市非住宅樓房估價技術規(guī)范

關于印發(fā)《北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范》的通知[2002]646號各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)：

為規(guī)范本市非住宅樓房的評估工作，結(jié)合《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，特制定《北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請參照執(zhí)行。

特此通知。北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范一、本技術規(guī)范適用于本市按建筑規(guī)范標準(國家標準、行業(yè)標準)建造的各類非住宅樓房的評估。

二、本技術規(guī)范采用成本法進行測算，主要計算公式為；

非住宅樓價格=(基本價格×樓房成新率＋?各增項價格×各增項成新率)×建筑面積×時點系數(shù)×區(qū)域系數(shù)＋設備、附屬物及裝修價

三、基本價格包括土建及上下水、照明及普通內(nèi)裝修(水泥地，內(nèi)外墻刷白)，在《非住宅樓房基本價格表》中根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型查??；樓房成新率，按《非住宅樓房成新評定說明》和《非住宅樓房直線折舊參數(shù)說明表》，采用直接觀察法和直線折舊法相結(jié)合的方式確定。

四、增項是指由產(chǎn)權單位統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣及抗震加固。各增項價格在《增項價格表》中查取，各增項成新率，按《增項成新評定說明》執(zhí)行。

五、設備、附屬物及裝修價格的評估參照《北京市房屋估價辦法》，《北京市房屋估價辦法》中沒有的項目可據(jù)實評估。

六、區(qū)域系數(shù)城近郊區(qū)為1.0；十個遠郊區(qū)縣可適當降低，但不得低于0.5。

七、本技術規(guī)范發(fā)布時時點系數(shù)為1.0，以后根據(jù)建筑工程造價變動和市場行情適時調(diào)整。

八、本技術規(guī)范未列入的項目和未依據(jù)建筑規(guī)范標準建造的房屋，可根據(jù)實際情況參照本技術規(guī)范執(zhí)行。

非住宅樓房基本價格表(表1)

單位：元/建筑平方米

墻體類型基本價格結(jié)構(gòu)形式粘土磚空心磚砌塊外掛板

磚混120011301150——

框架1400——13601500

剪力墻1450——14101560

鋼結(jié)構(gòu)1800——17601920

模板房1430——14801560

備注：

（1）坡屋頂或新型平屋頂（含新型防水作法）價格增加5%-10%；

（2）加氣砼屋面價格減少5%；

（3）以上層高為標準層高3米，層高每增減50CM，價格增減5%。

增項價格表(表2)

單位：元/建筑平方米

增項暖氣中央空調(diào)煤氣抗震加固

價格20～4050～20020～50100～175

樓房直線折舊參數(shù)說明表(表3)

建筑結(jié)構(gòu)耐用年限殘值率

鋼結(jié)構(gòu)802%

鋼砼結(jié)構(gòu)600

磚混結(jié)構(gòu)502%

磚木結(jié)構(gòu)403%

樓房成新評定說明(表4)

完損等級成新評定說明成新度折余率%

完好房結(jié)構(gòu)狀況安全可靠，整體性好，屋面或板縫不露水，裝修設備完整、基本無損的房屋，雖存在一定的陳舊現(xiàn)象或個別構(gòu)件有輕微損壞但在允許值之內(nèi)，不影響安全居住和正常使用，通過小修即能修復的房屋。

十成新100

九成新90-99

八成新80-89

基本完好房

結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，個別部件的損壞程度稍有超過設計允許值但已穩(wěn)定；屋面局部滲漏；裝修、設備基本良好，個別部位有影響使用的損壞，通過在原有構(gòu)件或部位上進行修補即用可恢復使用功能的房屋。

七成新70-79

六成新60-69

一般損壞房

個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件變形、裂縫、腐蝕或老化，強度不足，存在危險隱患；屋面或板縫局部漏雨；外裝修和設備局部破損的房屋。

五成新50-59

四成新40-49

〖BHDG9，F(xiàn)K3，K23ZQ*6，K3，K4F〗嚴重損壞房

部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)；屋面或板縫嚴重漏雨，內(nèi)外裝修、設備明顯損毀、殘缺，存在局部危險的房屋。三成新30-39

危險房主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強度嚴重不足，穩(wěn)定性很差，隨時有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保證安全，需要拆除、翻修或挑修的整棟房屋。

不足三成新3-29

增項成新評定說明(表5)

暖氣、中央空調(diào)煤氣抗震加固

二成新

圈梁、壁柱混凝土大部剝落，鋼筋外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕嚴重，已基本失去加固作用，或使用超過20年

四成新已無法使用者

圈梁、壁柱混凝土部分剝落，鋼筋有外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕，加固作用減弱，或使用期為15-20年

六成新

各部鐵件雖見銹蝕，但各部構(gòu)件均完整無缺，不影響使用。

各部鐵件雖見銹蝕，但各部構(gòu)件均較完整無缺，不影響使用

圈梁、壁柱混凝土有剝落，鋼筋有外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕較輕，或使用期為10-15年八成新各部件無銹蝕剝落跡象，或部分舊構(gòu)件新安裝的，使用良好。

各部件無銹蝕剝落跡象，或部