人參與管理，監(jiān)督物業(yè)管理工作

6.建管結(jié)合：建管脫節(jié)，造成物業(yè)管理先天缺乏

7.權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)：根據(jù)授權(quán)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

8.科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)：健全的規(guī)章制度，統(tǒng)一的操作過程，管理方法要科學(xué)，管理手段要先進(jìn)

9.合理收費(fèi)

10.

以業(yè)養(yǎng)業(yè)五、物業(yè)管理的作用1.實(shí)行物業(yè)管理能創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境2.實(shí)行物業(yè)管理可以方便居民的生活3.實(shí)行物業(yè)管理能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命4.物業(yè)管理有利于克服傳統(tǒng)房屋管理的弊端5.實(shí)行物業(yè)管理能克服“重建輕管〞的思想6.實(shí)行物業(yè)管理有利于吸引外資，促進(jìn)對(duì)外開放1.管理不到位現(xiàn)象嚴(yán)重。由于管理體制是一種行政管理體制，管理人員工資、待遇是國(guó)家行政劃撥；“大鍋飯〞思想嚴(yán)重挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣〞，管理不到位是普遍現(xiàn)象，許多房屋特別是住宅小區(qū)“一年新，二年舊，三年破〞現(xiàn)象嚴(yán)重。2.房屋的附屬設(shè)施，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重。一些小區(qū)?？吹诫s物亂堆亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵賽污水到處流，設(shè)備殘缺不全；到處亂搭亂建，擾亂公眾生活秩序。3.住宅小區(qū)管理體制不順，影響居住者得正常使用。方案經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理分配是各自為政。房地產(chǎn)管理、市政、園林、交通、供電、供水、居委會(huì)、派出所都可以對(duì)住宅小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令。可遇到實(shí)際問題后該管不管，使簡(jiǎn)單問題得不到解決。4.住房租賃管理方法不統(tǒng)一，政出多門。國(guó)家福利性住房制度導(dǎo)致房租價(jià)格非常廉價(jià)，一些福利條件好的企業(yè)對(duì)職工的住房、水、電給予照顧，每月僅象征性收取幾元錢。由于房租低廉，許多人紛紛搶租公房，甚至出現(xiàn)一家人占有幾套公房現(xiàn)象，國(guó)有資產(chǎn)大量流失。一、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)〔一〕前期籌劃階段〔二〕前期準(zhǔn)備階段〔三〕啟動(dòng)階段〔四〕日常運(yùn)作階段第三節(jié)物業(yè)管理的根本

環(huán)節(jié)和根本內(nèi)容〔一〕前期籌劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入制訂物業(yè)管理方案選聘或組建物業(yè)效勞企業(yè)〔二〕前期準(zhǔn)備階段包括：物業(yè)效勞企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的介入〔三〕啟動(dòng)階段〔四〕日常運(yùn)作階段包括：日常的綜合效勞與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)二、物業(yè)管理的根本內(nèi)容按照效勞的性質(zhì)和提供效勞的方式來劃分，可以分為：常規(guī)性的公共效勞針對(duì)性的專項(xiàng)效勞委托性的特約效勞〔一〕常規(guī)性的公共效勞所謂常規(guī)性的公共效勞是指物業(yè)管理中的根本管理工作，是物業(yè)效勞企業(yè)面向所有用戶提供的最根本的管理與效勞，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。1.房屋建筑主體的管理1〕對(duì)房屋根本情況的掌握具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來，并根據(jù)實(shí)際變動(dòng)情況及時(shí)變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時(shí)的修繕與維護(hù)，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。其管理要點(diǎn)是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊(cè)，并及時(shí)更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實(shí)性。2〕房屋修繕及其管理房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護(hù)、維修等各項(xiàng)工作。3〕房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、材料平安等各項(xiàng)管理工作。2.房屋設(shè)備設(shè)施的管理這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與效勞工作，包括：1〕各類設(shè)備設(shè)施根本情況的掌握各類設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、變動(dòng)情況、完好率與使用情況等，與房屋的根本情況一樣，要做到準(zhǔn)確、及時(shí)、心中有數(shù)。2〕各類設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。3