物業(yè)管理法規(guī)課件

物業(yè)管理法規(guī)

任務(wù)一法及法律某日,某城市花園的保安人員在檢查進社區(qū)車輛時,發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠時有灑落,隨後保安進行了清除。當(dāng)晚下雨,次日下午1時,業(yè)主孫某(73歲)行至該處,踩到未清除乾淨(jìng)的107膠而摔倒,遂被送到醫(yī)院進行治療。醫(yī)院診斷孫某損傷系“頸椎外傷,脊髓損傷伴不全癱”,確定為四級傷殘。孫某以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時履行清掃、保潔義務(wù)造成其人身損害為由,訴至某區(qū)人民法院,要求該物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任,賠償其醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計89763.4元。一審法院判決認(rèn)定,該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未清潔道路上的107膠,孫某損害結(jié)果的發(fā)生與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏於管理存在著必然的因果關(guān)係,因此,對孫某的經(jīng)濟損失,該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,即賠償醫(yī)療費等合計89763.4元。一審判決後該物業(yè)服務(wù)企業(yè)以一審法院賠償過高為由提出上訴。該物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為一審法院未能確定侵害人、責(zé)任人,未查明孫某致傷因果關(guān)係,草率認(rèn)定其負(fù)有全部責(zé)任,有悖“以事實為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩”的原則。二審法院判決認(rèn)為,該物業(yè)服務(wù)企業(yè)和孫某系物業(yè)管理關(guān)係,作為管理部門應(yīng)當(dāng)保證社區(qū)內(nèi)及轄區(qū)內(nèi)的清潔,現(xiàn)由於道路上的107膠導(dǎo)致孫某摔傷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。孫某系完全民事行為能力人,應(yīng)該預(yù)見自己的行為,由於其行走不慎摔傷,亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此對孫某的經(jīng)濟損失,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分賠償責(zé)任,即住院治療費等合計89763.4元的80%,即71810.7元。孫某自行承擔(dān)損失的20%,即17952.7元。案例導(dǎo)學(xué)試問,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?評析:判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的核心在於物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)時是否按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的服務(wù)合同來提供相應(yīng)的服務(wù)。維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)服務(wù)合同的一項基本內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行保潔義務(wù),為業(yè)主提供一個安全、舒適的社區(qū)環(huán)境,若在合同履行過程中存在不當(dāng)行為,就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對此,《物業(yè)管理條例》第三十五條第二款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！北景钢?物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔轄區(qū)路面時清除不淨(jìng),理應(yīng)預(yù)料到下雨天遺留在路面上的107膠可能會導(dǎo)致行人摔傷,卻因疏忽大意而不作為,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。孫某作為具有完全民事行為能力人,應(yīng)當(dāng)預(yù)見到雨後地面濕滑,有滑倒摔傷的危險性,也應(yīng)在走路時提高注意力。孫某沒有預(yù)見,或雖有預(yù)見但抱有僥倖心理而輕信不會發(fā)生危害結(jié)果,即主觀上存在疏忽大意的過失,因此也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。綜上所述,二審人民法院的判決結(jié)果是合理合法的。一、法的概念、本質(zhì)和特徵(一)法的概念法是國家意志的表現(xiàn),是由國家制定或認(rèn)可,以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容,具有普遍約束力并受國家強制力保證實施的行為規(guī)則的總稱。(二)法的本質(zhì)法的本質(zhì)可以歸結(jié)為兩方面:第一,法是統(tǒng)治階級意志的體現(xiàn);第二,法的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級的物質(zhì)生活條件決定的。(三)法的特征1.法是調(diào)整人的行為的社會規(guī)范2.法是國家制定或認(rèn)可的社會規(guī)范3.法是規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的社會規(guī)范4.法是由國家保證實施的社會規(guī)范二、法的作用

(一)指引作用法對人的行為的指引可分為兩種:一種是個別指引(或稱個別調(diào)整),即通過一個具體的指示對具體的人和情況的指引;另一種是規(guī)范性指引(或稱規(guī)范性調(diào)整),即通過一般的規(guī)則對同類的人或情況的指引。(二)評價作用作為一種社會規(guī)范,法律具有判斷、衡量他人行為是否合法或有效的評價作用。這里講的評價作用的對象是他人的行為。在評價他人行為時,總要有一定的、客觀的評價準(zhǔn)則。法是一個重要的、普遍的評價準(zhǔn)則,即根據(jù)法來判斷某種行為是否合法。此外,作為一種評價準(zhǔn)則,與政策、道德規(guī)范等相比,法還具有比較明確、具體的特征。(三)教育作用作為一種社會規(guī)范,法還具有教育作用。這種作用的對象是一般人的行為。有人因違法而受到制裁,對一般人以至受制裁人本人有教育作用。反過來,人們的合法行為以及其法律后果也同樣對一般人的行為具有示范作用。(四)預(yù)測作用法的預(yù)測作用,或者說,法有可預(yù)測性的特征,是指依靠作為社會規(guī)范的法,人們可以預(yù)先估計到他們相互之間將如何行為。預(yù)測作用的對象是人們相互的行為,包括國家機關(guān)的行為。(五)強制作用法的另一個規(guī)范作用在于制裁、懲罰違法行為和犯罪行為。這種規(guī)范作用的對象是違法者的行為和犯罪行為的自然人、法人或者其他組織。法的強制行為不僅在于制裁違法犯罪行為,而且還在于預(yù)防違法犯罪行為,增進社會成員的安全感。三、法律規(guī)範(fàn)

(一)法律規(guī)范的概念法律規(guī)范是國家意志的表現(xiàn),是通過一定的法律條文表現(xiàn)出來的,具有一定內(nèi)在邏輯結(jié)構(gòu)的特殊行為規(guī)則。例如,《物業(yè)管理條例》第三十二條第一款規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。”第五十九規(guī)定:“違反本條例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?二)法律規(guī)范的種類1.授權(quán)性規(guī)范、義務(wù)性規(guī)范和禁止性規(guī)范(調(diào)整方式不同)2.強制性規(guī)范和任意性規(guī)范(強制性程度不同)四、法律責(zé)任(一)法律責(zé)任的含義法律責(zé)任是指因違反了法定義務(wù)或契約義務(wù),或不當(dāng)行使法律權(quán)利、權(quán)力所產(chǎn)生的,由行為人承擔(dān)的不利后果。(二)法律責(zé)任的特點(1)法律責(zé)任首先表示一種因違反法律上的義務(wù)(包括違約等)關(guān)系而形成的責(zé)任關(guān)系,它是以法律義務(wù)的存在為前提的。(2)法律責(zé)任為一種責(zé)任方式,即承擔(dān)不利后果。(3)法律責(zé)任具有內(nèi)在邏輯性,即存在前因與后果的邏輯關(guān)系。(4)法律責(zé)任的追究是由國家強制力實施的。(三)法律責(zé)任的分類根據(jù)違法行為所違反的法律的性質(zhì),可以把法律責(zé)任分為民事責(zé)任、刑事責(zé)任、行政責(zé)任和國家賠償責(zé)任。(四)法律責(zé)任的構(gòu)成要件1.主體2.過錯3.違法行為4.損害事實5.因果關(guān)系五、歸責(zé)與免責(zé)(一)歸責(zé)歸責(zé)是指對違法行為所引起的法律責(zé)任進行判斷、確認(rèn)、歸結(jié)、緩減以及免除的活動。歸責(zé)一般必須遵循以下法律原則(二)免責(zé)免責(zé)是指行為人實施了違法行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,但由於法律的特別規(guī)定,可以部分或全部免除其法律責(zé)任,即不實際承擔(dān)法律責(zé)任。免責(zé)的主要情形有:時效免責(zé);不訴免責(zé);自首、立功免責(zé)。1.責(zé)任法定原則(1)違法行為發(fā)生后應(yīng)當(dāng)按照法律事先規(guī)定的性質(zhì)、范圍、程度、期限、方式追究違法者的責(zé)任;作為一種否定性法律后果,它應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)范預(yù)先規(guī)定。(2)排除無法律依據(jù)的責(zé)任,即責(zé)任擅斷和“非法責(zé)罰”。(3)在一般情況下要排除對行為人有害的既往追溯。2.因果聯(lián)系原則(1)在認(rèn)定行為人違法責(zé)任之前,應(yīng)當(dāng)首先確認(rèn)行為與危害或損害結(jié)果之間的因果聯(lián)系,這是認(rèn)定法律責(zé)任的重要事實依據(jù)。(2)在認(rèn)定行為人違法責(zé)任之前,應(yīng)當(dāng)首先確認(rèn)意志、思想等主觀方面因素與外部行為之間的因果聯(lián)系,有時這也是區(qū)分有責(zé)任與無責(zé)任的重要因素。(3)在認(rèn)定行為人違法責(zé)任之前,應(yīng)當(dāng)區(qū)分這種因果聯(lián)系是必然的還是偶然的、是直接的還是間接的。3.責(zé)任相稱原則(1)法律責(zé)任的性質(zhì)與違法行為性質(zhì)相適應(yīng)。(2)法律責(zé)任的輕重和種類應(yīng)當(dāng)與違法行為的危害或者損害相適應(yīng)。(3)法律責(zé)任的輕重和種類應(yīng)當(dāng)與行為人主觀惡性相適應(yīng)。4.責(zé)任自負(fù)原則(1)違法行為人應(yīng)當(dāng)對自己的違法行為負(fù)責(zé)。(2)不能讓沒有違法行為的人承擔(dān)法律責(zé)任,即反對株連或變相株連。(3)要保證責(zé)任人受到法律追究,也要保證無責(zé)任者不受法律追究。五、歸責(zé)與免責(zé)(一)歸責(zé)歸責(zé)是指對違法行為所引起的法律責(zé)任進行判斷、確認(rèn)、歸結(jié)、緩減以及免除的活動。歸責(zé)一般必須遵循以下法律原則(二)免責(zé)免責(zé)是指行為人實施了違法行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,但由於法律的特別規(guī)定,可以部分或全部免除其法律責(zé)任,即不實際承擔(dān)法律責(zé)任。免責(zé)的主要情形有:時效免責(zé);不訴免責(zé);自首、立功免責(zé)。六、法律責(zé)任的種類(一)民事法律責(zé)任民事法律責(zé)任包括:停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、賠償損失、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉等。(二)行政法律責(zé)任行政法律責(zé)任主要分為行政處罰和行政處分。(1)行政處罰包括:警告、罰款、沒收違法所得、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷執(zhí)照、行政拘留等。(2)行政處分包括:警告、記過、降級、降薪、撤職、留用察看、開除等。(三)刑事法律責(zé)任刑事法律責(zé)任主要分為主刑和附加刑。(1)主刑包括:管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罰金、剝奪政治權(quán)利、沒收財產(chǎn)。任務(wù)二物業(yè)管理立法某社區(qū)有一片敞開式綠地花園,傍晚時分,不少業(yè)主都喜歡帶著孩子在這裏穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植。這成為社區(qū)管理中的一個難題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)想了許多辦法,都未奏效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬思路,採取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù),效果明顯。教——加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時將警示語由“請勿踐踏草地,違者罰款”更改為“足下留情,春意更濃”,讓人不忍踐踏草地。管——配足護衛(wèi)力量,強調(diào)全員管理。針對午後人們出入較多的特點,此間的中班護衛(wèi)指定一人重點負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,要主動上前勸阻,把綠地管理作為重要工作事項。疏——營造客觀情境,疏導(dǎo)遊人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪人行通道;同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時段內(nèi)綠地清新濕潤,使人們盡享自然。案例導(dǎo)學(xué)

評析:改變?nèi)藗兊牧恿?xí),宣傳教育工作必不可少,以宣傳教育為主,輔之以管。既要講道理,使之不想;又要有相關(guān)的強有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣習(xí)得到糾正,良習(xí)成了自然。一、物業(yè)的概念及法律屬性

(一)物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate,由我國香港地區(qū)傳入內(nèi)地,其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn),也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別,它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割,物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。(二)物業(yè)的法律屬性物業(yè)作為非常重要的不動產(chǎn),有著自己獨特的法律屬性。物業(yè)具有以下五個主要法律屬性。1.不動產(chǎn)性2.專有性3.使用的長期性4.法律與政策制約性5.經(jīng)營性與服務(wù)性二、國內(nèi)外物業(yè)管理立法

(一)國外物業(yè)管理立法國外關(guān)於物業(yè)管理的立法具有以下四個主要特點:(1)以建築物區(qū)分所有權(quán)的立法為軸心,形成關(guān)於多層高層樓宇和住宅區(qū)的物業(yè)管理多種立法模式。多種立法模式包括:1)民法模式。2)住宅法模式。3)單行特別法模式。

(2)在以法律明確區(qū)分所有建築物財產(chǎn)權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)的同時,確立業(yè)主們對區(qū)分所有建築物及附屬物涉及公用部分和公共利益事務(wù)的共管權(quán),亦即業(yè)主管理團體的成員權(quán)。(3)通過適時的立法修正和完善,對於區(qū)分所有物業(yè)的管理的組織和操作體制,特別是住宅樓宇類物業(yè)的業(yè)主團體自治管理和託管運作方式作出了較為詳細(xì)周全的規(guī)定。(4)關(guān)於建築物區(qū)分所有權(quán)這一概念,各國基於不同的法律理念產(chǎn)生了不同的認(rèn)識和諸如“一元論”“二元論”“三元論”“享益部分說”等不同學(xué)說,各國和地區(qū)立法所採用的該概念表達詞也不盡相同,只有日本和中國的臺灣地區(qū)明確將“區(qū)分所有”這一術(shù)語作為法律術(shù)語。(二)國內(nèi)物業(yè)管理立法國內(nèi)物業(yè)管理立法具有以下三個主要特點:1.實踐先行,立法跟進較慢2.住宅區(qū)物業(yè)管理先行,非居住物業(yè)管理立法有待充實3.物業(yè)管理體現(xiàn)中國特色,法理創(chuàng)新還需努力二、國內(nèi)外物業(yè)管理立法專案小結(jié)

法是國家意志的表現(xiàn),是由國家制定或認(rèn)可,以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容,具有普遍約束力並受國家強制力保證實施的行為規(guī)則的總稱。法的本質(zhì)可以歸納為兩方面:第一,法是統(tǒng)治階級意志的體現(xiàn);第二,法的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級的物質(zhì)生活條件決定的。法的特徵主要表現(xiàn)在:法是調(diào)整人的行為的社會規(guī)範(fàn);法是國家制定或認(rèn)可的社會規(guī)範(fàn);法是規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的社會規(guī)範(fàn);法是由國家保證實施的社會規(guī)範(fàn);法的強制性不同於其他規(guī)範(fàn)之處在於法具有國家強制性。法律規(guī)範(fàn)是國家意志的表現(xiàn),是通過一定的法律條文表現(xiàn)出來的,具有一定內(nèi)在邏輯結(jié)構(gòu)的特殊行為規(guī)則。物業(yè)作為非常重要的不動產(chǎn),有著自己獨特的法律屬性。從上述物業(yè)的含義中,可以概括出物業(yè)具有以下五個主要法律屬性:不動產(chǎn)性、專有性、使用的長期性、法律與政策制約性、經(jīng)營性與服務(wù)性。國內(nèi)物業(yè)管理立法具有三個特點:實踐先行,立法跟進較慢;住宅區(qū)物業(yè)管理先行,非居住物業(yè)管理立法有待充實;物業(yè)管理體現(xiàn)中國特色,法理創(chuàng)新還需努力。職業(yè)實訓(xùn)練習(xí)實訓(xùn)目的(1)瞭解物業(yè)管理中涉及的主要法律問題;(2)熟悉物業(yè)管理過程中主體之間存在的主要法律關(guān)係;(3)學(xué)會處理物業(yè)管理過程中的矛盾和糾紛。

實訓(xùn)內(nèi)容

到某社區(qū)收集1~2個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律糾紛的真實案例。

實訓(xùn)要求(1)分析業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律糾紛的原因;(2)找出糾紛主體之間的主要法律關(guān)係;(3)提出解決的辦法或者意見。

專案二

物業(yè)管理法律關(guān)係

學(xué)習(xí)目標(biāo)知識目標(biāo):瞭解並掌握物業(yè)管理法律關(guān)係的主體、客體與內(nèi)容,以及物業(yè)管理法律關(guān)係的主體之間存在的主要法律關(guān)係;熟悉並知曉物業(yè)管理法律關(guān)係產(chǎn)生、變更和消滅的條件。能力目標(biāo):能運用掌握的物業(yè)管理法律關(guān)係的主體之間存在的主要法律關(guān)係分析、解決物業(yè)管理實際案例。任務(wù)一物業(yè)管理法律關(guān)係概述某年6月,李先生以105.2萬元購買了一套商品房別墅,面積為200.4平方米,並進行了豪華裝修,花費近50萬元,還買了傢俱及日常生活用品。同年8月,李先生一家人正準(zhǔn)備喬遷新居,誰知裝飾一新的房子被水泡了。此後,該套商品房因長期漏水、經(jīng)常污水回流無法居住,且由於房屋長期潮濕,致使電路不通。次年,李先生找來專家檢測,發(fā)現(xiàn)房子漏水、污水回流是因為屋面排水和排水管道設(shè)計不合理。李先生因此拒交物業(yè)管理費。案例導(dǎo)學(xué)此案涉及幾個法律關(guān)係?應(yīng)如何處理?評析:該案件涉及三個主體,即李先生、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商;涉及兩個法律關(guān)係,即李先生與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)係,李先生與開發(fā)商之間的法律關(guān)係。李先生沒有證據(jù)證明其房子所受損害是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)所造成的,房屋漏水原因法律關(guān)係與物業(yè)管理法律關(guān)係無關(guān),因此,以房屋受損不能使用而拒交物業(yè)管理費的理由不成立。李先生必須找到房屋漏水的根本原因所對應(yīng)的法律關(guān)係,然後針對這一法律關(guān)係維護自己的權(quán)利,而不是以拒交物業(yè)管理費的方式來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理該社區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將李先生告上法庭。法院根據(jù)我國《合同法》第八條規(guī)定(“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護?！?、第一百零九條規(guī)定(“當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的,對方可以要求其支付價款或者報酬?！?、《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定(業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用),判決李先生交納物業(yè)管理費、電費等13000餘元。一、法律關(guān)系的含義及特征法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整社會關(guān)系的過程中所形成的人們之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。法律關(guān)系有三個特征:其一,以法律規(guī)范存在為前提;其二,以權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容;其三,以國家強制力為保障。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的含義及特征根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定,物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理法律關(guān)系是一種具體的法律關(guān)系,是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系中形成的當(dāng)事人具體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系有兩個特征:其一,法律關(guān)系存在于物業(yè)管理和服務(wù)中;其二,主體僅限于物業(yè)管理和服務(wù)過程中的自然人、法人和其他組織。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人對物業(yè)所進行的管理形成的法律關(guān)系不是物業(yè)管理法律關(guān)系,不受《物業(yè)管理條例》法律規(guī)范調(diào)整。三、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素在物業(yè)管理過程中,我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在這樣或者那樣的矛盾和糾紛,給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩。究其原因,大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商和業(yè)主等物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利與義務(wù)不清楚。因此,做好物業(yè)管理工作,首先應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理中的法律關(guān)系要素,只有理順了這些要素的法律關(guān)系,才能夠處理好物業(yè)管理各方面的關(guān)系。(一)物業(yè)管理法律關(guān)係的主體物業(yè)管理工作中法律關(guān)係的主體主要有業(yè)主、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。(二)物業(yè)管理法律關(guān)係的客體物業(yè)管理法律關(guān)係的客體是指法律關(guān)係主體權(quán)利和義務(wù)共同指向的對象,分為物、行為、非物質(zhì)財富。(三)物業(yè)管理法律關(guān)係的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)係的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)係主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。這裏的權(quán)利是物業(yè)管理法律關(guān)係主體依法具有的,按照有利於自己的利益,要求承擔(dān)義務(wù)的一方作出一定的行為和不作出一定行為的資格?！段飿I(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分?！边@裏的義務(wù)是物業(yè)管理法律關(guān)係主體依法必須作出一定的行為和不作出一定行為的責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定:“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督?！彼摹⑽飿I(yè)管理基本法律關(guān)係

(一)業(yè)主之間的法律關(guān)係《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度,執(zhí)行業(yè)主大會的決定,按時交納物業(yè)管理服務(wù)費用等?！段餀?quán)法》第九十二條規(guī)定:“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)儘量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?二)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)係目前,現(xiàn)實中存在著開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“父子關(guān)係”,這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往對於房屋品質(zhì)等問題不重視,往往出現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護,造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾加劇,業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒物業(yè)服務(wù)企業(yè),加之社區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立,前期物業(yè)管理時間很長,有的長達七八年,矛盾越積越深。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條的規(guī)定,依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但到目前為止,仍然有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由開發(fā)商派生出來的,即便實行招投標(biāo),由於難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機制,開發(fā)商派生出來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處於優(yōu)勢地位,往往是其中標(biāo),這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)係”依然普遍存在。當(dāng)出現(xiàn)涉及開發(fā)商的物業(yè)問題而引發(fā)糾紛後,物業(yè)服務(wù)企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩個獨立法人,無任何關(guān)係為由拒絕處理,而開發(fā)商往往是專案公司,一個社區(qū)成立一個專案公司,建設(shè)完成、結(jié)算完畢後就不存在了,售後服務(wù)、保修等矛盾無法解決。四、物業(yè)管理基本法律關(guān)係(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)係物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主大會的委託,根據(jù)物業(yè)服務(wù)委託合同進行專業(yè)管理,實行有償服務(wù)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位是平等的,雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同,形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的民事合同關(guān)係。(四)供水、供電等單位與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間的法律關(guān)係供水、供電、供氣、通信、有信電視等單位向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù),業(yè)主交納相關(guān)費用,它們之間是一種合同關(guān)係,合同雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委託代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！薄段飿I(yè)管理條例》第五十一條第一款規(guī)定:“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任?！?五)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)係物業(yè)管理各方主體與政府有著密切的關(guān)聯(lián),其中物業(yè)管理和服務(wù)中有些事務(wù)本身就屬於政府公共事務(wù)管理的範(fàn)疇,這些部門包括公安、消防、城市建設(shè)、市政規(guī)劃、市容環(huán)衛(wèi)以及物價等政府部門。它們之間的法律關(guān)係主要表現(xiàn)兩個方面:一是行政管理關(guān)係;二是協(xié)調(diào)、配合的關(guān)係。五、案例分析

某社區(qū)業(yè)主委員會今年共打了五起官司,四輸一贏。贏的官司是物業(yè)服務(wù)企業(yè)退回了一間辦公用房給業(yè)主委員會使用。輸?shù)墓偎狙Y有一個是業(yè)主委員會侵害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商譽,須賠償2萬元,業(yè)主委員會希望每家每戶分?jǐn)値装僭X,但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對,理由是這五起官司中沒有一起經(jīng)過業(yè)主大會的表決通過。因此,業(yè)主們表示應(yīng)由業(yè)主委員會成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險。業(yè)主委員會準(zhǔn)備將應(yīng)付訴訟費的業(yè)主告上法庭,由法院替業(yè)主委員會討回公道。案例1業(yè)主委員會的做法是否合理?為什麼?案例分析:

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主大會是業(yè)主的權(quán)力機構(gòu),而業(yè)主委員會則是一個執(zhí)行機構(gòu),它既不是公司法人,也不是群眾自治組織,無權(quán)作出任何重大決議,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定,必須按照法律法規(guī)的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。五、案例分析龔女士在某市買下一套房,買房時只看中其地段好,其他事情就沒多考慮,誰知剛領(lǐng)到鑰匙就發(fā)覺“買錯了”。因為她發(fā)現(xiàn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多工作做得不到位。後來經(jīng)過瞭解才知道,這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商在交房半年之前才匆忙成立的,大多數(shù)員工是開發(fā)商的親戚、朋友,沒有經(jīng)過正規(guī)的培訓(xùn),連一些基本的業(yè)務(wù)都不懂。又有業(yè)內(nèi)人士透露,這個樓盤的開發(fā)商在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)過程中,人為地設(shè)計了一些障礙,使得其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)“望而卻步”,然後自己的子公司“冠冕堂皇”地就任“管家”,逃避了主管部門監(jiān)督。龔女士對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有怨氣,覺得這家開發(fā)商很不負(fù)責(zé)任,於是逢人便說:“千萬不要買這家開發(fā)商建的房子”。案例2該案例說明了什麼?案例分析:建售不分離,業(yè)主對低水準(zhǔn)物業(yè)管理的抱怨會影響開發(fā)商的市場信譽。同時,建管不分的管理體制也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的主要根源。相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從屬於房地產(chǎn)開發(fā)商,這種“父子關(guān)係”使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難以維護業(yè)主利益為宗旨,為日後的糾紛埋下了隱患。在業(yè)主看來,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的維護者和提供售後服務(wù)者,就應(yīng)該由其解決問題。不少開發(fā)商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾,結(jié)果業(yè)主入住後發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn),在找不到開發(fā)商的情況下,就會把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。六、案例實操

2008年1月,滕某入住某市某社區(qū)一套住房。此後,滕某以“房屋存在品質(zhì)問題,社區(qū)圍牆距離房屋過近,該社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù),物業(yè)費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符”為由,從2008年11月至2010年11月一直未交納物業(yè)管理費。本案中涉及的法律關(guān)係有哪些?滕某的做法對嗎?為什麼?案件提示:該社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)係,而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)係。房屋品質(zhì)等問題屬於業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同調(diào)整範(fàn)疇。因此,業(yè)主不能以房屋品質(zhì)問題為由,拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費。但是,如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有對房屋進行維修和修繕的義務(wù),業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維修,而該社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行義務(wù)的,業(yè)主有權(quán)對物業(yè)企業(yè)的違約行為追究法律責(zé)任,不應(yīng)該不交物業(yè)費。案例3案例處理六、案例實操某市的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景,業(yè)主去辦理入住手續(xù)時,被告知要找物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交物業(yè)管理費後再給鑰匙。順利辦下來倒也無事,但有時就可能出現(xiàn)問題。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費,業(yè)主對此不滿而拒絕交費;有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容而拒絕簽約;有些業(yè)主則是由於其他問題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下,有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會採取不給業(yè)主鑰匙的做法。交房時發(fā)生矛盾,物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否扣押業(yè)主家鑰匙?案件提示:業(yè)主購買房屋,就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)係,房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)係的反映。在這一法律關(guān)係中,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方各有多種權(quán)利、義務(wù),但是對於開發(fā)商而言,最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項,最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定,向開發(fā)商付了全部的購房款,開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。案例處理案例4六、案例實操陳女士在某社區(qū)看房時,開發(fā)商承諾該社區(qū)將建一所小學(xué)。因為兒子很快就要上小學(xué)了,想到日後省去了接送等麻煩,陳女士就在這裏買下了一套房。誰知入住了半年,小學(xué)連個影子都沒有,開發(fā)商也好像從此消失了,陳女士只好向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映此事,並把對開發(fā)商的埋怨都算到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。這個案例涉及幾個法律關(guān)係?這些關(guān)係主體有什麼權(quán)利與義務(wù)?案件提示:建管不分離,使得物業(yè)管理法律關(guān)係主體不分、法律關(guān)係錯綜複雜。影響開發(fā)商的市場信譽,也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。無論是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè),還是業(yè)主,都應(yīng)當(dāng)分清各種法律關(guān)係、區(qū)分各個主體的角色,才能正確處理相互之間的關(guān)係,保護個體利益。案例5案例處理任務(wù)二物業(yè)管理法律關(guān)係的產(chǎn)生、變更和消滅甲在某市某胡同某號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居,在該院也有私房2間。乙租住甲北房最西兩間,並在從西起第一間門前向南1.1米處自建一個8平方米廚房。當(dāng)時雙方均無異議?，F(xiàn)在乙退還甲的兩間私房,搬至一居民社區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由其女兒丙一家三口居住,原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。乙搬出後,甲即要求乙、丙拆除自建廚房,以免影響房屋的通風(fēng)採光,雙方對此意見不合而發(fā)生爭執(zhí)。甲以乙、丙為被告訴到區(qū)法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由,拒絕拆除。案例導(dǎo)學(xué)此案涉及哪幾個法律規(guī)範(fàn)?應(yīng)如何處理?評析:本案涉及的是相鄰關(guān)係中的通風(fēng)、採光問題,解決問題的關(guān)鍵是能否認(rèn)定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、採光構(gòu)成妨礙,同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。此案涉及的主要法律規(guī)範(fàn)是《民法總則》《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等。乙租住甲北房最西兩間,並在從西起第一間門前向南1.1米處自建一個8平方米廚房,甲在當(dāng)時並無異議,視為默認(rèn),租賃期間不存在侵權(quán)。乙退還甲的兩間私房後,甲稱乙自建房對其構(gòu)成了通風(fēng)、採光方面的妨礙。法律對於處理相鄰關(guān)係的糾紛原則,認(rèn)為應(yīng)該有利於發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利於團結(jié)互助?！段餀?quán)法》第八十九條規(guī)定:“建造建築物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建築物的通風(fēng)、採光和日照。”應(yīng)依照法律和現(xiàn)場實際情況,本著有利於相鄰關(guān)係和諧原則處理。一、物業(yè)管理法律關(guān)係產(chǎn)生、變更和消滅的前提條件法律關(guān)係是根據(jù)法律規(guī)範(fàn)產(chǎn)生的、在主體之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)係。但是,只有法律規(guī)範(fàn)和權(quán)利主體還不足以產(chǎn)生法律關(guān)係,法律關(guān)係的產(chǎn)生、變更和消滅還必須有法律規(guī)範(fàn)所規(guī)定的某種法律事實的出現(xiàn)。法律事實,即法律規(guī)範(fàn)所規(guī)定的,能夠引起法律後果即法律關(guān)係產(chǎn)生、變更和消滅的現(xiàn)象,是法律關(guān)係產(chǎn)生、變更和消滅的前提條件。在這些事實沒有發(fā)生的情況下,法律所規(guī)定的權(quán)利主體之間的關(guān)係只是一種可能性,並不是現(xiàn)實的關(guān)係,法律關(guān)係還沒有產(chǎn)生。只有權(quán)利主體也不能產(chǎn)生法律關(guān)係,因為權(quán)利主體的存在只表明主體具有享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的資格,具有以自己的行為參加到法律關(guān)係當(dāng)中去的能力,並不意味著主體實際享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)。如業(yè)主可以監(jiān)督專項維修資金的管理和使用,可以就此向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出質(zhì)疑,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須給予答復(fù),這雖然是法律明確規(guī)定的業(yè)主權(quán)利,但如果業(yè)主不積極行使,就不構(gòu)成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)係。因此,法律關(guān)係的產(chǎn)生、變更和消滅是需要條件的,這些條件包括:(1)法律規(guī)範(fàn),即法律關(guān)係產(chǎn)生、變更和消滅的法律依據(jù);(2)主體,即權(quán)利的享有者與義務(wù)的承擔(dān)者;(3)法律事實,即出現(xiàn)法律規(guī)範(fàn)所假定的那種情況。二、物業(yè)管理法律事實的種類

(一)行為和事件按照是否以權(quán)利主體的意志為轉(zhuǎn)移可以將物業(yè)管理法律事實分為行為和事件。作為物業(yè)管理法律事實的行為是以權(quán)利主體的意志為轉(zhuǎn)移、能夠引起法律后果的法律事實。行為是人們有意志、有目的的活動,行為按其與法律規(guī)范的要求是否一致又可以分為合法行為和違法行為。合法行為與物業(yè)管理法律規(guī)范的要求相一致,能夠產(chǎn)生行為人預(yù)期的法律后果。作為物業(yè)管理法律事實的事件是指與權(quán)利主體意志無關(guān)的法律事實。事件根據(jù)是否由人的行為而引起可以劃分為絕對事件和相對事件。絕對事件是指不是由人的行為而是由某種自然的原因而引起的事件,如雷電損壞了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施。相對事件是由人的行為引發(fā)的,但并不涉及權(quán)利主體的意志,如業(yè)主在電梯中被歹徒搶劫、家中的財物被盜等。(二)肯定和否定的物業(yè)管理法律事實按照產(chǎn)生法律后果是否要求某些物業(yè)管理現(xiàn)象的存在,可以將物業(yè)管理法律事實分為肯定的物業(yè)管理法律事實和否定的物業(yè)管理法律事實?？隙ǖ奈飿I(yè)管理法律事實表明法律后果的產(chǎn)生要求有一定現(xiàn)象的出現(xiàn),如果該現(xiàn)象不出現(xiàn),則不可能產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會發(fā)出要約,擬與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同,要約就是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系產(chǎn)生的前置條件。否定的物業(yè)管理法律事實表明法律后果的產(chǎn)生要求不存在一定的現(xiàn)象,如果存在該現(xiàn)象,則不可能產(chǎn)生這一法律后果。二、物業(yè)管理法律事實的種類(三)一次性作用和連續(xù)作用的物業(yè)管理法律事實按照作用時間的長短,可以將物業(yè)管理法律事實分為一次性作用的物業(yè)管理法律事實和連續(xù)作用的物業(yè)管理法律事實。絕大多數(shù)物業(yè)管理法律事實都是一次性作用的,即物業(yè)管理法律規(guī)范僅僅在具體情況下將其與法律后果相聯(lián)系連續(xù)作用的物業(yè)管理法律事實是長時間地、連續(xù)地或定期地存在并產(chǎn)生法律后果的情況。其特點在于它的長期性和連續(xù)性。(四)單一的物業(yè)管理法律事實和事實構(gòu)成按照產(chǎn)生法律后果所需的事實的數(shù)量,可以將物業(yè)管理法律事實分為單一的物業(yè)管理法律事實和事實構(gòu)成。單一的物業(yè)管理法律事實說明法律后果的產(chǎn)生只要求有單一的現(xiàn)象出現(xiàn)有些物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅要求必須具備兩個或兩個以上的法律事實,而且各個法律事實之間存在有機聯(lián)系,構(gòu)成一個系統(tǒng),即事實構(gòu)成。三、物業(yè)管理法律關(guān)係的產(chǎn)生

物業(yè)管理法律關(guān)係的產(chǎn)生是指基於一定法律事實的出現(xiàn),在物業(yè)管理法律關(guān)係主體之間形成了法律上的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)係。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工在進行日常管理過程中,與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí),打傷業(yè)主,從而使物業(yè)管理法律關(guān)係產(chǎn)生?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條第二款中規(guī)定,保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。依此規(guī)定,受傷業(yè)主享有接受賠償、賠禮道歉的權(quán)利,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有停止侵害、賠償損失、賠禮道歉等義務(wù)。四、物業(yè)管理法律關(guān)係的變更物業(yè)管理法律關(guān)係的變更是指由於某種法律事實的出現(xiàn),使原來存在的物業(yè)管理法律關(guān)係構(gòu)成的諸要素發(fā)生了變化,進而使物業(yè)管理法律關(guān)係本身發(fā)生了變化。具體包括:(1)主體發(fā)生變化,如業(yè)主死亡後繼承關(guān)係發(fā)生,從而使原物業(yè)管理法律關(guān)係中業(yè)主的身份發(fā)生變化;(2)客體發(fā)生變化,如業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成協(xié)議,不得將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委託給第三方,從而將物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事專項服務(wù)的行為納入物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)係中;(3)內(nèi)容發(fā)生變化,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會達成協(xié)議,降低物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn),從而使原有合同法律關(guān)係的內(nèi)容發(fā)生了改變。五、物業(yè)管理法律關(guān)係的消滅物業(yè)管理法律關(guān)係的消滅是指基於一定法律事實的出現(xiàn),使原有的物業(yè)管理法律關(guān)係主體間的權(quán)利義務(wù)終結(jié)。具體包括:(1)主體資格的喪失,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照,喪失了主體資格,從而使原有的合同法律關(guān)係宣告終結(jié);(2)客體的滅失,如大地震造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)毀損。任務(wù)三物業(yè)管理法律關(guān)係實務(wù)2012年7月,某住宅社區(qū)的業(yè)主張某住在老式混合結(jié)構(gòu)樓房的底層,樓上一業(yè)主宋某安裝了一部分離式空調(diào)。由於空調(diào)機長時間運轉(zhuǎn),冷凝器出水像雨水一樣滴下,濺得四處都是,底層院落無法曬衣,同時晚上滴水聲擾得張某一家無法休息。張某找到宋某,希望解決此問題,卻遭到拒絕,張某非常氣憤,於是找到了物業(yè)服務(wù)企業(yè),要求其處理,並稱其未盡到管理職責(zé),應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。此案涉及幾個法律關(guān)係?應(yīng)如何處理?案例分析:本案涉及業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩個法律關(guān)係。從相鄰關(guān)係上看,樓上裝空調(diào)的業(yè)主宋某在自己權(quán)利實現(xiàn)的同時,不能侵害相鄰關(guān)係人的權(quán)益。由於空調(diào)出水,對樓下業(yè)主張某的正常生活造成了極大的影響,破壞了相鄰關(guān)係,對此宋某要排除妨礙,使相鄰關(guān)係恢復(fù)到原來的狀態(tài),宋某應(yīng)當(dāng)作為第一責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。對於物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,對業(yè)主安裝空調(diào)的行為也有合理引導(dǎo)的義務(wù),為了社區(qū)的整體美觀和防止對其他業(yè)主生活造成不良影響,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主安裝空調(diào)的位置、安全等都要有統(tǒng)一的規(guī)定,對安裝行為進行檢查、監(jiān)督、驗收等。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到這些義務(wù),直接責(zé)任人又不能承擔(dān)責(zé)任或不承擔(dān)責(zé)任時,其也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充責(zé)任。一、案例分析案例6一、案例分析

某高校住戶黎某發(fā)現(xiàn)其廁所頂棚往下漏水,於是與樓上住戶許某交涉,要求其將廁所的防水再做一遍,並且費用由許某承擔(dān)。許某以自家沒有裝修為由不予理會,黎某多次要求解決未果,因此將許某告上了法庭,但在庭審中黎某由於證據(jù)不足而敗訴。於是黎某將自家的廁所頂棚重新更換。之後,黎某家的廁所頂棚大面積漏水,黎某又到許某家查看,原來暖氣管的閥門被許某弄壞,大量暖氣水流到地面並向樓下滲漏。黎某又向許某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由於以前的糾紛,許某執(zhí)意不肯。於是黎某找到物業(yè)服務(wù)企業(yè),要求給予解決,物業(yè)服務(wù)企業(yè)瞭解情況後,又親自到兩家進行了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)是由於管道多年未修,已經(jīng)腐爛,需要更換,管道系學(xué)校售房給個人時承諾由學(xué)校維修的公共部位,因此,維修費應(yīng)由學(xué)校支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)W校上報了申請專款的報告,並經(jīng)批準(zhǔn),再與兩家協(xié)商後達成共識,將許某家的防水重做一次,並保證使用與原地磚顏色相近的材料,從而解決了兩家的糾紛。此案例中,樓上漏水維修費應(yīng)由誰承擔(dān)?案例分析:樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素,及時解決漏水問題有利於維護業(yè)主之間和睦共處的關(guān)係。不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利於生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、採光等方面的相鄰關(guān)係,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。案例處理:由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過錯責(zé)任原則來判定責(zé)任。過錯責(zé)任原則以過錯為要件,因當(dāng)事人一方的過錯造成的後果,就由過錯者承擔(dān)責(zé)任負(fù)擔(dān)費用;沒有過錯就沒有責(zé)任,那麼費用的承擔(dān)就適用公平原則,由雙方共同分擔(dān)。本糾紛由於是學(xué)校承諾的公共部位長久使用,管道損壞所致,所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費用。案例7一、案例分析2012年3月25日下午4時左右,某業(yè)主王某家裏突然停電。於是王某找到該社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè),要求檢查停電原因,物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知他是因其拖欠物業(yè)管理費而停電。為此,王某向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出交涉,無果。3月27日,王某找到供電管理部門,供電部門的工作人員到達現(xiàn)場後,物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。王某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭,請求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害,恢復(fù)供電,並向其賠禮道歉,減收一個月管理費,賠償經(jīng)濟損失。王某的要求是否會得到法院支持?案例分析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有採取停電措施的權(quán)利,其職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),絕不能採取對業(yè)主“停電”之類損害業(yè)主利益的手段,而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任,並非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。案例處理:法院經(jīng)審理後認(rèn)為,被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)並非供電部門,無權(quán)以任何理由對原告採取停電措施,否則即構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個月管理費的請求,屬於雙方的物業(yè)管理合同的範(fàn)圍,與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)係,原告應(yīng)另行主張權(quán)利;原告要求賠禮道歉和減免一個月管理費的請求於法無據(jù),法院不予支持;原告提出的經(jīng)濟損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請求獲得法院支持。案例8二、案例實操某市某社區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司,在承接的物業(yè)管理中,開發(fā)商遺留下一系列問題,如開發(fā)商將社區(qū)的底層機房改造成為保安宿舍,沒有預(yù)留足夠的會所和物業(yè)管理辦公面積等。業(yè)主將開發(fā)商遺留的問題歸結(jié)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上,以至於業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾愈演愈烈,業(yè)主提出要解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。應(yīng)如何處理案例中的問題?案件提示:應(yīng)運用法規(guī),講清遺留問題的原因,但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上,以利於今後同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)。案例9案例處理二、案例實操某社區(qū)A座個別業(yè)主“圈占”共用天臺(樓頂),有的建了私家花園,有的建了鴿子房,該社區(qū)A座已經(jīng)有6個樓頂被私人佔用。其中某住戶的“手筆”可謂“匠心獨運”:不僅200平方米的天臺被其全部據(jù)為己有,連天臺上原有的通風(fēng)管道、消防器材也被統(tǒng)統(tǒng)拆除。該住戶還自行拆除了樓頂?shù)母魺釋?鋪上了仿古地磚,種上了花草,設(shè)置了假山、假樹,上到天臺,真是“別有洞天”。為了把其他人拒之門外,該住戶還“安排”了一條大狼狗“把門”。好端端的共用天臺,變成了這位住戶的“私家花園”。對此大多數(shù)業(yè)主很有意見,紛紛到物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴。應(yīng)如何處理案例中的問題?案件提示:共用天臺屬於全體業(yè)主的共用部位,任何人無權(quán)佔用。私占共用天臺是對其他業(yè)主的侵權(quán)行為。案例10案例處理物業(yè)管理法律關(guān)係是一種具體的法律關(guān)係,是指物業(yè)管理法律規(guī)範(fàn)在調(diào)整物業(yè)管理關(guān)係中形成的當(dāng)事人具體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)係。物業(yè)管理法律關(guān)係包括主體、客體、內(nèi)容三個要素。物業(yè)管理基本法律關(guān)係包括業(yè)主之間的法律關(guān)係、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)係、開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)係、供水供電等單位與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間的法律關(guān)係、物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)係。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可將物業(yè)管理法律事實劃分為若干個種類,常見的分類有:行為和事件;肯定和否定的物業(yè)管理法律事實;一次性作用和連續(xù)作用的物業(yè)管理法律事實;單一的物業(yè)管理法律事實和事實構(gòu)成。專案小結(jié)

實訓(xùn)目的(1)瞭解房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到的主要法律問題;(2)瞭解房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)係;(3)學(xué)會處理開發(fā)商與業(yè)主之間存在的法律糾紛。

實訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)繫一個房地產(chǎn)開發(fā)商,進行實地考察。

實訓(xùn)要求(1)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間發(fā)生法律糾紛的原因;(2)分析糾紛涉及的主要法律規(guī)範(fàn);(3)找出處理這些糾紛的有關(guān)法律條文。職業(yè)實訓(xùn)練習(xí)專案三

物業(yè)權(quán)屬法律制度

學(xué)習(xí)目標(biāo):瞭解物權(quán)的基本知識、物業(yè)權(quán)屬的種類,瞭解土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況的兩種形式。能力目標(biāo):學(xué)會辦理物業(yè)權(quán)屬登記、變更、轉(zhuǎn)讓、註銷等。學(xué)習(xí)目標(biāo)任務(wù)一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬殷女士在縣裏有臨街房屋12間,是祖遺房產(chǎn)。殷女士是孤寡老人,長期以出租房屋為生。2003年該縣糖酒公司因擴大營業(yè)用房,便主動找殷女士協(xié)商要求買房,殷女士未同意。之後糖酒公司又提出要求典當(dāng)房屋,殷女士開始不同意,後經(jīng)人協(xié)商,雙方達成了房屋典當(dāng)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定:“殷女士願將12間房屋出典給糖酒公司,典價8.2萬元,典期無限,立約為憑?！彪p方在協(xié)議上簽字蓋章。2010年,糖酒公司在沒有征得殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋。2012年,該地段因城市規(guī)劃為金融區(qū),房價猛漲。殷女士要求回贖,但雙方在三間房屋回贖價格上發(fā)生爭議。案例導(dǎo)學(xué)殷女士與糖酒公司之間確立的是什麼法律關(guān)係?請你談?wù)剬Ρ景傅奶幚硪庖?。評析:在本案中,殷女士與糖酒公司所訂立的協(xié)議明確約定將房屋出典給糖酒公司,這種典權(quán)關(guān)係並不違反我國法律和政策的規(guī)定,是合法有效的,不存在明典暗賣的問題。至於典價和典期,也都是符合我國民法規(guī)定精神和司法解釋的。根據(jù)我國的有關(guān)規(guī)定,典期最長為30年。本案中儘管雙方約定典期無限,實際上典期只能為30年。這一點不能成為成立買賣關(guān)係的根據(jù)。本案的典權(quán)關(guān)係合法有效,那麼,承典人糖酒公司就應(yīng)當(dāng)享有佔有、使用、收益承典房屋的權(quán)利,同時應(yīng)當(dāng)妥善保管承典房屋。但糖酒公司在沒有征得出典人殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋,是違反義務(wù)的行為,對出典人而言,已經(jīng)構(gòu)成了侵權(quán)行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給出典人所造成的損失。一、物權(quán)物權(quán)的概念起源於羅馬法。羅馬法曾確認(rèn)了所有權(quán)、役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等物權(quán)形式。物權(quán)是一個大陸法系的法律概念,近現(xiàn)代各國均將物權(quán)法視為民法的一項核心制度,內(nèi)容由各國民法規(guī)定?？梢哉f,物權(quán)是其他各項民事權(quán)利的基礎(chǔ)。《物權(quán)法》第二條第三款規(guī)定:“本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。”《物權(quán)法》所稱的物,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)指土地以及建築物等土地附著物;動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物,包括能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物,是特定的獨立之物,不包括行為和精神財富,諸如非種類物、非獨立物、無形物不能作為物權(quán)的客體。(一)物權(quán)的概念(二)物權(quán)的特徵物權(quán)是一種重要的財產(chǎn)權(quán),與債權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同,物權(quán)有以下特徵:(1)物權(quán)的權(quán)利主體是特定的,而義務(wù)主體是不特定的。物權(quán)是一種人對物的直接支配的排他性權(quán)利,物權(quán)的權(quán)利主體總是特定的,物權(quán)人可以依自己的意志就標(biāo)的物直接行使權(quán)利,無須他人的意思或義務(wù)人的行為的介入。而義務(wù)人是不特定的,且義務(wù)內(nèi)容是不作為,即只要不侵犯物權(quán)人行使權(quán)利就是履行了義務(wù);否則,物權(quán)人不僅有權(quán)行使物的請求權(quán),排除他人的侵害並恢復(fù)物權(quán)應(yīng)有的狀態(tài),而且可以對侵權(quán)人的侵權(quán)行為提起訴訟,因此,物權(quán)是一種對世權(quán)、絕對權(quán)。債權(quán)則是只能由特定的權(quán)利主體對特定的義務(wù)主體享有,其權(quán)利、義務(wù)是相互對應(yīng)產(chǎn)生的,債權(quán)也被稱為對人權(quán)、相對權(quán)。債權(quán)權(quán)利主體是特定的,義務(wù)主體也是特定的。(2)物權(quán)是對物的直接支配權(quán),物權(quán)的客體是物。物權(quán)與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同,物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。物權(quán)法所稱的物通常是指有體物或有形物,能獨立存在之物。債權(quán)的客體可以是行為等。(3)物權(quán)的內(nèi)容是對物的直接管理和支配,並享受其利益。所謂支配,就是指對物的佔有、使用、收益和處分。這種支配權(quán)因權(quán)利人對物享有的權(quán)利範(fàn)圍不同,可以分為無限支配和有限支配。權(quán)利人對物的支配不是目的而是取得利益的手段。(4)物權(quán)具有排他性。物權(quán)的排他性有兩層含義:其一,一個“物”不可以有兩個所有權(quán),即“一物一權(quán)”;其二,物權(quán)具有排除他人侵害、干涉的效力,即物權(quán)請求權(quán)。(5)物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力。物權(quán)的追及權(quán)是指物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)落入何人之手,物權(quán)所有人都可以追及其物,向?qū)嶋H佔有人主張其權(quán)利。優(yōu)先權(quán),是指同一物上有數(shù)種權(quán)利時,物權(quán)具有較其他權(quán)利優(yōu)先行使的效力。最典型的,就是物權(quán)具有優(yōu)先於債權(quán)的效力。另外,同一物上有數(shù)個物權(quán)並存時,先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)選於後設(shè)立的物權(quán),即物權(quán)互相間的優(yōu)先效力,債權(quán)不具有對內(nèi)優(yōu)先的效力。(6)物權(quán)的設(shè)立必須公示,通常動產(chǎn)以交付為公示,不動產(chǎn)以登記為公示。(三)物權(quán)的類型根據(jù)民法學(xué)上物權(quán)的分類和物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)主要分自物權(quán)與他物權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)、動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)。1.自物權(quán)與他物權(quán)自物權(quán)是指權(quán)利人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分等權(quán)利,是最完全、最充分的物權(quán),也是無限物權(quán);他物權(quán)是指非所有人基于法律或者合同對他人之物享有的權(quán)利,他物權(quán)不享有對物的處分權(quán),也是有限物權(quán)。2.用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),在一定范圍可依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。我國《物權(quán)法》中的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。3.動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)按照物權(quán)的客體可分動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)。在我國,動產(chǎn)物權(quán)包括動產(chǎn)所有權(quán)、留置權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)等;不動產(chǎn)物權(quán)包括不動產(chǎn)所有權(quán)、房屋典權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)和土地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)等。二、物業(yè)權(quán)屬物業(yè)權(quán)屬,是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。主要包括物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)。物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的不同在於:作為一種民事權(quán)利,物業(yè)權(quán)利的重點是物業(yè)權(quán)人在法律容許的範(fàn)圍內(nèi)實現(xiàn)自己的利益,同時物業(yè)權(quán)利的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定,比如土地所有權(quán)人所有、佔有、使用、收益和處分土地的權(quán)利;物業(yè)權(quán)屬重心則是法律創(chuàng)設(shè)的物業(yè)權(quán)利在實踐活動中主體上的歸屬,確認(rèn)許可權(quán)實質(zhì)上是歸屬國家所有、集體所有、社團所有還是個人所有。(一)物業(yè)權(quán)屬的概念(二)物業(yè)權(quán)屬的特徵1.二元性我國《憲法》規(guī)定:城市的土地屬於國家所有,農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山,屬於集體所有。個人不能取得土地所有權(quán),只能取得土地使用權(quán)。由此,我國的物業(yè)權(quán)屬狀況包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩個方面,土地的權(quán)屬和房屋的權(quán)屬都要分別進行登記,明確了我國的物業(yè)權(quán)屬結(jié)構(gòu)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的二元結(jié)構(gòu)。2.穩(wěn)定性房地產(chǎn)的空間位置是固定的,使用壽命較長,不能被隱匿、偷盜。同時,其流轉(zhuǎn)需要一定的條件和法定程式,因此,物業(yè)的權(quán)屬具有穩(wěn)定性。3.複雜性物業(yè)權(quán)屬的複雜性體現(xiàn)在它既可為某人單獨享有,也可為兩個或兩個以上的人共同享有。如夫妻共同財產(chǎn),權(quán)屬證書上雖只有兩人中一人的名字,但除另有約定外,夫妻雙方共同對所屬物業(yè)享有權(quán)利。4.國家干預(yù)性無論是土地的權(quán)屬狀況,還是房屋的權(quán)屬狀況,由國家行政機關(guān)登記認(rèn)定權(quán)屬狀況。登記機關(guān)也可以收回已確認(rèn)的土地或房屋的權(quán)利,如以出讓方式取得的土地使用權(quán),超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。(三)物業(yè)權(quán)屬的種類

1.土地所有權(quán)與土地使用權(quán)我國土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。同樣,我國的土地使用權(quán)也分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán),它們各自的使用方式也是不同的。2.房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)我國房屋所有權(quán)分為國有房屋所有權(quán)、集體房屋所有權(quán)、私有房屋所有權(quán)、外產(chǎn)房屋所有權(quán)、中外合資房屋所有權(quán)和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán),如宗教團體等所享有的房屋所有權(quán)。房屋使用權(quán)包括房屋占有權(quán)、使用權(quán)和一定的收益權(quán)。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！奔礃I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括其對建筑物專有部分的所有權(quán)、對建筑物區(qū)劃內(nèi)的專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利三部分。3.物業(yè)相鄰權(quán)物業(yè)相鄰權(quán)包括土地相鄰權(quán)和建筑物相鄰權(quán)。此照片，作者:未知作者，許可證:CCBY任務(wù)二物業(yè)權(quán)屬狀況2001年薑某因犯刑事案件被判有期徒刑十年,薑某的妻子馮某生活困難,便把二人共有的房屋出售給王某,馮某和王某簽訂了合同,並到產(chǎn)權(quán)單位辦理了過戶手續(xù)。2010年薑某刑滿出獄,得知此事後委託律師起訴馮某、王某,認(rèn)為買賣合同上沒有其簽字而無效,要求王某返還房屋。案例導(dǎo)學(xué)馮某和王某簽訂的房屋買賣合同是否有效?該案應(yīng)如何處理?評析:不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,房屋作為不動產(chǎn)物權(quán),其轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法登記。《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！北景格T某因生活困難,將房屋出售給王某,簽訂了合同,並到產(chǎn)權(quán)單位辦理了過戶手續(xù)。從表面上看,似乎完成了不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù),然而,本案馮某與王某不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓涉及的是共有所有權(quán)人,也就是說該房屋不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要共有所有權(quán)人同意,房屋買賣合同才有效。共有所有權(quán)人薑某因刑事案件入獄十年,刑滿出獄才得知房屋被出售,說明薑某在不知情的情況下,其權(quán)利受到侵害,因此,馮某和王某簽訂的房屋買賣合同無效。依據(jù)《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定,當(dāng)事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償後,可以向造成登記錯誤的人追償。該案如馮某提供虛假材料申請登記,給王某造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;如因登記機關(guān)登記錯誤,給王某造成損害的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方有過錯,則分別承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一、土地權(quán)屬狀況(一)土地所有權(quán)土地所有權(quán),是指土地所有人依法可以對土地進行佔有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和集體所有制。我國《土地管理法》第八條規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬於國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬於國家所有的以外,屬於農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農(nóng)民集體所有?！比魏螁挝缓蛡€人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(二)土地使用權(quán)土地使用權(quán),是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用與收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之後,才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地權(quán)屬是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)和他項權(quán)利。這里主要介紹土地所有權(quán)與土地使用權(quán)。二、房屋權(quán)屬狀況(一)房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法對房屋進行佔有、使用、收益和處分的權(quán)利,房屋所有權(quán)是一種典型的、完整的物權(quán),具有絕對性和排他性。我國實行土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,根據(jù)法律規(guī)定,除繼承之外,新建的房屋所有權(quán)的取得須依房產(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證書確認(rèn),其他房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、抵押及房屋的出租,均以政府有關(guān)部門的登記為成立要件,否則,政府房產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋所有權(quán)證就是房屋所有權(quán)的唯一合法證明。房屋所有權(quán)取得有兩種方式:一是原始取得,如新建、改建等;二是繼受取得,如買賣、繼承等。(二)房屋使用權(quán)房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約,非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán),如房主將房屋租給他人使用。房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為佔有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能,這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。擁有上述房屋所有權(quán)的四項權(quán)能,所有權(quán)人可以佔有、管理、使用、處置所有的房屋,包括出售、出租、抵押、贈與、繼承,並且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等於擁有了在法律允許範(fàn)圍內(nèi)的一切權(quán)利。三、物業(yè)相鄰權(quán)(一)物業(yè)相鄰權(quán)的概念物業(yè)相鄰權(quán),也稱物業(yè)相鄰關(guān)系,是指兩個或兩個以上相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人在行使其相應(yīng)物業(yè)權(quán)利時,相互之間依法要求對方提供方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)相鄰權(quán)實質(zhì)上是在謀求實現(xiàn)不動產(chǎn)相鄰各方發(fā)生沖突之時的利害關(guān)系的平衡調(diào)整。它不僅適用于房屋使用權(quán),也適用于土地使用權(quán)。(二)物業(yè)相鄰權(quán)的特征(1)物業(yè)相鄰權(quán)的主體為兩個或兩個以上的不動產(chǎn)所有人或使用人。(2)物業(yè)相鄰權(quán)的客體是相鄰物業(yè)各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時互相給予方便或接受限制所體現(xiàn)的利益,這種利益可能是財產(chǎn)利益,也可能是非財產(chǎn)利益。(3)不動產(chǎn)在地理位置上是相鄰的。三、物業(yè)相鄰權(quán)(三)處理物業(yè)相鄰權(quán)的基本原則《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理、尊重歷史和習(xí)慣的原則,正確處理相鄰關(guān)系。應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害,造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。法律法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律法規(guī)沒有規(guī)定的,可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。(四)物業(yè)相鄰權(quán)的種類常見的物業(yè)相鄰權(quán)有土地相鄰權(quán)和建筑物相鄰權(quán)兩種。(1)土地相鄰權(quán)主要包括:相鄰?fù)ㄐ袡?quán),相鄰用水、排水權(quán),相鄰管線鋪設(shè)權(quán)等。(2)建筑物相鄰權(quán)主要包括:通風(fēng)、采光和日照權(quán)等四、案例分析廣東某市房地產(chǎn)管理局(以下簡稱廣東某市房產(chǎn)局)與某區(qū)新坡鎮(zhèn)屈屋村經(jīng)濟合作社、文新村經(jīng)濟合作社、忠心塘村經(jīng)濟合作社(以下簡稱屈屋、文新、忠心塘三個社)爭議塘醃嶺(地塘嶺)土地權(quán)屬,因廣東某市房產(chǎn)局與廣東某市供氣貿(mào)易公司建氣站,需要徵用塘醃嶺土地而引起糾紛。爭議雙方向廣東某市人民政府提出確權(quán)申請。廣東某市房產(chǎn)局稱:塘醃嶺的文沖口公房和文沖口公房以外的空地(包括耕地、魚塘地、林地、民房地)都是國有土地,屈屋、文新、忠心塘三社農(nóng)民集體應(yīng)把其耕種、開墾魚塘養(yǎng)魚的土地退給國家。屈屋、文新、忠心塘三個社辯稱:塘醃嶺土地歷來是屈屋、文新、忠心塘三個社集體的,國家沒有經(jīng)過辦理任何徵用土地的手續(xù)建設(shè)文沖口公房,影響三社集體群眾的生產(chǎn)生活。房子是國家建設(shè)的應(yīng)屬國家管理使用,但土地所有權(quán)仍是三社農(nóng)民集體的。案例1案例分析:調(diào)處土地糾紛案,主體明確、認(rèn)定事實清楚是辦案的兩大要素。主體明確就是確定案件中的真正法定代表人是誰,此案爭議的土地權(quán)屬是國有的還是集體的。這類土地糾紛在城市的市郊較為突出。法律規(guī)定:集體所有的土地依照法律屬於村農(nóng)民集體所有,由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)營組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬於鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的,可以屬於鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。而塘醃嶺土地除了公房土地按法律規(guī)定屬國家所有以外的土地都是屈屋、文新、忠心塘三個社農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營使用,新坡鎮(zhèn)政府從來沒有該片土地的經(jīng)營使用事實和依據(jù),所以不能作為本案的法定代表人。本案對方主體應(yīng)是屈屋、文新、忠心塘三個社集體。因此,本案第一次關(guān)於塘醃嶺土地權(quán)屬處理的協(xié)議書,新坡鎮(zhèn)政府作為本案的主體,所簽訂的協(xié)議書是沒有法律效力的。國家財產(chǎn)屬於全民所有。國家財產(chǎn)神聖不可侵犯,禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。這說明塘醃嶺文沖口公房土地及建築物都是國家財產(chǎn)。屈屋、文新、忠心塘三個社集體或個人都不能以任何藉口破壞公房侵佔國有土地,有維護廣東某市房產(chǎn)局在文沖口公房的管理、使用的合法權(quán)利的義務(wù),否則,都是違法行為。文沖口公房以外的土地,基於塘醃嶺土地所有權(quán)在1958年以前是屬於屈屋、文新、忠心塘三個社集體的,並持有1958年土地改革時期人民政府頒發(fā)的土地證書。根據(jù)《土地管理法》第八條的規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬國家所有的以外,屬於集體的;宅基地和自留地、自留山屬於集體所有,塘醃嶺除文沖口公房建設(shè)用地以外的土地所有權(quán)仍是屈屋、文新、忠心塘三社集體所有。案例處理:廣東某市人民政府查明:塘醃嶺(地塘嶺)坐落在某區(qū)新坡鎮(zhèn)文沖口村民委員會屈屋、文新、忠心塘三社旁邊,面積150畝,土地權(quán)屬是屈屋、文新、忠心塘三個社群眾所有。四、案例分析原告於某與被告某縣五交化公司於2003年11月22日簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份,被告將該鎮(zhèn)紅旗大道14號的房地產(chǎn)(該宗地系政府劃撥用地,當(dāng)時正處於市中級人民法院查封之中)按現(xiàn)狀以轉(zhuǎn)讓金245萬元的價款全部轉(zhuǎn)讓給原告,並約定合同自簽訂之日原告方預(yù)付款50萬元進入被告方帳戶起生效。合同簽訂後,原告按照被告要求,於當(dāng)日下午將定金50萬元交付給被告。被告收款後,出具了收款收據(jù),收款收據(jù)載明:“收到原告交付房屋轉(zhuǎn)讓定金50萬元?！?004年2月26日,某縣土地市場交易中心經(jīng)某縣人民政府批準(zhǔn),某縣國土資源局決定,將被告使用的紅旗大道14號國有土地1658平方米掛牌公開出讓。同年3月16日,被告以電話方式與原告進行了聯(lián)絡(luò),原告沒有參加競買。3月30日,某縣土地市場交易中心與第三人簽訂《土地成交確認(rèn)書》,第三人依約定支付了該土地的全部成交款。2004年4月9日原告於某以被告違約為由,請求法院判令被告履行合同,並承擔(dān)違約責(zé)任即雙倍返還定金100萬元整給原告。案例2案例分析:本案的焦點為原、被告之間的合同是否有效,而解決這一問題的關(guān)鍵在於正確認(rèn)識土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同除須具備民事法律行為的一般條件外,還必須符合以下條件:(1)轉(zhuǎn)讓人須對轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地享有土地使用權(quán)。本案中某縣五交化公司在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時,對轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地享有土地使用權(quán),具備主體資格。(2)轉(zhuǎn)讓的土地須為有償取得的。依照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定,只有通過國有土地使用權(quán)出讓合同有償取得的土地使用權(quán),才可以轉(zhuǎn)讓。無償取得的土地使用權(quán)(即政府劃撥用地)不能轉(zhuǎn)讓。無償取得的土地使用權(quán)若轉(zhuǎn)讓,須先由使用人通過與國有土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,交納土地出讓金。在本案中,某縣五交化公司將通過政府劃撥取得的土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給原告的做法,違反了法律的強制性規(guī)定。另外,當(dāng)時該宗地正處於人民法院的查封之下,《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定,司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。所以,某縣五交化公司在本案中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是不合法的,原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的。四、案例分析薑甲與薑乙系兄弟關(guān)係,其父去世後在某市某區(qū)遺留房產(chǎn)一處。1982年11月2日,薑甲、薑乙與其母親劉某(2002年7月去世)在某區(qū)公證處辦理了遺產(chǎn)繼承公證,公證內(nèi)容為薑乙一人繼承本案訴爭房屋。1984年9月,某區(qū)房屋管理局向薑乙頒發(fā)了本案訴爭房屋的所有權(quán)證,2007年2月某區(qū)房管局又對遺失原所有權(quán)證的薑乙頒發(fā)了所有權(quán)證。2007年8月24日,張某與薑乙在協(xié)商一致的情況下,自願簽署了《房屋買賣合同》,並於同年9月辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù),張某通過買賣依法取得了該房屋的所有權(quán)。2012年,薑甲以薑乙對該房屋書寫過棄權(quán)書,該房屋系祖業(yè)產(chǎn),薑甲對房屋享有繼承權(quán),以及薑乙在放棄對上述房屋的權(quán)利後,該房屋的產(chǎn)權(quán)歸其母所有等為由訴至某法院,要求確認(rèn)上述買賣合同無效。薑乙與張某簽署的合同是否有效?案例3案例分析:本案訴爭房屋原所有權(quán)人為薑乙,該房屋為薑乙的個人財產(chǎn),而不是與薑甲的共有財產(chǎn),薑乙有對無爭議的自有房產(chǎn)依法進行處分的權(quán)利。薑甲所述“薑乙在放棄對上述房屋的權(quán)利後,該房屋的產(chǎn)權(quán)歸其母所有”沒有事實依據(jù),更沒有任何法律依據(jù)。處理結(jié)果:該房屋買賣合同系雙方的真實意思表示,並沒有侵犯薑甲的任何合法權(quán)益,不需要薑甲的任何許可或同意,更沒有違反相關(guān)法律規(guī)定?，F(xiàn)該合同依法完成了登記手續(xù),根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)自登記成立時取得。因此,薑乙與張某簽署的《房屋買賣合同》真實有效。四、案例分析原告寧某住在某市一個臨街巷內(nèi),住房是一磚