唐山金茂鳳凰新城地塊投標(biāo)規(guī)劃建筑方案設(shè)計文本

唐山金茂A-01\A-02\A-03\A-04\A-05地PLANNING

&

ARCHITECTURE

&

LANDSCAPE

CONNECTING

CITYCONTENTS

目錄PRELIMINARY

ANALYSISPLANNING

STRATEGYPLANNING

DESIGN1.前期分析2.規(guī)劃策略3.規(guī)劃設(shè)計4.產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTDESIGNFACADE

MONOGRAPHTECHNICALDRAWINGS5.立面設(shè)計6.技術(shù)圖紙PART1前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS唐山市，簡稱“唐”，河北省地級市，位于河北省東部、華北平原東北部，南臨渤海，北依燕山，毗鄰京津，地處華北與東北通道的咽喉要地。唐山是京津唐工業(yè)基地中心城市、首都經(jīng)濟圈東北部副中心城市。北京東拓河北省唐山市路北區(qū)唐山首都經(jīng)濟圈是我國目前最重視的規(guī)劃項目，首都圈包括北京市、天津市、河北省，該區(qū)是中國的政治、文化中心和近代中國經(jīng)濟中心之一。天津首都經(jīng)濟圈渤海唐山與北京、天津毗鄰，位于首都經(jīng)濟圈，發(fā)展?jié)摿薮?。唐山北站唐山三女河機場市中心市政府唐山站項目位于路北區(qū)，地處唐山市西南側(cè)，距離市中心有一定距離。高新區(qū)SITE青龍湖公園項目位于上位規(guī)劃的火車站商圈片區(qū)，是唐山市的老城區(qū)，同時也是唐山城市的交通樞紐、西部門戶及西部生態(tài)居住區(qū)域，未來京唐城際鐵路開通后，將融入首都半小時通勤圈，是唐山市下一步重點的發(fā)展方向之一。規(guī)劃綠帶鳳凰新城SITE鐵路火車站商圈萬達商圈南湖板塊上位規(guī)劃未來周邊多為商業(yè)、居住用地，遠期規(guī)劃較好。朝陽西道朝陽西道SITE長虹西道鐵路項目周邊各級城市道路體系較為完整，交通便捷。青龍湖公園市中心醫(yī)院檢察院人民法院第五十三中學(xué)人SITE5km中醫(yī)院新院區(qū)公安局特警支隊君瑞聯(lián)合農(nóng)貿(mào)市場第一駿安實驗小學(xué)外國語學(xué)校劉火新莊小學(xué)勒泰城教育醫(yī)療政府景觀商場唐山站工人醫(yī)院西院基地周邊現(xiàn)狀配套不完善，對東側(cè)市區(qū)依耐性較大，但遠期規(guī)劃配套較完善。萬科未來城國茂府中海九樾熙湖·九里SITE5km唐城·壹零壹云璽首府駿安保障房劉火新莊居民區(qū)本案周邊樓盤以安置房為主，商品房樓盤多分布在東側(cè)城區(qū)園區(qū)工廠12朝陽西道SITE竹國家礦山應(yīng)急救援中心唐豐北路安北路規(guī)劃道路V農(nóng)田水產(chǎn)市場3長虹西道已建小區(qū)項目西側(cè)為基本農(nóng)田，南側(cè)為水產(chǎn)市場和已建社區(qū)，北側(cè)現(xiàn)狀為已建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用地地塊總結(jié)?

地段

——

所處地塊為規(guī)劃火車站商圈片區(qū)，為唐?

環(huán)境

——

地塊周邊景觀匱乏，且南側(cè)為水產(chǎn)市場?

交通

——

地塊周邊道路體系較完整，且臨近唐山?

配套

——

商業(yè)配套相對匱乏，對東側(cè)城區(qū)依賴較唐山中心區(qū)發(fā)展新高地和新動能引擎，發(fā)展?jié)摿薮笃焚|(zhì)改善、品牌追隨型客戶產(chǎn)品力自然資源配套設(shè)施產(chǎn)品力教育資源配套設(shè)施板塊認同社區(qū)環(huán)境生?

客戶年齡以30-40歲的大三口之家、四口之家為主，需求功能改善、學(xué)區(qū)功能；?

50歲左右的客戶為父母和孩子買婚房或分巢需求，客戶多為醫(yī)療、銀行、公務(wù)員等穩(wěn)定收入客群。?

客戶主要來源于上游板塊外溢，產(chǎn)品形式改善、戶型面積改善、社區(qū)環(huán)境改善；?

部分外縣進城型客戶商業(yè)價值分析居住價值分析朝陽西道周邊人流市區(qū)人流竹安唐豐北路唐豐北路A-02A-02A-03A-03不設(shè)置商業(yè)A-01A-01A-03北路A-04

A-05A-04

A-05周邊人流來向商業(yè)價值分析:居住價值分析:最好最差最好最差周邊人流基地商業(yè)價值分為三個等級：基地居住價值分為三個等級：A-01、02、03地塊內(nèi)部的居住價值最高，沿街面居住價值最低；A-01地塊南面的商業(yè)價值最高，東面次之

,北面、西面最差；A-02地塊東、西面的商業(yè)價值最高，南、北面次之。A-03地塊不設(shè)商業(yè)。綜合分析得出，地塊價值：A-01＞A-02＞A-03PART2規(guī)劃策略PLANNINGSTRATEGY如何吸引鐵路東側(cè)客群產(chǎn)生虹吸效應(yīng)？如何打造明星悅系產(chǎn)品？道

西

陽

朝144M160.2M221.5MA-02用地面積：17179.19㎡A-01、A-02地塊地上商60M30M

5M容積率：2.0<R≤2.5建筑密度：30%建筑限高：54M綠地率：30%A-03A-01業(yè)建筑面積占地上總建筑面積

唐竹安北路用地面積：30633.03㎡容積率：1.5<R≤2.0建筑密度：20%用地面積：40998.60㎡容積率：2.0<R≤2.5建筑密度：30%豐北路比例為10%，A-04、A-05商業(yè)面積占比：10%建筑限高：54M綠地率：35%建筑限高：54M分別規(guī)劃為社區(qū)綜合服務(wù)中心綠地率：30%商業(yè)面積占比：10%和

12班幼兒園。A-04A-05222.0M50.7M83.2M170.4MA-04用地面積：3144.6㎡容積率：1.0A-05用地面積：5275.26㎡容積率：0.8建筑紅線高層退距線5M多層退距線8M建筑密度：35%建筑限高：24M綠地率：35%建筑密度：30%建筑限高：15M綠地率：35%項目定位唐山標(biāo)桿金茂在唐山的未來的社區(qū)標(biāo)桿展現(xiàn)金茂品質(zhì)樹立品牌形象打造唐山名片打造一個唐山輕奢雅居的社區(qū)典范輕奢品質(zhì)

健康生活營造區(qū)域居住品質(zhì)標(biāo)桿，引領(lǐng)健一帶一軸一街多節(jié)點BELTAXISSTREETPIONT健康生活帶中心景觀軸活力街區(qū)一帶康活生BELTA-02A-01A-03健帶A-04

A-05利用城市周邊景觀資源為我們打造了一個小型城市公園。健康生活帶---將城市綠地滲透到住宅小區(qū)，與小區(qū)內(nèi)景觀一體化為一軸STREETA-02A-01A-03共景觀通

廊公A-04

A-05整體打造景觀，讓社區(qū)居住品質(zhì)更高，居民體驗感也更高。中心景觀軸---通過中心景觀中軸將三地塊串聯(lián)，實現(xiàn)整體統(tǒng)一一街STREET商業(yè)配A-02A-01A-03套

10%商業(yè)0%商業(yè)10%商業(yè)街A-04A-05社區(qū)門口的商業(yè)街十分方便，又能為社區(qū)帶來活力風(fēng)情商業(yè)街---為居民提供多樣化商業(yè)配套服多節(jié)點AXIS商業(yè)A-02A-03A-01商業(yè)市民A-04廣場幼兒園綜合樓A-05商業(yè)完善的商業(yè)配套讓我們的生活更加便捷有效。未來規(guī)劃商業(yè)商業(yè)配套多節(jié)點---將商業(yè)、配套落位在地塊中心處，打造多規(guī)劃結(jié)構(gòu)一帶BELT商業(yè)一軸AXIS態(tài)景觀軸生商業(yè)幼兒園一街綜合樓商業(yè)STREET商業(yè)配套街未來規(guī)劃商業(yè)多節(jié)點AXIS形成統(tǒng)一立面形象樹立悅系產(chǎn)品標(biāo)桿打造輕奢品質(zhì)樓盤立面車庫/住宅與地庫聯(lián)動設(shè)停車效率，減小地庫/減少非功能性結(jié)構(gòu)/

/抬高場地

減少開挖/豎向產(chǎn)品PART3規(guī)劃設(shè)計PLANNINGDESIGN方案一住宅與商業(yè)脫開

、面寬最大化、洋房最方案一產(chǎn)品選型策略：大面寬，高層三拼控65M集團北京及天津標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫中同面積段內(nèi)戶型面寬140

140125125

125165

1651251219m三面寬19.2m三面寬65m三拼面寬控65M27.8m四面寬27.2m四面寬140

140165

16519.8m三面寬20.1m三面寬29.8m四面寬28m四面寬選定戶型125

125140

140165

16519.8m三面寬29.8m四面寬21.6m三面寬28m四面寬商業(yè)落位高層落位臨主路居住價值最低，布置高層戶型根據(jù)地塊商業(yè)價值完成商業(yè)落位洋房落位洋房落位地塊內(nèi)部居住價值最高，洋房165戶型布置在地塊內(nèi)部根據(jù)地塊價值價值分析，洋房140戶型布置在外圍但不臨主路根據(jù)地塊居住價值，高層呈L型沿外圍布置，洋房布置在地塊內(nèi)部。全18F方案全11F方案貨值低貨值低高層+洋房方案全洋房方案不滿容滿容，貨值高梅花樁布局L型布局貨值低貨值高總洋房量：69948㎡總貨值：30.6886億元綜合地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-97230.6888810.828419.860A-01、A-02、A-03地塊其中A-04社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地2總建筑面積地上建筑面積277247.89213020.29188269.3124750.983896.7814544.453144.603165.1664227.6022080.0038073.604074.002.19住宅建筑面積公建面積配套其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中其中社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園地下建筑面積人防地下車庫面積普通地下車庫面積非機動車車庫面積非機動車單車位1.0㎡/輛34567容積率建筑基底面積建筑密度㎡%戶人25307.0526.03%居住戶數(shù)1498居住人數(shù)47948機動車停車泊位個2026其中出租車車位26輛，裝卸車車位5輛，無障礙車位21輛地上機動車停車泊位地下機動車停車泊位非機動車停車泊位個個個個個242178441774074103其中9地下停車地上停車其中社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機動車地面停車105㎡綜合戶型配比表戶數(shù)

配比（戶數(shù)）125㎡戶型類型洋房戶型面積140.00面積配比（面積）24.99%336128871.19%47040.0021120.001788.0069948.0051870.0066451.31165.00220（165頂躍）11.22%140㎡(大面寬）160㎡(大面寬）28.81%0.95%合計高層47249453210261498100.00%48.15%51.85%100.00%37.15%105.00125.0027.55%35.30%合計總計118321.31188269.3162.85%100.00%景觀化綠景次軸口袋公園次要景觀節(jié)點主要景觀節(jié)點景觀次軸景觀主軸室內(nèi)體育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)用房3F商業(yè)1-2F物業(yè)管理用房1F菜市場1-3F物業(yè)經(jīng)營用房1F熱力附屬辦公室2-3F物業(yè)管理用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)經(jīng)營用房、物業(yè)管理用房3F商業(yè)1-2F熱力站1F養(yǎng)老用房3F室內(nèi)體育設(shè)施1F養(yǎng)老用戶1F商業(yè)配套用房垃圾站廁所物業(yè)管理用房2F幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車行出入口人行出入口地下車庫出入口地面停車城市道路消防車道消防出入口消防撲救場地回車場2211經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時間帶：太陽時

8:00

至16:00（大寒日）

時間統(tǒng)計方式：累積計算。最小連續(xù)日照在累計時不應(yīng)小于

1小時。時間間隔：不超過

5

分鐘采樣點間距：不超過

1

米

x1

米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過

0.5

米x0.5

米1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時7

小時8

小時結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個小時。歸家動線專篇邀您歸家歸

家

之

路酒店式落客歸家大堂中庭花園歸家之路“緣起”璀璨街區(qū)歸家之路“初見”赫奕門庭歸家之路“吸引”中庭景觀歸家之路“漸起”宅前園景歸家之路“花明”°獨掩門扉歸家之路“歸心”°居家休閑商業(yè)配套專篇打造生活服務(wù)軸2.48萬㎡社區(qū)綜合配套沿街商業(yè)+社區(qū)綜合服務(wù)中心+幼兒園+配套大體量的城市綜合配套將帶來大量的周邊人流，帶動商業(yè)氛圍一街STREET活力商業(yè)街

-

串聯(lián)

A01-A02-A04-A05

地塊打造居住、生活、娛樂休閑于一體的情景化商業(yè)街多節(jié)點AXIS商業(yè)配套多節(jié)點落位，為地塊增添活力打造居住、生活、娛樂休閑于一體的情景化商業(yè)街Business

strategy

商業(yè)策略|輻射引流的轉(zhuǎn)角廣場位于道路交叉口，結(jié)合建筑、噴泉、鋪地的設(shè)計，引導(dǎo)人流進入商業(yè)內(nèi)部。Business

strategy

商業(yè)策略|入口廣場定制的主題廣場，營造歸家的舒心體驗Business

strategy

商業(yè)策略|休閑廣場為居民玩耍、放松和互動的空間控制面積總價，合理分割商鋪尺寸

，去化快，高周轉(zhuǎn)將商鋪面積控制在100-120平方米左右，合理設(shè)置商鋪的進深。4.0M4.0M店鋪標(biāo)準(zhǔn)單元店鋪標(biāo)準(zhǔn)單元一層，二層店鋪總面積：14544.45㎡店鋪數(shù)量：111間街區(qū)尺度適宜，提供高品質(zhì)的配套服務(wù)同時又提供了高格調(diào)的生活品味街道寬度舒適，營造“居住、購物、人文活動”于一體的社區(qū)環(huán)境街區(qū)。3.3M4.2M3.3M4.2M30M43M7.5M7.5M7.5M30M43M30M3.3M3.3M3.3M14.1M3.3M4.2M4.2M單一主動線，合理的街道尺度，店鋪均好，遠期結(jié)合火車站商圈，拉動商業(yè)人流一，二層設(shè)置商鋪，沿街布置，由沿街人流帶動，營造歸家商業(yè)氛圍。社區(qū)綜合樓1F-2F商業(yè)幼兒園1F廁所1F垃圾站1-3F菜市場物業(yè)用房3F養(yǎng)老用房1F換熱站1F室內(nèi)體育設(shè)施單一主動線，合理的街道尺度，店鋪均好，遠期結(jié)合火車站商圈，拉動商業(yè)人流一，二層設(shè)置商鋪，沿街布置，由沿街人流帶動，營造歸家商業(yè)氛圍。沿街商業(yè)動線節(jié)點廣場方案二洋房的量是否還能增加？（住宅與商業(yè)100以下面積段100以下面積段100以下面積段105面積段戶型面積：95

㎡（T4

中間戶）戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：95

㎡戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬南向兩面寬南向三面寬經(jīng)調(diào)研，周邊競品100㎡以下面積段多為兩面寬產(chǎn)品，超100㎡即開始出現(xiàn)三面寬產(chǎn)品，所兩面寬產(chǎn)品需控制在100㎡以下方案二產(chǎn)品選型策略：減小高層面寬，加大洋房整體面寬，三拼洋房控在80m，兩面寬控在100㎡內(nèi)集團北京及天津標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫內(nèi)同面積段產(chǎn)品125

125

125

125

125

125140

140

140

1410510519.2m三面寬27.8m四面寬65m三拼面寬控65M80m三拼面寬控80M（規(guī)劃通過最快）100

10029.8m四面寬14.8m兩面寬選定戶型140

14114400

1144

0100

10012512514.8m兩面寬減小面寬同時拉低面積段21.6m三面寬26.6m四面寬29.2m四面寬受地塊整體面寬所限壓縮產(chǎn)品面寬總洋房量：89058㎡總貨值：313585萬元綜合地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目單位㎡數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地97230.6888810.828419.860㎡A-01、A-02、A-03地塊其中㎡A-04社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地㎡2總建筑面積地上建筑面積㎡277136.29213020.29188276.6624743.63㎡住宅建筑面積公建面積㎡㎡配套㎡㎡3889.4314544.45其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中㎡3144.60其中㎡㎡3165.1664116.00地下建筑面積人防地下車庫面積普通地下車庫面積非機動車車庫面積㎡㎡㎡-23012.7037073.304030.002.19非機動車單車位1.0㎡/輛345678容積率建筑基底面積建筑密度㎡%戶人個個個個個個25367.7526.09%1486居住戶數(shù)居住人數(shù)4757機動車停車泊位地上機動車停車泊位地下機動車停車泊位非機動車停車泊位地下停車2024其中出租車車位26輛，裝卸車車位5輛，無障礙車位21輛243其中1781413394030其中地上停車103社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機動車地面停車綜合戶型配比表戶數(shù)

配比（戶數(shù)）戶型類型洋房戶型面積140.00面積配比（面積）32.10%105㎡125㎡140㎡160㎡431162871.71%60440.0026830.001788.0089058.0046150.0053068.66165.00220（165頂躍）14.25%28.29%0.95%合計高層6014614248851486100.00%52.09%47.91%100.00%47.30%100.00125.0024.51%28.19%合計總計99218.6652.70%188276.66100.00%菜市場1-3F養(yǎng)老服務(wù)用房3F商業(yè)1-2F物業(yè)管理經(jīng)營用房1F物業(yè)管理用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)管理用房1F首層室內(nèi)體育設(shè)施1F首層物業(yè)管理用房1F物業(yè)管理經(jīng)營用房1F首層物業(yè)經(jīng)營用房1F熱力附屬辦公室2-3F·熱力站1F養(yǎng)老用房3F商業(yè)配套用房垃圾站廁所幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車行出入口人行出入口地下車庫出入口地面停車城市道路消防車道消防出入口消防撲救場地回車場經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時間帶：太陽時

8:00

至16:00（大寒日）

時間統(tǒng)計方式：累積計算。最小連續(xù)日照在累計時不應(yīng)小于

1小時。時間間隔：不超過

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分鐘采樣點間距：不超過

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米

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米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過

0.5

米x0.5

米1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時7

小時8

小時結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個小時。方案三商業(yè)的洋房最大化、極限貨值、土地利用總洋房量：99680㎡總貨值：317287萬元綜合地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目單位㎡數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地97230.6888810.828419.860㎡A-01、A-02、A-03地塊其中㎡A-04

社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地㎡2總建筑面積地上建筑面積㎡276524.29213020.29188265.9924754.30㎡住宅建筑面積公建面積配套㎡㎡㎡㎡3900.1014544.45其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中㎡㎡㎡3144.603165.1663504.00其中地下建筑面積人防地下車庫面積普通地下車庫面積非機動車車庫面積容積率㎡㎡㎡-23929.8235534.184040.002.19非機動車單車位1.0㎡/輛345678建筑基底面積建筑密度㎡%戶人個個個個個個25403.8826.13%1466居住戶數(shù)居住人數(shù)4693機動車停車泊位地上機動車停車泊位地下機動車停車泊位非機動車停車泊位地下停車1973其中出租車車位26輛，裝卸車車位5輛，無障礙車位21輛209其中1764414340409其中地上停車103.00社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機動車地面停車總戶型配比表配比（戶數(shù)）100㎡125㎡140㎡165㎡戶型類型戶型面積戶數(shù)面積配比（面積）140.00165.00514168682376408784146675.37%24.63%100.00%47.96%52.04%100.00%71960.0027720.0099680.0037585.9951000.0088585.99188265.9938%15%53%20%27%47%100%洋房合計高層100.00125.00合計總計菜市場、公廁1-2F垃圾站1F物業(yè)管理3F養(yǎng)老服務(wù)3F室內(nèi)體育設(shè)施1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)經(jīng)營用房1F物業(yè)管理1F養(yǎng)老服務(wù)用房1F首層物業(yè)經(jīng)營用房1F首層物業(yè)經(jīng)營用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F熱力附屬辦公室2-3F熱力站1F養(yǎng)老服務(wù)用房2F物業(yè)經(jīng)營用房1-2F商業(yè)配套用房垃圾站廁所幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車行出入口人行出入口地下車庫出入口地面停車城市道路車行流線商業(yè)流線綜合樓出入口幼兒園出入口車行出入口人行出入口地下車庫出入口回車場經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時間帶：太陽時

8:00

至16:00（大寒日）

時間統(tǒng)計方式：累積計算。最小連續(xù)日照在累計時不應(yīng)小于

1小時。時間間隔：不超過

5

分鐘采樣點間距：不超過

1

米

x1

米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過

0.5

米x0.5

米1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時7

小時8

小時結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個小時。方案一方案一方案二方案三方案二特點：高層三面寬，洋房面寬最大化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制率高特點：100戶型兩面寬，洋房量大貨值較高特點：100戶型兩面寬，住宅騎商業(yè)，貨值最大化落地性強住宅不騎商業(yè)住宅不騎商業(yè)貨值：30.6886億元貨值：31.3585億元貨值：31.7287億元PART4產(chǎn)品設(shè)計PRODUCT

DESIGN競品分析恒泰悅璟府融創(chuàng)·壹品南湖綠城·桂語江南熙湖九里恒泰悅璟府小高；

均價17000/

㎡89-219

㎡

容積率：1.8高層

+小高；

均價21500/

㎡110-206㎡

容積率：2.5綠城·桂語江南4公里萬科南湖春曉SITE榮盛新城·熙堂尚院高層

；

均價15000/

㎡90-390

㎡

容積率：2.18洋房+小高；

均價18000/

㎡126-145

㎡

容積率：1.5榮盛新城·熙堂尚院熙湖九里融創(chuàng)·壹品南湖萬科南湖春曉多層；均價25000/

㎡140-180

㎡

容積率：1.5洋房+高層；均價16500/

㎡95-155

㎡

容積率：2.94周邊競品多為2019-2021年開盤，主要分布路北區(qū)競品分析100以下面積段融創(chuàng)湖岸壹號萬科南湖春曉熙湖九里·二期戶型面積：95

㎡（T4

中間戶）戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬競品均為兩面寬，有2房1衛(wèi)/3房1衛(wèi)競品分析105

面積段恒泰悅璟府龍湖·天境丨塵林間金隅·金玉府萬科翡翠觀唐戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：108

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：103

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬南向三面寬南向三面寬競品多數(shù)為三面寬，少數(shù)為兩面寬，均有南向陽臺，均為3房1衛(wèi)競品分析125

面積段龍湖

天境丨塵林間碧桂園玖中堂綠城·桂語江南恒泰·悅璟府戶型面積：123

㎡戶型面積：127

㎡戶型面積：126

㎡戶型面積：128

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬南向三面寬南向三面寬南向三面寬競品均為三面寬，均有南向贈送飄窗，少部分為南向雙陽臺，均為3房2衛(wèi)競品分析140

面積段龍湖

天境丨塵林間禹州·鳳凰府萬科·翡翠觀唐戶型面積：137

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬戶型面積：144

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)南向

3.5面寬戶型面積：138

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬競品分析140

面積段榮盛新城·熙堂尚院融創(chuàng)·一品南湖中海九樾綠城·桂語江南戶型面積：140

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬戶型面積：143

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：143

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：145

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬南向三面寬南向三面寬該面積段競品較多，多數(shù)為三面寬，少數(shù)為四面寬，大部分設(shè)南向雙陽臺，設(shè)大橫廳，南北通透，3房2衛(wèi)競品分析160

面積段恒泰悅璟府榮盛新城·熙堂尚院融創(chuàng)·壹品南湖中海九樾戶型面積：160

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬戶型面積：160

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：164

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：169

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬南向四面寬南向四面寬競品均為四面寬，南向雙陽臺+橫廳，南北通透，4房2衛(wèi)產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略(單體層面)控成本舒適度遵循二八復(fù)制率外型方正更節(jié)能結(jié)構(gòu)合理更節(jié)財南向大面寬雙面寬陽臺南北通透設(shè)計嚴格執(zhí)行規(guī)范要求住宅規(guī)范解讀一、陽臺陽臺需做封閉陽臺，且按全面積計容。二、飄窗1.

戶型飄窗進深尺寸根據(jù)節(jié)能要求不大于

400mm，且僅能設(shè)置南向飄窗；2.

飄窗尺寸可做滿開間，但總寬度需小于等于戶型面寬的

2/3。1.

陽臺需做封閉陽臺，且按全面積計容。2.

飄窗進深≤

400mm，且僅能南向設(shè)置。≤

400mmA2A13.A1+A2≤

(2/3)B住宅規(guī)范解讀三、18F-T2

戶型產(chǎn)品的優(yōu)勢通過《住宅設(shè)計規(guī)范

》GB50096-2011

版：可以得出在采用

18

層的

T2

小高層產(chǎn)品時，層層相連的得房率要小于僅在14層相連的得房率18FT2核心筒18FT2核心筒層層相連僅在14F層相連得房率=76.63%得房率=80.26%一梯一戶私家電梯廳獨立入戶一梯一戶私家電梯廳獨立入戶125+100㎡原12戶型編號：JMBJ-HX-XGC-1T2-(117+95)始戶型11優(yōu)化點：

100㎡產(chǎn)品南向雙陽臺改為南向單陽臺，匹配產(chǎn)品級差，控制面積不超過100㎡1產(chǎn)品分析100㎡高層戶型兩房兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.做了3房1衛(wèi)2.戶型布局緊湊

3.結(jié)構(gòu)合理產(chǎn)品分析125㎡高層戶型三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.南向雙面陽臺2.主臥套房設(shè)計

3.獨立入戶玄關(guān)戶型編號：JMBJ-HX-DC-105㎡原始戶型1T2-(96+96)105㎡優(yōu)化戶型面寬19.2M戶型編號：JMBJ-HX-DC-105㎡原始戶型1T2-(98+98)選擇19.8M的大面寬戶型，并調(diào)整優(yōu)化核心筒，增加南向飄窗為高層核心筒面寬19.8M產(chǎn)品分析105㎡高層戶型三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.南北通透

2.獨立玄關(guān)入戶3.南向雙面陽臺

4.U型廚房

5.主臥套房設(shè)計125㎡原始戶型戶型編號：JMBJ-HX-DC-1T2-(123+123)1122優(yōu)化點：

核心筒調(diào)整為高層核心筒

控制三拼面寬為65M21產(chǎn)品分析125㎡高層戶型三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.南北通透

2.獨立玄關(guān)入戶3.南向雙面陽臺

4.U型廚房140㎡原始戶型140㎡戶型編號：JMQD-HX-DC-1T2-(136+136)1122優(yōu)化點：

改分體空調(diào)為中央空調(diào)

調(diào)整飄窗進深為400mm12產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.大橫廳+南北通透

2.南向雙面寬陽臺3.U型廚房

4.功能具有靈活多變性160㎡原始戶型戶型編號：JMQD-HX-DC-1T2-(150+150)113322優(yōu)化點：1

分體空調(diào)調(diào)整為中央空調(diào)

2

南向單陽臺調(diào)整為南向雙陽臺

調(diào)整飄窗進深為400mm3產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢:1.南北通透

2.南向雙面寬陽臺3.U型廚房

4.主臥套房設(shè)計如何在現(xiàn)有的戶型基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新？將首層及頂層做成躍層，是否會有新的產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型產(chǎn)品優(yōu)勢三房兩廳兩衛(wèi)（26.6M標(biāo)準(zhǔn)層）PRODUCTSADVANTAGES大方廳設(shè)計南向雙面陽臺U型廚房主臥套房設(shè)計主臥套房設(shè)計南向雙面陽臺

U型廚房實用玄關(guān)柜大方廳設(shè)計產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型三房兩廳兩衛(wèi)（下躍）產(chǎn)品優(yōu)勢:1.豪華餐客廳體驗2.南向雙面陽臺

3.主臥套房設(shè)計產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型三房兩廳兩衛(wèi)（下躍）贈送地下夾層產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)（上躍）產(chǎn)品優(yōu)勢:1.豪華餐客廳體驗2.南向雙面陽臺

3.主臥套房設(shè)計產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)（上躍）贈送客廳上空及屋頂花園產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型產(chǎn)品優(yōu)勢三房兩廳兩衛(wèi)（29.2M標(biāo)準(zhǔn)層）PRODUCTSADVANTAGES大方廳設(shè)計南向雙面陽臺U型廚房主臥套房設(shè)計主臥套房設(shè)計實用玄關(guān)柜大方廳設(shè)計南向雙面陽臺產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型三房兩廳兩衛(wèi)（下躍）產(chǎn)品優(yōu)勢:1.大方廳設(shè)計2.南向雙面陽臺

3.主臥套房設(shè)計產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型三房兩廳兩衛(wèi)（下躍）贈送地下夾層產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)（上躍）產(chǎn)品優(yōu)勢:1.大方廳設(shè)計2.南向雙面陽臺

3.主臥套房設(shè)計產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房兩廳兩衛(wèi)（上躍）贈送客廳上空及屋頂花園客廳3500升級至3900主臥3400升級至3600次臥2900升級至3100書房升級為臥室100㎡(3房2廳1衛(wèi))105㎡

(3房2廳2衛(wèi))增加1面寬，以及增加1間衛(wèi)生間書房升級為臥室客廳4400升級至4700主臥3600升級至3700客廳3900升級至4400125㎡

(3房2廳2衛(wèi))140㎡

(3+1房2廳2衛(wèi))增加1面寬及書房空間地庫經(jīng)濟性分析/車位模數(shù)/停車方式/柱網(wǎng)/微型車位/1

住宅間距盡量與車位模數(shù)匹配，2

考慮停車效率和車位量，選用回提高車位有效使用面積。游式和盡端式結(jié)合的停車方式。住宅住宅住宅車位模塊車道車道回游式停車車位模塊回游式停車樓棟間距回游式停車盡端式停車車位模塊盡端式停車車道住宅車位模塊住宅5

充分利用微型車位小尺寸優(yōu)勢，4

采用大小柱網(wǎng)結(jié)合方式，提消化地庫尺寸不足的難用空間。高車庫經(jīng)濟性。8.1M8.1M住宅微型車位微型車位車道A-01地塊地機動車位數(shù)：881個A-02地塊地機動車位數(shù)：381個A-03地塊地機動車位數(shù)：503個地下車庫面積：31540㎡單車位指標(biāo)：35.8㎡

/個（不含非機動車面積）非機動車位數(shù)：2175個地下車庫面積：13685㎡單車位指標(biāo)：35.9㎡

/個（不含非機動車面積）非機動車位數(shù)：949個地下車庫面積：17960㎡單車位指標(biāo)：35.7㎡

/個