面粉廠項(xiàng)目市場(chǎng)分析及開發(fā)建議

中牟面粉廠項(xiàng)目市場(chǎng)分析及開發(fā)建議智信地產(chǎn)（中國(guó)）2007年9月30日鄭東新區(qū)汴西新區(qū)中牟隆起帶機(jī)場(chǎng)方向鄭汴一體化使原本落后的中牟變得舉足輕重鄭汴融城使中牟發(fā)展提速中牟城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)項(xiàng)目鄭州市中牟開封市2006年GDP2001.5億元110億元472.36億元增長(zhǎng)率15.7%19%13.1%建成區(qū)面積12平方米公里，人口9.06萬人，規(guī)劃到2020年，中牟縣城人口規(guī)模為22萬人。以汽車工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)園林城市。城市特點(diǎn)鄭州市區(qū)近郊衛(wèi)星城鄭汴一體化連接點(diǎn)工弱農(nóng)強(qiáng)工業(yè)園區(qū)快速興起中牟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀政策市、規(guī)劃市明顯；受鄭汴一體化利好消息影響，中牟樓市在07年發(fā)展速度明顯提高，價(jià)格顯著拉升；中牟房地產(chǎn)起步較晚，房地產(chǎn)快速發(fā)展，單位集資房與商品房并行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈性顯現(xiàn)；與鄭州價(jià)差明顯，鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)在5500元/㎡以上，中牟新區(qū)房?jī)r(jià)2000元/㎡左右，老城區(qū)在1200-1700元/㎡。房地產(chǎn)發(fā)展階段已超越河南其他縣級(jí)城市鄭州北環(huán)金水路鄭東新區(qū)中牟城區(qū)≥20分鐘車程<20分鐘車程房?jī)r(jià)4500元/㎡房?jī)r(jià)5500元/㎡以上房?jī)r(jià)1800元/㎡鄭汴一體化的大環(huán)境驅(qū)動(dòng)下，車程時(shí)間距離被更多的客戶接受，空間距離感降低，鄭州高房?jī)r(jià)必然使客戶向中牟擠壓。房?jī)r(jià)VS區(qū)位中牟在售樓盤調(diào)查水岸鑫城金帝城星城國(guó)際藍(lán)爵世家中祥小區(qū)清華園自由新村仁和旺世水岸鑫城物業(yè)類別多層開發(fā)商河南宏田置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置中牟縣區(qū)鄭汴路西湖花園水岸鑫城開盤時(shí)間三期年前開盤銷售率二期90%占地面積1000畝建筑面積35萬平米容積率1.50綠化率46%項(xiàng)目均價(jià)2400元/㎡價(jià)格描述一期均價(jià)1700元/平米二期均價(jià)2100元/平米優(yōu)惠/活動(dòng)紫荊山公園西門黃河博物館前有項(xiàng)目的看房直通車開發(fā)說明項(xiàng)目分4期開發(fā)，整體規(guī)劃圍繞26萬平方米的主題湖面展開.項(xiàng)目二期為純多層(13棟）建筑,，預(yù)計(jì)3期07年11月開盤；項(xiàng)目一期已推完；二期剩少量房源；目前主推三期；項(xiàng)目二期夏日香氣共有19種時(shí)尚戶型：實(shí)用一居，浪漫二居，陽光三居，典雅的復(fù)式。主要配套交通配套：小區(qū)每天提供班車方便業(yè)主上下班和休閑購(gòu)物教育配套：小區(qū)內(nèi)建有幼兒園，緊鄰小區(qū)四周有小學(xué)、中學(xué)和高中以及航天技術(shù)學(xué)校、高等電力學(xué)校等眾多高校醫(yī)療配套：社區(qū)醫(yī)療門診，小區(qū)周圍有中醫(yī)院、眼科醫(yī)院商業(yè)休閑：小區(qū)內(nèi)部建有商業(yè)步行街，融休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅游為一體，水上游樂場(chǎng)，養(yǎng)生溫泉，休閑會(huì)所，體育場(chǎng)/高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃有停車場(chǎng)，樓距間有停車位核心賣點(diǎn)三面環(huán)湖，緊鄰26萬平米天然湖水地段：毗鄰鄭東新區(qū)CBD；中牟新老城區(qū)連接地戶型豐富且采光好自身配套較為完善：養(yǎng)生溫泉；休閑會(huì)所等，投資潛力主要特色及賣點(diǎn)解析以26萬平米天然湖水為核心的園林景觀，是其最大特色和賣點(diǎn)以區(qū)位、地段為支撐的投資潛力，極大地吸引了客戶以系列配套為基礎(chǔ)塑造的高品質(zhì)社區(qū)形象，引導(dǎo)了市場(chǎng)購(gòu)買豐富多樣的“陽光戶型”，對(duì)客戶是一種極大的誘惑看房直通車和社區(qū)班車，解決了客戶的后顧之憂，人文關(guān)懷觸動(dòng)客戶大規(guī)模社區(qū)形象，生活氛圍濃厚，是客戶購(gòu)買的一大重要理由鑫苑物業(yè)更好的吸引鄭州客戶可借鑒“亮點(diǎn)”以“水”和“綠色”為主題的景觀設(shè)計(jì)高品質(zhì)社區(qū)社會(huì)形象的成功塑造多樣戶型滿足不同客戶需求完善自身配套，吸引客戶價(jià)格快速上漲，3-9月份上漲600元，半年上漲速度33%。其原因一是鄭汴一體化逐漸明顯，鄭州等外來客戶信心度提高，二是該項(xiàng)目在鄭州的強(qiáng)力推廣，三是小區(qū)漸已成熟。價(jià)格加速上漲金帝城物業(yè)類別多層/小高層/高層開發(fā)商河南金恒基地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置中牟縣鄭汴路與寶鋒街交匯處檢查院對(duì)面開盤時(shí)間2006-09-23銷售率一期95%占地面積400余畝建筑面積25萬余平米項(xiàng)目均價(jià)2150元/㎡綠化率35%優(yōu)惠/活動(dòng)河南省人民會(huì)堂前有項(xiàng)目的看房直通車，一次性付款優(yōu)惠1%開發(fā)說明項(xiàng)目規(guī)劃分四期開發(fā)，一期為9棟多層，一期面積93.73的戶型居多并且多為一、二、三層，頂層多為復(fù)式。主要配套社區(qū)規(guī)劃有幼兒園，社區(qū)配套醫(yī)院，社區(qū)規(guī)劃有VIP休閑會(huì)所，社區(qū)規(guī)劃有停車場(chǎng)（地上、地下），大型商場(chǎng)，特色步行街，社區(qū)商鋪；毗鄰易斯頓國(guó)際美術(shù)學(xué)院、中牟一高等。核心賣點(diǎn)地段，便捷交通，中牟政府城市規(guī)劃核心，與政府機(jī)構(gòu)毗鄰，行政中心，增值潛力大，緊鄰名校，教育資源好，未來配套齊全。主要特色及賣點(diǎn)解析以區(qū)位、地段為支撐的項(xiàng)目硬性賣點(diǎn)，直接說服客戶位于中牟新行政中心區(qū)所拉升的增值潛力，給予了客戶極大地購(gòu)買信心未來完善的配套和豐富的教育資源，有力地提升了項(xiàng)目品質(zhì)看房直通車和社區(qū)班車，給予了業(yè)主便利，解決了業(yè)主出行困難的問題可借鑒“亮點(diǎn)”多層開發(fā)以90平米左右兩房?jī)蓮d為主體的項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)思路項(xiàng)目規(guī)劃臨街商鋪，既做社區(qū)配套，又增加銷售收入規(guī)劃社區(qū)VIP會(huì)所，一方面做配套吸引客戶，另一方面提升項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)項(xiàng)目的整體開發(fā)金帝城2006年9月——2007年4月，7個(gè)月的時(shí)間價(jià)格上漲近160元，4月份以來，價(jià)格上漲加快，月均上漲100月左右。藍(lán)爵世家物業(yè)類別多層開發(fā)商開封市永合置業(yè)/鄭州玉筍房地產(chǎn)商務(wù)有限公司項(xiàng)目位置中牟鄭汴路和寶峰路交叉口開盤時(shí)間2006-7銷售率95%占地面積150畝項(xiàng)目均價(jià)1900元/㎡容積率——綠化率40%開發(fā)說明項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期、二為多層，三期為小高層主要配套社區(qū)停車場(chǎng)；樓距間停車位；車位配比1：1；社區(qū)幼兒園，底商/醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)核心賣點(diǎn)中牟準(zhǔn)中心，地段，緊靠中牟新行政中心，毗鄰鄭東未來行政中心，未來成熟配套，通透板式建筑，高得房綠，寬樓間距，向陽，精美戶型，教育體系，增值潛力主要特色及賣點(diǎn)解析區(qū)位、地段鑄就的增值潛力，成就項(xiàng)目的銷售便利的交通環(huán)境，為項(xiàng)目提供大的賣點(diǎn)支撐完善的教育體系，為客戶提供了購(gòu)買理由板式建筑設(shè)計(jì)，采光條件好的精美戶型，極大地增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買動(dòng)力未來成熟生活配套的形象傳播，弱化了客戶的購(gòu)買疑慮可借鑒性“亮點(diǎn)”板式建筑、陽光戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)“閑適生活人居”概念的塑造1：1的停車位配備近期迅速拉高價(jià)格星城國(guó)際物業(yè)類別多層/高層開發(fā)商河南締華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置中牟鄭汴路與萬三路交叉口開盤時(shí)間2007-3容積率4.6占地面積325畝建筑面積100萬平米項(xiàng)目均價(jià)2100元/㎡綠化率40%優(yōu)惠/活動(dòng)鄭州人民大會(huì)堂門前有項(xiàng)目看房直通車，一次性付款優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠開發(fā)說明雙氣社區(qū)，共分為3期開發(fā)，目前在售的是1期，共有4棟多層（售完）、1棟小高層、和1棟高層，其余全為高層，高層共26層主要配套超市，醫(yī)院，幼兒園，會(huì)所，停車場(chǎng)核心賣點(diǎn)優(yōu)越區(qū)位，便捷交通，大規(guī)模：100萬平米，景觀：景觀大道、七里河，增值潛力星城國(guó)際主要特色及賣點(diǎn)解析優(yōu)越區(qū)位、便捷交通，成就項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增值潛力促進(jìn)項(xiàng)目的整體發(fā)展大規(guī)模社區(qū)的人文生活氛圍，是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)中牟少有的高層住宅景觀環(huán)境推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)銷售中牟雙氣社區(qū)的稀缺性，賦予了項(xiàng)目較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力可借鑒性“亮點(diǎn)”傳播中對(duì)“鄭汴融城”內(nèi)涵的挖掘雙氣社區(qū)的規(guī)劃開發(fā)中祥小區(qū)物業(yè)類別中祥小區(qū)開發(fā)商河南溫馨置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置鄭汴路與愛鄉(xiāng)路交匯處開盤時(shí)間06.5銷售率95%占地面積23畝建筑面積3.5萬平米容積率2.2綠化率30%項(xiàng)目均價(jià)1650元/㎡主力戶型2居80-94㎡，3居116-139㎡歷史價(jià)格07-71500元/平米開發(fā)說明共有6棟多層組成，共分一期開發(fā)，小區(qū)設(shè)計(jì)住戶294戶，項(xiàng)目以“綠色居住，健康人生”為生活倡導(dǎo)理念，交通便利。主要配套健身娛樂場(chǎng)，商業(yè)街，天然氣核心賣點(diǎn)戶型面積設(shè)計(jì)合理，南北通透，單價(jià)低，購(gòu)買門檻低中祥小區(qū)中祥小區(qū)開發(fā)商有著多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌有一定的知名度小區(qū)形成了一定規(guī)模，價(jià)格不高，有可以做銀行按揭，客戶資源比較廣泛，銷售處于良性狀態(tài)小區(qū)周邊環(huán)境比較差，又是異地的開發(fā)企業(yè)，后期物業(yè)有隱患，影響了其銷售進(jìn)度中祥小區(qū)清華園物業(yè)類別住宅開發(fā)商鄭州豐達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置尼桑路與西環(huán)路交叉口開盤時(shí)間2007年3月銷售率85%占地面積7.53萬平米項(xiàng)目均價(jià)1580元/㎡歷史價(jià)格1525元/㎡綠化率40%主力戶型3居125.28125.52139.6㎡優(yōu)惠/活動(dòng)無優(yōu)惠活動(dòng)開發(fā)說明共分2期開發(fā)，共有7棟多層，目前在售的是4棟多層；下面2層為503-874平米的底商。主要配套天然氣，教育配套核心賣點(diǎn)單價(jià)低，購(gòu)買門檻低，教育配套交通自由新村物業(yè)類別多層項(xiàng)目位置建設(shè)路與匯翠路交叉口項(xiàng)目均價(jià)1500元/㎡銷售率40%占地面積40畝主力戶型三居127-141㎡綠化率——優(yōu)惠/活動(dòng)沒有優(yōu)惠開發(fā)說明共分1期開發(fā)，有12棟組成。主要配套天然氣核心賣點(diǎn)價(jià)位低，購(gòu)買門檻低。該項(xiàng)目開發(fā)檔次較低，以實(shí)用性為基礎(chǔ)，突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在新區(qū)高房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，拉高價(jià)格。仁和旺世物業(yè)類別多層開發(fā)商河南通達(dá)置業(yè)項(xiàng)目位置愛鄉(xiāng)路中段營(yíng)銷策劃鄭州匯智天城開盤時(shí)間未開盤銷售率咨詢階段占地面積50畝項(xiàng)目均價(jià)預(yù)計(jì)1800元/㎡容積率——綠化率40.3%開發(fā)說明10棟帶電梯多層，底商，有5層，7層，層高2.9米，一梯兩戶，總規(guī)劃366戶。主要配套周邊：雙語幼兒園，博康醫(yī)院，梅松竹三友會(huì)所，金陽光酒店，超市，銀行等。核心賣點(diǎn)電梯多層，老城區(qū)較大規(guī)模該項(xiàng)目以生態(tài)人文居住社區(qū)為主題概念，立足于老城區(qū)，是中牟唯一的多層帶電梯項(xiàng)目，中牟市場(chǎng)對(duì)電梯有很大的抗性，客戶較少，項(xiàng)目的接受度不高。中牟商業(yè)情況新城區(qū)商業(yè)價(jià)格在5000-6000元/㎡，老城區(qū)商業(yè)價(jià)格在4000元/㎡，商業(yè)銷售普遍銷售較好，價(jià)格有上升的趨勢(shì)；社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，主力面積小，多為小型生活商業(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目說明及銷售情況博士園80-200平不等，均價(jià)4000元/平，（已售罄）單層水岸鑫城目前在售80平米左右，均價(jià)5500元/平，單層星城國(guó)際預(yù)計(jì)08年初預(yù)售，價(jià)格、面積未定藍(lán)爵世家均價(jià)6000元/平，最低：5400元/平，一層底商（單層）60-170平清華園503-874平（上下兩層捆綁式銷售），價(jià)位：3580元/平-3780元/平自由新村不賣只租，面積待定中祥小區(qū)1#樓臨街，底層框架為1400平方米商鋪中牟第一街項(xiàng)目規(guī)模8250㎡項(xiàng)目位置中牟解放路與青年路交匯處東北角項(xiàng)目均價(jià)實(shí)現(xiàn)3800元/㎡銷售率半年前已售罄占地面積40畝主力戶型一二層面積40-150㎡三層面積260-500㎡開盤時(shí)間2006.11.8優(yōu)惠/活動(dòng)一次性優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)開發(fā)說明整體兩層，局部三層，框架結(jié)構(gòu)，面積可隨意分割，自由組合主要配套車位：30個(gè)機(jī)動(dòng)車位，600個(gè)自行車位交通：中牟公交2、3、5、6、7路經(jīng)停周邊配套：街心公園、小學(xué)、醫(yī)院、商場(chǎng)、超市核心賣點(diǎn)價(jià)位低，購(gòu)買門檻低。項(xiàng)目位置極佳，投資回報(bào)可觀，價(jià)位適中，定位較準(zhǔn)，去化良好，百余套商鋪5個(gè)月內(nèi)售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)3800元/㎡。項(xiàng)目賣點(diǎn)：青年路與建設(shè)路黃金地段，成熟核心商圈中牟首家現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)一站式商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一規(guī)劃中牟唯一獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪100%臨街青年路租金70-100元/月/m2，項(xiàng)目投資回報(bào)率高中牟住宅市場(chǎng)：產(chǎn)品特征項(xiàng)目規(guī)模——普遍較小，特別是老城區(qū)，多在幾萬平方建筑形式——以多層為主，高層試探性開發(fā)；產(chǎn)品規(guī)劃——規(guī)模有限，社區(qū)配套設(shè)置較少，社區(qū)交通、景觀規(guī)劃較弱；社區(qū)配套——多數(shù)項(xiàng)目有社區(qū)幼兒園和底商；產(chǎn)品設(shè)計(jì)——立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，立面材質(zhì)以涂料為主；戶型——以80-110平米兩房、110-140平三房為主。中牟住宅市場(chǎng)：價(jià)格及銷售特征整體商品房市場(chǎng)價(jià)格分層與區(qū)域強(qiáng)烈相關(guān)，新區(qū)價(jià)格較高近期上漲迅速，新區(qū)由三個(gè)月前的1800元/平方米迅速拉高的現(xiàn)在的2000元/平方米以上，老城區(qū)房?jī)r(jià)也隨后上漲。總體市場(chǎng)容量向鄭州等地?cái)U(kuò)散市場(chǎng)中多層銷售普遍較好，高層的接受度不高；項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段普遍有限。價(jià)格情況中牟新城區(qū)價(jià)格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸鑫城為代表，三期預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在2500元/㎡以上，而老城區(qū)在價(jià)格較低，一般在1400-1700元/㎡，仁和旺世因?yàn)槠涠鄬訋щ娞莸木壒?，其價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些。預(yù)計(jì)2008年上半年新城區(qū)價(jià)格平均超過2500元/㎡，老城區(qū)新開商品住宅價(jià)格超過2000元/㎡。鄭汴一體化，是中原城市群發(fā)展的重要內(nèi)容，對(duì)中牟樓市發(fā)展起到長(zhǎng)遠(yuǎn)作用。外來資金、品牌介入，整體市場(chǎng)發(fā)育水平將明顯提高；新區(qū)土地市場(chǎng)放量、老城區(qū)開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量短期內(nèi)可能激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)拉動(dòng)價(jià)差；差異化競(jìng)爭(zhēng)逐漸形成，市場(chǎng)細(xì)分明朗。中牟市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)中牟新老城區(qū)市場(chǎng)差別明顯投資性需求升值力戶型緊湊重視環(huán)境外來客戶自住性需求性價(jià)比戶型舒適重視質(zhì)量本地客戶新區(qū)老城區(qū)地塊和開發(fā)環(huán)境分析地塊條件本案地塊位于中牟老城區(qū)，地段較好，地塊方正；但同時(shí)地塊規(guī)模不大、不能形成規(guī)模開發(fā)等劣勢(shì)；開發(fā)環(huán)境地塊周邊居住氛圍和自然人文環(huán)境比較差，短期內(nèi)不能大幅改善．附近道路交通方便，但道路擁擠狹窄；機(jī)會(huì)和威脅中牟住宅開發(fā)近期加速，老城區(qū)中高檔項(xiàng)目是市場(chǎng)空白；未來競(jìng)爭(zhēng)加劇，外來發(fā)展商進(jìn)入對(duì)形成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)．本案SWOT分析——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅優(yōu)勢(shì)（S）位于老城區(qū)，居住氛圍良好，周邊人口集中；周邊配套齊全，生活便利；地塊方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，能夠領(lǐng)先中牟市場(chǎng)本案SWOT分析——項(xiàng)目劣勢(shì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅劣勢(shì)（w）老城區(qū)不代表中牟發(fā)展方向，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊周邊人文自然環(huán)境較差，短期內(nèi)不會(huì)有很大改善周邊沒有形成中高檔居住氛圍地理位置稍偏本案SWOT分析——外部機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅機(jī)會(huì)（O）中牟將會(huì)成為住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，本案可以借勢(shì)鄭州市區(qū)購(gòu)房客戶越來越關(guān)注中牟，本案可以捷足先登中牟老城區(qū)改造將加速，老城區(qū)的環(huán)境未來會(huì)改善中牟住宅價(jià)格持續(xù)上漲，預(yù)計(jì)明年能夠達(dá)到2300-2400元中牟住宅創(chuàng)新產(chǎn)品少，本案有機(jī)會(huì)成為市場(chǎng)亮點(diǎn)項(xiàng)目本案SWOT分析——外部威脅S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅威脅（T）外來開發(fā)商的加入會(huì)形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是新區(qū)項(xiàng)目對(duì)老城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)；中牟小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)還會(huì)大量存在，比商品住宅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)威脅，中牟住宅已經(jīng)出現(xiàn)明顯的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；本案開發(fā)建議項(xiàng)目何時(shí)啟動(dòng)是最佳時(shí)機(jī)？項(xiàng)目如何把握老城區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)？項(xiàng)目如何達(dá)到利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目應(yīng)該采取什么樣的開發(fā)策略？開發(fā)時(shí)機(jī)建議新區(qū)樓盤近三個(gè)月價(jià)格上漲在每月100元/平方米左右，老城區(qū)價(jià)格上漲也在每月50元/平方米以上，價(jià)格的快速上漲，資金必然快速進(jìn)入市場(chǎng)，未來競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，尤其是受到日益成熟新城區(qū)的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)；老城區(qū)項(xiàng)目客戶來源主要以本地自住型客戶為主，相對(duì)于新城區(qū)來說，老城區(qū)為外來投資客其次選擇，總體市場(chǎng)容量有限，老城區(qū)項(xiàng)目存在很大的未來競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此，我們認(rèn)為，本案目前開始啟動(dòng)，2008年初推出市場(chǎng)既借勢(shì)鄭汴融城發(fā)展機(jī)會(huì)，又能占領(lǐng)老城區(qū)開發(fā)先機(jī)。老城區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)判斷老城區(qū)目前中高檔次住宅產(chǎn)品缺乏，環(huán)境良好、產(chǎn)品創(chuàng)新的較高檔次的產(chǎn)品會(huì)受到市場(chǎng)追捧；商業(yè)配套：目前中牟住宅項(xiàng)目普遍缺少特色的商業(yè)配套，特色商業(yè)配套既能夠提升整個(gè)住宅項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)商鋪的銷售能夠提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平。本案可以填補(bǔ)中牟老城區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，建議開發(fā)中高檔次住宅產(chǎn)品，同時(shí)輔助特色商業(yè)配套。項(xiàng)目利潤(rùn)最大化解決思路價(jià)值最大化思路：項(xiàng)目總利潤(rùn)=總面積×（單方售價(jià)-單方成本）1、提高容積率多出面積，在保證項(xiàng)目整體品質(zhì)情況下多建面積；2、提高單方售價(jià)，分兩期開發(fā)拉升價(jià)格，產(chǎn)品創(chuàng)新提升價(jià)格3、控制單方成本，以多層住宅為主要建筑形態(tài)4、協(xié)調(diào)好三者關(guān)系，保證項(xiàng)目品質(zhì)，看重邊際收益。本案開發(fā)面積和價(jià)格預(yù)計(jì)本案以多層建筑形態(tài)為主，容積率按1.7計(jì)算，其中商業(yè)配套按地上面積5%計(jì)算價(jià)格按2008年上半年保守預(yù)計(jì)，住宅按1900元/平方米計(jì)算，商業(yè)按5000元/平方米（一層）計(jì)算；以下是本案經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算，投資利潤(rùn)率近50%，利潤(rùn)水平較高，有良好開發(fā)前景。序號(hào)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)單位主要參數(shù)備注1-1占地面積26667㎡40畝以土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為準(zhǔn)1-2可開發(fā)面積26667㎡40畝

1-3總建筑面積45334㎡

1-4可銷售建筑面積45119㎡

不包括公用部分及地下部分

多層42637㎡

(多層)商鋪2267㎡

商鋪總面積2267㎡5%

公用部分面積215㎡0.5％按住宅總面積計(jì)算1-5總戶數(shù)355套120按每套住宅120平方米計(jì)算1-6商鋪數(shù)量28間80按每間商鋪80平方米計(jì)算1-7容積率1.7

1.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算——基本指標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算——成本序號(hào)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)單位主要參數(shù)備注2-1靜態(tài)成本51886573元

包括:土地成本,工程費(fèi)用,其他費(fèi)用2-1-1土地成本8000000元

2-1-2工程費(fèi)用42422980元

包括:前期工程費(fèi),建安費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2-1-2-1前期工程費(fèi)3246703元

2-1-2-2建安費(fèi)用26871216元

多層24729189元580

(多層)商鋪1926691元850

公用部分215336元1000

2-1-2-3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12305062元

3-1其它費(fèi)用1463593元

不可預(yù)見費(fèi)用1272689元3%按工程總費(fèi)用計(jì)算

監(jiān)理費(fèi)用190903元0.45%按工程造價(jià)的0.45%計(jì)算4-1應(yīng)交稅費(fèi)4801830元

營(yíng)業(yè)稅4617144元5%稅率為5%應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×5%

城市建設(shè)維護(hù)稅46171元1%稅率：1%公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率

教育費(fèi)附加138514元3%稅率為3%。公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率經(jīng)濟(jì)測(cè)算——收入序號(hào)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)單位主要參數(shù)備注5-1銷售收入76480000元多層61200000元1900(多層)商鋪15280000元50006-1三項(xiàng)費(fèi)用4845750元銷售費(fèi)用2770287元0.03廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用1037731元0.02管理費(fèi)用1037731元0.02經(jīng)濟(jì)測(cè)算——利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)單位主要參數(shù)備注7-1企業(yè)所得稅2735040元0.1不得低于10%7-2項(xiàng)目總成本56688403元7-3稅前利潤(rùn)30808735元7-4凈利潤(rùn)28073695元7-5投資利潤(rùn)率49.52%開發(fā)策略建議分期開發(fā)策略，分兩期滾動(dòng)開發(fā)“短、平、快”策略，快進(jìn)快出，把本案定位成回收現(xiàn)金流的項(xiàng)目“產(chǎn)品差異化”策略，基于中牟市場(chǎng)需求，