大位科技廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告

(共一冊第一冊)北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告卓信大華評報字(2024)第1110號廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告110,894,220.00元2024年11月18日北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司正式會員編號：11220210正式會員編號：11180095(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)ICP備案號京ICP備2020034749號 1資產(chǎn)評估報告摘要 3資產(chǎn)評估報告正文 5 5 6 6 7 8 8 資產(chǎn)評估報告附件 1本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告摘要行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告正文中的主要信號),廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。本次評估目的是對廣東榕泰實業(yè)2024年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考房屋建筑物、構(gòu)筑物和土地使用權(quán)。截至評估基準(zhǔn)日，房屋建筑物賬面原值評估范圍的資產(chǎn)具體內(nèi)容以委托人提供的資產(chǎn)評估申報表為準(zhǔn)。評估基準(zhǔn)日：2024年8月31日。34北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司評估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評估明細(xì)表和資產(chǎn)評估報告正文。本次評估結(jié)論的有效使用期限為自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，超過本報告使用有效期不得使用資產(chǎn)評估報告。資產(chǎn)評估報告的使用人應(yīng)注意本報告正文中的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。5北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司卓信大華評報字(2024)第1110號產(chǎn)在2024年8月31日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人法定住所：廣東省揭陽市新興東二路1號企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)廣東榕泰實業(yè)股份有限公司(以下簡稱“廣東榕泰”)于1997年12月256北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司5月28日，公司經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行(2001)33號文的核準(zhǔn)，在元。榕泰實業(yè)的股票于2001年6月12日在上海證券交易所上市交易。術(shù)服務(wù)、云計算設(shè)備制造；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；軟件開發(fā)；國內(nèi)貿(mào)易代理。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)許可項目：第一類增值電信業(yè)務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))(二)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系根據(jù)《廣東榕泰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理會議紀(jì)要》([2024]092002號),廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。本次評估目的月31日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考意見。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為委托人所指定的應(yīng)用于本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的部分固定資((地使用權(quán)。截至評估基準(zhǔn)日，房屋建筑物賬面原值5,028.54萬元，賬面凈值1,509.99萬元；構(gòu)筑物賬面原值4,256.14萬元，賬面凈值1,447.26萬元；土地使用權(quán)賬面原值1,152.74萬元，賬面凈值609.05萬元。納入評估范圍的資產(chǎn)具體內(nèi)容以委托人提供的資產(chǎn)評估申報表為準(zhǔn)。資產(chǎn)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)物理狀況：房屋建筑物共計35項，為企業(yè)于2001年至2005年間大會議廳、倒班宿舍、酐辦公室等，現(xiàn)場勘查除大會議廳、倉庫、化工材料車間G棟、辦公室無實物外，其余房屋建筑物均可使用。大會議廳、倉庫、化工材料車間G棟、倉庫及辦公室等5項房屋建筑物未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，其余均已取得不動產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)構(gòu)筑物共計16項，為企業(yè)于2002年至2004年間貯罐基礎(chǔ)、道路工程、排水工程、車間維修、車間裝機(jī)基礎(chǔ)、儲罐區(qū)等，現(xiàn)場勘查824m3貯罐基礎(chǔ)及儲罐區(qū)土地使用權(quán)共計5項，已取得土地使用權(quán)證，證載土地使用者(權(quán)屬人)均為“廣東榕泰”,土地用途為“廠房及配套”、土地性質(zhì)為“國有出讓”,宗地本次評估對象和評估范圍與委托人擬實施轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。本次評估產(chǎn)權(quán)持有人未申報表外資產(chǎn)、負(fù)債，資產(chǎn)評估專業(yè)人員也未發(fā)現(xiàn)可能存在其他表外資產(chǎn)、負(fù)債的跡象。引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額：本次評估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報告的情況。根據(jù)本次評估目的、市場條件和評估對象自身特點等因素，確定評估對象的廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)8北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況五、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日是2024年8月31日，由委托人根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為、會計期末六、評估依據(jù)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)以及在評估中參考的(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、《廣東榕泰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理會議紀(jì)要》([2024]092002號)。(二)主要法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議)3、《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議修訂，自2020年3月1日起施行);4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，自2020年1月1日起施行);5、《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告9北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，自2020年1月1日起施行);議表決通過，自2021年1月1日起施行);7、財政部令第97號《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》;8、財政部令第33號《企業(yè)會計準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、財政部令第76號《財政9、財政部【2006】第41號令《企業(yè)財務(wù)通則》;(三)準(zhǔn)則依據(jù)2、中評協(xié)【2017】30號《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》;5、中評協(xié)【2018】36號《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估程序》;6、中評協(xié)【2018】37號《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估檔案》;9、中評協(xié)【2017】46號《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》;(四)權(quán)屬依據(jù)2、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證(或者不動產(chǎn)權(quán)證書)等。(五)取價依據(jù)廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告10北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司1、全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR);4、《廣東省房屋建筑與裝飾工程綜合定額》(2018)、《廣東省通用安裝工程綜合定額》(2018),并利用《揭陽市2023年12月建筑材料信息價》(廣6、財稅【2016】36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》;7、財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告【2019】第39號《關(guān)于深化增值稅改(六)其他參考依據(jù)3、最新版《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》;廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告七、評估方法(一)評估方法介紹收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估方法的總(((二)評估方法適用性分析類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法三種基本方法的適用性，根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)(三)評估過程11北京卓載面積、清查申報資料及實際測量結(jié)果確定。評估價值=重置成本×綜合成新率(1)重置成本的確定重置成本=(建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本-可抵扣增值稅)/(1-利潤率)對大型、價值高、重要的建(構(gòu))筑物，重置成本的計算主要采用“重編預(yù)對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用“類比法”或“單方造價法”估基準(zhǔn)日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR)確定，結(jié)合委估資產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，確定合理的建設(shè)工期，建造期資金按照均勻投入計算?？傻挚墼鲋刀愂歉鶕?jù)財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號文件，重置成本=(建安工程造價+前期及其他費用+資金成本-可抵扣增值稅)/(1-利潤率)(2)成新率的確定以現(xiàn)場勘查結(jié)果，結(jié)合房屋建筑物的具體情況，分別按年限法和勘察法的不同權(quán)重加權(quán)平均后加總求和，確定綜合成新率。A、年限法成新率的確定年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%經(jīng)濟(jì)壽命年限參照《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》確定。B、勘查法成新率的確定主要依據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》,根據(jù)現(xiàn)場勘查記錄的各分部分項工程完好分值測算出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分的完好分值，然后與這三部分的標(biāo)準(zhǔn)分值比較，求得三部分成新率，按不同權(quán)重折算，加總確定成新率。計算公式：式中：G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備評分修正系數(shù)。兩種方法計算出的成新率按不同權(quán)重折算，加總求和確定。C、綜合成新率的確定綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察法成新率×60%2、土地使用權(quán)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動產(chǎn)》,結(jié)合評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場比較法、收益法和成本逼近法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資料和掌握的市場地價資料，經(jīng)過實地勘察和認(rèn)真分析，結(jié)合委估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r，選用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。(1)市場比較法評估：市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近(C期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價格進(jìn)行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。其計算公式為：其中：V—估價宗地價格；VB—比較實例價格；A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)；B—待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù)；C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；D—待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)；E—待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實例使用年期修正指數(shù)。(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法式中：P—待估宗地土地使用權(quán)價值；P1b—土地所在城區(qū)某一用途、某級別的基準(zhǔn)地價；ZK—宗地地價修正系數(shù)K—評估基準(zhǔn)日與基準(zhǔn)地價估價期日、容積率、土地使用年限等其他修正系數(shù)；(3)評估價值的確定：經(jīng)分析兩種方法測算價格差異不大，最終綜合兩種評估方法的加權(quán)平均值確定評估結(jié)果。廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)((((四)評估結(jié)論的確定果；對土地使用權(quán)采用市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法的加權(quán)平均值確定評估結(jié)果。最終以各評估結(jié)果加和匯總作為本次評估結(jié)論。(一)委托人為實現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之目的，在與我公司接洽后，決定委托我公司接受項目委托后，根據(jù)本次評估項目所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的特性、確定評估目的、人協(xié)商確定評估基準(zhǔn)日，擬定評估計劃，簽訂評估委托合同。(二)按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估程序》的規(guī)定，向產(chǎn)權(quán)持有人提述前期準(zhǔn)備工作后，我公司組織資產(chǎn)評估專業(yè)人員進(jìn)入評估基準(zhǔn)日的財務(wù)數(shù)據(jù)資料，核實企業(yè)申報的評估資料與(三)按照評估相關(guān)的法律、準(zhǔn)則、取價依據(jù)的規(guī)定，根據(jù)資產(chǎn)具體情況分實后的賬面價值進(jìn)行評定估算，確定評估價值。(四)評估結(jié)果匯總，分析評估結(jié)論，撰寫評估報告，實施內(nèi)部三級審核，((提交評估報告。九、評估假設(shè)本項目評估對象的評估結(jié)論是在以下假設(shè)前提、限制條件成立的基礎(chǔ)上得出的，如果這些前提、條件不能得到合理滿足，本報告所得出的評估結(jié)論一般會有不同程度的變化。(一)一般假設(shè)1、交易假設(shè)：假設(shè)所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。2、公開市場假設(shè)：假設(shè)在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)被評估資產(chǎn)按照規(guī)劃的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等條件合法、有效地持續(xù)使用下去，并在可預(yù)見的使用期內(nèi)，不發(fā)生重大變化。(二)特殊假設(shè)1、假設(shè)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化。2、假設(shè)和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)的利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用等評估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化。3、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力及不可預(yù)見因素造成重大不利影響。4、假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得、建造過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。在實施了上述的評估方法和程序后，對委托人擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在2024年8月31日所表現(xiàn)的市場價值，得出如下評估結(jié)論：廣東榕泰實業(yè)股份有限公司申報納入評估范圍資產(chǎn)總計3,566.30萬元，評估價值11,089.42萬元，評估增值7,523.12萬元，增值率210.95%。其中：固定資產(chǎn)賬面價值總計2,957.25萬元，評估價值4,837.92萬元，評估增1,880.67萬元，增值率63.60%;無形資產(chǎn)賬面價值總計609.05萬元，評估價值6,251.50萬元，評估增值5,642.45萬元，增值率926.44%。評估結(jié)果匯總表AB評估結(jié)果詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)評估價值為11,089.42萬元。本次評估結(jié)論的有效使用期限為自評估基準(zhǔn)日起一年有效，超過本報告使用有效期不得使用資產(chǎn)評估報告。本評估結(jié)論系根據(jù)本資產(chǎn)評估報告所列示的目的、假設(shè)及限制條件、依據(jù)、方法、程序得出，本評估結(jié)論只有在上述目的、依據(jù)、假設(shè)、前提存在的條件下成立，且評估結(jié)論僅為本次評估目的服務(wù)。十一、特別事項說明(一)利用或引用外部報告情況本次評估未利用或引用外部報告情況。(二)權(quán)屬瑕疵事項見下表：序號號建筑物名建成年月積(m2)賬面價值(元)12001年11月22001年11月32005年12月4揭東國用(2000)字第2002年11月5揭東國用(2000)字第2005年12月等需要支付的費用。證登記面積為準(zhǔn)。(三)評估程序受到限制情況說明1、納入評估范圍的地下隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等受客觀條件限制，評估師未C所涉及的部分固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告對其(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，本次評估假定被評估單位提供的有進(jìn)行現(xiàn)場核實。本次評估依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人申報的數(shù)據(jù)及現(xiàn)場勘查了解的情況為2、本次評估以產(chǎn)權(quán)持有人在不動產(chǎn)登記部門查詢的《不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》,用于核實評估范圍內(nèi)的查封和抵押事項。(四)評估資料不完整情況說明納入本次評估范圍的部分房屋建(構(gòu))筑物等的圖紙及工程預(yù)(結(jié))算資料，產(chǎn)權(quán)持有人無法提供，評估人員通過參考類似工程的相關(guān)資料進(jìn)行評估測算。(五)評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項說明(六)期后重大事項響的期后事項，資產(chǎn)評估專業(yè)人員亦無法發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的期后事項。(七)納入本次評估范圍內(nèi)的大會議廳、倉庫、辦公室以及化工材料車間G棟等4項房屋建筑物經(jīng)盤點已無實物，評估值為零。詳情見下表：建筑物名建成年月積(m2)賬面價值(元)12001年11月22001年11月32005年12月4揭東國用(2000)字第2002年11月19