深圳小產(chǎn)權房教材課程

深圳市小產(chǎn)權房調查及發(fā)展趨勢與分析方圓、黃泳、劉美麟一、深圳市小產(chǎn)權房發(fā)展現(xiàn)狀1、小產(chǎn)權房的定義：

所謂小產(chǎn)權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商出售其在集體土地上建設的房子。小產(chǎn)權房分兩種：一種是在集體建設用地和宅基地上建成；另一種是占用耕地違法建設的。2、深圳小產(chǎn)權房的相關信息2010年深圳市相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市土地總面積1991.71平方公里，其中農(nóng)用地916.17平方公里，建設用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。其中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共占用約390平方公里建設土地，占全市建設用地42%，而其中僅有四分之一(95平方公里)為合法用地。

深圳市目前的小產(chǎn)權房遠遠高于其他城市的小產(chǎn)權房，已經(jīng)達到房產(chǎn)總量的50%。而且深圳違法建筑總數(shù)超過40萬棟，占住房總量近一半。小產(chǎn)權房問題若不解決會成為深圳發(fā)展的一大難題。二、小產(chǎn)權房存在的原因小產(chǎn)權住房由于無須繳納土地出讓金和相應的稅費，房屋建造成本低廉，以其低廉的價格對不少缺乏產(chǎn)權意識的購房者有很大的吸引力，人們即使知道小產(chǎn)權住房的多種弊端，卻仍甘愿購買。1、旺盛的需求2、高額的利潤開發(fā)商通過正常渠道支付的土地成本相對較高，反之，在集體土地建房，無須經(jīng)過大量繁雜的審批手續(xù)，同時又降低了取得土地的成本。面對蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場和快速上漲的房價，利用集體所有的土地開發(fā)房地產(chǎn)直接獲得可觀收益就成為農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權住房的根本動力。由于沒有高額的土地出讓金、基礎設施配套等相關稅費，小產(chǎn)權房成本極低，一旦獲發(fā)展商青睞，業(yè)主隨時一夜暴富。3、相關制度不完善

深圳政府近年來對待小產(chǎn)權房態(tài)度反復，搖擺不定，已廣受詬病。政策不明朗，政府態(tài)度曖昧，使得政策風險朦朧，甚至只要有點風吹草動原村民就緊跟風聲搶建。而這塊潛價值板塊也催生了諸多交易鏈條，小產(chǎn)權房的地下買賣市場日趨成熟，有關利益方利用法律漏洞和信息不對稱進行銷售，如小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，不能進行交易買賣，買賣雙方就一同到律師樓注銷原房主，重新登記新房主就可以了；沒有國家部分頒發(fā)的房產(chǎn)證，原村民就繞過國家部分，發(fā)給業(yè)主開發(fā)商自制的房產(chǎn)證并宣稱與國家發(fā)的同樣有效。三、小產(chǎn)權房存在的弊端小產(chǎn)權房是在集體所有土地上建設并由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證，實質上是不具有合法產(chǎn)權的住房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府不具有批準建設用地的資格，因而也不具有頒發(fā)房地產(chǎn)證的資格，小產(chǎn)權證是沒有法律效力的，也就不受法律的保護。1、沒有合法產(chǎn)權2、缺乏相應配套設施產(chǎn)權房多分布在市區(qū)邊沿一帶，有相當部分不在城市規(guī)劃建設用地范圍內，因此從市政基礎設施、生活服務設施到環(huán)境建設等方面都沒有保障，道路交通、電力電信、供水排水、熱力煤氣等基礎配套設施還不健全。3、缺乏物業(yè)管理服務，居住者的權益難以保障小產(chǎn)權房因為缺少法律支持，在管理服務和政府監(jiān)管方面幾乎是空白，業(yè)主入住之后無法用法律的手段維護自己的權益，在遇到小到停水、停電，大到拆遷、收房等情況時只能“聽天由命”，公共權益無法得到保障。四、趨勢分析小產(chǎn)權房并不能成為解決城鎮(zhèn)居民住房問題的途徑，在當前房價高漲的情況下，只能視為是部分購房者無奈的選擇。為了住房市場的健康發(fā)展，要對小產(chǎn)權房采取以下的措施：進一步加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，加大法規(guī)宣傳力度。加快廉租住房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)。通過不同渠道正確規(guī)范和引導社會輿論，改變舊有觀念，鼓勵居民租房解決住房問題。小產(chǎn)權房的未來：深圳今年五月正式啟動第二次土地管理制度改革，卻未對小產(chǎn)權房的“確權”問題訂定任何實施細則。對于這個未來十年僅能提供約42平方公里新增建設用地的城市來說，這400平方公里的土地意義重大。將這部分存量土地盤活并高效利用，是深圳未來發(fā)展的關鍵。而盤活的關鍵又在于確權。深圳的改革思路是，在房地合一登記體系內探索房地權利分離條件下的管理制度，有可能會實行“房地分離”新嘗試。深圳市政府計劃對小產(chǎn)權房實行區(qū)別對待、分類處置。其中，尚未銷售的小產(chǎn)權房，