宏泰物業(yè)顧問(wèn)管理手冊(cè)

顧問(wèn)管理手冊(cè)

ConsultantManagementHandbook

宏泰物'業(yè)發(fā)展有限公司

HonestPropertyDevelopmentCo.,Ltd

目錄

i.o人員構(gòu)架及編制說(shuō)明

i.i架構(gòu)編制說(shuō)明

1.2工作概況

1.3顧問(wèn)工作周期

1.4初期顧問(wèn)管理階段

1.5前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段

1.6前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段

1.7全面物業(yè)管理顧問(wèn)

1.8現(xiàn)場(chǎng)勘查

1.9例會(huì)

i.o人員架構(gòu)及編制說(shuō)明

綜合管理

保

檔

工

財(cái)

客保

潔

程

務(wù)

安

案

服

管

管

管

管

行

理

理管

理

理

政

理

管

理

i.i架構(gòu)編制說(shuō)明（暫定人員）

綜合管理：

檔案、行政管理：

工程管理：

財(cái)務(wù)管理：

客服管理：

保潔管理：

保安管理：

1.2工作概況

根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型和特點(diǎn)，針對(duì)性地對(duì)管理模式提出優(yōu)化方案，內(nèi)容包括：

初期顧問(wèn)階段、前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段、前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段、全

面物業(yè)管理顧問(wèn)四個(gè)階段。

1.3顧問(wèn)工作周期：共一年

1.3.1初期顧問(wèn)階段計(jì)：3個(gè)月

工程管理顧問(wèn)內(nèi)容計(jì)：2周

確立顧問(wèn)內(nèi)容計(jì)：1周

財(cái)務(wù)管理：3周

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件：1周

1.4初期顧問(wèn)階段

1.4.1工程管理顧問(wèn)內(nèi)容

A工程圖紙、資料收集

a）土建結(jié)構(gòu)部分

?主體結(jié)構(gòu)、負(fù)載、功能、安全系數(shù)

?墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火

?內(nèi)外交通設(shè)施、運(yùn)輸、通道設(shè)計(jì)、地下室構(gòu)造

?公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局

?門(mén)窗設(shè)計(jì)、進(jìn)出入口

?綠化帶、澆灌系統(tǒng)

b）機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)

?綜合布線(xiàn)系統(tǒng)

?供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)

?暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線(xiàn)預(yù)留口

?給排水系統(tǒng)

?樓宇自控系統(tǒng)

?衛(wèi)星通訊/接收系統(tǒng)

?停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

?保安監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)鎖選擇、門(mén)禁系統(tǒng)

?消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道

?樓宇智能管理系統(tǒng)

?電梯扶梯

B合理化建議

a）樓宇安全保障，包括硬件及軟件措施兩個(gè)方面，硬件即完善樓宇自動(dòng)

化系統(tǒng)，軟件即加強(qiáng)物業(yè)管理。

b）公共區(qū)域能源合理利用

墻體節(jié)能

?地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《民用建筑節(jié)

能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》和各地編制的實(shí)施細(xì)則。

?地處非采暖區(qū)，尤其是過(guò)渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采取保溫隔

熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。

?應(yīng)大量采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低

外墻的傳熱系數(shù)。重點(diǎn)發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。

?采用單一材料的節(jié)能外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘

結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。

門(mén)窗節(jié)能

?窗戶(hù)要達(dá)到國(guó)家對(duì)節(jié)能窗的評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)具有搞雨水滲漏、搞風(fēng)壓、

搞空氣滲透和保溫等四性。要大量彩門(mén)'窗密閉材料和成套技術(shù)，有

效地提高安裝質(zhì)量。

?合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。

有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。

?應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門(mén)窗、保溫鋁合金門(mén)窗和彩板鋼門(mén)窗等。

?住宅分戶(hù)門(mén)應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。

屋面地面節(jié)能

?層面保溫要求一般高于外墻。應(yīng)推廣采用復(fù)合層面，其保溫隔熱材

料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強(qiáng)度。

?采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的房間時(shí)，樓面應(yīng)采取保溫措施。

?采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。

供暖系統(tǒng)節(jié)能

?采用以平衡閥及其專(zhuān)用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善

供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。

?采用熱量按戶(hù)計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)

境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實(shí)行按熱量收費(fèi)。

?推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采

取保溫措施，以減少熱損失。

?積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。推廣小型節(jié)能高效集中

空調(diào)設(shè)備C

電氣設(shè)備節(jié)能

?要求選用低耗能電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、

節(jié)能空調(diào)機(jī)等，）

?大量采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過(guò)時(shí)的照明設(shè)備，公共區(qū)域必

須彩延時(shí)開(kāi)關(guān)，減少無(wú)用電耗。

新能源利用

?積極擴(kuò)大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水平和

規(guī)模。促進(jìn)新能源實(shí)驗(yàn)基地的形成。

?利用并完善太陽(yáng)能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)，滿(mǎn)足全天候使用要求。太

陽(yáng)能利用系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)與主體工程設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，同步施工，集熱器

與建筑物的屋面要有機(jī)結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。

?推廣熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)，積極利用工業(yè)廢熱向住宅提供采暖空

調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。

?電力資源充足的地區(qū)，宜采用以電為能源的低溫輻射供暖系統(tǒng)，并

可自行控制供暖溫度，具有無(wú)污染，無(wú)噪音的優(yōu)點(diǎn)。

C）環(huán)保及綠化努力方向

達(dá)到或超過(guò)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、《濟(jì)

南市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》（住宅區(qū)）《濟(jì)南市文明住宅小區(qū)、文明住宅組

團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》及國(guó)家建設(shè)部和濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30%,綠化覆

蓋率達(dá)100%,環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面

示意圖和各種導(dǎo)向牌、在主要出入口設(shè)“熱愛(ài)地球，關(guān)愛(ài)生命”、“珍惜環(huán)

境，愛(ài)護(hù)綠化”、“青青小草，請(qǐng)加呵護(hù)”、“尊老愛(ài)幼，人間美德”、“進(jìn)出

車(chē)輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。

d）清潔要求（裝飾/裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施）

?裝飾、裝修材料及垃圾的處理

所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得

占用任何公共部分，所有垃圾、碎片等雜物必須及時(shí)搬運(yùn)，施工區(qū)

域如有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。施工方在操作過(guò)程中如須搬運(yùn)有污染樓

面衛(wèi)生或體積較大的物體及清運(yùn)建筑垃圾時(shí)應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對(duì)樓面

衛(wèi)生進(jìn)行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，應(yīng)將當(dāng)天產(chǎn)生或遺留之廢

料、垃圾等清理到指定位置并清潔好清運(yùn)路線(xiàn)。清理時(shí)要把廢料作

密封處理，確保不會(huì)發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿(mǎn)地等

現(xiàn)象。施工人員不得做出任何環(huán)境污染。嚴(yán)禁開(kāi)門(mén)施工，嚴(yán)禁在施

工過(guò)程中干擾其它用戶(hù)的正常施工。

?清潔設(shè)施

1.4.2確立物業(yè)管理內(nèi)容

A基本服務(wù)

保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。

B無(wú)償服務(wù)

序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任部門(mén)

1協(xié)助搬運(yùn)

家政服務(wù)保安

2臨時(shí)代管小物件

C有償服務(wù)

序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目各注

1室內(nèi)委托清潔

2委托清洗油煙機(jī)

3委托清洗衣物普通衣物/需干洗的衣物

4送水服務(wù)

L

5代為清洗汽車(chē)

6打字、復(fù)印

7粉刷室內(nèi)墻面

8送取干洗衣物

9運(yùn)送物品

10更換室內(nèi)燈管、燈泡

11維修更換門(mén)鎖

12電器維修

13疏通下水道

14代購(gòu)車(chē)、飛機(jī)票

15室內(nèi)電路維修

16更換玻璃

1.4.3財(cái)務(wù)管理

A人員架構(gòu)安排

B員工工資福利

項(xiàng)目養(yǎng)老保險(xiǎn)醫(yī)療生育工傷失業(yè)

公司交納22%8%0.8%0.5%2%

個(gè)人交納8%2%001%

C物'業(yè)管理費(fèi)下11測(cè)算

NO類(lèi)別支出項(xiàng)目人數(shù)計(jì)算公式平均每月全年支出

員工工資

人保險(xiǎn)

工工裝費(fèi)用

一

費(fèi)夜班費(fèi)

用加班費(fèi)

小計(jì)

管辦公費(fèi)綜合測(cè)算

理通訊費(fèi)綜合測(cè)算

二費(fèi)交通費(fèi)綜合測(cè)算

用固定資產(chǎn)折舊綜合測(cè)算

小計(jì)

運(yùn)日常清潔材料費(fèi)

營(yíng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算

費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測(cè)算

三

用治安管理費(fèi)綜合測(cè)算

日常維修費(fèi)綜合測(cè)算

小計(jì)

四公司管理費(fèi)

五稅金5.55%

總計(jì)

1.4.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件

A《管理公約》（附件一）

《用戶(hù)手冊(cè)》（附件二）

B規(guī)章制度

《人事管理制度》（附件三）

《財(cái)務(wù)管理制度》（附件四）

《行政管理制度》（附件五）

C《二次裝修手冊(cè)》（附件六）

《交接流程》（附件七）

D《應(yīng)急手冊(cè)》（附件八）

工程應(yīng)急流程（附件九）

1.4.5銷(xiāo)售推廣

我公司顧問(wèn)組將為項(xiàng)為名稱(chēng)“銷(xiāo)售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管

理團(tuán)隊(duì)。指導(dǎo)“銷(xiāo)售中心”的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做好“銷(xiāo)售中心”的日常物業(yè)管理

工作。以點(diǎn)帶面.，宣傳、展示本項(xiàng)目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。

在“銷(xiāo)售中心”，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全”，充分體現(xiàn)交付使

用后物業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮

貌的接待，加以“時(shí)效與功效并重”的監(jiān)管機(jī)制，'‘確?？蛻?hù)滿(mǎn)意”的工作標(biāo)準(zhǔn),

都是我公司顧問(wèn)工作的重要思考。

“統(tǒng)一應(yīng)對(duì)”，是確保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)向高，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)信心日增的銷(xiāo)控

規(guī)范，也是開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問(wèn)組將在“銷(xiāo)

售中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺(tái)，配置“物業(yè)管理百科全書(shū)”，內(nèi)容包括：物業(yè)管理

服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊(cè)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約、商場(chǎng)使用手冊(cè)、裝

修守則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定等業(yè)主/

商戶(hù)入住前必須簽訂的各類(lèi)協(xié)議及規(guī)章制度，以避免業(yè)主/商戶(hù)入住后發(fā)生不必

要的爭(zhēng)議。在“銷(xiāo)售中心”里，要擺放物業(yè)管理費(fèi)用告示牌。銷(xiāo)售人員和物業(yè)

管理人員要統(tǒng)一口徑，向客戶(hù)說(shuō)明物業(yè)管理費(fèi)用的組成，特約服務(wù)和有償服務(wù)

的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

1.5前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段

1.5.1機(jī)電設(shè)施準(zhǔn)備工作

1.5.2設(shè)備運(yùn)行操作手冊(cè)

1.5.3管理人員功能細(xì)化

A一站式服務(wù)平臺(tái)

B一專(zhuān)多能的管理人員

1.5.1運(yùn)作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾的確定

1.5.4.1運(yùn)作流程（附件十）

1.5.4.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾

A客戶(hù)服務(wù)

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。

2.耐心、細(xì)致的叵答客戶(hù)的問(wèn)詢(xún)。

3.對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記，保障客戶(hù)安全及免受蜂擾。

3.負(fù)責(zé)會(huì)議接待以及報(bào)紙信件的分發(fā)，使客戶(hù)享受全方位的服務(wù)。

4.及時(shí)處理客戶(hù)的報(bào)修及其它需求。

5.檔案管理規(guī)范完善。

服務(wù)承諾

1.維修服務(wù)的回訪率達(dá)到98與。

2.業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)到90%o

3.檔案建立與完好率達(dá)到100%。

B工程管理

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無(wú)被損或污跡、無(wú)銹跡等，無(wú)

安全隱患。

2.及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn)

行。

3.確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。

4.路燈完好尢損，夜間照明止常。

5.道路暢通無(wú)損壞，平坦整潔，排水暢通。

6.雨水井、污水井完好，疏通正常無(wú)污染物。

服務(wù)承諾

1.房屋完好率達(dá)到98%以上。

2.機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到99%o

3.房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到99%以上。

4.維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到98%o

5.道路完好率及使用率達(dá)到100%o

6.化糞池、雨水井、污水井完好率達(dá)到100%。

7.照明完好率達(dá)到99%o

8.給排水及供電系統(tǒng)完好率達(dá)到99.9%o

C保安管理

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.保障業(yè)主及財(cái)產(chǎn)的安全。

2.保障公共設(shè)施完好。

3.保障良好的治安環(huán)境。

4.做好消防安全服務(wù)；發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救

助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損。

5.遇緊急，突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、準(zhǔn)確、迅速地處理。

6.有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)，應(yīng)立

即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。

7.停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常，停車(chē)場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防通道，無(wú)阻礙

交通。

服務(wù)承諾

1.通過(guò)對(duì)大廈實(shí)行24小時(shí)警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點(diǎn)帶面，進(jìn)而形成

大廈的整體安全保衛(wèi)體系，保護(hù)物業(yè)及使用人的安全，維護(hù)物業(yè)的

正常工作、生活秩序。

2.轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，本年度內(nèi)無(wú)因管理公司責(zé)任造成

重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。

3.停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚完好率達(dá)到100%o

4.智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到99%o

5.消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到100%o

D清潔管理

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。

2.保潔設(shè)備齊全完好。

3.垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無(wú)污染。

4.綠擺布局合理、優(yōu)美，花草樹(shù)木與辦公樓配置得當(dāng)。

5.外圍綠化花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，尢病蟲(chóng)害，尢踐踏折

損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。

服務(wù)承諾

1.保潔達(dá)標(biāo)率98%。

2.綠化完好率達(dá)到96%o

3.辦公區(qū)域綠化率達(dá)到100%o

1.5.5智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立

A文件及檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理

1.檔案分類(lèi)：

1）文本通案：指需進(jìn)行存檔，并供R后參閱的紙張文檔資料。

2）電子檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。

2.檔案管理系統(tǒng)：

1）所有文本檔案資料均采用條形編碼進(jìn)行分類(lèi)，以文件夾存檔的形式

并按照后述的文本檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)存檔，并采用電子數(shù)據(jù)庫(kù)

的形式對(duì)檔案進(jìn)行管理。

2）所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行存檔管理。

3.外部往來(lái)函件的收發(fā)

4.檔案編碼

采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置。

5.條形碼的建立

條形碼由12位阿拉伯?dāng)?shù)字和3位大寫(xiě)英文字母組成，共計(jì)15位，作

為日常文本檔案資料按類(lèi)別劃分檔案編碼。

1)15位條形碼的含義說(shuō)明

管業(yè)名稱(chēng)

將相應(yīng)的編碼填寫(xiě)在空格內(nèi)，包括,

a.資料的類(lèi)型編碼

b.資料所屬部門(mén)編碼

c.存檔日期編碼

d.存檔的數(shù)量

6.數(shù)據(jù)庫(kù)的建立

7.存檔文件夾

i）紅色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存機(jī)密性文本檔案資料；

2）藍(lán)色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存財(cái)務(wù)部有關(guān)費(fèi)用清單類(lèi)文本檔案資料;

3）黑色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存除上述兩種類(lèi)型外的文本檔案資料

4）牛皮紙檔案盒:用于保存財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證，并按照財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)帳、普通收

款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。

8.文件柜

單層、雙層、多層文件柜用于保存財(cái)務(wù)用文件盒、標(biāo)準(zhǔn)文件夾以及非

標(biāo)準(zhǔn)文件夾、照片檔案夾、上插頁(yè)式文件夾。

四屜文件柜用于保存掛件夾。

9.檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行

檔案管理系統(tǒng)自執(zhí)行之日始，管業(yè)行政人員即為本項(xiàng)目?jī)?nèi)檔案管理系

統(tǒng)的總監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)進(jìn)行行政辦公室檔案/人事檔案的管理并監(jiān)督

各部門(mén)檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門(mén)主管即為其部門(mén)檔案管理系

統(tǒng)的監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門(mén)檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。

B財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

C人力資源管理系統(tǒng)

DHelpDesk管理平臺(tái)

1.6前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段

1.6.1籌建管理處

1.6.2管理費(fèi)用預(yù)算審議、定稿

1.6.3各類(lèi)管理文件審議、定稿、印刷

1.6.4二次裝修手冊(cè)審議、定稿、印刷

1.6.5項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收辦法（附件十一）

1.7全面物業(yè)管理顧問(wèn)

1.7.1日常溝通

A土建維修、養(yǎng)護(hù)

B機(jī)電維修、保養(yǎng)

C公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)

D日常管理

a）配套服務(wù)設(shè)施

b）節(jié)能管理

c）綠地、花木等建筑小品的養(yǎng)護(hù)

d）車(chē)輛行駛及停泊秩序管理

e）消防安全監(jiān)控

f）文化娛樂(lè)活動(dòng)建議

R）檔案、資料管理

1.8現(xiàn)場(chǎng)勘杳

1.9例會(huì)

附件一:

管理公約

目錄

總則

第一章物業(yè)基本情況

第二章本公約涉及的各主體基本情況

第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用與公共維修基金

第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

第六章開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

第八章房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定

第九章違約責(zé)任

第十章附則

總則

為落實(shí)（本小區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定項(xiàng)目名稱(chēng)

物業(yè)管理公約，并提交濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必要

內(nèi)容。

我公司作如下承諾：

如因我公司制定過(guò)程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語(yǔ)義不清或違

反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵

觸。

我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒈ＷC受讓人承諾遵守本公約。

上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之

日起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)企業(yè)（公章）

年月日

物業(yè)管理公約

為維護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、

整潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)及濟(jì)南市有關(guān)房地產(chǎn)

法律、法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目名稱(chēng)的實(shí)際情況,制訂本公約。項(xiàng)目名稱(chēng)的所有產(chǎn)權(quán)人、

使用人、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。

第一章物業(yè)基本情況

一、物業(yè)名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)

座落

業(yè)

物

至

東

至

西

至

南

至

北

三、建筑面積：平方米

四、土地用途及使用期限：

五、國(guó)有土地使用權(quán)證明文件政府批文號(hào)：

六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：

1.指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)

備，包括（但不限于）：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓

蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、管井、公共廁所、

茶水間、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、

消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站

及上述相關(guān)配套系統(tǒng)H勺配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、

化糞池、自來(lái)水分戶(hù)水表以外計(jì)費(fèi)水表以?xún)?nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及

通向污水井的下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空

地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄

及圍墻等。為該土地及項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)權(quán)而設(shè)計(jì)并供其共用的其它區(qū)域，但不

包括由個(gè)別產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所有權(quán)的區(qū)域。

為本物業(yè)的利益而安裝的其他機(jī)器、儀器、儀表、裝置、管道、電線(xiàn)、

有線(xiàn)電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只

供產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自使用的設(shè)施和設(shè)備。

2.其他共用配套設(shè)施：銀行，餐廳.多功能廳與會(huì)議設(shè)施.員T餐廳.便利店

以及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

第二章本公約涉及的各主體基本情況

一、產(chǎn)權(quán)人：

在頊旦名桃擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和

其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈(zèng)與者。

二、物業(yè)管理企業(yè)：

名稱(chēng)：

物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)號(hào)：

注冊(cè)地址：

郵編：

法人代表人：

注冊(cè)資金：

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話(huà)：

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)：

名稱(chēng)：

注冊(cè)地址：

郵編：

法人代表人：

注冊(cè)資本：

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話(huà)：

四、業(yè)管理企業(yè)的選定和變更：

1.物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)〃管委會(huì)〃）成立前，發(fā)展商名稱(chēng)聘請(qǐng)物業(yè)管

理公司對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn)行管理;公約核準(zhǔn)后除以下情況之外，開(kāi)發(fā)企業(yè)不

得變更物業(yè)管理企業(yè)。

A：該物業(yè)管理企業(yè)被取消濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)；

B：該企業(yè)注銷(xiāo)；

上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物

業(yè)管理等有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主，沒(méi)有50%以上反對(duì)意見(jiàn)的方可與新物業(yè)管

理企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。

2.物業(yè)管理委員會(huì)成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要求變更后的

新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。

3.管委會(huì)成立后，由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn)行管理。物業(yè)

管理企業(yè)應(yīng)具有《濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》，并承諾遵守本公約。

玉、使用人:

指凡在項(xiàng)H名稱(chēng)與開(kāi)發(fā)企'也或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組

織。

第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

i.參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗(yàn)收，保存相關(guān)物業(yè)資料；

2.作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；

3.按照《裝修手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全

和完整；

4.管理地面和地下停車(chē)場(chǎng)，使車(chē)輛行駛有序，停放整齊，車(chē)場(chǎng)道路完好；

5.建立科學(xué)嚴(yán)格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；

6.維護(hù)公共秩序，采取一切措施防止并糾正對(duì)大廈任何公共設(shè)施、公共區(qū)

域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為，必要時(shí)要求責(zé)任

人進(jìn)行賠償；

7.保持本大度及其所有部分（單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾清

運(yùn)，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；

8.做好大廈綠化的管理養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔；

9.要求并收取本大廈所有產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項(xiàng)，支付所有因管理和維

護(hù)本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)，并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定

的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)，預(yù)備妥善的帳目記錄。

10.定期巡視、檢查、檢修大廈公共機(jī)房，公共機(jī)械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè)

施處于良好的工作狀態(tài)；

11.保養(yǎng)、維護(hù)大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要

求。

12.根據(jù)大廈管理需要，聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其他

專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人

員，為管理人員提供辦公地方、辦公設(shè)施、制服、工作服、工具、器具、

清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；

13.保持大廈安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期檢查、巡視大廈的公共區(qū)域，必

要時(shí)可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通

知；

14.為大廈的公共區(qū)域（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險(xiǎn)金額及其險(xiǎn)種由

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗(yàn)提出建議，提交升發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員

會(huì)作出決定；

15.采取必要的措施，確保大廈的各項(xiàng)管理符合政府的規(guī)定和要求；

16.采取合法行動(dòng)和有利措施（包括訴訟請(qǐng)求），制止個(gè)別業(yè)主違反、不遵

守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；

17.管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定，制定、修訂及廢止項(xiàng)且繼的各項(xiàng)管理

規(guī)定、管理細(xì)則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。

18.管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時(shí)，須移交所有有關(guān)大廈的文件、資料、

圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)；

19.項(xiàng)目名通按照高檔寫(xiě)字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)管理；

20.全面推行TS09000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系,建立科學(xué)高效的管理流程和管理制

度；

21.項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)后，力爭(zhēng)在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟(jì)南市優(yōu)秀管理大廈。

第四章物業(yè)管理費(fèi)用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)

一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（本公約中簡(jiǎn)稱(chēng)“管理費(fèi)”）：

1.物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)人或使用人

應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。其取費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)，在管委會(huì)成立前由開(kāi)發(fā)企業(yè)確定；在管委會(huì)成立后，由管委會(huì)根據(jù)

物業(yè)管理運(yùn)行成本進(jìn)行核定。

2.管理費(fèi)用包括下列各項(xiàng)：

1）管理及運(yùn)行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費(fèi)；

2）綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費(fèi)；

3）公用水、電、氣、暖費(fèi)及正常供應(yīng)時(shí)間的空調(diào)費(fèi)；

4）辦公費(fèi)用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等）；

5）公共場(chǎng)所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)及照明費(fèi)；

6）大廈公共場(chǎng)所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費(fèi)；

7）公共治安服務(wù)費(fèi)：

8）大廈節(jié)日裝飾費(fèi)用；

9）公用設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；

10）物業(yè)管理企業(yè)酬金；

11）法定稅金；

12）聘請(qǐng)管理、維修、會(huì)計(jì)、法律等專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用；

13）其它物業(yè)管理委員會(huì)核準(zhǔn)的合理支出。

3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按銷(xiāo)售建筑面積每月每平米（）元人民幣計(jì)??；（）

至（）層商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)按銷(xiāo)售建筑面積每月每平米（）元人民

幣計(jì)取。

4.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法：

各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月1日至10日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納，

現(xiàn)金、支票均可。

5.產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時(shí)須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當(dāng)于

三個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理按金用于物業(yè)管理費(fèi)用不

敷使用時(shí)，進(jìn)行臨時(shí)補(bǔ)救的資金儲(chǔ)備；或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中暫時(shí)無(wú)法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納的物業(yè)

管理服務(wù)費(fèi)，該筆款項(xiàng)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時(shí)補(bǔ)齊，不可折抵。如產(chǎn)

權(quán)人將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，管理按金將自動(dòng)轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。

6.在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)未曾售出的

房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。

7.沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實(shí)行，政府有新的規(guī)定時(shí)，

收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。

8.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書(shū)面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人C

9.代收代繳費(fèi)用：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月（）號(hào)前交納上月所耗水、

電、煤氣等費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按各自的計(jì)量表的

顯示用量計(jì)取。

二、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)

i.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)是專(zhuān)項(xiàng)用「本物業(yè)共用部

位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、中修及更新改造費(fèi)用，共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。

2.該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際情況作出預(yù)算，按銷(xiāo)售建筑面積

比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。

第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)

一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利

在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的先決條件下，各產(chǎn)權(quán)人將

享有下述權(quán)利：

1.對(duì)其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)：

2.按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備：

3.產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開(kāi)、參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，享有管委會(huì)委員的選舉權(quán)和被選

舉權(quán)；

4.有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修；

5.有權(quán)自行聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，但當(dāng)該等維

修、養(yǎng)護(hù)操作涉及公共系統(tǒng)、公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用

和其他利益時(shí)，該產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報(bào)，并經(jīng)物業(yè)管理

企業(yè)書(shū)面同意后，方可實(shí)施；

6.有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場(chǎng)所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)

管理企業(yè)及時(shí)修繕；

7.對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)；

8.有權(quán)監(jiān)督管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)就物

業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)、建議和要求；

9.有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴；

10.有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況，并要求管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定

的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；

11.有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。對(duì)方拒不

維修并造成他人損失的，可向管委會(huì)投訴直至提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)調(diào)解、仲裁或

訴訟。

二、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)

1.遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企

業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的規(guī)章制度；

2.執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及管委會(huì)決議；

3.按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中

修維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃?xì)狻⒂芯€(xiàn)電視費(fèi)

等市政公共設(shè)施使用費(fèi)，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用支出，無(wú)論

其擁用房屋是否空置、出和或自用：

4.產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物.業(yè)時(shí)，應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)

在其契約生效之日起（）日內(nèi)（如需在該（）Id內(nèi)入住時(shí)，則應(yīng)

在入住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書(shū)面承諾,

交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書(shū)前，對(duì)該

擬轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)白賁任。同時(shí)，也有貢任支付

至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用，如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)

任直到其承讓人簽署的承諾書(shū)生效止。在受讓方簽署的承諾書(shū)生效前，

如該受讓方對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失，應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負(fù)貢

賠償開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及

其它有關(guān)費(fèi)用，管理企業(yè)有權(quán)向前產(chǎn)權(quán)人追討；

5.應(yīng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

6.產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對(duì)其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤

向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。如因上述人士的行為、疏忽和錯(cuò)誤

而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在

上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)

用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由

物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，費(fèi)用由受害者

收取。

7.不得作出與本公約用違背從而使項(xiàng)目名稱(chēng)的保險(xiǎn)成為無(wú)效或令保險(xiǎn)金額

提高的行為。如有上述情況發(fā)生，則違約的產(chǎn)權(quán)人對(duì)因此而產(chǎn)生的所有

損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠或要求及因此弓致的額外增加的保險(xiǎn)金

額對(duì)其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)有責(zé)任。如因該產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項(xiàng)目名稱(chēng)或其

中的部分被損毀，而所保項(xiàng)下的全部或部分保險(xiǎn)金無(wú)法得到賠償，則違

約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。

8.產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書(shū)，承諾遵守本公約。

笫六章開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

一、開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的

義務(wù)。

二、管委會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行

管理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同，制定管理者的職責(zé)范圍、期限及酬

金等無(wú)須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同不能違反本公約的條款。依法制

定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修

期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)處理有關(guān)保修適宜，其發(fā)生的費(fèi)用

由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

四、開(kāi)發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購(gòu)房人在簽

署購(gòu)房合同的同時(shí)，簽署遵守公約的承諾書(shū)。

五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們

認(rèn)可、批準(zhǔn)的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)

域、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)務(wù)，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、器材及材料進(jìn)入本物業(yè)區(qū)

的仟何一部分c如有必要，可進(jìn)入仟何單元內(nèi)部,除緊急情況外，須事先

通知并征得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。

六、除緊急情況外開(kāi)發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)停止任何設(shè)

施的使用，以便進(jìn)行維修及保養(yǎng)。

七、在本公約的限制和保障下，開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或

以其它任何方式處置項(xiàng)目名禰開(kāi)發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方，而尢須其

他產(chǎn)權(quán)人同意。

八、開(kāi)發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開(kāi)發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。

九、開(kāi)發(fā)企業(yè)可就項(xiàng)目名稱(chēng)的任何部分另行訂立有關(guān)管理項(xiàng)目名稱(chēng)的契約，但

該契約不得抵觸本公約的條款。

十、物業(yè)交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：

1.新建項(xiàng)目竣工總平面圖；

2.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

3.附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

4.有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

5各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；

6.房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；

7.房屋銷(xiāo)售清單和產(chǎn)權(quán)資料；

8.公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

9.物業(yè)管理所必須的其他資料。

十一、關(guān)于車(chē)位的使用管理

1.車(chē)位III物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理；

2.車(chē)位主要以出租方二《經(jīng)營(yíng)管理；

3.具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。

第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)管理者為項(xiàng)目名稱(chēng)及其所占土地的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目

名稱(chēng)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，決定項(xiàng)目名稱(chēng)的管理形式。

一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利

1.依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度；

2對(duì)接受委托的物業(yè)實(shí)施管理；

3.管理者對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)及其所占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)和

使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。

4.管理者在依據(jù)本公約規(guī)定行使其各項(xiàng)權(quán)力時(shí)所做出的任何決定和采取的任

何行動(dòng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。

5.管理者有權(quán)為項(xiàng)目名稱(chēng)的公共區(qū)域及公用設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

6.有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金、管理按金、

特約維修服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，及水、電、燃?xì)獾却U費(fèi)用。

7.清除項(xiàng)目名稱(chēng)內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、裝

置、標(biāo)志牌、遮陽(yáng)物、廣告和其它物體，并責(zé)成有上述行為者恢復(fù)原狀且

對(duì)由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。

8.有權(quán)根據(jù)管理需要聘請(qǐng)專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)各專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)。

9.根據(jù)公約的規(guī)定，委派管理人員對(duì)大廈進(jìn)行管理、維護(hù)和修繕。

10.采取一切必要的措施或步驟使大廈各項(xiàng)管理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。

11.防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項(xiàng)目名稱(chēng)的公共區(qū)域或

公用設(shè)施的任何部分。

12.因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項(xiàng)目名禰的公共場(chǎng)所和公共設(shè)備，包

括天然氣管、污水管、排水管、自來(lái)水管、消防水管、電線(xiàn)、管道等設(shè)備

等原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購(gòu)房

產(chǎn)內(nèi)部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所

購(gòu)房產(chǎn)的內(nèi)部進(jìn)行搶修等工作。

二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

1.履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；

2.聽(tīng)取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)的監(jiān)督；

3.重大事項(xiàng)告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)；

4.重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商；

5.建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布，接受管委會(huì)的查詢(xún)；

6.維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；

7.協(xié)助有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理；

8.責(zé)成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購(gòu)房產(chǎn)保持良好狀態(tài)，并將采取一切合理步驟

補(bǔ)救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過(guò)失而出現(xiàn)不良狀態(tài)，由此而發(fā)生的一切費(fèi)用由產(chǎn)

權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；

9.禁止產(chǎn)權(quán)人、使用人或任何其他人違反本公約，改變或損壞項(xiàng)目名稱(chēng)的任

何公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承

擔(dān)；

10.全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部門(mén)、法律機(jī)構(gòu)或其他單位交涉

有關(guān)大廈的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜，并有權(quán)責(zé)成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用

人遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動(dòng)。

第八章房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定

一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌

保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、

裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系，自覺(jué)維護(hù)本物業(yè)公共

場(chǎng)所的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

1.在得到物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面同意前，在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶(hù)外遮光

簾、遮蓬、花架、旗桿、電視天線(xiàn)、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其

物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招貼、海報(bào)、廣告燈裝置；亂懸掛、亂

張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)。

2.產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放

射性物品和排放有毒、有害危險(xiǎn)物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；利用

房屋進(jìn)行危害公共利益的活動(dòng)和其它違法及不道德的行為。

3.在得到政府有關(guān)部門(mén)、物'”管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書(shū)而同意前.各產(chǎn)權(quán)

人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面（含外墻、外

門(mén)窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格），對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等

進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任

何建筑物。

4.在所購(gòu)房產(chǎn)的地面上放置超過(guò)規(guī)定載荷的物品。

5.產(chǎn)權(quán)人和使用人對(duì)公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動(dòng)、損害、

破壞或干擾。

6.在項(xiàng)目名稱(chēng)的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、

垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。

7.私設(shè)攤點(diǎn)。

8.將垃圾隨處亂放。

9.破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，必須遵守管理公司的規(guī)定，在