成都市雙流區(qū)項目（高層+疊拼+合院）投標規(guī)劃建筑方案設計文本

北京首開控股集團：成都雙流區(qū)

69

畝ShoKai

Shuangliuarea69mu

Plot概念設計CONCEPT

DESIGN

REPORT日景鳥瞰圖AERIALVIEW方案一日景鳥瞰圖AERIALVIEW方案二疊拼透視圖PERSPECTIVEVIEW疊拼透視圖PERSPECTIVEVIEW疊拼透視圖PERSPECTIVEVIEW目錄CONTENTS壹貳叁項目背景及定位用地認知及策略規(guī)劃方案及解讀PROJECTBACKGROUNDLAND

USEAWARENESS

&STRATEGYPLANNINGSCHEMES肆伍陸產(chǎn)品設計示范區(qū)與立面設計技術圖紙PRODUCTSTRATEGYEXHIBITIONAREA&ELEVATION

DESIGNTECHNICALDRAWINGS區(qū)

域競總品結政分策析區(qū)背位景周交邊通景配觀套城資市源區(qū)

位區(qū)位第背壹

章景壹區(qū)位背景及定位PROJECTAREAUNDERGROUND城市區(qū)位LOCATION

ANALYSIS主城區(qū)高端服務功能集聚帶High-endservicefunctionclusters金融商務中心龍泉高端制造產(chǎn)業(yè)功能區(qū)LongquanHigh-endManufacturingIndustryFunctionalArea雙流綜合服務中心ComprehensiveServiceCenter西航港商務服務中心CommercialServiceCenter雙流國際機場天府新區(qū)TianfuNewAreaShuangliuInternationalAirport兩湖一山國際旅游文化功能區(qū)InternationalTourismandCultureZone文化娛樂中心SITE雙流區(qū)怡心湖板塊國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)SHUANGHLIU的高端服務核心區(qū)TheHigh-EndServiceCoreof

theNational-levelAirsideEconomicDemonstrationZone總部商務中心首開龍湖云著科學城The

Science

City創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)成眉戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)StrategicEmergingIndustryFunctionalArea規(guī)劃賦能產(chǎn)業(yè)聚力地段優(yōu)越正在加速兌現(xiàn)的怡心湖板塊核心區(qū)域壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND景觀資源LANDSCAPERESOURCES天府體育公園TianfuSportPark華府公園HuafuPark天府之眼——怡心湖（湖域面積約

500

畝）怡心城市公園SITEYixinCityPark四季公園FourSeasonsPark1KM糖果公園CandyPark公興湖濕地公園GongxingLakeWetlandPark3KM與“天府之眼”怡心湖一街之隔盡享湖區(qū)優(yōu)渥景觀資源壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND周邊配套SUPPORTINGFACILITIES天府新區(qū)第四小學日航酒店天府新區(qū)美岸小學萬科夢想城雙流區(qū)中興初級中學體育中心龍江路小學天府校區(qū)藝術中心國際學校國際醫(yī)院安達仕酒店天府新區(qū)華陽小學天府第四中學蔚藍卡地亞五星級酒店蔚藍卡地亞企業(yè)俱樂部成都市第七人民醫(yī)院ChengduSeventhPeople's

Hospital電子科大科技園ScienceandTechnology

ParkSITE怡心酒店天府科創(chuàng)小鎮(zhèn)感知物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園GanzhiInternetof

thingsIndustrialPark1KM顧拜旦現(xiàn)代五項賽事中心物聯(lián)傳感科技園IOT

SensorTechnology

ParkEventCenter公建

PUBLIC

CONSTRUCTION3KM商業(yè)

COMMERCIAL學校

SCHOOL淺水灣體育館QianshuiwanGymnasium產(chǎn)業(yè)園區(qū)

INDUSTRIAL

PARK醫(yī)院

HOSPITAL環(huán)怡心湖高端商辦集群教育醫(yī)療配套齊全宜業(yè)宜居生活無憂壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND交區(qū)

通域

利交

好通TPRRAOF

FJ

EI

CC

TA

NT

RAALYF

FS

ICS怡心湖北站（三線交匯）規(guī)劃五環(huán)路（牧華路）南湖立交站NanhuInterchangetation天保大道（2020

年底通車）物聯(lián)大道站W(wǎng)ulianAvenueStation雙興大道怡心湖站YixinLakeStation沈陽路西段SITE麓湖生態(tài)城LUXESLAKE1KM龍馬路站LongmaRoad

Station新碼頭街站NewDockStreet

Station武漢路西段回龍站HuilongStation3KM首開龍湖云著ShoukaiLonghuYunzhu“三縱四橫”路網(wǎng)通達五環(huán)在建地鐵交匯交通優(yōu)勢明顯壹用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND政策背景POLICYBACKGROUND成都政策背景地下住宅可售預售政策記產(chǎn)權不計容增加配建指標清水交付限價指導市場比較法同品質：以業(yè)態(tài)作為劃分標準。（3層以下為低層；4-6層為多層；7-18

層為小高層；19層以上為高層。）國有土地出讓合同未明確修建成品房的項目，不再辦理裝修施工許可證，后續(xù)銷售只能以清水銷售。地下住宅需按住宅指標配建車位等按地下儲藏室報規(guī)地下住宅可記住宅產(chǎn)權地下住宅需增配車位等配套多層更方便改造贈送市場接受度高多層疊墅產(chǎn)品可核定更高單價合理增加地下可售面積疊墅類產(chǎn)品最大化突破限價提高溢價壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS首創(chuàng)·禧瑞錦江容積率：2.06+1

疊拼

+

小高層中海·云麓世家容積率：3.06F

疊墅

+

高層SITE綠城·誠園容積率：2.5高層

+

洋房首鋼·蓉璟臺容積率：2.56+1

洋房

+

小高層奧園·半島ONE容積率：1.56/6+1

疊拼建發(fā)·淺水灣容積率：1.8別墅高地價帶來高預期強限價引發(fā)置業(yè)熱情板塊內改善產(chǎn)品為主流，6+1疊拼接受度高壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS奧園·半島one環(huán)城生態(tài)帶沿線，借景怡心湖公園6+1疊墅扇形布局純粹墅居醫(yī)院、學校、科創(chuàng)等公共資源輻射項目位于天府怡心湖公園內疊墅售價

500

萬

/

套起扇形布局，現(xiàn)代風立面下疊中疊上疊1.

地下夾層贈送2.

構架贈送，后期改造成陽臺1.

地下夾層贈送2.

構架贈送，后期改造成陽臺1.

屋頂花園贈送2.

構架贈送，后期改造成陽臺3.

露臺贈送壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS中海·云麓世家中海高端世家系產(chǎn)品6F

疊墅

+

高層醫(yī)院、學校、科創(chuàng)等公共資源輻射項目位于協(xié)和街道和順路二段

55

號疊墅售價

400

萬

/

套起行列式布局，新亞洲立面下疊中疊上疊1.

客廳挑空贈送1.

客廳挑空贈送1.

屋頂花園贈送2.

構架贈送，后期改造成陽臺壹區(qū)位及用地分析PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS首創(chuàng)·禧瑞錦江錦江生態(tài)帶核心居住區(qū)城市墅院6F疊墅+高層K12天府四中、商業(yè)集群等公共資源輻射項目位于繞城外，天府新區(qū)疊墅售價

350

萬

/

套起行列式布局，現(xiàn)代風立面下疊中疊上疊1.

地下夾層贈送2.

客廳挑空贈送1.

客廳挑空贈送1.

屋頂花園贈送2.

客廳挑空贈送高價值認知地塊HIGHVALUE

COGNITIVEPLOTS核心地段VALUE

ANALYSIS資源利好VALUE

ANALYSIS舒適交通VALUE

ANALYSIS熱點市場VALUE

ANALYSIS怡心湖湖景資源市政公園資源高端商業(yè)資源怡心湖板塊核心區(qū)域緊鄰天府新區(qū)路網(wǎng)成熟發(fā)達三線地鐵交匯板塊認知度高競爭激烈貳區(qū)位背景及定位PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃目標DESIGNVISION依托首開在成都市場高端住宅領域的品牌基礎發(fā)揮項目位于怡心湖板塊發(fā)展優(yōu)勢緊貼成都高改客群需求打造怡心湖畔的頂級墅居規(guī)

劃規(guī)推劃導用原地則基總地結基現(xiàn)地狀用交地通條

件用地第認貳

章知貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND用地條件PLANNINGCONDITIONS總凈用地:

4.75W

平方米（含待整合用地：1468

平方米）容積率

:

2.0蔚藍卡地亞

商辦組團居居建筑密度：30%華總計容面積

:

9.5W平方米20%無償移交：1.9W平方米府20%無80%可售面積7.6W償移交怡

心

湖1.9W大用地紅線天

保

大

道40M20M5道0M20MW=235M待整合用地：1468.81㎡(統(tǒng)一規(guī)劃

后期建設)規(guī)25M電子科大

科技產(chǎn)業(yè)園(規(guī)劃中)劃道L=

2

1

2

M商路怡

心城

市

公

園容積率：0.6奧園半島ONE高層建筑退距線規(guī)

劃

道

路L=10M多層建筑退距線L=5M16M居貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND基地交通TRAFFICANALYSIS怡

心

湖華府可達性佳

建議開口大天保

大

道（

年

底

通

車

）道綠化帶隔離

車行不便規(guī)劃道路怡

心城

市

公

園規(guī)

劃

道

路貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND基地現(xiàn)狀BASESTATUSSITE天

保

大

道1基

地

高

程基地西北角高壓線高低華1府487.89天

保

大

道大484.98223道484.63基地最高點與道路的高差497.443規(guī)劃道路493.24規(guī)

劃

道

路485.12華府大道綠化帶1.

場地內部地勢有

13M

高差2.

基地西北側有現(xiàn)狀

35KV

高壓電線塔（遷改時間未定），對規(guī)劃布局和首開區(qū)范圍有一定影響。3.

用地西側華府大道已投入使用，北側天保大道連接天府大道南延線，預計年底通車。貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND用地總結SITESUMMARY挑戰(zhàn)機遇用地高差20%無償移交高壓電線塔及待整合用地導致的施工受限用地規(guī)整、低密臨公園和湖區(qū)具有豪宅潛質的地塊貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃原則PLANNINGPRINCIPLES規(guī)劃原則品質與貨值雙贏貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃推導PLANNINGDERIVATIONSTEP1：20%移交面積如何落位？用地統(tǒng)籌：設置一棟高層塔樓解決20%移交工程把控：避開高壓電線塔規(guī)避工期及施工風險物業(yè)管理：豎向分區(qū)避免物業(yè)混雜貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃推導PLANNINGDERIVATION移交塔樓位置比選HANDOVERTOWER

LOCATION

COMPARISON西南角東南角東北角西北角×××√對低密區(qū)日照及視線影響大對低密區(qū)日照及視線影響大且擠占東側景觀資源受高壓電線塔遷移時間制約且擠占東側景觀資源1.

規(guī)避高壓線風險2.

可與南側疊拼同時首開施工3.

規(guī)劃上對低密區(qū)日照及視線影響最小貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃推導PLANNINGDERIVATION華府大天

保

大

道道規(guī)低密可售區(qū)域劃80%道的計容面積94%路的占地規(guī)

劃

道

路低密可售區(qū)域的實際容積率

1.7貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃推導PLANNINGDERIVATIONSTEP2：低密產(chǎn)品的可能性及價值挖掘空間：極致的密度指標利用產(chǎn)品：大面寬淺進深產(chǎn)品原型豎向：地下空間溢價提升貳用地認知及策略PROJECTAREAUNDERGROUND強排比選OPTIONSCOMPARISON方案一方案二方案三×××可售區(qū)域為

11F

洋房

+

六疊墅地塊價值挖掘不足可售區(qū)域為

17F

小高層

+

六疊墅地塊價值挖掘不足疊墅正南北布置，形成鋸齒狀邊沿，用地較浪費方案四方案五方案六×√√高層塔樓未避開高壓電線塔且斜向布置與疊墅關系不佳高層塔樓避開高壓電線塔，與疊墅正面相對，但疊墅施工可能跨高壓線高層塔樓完全避開高壓電線塔，且與疊墅山墻相對，干擾小規(guī)

劃豎方向案規(guī)專二劃篇規(guī)解劃讀規(guī)亮劃點規(guī)理劃念方

案

一規(guī)劃第方叁

章案禮規(guī)劃方案一

禮墅循禮序，正形制叁總平面圖規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUNDPLANⅠ總平面圖PLANNINGCONDITIONS技術經(jīng)濟指標

-

方案一數(shù)值項目用地面47559.33總建筑面155059.86地上計容建筑面95118.66單位㎡㎡㎡積積積其中

住宅其中94866.0119024.64T4

高層

(

移

19024.64交

)㎡㎡㎡高層其中疊墅疊拼75841.3775841.37㎡㎡疊拼商業(yè)總面積0.00㎡其中可售商業(yè)

㎡㎡商業(yè)兼容比0.0%252.65232.65門衛(wèi)房，大門，其他

20.00%㎡㎡㎡㎡地上計容配套面積其中物業(yè)用房地上不計容建筑面積0㎡其中

架空層保溫層00㎡㎡地下室面其中

人防機動車庫

9511.87非人防機動車庫

32696.13非機動車庫

934.50積59941.20㎡㎡㎡㎡設備用房物管用房市政設施用房垃圾用房地下住宅儲藏室1902.37232.650.00㎡㎡㎡㎡㎡76.0014587.68727.39919.73地下一層周地下二層周長長地下一層面地下二層面38000.90容積率

2.0建筑密度29.3%30.0%積21940.30積綠地率機動車位其中

地上車位地下車位其中131901319輛輛輛輛輛輛普通車位1047人防車位272229移交車位非機動車位（地下和地面其中

住宅

1241業(yè)及配套）1246輛輛商5輛設計理念傳統(tǒng)禮序歸家之脈演繹當代品質居住空間叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃亮點PLANNINGCONDITIONS傳統(tǒng)禮序居住體系街

坊

巷

院宅內空間，分為前院和后院，圍墻較高，私密性好，可自由使用，不影響他人南北向較寬道路，局部透空人行，

沿巷展開的院落組合，有坊門加強

東西走向較窄的小路，劃分坊的空街口設門，為第一級入戶系統(tǒng)

鄰里歸屬感，是第二級入戶系統(tǒng)

間，局部透空人行，尺度宜人叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃亮點PLANNINGCONDITIONS中軸對稱

儀式空間組團劃分

提升品質生活綠環(huán)

居游共享南北排布

日照宜人密而不實

打開空間局部錯動

步移景異叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃亮點PLANNINGCONDITIONS1入口空間ENTRANCESPACE節(jié)點空間ENTRANCESPACE節(jié)點空間1入口空間ENTRANCESPACEENTRANCESPACE組團空間GROUPSPACE巷內空間LANESPACE組團空間庭院空間COURTYARDSPACEGROUPSPACE入口空間ENTRANCESPACE入口空間

初步建立場所精神中軸對稱

傳統(tǒng)序列儀式再現(xiàn)三重院落

空間感受層層遞進利用高差

步移景異立體景觀叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND東方禮序EASTERNETIQUETTEORDER門一尊貴歸家體驗叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND東方禮序EASTERNETIQUETTEORDER軸二中軸對稱，儀式空間叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND東方禮序EASTERNETIQUETTEORDER巷三舒適的歸家氛圍叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND東方禮序EASTERNETIQUETTEORDER院四私密專屬院落叁規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND東方禮序EASTERNETIQUETTEORDER地

下五舒適的歸家氛圍叁景觀分析規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND景觀分析LANDSCAPEANALYSIS入口景觀入口景觀組團景觀ENTRANCELANDSCAPEGROUPLANDSCAPE庭院景觀GARDENLANDSCAPE組團景觀庭院景觀叁規(guī)劃分析規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃分析PLANNINGANALYSIS高層

T4（移交）疊拼消防撲救面回車場地下車庫出入口車行流線戶型配比

-

方案

1產(chǎn)品類型套型戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

總面積

單元數(shù)

面積比疊墅197.4149.0149.0-384

75%

7579464

13%

953664

13%

9536512

100%

9486680%10%10%100%64T4

高層（移交）1合計-65人行流線消防車道豎向專篇叁場地現(xiàn)狀規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND豎向專篇PLANNINGCONDITIONS487.90497.44484.98484.63490.58493.24水塘485.12高低場地內部地勢有一定起伏，周邊道路則呈南高北低，西高東低之勢，建議場地豎向順應道路做分臺設計，優(yōu)化土石方平衡叁規(guī)范解讀規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND豎向專篇PLANNINGCONDITIONS地下室（不計容）半地下室（不計容）1.5m

覆土層1F1.5m

覆土層1F場地高點標高H1場地高點標高H1場地低點標高

H2場地低點標高

H2地下室地下室H1

≤

1.0m,

且

H2

≤

2.2m

認定為地下室H1

≤

1.0m,

且

H2

＞

2.2m

認定為半地下室。地下室可按住宅辦產(chǎn)權，且不計容?？扇浰?。半地下室中除住宅、商業(yè)服務業(yè)設施外，可不計容。合理設計場地內部與周邊道路的標高關系，保證地下空間不計容叁豎向設計策略規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND豎向專篇PLANNINGCONDITIONS土方控制規(guī)劃提升產(chǎn)品溢價EARTHWORKCONTROLPLANNINGUPGRADEPRODUCTUPGRADE分臺處理，順應道路，滿足規(guī)范移交與可售物理分區(qū)，分設物業(yè)便于管理分臺形成可采光地下室，增加產(chǎn)品溢價487.90487.90上

疊中

疊下

疊486.62486.62484.98484.98490.00493.70493.70490.00490.00493.24493.24覆土地庫地下夾層地下住宅地下夾層地下住宅覆土488.43488.43地庫485.12485.12叁場地剖面規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND豎向專篇PLANNINGCONDITIONS2112493.70490.00490.00490.00489.60487.80485.001-1

剖面493.70493.70490.00490.00490.00487.40486.602-2

剖面園規(guī)劃方案二

園墅一軸四園，景趣變幻叁總平面圖規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUNDPLANⅡ總平面圖PLANNINGCONDITIONS技術經(jīng)濟指標

-

方案二數(shù)值項目用地面47559.33總建筑面155362.18地上計容建筑面95118.66單位㎡㎡㎡積積積其中

住宅其中94865.5619024.64T4

高層

(

移

19024.64交

)㎡㎡㎡高層其中疊墅疊拼75840.9275840.92㎡㎡疊拼商業(yè)總面積0.00㎡其中可售商業(yè)

㎡㎡商業(yè)兼容比0.0%253.10233.10門衛(wèi)房，大門，其他

20.00%㎡㎡㎡㎡地上計容配套面積其中物業(yè)用房地上不計容建筑面積0㎡其中

架空層保溫層00㎡㎡地下室面其中

人防機動車庫

9511.87非人防機動車庫

32760.13非機動車庫

938.25積60243.52㎡㎡㎡㎡設備用房物管用房市政設施用房垃圾用房地下住宅儲藏室1902.37233.100.00㎡㎡㎡㎡㎡76.0014821.80727.39927.05地下一層周地下二層周長長地下一層面地下二層面38303.22容積率

2.0建筑密度29.3%30.0%積21940.30積綠地率機動車位其中

地上車位地下車位其中132101321輛輛輛輛輛輛普通車位1049人防車位272229移交車位非機動車位（地下和地面其中

住宅

1246業(yè)及配套）1251輛輛商5輛叁規(guī)劃結構規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃結構PLANNINGSTRUCTURE一軸四園，景趣變幻怡園

-北山白山里，隱者自怡悅。溪園

-清溪流過碧山頭

,

空水澄鮮一色秋。錦園

-曉看紅濕處，花重景觀城。繡園

-竹將翠影畫屏紗，風約亂紅依繡戶。叁景觀分析規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND景觀分析LANDSCAPEANALYSIS組團景觀入口景觀GROUPLANDSCAPE組團景觀GROUPLANDSCAPE組團景觀GROUPLANDSCAPE入口景觀庭院景觀ENTRANCELANDSCAPE組團景觀GARDENLANDSCAPE庭院景觀叁規(guī)劃分析規(guī)劃方案及解讀PROJECTAREAUNDERGROUND規(guī)劃分析PLANNINGANALYSIS高層

T4（移交）疊拼消防撲救面回車場地下車庫出入口車行流線戶型配比

-

方案

2產(chǎn)品類型套型戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

總面積

單元數(shù)

面積比疊墅194.4149.0149.0-390

75%

7579464

12%

953664

12%

9536518

100%

9486680%10%10%100%65T4

高層（移交）1合計-66人行流線消防車道通

廳方產(chǎn)廳品產(chǎn)產(chǎn)品品競策品略分

析產(chǎn)品第設肆

章計肆區(qū)位背景及定位PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析MARKETRESEARCH在售樓盤奧園半島

one中海云麓世家規(guī)劃布局項目位置：天府之眼怡心湖公園內占地面積：45333.56

㎡容積率：

1.50怡心湖綠化率：

30%物業(yè)類型：別墅SITE奧園半島

one主力戶型：168

㎡

-279

㎡疊拼價格：19121-23991

元

/m2肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品奧園·半島

one競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS下疊戶型（260

㎡）地下室夾層一層二層1.

地下室無贈送2.

客廳面積約

40

㎡，面積偏小全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品奧園·半島

one競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS中疊戶型（168

㎡）地下室夾層三層四層1.

地下室只贈送夾層，面積約

38

㎡2.

客廳面積約

36

㎡，面積偏小3.

客廳餐廚關系較差全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）4.

衛(wèi)生間正對客廳開門肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品奧園·半島

one競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS上疊戶型（168

㎡）五層六層頂層1.

客廳面積約

36

㎡，面積偏小2.

客廳無陽臺3.

衛(wèi)生間正對客廳開門4.

主臥套無衣帽間全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）肆區(qū)位背景及定位PROJECTAREAUNDERGROUND競品分析MARKETRESEARCH在售樓盤中海云麓世家中海云麓世家規(guī)劃布局項目位置：協(xié)和街道和順路二段

55

號占地面積：103856.63

㎡容積率：

3.00怡心湖綠化率：

35%物業(yè)類型：普通住宅

,

疊拼SITE奧園半島

one主力戶型：：疊拼

155

㎡；三居

(

建面

114

㎡

)四居

(

建面

125

㎡

)四居

(

建面

141

㎡

)價格：疊拼

400

萬元

/

套起肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品中海云麓世家競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS下疊戶型（155

㎡）一層二層1.

客廳挑空贈送2.

南向

7.8m

兩面寬全贈送（挑空

/

搭板）半贈送（陽臺）肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品中海云麓世家競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS中疊戶型（155

㎡）三層四層1.

客廳挑空贈送2.

南向

7.8m

兩面寬全贈送（挑空

/

搭板）半贈送（陽臺）肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY直接競品中海云麓世家競品分析COMPETITIVEPRODUCTANALYSIS上疊戶型（155

㎡）三層四層1.

客廳挑空贈送2.

南向

7.8m

兩面寬全贈送（挑空

/

搭板）半贈送（陽臺）肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY競品總結MARKETRESEARCH競品總結LUXURY

SYSTEM面寬贈送配置2

面寬為主多面寬成趨勢高贈送地下室贈送氣派客廳奢華主臥獨梯入戶成趨勢肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY產(chǎn)品策略：高贈送、大面寬、巨廳模式產(chǎn)品策略PRODUCTDISPLAY443上疊3【屋頂、露臺贈送】【陽臺、雨棚、搭板贈送】【地下室夾層贈送】中疊32下疊21地下室采光側院庭院贈送陽臺

/

雨棚贈送屋頂

/

露臺贈送1234方廳開闊氣派功能復合方向一肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY方廳下疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

268

㎡，其中地上

199

㎡下疊負一層平面圖夾層平面圖21全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）地下室面積

68.4

㎡夾層全贈送

68.4

㎡地下室采光邊院贈送地下室夾層贈送12肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY方廳下疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

268

㎡，其中地上

199

㎡下疊一層平面圖二層平面圖24315全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）庭院贈送

108

㎡總贈送

206

㎡搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

29.6

㎡總贈送率

176.9％53.7

㎡豪華方廳主臥套房奢華衣帽間入戶消殺處理中西廚餐客廳一體戶內獨立儲藏室13524肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY方廳中疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY中疊產(chǎn)權面積

255

㎡，其中地上

206

㎡負一層平面圖夾層平面圖211全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）地下室面積

48.7

㎡夾層全贈送

55.2

㎡地下室采光邊院贈送地下室夾層贈送12肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY方廳中疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY中疊產(chǎn)權面積

255

㎡，其中地上

206

㎡一層平面圖三層平面圖四層平面圖52341全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）庭院贈送

79.5

㎡總贈送

184.9

㎡53.7

㎡豪華方廳中西廚餐客廳一體搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

46.4

㎡總贈送率

172.3％13524主臥套房奢華衣帽間入戶消殺處理戶內獨立儲藏室肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY方廳上疊戶型上疊產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

180

㎡，其中地上

180

㎡五層平面圖六層平面圖屋頂平面圖52341全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）總贈送

146.4

㎡總贈送率

181.1％53.7

㎡豪華方廳中西廚餐客廳一體搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

146.4

㎡13524全面寬露臺贈送入戶消殺處理屋頂贈送通廳南北通透功能細分方向二肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY通廳下疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

254

㎡，其中地上

187

㎡下疊負一層平面圖夾層平面圖121全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）地下室面積

66.6

㎡夾層全贈送

66.6

㎡地下室采光邊院贈送地下室夾層贈送12肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY通廳下疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

254

㎡，其中地上

187

㎡下疊一層平面圖二層平面圖623431215全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）庭院贈送

120.7

㎡總贈送

203.6

㎡搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

16.4

㎡總贈送率

180.1％46.2

㎡奢華通廳主臥套房豪華衣帽間入戶消殺處理中西廚餐客廳一體戶內獨立儲藏室13524肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY通廳中疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY中疊產(chǎn)權面積

249

㎡，其中地上

198

㎡負一層平面圖夾層平面圖211全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）地下室面積

49.1

㎡夾層全贈送

56.7

㎡12地下室采光邊院贈送地下室夾層贈送肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY通廳中疊戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY中疊產(chǎn)權面積

249

㎡，其中地上

198

㎡一層平面圖三層平面圖四層平面圖52431全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）庭院贈送

84

㎡總贈送

178.8

㎡搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

32.8

㎡總贈送率

172.2％46.2

㎡奢華通廳中西廚餐客廳一體13524主臥套房豪華衣帽間入戶消殺處理戶內獨立儲藏室肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY通廳上疊戶型上疊產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY產(chǎn)權面積

197

㎡，其中地上

197

㎡五層平面圖六層平面圖屋頂平面圖53241全贈送（地下室

/

花園

/

露臺

/

雨棚

/

搭板）半贈送（陽臺）總贈送

135.3

㎡總贈送率

168.5％46.2

㎡奢華通廳中西廚餐客廳一體搭板

/

陽臺

/

露臺贈送

135.3

㎡13524全面寬露臺贈送入戶消殺處理屋頂贈送肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGY疊墅剖面示意產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY22.32M18.6M露臺露臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺上疊/180㎡中疊/255㎡上疊/180㎡中疊/255㎡樓梯樓梯中疊私家電梯中疊私家電梯下疊/268㎡下疊/268㎡庭院庭院庭院庭院覆土地庫覆土地庫覆土覆土地庫采光井地下夾層地下住宅地下夾層地下住宅采光井采光井地下夾層地下住宅地下夾層地下住宅采光井地庫2.5M5.3M5.5M5.3M肆產(chǎn)品設計PRODUCTSTRATEGYT4

高層戶型產(chǎn)品展示PRODUCTDISPLAY樓棟號戶型套內面積（不含陽臺）裝飾構件、露臺面積陽臺投

半面積

全面積套內建筑面積（含陽臺）飄窗面

空調板面建筑面積板件投影面積比例戶數(shù)2總贈送面積公攤面積實得面積基底面積公攤系數(shù)公攤率主體得房率影面積

陽臺陽臺積積編號A1-1A1-2戶型A戶型四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)15.55

15.550.00111.9414.33119.7228.07147.7850.001.55160.5614.95%23.44%114.9618.99%574.2081.01%0215.55

15.550.00117.6814.3357.30125.46490.3429.41154.87605.3050.001.55167.64656.4014.27%合計462.20

62.200.00459.24114.9620.000.006.20棟公攤面積棟總面積605.30住

宅示立范面區(qū)設方計案示設范計第區(qū)伍

章與示范區(qū)專篇示范區(qū)營銷市場的先手之爭一場思維升級銷售思維單純的售樓環(huán)境，缺少良好的景觀設計與帶看流線，缺乏體驗感產(chǎn)品思維建筑與景觀相輔相成，營造更好的售樓環(huán)境與帶看流線，凸顯樓盤品質用戶思維不再單純的建造售樓環(huán)境，而是創(chuàng)造內容，營造社交場景沉浸式體驗在成本可控下如何精準精準定位，進行精準化設計？少拆少建自由開放提質降本相互聯(lián)動創(chuàng)新工廠定制藝術空間增效循環(huán)利用元素融入方案展示SCHEMEDISPLAY方案展示Scheme

display方案一：沉浸式體驗方案二：生活美學營造合理利用場地，充分考慮后期功能改造，將售樓處與未來社區(qū)入口聯(lián)動設計。結合社區(qū)綠地以及城市綠帶，縮小建設規(guī)模，高效控制成本，打造怡心湖畔的休閑生活灣沉浸式·更豐富的看房體驗集中式·更高效的空間組織基于成本之下的高效用地考慮，充分結合社區(qū)打造伍示范區(qū)與立面設計ESHIBITIONAREA選址分析SITESELECTIONANALYSIS選址分析Site

Selection

Analysis方案一方案二待整合用地前期不可建設，可打造景觀前區(qū)北眺怡心湖，視野

位于道路轉角處，昭示性佳，節(jié)地，建設量小，可結合

20m

綠巨佳；結合社區(qū)大門共同打造，利于拆改。

化帶共同打造方案一·沉浸式體驗極簡現(xiàn)代的禮儀營造Efficienttearopenchange以現(xiàn)代園林為基調，用簡練的設計手法賦予空間以靈魂，契合社區(qū)回歸自然本質和人文精神的訴求形體推導示范區(qū)·方案一形體推導SHAPEDERIVATIONShapederivation1.

順應可用地邊界生成體塊2.

內凹形成內院3.

造“園”不可建設用地充分利用場地，結合不可建設用地以及綠化帶組織前場空間，營造序列空間效果展示示范區(qū)·方案一效果展示EFFECTDISPLAYEffectdisplay流線分析示范區(qū)·方案一流線分析STREAMLINEANALYSISStreamlineanalysis結合小區(qū)入口設計示范區(qū)主體建筑，后期改造成小區(qū)大門使用，充分考慮成本，節(jié)地，建設量小，成本優(yōu)樣板公園后院空間售樓中心前場空間泊車區(qū)禮儀大門人行流線車行流線示范區(qū)·方案一精致簡約的入口空間節(jié)點展示NODEDISPLAY示范區(qū)·方案一移步異景的前院空間節(jié)點展示NODEDISPLAY示范區(qū)·方案一意趣盎然的轉折空間節(jié)點展示NODEDISPLAY示范區(qū)·方案一寧靜淡泊的后院空間節(jié)點展示NODEDISPLAY方案二·生活美學營造簡約理性的美學空間Simpleandrationalaestheticspace光與影交相輝映的空間營造，回歸自然與理性，營造藝術化的現(xiàn)代生活氛圍。形體推導示范區(qū)·方案二形體推導SHAPEDERIVATIONShapederivation1.

順用地紅線生成體塊2.

退讓出街角3.

造“園”最小化建設用地，充分利用綠化帶打造庭院景觀，方圓之間再造簡約美學之感。效果展示示范區(qū)·方案二效果展示EFFECTDISPLAYEffectdisplay流線分析示范區(qū)·方案二流線分析STREAMLINEANALYSISStreamlineanalysis結合社區(qū)綠地以及城市綠帶打造，縮小建設規(guī)模。充分考慮成本以及后期社區(qū)環(huán)境改造，成本優(yōu)。樣板公園泊車區(qū)售樓中心禮儀大門光影游廊環(huán)道空間人行流線車行流線示范區(qū)·方案二簡約理性的入口空間節(jié)點展示NODEDISPLAY示范區(qū)·方案二光影變幻的游廊空間節(jié)點展示NODEDISPLAY示范區(qū)·方案二趣味性的環(huán)道空間節(jié)點展示NODEDISPLAY立面設計專篇伍競品立面風格示范區(qū)和立面設計Exhibitionarea&ElevationDesign競品分析EXTREMEVALUEFACADE

STYLEOFSURROUNDINGCOMPETITORS新亞洲新亞洲新亞洲中海云麓世家中海云麓世家中海云麓世家首創(chuàng)禧瑞錦江首創(chuàng)禧瑞錦江首創(chuàng)禧瑞錦江SITESITESITE奧園半島

one奧園半島

one奧園半島

one奧園半島

ONE首創(chuàng)禧瑞錦江中海云麓世家周邊樓盤立面風格以新亞洲風格為主設計策略DESIGNSTRATEGY形象與客群價值認知匹配改善客群（高端產(chǎn)業(yè)導入客戶及投資客戶）對建筑立面有一定認知對“品質感”有要求立面目標不能太標新立異

BUT

也不能平庸要符合片區(qū)氣質

AND

要有形象記憶點顏值要高

BUT

成本可控伍示范區(qū)和立面設計Exhibitionarea&ElevationDesign現(xiàn)代東方——傳統(tǒng)新亞洲風格的迭代升級立面選型EXTREMEVALUE新亞洲現(xiàn)代細部語言本案立面風格舒展大氣精致簡潔

彰顯濃郁東方氣質中式韻味融合當代審美

引領高端人居新趨勢端莊穩(wěn)重

書寫東方文化氣韻近人尺度

打造精致細節(jié)

營造輕奢入戶體驗伍現(xiàn)代東方立面風格——材料控制示范區(qū)和立面設計Exhibitionarea&ElevationDesign立面控制EXTREMEVALUEMODERNORIENTAL

STYLEFACADE

CONTROL01020304050601真石漆02深灰色真石漆墻面03石材04淺灰色金屬格柵05仿銅色鋁板線條06仿銅色氟碳漆真石漆金屬金屬氟碳漆米白色真石漆墻面米白色石材線條伍現(xiàn)代東方立面風格——成本控制示范區(qū)和立面設計Exhibitionarea&ElevationDesign立面控制EXTREMEVALUEMODERNORIENTAL

STYLEFACADE

CONTROL弱化裝飾立面降低施工難度

材料成本可控且好鋼用在刀刃上控制貴價材料比例分類材料名稱價格石材真石漆鋁板400

元

/

㎡以上60~80

元

/

㎡600

元

/

㎡外墻面氟碳漆一體板EPS150

元

/

㎡220~450

元

/

㎡15

元

/m線條（100*100mm）GRC28

元

/m型材20~35

元

/kg1000~1500

元

/

㎡700~900

元

/

㎡500~1000

元

/

㎡1000

元

/m系統(tǒng)窗塑鋼窗普通窗玻璃欄板鐵藝欄桿門窗欄板475

元

/m日

照

展分

示析高區(qū)

層平疊平面拼面場平地面地剖庫面總平平面設面計圖說

明技術第圖陸

章紙陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸技術圖紙TECHNICALDRAWINGS設計說明DESIGNDESCRIPTION陸方案一技術圖紙TECHNICALDRAWINGS總平面圖MASTERPLAN陸方案一技術圖紙TECHNICALDRAWINGS地庫平面BASEMENTPLAN地下一層平面陸方案一技術圖紙TECHNICALDRAWINGS地庫平面BASEMENTPLAN地下二層平面陸方案一技術圖紙TECHNICALDRAWINGS場地剖面SITESECTIONS陸方案二技術圖紙TECHNICALDRAWINGS總平面圖MASTERPLAN陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN上家庭健身房玄關玄關家庭健身房HOME

GYM

entranceentranceHOME

GYM家庭廳FAMILY

ROOM家庭廳FAMILY

ROOM電梯廳電梯廳ELEVATORHALLELEVATORHALL棋牌室CHESS

ROOM棋牌室CHESS

ROOM家庭廳FAMILY

ROOM家庭廳FAMILY

ROOM家庭健身房家庭健身房HOME

GYMHOME

GYM玄關entrance玄關entrance地下一層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN茶室棋牌室棋牌室茶室tearoom

CHESS

ROOMCHESS

ROOM

tearoom庭院courtyard洗手間w.c洗手間w.c庭院courtyard茶室茶室tearoomtearoom書吧STUDY書吧STUDY夾層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN上中疊庭院courtyard中疊庭院courtyard采光井Light

well采光井Light

well洗手間w.c洗手間w.c中廚KITCHEN中廚KITCHEN西廚KITCHEN西廚KITCHEN電梯廳ELEVATORHALL電梯廳ELEVATORHALL餐廳Dining餐廳Dining客廳客廳livingroom次臥bedroomlivingroom次臥bedroom采光井Light

well采光井Light

well下疊庭院courtyard下疊庭院courtyard一層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c儲藏間storage儲藏間storage衣帽間w.i.c衣帽間w.i.c主臥bedroom次臥bedroom次臥bedroom主臥bedroom露臺露臺terranceterrance二層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN生活陽臺terrance生活陽臺terrance洗手間w.c洗手間w.c中廚KITCHEN中廚KITCHEN西廚KITCHEN玄關entrance玄關entrance西廚KITCHEN餐廳Dining餐廳Dining次臥bedroom次臥bedroom客廳客廳livingroomlivingroom露臺terrance露臺terrance三層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c儲藏間storage儲藏間storage衣帽間w.i.c衣帽間w.i.c次臥bedroom次臥bedroom主臥bedroom主臥bedroom露臺terrance露臺terrance四層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN露臺terrance露臺terrance洗手間w.c洗手間w.c中廚KITCHEN中廚KITCHEN西廚KITCHEN西廚KITCHEN電梯廳電梯廳ELEVATORHALLELEVATORHALL餐廳Dining餐廳Dining客廳客廳livingroomlivingroom次臥bedroom次臥bedroom露臺terrance露臺terrance五層平面圖陸方廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN露臺terrance露臺terrance洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c洗手間w.c次臥bedroom洗手間w.c衣帽間w.i.c衣帽間w.i.c主臥bedroom次臥bedroom次臥bedroom主臥bedroom露臺terrance露臺terrance六層平面圖陸通廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN上家庭健身房HOME

GYM玄關entrance玄關entrance家庭健身房HOME

GYM家庭廳FAMILY

ROOM家庭廳FAMILY

ROOM電梯廳電梯廳ELEVATORHALLELEVATORHALL棋牌室CHESS

ROOM棋牌室CHESS

ROOM家庭健身房HOME

GYM家庭健身房HOME

GYM家庭廳FAMILY

ROOM家庭廳FAMILY

ROOM玄關entrance玄關entrance地下一層平面圖陸通廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN茶室棋牌室棋牌室茶室tearoom

CHESS

ROOMCHESS

ROOM

tearoom庭院courtyard洗手間w.c洗手間w.c茶室tearoom茶室tearoom庭院courtyard書吧STUDY書吧STUDY夾層平面圖陸通廳戶型技術圖紙TECHNICALDRAWINGS疊拼平面FLOORPLAN中疊庭院courtyard上中疊庭院courtyard采光井Light

well采光井Light

well庭院庭院courtyardcourtyard西廚KITCHEN電梯廳ELEVATORHALL西廚KITCHEN玄關entrance玄關entrance中廚KITCHEN中廚KITCHEN餐廳Dining洗手間w.c洗手間w.c餐廳Dining客廳客廳livingroomlivingroom次臥