連鎖商圈調(diào)查與選店與連鎖事業(yè)商圈調(diào)查與選店(輔導(dǎo)講義)

連鎖商圈調(diào)查與選店

開設(shè)連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點(diǎn)（選擇合適的設(shè)店地點(diǎn)），而房地產(chǎn)的價(jià)位一直高居不下，

尤其是具有潛力的商業(yè)區(qū)地帶，也到了寸土寸金的地步，因此房產(chǎn)價(jià)值、租金，其漲幅比例、租期年限……

等等，都影響了業(yè)者在投資策略中的開發(fā)定位，也攸關(guān)營(yíng)業(yè)額的預(yù)估和軟硬件投資的成本風(fēng)險(xiǎn)，所以談到

開店，尤其是開發(fā)策略的正確與否，將左右近五成以上的經(jīng)營(yíng)命運(yùn)。

好的開發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)邁向成功之路，因此企業(yè)總部必須擁有或能掌控整個(gè)營(yíng)業(yè)地點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)

向，在將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給加盟者之前，公司必須完成開拓新點(diǎn)的開發(fā)作業(yè)。在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的投資策略里，如果能

夠延長(zhǎng)租約期限，自然相對(duì)地可投入較佳的營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)及設(shè)備，如比才能確保展店品質(zhì)的穩(wěn)定與產(chǎn)值的提高。

本章內(nèi)容：

I商圈調(diào)查的標(biāo)的

2商圈調(diào)查的方法

2-1商圈范圍劃分確定

2-2商圈簡(jiǎn)圖

2-3抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定

2工商圈特征

2-5人潮狀況V實(shí)地抽樣方式,

2-6消費(fèi)特征與人口特征

2-7商圈類型

2-8預(yù)估收入、支出與可能凈利

2-9建議地點(diǎn)之確定

2-10商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論

2-11幻燈片、投影片之制作方式及目的

3商圈調(diào)查報(bào)告方式

4立地要素

4-1立地點(diǎn)所在街道評(píng)估

4-2立地點(diǎn)本身之評(píng)估

^1-3門店預(yù)定點(diǎn)之選定

4-4挖掘金店面

4-5屋主之探查

4-6租屋談判需知

4-7租貸契約要件

1商圈調(diào)查的標(biāo)的

商圈是活的，而商圈內(nèi)的人口是門店賴以生存的衣食父母，因此對(duì)于商圈內(nèi)的構(gòu)成因素就是在經(jīng)營(yíng)商

圈前所應(yīng)了解的要項(xiàng)。所謂商圈，就是吸引消費(fèi)者前來購(gòu)物的有效范圍。然而，隨著距離之遠(yuǎn)近，商圈吸

引力也有所不同。通常依門店預(yù)定之遠(yuǎn)近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。

主商圈是距離門店最近的商圈，也是門店最主要的業(yè)績(jī)來源。通常戰(zhàn)業(yè)績(jī)55-70%o主商圈是連鎖企

業(yè)首要目標(biāo)，也是忠誠(chéng)率最高的顧客群。次要商圈占業(yè)績(jī)15-25%,相對(duì)的老顧客來店率也低。輔助商圈

是商圈的最外圍，只占業(yè)績(jī)的5%,所吸引到的也都是游離客人。

而在商圈調(diào)杳中所需探討的如卜數(shù)據(jù)：

1）固定人口數(shù):固定人口是指居住在商圈內(nèi)的住戶。

2）人口密度:人口密度是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出之每平方公里居住人口數(shù)。密度越高

愈適合開設(shè)門店。

3）社會(huì)增加率:指隨城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)納入許多外流人口進(jìn)入。

4）日夜人口數(shù):由于門店經(jīng)營(yíng)是一整天，有的更達(dá)24小時(shí)，因此對(duì)于白天流入之人口就非常重要。通

常住辦公區(qū)或_L業(yè)區(qū)，具白天人口是門店業(yè)績(jī)的主要米源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈內(nèi)人口

就明顯的減少了許多。

5）年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結(jié)構(gòu)，其對(duì)于商品需求偏好角度亦有不同。同樣的教育程度也

有比情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人民支出額度及門店消費(fèi)的客單價(jià)。

6）交通:交通因素與地區(qū)考量同等重要，因?yàn)榻煌梢詭泶罅康牧鲃?dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。

換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。

7）大樓種類:不同的大樓有著不同的客戶。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，購(gòu)買力高。百貨公司及休

閑娛樂場(chǎng)所及其營(yíng)業(yè)面積、價(jià)格、時(shí)間、情況及受雇人口數(shù)，代表其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低

及消費(fèi)狀況，可作為企業(yè)門店經(jīng)營(yíng)的互動(dòng)指標(biāo)。

本章內(nèi)容

2商圈調(diào)查的方法

2-1商圈范圍劃分確定

商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說主商圈大多為50米，次商圈為5O--15O

米，輔助商圈為150-250米。但如果是以選購(gòu)品為主的專門店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車程來

計(jì)算。

商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。例如

有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)：

1）商圈半徑以500公尺為限。

2）馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。

3）鐵路、平交道之阻隔：因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。

4）高架橋、地下道阻隔：因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

5）安全島之阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

6）大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商I卷I。

7）單行道：因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

8）人潮走向：由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。

2-2商圈簡(jiǎn)圖

商圈簡(jiǎn)圖的繪制目的在于能一月了然所欲調(diào)查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡(jiǎn)圖會(huì)標(biāo)示下列地貌；

1）周邊五百公尺簡(jiǎn)圖。

2）標(biāo)出重要建筑物及樓別〈金融大樓，辦公大樓〉。

3）著名門店及影響生活形態(tài)之地段特征U戲院、百貨公司

4）人潮匯集之地段門店群及天型集客場(chǎng)所〈超級(jí)市場(chǎng)娛樂區(qū)--之同等類,。

5）標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)門店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置。

6）可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門店。

7）政府重要之行政中心。

8）車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園??等特定族群會(huì)集場(chǎng)所。

9）標(biāo)出街道之行進(jìn)方向〈單行道方向》。

10）標(biāo)出未來促銷活動(dòng)發(fā)DM之地點(diǎn)。

2-3抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定

1）抽樣點(diǎn)之選擇

辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)〈未來適合設(shè)店之地點(diǎn),。

人潮走向匯集地點(diǎn)。

固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn),

可能形成未來的門店群之地段。

預(yù)定三?四個(gè)抽樣點(diǎn)。

其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之門店。

2）發(fā)DM點(diǎn)之選擇

A.主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)。

B?次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)。

C.區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段。

2-4商圈特征

2-4-1門店特色及分布情況

1）建筑形態(tài)

A.于主要門店街，主要干道上的建筑其建筑高度。

B.新大樓與舊式建筑的分布。

C.目前的改建情況。

D.一?三年內(nèi)可能改建的趨式。

2）行業(yè)形態(tài)

A.于主要門店街、干道之行業(yè)類型。

B.以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品之層次。

3）分布家數(shù)

A.以抽樣點(diǎn)之并行道路為主要調(diào)查對(duì)象。

B.主要道路之門店分布明細(xì)-包含將門店分門別類記錄，并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表。

C.于主要干道、大馬路、相同門店之家數(shù)。

D.門店匯集地帶的概述。

E.以門店V輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店＞正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。

2-4-2住宅特色

1）建物形態(tài)

A.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形杰、建筑高度，樓數(shù)、建筑型式為新式或舊式及分布區(qū)域。

B.目前的改建情況。

C.一?三年內(nèi)可能改建的趨式。

2）分布情況

A.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況。

B.將該商圈分為門店區(qū)，以〈甲〉為代碼、辨公區(qū)V甲2＞為代碼、新式住宅區(qū)以V乙1＞為代碼、

舊式住宅區(qū)以〈乙2＞為代碼、文教區(qū)，以〈丙〉為代碼。

C.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈。

D.并于圖上注明建筑物之樓別。

2-4-3集會(huì)場(chǎng)所

I）場(chǎng)所類型

A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型。

B.聚集人口類型。

2）動(dòng)線

A.人潮匯集流動(dòng)的路線。

B.人潮匯集流動(dòng)的主要方向。

2-4-4競(jìng)爭(zhēng)者分析

I）賣場(chǎng)氣氛：本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性的競(jìng)爭(zhēng)店，其賣場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。

2）來客數(shù)：該競(jìng)爭(zhēng)店每口之成交客戶數(shù)。

3）平均消費(fèi)額

A.解該食品店的各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例。

B.根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格。

C.加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額。

4）營(yíng)業(yè)額

來客數(shù)x平均消費(fèi)額=每日苣業(yè)額。

每日營(yíng)業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營(yíng)業(yè)額。

2-5人潮狀況〈實(shí)地抽樣方式〉

2-5-1平日及假日的人潮狀況

1）將一周之時(shí)間區(qū)分為2段?周一?周五及周六、周日、國(guó)定假日。

2）以AM7?PM12點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。

3）以15分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、機(jī)車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車。

4）抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。

5）將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以2個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)。

例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y,將Yx8=Z,則為其可能之人II流動(dòng)數(shù)。

6）將其數(shù)字依時(shí)段填入〈人潮流動(dòng)抽樣表》。

7）將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示V人潮分布圖＞。

2-5-2人口、住家戶數(shù)推算

1）固定住家

A.該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)。

B.以戶數(shù)x3得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)。

C.將各抽數(shù)樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù)。

2）辦公戶數(shù)

A.計(jì)算該區(qū)的公司家數(shù)。

B.該區(qū)公司家數(shù)x（IO~2O）=該區(qū)辦公人口。

C.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。

2-5-3交通狀況

1）公共車之往返方善

A.經(jīng)過該商圈公車方起站與經(jīng)過路線。

B.經(jīng)過該商圈公車之將行駛路線與終點(diǎn)站。

2）下車后之走向

A.為轉(zhuǎn)車之目的行徑的路線c

B.為休閑、購(gòu)物之目的行經(jīng)的路線。

C.為回家之目的行經(jīng)的路線。

3）未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)的影響

A.捷運(yùn)系統(tǒng)的出入口，可能帶動(dòng)的人潮。

B.重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)的人潮。

2-6消費(fèi)特征與人口特征

I）該區(qū)住戶人口所得

A.高所得，達(dá)平均國(guó)民所得4倍以上所占比率。

B.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得2倍以上所占比率。

C.平均每戶全年收支情況表與圖。

2）該區(qū)往來、居住人口的消費(fèi)習(xí)慣

A.對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份的訴求概況。

B.習(xí)慣消費(fèi)（大型連鎖店、點(diǎn)心食品面包店、傳統(tǒng)式飲食店）。

C.年齡分配情形。

D.教育程度分配表與圖。

3）外來流動(dòng)人口之消費(fèi)習(xí)慣、特征

A.年齡分布情況。

B.消費(fèi)的種類。

C.所得的高底。

2-7商圈類型

I）集中型商圈

A.商圈內(nèi)流動(dòng)人口多（每分鐘約30?40位以上）。

B.商圈內(nèi)住宅人口（約24000以上）。

C.區(qū)內(nèi)的建筑物高且密集。

D.門店集中且范圍大。

E.與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性的門店多，且規(guī)模大（大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司）。

F.交通頻繁，車輛流量大。

G商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住。

2）分散型商圈

A.商圈內(nèi)流動(dòng)人口少。

B.商圈內(nèi)腹地分散。

C.區(qū)內(nèi)的建筑物普通、老舊且高度3樓以下。

D.門店分散且范圍小。

E.與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性的門店少，且規(guī)模小。

F.交通不頻繁，車輛流量少。

G商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住。

2-8預(yù)估收入、支出與可能凈利

I）以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查

A.與目前承租人洽詢。

B.與所有人洽詢。

2）預(yù)估每次消費(fèi)金額

A.先評(píng)估商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店。

B.連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位。

3）每口來客人數(shù)預(yù)估

了解各店之人潮數(shù)。

以各店之來客?各店之人潮數(shù)xlOO%=各店之入店率。

再以求出的入店率x該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)=預(yù)估客戶數(shù)。

未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正。

4）可能業(yè)績(jī)

預(yù)估消費(fèi)金額x可能客戶數(shù)=可能每日營(yíng)業(yè)金額。

可能每口營(yíng)業(yè)金額x30=可能每月營(yíng)業(yè)金額。

5）固定費(fèi)用

預(yù)估固定薪資費(fèi)用。

折舊費(fèi)用預(yù)估。

其它固定費(fèi)用預(yù)估。

預(yù)估固定費(fèi)用。

6）預(yù)估變動(dòng)成本

預(yù)估管理月費(fèi)。

銷貨成本。

總變動(dòng)費(fèi)用。

7）預(yù)估凈利

可能月營(yíng)、業(yè)業(yè)績(jī)一租金一固定費(fèi)用一變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利。

本預(yù)估凈利為稅前凈利。

8）損益平衡（固定費(fèi)用+租金上（1一變動(dòng)成本）

2-9建議地點(diǎn)之確定

1）依上述抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利。

2）并分析可能的未來發(fā)展情況。

3）將可供本企業(yè)開設(shè)門店之地段或區(qū)間一一注明。

2-10商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論

2-10-1發(fā)展情況

未來政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所的建造。

未來捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)。

大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造。

該商圈之未來轉(zhuǎn)變情況。

人口年齡層之轉(zhuǎn)變。

消費(fèi)習(xí)慣的未來改變情況。

人潮匯集的可能變動(dòng)地段。

2-10-2結(jié)論

根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說明：

I）點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店。

2）何種商品組合之配合。

3）顧客的形態(tài)。

4）租金狀況。

5）集會(huì)場(chǎng)所。

2-11幻燈片、投影片之制作方式及目的

2-11-1幻燈片制作方式及目的

I）針對(duì)能顯示商圈特征之對(duì)象為主。

商圈的界線（如：大馬路、高架橋等）。

住宅區(qū)的建筑形態(tài)。

辦公區(qū)的建筑形態(tài)。

門店區(qū)的行'也分布。

抽樣點(diǎn)。

人、車潮的概況。

競(jìng)爭(zhēng)店的店面。

2）便于了解此商圈之實(shí)際情況。

3）配合報(bào)告內(nèi)容讓第三者對(duì)該商圈有明確的概念。

2-11-2投影片之制作方式及目的

1）針對(duì)報(bào)告中之圖表或明確數(shù)字為主要對(duì)■象

商圈簡(jiǎn)圖。

商圈的住宅、辦公、混合門店區(qū)劃分之簡(jiǎn)圖.

經(jīng)過此區(qū)之公車路線圖。

競(jìng)爭(zhēng)者分析圖。

固定人口的分布簡(jiǎn)圖。

抽樣人潮分布圖。

年齡層分配圖。

教育程度分配圖。

所得支出分配圖。

預(yù)估收入支出與可能凈利表＜

結(jié)論。

2）便于解說商圈概況

本章內(nèi)容

3商圈調(diào)查報(bào)告方式

3-1商圈簡(jiǎn)報(bào)方式

1）演繹法

此方法即是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的一種方法。先按照商圈調(diào)查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而

得出最后的結(jié)論。

2）歸納法

此方法則是一種一開始便提出建議事項(xiàng)的方法。即是任簡(jiǎn)報(bào)一開始，便提此商圈何處適合開店及開何

種類型的門店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點(diǎn)。

3-2商圈簡(jiǎn)報(bào)進(jìn)行規(guī)范

1）產(chǎn)生開場(chǎng)白，將簡(jiǎn)報(bào)時(shí)所要報(bào)告的大綱全部列舉出來，如：

商圈范圍的確定。

商圈特征的分析。

人潮及交通狀況的分析。

消費(fèi)特征與人口特性的分析,

可能凈利的推算。

本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估。

他口可供設(shè)店有利的地段。

發(fā)展情況。

結(jié)論。

2）概述內(nèi)文步驟

秀商圈簡(jiǎn)圖的投影片，將商圈的分界線確定。

介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)，提出住宅特色的幻燈片，說明此商

圈之建筑情況及分布密集度，提U集會(huì)場(chǎng)所的幻燈片，說明場(chǎng)所類型及聚集人口類型，秀競(jìng)爭(zhēng)者的幻燈片及

競(jìng)爭(zhēng)者分析表加以說明。

介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片,說明固定住戶及人口情況，人潮分布圖的投影片，說

明平口及假口^人潮狀況及走向，說明公交車方往返方向，公交車乘客下車后的走向，說明未來捷運(yùn)系統(tǒng)

對(duì)本商圈之影響。

介紹消費(fèi)特征與人口特性，包含消費(fèi)者年齡分配圖的投影片，說明此商圈消費(fèi)者的年齡層，教育程度分

配圖的投影片，說明教育分配情形的投影片，消費(fèi)者平均收支情況分配圖之投影片，說明此商圈人口平均每

年每戶在個(gè)人穿著的支出。

簡(jiǎn)介可能凈利的推算，提出可能凈利預(yù)估表的投影片，將各假設(shè)點(diǎn)的預(yù)估收支情況說明。

將此商圈之優(yōu)、缺點(diǎn)做一分析。

說明此商圈可供設(shè)店之地段,

未來的發(fā)展情況簡(jiǎn)述。

本章內(nèi)容

4立地要素

如果說商圈是培育門店的沃土，那良好的立地點(diǎn)就如同門店根一般，可適時(shí)吸取商圈內(nèi)最營(yíng)養(yǎng)的養(yǎng)

份，壯碩門店之成長(zhǎng)。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養(yǎng)份，

造成無法存活的命運(yùn)。因此，立地點(diǎn)的優(yōu)劣更關(guān)系著門店茁壯與否。立地點(diǎn)差之亳厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千

里,所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開店的重要考量。

4-1立地點(diǎn)所在街道評(píng)估

依目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做偵測(cè)。

I）道路性格

主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛之種類。

首先，道路是考評(píng)目標(biāo)立地的第一要件。不同的通行車輛構(gòu)出不同的道路性格，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。

一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運(yùn)輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。

連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，口常生活必經(jīng)的路線，通常是

公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。

運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為流道0此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之

流通，因此，貨車及各式特殊運(yùn)輸車輛比例多。

商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來往頻繁的動(dòng)脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各

個(gè)社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。

郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班

路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。

老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，

車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動(dòng)熱絡(luò)之處。

2）接近度

則是指消費(fèi)者是否容易接近門店。尤其是造成人潮通行動(dòng)線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近

度是測(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近門店的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如F：

轉(zhuǎn)運(yùn)站是否在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)

物之時(shí)間性。

預(yù)定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可博加停車之便利性。

是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來往人潮數(shù)之多少。

臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的最妙方。

近期內(nèi)是否有道路計(jì)劃拓寬或是各項(xiàng)掩埋管線計(jì)劃。各項(xiàng)開挖馬路工程都不利于門店經(jīng)營(yíng)，更會(huì)影響

客人上門意愿。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進(jìn)行。

面對(duì)都市、屬于進(jìn)入或離去動(dòng)線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。

3）鄰居特性

是指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)業(yè)種特點(diǎn)，及不適宜與鄰之業(yè)別。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的

同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構(gòu)成集市效應(yīng)。

其他，為避免造成顧客之反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：

如油漆店；乃至于發(fā)出煙務(wù)的店：如汽車修護(hù)店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。再

者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。

4-2立地點(diǎn)本身之評(píng)估

“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身之評(píng)估。針對(duì)所要開店之建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評(píng)估。其中評(píng)選項(xiàng)目

有：

1）辯識(shí)性一預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)：一般來說，地址是顧客認(rèn)識(shí)門

店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費(fèi)者尋找，如車站旁、百貨公司旁

都是可使用的路標(biāo)。

2）齊全性一建物內(nèi)含有那些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當(dāng)然如果建物內(nèi)部恰好

特殊設(shè)計(jì)，則在取得屋主諒解下進(jìn)行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時(shí)為店門之美觀，

不得不開支時(shí)，可進(jìn)一步與屋主談判，爭(zhēng)取拆除補(bǔ)助費(fèi)。

3）所有權(quán)明確化一到底真正擁有所有權(quán)的屋主要確認(rèn)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營(yíng)不善，而轉(zhuǎn)任二房

東％租店面或是透過中介租貸。無法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租貸法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)

營(yíng),因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。

4）完整性一是指經(jīng)由使用執(zhí)照來再次確認(rèn)承租屋主店面法律上使用之權(quán)利。并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用之中

請(qǐng),

5）清白性一也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)訂有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣的

記錄。以避免于租屋期間因房東之財(cái)務(wù)糾紛影響。

6）時(shí)間性一預(yù)定點(diǎn)之現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時(shí)間對(duì)連鎖業(yè)者愈有利。

7）明顯度一主要是指可架設(shè)廣告招牌可見度。招牌是連鎖M者與消費(fèi)者溝通的笫步，因此愈明顯的

招牌對(duì)連鎖業(yè)者愈好。近來，隋看都市景觀與大樓興起，在部分都會(huì)特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招

牌或是有其固定之格式。

8）天候性一天候非旦會(huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上之不可預(yù)估之風(fēng)險(xiǎn)。如

淹水、Id曬所引起商品及設(shè)備之損耗、或者店面迎向強(qiáng)風(fēng)面所造成大量落塵也會(huì)損及商品店面鮮度并提高

設(shè)備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。

9）建物本身評(píng)鑒一如建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估首要條件。一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，

建筑物構(gòu)造成份分析造成及樓層分析前者有助于裝潢成本之預(yù)估。后者，如各樓層不予考慮則關(guān)系間接

費(fèi)用之開支，如是否整棟承租，以賣場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、

配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)％如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、

空地加建等部份則要調(diào)閱其合法性，避免口后法律糾紛。另外，如是否為室內(nèi)停車場(chǎng)改裝？是否為防空避

難室？乃至是否占用公共設(shè)施？也是不可忽略。

10）積率：積率則是指預(yù)定點(diǎn)本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設(shè)計(jì)，第二則

是指預(yù)定本身之形狀。前者悠關(guān)門店未來門店，后者則是賣場(chǎng)設(shè)計(jì)之重點(diǎn)。通常愈方面之賣

場(chǎng)其形狀愈好。

11）面積：是指可使用之營(yíng)業(yè)面積。也就是說經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的有效面積數(shù)。其中門店寬度是首要條件。

尤其是以一樓可用之有效營(yíng)業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無論是一、二樓之賣場(chǎng)或是

一樓與地下室之賣場(chǎng)，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。如超市因其賣場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室：

而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)于二樓。

12）押金、租金：預(yù)定點(diǎn)地價(jià)高低悠關(guān)租金成本。因此，則要考量整地費(fèi)。其次，押金一是房租的幾個(gè)

月份及附近房租行情打探是不可少的市調(diào)工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、

前任承租人是何人。其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及有無遺產(chǎn)繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主

是否好相處？是否會(huì)大幅度調(diào)漲租金？更是要打探清楚。如果門店是前任租屋者放棄租貸權(quán)，則一定要了

解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關(guān)于鄰店的用途則也是要加以詢問。

4-3門店預(yù)定點(diǎn)之選定

門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要

進(jìn)行實(shí)地觀查比較。連續(xù)三天于不同時(shí)段（早晨、中午、下班、晚上八點(diǎn)以后）實(shí)地觀察。運(yùn)用現(xiàn)察法來

實(shí)地了解立地點(diǎn)之優(yōu)劣。

1）就店本身

租金。

改裝成本，含屋主的復(fù)原條件。

租期。

續(xù)約調(diào)價(jià)比例，過去記錄、契約議定。

屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會(huì)變更（出售、移轉(zhuǎn)。

前任租賃者的評(píng)價(jià)作為評(píng)估比較表。

租金成本、續(xù)約租金成本、預(yù)計(jì)總租期成本。

2）就市場(chǎng)性

較方便目標(biāo)客層前來？

行人流量較多，離峰與尖峰差距較??？

門店街的形象較符合連鎖企業(yè)的營(yíng)業(yè)特色？

商圈內(nèi)的客層較符合目標(biāo)客層？

商圈的質(zhì)與量較佳？

競(jìng)爭(zhēng)情形較緩合？

消費(fèi)行為的變化較小？

商圈穩(wěn)定性高？

較方便送貨（滿足公司送貨路線優(yōu)于其它）？

4-4挖掘金店面

優(yōu)良的店址須靠平時(shí)即注意商圈的變化，所以營(yíng)業(yè)主管須經(jīng)常出外勘查，事先尋找合適的地點(diǎn)。因?yàn)?/p>

通常金店面常已是被別人所占領(lǐng),因此，如何由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中挖得金店面，連鎖企業(yè)主動(dòng)出擊的重要課題。

通常在得知某些經(jīng)營(yíng)績(jī)效良好的競(jìng)爭(zhēng)店，要隨時(shí)主動(dòng)出擊，爭(zhēng)取優(yōu)良的店址。若中意店址已被承租，

可對(duì)屋主動(dòng)之以情、誘之以利，就算是付出較高的租金，只要有把握亦未嘗不可。而且要實(shí)施長(zhǎng)期抗戰(zhàn)挖

店計(jì)劃。于租約到期一年或半年前即著手游說過程中，除動(dòng)之以情，誘之以利外，更重要連鎖店本身經(jīng)營(yíng)

之優(yōu)勢(shì)與品牌力往往是打敗其他競(jìng)爭(zhēng)者的主因。因?yàn)橐话銇碚f，屋主也不喜歡一年到頭更換租客。而且，

如果能承租給知名度高的連鎖企業(yè)，對(duì)屋主的面子也好看。因此，如何以穩(wěn)定性、連鎖經(jīng)營(yíng)品牌力，再配

合面子觀來說服屋主，也是重要關(guān)鍵。當(dāng)然相對(duì)地，如果有兩家連鎖企業(yè)同時(shí)進(jìn)行挖店作業(yè)，則連鎖'業(yè)者

要小心應(yīng)對(duì)，以免造成鶴蚌相爭(zhēng)，而讓屋主藉由哄抬租金達(dá)到漁翁得利之效。

而除了挖店外，連鎖業(yè)者?？衫孟铝蟹椒▉砣〉贸鲎獾昝嬗嵪ⅲ?/p>

1）專門法

設(shè)立專責(zé)開發(fā)店面單位。

2）異業(yè)聯(lián)盟法

通過與建設(shè)公司或不動(dòng)產(chǎn)中介公司來尋找店面。尤其對(duì)于新開發(fā)市鎮(zhèn)或是舊店重建地區(qū)，透過建設(shè)公

司雙得先機(jī)，直接先與屋主洽談,甚至于施工前就談定租貸契約，直接按連鎖企業(yè)所需裝潢施工。此法對(duì)

有大面枳需求之業(yè)者最為有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久時(shí)間。對(duì)于連鎖業(yè)者之財(cái)力是

一大考驗(yàn)。

3）垂流法

透過供貨廠商提供租屋訊息c由于供貨廠商往往不只限定一家送貨點(diǎn)，因此可借重其物流配送單位川

流于大街小巷間的機(jī)會(huì)，尋求適當(dāng)?shù)牡觊T。當(dāng)然對(duì)于提供信息之廠商，最好能給予適當(dāng)之報(bào)酬，以為回饋。

4）內(nèi)求法

經(jīng)由內(nèi)部員工關(guān)系介紹。企業(yè)內(nèi)部員工來自四方各地，也有其各自的人脈網(wǎng)。因此，連鎖業(yè)者可適當(dāng)

透露目標(biāo)區(qū)域，并配合重賞，來尋找店面。

5）下餌法

利用散居各地之店面張貼征求新門店。現(xiàn)今連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)者本身的媒體上宣告徵金店面的訊息。以此下

餌之方法徵求新門店,此法最常為現(xiàn)今連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)者采用。

6）掃街法

經(jīng)由專職開發(fā)店面之人員，針對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行全面掃街法。以地毯式搜尋方式來尋求店面。此法通常

費(fèi)時(shí)較久。有時(shí)需要有適當(dāng)?shù)娜穗H關(guān)系才能有事半功倍之效。

7）人脈法

經(jīng)由內(nèi)部員工及管理層級(jí)之人脈擴(kuò)展，將尋求店面廣為宣布。此法對(duì)較保守之鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，或是新開發(fā)

市鎮(zhèn)效果佳。

4-5屋主的探查

當(dāng)確定承租之店面時(shí)，則透過實(shí)地詢問法：由左鄰右舍打聽屋主為何人或是間接訪查法：如到商委、

居委查詢屋主資料；到公安局查詢或是查詢政府機(jī)構(gòu)出版資料，來了解預(yù)定店址的所有權(quán)人姓名、店面大

小、承租人租期及租金等相關(guān)資料。

4-6租屋談判需知

I）損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本之預(yù)估。因?yàn)殡S著連鎖企業(yè)所經(jīng)營(yíng)商品之生命周期之不同，如導(dǎo)入期、

成長(zhǎng)期、衰退期各有不同之

利潤(rùn)基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受之租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。

因比，如何取得損益平衡是最重要的條件。

2）契約訂定以三年至五年為佳：因?yàn)檫B鎖經(jīng)營(yíng)之植物性行為。一般在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，只要外在環(huán)

境無大變動(dòng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是較有利,

3）與房東建共識(shí)的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價(jià)格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房

租念頭。

4-7租貸契約要件

I）租期：一般至少三年以上（最好是五~十年）。

2）租金：租金由雙方治淡，般是前二年不調(diào)整租金，第三年開始按物價(jià)指數(shù)調(diào)整。

3）租金給付方式：一般是付三個(gè)月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。

4）退租時(shí)租金計(jì)算：未滿期前之退租一般是多給付一個(gè)月租金做為給房東的補(bǔ)償。

5）若附近有公共工程進(jìn)行而影響店面生意時(shí)，則要求房租優(yōu)惠。

6）責(zé)任之歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無法營(yíng)業(yè)時(shí)，須待門店重新裝潢完畢開始營(yíng)

業(yè)再計(jì)算租金。

店面環(huán)境評(píng)估表/租賃基本條件

地址表單編號(hào)

店別名稱

基分區(qū)代號(hào)商圈類型

本面積前場(chǎng)面積平方米、后場(chǎng)面積平方米

資洽談對(duì)象洽談?wù)呱矸莺灱s人

料

店面電話聯(lián)絡(luò)電話

使用情況□空屋，已無使用口租約于年月日到期可遷入時(shí)間年月日

時(shí)間

方N

1

地點(diǎn)

時(shí)間

方式

2

地點(diǎn)

時(shí)間

方式

3

地點(diǎn)

洽時(shí)間

談

記方式

錄4

地點(diǎn)

時(shí)間

方式

5地點(diǎn)

租金每年元，每月元押金個(gè)月，合計(jì)元附近房租每平米元

最

一

終

其

條

他

件

條

件

.

主管核示填表時(shí)間填表人

環(huán)境評(píng)估表/商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件

地址表單編號(hào)

分區(qū)代號(hào)行政區(qū)域商圈類型

商

行人流通每日尖峰時(shí)至?xí)r共時(shí)分，級(jí)級(jí)□（：級(jí)

圈DADB

資

營(yíng)業(yè)時(shí)間平時(shí)點(diǎn)分至點(diǎn)分，星期六點(diǎn)分至點(diǎn)分，假日點(diǎn)分至點(diǎn)分

料

道路條件口雙向線道口單行道停車場(chǎng)□無口門口可?？谑召M(fèi)口會(huì)拖吊

競(jìng)營(yíng)業(yè)年?duì)I競(jìng)爭(zhēng)

爭(zhēng)店名距離面積形態(tài)備注

人數(shù)業(yè)額等級(jí)

資

料

商

圈

位

置

圖

主管

填表時(shí)間填表人

核示

店面環(huán)境評(píng)估表/現(xiàn)場(chǎng)情況

地址表單號(hào)碼

基本

資料

行政區(qū)域商圈類型變更使用□是□否

窄人行道

□大樓有電梯口無電梯共層樓屋齡年

建筑寬人行道

條件

外觀□新口營(yíng)屋口老舊一樓壁面口磁磚口水泥粉光口金屬□石材□其他

水□自來水口非自來水口水壓正?？谒畨旱涂谒|(zhì)不佳

基

電流電載

礎(chǔ)

設(shè)電話

施

平方米

衛(wèi)浴□臉盆口馬桶□浴缸□明鏡組□蓮蓬面積

一

般空調(diào)□無口窗型臺(tái)口分離臺(tái)口立式水冷口立式氮冷口其他

條

件

一天花□無□木作口輕鋼架口日光燈盞口坎燈盞口投射燈盞口其他

地面□磁磚□木地板□塑料地板口地毯□石材□水泥口磨石子

壁面內(nèi)墻口水泥粉光上漆口木作上漆口壁紙口木作貼壁紙口石材口其他

防火□消防栓口滅火器口撒水系統(tǒng)口偵類器口火災(zāi)警報(bào)器口瓦斯感應(yīng)器

消

防

全避難□緊急電源口緊急照明□出口標(biāo)示口防火門口排煙口避難梯口其他

安

逃生口避難繩索口滑臺(tái)口救助袋口緩降機(jī)口避難橋口避難梯口其他

橫招口長(zhǎng)公分*高公分離地公分可利用面口折角口圓弧

直招口寬公分*高公分離地公分車道上離地公分可延伸至樓

招

牌騎樓□長(zhǎng)公分*高公分離地公分單面又面一單一雙

廣

告立招□寬公分*高公分離地公分單面又面一單一雙

方招□寬公分*高公分離地公分單面乂面一單一雙

法規(guī)□不符口橫招口直招口立招口方招口無

主管核示填表時(shí)間填表人

店面環(huán)境評(píng)估圖/現(xiàn)場(chǎng)情況

店面口窄形口寬形口方形口圓弧形口其他面寬公分*縱深公分

店

面開窗□正面開窗口正面右側(cè)開窗口正面左側(cè)開窗口前后開窗口其他

裝

潢門店面寬公分*梁下高公分邊柱寬公分*公分鐵擲門口閉式口透空

室內(nèi)高公分梁下高公分梁高公分樓梯口一形口L形DU形□弧形

資料

提供口相片張口錄影帶卷口平面、管線圖張

現(xiàn)收集

場(chǎng)

情

況

,特

殊

情

況

一

現(xiàn)

場(chǎng)

平

一

面

圖

1：100

主管核示填表時(shí)間填表人

店面環(huán)境評(píng)估表/綜合評(píng)估

點(diǎn)數(shù)加得分

分類內(nèi)容權(quán)

ABCDE

商圈形態(tài)（以店為中心半徑500公尺）543214

A商策B商辨C商住D大學(xué)區(qū)E基他發(fā)展較弱者

主消費(fèi)者年齡層543213

A25-40B.20-30C.30-50D.40以上E.20歲以下

商圈發(fā)展?jié)摿Γㄎ磥硇裕?43213

A強(qiáng)B尚佳C平穩(wěn)D走下坡E不佳

行人流通量（營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)平均每一小時(shí)/人）543212

A3600以上B1200~3600C400~1200D150~400E150以式

交通情況（車流、停車）543212

A非常好B好C普通D短期內(nèi)不佳E不良

競(jìng)爭(zhēng)情形543212

現(xiàn)A競(jìng)爭(zhēng)少集客力強(qiáng)B競(jìng)爭(zhēng)多集客力強(qiáng)C普通

場(chǎng)D競(jìng)爭(zhēng)少集客力弱E競(jìng)爭(zhēng)多集客力弱

情建物條件543213

況A.新穎氏尚佳C.普通D.老售但外覲尚好E.不佳

8.店面位置（正面條件）543213

A三角窗B寬止面8M以上C止面6—8M

D正面4一6ME正面4M以下

9.招牌條件（直橫招條件）543212

A直招高度無限制B直招有限制C直招有干擾

D直招不能掛E直橫招都不良

10.裝潢費(fèi)用543214

A50萬以下B50-70萬C70-90萬D90-120萬

E.120萬以上

11.現(xiàn)場(chǎng)凈空氣及拆除條件543212

A.凈空有利于裝潢B部份凈空有利裝潢C.凈空但條件不

佳D部份凈空條件不佳E.全未拆除條件不佳

營(yíng)12.營(yíng)業(yè)時(shí)間（商圈平均營(yíng)業(yè)時(shí)間）543213

運(yùn)A16小時(shí)B.I2小時(shí)C.10小時(shí)D.8小時(shí)E.8小時(shí)以下

條

15

2

3

4

5

）

額（月

營(yíng)業(yè)

.預(yù)估

件13

下

萬以

E.2

3萬

D2-

5萬

C3-

1（）萬

上B5—

萬以

AIO

4

2

3

4

5

1

租金

14.

以上

I6萬