物權(quán)公示主義研究

物權(quán)公示主義研究摘要：物權(quán)公示原則是現(xiàn)代各國物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)所奉行的重要原則，物權(quán)法理論一般將物權(quán)公示理解為物權(quán)變動(dòng)本身的公示，本文認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)公示不僅包括物權(quán)變動(dòng)的公示而且應(yīng)當(dāng)包括物權(quán)本身公示和其公信力，而物權(quán)公示其旨在表明權(quán)利人通過公示使不特定的第三人知悉其權(quán)利：而公信力是法律上建立某種公示手段公示的權(quán)利為真實(shí)權(quán)利的一種規(guī)則關(guān)鍵詞：公示效力公信力物權(quán)占有登記交付引言長期以來，物權(quán)法理論一般將物權(quán)公示理解為物權(quán)變動(dòng)本身的公示，即動(dòng)產(chǎn)以交付、不動(dòng)產(chǎn)以登記為物權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定過程的公示手段，而且認(rèn)為，交付和登記本身具有公信力，即一旦完成公示，則即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力或?qū)κ佬Я?。本文認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)公示只是物權(quán)本身公示和公信力的延伸，而物權(quán)公示是物權(quán)權(quán)利人向世人公開表明其擁有物權(quán)以及第三人據(jù)以判斷某人享有物權(quán)的標(biāo)志；而公信力無非是法律上建立某種公示手段公示的權(quán)利為真實(shí)權(quán)利的一種規(guī)則。本文試圖闡述這一思想，并以此為思路重構(gòu)作為物權(quán)法的基礎(chǔ)的公示公信原則。并對物權(quán)公示的法律完善梢作分析。一、物權(quán)公示的性質(zhì)和制度價(jià)值1.物權(quán)公示的性質(zhì)物權(quán)公示原則，即指民事主體對物權(quán)的享有與變動(dòng)均應(yīng)采取可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生排他的效果，為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，有必要對物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定公開的行為方式。物權(quán)公示究為物權(quán)權(quán)利的公示還是為物權(quán)變動(dòng)行為的公示？目前尚未對此展開討論。討論這一問題的意義在于確定物權(quán)公示制度的內(nèi)容和范圍，界定物權(quán)公示制度的概念，確定物權(quán)公示制度在物權(quán)法中的地位，以及物權(quán)公示是否為物權(quán)法的基本原則和物權(quán)公示的效力。對此，問題一般認(rèn)為有三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為物權(quán)公示是對物上權(quán)利的公示，本文稱之為“權(quán)利公示說”；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為物權(quán)公示是對物權(quán)變動(dòng)行為的公示，本文稱之為“行為公示說”。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為物權(quán)公示既是對權(quán)利的公示，也是對物權(quán)變動(dòng)行為的公示，是二者的統(tǒng)一，本文稱之為“統(tǒng)一說”。權(quán)利公示說從文意解釋的角度出發(fā)，認(rèn)為物權(quán)公示是對權(quán)利的公示，它公示的是物權(quán)的權(quán)利主體和權(quán)利客體，即物權(quán)的歸屬者是誰，物權(quán)的種類、對象是什么，這一觀點(diǎn)符合物權(quán)公示的字面邏輯，其公示內(nèi)容是物權(quán)靜態(tài)，而物權(quán)變動(dòng)行為不是物權(quán)公示的內(nèi)容。行為公示說認(rèn)為，物權(quán)公示是對物權(quán)變動(dòng)的公示，它公示的是物權(quán)的得喪變更的狀況，現(xiàn)今的令著多采此觀點(diǎn)，如史尚寬所著的《特權(quán)法論》在第二章“物權(quán)之變動(dòng)”中將“物權(quán)之公示”列為該章第四節(jié)加以討論。楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為物權(quán)公示是“物權(quán)變動(dòng)行為須以法定方式進(jìn)行方能生效的原則”。其它學(xué)者也也多持這一觀點(diǎn)，其公示內(nèi)容是物權(quán)的動(dòng)態(tài)，即物權(quán)的得喪變更情形，依此說，物權(quán)的靜態(tài)權(quán)屬狀況不是物權(quán)公示的內(nèi)容。本文贊同權(quán)利公示說。此說不僅符合文意邏輯，而且符合實(shí)際情況。事實(shí)上，物權(quán)人的相對人并不關(guān)注物權(quán)變動(dòng)的過程，他關(guān)注的是物上存在何種權(quán)利，有何種限制，權(quán)利者是誰。就物權(quán)人而言，他向外界表明的是他對何物擁有保種物權(quán)，使相對人負(fù)有不作為的義務(wù)；并不需要向外界表明這一物權(quán)得失變更的行為。因而物權(quán)公示是對物上權(quán)屬狀況的公示，“占有或交付”和“登記”，都只是物權(quán)公示的方法而已，而不是物權(quán)公示的內(nèi)容。可見公示的目的是將物權(quán)這一絕對權(quán)予以公示，使物權(quán)法律關(guān)系處于公示狀態(tài)，而不是公示物權(quán)變動(dòng)行為，不僅物權(quán)這一絕對權(quán)對采取權(quán)利法定原則，必須公示，其它絕對權(quán)也是如此。物權(quán)變動(dòng)如何才能有效，與公示方法如事，是物權(quán)法定的內(nèi)容，各國民法對此規(guī)定并不相同。登記和交付是否為物權(quán)變動(dòng)之成立要件，有成立要件主義和對抗要件主義之分。在此不再贅述。下面來談?wù)勎餀?quán)公示制度的價(jià)值問題。2.物權(quán)公示制度的價(jià)值物權(quán)關(guān)系在交易頻繁的現(xiàn)時(shí)情況下，呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的特性。從靜態(tài)角度看，由于占有和行使權(quán)利的方式不一，物權(quán)關(guān)系可劃分為不同的種類。從動(dòng)態(tài)角度看，每一類物權(quán)關(guān)系又都在在著物權(quán)的得喪變更問題，與此相適應(yīng)，必然要求調(diào)整物權(quán)關(guān)系的所有法律規(guī)范組合成合理、清晰、卟以涵蓋物權(quán)各個(gè)環(huán)節(jié)的網(wǎng)絡(luò)，形成物權(quán)法體系，一個(gè)完美善的物權(quán)法體系至少應(yīng)符合以下要求，即：基本原則、全面的制度及應(yīng)變的機(jī)能?；驹瓌t是物權(quán)法的核心，是貫穿物權(quán)法始終，對整個(gè)物權(quán)法起指導(dǎo)作用的準(zhǔn)則，它們適用于各種物權(quán)關(guān)系及其各個(gè)環(huán)節(jié)。在物權(quán)法基本原則之下，則是一系列具體的物權(quán)制度以體現(xiàn)出這些基本原則。每一物權(quán)制度的基本內(nèi)容，可以適用于各類物權(quán)關(guān)系的相應(yīng)環(huán)節(jié)。在物權(quán)具體制度之下，則是各類具體的物權(quán)規(guī)范，它們在物權(quán)基本原則的統(tǒng)轄之下，在某一特定的物權(quán)制度之內(nèi)，調(diào)整物權(quán)關(guān)系的各個(gè)方面。由于物權(quán)具有絕對性，排他性和優(yōu)先效力的特點(diǎn)，物權(quán)法必須遵循以下幾個(gè)原則，就物權(quán)種類而言，為物權(quán)法定，就物權(quán)客體而言，為一物一權(quán)；就物權(quán)權(quán)屬狀況而言，為物權(quán)公示。中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所物權(quán)法課題研究組在《制定中國物權(quán)法的基本思路》中，在論及物權(quán)法的立法原則時(shí)，對物權(quán)法定和一物一權(quán)兩個(gè)原則結(jié)合最新物權(quán)趨勢作了透徹的說明，指出物權(quán)法定“便于公眾”，一物一權(quán)“易于公示”，也談到物權(quán)法定主義之和及傳統(tǒng)的一后權(quán)觀念的不足。但是該文在論及物權(quán)種類和一物一權(quán)觀念的新發(fā)展時(shí)，忽視了物公示制度對緩和物權(quán)法定之僵硬，彌補(bǔ)新形勢下一物一權(quán)之不確定的作用。如果建立完善的物權(quán)公示制度，“宜認(rèn)為新成長的物權(quán)具有一定公示方法時(shí)，宜從寬解釋，使其納入現(xiàn)行物權(quán)體系，承認(rèn)其效力”。以緩和物權(quán)法定的僵硬，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而對傳統(tǒng)一物一權(quán)觀念的變化，則可通過公示制度明確權(quán)利的歸屬和范圍，如空間權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)等。該文大對物權(quán)法定、一物一權(quán)的認(rèn)識(shí)偏重于保護(hù)交易安全，對保護(hù)靜態(tài)安全有所忽略。事實(shí)上，物權(quán)法定、一物一權(quán)、物權(quán)公示作為物權(quán)法的基本原則，既是交易安全的保護(hù)機(jī)制，也是靜態(tài)安全的保護(hù)機(jī)制，二者不可偏廢。該文對物權(quán)公示的認(rèn)識(shí)僅局限于物權(quán)變動(dòng)（關(guān)于此點(diǎn)前文已作討論），而沒有從物權(quán)法體系的角度認(rèn)識(shí)物權(quán)公示，未將物權(quán)公示作為物權(quán)法的基本原則加以論述，不能不說是一個(gè)缺陷。由此觀之，物權(quán)公示制度原則的貫徹，物權(quán)種類不容任意增設(shè)。因而必然要求法律規(guī)定的物權(quán)能盡量涵蓋社會(huì)實(shí)際生活的需要，不致出現(xiàn)空白和漏洞。當(dāng)社會(huì)實(shí)際生活中有新的物權(quán)出現(xiàn)，且為社會(huì)普遍認(rèn)可時(shí)，應(yīng)有適當(dāng)?shù)臑檎{(diào)整，以彌補(bǔ)立法的滯后性，緩和物權(quán)法定的僵硬，物權(quán)公示制度正起著這種應(yīng)變機(jī)制的作用。新的物權(quán)有適當(dāng)?shù)墓痉椒〞r(shí)，應(yīng)予以承認(rèn)以適應(yīng)實(shí)際生活，彌補(bǔ)物權(quán)法定的僵和立法的滯后。例如以我國法律目水規(guī)定的土地的縱向范圍為例（8），設(shè)想具備完善的公示制度對這一空白的彌補(bǔ)。土地的縱向范圍，指土地依其負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利而向地表的上下空間擴(kuò)展的范圍，土地是人們生產(chǎn)和生活必需的物資料，不論是所有權(quán)人自用土地或者他人使用土地，創(chuàng)收懷論是以哪種目的使用土地，對土地的使用都不會(huì)僅僅是對土地地表的占有、使用，而且還必須包括對地表上下一定空間的占有使用。可見，物權(quán)公示制度作為物權(quán)法的重要，既是貫穿物權(quán)法始終的準(zhǔn)則，和物權(quán)法定、一物一權(quán)構(gòu)成物權(quán)法的基本原則，起著通則性地位和作用，又是物權(quán)法一個(gè)重要的具體制度，具有極強(qiáng)的應(yīng)變能力。從此意義上講，物權(quán)公示制度是物權(quán)法不可或缺的基石，沒有物權(quán)公示制度，物權(quán)法體系就是極不完善的。當(dāng)然，物權(quán)公示制度的價(jià)值遠(yuǎn)不只上述這些，它的價(jià)值還在于它的三大效力。二、物權(quán)公示的效力1.概說簡單說物權(quán)公示的效力是指在物權(quán)法上所產(chǎn)生的公信力和確認(rèn)依公示方法所取得的物權(quán)具有對抗第三人的效力。所謂公信力，是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)物權(quán)法定的原則，物權(quán)的內(nèi)容，效力，變動(dòng)等必須由法律統(tǒng)一確定，不允許依當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制措施，主要目的在于保護(hù)當(dāng)事人的交易安全，而物權(quán)公示保護(hù)交易安全的主要途徑就是為公眾提供了解物權(quán)的歸屬以及物上所存在的其它支配權(quán)。物權(quán)的效力如上所述，包括三個(gè)方面，即三大效力：（一）物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力。（二）權(quán)利正確性推定的效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無論其是基于權(quán)利人，相對人或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，登記對任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人。（三）善意保護(hù)的效力，即通過法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人的追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有非為權(quán)利人，從占有人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。上述三種效力的表述從三個(gè)不同的角度充分說明了物權(quán)公示的效力第一個(gè)效力亦可以表述為公示對于物權(quán)變動(dòng)的效力。2．各國立法模式選擇從各國的規(guī)定來看，有四種模式：（1）意思主義，即物權(quán)的變動(dòng)無須登記或者交付，此為法國立法模式；（2）對抗主義，即物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記或者交付不得對抗善意第三人但在當(dāng)事人之間可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此為日本立法模式；（3）要件主義，即物權(quán)變動(dòng)必須以登記或者交付為要件，詞為奧地利，俄羅斯立法模式。我國的民法通則也是采用這種立法模式；（4）形式主義，即物權(quán)變動(dòng)除進(jìn)行登記或交付外，當(dāng)事人還應(yīng)就物權(quán)變動(dòng)作成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約的以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的合意，稱為物權(quán)行為。本文認(rèn)為我國未來的物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)上采用登記要件主義，對于動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作出區(qū)分對于一般的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用對抗主義，而特殊動(dòng)產(chǎn)采用登記要件主義，例如各種交通運(yùn)輸工具的轉(zhuǎn)移，動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)定等。第二、三種效力就是物權(quán)公示的公信力。下面就特別來闡釋一下公信力問題。三、物權(quán)公示的公信力1．“公信力為公示之目的”質(zhì)疑依通常說法，物權(quán)公示的公信原則，指“依公示方法所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異，但對于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果，以為保護(hù)之原則”。顯然，物權(quán)公示的公信力，其力圖解決的問題并非于正常情況下第三人利益的保護(hù)問題：惟在公示的物權(quán)根本不存在或者其內(nèi)容與真實(shí)物權(quán)不相符合，此時(shí)，方存在為物權(quán)交易的第三人的信賴?yán)?，而物?quán)公示的公信原則，則對第三人的此種信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，以維護(hù)交易安全。2．物權(quán)公示與物權(quán)公示的公信力的關(guān)系如前所述，物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制性措施，主要目的在于保護(hù)交易安全。而物權(quán)公示之對于交易安全的保護(hù)，主要是通過為社會(huì)公眾提供了解物的歸屬以及物之上所存在的其它支配權(quán)的明確途徑而實(shí)現(xiàn)的。但物權(quán)公示的效果（效力）究竟如何？對此，德國學(xué)者依照德國法的設(shè)計(jì)，將之歸納為三大效力：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力,即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力；（2）權(quán)利正確性推定效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無論其是基于權(quán)利人、相對人或者不動(dòng)產(chǎn)記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，登記對任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人；（3）善意保護(hù)效力，即通過法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有人非為權(quán)利人，從占有人取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。3．不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)占有之公信力的強(qiáng)弱差異與某些有關(guān)物權(quán)公示的公信力的籠統(tǒng)論述所造成的印象相反，在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（登記）與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（占有）在公信力的強(qiáng)弱上存在極大差異。這種強(qiáng)弱差異，顯然是由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)公示方法上的“分道揚(yáng)鑣”所引起。與動(dòng)產(chǎn)占有相比較，不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的公信力在一定條件下肯定要強(qiáng)大得多：不動(dòng)產(chǎn)登記為國家行為，采用文字記載并具有嚴(yán)格的程序，尤其在采實(shí)質(zhì)審查制度的情況下，公示的權(quán)利與實(shí)際的權(quán)利相一致的機(jī)率較高。有關(guān)國家和地區(qū)除加強(qiáng)登記制度的完善之外，或規(guī)定因登記機(jī)關(guān)的失職而造成損失的國家賠償責(zé)任（德國、瑞士），或規(guī)定從登記手續(xù)費(fèi)中提取部分作為補(bǔ)償基金或保險(xiǎn)基金（英國、美國及我國臺(tái)灣地區(qū)），以為救濟(jì)。4.動(dòng)產(chǎn)占有與不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力的表現(xiàn)形式動(dòng)產(chǎn)占有的公信力通過善意取得制度予以表現(xiàn)，此點(diǎn)不存在任何疑義。但在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，其公信力的表現(xiàn)形式究竟如何？不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一是由《德國民法典》第932條規(guī)定的”。但無論如何，不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取制度，是由《德國民法典》第892條和第893條規(guī)定的；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一制度，得制度，卻是我國學(xué)者（包括臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者）在引進(jìn)和分析有關(guān)制度時(shí)的主流觀點(diǎn)（雖然學(xué)者在作出此項(xiàng)結(jié)論時(shí)通常并不具體說明理由），同時(shí)也為我國物權(quán)法立法草案學(xué)者建議稿所確定。四、完善我國物權(quán)公示原則的法律思考1．最新《物權(quán)法》(草案)的思考最新的全國人大法工委的《物權(quán)法》（草案）第四條規(guī)定物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定。對此條規(guī)定，本人與部分人的意見一致，認(rèn)為這里規(guī)定的“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示”不妥。確立物權(quán)公示原則的目的在于保障交易安全，對于沒有交易要求的物，不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)公示原則。建議修改為：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)公示。對于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，本人認(rèn)為草案的規(guī)定基本上有利于明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，防止并減少糾紛。但十九規(guī)定異議登記須經(jīng)權(quán)利人書面同意，本人認(rèn)為在實(shí)踐中幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。還有，第十九條中“以人民法院裁定予以異議登記”的規(guī)定在民事訴訟法上沒有立法依據(jù)，法院不好操作。覺得應(yīng)該修改十九條。2．有關(guān)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)結(jié)論總結(jié)上述分析，對于我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以提出以下幾點(diǎn)結(jié)論性意見（1）物權(quán)公示為權(quán)利公示，不動(dòng)產(chǎn)登記則為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得失變更的登記行為，其或者為對已經(jīng)取得的物權(quán)以及物權(quán)的不復(fù)存在進(jìn)行“宣示”，或者為對依法應(yīng)當(dāng)取得的物權(quán)進(jìn)行“確認(rèn)”，但其并非一種權(quán)利創(chuàng)設(shè)行為。（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)（尤其是土地）的行政管理性質(zhì)上非屬同一，兩者必須分開。（3）登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對依法已經(jīng)取得或者依法應(yīng)當(dāng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，故對于當(dāng)事人據(jù)以取得物權(quán)的法定根據(jù)（法律行為、行政命令以及審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務(wù)（有關(guān)文書是否真實(shí)、完備）而無實(shí)質(zhì)上的審查義務(wù)（合同是否為當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、行政審批和法院判決是否合法等）。（4）不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之有無以及強(qiáng)弱，應(yīng)當(dāng)取決于登記制度完備之程度。以我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀和預(yù)期，不宜賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以絕對的公信力。3．構(gòu)建適合我國國情的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（1）登記價(jià)值的沖突和平衡便民是第一價(jià)值取向：登記除所具有的物權(quán)公示功能外，雖然還有行政監(jiān)督的作用，但這個(gè)作用是從屬的、外在的，而不是本原的、固有的，行政機(jī)關(guān)完全可利用法院登記的信息實(shí)施其行政監(jiān)管的職能。效率是第二價(jià)值取向，必須建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，“多頭登記”已成為眾矢之的，并被認(rèn)為是導(dǎo)致我國登記狀況十分混亂的主要原因。成本是第三價(jià)值取向。（2）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的考慮登記機(jī)構(gòu)定位的考慮主要是針對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身的多樣性和復(fù)雜性，當(dāng)前設(shè)置統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的成本和可行性也是必須考慮的。當(dāng)然最重要的是要克服掉當(dāng)前登記體制下容易滋生腐敗低、效率和不專業(yè)的最為根本的弊端。這是我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度另外一個(gè)非常重要的基點(diǎn)。其中不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)性問題不是最為艱難的問題，不應(yīng)成為取舍各種方案的決定性因素。（3）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案目前國內(nèi)的學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案歸納有以下幾種：第一種，認(rèn)為應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄；第二種，認(rèn)為仍然應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的行政主管機(jī)關(guān)管轄，但在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤菍?shí)質(zhì)性改變的統(tǒng)一性整合；第三種，對不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行公證部門的實(shí)質(zhì)審查和登記機(jī)關(guān)形式審查的分離；第四種，成立獨(dú)立于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門的實(shí)行垂直管理體制的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。本方案也細(xì)分為兩種，或是由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向不動(dòng)產(chǎn)主管部門派出登記人員進(jìn)行登記或者統(tǒng)一納入獨(dú)立的登記體系；第五種，認(rèn)為應(yīng)創(chuàng)立具有