某地產(chǎn)金潤華府項目管理及銷售管理知識手冊

某地產(chǎn)金潤華府項目管理及銷售管理知識手冊

萬科金潤華府項目

銷售手冊

（笫一版）

2009年9月

萬科金潤華府一期銷售手冊

第一部分產(chǎn)品篇

1.1規(guī)劃設(shè)計說明

1.1.1宗地概況

成都萬科.金潤華府地塊位于成都市錦江區(qū)，東二環(huán)路與東三環(huán)路之間。臨

驛都大道；成龍路兩條城育主干線東西向交通動脈貫穿片區(qū)而過。住宅及商業(yè)凈

用地約79畝，代征城市綠地約為20畝。

地塊片區(qū)位于沙河居住區(qū)，是成都市政府重點改造的區(qū)域之一，政府已投入

了大量的人力物力對該區(qū)域進行改造搬遷，改善居住環(huán)境，特別是隨著原420

廠（華潤24城），迎暉路（香港信與競得）等土地的成功出讓，與攀成鋼土地的

推出，周邊萬科城市花園等項目的帶動，項目所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠蔀樾屡d的中高檔

居住區(qū)。

（1）地塊片區(qū)生活、市政配套完善，消費者特別是原成都東門的居民對該

區(qū)域的認(rèn)同非常高。

（2）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，城市生活條件優(yōu)勢明顯。

（3）交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利。

（4）教育資源豐富，與四川師范大學(xué)一路之隔，項目周邊：省重點中學(xué)川

師附中、與46中、龍舟路小學(xué)、大觀小學(xué)等中小學(xué)校十幾所。

（5）項目的商業(yè)配套完善，項目東側(cè)不到500米內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場、馬川師、

城市花園的配套商業(yè)可滿足基本的日常生活需要。

（6）北側(cè)緊鄰五星園林式賓館望江賓館

（7）項目醫(yī)療配套一流，周邊醫(yī)療機構(gòu)眾多。大小十余所醫(yī)院位于項目周

困。

（8）項目距沙河約500米，北側(cè)約2000米為塔子山公園，環(huán)境良好。經(jīng)成龍

路出三環(huán)后即可到達(dá)國家4A級景區(qū)三圣花鄉(xiāng)。

1.1.2項目概況

住宅及商業(yè)凈用地約79畝，代征城市綠地約為20畝。

1.1.3總體設(shè)計構(gòu)思

1.規(guī)劃原則

*有用理性的現(xiàn)代建筑思想。

*技術(shù)表現(xiàn)與文化氛圍相融合。

2.此方案由多座高層構(gòu)成，由此圍合成一個中心庭院與南面城市代征綠地連成一

體，形成一個小區(qū)要緊的公共院落。

3.使用地下車庫與地面結(jié)合的停車方式，使人車適當(dāng)分流，機動車及半地下出入

口位于小區(qū)外圍，減少了對內(nèi)部環(huán)境的十?dāng)_，保證院落內(nèi)綠化空間與公共活動區(qū)

的安靜與安全，制造出宜人舒適的活動場所。

4.主入口兩側(cè)下沉，人行通過一座橋回家。當(dāng)人回家的時候，通過一個一側(cè)種植

竹子，一側(cè)為游泳池的橋，然后來到一個種植茂密樹木的中心庭院，仿若進入一

片世外桃源。

5.住宅立面設(shè)計采取現(xiàn)代風(fēng)格：以整體的處理手法、以挺拔的線條、以黑白灰為

主色調(diào)、以局部點綴跳躍的紅色來表達(dá)現(xiàn)代感與時尚感；立面設(shè)計簡約而富動感,

外墻使用涂料等材料，通過豐富的凹凸變化及有規(guī)律的橫豎線條表達(dá)建筑物本身

具有的美感；空調(diào)機位的妥善安置提供使用上的方便，同時成為立面構(gòu)成的一項

積極元素；店招、燈槽、燈飾、近人處的墻面柱面等細(xì)部處理帶來商住類建筑的

親切感。

建筑設(shè)計理念

建筑為生活而設(shè)計。

家/home是每個人身體、心靈的宮殿與城堡。然而宮殿與城堡并不意味著封閉。

居住的真意在于對生活有所感悟，而對生活的感悟無不來自于人對自然環(huán)境與社

會環(huán)境的體驗。

詩意的棲居，意味著與自然與他人與諧相處。

建筑應(yīng)當(dāng)豐富我們對家的空間體驗，這包含了回家、居家等一系列體驗。建筑通

過這些空間體驗的設(shè)計也豐富我們對■生活的經(jīng)歷。

1.21綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

1.2.1土地利用匯總表

規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：52894.62M2

總建筑面積：316289.3M2

計容積率住宅建筑面積：264473.1M2

計容積率商業(yè)建筑面積：9667.74M''

地F停車庫面積：47120.00M2

居住總套數(shù)：3672套

容積率：5

建筑密度：約24.98%

綠地率：約30%

機動車位（含地上地下）：約1838輛

地上室外停車位：約317輛（根據(jù)后期景觀設(shè)計需要，將有所調(diào)

整）

地下停車庫停車位：約1521輛

1.2.2土地利用匯總表

占規(guī)劃建設(shè)凈用地面積

面積(M2)

的比例（%）

1、建筑基底面積1321524.98%

2、總綠地面枳15868.430%

1.3一期建筑設(shè)計說明

1.3.1戶型分布及編號說明

樓棟及戶位分布

7

1.3.2期介紹

層數(shù)住宅建筑面積戶數(shù)架空層建筑面積物業(yè)用房建筑面積

13513687.72204349.93124.17

23513687.72204345.97124.17

33518251.88272480.14無

1）架空層層高約為4.2米，可作為非機動車停車，局部少量景觀綠化與物業(yè)用

房。

2）外墻為外墻涂料。

5）陽臺欄桿實體欄板或者實體欄板+鋼制扶手。

1.3.3一期戶型資料

1.3.3.1層高

層高約為2.8米。

1.3.3.2采光

客廳要緊采光面均為落地窗，臥室要緊采光面裝修后交付時均為落地窗，窗

臺高度約為300毫米。

1.3.3.3空間格局

1）室內(nèi)空間布局緊湊

最大限度利用廳室空間，交通面積集中，房型使用面積大。

2）動靜分區(qū)

從關(guān)懷住戶的生活出發(fā)，設(shè)計上做到娛樂會客、餐飲區(qū)與生活休憩區(qū)的分離,

在功能上互不干擾，保證臥室的私密性；同時通過開放式設(shè)計增強廳與外界的聯(lián)

系。

3）入戶陽臺

所有房型都沒有入戶陽臺。

4）廳室景觀與露臺、陽臺

裝修后兩房戶型僅有生活陽臺，裝修后四房戶型除生活陽臺外還有一個書房

外的小陽臺。

5）頂層有屋頂露臺

頂層住戶部分附送屋頂露臺，面積隨房型位置不一致而不一致。

1.3.3戶型特點介紹

待定（略）

1.3.4景觀設(shè)計說明

建筑規(guī)劃形成兩個要素的“中庭”空間：四面圍合的封閉至間與兩面圍合的

半封閉空間。兩“中庭”空間之間似連非連，形成有趣的景觀節(jié)點。由此聯(lián)想到

傳統(tǒng)手工藝中的“銅究”與“木構(gòu)樺卯”，其精巧的工藝與設(shè)計，就在于“連接”

的部分。設(shè)計思路由此展開，將此關(guān)鍵節(jié)點作為景觀重點處理，形成兩個“中庭”

景觀共享的對景，同時也成為兩個空間的有趣過渡。在此基礎(chǔ)上，將敞軒、水景

等對景元素的地形略微抬升，更加強了空間的趣味性，同時避免了兩個“中庭”

空間的視線穿透，增加了景觀層次。

同時，非常注重由主入口至中心園林、再至入戶大堂的完整景觀路徑的處理,

使用層進式靈活圍合庭院的方式，業(yè)主在進入社區(qū)直至回家的路徑中穿越多重趣

味空間，獲得豐富的景觀體驗，也由此獲得歸屬感與尊貴感。

整體景觀風(fēng)格制造輕松休闈，綠色郁蔥，變化豐富又具高品質(zhì)感的景觀空間。

主入口結(jié)合建筑豐富的下沉空間，一道景橋穿越竹叢與下沉?xí)蓍e泳池，

引導(dǎo)人進入過渡庭院，略作停頓后即可進入中心水景庭院，由此又可分別導(dǎo)向入

戶前各庭院，與架空層銜接。整個路徑中模糊了室內(nèi)外界限，制造多種供人們散

步、休憩的空間。下沉?xí)短煊境爻蔀槿肟趨^(qū)域景觀亮點的同時，也是夏日成

人與兒童游戲運動的中心。

泳池景觀邊界處理豐富多變，與植物交錯掩映，設(shè)置水中吧臺、沖浪按摩、

休閑平臺、露天沐浴等多處功能區(qū)，亦可滿足運動健身泳道的要求。

通過變化豐富的地形、蔥郁的植物與形象鮮明的構(gòu)筑物等景觀元素，同時基

于對場地分析形成的全新空間構(gòu)成，整個景觀是對項目園區(qū)的全新演繹。

1.3.5銷售問答篇

1）機動車停車位多少？非機動車停車位多少？

機動車停車位約1838個，非機動乍停車位約2861個。

2）機動車停車位中地上停車位有多少，地下停車位有多少？

地上停車位約317個，地下停車位約1521個。

3）小區(qū)自行車如何停放，位置在哪里？

停放在底層架空層內(nèi)，1-3號樓每棟下面的架空層都有停放

5）社區(qū)的有幾個出入口？分別的位置？

1號樓西側(cè)與17號樓西南側(cè)各有一個人行出入口與車行出入口。

6）商業(yè)的體量有多大？商業(yè)業(yè)態(tài)是如何規(guī)劃的？最小面積是多少？

約10416平方米，業(yè)態(tài)除現(xiàn)有的6-10號樓與12-17號樓下為底層商鋪，11

號樓為3層商業(yè)樓外，其余尚未規(guī)劃

7）公攤大概是多少？

1、2號樓公攤系數(shù)約為33.7臨3號樓公攤系數(shù)約為29.7%

8）小區(qū)內(nèi)有無殘疾人坡道？

有殘疾人坡道

9）有無臨時發(fā)電系統(tǒng)？

有

10）小區(qū)配電房的位置？是否有輻射？

位于1、2號樓地下室，沒有超過國家操縱的安仝標(biāo)準(zhǔn)輻射，

11）屋面防水設(shè)計？屋面是否有專門的隔熱層設(shè)計？

下部為居住房間的屋面有專門的防水與保溫設(shè)計

12）消防通道能夠與地下車庫相通嗎？

消防通道沒有與地下車庫相通，地下車庫有專門的消防系統(tǒng)，不需要消防車

進入；

假如問的是道路布置的話，小區(qū)開放給業(yè)主的車行出入口都能夠通往地下

室，但不包含小區(qū)的消防緊急入口

13）地下停車場的出入口位置分布？地面停車位的位置如何分布？

詳見不利條件公示

14）底商的層高是多少？

一期暫無底商

15）地下層的高度？

非人防區(qū)域平均層高約3.6米，人防區(qū)域平均層高約3.8米

16）樓體高度？層高分別為多少？

1-3號樓樓梯高度約99.5米，局部機房層高度約105.05米，住宅層高為約

2.8米。

17）架空層的用途及高度？

約4.2米，用途為物業(yè)用房或者自行車停車，其余待定

18）自行車棚、化糞池分別設(shè)在何處？

自行車停放在底層架空層內(nèi)，1-3號樓每棟下面的架空層都有停放；

化糞池位于2棟與3棟之間，3棟與4棟之間

19）本項目生活污水的處理方法？

雙立管系統(tǒng)，廚房與衛(wèi)生間污水井化糞池處理后排入市政管網(wǎng)

20）電梯機房具體位置設(shè)在哪里？

電梯核心筒的屋頂層

21）物業(yè)用房設(shè)計在哪個位置？

底層的架空層內(nèi)，1-3號樓里僅「2號樓架空層有

22）樓梯與樓梯間的寬度？

商業(yè)與建筑不一致功能的樓梯間寬度是完仝不一致的，但都滿足國家強制性

條文規(guī)范

23）項目有無防雷防震設(shè)施，抗震幾級？

抗震烈度為7度，有防雷措施

24）是否配有新風(fēng)系統(tǒng)？

無。

25）開窗形式？是否為落地窗？平推？推拉？

平開、推拉、上旋都有，大部分窗臺高度為300毫米，也有窗臺高約1000

亳米與約900亳米的窗。

26）屋頂平臺是否屬于屋頂房屋的專屬設(shè)計所有？

設(shè)計圖紙上表示的會贈送給頂層住戶的屋頂平臺，用墻體與公共屋面隔開，

其他住戶無法自然到達(dá)；商業(yè)屋頂?shù)钠脚_表示方法為商業(yè)屋頂?shù)淖艨赏ㄟ^門到

達(dá)該戶的平臺，與其他戶用墻體隔開。在規(guī)劃設(shè)計之初已區(qū)分。

27）墻體的厚度分別是多少？

填充墻體通常為100亳米厚或者200亳米厚，局部剪力墻厚度根據(jù)樓層與位

置會有不一致。

28）女兒墻的高度為多少？

根據(jù)位置不一致會有高度的變化

29）地下停車庫有多少層，電梯是否直接進入地下層？

1-3號樓地下室有1層，無地下車庫，2期以后有地下車庫，2層，但是1

期與2期的地下一層車庫間能夠通行，每個單元均有1部電梯進入地下層，

30）是否有入戶大堂，入戶大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)?

有入戶大堂，裝修標(biāo)準(zhǔn)暫不確定。

31）地上停車位的具體在什么位置?

見總平面圖，但根據(jù)景觀會有所調(diào)整，1-3號樓鄰近的地上停車位置請見不

利因素。

32）陽臺墻體高度為多少？

約1100亳米

34）陽臺欄桿高度為多少？具體材質(zhì)是什么？

約1100亳米，要緊為實體欄板或者實體欄板頂部安裝鋼制扶手。

35）客廳，臥室，是否為中空玻璃，厚度為多少？是塑鋼型材還是彩鋁？

客廳與臥室為中空玻璃，單塊玻璃厚度根據(jù)位置與玻璃大小會有不一致，通

常為5或者6毫米，塑鋼型材。

36）入戶單元門的材質(zhì)？

要緊為鋼制

37）是否有可視對講系統(tǒng)，緊急按鈕,煤氣泄露探測系統(tǒng)？

詳見清水房交付標(biāo)準(zhǔn)

38）樓梯扶手的材質(zhì)是什么？寬度為多少?是否為石材鋪面？

不是石材鋪面，樓梯扶手的材質(zhì)未定，很可能是鋼制（鋼管外做漆），寬度

符合國家規(guī)范要求。

39）社區(qū)是否有寬帶端口，具體為那家公司？

無。

40）是否有專用垃圾車道，消防通道?具體位置在何處。

有消防通道，垃圾車道與一部分消防通道共用，垃圾房與垃圾車道位于『3

號樓南側(cè)，消防車道連通整個園區(qū)。

41）電梯品牌，規(guī)格，承重？

日立、約800公斤，約2.5米每秒。

1.4全裝修產(chǎn)品說辭

1.4.1精裝修產(chǎn)品講解

華府的全面家居解決方案是集全國二十余城市、九萬戶家庭的服務(wù)經(jīng)驗、萬

科集團專門的建筑研究中心的成果于一身，以專業(yè)的“全面家居解決方案”照顧

生活方方面面，免去了你裝修新房的日夜操勞，省時、省力、省錢。

1.4.2功能講解說辭

1）玄關(guān)空間

置物臺可放置女包、鑰匙等零散物品，在您還未換鞋前搶先解放您的雙手。

每個存放區(qū)內(nèi)分門別類，設(shè)置合理。

基于您的多樣需求，我們設(shè)計了一個活動隔板：可自行調(diào)節(jié)內(nèi)部空間，滿足您的

個性化儲藏。

將門設(shè)計成了鏡面，方便您出行前整理好自己的衣飾。

2）廚房空間

設(shè)計使用了功能強大的廚房流線布局，以“放置一洗菜一切菜一放置一烹飪一放

置”的人性化操作動線設(shè)計，保證各個程序銜接順暢，從而大大提高了操作效率。

部分戶型使用半透明的廚房門，大面積玻璃增加了廚房采光，同時實現(xiàn)廚房空間

與客廳區(qū)域的交流。

基于成都家庭烹飪川菜的飲食習(xí)慣，考慮到川菜系列“干煽、煎炸”，“花椒、紅

油”，“一菜百味辣四方”等特點，特別為您選配了：

大功率歐式煙機，保證烹飪時油煙排放順暢，同時其航空鋁材材質(zhì)也更易清潔。

設(shè)計了雙盆水槽，凸顯使用的功能性，并能保持臺面整潔，帶來舒心的綠色感受。

配備了高拋龍頭，設(shè)計有起泡器，起到限流的作用，從而保證臺面清潔。

特別在柜角設(shè)置了一塊小小的防塵角，使得柜內(nèi)清掃與柜外一樣方便，讓衛(wèi)生死

角完全消失。

臺面設(shè)計有前后擋水及止水線，避免臺面上水滴下污染底柜柜體。

3）衛(wèi)浴空間

為您準(zhǔn)備了鏡柜上大面積鏡子的設(shè)計保證化妝時的舒適感：更廣的角度，讓您魅

力生活每一面。

設(shè)置了專業(yè)浴室柜：臺上可放置您的化妝及洗漱、衛(wèi)浴及洗滌用品；

部分戶型衛(wèi)生間使用了時下流行的干濕分區(qū)的空間劃分。洗漱區(qū)與沖涼區(qū)互不干

擾。大大增加了功能空間的使用率。

設(shè)計了外形時尚簡潔的馬桶，沖力強大、沖水噪聲低。

設(shè)計了開敞式毛巾架：可方便的掛置毛巾，便于保持干燥。

鏡柜：充分考慮女主人化汝及護膚用品、男主人護膚用品的放置區(qū)。

4）智能家居

基于為'業(yè)主提供一種面對面的交流界面，設(shè)置了單元門禁可視對講與戶內(nèi)可視對

講系統(tǒng)。

在首層大堂及侯梯廳安置消防報警系統(tǒng)；在電梯設(shè)有攝像監(jiān)控及緊急救助按鈕。

在您的生活空間內(nèi)，特別設(shè)置主臥緊急求助按鈕；廚房設(shè)置燃?xì)鈭缶b置，全面

為您的安全保駕護航。

5）家居電氣

玄關(guān)：

為了您的操縱更加自如，華府設(shè)置了雙控開關(guān)，可在客廳輕松操縱玄關(guān)處照明；

廳房：

合理的燈光布局與用電量的反復(fù)考量是分不開的，我們的安裝工程師在這方面付

出了辛勤的汗水。

客廳電視墻為你考慮細(xì)致，連電視的多媒體線都能夠由業(yè)主自行插進預(yù)埋好的線

盒里！

除特殊功能墻面所務(wù)必留的插座以外，幾乎所有的功能房間的每一面墻上都留

有備用插座……有條理，不凌亂，真正的為您考慮；

在床頭兩邊各設(shè)高低2個插座：可充電，亦可插臺燈；不必彎腰的您會覺得很方

便一一適當(dāng)?shù)母叨?，絕妙的舒適度。

您的主臥室也備有雙控開關(guān)，想在門口或者床邊操縱臥室照明都行。您的世界，

當(dāng)然聽您的。

絕對強大的儲藏空間，適中的功能劃分、合理的空間高度，讓空間使用率與使用

方式都優(yōu)于普通儲物空間，而板式家具的可拆裝組合特性也被合理的運用，將一

個功能空間變?yōu)榱巳舾蓚€可變功能空間。這下家里再也不用為衣服多而發(fā)愁了，

請你的愛人瘋狂的SHOPPING吧。。。。。。

廚房：

在充分考慮了微波爐、電飯煲等電器的擺放位置與日常的安全使用之后，華府特

別為您的廚房裝上了五孔帶開關(guān)的插座，通過操縱開關(guān)省卻反復(fù)拔插，“一勞永

逸”，真愜意!

衛(wèi)?。?/p>

衛(wèi)生間設(shè)有防水插座，洗完澡后可安全、方便的使用吹風(fēng)機等電器，一天的疲憊

也盡隨暖風(fēng)吹得煙消云散。

衛(wèi)生間開關(guān)內(nèi)置的浴霸：方便調(diào)節(jié)淋浴房溫度。

愛美的人到哪都需要足夠清晰的鏡子。因此專門為您在鏡柜前上方吊頂設(shè)計有防

霧筒燈：化妝時有清晰的照明，化妝后有動人的魅力。

第二部分項目篇

2.1承建公司情況介紹

成都倍特建筑安裝工程有限公司，房屋建筑總承包壹級資質(zhì)。該公司承建了

萬科魅力之城、萬科金域藍(lán)灣、萬科金色家園、中海格林威治、中海翠屏灣、龍

湖晶藍(lán)半島、龍湖三千里等多個成都知名住宅項目。該公司承建的成都萬科金色

家園項目曾獲國家詹天佑獎住宅小區(qū)金獎。

2.2監(jiān)理公司情況介紹

四川省城市建設(shè)工程監(jiān)理有限公司，房屋建筑工程監(jiān)理甲級資質(zhì)。該公司承

建了萬科魅力之城、萬科金色家園、中海國際社區(qū)、華潤翡翠城、龍湖翠微清波、

龍湖三千城、龍湖三千里等多個成都知名住宅項目監(jiān)理業(yè)務(wù)。該公司監(jiān)理的成都

萬科金色家園項目曾獲國家詹天佑獎住宅小區(qū)金獎。

2.3確定交付時間

估計為2011年12月。

2.4要緊工藝的監(jiān)督檢測流程

針對各重要分部分項工程（混凝土工程、抹灰工桎、涂飾工程、防水工程、

安裝工程等），實行嚴(yán)格的實測實量檢測操縱手段。具體要求為：施工單位應(yīng)按

分戶對分部分項工程的所有實測區(qū)進行100%實測實量并建立分戶/分層實測檔

案；監(jiān)理公司對施工單位實測數(shù)據(jù)按不低于30%的比例進行復(fù)測；項目部及工程

部專職質(zhì)量工程師對監(jiān)理公司復(fù)測數(shù)據(jù)按不低于50%的比例進行復(fù)測。實測實量

項目有：截面尺寸偏差、墻體地面表面平整度、垂直度、室內(nèi)凈高偏差、陰陽角

方正、房間開間/進深偏差、頂板水平度極差、樓板厚度偏差、方正度、外門窗

洞口尺寸偏差、預(yù)粗排水管孔距偏差、同一室內(nèi)底盒標(biāo)高差、同一室內(nèi)血板標(biāo)高

差、并列面板高度偏差、防水涂膜厚度等。

2.5屋面、地基、墻體、衛(wèi)生間等重點部位的施工工藝介紹

2.5.1基礎(chǔ)工程

1）基坑驗槽

基坑開挖到設(shè)計標(biāo)高后，施工單位務(wù)必請設(shè)計、地勘、市質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理、建

設(shè)單位共同參加驗槽，驗槽合格后應(yīng)立即進行下一道旅工程序。

2）基礎(chǔ)大體積混凝土

在基礎(chǔ)大體積混凝土澆筑之前，施工單位務(wù)必編制專項施工方案報監(jiān)理與建

設(shè)單位審核，審核通過方可施工。其中應(yīng)包含如下內(nèi)容：混凝土運輸與調(diào)配方案、

混凝土分層澆筑振搗方案、混凝土測溫與溫差操縱方案、混凝土保溫方案、施工

防雨措施、勞動力組織與調(diào)配措施、安全保障措施、應(yīng)急預(yù)案等。

2.5.2砌體工程

砌體工程重要操縱點

■磚及砌塊澆水：務(wù)必在砌筑前一天澆水濕潤，通常以水浸入磚四邊1.5—2cm

為宜，含水率為10%?15%,常溫施工不得用干磚上嚕；雨季不得使用含水率

達(dá)飽與狀態(tài)的磚砌墻；冬期澆水有困難，務(wù)必適當(dāng)增大砂漿稠度。

■砂漿攪拌：砂漿配合比應(yīng)使用重量比，計量精度水泥為±2%,砂操縱在±5%

以內(nèi)。機械攪拌，攪拌時間很多于L5min。組砌方法：砌體通常使用一順一

T（滿丁、滿條）、梅花丁或者三順一丁砌法。砌筑一磚半墻務(wù)必雙面掛線，

砌一磚厚混水墻時使用外手掛線。砌磚使用一鏟灰、一塊磚、一擠揉的“三

一”砌磚法，即滿鋪、滿擠操作法。

■留槎：外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時砌筑。內(nèi)外墻交接處務(wù)必留斜槎。分段位置應(yīng)在變

形縫或者門窗口角處，隔墻與墻或者柱不一致時砌筑時，可留陽槎加預(yù)埋拉

結(jié)筋。沿墻高按設(shè)計要求每50cm預(yù)埋拉結(jié)筋，對抗震設(shè)防烈度6度、7度

設(shè)防的其埋入長度從墻的留槎處算起，每邊不應(yīng)小干100cm,末端應(yīng)加180°

彎鉤。施工洞口也應(yīng)按以上要求留水平拉結(jié)筋。

■構(gòu)造柱做法：有構(gòu)造柱的工程，在砌前前，先根據(jù)設(shè)計圖紙將構(gòu)造柱位置進

行彈線，并把構(gòu)造柱插筋處理順直。砌磚墻時，與構(gòu)造柱連接處砌成馬牙槎。

每一個馬牙槎沿高度方向的尺寸不宜超過30cm（即五皮磚）。馬牙槎應(yīng)先退

后進。墻體應(yīng)與柢架柱或者構(gòu)造柱拉結(jié)，拉結(jié)筋按設(shè)計要求放置；設(shè)計尢要

求時，通常沿墻高60cm設(shè)置266.5水平拉結(jié)筋，設(shè)置于水平灰縫內(nèi)，6度、

7度設(shè)防時伸入墻內(nèi)70cm,且不小于1/5墻體長度，拉接筋作為一項隱蔽驗

收。

■砌體施工時，在1.2m高處設(shè)置60厚，2G6.5通長、①6.5@250分布筋，C15

細(xì)石碎腰帶，其鋼筋應(yīng)與結(jié)構(gòu)柱有效連接。在有窗戶的墻面，腰帶設(shè)置于窗

臺下口，并伸入兩側(cè)構(gòu)造柱內(nèi)。腰帶作為一項隱蔽驗收。

■隔墻頂應(yīng)用立胸斜砌擠緊，斜破頂砌部分，務(wù)必是在下部砌體完成很多于7

天后進行，要求斜依座漿及塞縫務(wù)必飽滿。斜磚頂砌作為一項隱蔽驗收。填

充墻砌至接近梁、板底時，應(yīng)留一定空隙，待填充墻砌筑完并應(yīng)至少間隔7

天后，再將其補砌擠緊。

■框架梁、板、柱與砌體交接處騎縫釘設(shè)寬度為2501nli的鋼絲網(wǎng)片；在管線槽

使用碎補償時，務(wù)必設(shè)置鋼絲網(wǎng)片，兩側(cè)搭接寬度均不小于lOOnmu鋼絲網(wǎng)

片使用25密目。鋼絲網(wǎng)片作為一項隱蔽工程驗收。

■構(gòu)造柱按規(guī)范或者設(shè)計文件留設(shè)，上、下部與框架梁連接處，務(wù)必使用與構(gòu)

造柱縱筋相同規(guī)格的鋼筋，并保證與結(jié)構(gòu)可靠連接，提供抗拔試驗報告。拉

接筋作為一項隱蔽驗收。

■砌體使用混合砂漿砌筑（有設(shè)計明確者除外），凡有預(yù)留管線集中處，禁止

對空心彼打鑿，墻上只能用切割機開槽，事后使用C10細(xì)石碎澆筑補償。補

償混凝土的澆筑與數(shù)曷作為一項隱蔽工程驗收。

■所有預(yù)留、預(yù)埋洞口隨墻體砌筑同步進行。事先預(yù)制穿墻導(dǎo)管預(yù)制碎件：事

前統(tǒng)一制模把穿墻導(dǎo)管澆筑在一碎立方體中，使穿墻導(dǎo)管與碎立方體成為一

體化預(yù)制碎件，隨砌體砌筑時砌入墻體中。

2.6銷售問答篇

1）金潤華府項目地塊進行了什么方面的地質(zhì)勘探？

金潤華府項目施工前嚴(yán)格按照國家勘查規(guī)范對巖土各項指標(biāo)進行了勘探與

檢測。要緊內(nèi)容包含：查明建筑場地有無不良地質(zhì)作用；查明建筑范圍內(nèi)的各巖

土層的種類、深度、分布、工程特征，分析與評價地基的穩(wěn)固性、均勻性與承載

力；查明地下不利埋藏物；查明地下水水質(zhì)、水位及其變化幅度等。

2）什么是混凝土的強度等級？金潤華府選用的混凝土標(biāo)號是多少？

混凝土的強度等級是由按照標(biāo)注方法制作養(yǎng)護的邊長為150mm的立方體試

件，在28d齡期用標(biāo)準(zhǔn)試驗方法測得的具有95%保證率的抗壓強度。

建筑結(jié)構(gòu)選用混凝土標(biāo)號的根據(jù)為設(shè)計圖紙。金潤華府項目主體結(jié)構(gòu)使用混凝土

的標(biāo)號為C30-C60不等，施工現(xiàn)場嚴(yán)格按照設(shè)計要求配制并根據(jù)國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進

行操縱與驗收。

3）使用安定性不合格的水泥會產(chǎn)生什么不良后果？水泥進場是如何驗收的？

使用安定性不合格的水泥會出現(xiàn)下列工程質(zhì)量缺陷：

混凝土工程：用于混凝土工程的板、梁、柱及預(yù)制構(gòu)件處的混凝土材料，澆

筑后凝聚緩慢、無強度，隨后便在構(gòu)件表面出現(xiàn)不規(guī)則的裂紋。特別是位于承重

部位的陽臺、梁、挑檐板、雨篷等，拆除模板的同時就可能發(fā)生斷裂或者損壞。

萬科工程項目的水泥選擇均為知名大型企業(yè)產(chǎn)品，同時進場進行嚴(yán)格的驗

收。包含進場材料檢查驗收，材料有見證送檢等多道檢查驗收程序。

4）通常情況下的墻面裂縫與地面裂縫是什么原因造成的？

建筑裂縫可分為結(jié)構(gòu)性裂縫與非結(jié)構(gòu)性裂縫。

結(jié)構(gòu)性裂縫是墻、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強度與剛度不足，裂縫寬度失去

操縱而引起的較為規(guī)律的嚴(yán)重裂縫，這類裂縫危及結(jié)構(gòu)安全，務(wù)必對之進行修復(fù)

或者補強。

非結(jié)構(gòu)性裂縫是指結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強度與剛度足夠，由于施工、材料、溫度等原

因而引起的無規(guī)律的、不嚴(yán)重的裂縫，此類裂縫不影響結(jié)構(gòu)安全，通常情況下的

墻面、地面裂縫多為非結(jié)構(gòu)性裂縫，如墻體、天棚、地面的水泥砂漿抹灰層或者

墻體、天棚膩子或者涂料等由于施工或者溫度等原因造成材料收縮不均勻而產(chǎn)生

的裂縫，會對建筑感官造成影響，但不存在安全隱患，修復(fù)也較容易，屬于常見

問題。

5）金潤華府的戶型廚房、衛(wèi)生間防水做了哪幾層？

廚房、衛(wèi)生間防水做一層。廚衛(wèi)地面具體構(gòu)造為：綱筋混凝土樓板+水泥砂

漿找平層+1.5mm厚JS防水涂膜（管道、地漏周邊、所有陰陽角部位做防水加

強處理）+20mm水泥砂漿保護層。

6）金潤華府所用入戶門的用材？品牌？

金潤華府所用的入戶門為鋼質(zhì)入戶門，具備一定的防盜，保溫、隔音或者防

火性能（防火門根據(jù)設(shè)計要求選用）。

7）電梯品牌？電梯載重量及速度？

使用日立品牌電梯。載重約800KG,速度：2.5米/'秒

8）冷熱水管用材？

戶內(nèi)冷熱水管使用PPR管。所使用產(chǎn)品品牌為中國名牌“川路”。

9）有幾個電源回路？是否是獨立電表？

每戶電源回路有5個；每戶獨立電表。

10）寬帶是哪個公司的？

無社區(qū)寬帶，客戶可自行申請ADSL寬帶業(yè)務(wù)。

11）小區(qū)有蓄水池嗎？供水源是哪里？

有蓄水池，使用市政給水管網(wǎng)供水。

12）中空玻璃的厚度是多少？在隔熱方面的表現(xiàn)？

中空玻璃的厚度為5+9A+5nmi。

隔熱性能良好，整窗傳熱系數(shù)2.7。

13）外墻使用何種門窗？在節(jié)能方面的表現(xiàn)？

本項目使用塑鋼門窗配中空玻璃。外墻門窗達(dá)到國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

14）消防通道的裝修標(biāo)準(zhǔn)？

高層疏散樓梯間地面為水泥砂漿、墻面與頂棚為涂料，安裝扶手，照明使用

吸頂燈。

15）露臺外圍是用墻體還是欄桿？

墻體為主。

16）陽臺、廚房、衛(wèi)生間與室內(nèi)廳房的高差？

陽臺、廚房、衛(wèi)生間樓板比廳房結(jié)構(gòu)極低約50-80硒

17）開關(guān)的品牌？

“西蒙”品牌。

18）電源插座的品牌？

“西蒙”品牌

19）建筑砌磚有什么特殊要求？在施工中做到了什么細(xì)節(jié)？

砌體砌筑施工的要緊細(xì)節(jié)包含三皮磚防潮、500mm一道拉結(jié)筋、鋼筋混凝土、

腰帶、構(gòu)造柱、頂磚、門窗洞口的實心磚砌筑與混凝土砌塊配砌等。

在砌筑施工前，先進行樣板施工，工人參觀樣板、通過樣板驗收、現(xiàn)場交底

后方可進行施工。

20）廚衛(wèi)是否都預(yù)埋有冷熱水管？

有預(yù)埋。

21）陽臺地面如何處理？

陽臺地面鋪貼地磚。

第三部分財務(wù)篇

1.目前可提供按揭貸款服務(wù)的銀行基本情況？

中國銀行四川省分行營業(yè)部、交通銀行股份有限公司四川省分行營業(yè)部

2.最長的貸款年限與最大的貸款額度是多少？貸款利率是多少？

中國銀行：

1）首次置業(yè)：最低首付2成、利率基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠，無144平米限制。

2）二次置業(yè)：同時滿足下列3個條件可比照首次置業(yè)執(zhí)行：原有貸款已結(jié)

清、房管局開具改善性住房證明、震前所購房屋因地震受損的聲明且未在中行辦

理貸款。

3）二次置業(yè)：若不能滿足以上3個條件，首付4成，利率上浮10%

交通銀行：

1）首次置業(yè)：最低首付2成、利率基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠，144以，首付3成。

2）二次置業(yè)：同時滿足下列3個條件可比照首次置業(yè)執(zhí)行：原有貸款已結(jié)

清、重災(zāi)區(qū)客戶出具聲明、非重災(zāi)區(qū)客戶出具房管局改善性住房證明。

3）二次置業(yè)：若不能滿足以上3個條件，首付4成，利率7.5折起。

具體客戶情況請以銀行解釋為準(zhǔn)。

3.客戶能夠自己選擇銀行嗎？

客戶能夠選擇我們所提供的按揭合作銀行，不能自行選擇其他未合作的銀

行。假如客戶能夠通過其他方式如抵押或者信用貸款取得其他銀行貸款，我們不

用承擔(dān)任何擔(dān)保責(zé)任，不用提供任何實質(zhì)性協(xié)助工作，也可辦理，此方式我們視

同一次性，但客戶不能享受一次性付款優(yōu)惠政策。

4.客戶能夠做公積金組合貸款嗎？

目前不行。

5.外籍人士購買本項目可否辦理按揭？其貸款額度與年限分別是多少？由哪家

銀行具體承辦？

本項目不能辦理《外銷許可證》，故不能向外籍人士出售。

6.按揭的年齡限制？

未滿I?八歲不能辦理按揭，銀行規(guī)定貸款人務(wù)必是年滿卜八歲且具有完全民

事行為能力的人。同時男士不超過65歲，女士不超過30歲。

7.退休職工可否辦理按揭？假如能夠，那收入證明該如何提供？

不能。

8.能夠以公司名義購房可申請按揭貸款嗎？

不能。

9.假如是個體經(jīng)營者按揭需提供什么有關(guān)資料？

借款人是個體經(jīng)營或者私營企業(yè)者，除提供收入證明外，還需提供營業(yè)執(zhí)照、

組織機構(gòu)代碼證、近三個月的營業(yè)稅票或者個人所得稅票，具體以銀行要求的全

面資料為準(zhǔn)。

10、辦理按揭需交納什么費用？

住宅：公證費300元，抵押登記費55元；

商業(yè)：公證費300元，抵押登記費為貸款金額X1.3%0+5元。

具體金額以銀行或者公證處有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

11、保險費能夠不交嗎？保險費保的是什么內(nèi)容？

保險費能夠是客戶自愿選擇交納，保險費通常保的是財險與意外險。購買商

鋪通常銀行要求交納保險費。

12、銀行與保險公司可否提供上門服務(wù)？

銀行、公證處提供上門服務(wù)。

13、貸款利率是多少？它的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)？

按人民銀行公布的同期個人住房貸款利率執(zhí)行。

如客戶條件滿足銀行優(yōu)惠條件，則按銀行具體審批的利率執(zhí)行。

14、單身人士如何提供婚姻狀況證明？

單身人士出具未婚聲明，在現(xiàn)場可辦理：如不能至現(xiàn)場，需出具公證未婚聲

明。

15、辦理按揭貸款申請的已婚夫婦是否務(wù)必到場辦理?

原則上務(wù)必夫妻雙方同時到場辦理按揭。如因故有一方不能到達(dá)現(xiàn)場，另一

方務(wù)必攜帶由戶口所在地公證處出具的公證委托書，有關(guān)身份、資信證明到銀行

辦理。

具體要求請以銀行解釋為準(zhǔn)。

16、按揭中，如遇銀行調(diào)息怎么辦？

銀行調(diào)息后需隨之而調(diào)整利息，調(diào)息前審批通過的執(zhí)行老利率，以后的執(zhí)行

新利率。

交行關(guān)于調(diào)息前放款的客戶是次年1月1日統(tǒng)一執(zhí)行新利率。

中行是對年調(diào)，即本年11月貸款，次年11月根據(jù)當(dāng)時的最新利率進行調(diào)整。

具體執(zhí)行請以銀行解釋為準(zhǔn)。

18、提早還款會收違約金嗎？

根據(jù)合同約定，客戶申請?zhí)嵩邕€款，需繳納違約金。

目前各銀行通常要求客戶提早申請，一定工作日之后可提早還款，而不再強

行收取客戶違約金。

至于萬科的客戶所具有的特殊優(yōu)惠政策，請以銀行涪訓(xùn)與現(xiàn)場承諾時的口徑

為準(zhǔn)。

19、我的身份證號碼與結(jié)婚證號碼不符能辦按揭嗎？假如不行，我該怎么辦？

不行，需到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)職能部門如民政局婚姻登記處等出具證明。

20、我現(xiàn)在用的是臨時身份證，能夠辦按揭嗎？

能夠在臨時身份證的有效期內(nèi)辦理按揭，待新身份證辦理下來后將復(fù)卬件提

供給貸款銀行即可。

21、我現(xiàn)在在外地，能夠委托親戚或者朋友幫我辦按揭嗎？夫妻之間可否相互

委托對方辦理按揭？

凡是涉及到委托辦理按揭的，都要當(dāng)事人出具公證委托書，并注明有轉(zhuǎn)委托

權(quán)。

22、我已經(jīng)貸款買了房子了，還能夠繼續(xù)貸款買房嗎？在利率上還可下列幅嗎？

能夠貸款買房。

利率能否下浮由銀行根據(jù)客戶具體情況據(jù)以推斷，最終以銀行方案為準(zhǔn)。

23、要享受利率的下浮。需具備什么條件？

具體請參見第二條。

24、假如貸款金額較高，是否還要提供其他能夠證明自身資金實力的證明？

是，需要提供其他如房產(chǎn)證、行駛證、定期存單、股票等足以證明自身財產(chǎn)

的有關(guān)證明。

25、假如收入證明上的月收入超過6000元，是否要提供個人所得稅交納證明？

盡量提供。通常銀行要求月收入超過5000元客戶盡量提供個稅完稅證明。

但具體情況請以銀行解釋為準(zhǔn)。

26、我想在合同上寫我與小孩的名字，但孩子還小，沒有工作，如何提供收入

證明？

沒有，能夠不提供，但家庭收入需大于家庭負(fù)債的2倍。

27、假如原先的貸款出現(xiàn)過不良記錄，還能再貸款嗎？

視實際情況而定，會對本人資信有一定影響，但要看不良記錄是屬于惡意逾

期還是不記得按時存款，二者會區(qū)分對待。

28、選擇等額本息好還是選擇等額本金好？為什么？

根據(jù)客戶的家庭收入情況及要求確定。

等額本息方式每月還款金額一致；

等額本金方式還款呈逐月遞減趨勢，但前期每月還款金額大于等額本息方式

還款金額。

等額本息總利息大于等額本金總利息

兩種方式的選擇涉及客戶還款期限、提早還款的可能性等諸要素，需根據(jù)客

戶情況具體分析，要緊取決于客戶的個人意愿。

29、按揭買房能夠拿到房產(chǎn)證原件嗎？

在銀行將房產(chǎn)抵押手續(xù)辦理完畢拿到他項權(quán)證后，客戶即可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證原

件。

30、假如按揭辦不下來該如何處理？

一次性付款或者退房。如因客戶自身資信或者不配合銀行工作等原因而退

房，將依合同規(guī)定扣除違約金。

31、發(fā)生業(yè)主按揭付款違約的處理方式如何?

先電話催收并發(fā)催收通知書，如客戶不配合，銀行根據(jù)合同約定按程序起訴。

32、現(xiàn)行按揭利率是多少？首次貸款置業(yè)與二次以上的標(biāo)準(zhǔn)分別是多少？關(guān)于

首次在指定銀行貸款的客戶，利率有無優(yōu)惠？

現(xiàn)行按揭基準(zhǔn)利率是5.94%,對首次在指定銀行貸款的客戶，假如滿足優(yōu)惠

條件，享受利率7折優(yōu)惠。具體政策見第二條。

33、對主貸款人及共有人的要求是什么？合同共有人是否另收公證費？

只要求客戶信用記錄良好，公證不另收費。

34、對貸款人購買第二套及二套以上的房屋可否辦理按揭？有無特殊要求？

具體政策請參見第二條。

35、公證費通常是多少？未婚公證費是多少？指定的公證處是哪家？

300元。

具體金額請以公證處出具的有關(guān)證明為準(zhǔn)。

36.關(guān)于外地戶口的貸款人有無特殊要求？是否需要提供擔(dān)保？什么屬于需要

擔(dān)保的范疇？

不需要。

37、針對軍人貸款的月收入不能開太高，這種情況如何解決？

按人民銀行對借款人收入與支出比不超過55%的標(biāo)準(zhǔn)推斷軍人收入，如月

收入不能開太高，只有提高首付款。

38、可否辦理直貸式按揭？假如自己是銀行工作人員，能夠找關(guān)系辦理，能夠

嗎？

直貸式按揭關(guān)于開發(fā)商來說是一次性付款?？蛻糇约和ㄟ^其他方式辦理了直

貸式貸款作為其購房款，關(guān)于我們來說不視作按揭貸款，而是一次性，但直貸式

貸款不應(yīng)享受現(xiàn)場的一次性優(yōu)惠折扣政策。

39、通常從客戶遞交資料起，到該客戶實現(xiàn)放款，之間大概需要多長時間？

客戶資料全5個工作日。

40、交納房款時可否現(xiàn)場收現(xiàn)金？

原則上不收現(xiàn)金，采取刷卡方式。置業(yè)顧問在與客戶溝通時，一定要告訴客

戶，為了保障客戶資金安全，建議客戶刷卡，刷卡手續(xù)費由公司承擔(dān)。特別是預(yù)

約客戶簽約時，假如客戶攜帶大量現(xiàn)金交款同時表示之前無人告知可刷卡，將追

究應(yīng)盡告知義務(wù)人員的責(zé)任。

41、現(xiàn)場可否用刷卡方式支付房款？什么銀行卡能夠支付？

能夠。帶有銀聯(lián)標(biāo)志的卡都能夠，包含信用卡。

42、異地刷卡消費是否要收取手續(xù)費用呢？

手續(xù)費由公司承擔(dān)。

43、辦理按揭所需資料說明

1）已婚：夫妻雙方持結(jié)婚證、身份證、戶口簿、收入證明、首付款收據(jù)、

買賣合同原件，一?同?前?往?按揭銀行辦理；如因故有一方不能到達(dá)現(xiàn)場，則需

簽署委托書，而且務(wù)必經(jīng)公證處公證，然后由一方攜帶其有關(guān)身份、資信證

明到銀行辦理。

2）未婚：購房者需持身份證、戶口簿、收入證明、首付款收據(jù)、買賣合同

原件，前往按揭銀行辦理；在辦理按揭的同時，婚姻狀況需進行公證。

3）離異：購房者持提供離婚證書，身份證、戶口簿、收入證明、首付款收

據(jù)、買賣合同原件，前往按揭銀行辦理。

注意事項：

1）集體戶口需提供集體戶口首頁及個人戶口頁的復(fù)印件，并加蓋單位保

衛(wèi)部門或者公安部門公章；

2）月收入應(yīng)是月供款的2倍以上；

3）如借款人是個體經(jīng)營或者私營企業(yè)者，除提供收入證明外，還需提供營業(yè)

執(zhí)照、營業(yè)稅票、驗資報告等證明材料

第四部分物業(yè)篇

4.1物業(yè)管理公司介紹

成都力科物業(yè)服務(wù)有限公司為萬科集團的全資子公司，成立于2000年10月，

擁有國家一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，現(xiàn)在管項目已達(dá)8個，總建筑面積超過200多萬

平方米，員工總?cè)藬?shù)逾T?人。作為萬科物業(yè)專業(yè)管理機構(gòu)之一，公司建立了規(guī)范

化、標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部管理體系，通過不斷創(chuàng)新的服務(wù)理念，持續(xù)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的

物業(yè)服務(wù)。

作為萬科物業(yè)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)之一，公司通過IS09001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，同

時順應(yīng)全球環(huán)保潮流，通過IS014001環(huán)境管理體系認(rèn)證。公司一直遵循“全心

全意全為您”的服務(wù)宗旨，秉承“服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進取創(chuàng)新”

的質(zhì)量方針，嚴(yán)格落實“遵守環(huán)保法規(guī)，節(jié)能降耗減污，推行綠色服務(wù)，持續(xù)改

進提高”的環(huán)境方針，不斷規(guī)范內(nèi)部管理運作，做到工作明細(xì)化、操作程序化、

言行規(guī)范化、考核標(biāo)準(zhǔn)化、辦公電腦化，為廣大業(yè)主與物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的物

業(yè)服務(wù)。

九年以來，公司在廣大業(yè)主的厚愛與支持下，取得了輝煌的成績與驕人的榮

譽：

2002年4月，被推舉為成都市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位c

2002年6月，被推舉為四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事單位。

2003年11月，公司通過了中國質(zhì)量認(rèn)證中心四川評審中心（CQC）開展的

1S09001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。

2004年8月，公司獲得“成都物管業(yè)特別奉獻(xiàn)獎”。

2005年1月，城市花園榮獲“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號。

2005年3月，城市花園項目榮獲成都市“最滿意住區(qū)”稱號。

2005年4月，公司榮獲成都市“業(yè)主滿意度最高的物業(yè)管理企業(yè)獎”

2005年12月，公司獲評一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。

2005年12月，公司通過了中國質(zhì)量認(rèn)證中心四川評審中心（CQC）開展的

18014001:2004環(huán)境管理體系認(rèn)證。

2006年1月，城市花園榮獲第一批“全國商業(yè)示范社區(qū)”

2006年8月，公司被推舉為中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事單位。

2006年9月，城市花園被授予“成都市物業(yè)管理示范基地”稱號。

2007年1月，公司被授予“2006年度成都房地產(chǎn)優(yōu)秀物管企業(yè)”稱號。

2008年1月，獲公司評2007年中國物業(yè)管理企業(yè)100強。

2008年1月，公司榮獲2007年度成都地產(chǎn)傳媒大獎之“2007最具服務(wù)價值物管

公司”獎項。

2008年1月，金色家園榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號。

2008年3月，公司被授予“成都市勞動關(guān)系與諧企業(yè)”稱號

2008年4月，公司被授予“誠信企業(yè)”榮譽資質(zhì)

2008年7月，城市花園、金色家園獲得成都市“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范窗口”稱號

2008年10月，魅力之城、雙水岸雙獲成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)榮譽稱號

2008年10月，公司榮獲地震災(zāi)區(qū)物業(yè)對口援管”突出奉獻(xiàn)獎

2008年12月，公司獲得成都市“十大好管家企業(yè)”稱號

2008年12月，城花獲得成都市“十佳物業(yè)管理小區(qū)”稱號

4.2物業(yè)管理特色介紹

推行“五步一法”創(chuàng)新服務(wù)體系；

實行“安全安心”服務(wù)模式；

運用“DS”安全管理模式。

4.3物業(yè)服務(wù)內(nèi)容介紹

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護與管理；

3、物業(yè)共用部位與有關(guān)場地的消潔衛(wèi)生，垃圾收集、清運及雨、污水管道

疏通；

4、公共綠化養(yǎng)護與管理；

5、車輛停放服務(wù)；

6、公共秩序保護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、物業(yè)檔案資料管理。

4.4物業(yè)服務(wù)費用收取說明

物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)：

1）電梯：2.6元/月?平方米；

2）臨街底層商業(yè)：4元/月?平方米；

3）車位：2.5元/月?平方米。

4.5銷售問答：

1）物管費收取的標(biāo)準(zhǔn)是什么？含有什么項目？

物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn):成價費（2007）268號

物管費包含但不限于：

1、管理人員費用（工資、福利、保險等）：

2、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備H常運行與保護費；

3、綠化養(yǎng)護費；

4、環(huán)境衛(wèi)生保護費；

5、秩序保護費；

6、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

7、辦公費；

8、固定資產(chǎn)折舊費；

9、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。

2）如何進行關(guān)于商家的物業(yè)管理；物管是否會限制其經(jīng)營項目？

商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容與住宅基本一致，但更側(cè)重：

1、根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，擬定具體商業(yè)管理辦法，為商家與顧客營造舒適、便利的

經(jīng)營氛圍與購物環(huán)境；

2、關(guān)注商業(yè)秩序與消防安全，制造安全的商業(yè)環(huán)境；

3、整合商業(yè)與客戶資源，互惠互利，共同進展；

因是住宅底商，除應(yīng)合法經(jīng)營外，按照規(guī)定，其經(jīng)營項目會受到一定的限制，

比如不能開設(shè)餐飲、產(chǎn)生噪音的KTV等。

3）車位如何收費？

車位使用費包含包月與臨停收費兩種方式；

專有產(chǎn)權(quán)車位還應(yīng)按規(guī)定繳納車位服務(wù)費；

4）物管關(guān)于業(yè)主維修基金用法及流程？

根據(jù)《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，維修資金的使用

由業(yè)主大會決定，并向市維修資金管理辦公室申請。專項維修資金使用的分?jǐn)偅?/p>

遵循業(yè)主誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，按下列規(guī)定列支：（?）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)

施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?；（二）用于房屋本體共用部

位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該房屋業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅唬ㄈ┯糜诙?/p>

戶或者者二戶以上房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由其業(yè)主按所擁有建筑面積

的比例分?jǐn)偂?/p>

?帷或者者?戶房屋的專項維修資金余額不足首次專項維修資金的30%

時，該悔或者者該戶房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金。續(xù)籌專項維修資金的方

案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。

5）業(yè)主是否要承擔(dān)電梯的保護費用？它包含什么具體內(nèi)容?

業(yè)主需要承擔(dān)電梯的保護費用，電梯的大、中修或者更新、改造需要動用專

項維修資金，這部分資金也是由業(yè)主承擔(dān)的。但日常保護、保養(yǎng)與運行費用已經(jīng)

包含在物業(yè)管理服務(wù)費中了，無需另行繳納。

6）小區(qū)停電了，電梯的使用怎么辦？

小區(qū)配有柴油發(fā)電機，停電時可啟動發(fā)電機確保電睇等小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運

行。

7）電梯的日常保護由誰負(fù)責(zé)？如何保護？

電梯的日常保護由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司提供服務(wù)，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)電梯運行R檢；專業(yè)維保公司通過周檢、月檢、季檢、半年檢與年檢

的方式對電梯進行保護保養(yǎng)。

8）維修資金按多少比例收??？各樓棟的維修基金是否分開使用？

根據(jù)《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定：“購房人對配備

電梯的房屋按每平方米建筑面積成本價的2.5%繳存，對未配備電梯的房屋按

每平方米建筑面積成本價的2%繳存，該專項維修資金歸購房業(yè)主所有。”（商

品房每平方米建筑面積成本價，由市房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門定期公布。）

房屋及車位按2.5%繳存維修資金。

《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定：”專項維修資金使用

的分?jǐn)?，?yīng)當(dāng)遵循業(yè)主誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，按下列規(guī)定列支：（一）用于物業(yè)管

理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，曰全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?；（二）用于?/p>

屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該房屋'業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?

（三）用于二戶或者者二戶以上房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由其業(yè)主按所擁

有建筑面積的比例分?jǐn)??！?/p>

9）山墻部分損壞維修基金是按什么標(biāo)準(zhǔn)使用？

由該幢房屋的全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

10）位是否有維修資金的有關(guān)問題，如何使用？

凡擁有單獨產(chǎn)權(quán)的車庫/車位都應(yīng)按規(guī)定繳納維修資金，車位作為非住宅物

'也，按2.5%繳存維修資金，車位維修資金專項用于車位/車庫的維修。

11）車輛進出的方式（車卡辦理/充值形式）？

業(yè)主的車輛進出實行一卡一車，刷卡出入；在使用前需與物業(yè)服務(wù)中心簽訂

《車位租用/服務(wù)協(xié)議》，并按時交納有關(guān)車位使用費后，物業(yè)客戶服務(wù)中心將對

車卡進出進行授權(quán)。

12）維修資金何時交納？它與物業(yè)管理費的關(guān)系？

在業(yè)主辦理入住或者分戶產(chǎn)權(quán)時即全額交納。

物業(yè)服務(wù)收費是指業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對維修、養(yǎng)護、管理房屋

及配套設(shè)施設(shè)備與有關(guān)場地，保護有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與秩序所支付的費用；

住房專項維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、

更新、改造的資金。購房人繳存的專項維修資金歸購房業(yè)主所有。他們是兩種不

一致性質(zhì)的費用。

13）維修資金用完后如何續(xù)交？

根據(jù)成都市《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》第卜三條規(guī)定:

“一幢或者者一戶房屋的專項維修資金余額不足首次專項維修資金的30%時，

該幢或者者該戶房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金。續(xù)籌方項維修資金的方案由

'業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。”

14）物管費以后會漲價嗎？

物業(yè)服務(wù)作為一種市場經(jīng)濟行為，其變動通常受三方面條件的影響而變化、

調(diào)整：

1.市場及社會物價水平的調(diào)整；

2.物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變動；

3.政府政策法規(guī)的變動與小區(qū)的管理服務(wù)水平的調(diào)整。

15）房屋交付使用后，如沒有辦理入住手續(xù)，需要繳納物業(yè)管理費嗎？

根據(jù)《物權(quán)法》及開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同約定，物業(yè)服務(wù)費的

計費時間以房屋交付時間開始，因此即使業(yè)主沒有辦理入住手續(xù)同樣需要繳納物

業(yè)服務(wù)費。

16）水電氣的抄表形式？水電氣的計費標(biāo)準(zhǔn)？

水費由物業(yè)服務(wù)中心代收代繳，每月抄表，'業(yè)主按實繳納；

電，業(yè)主每月自行到指定銀行繳納或者通過銀行把繳；

氣，由煤氣公司每月上門抄表，業(yè)主到指定銀行繳納或者通過銀行扣繳；

計費標(biāo)準(zhǔn)以入住當(dāng)時政府公布的價格為準(zhǔn)。

17）小區(qū)內(nèi)假如出現(xiàn)失竊、搶劫等問題，該由誰負(fù)責(zé)?

《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，

應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。因此，物業(yè)公司是根據(jù)

與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定事項，協(xié)助公安機關(guān)保護小區(qū)內(nèi)公共秩序。業(yè)主

戶內(nèi)財產(chǎn)及其人身安仝由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的

約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物'業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主

人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。失竊、搶劫、傷人

情況的責(zé)任界定，由政府有關(guān)司法機關(guān)進行。司法機關(guān)根據(jù)事實判定物業(yè)是否盡

責(zé)或者是否存在過錯行為，判定其是否應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。

18）進行室內(nèi)裝修是否需要申請與審批？

按照建設(shè)部（2002）110號文《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》與《成都市城

市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》，業(yè)主在進行室內(nèi)裝修前，須到物業(yè)服務(wù)中心裝

修服務(wù)辦公室辦理裝修手續(xù)登記、備案。

19）如何界定設(shè)備的大修？

設(shè)備的大修根據(jù)設(shè)備的使用時間及運行參數(shù)來確定，不一致的設(shè)備有不一致

的要求。通常對大修界定：凡需牽動或者拆換設(shè)備主體部分大型、要緊零部件，

不需全部拆除，一次修理費用在購置同類設(shè)備費用的2諭以上的維修為大修。

20）小區(qū)內(nèi)有何安防措施？

全小區(qū)使用封閉式管理。

小區(qū)設(shè)中央監(jiān)控室，安全員24小時巡邏值班。在小區(qū)的各出入口及小

區(qū)內(nèi)的交通要道及地下停車庫設(shè)置電視攝像頭,在電視監(jiān)控室對這些部位進

行監(jiān)控。使用紅外對射探頭封鎖小區(qū)周界，利用接口與總線相連，實現(xiàn)小區(qū)

的周邊防范。

可視對講系統(tǒng)：住宅部分設(shè)置可視對講系統(tǒng)一套。住宅部分各樓主入

口設(shè)室外主機及電控門，聯(lián)網(wǎng)到監(jiān)控中心。

車庫自動化管理系統(tǒng)：小區(qū)地下汽車庫設(shè)置車庫自動化管理系統(tǒng)。

21）游泳池的水什么時候換一次?

每年至少換水一次，在泳池開放期間實行循環(huán)、過濾與補水。

22）小區(qū)有無獨立供電系統(tǒng)或者是緊急后備用電？

有。由城市電網(wǎng)引二路10KV高壓電源至本小區(qū)，電源一用一備。在地

下一層設(shè)置一個10KV高壓總配電房。同時設(shè)置應(yīng)急型柴油發(fā)電機，作為緊

急后備電源。

23）開通有線電視后的收視費是多少？

因現(xiàn)在普遍是有線電視數(shù)字化，具體的收視費根據(jù)客戶所開通的服務(wù)類型而

定。

24）晚上停電后電梯內(nèi)的照明情況？

由應(yīng)急電源提供。

25）除與城市花園等樓盤相同的物業(yè)服務(wù)外，金潤華府物業(yè)有什么服務(wù)的新內(nèi)

容？

按照成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（一級）提供公共物業(yè)服務(wù)。

第五部分權(quán)證篇（含項目進展部）

5.1關(guān)于辦理權(quán)證的有關(guān)規(guī)定、辦理時限及所需繳納費用

買受人委托出賣人代為辦理房屋所有權(quán)證的，應(yīng)在辦理房屋交付手續(xù)的同時

提供書面委托手續(xù)，并向出賣人繳齊辦理房屋所有權(quán)證所需各項資料（包含但不

限于買受人有效身份證件、結(jié)婚證、戶口本、出生證明、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代

碼證、房管局出具的預(yù)告登記證明文件等）及費用（包含但不限于契稅、維修資

金、辦證手續(xù)費、登記費等），由出賣人代買受人向有關(guān)部門繳納。出賣人應(yīng)在

買受人繳齊上述資料及費用，并辦理完委托手續(xù)后的365日內(nèi)，代買受人向有關(guān)

部門繳納上述有關(guān)費用與辦理房屋所有權(quán)證。如買受人未完整提供上述資料與費

用的，出賣人有權(quán)相應(yīng)推遲該房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理時間而無須承擔(dān)延遲辦證的責(zé)

任。上述涉及資料及費用為出賣人代收代繳，最終所需的資料及費用由政府有關(guān)

部門規(guī)定要求為準(zhǔn)。

5.2金潤華府項目報建為清水還是裝修？

報建為清水，產(chǎn)權(quán)面積以實測報告為準(zhǔn)。

5.3契稅如何收?。?/p>

按照有關(guān)規(guī)定，符合1.5%的繳納標(biāo)準(zhǔn)為：

1、第一次購房：

2、住宅小區(qū)建筑容積率（總的建筑面積/總的占地面積）在1.0以上（含

1.0）；

3、單套建筑面積在144平方米下列（含144平方米）；

4、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格1.4倍下列。

根據(jù)目前的標(biāo)準(zhǔn)，契稅按照3%收取。

注意事項：目前以合同備案上記載的買受人為準(zhǔn)（而非共有人）。

5.4金潤華府項目能否銷售給外籍人士？

因金潤華府項目周邊有部隊用地，按照有關(guān)規(guī)定，不能銷售給外籍人士。

第六部分銷售篇

6.1開盤時間口徑

項目開盤時間根據(jù)目前的工程進度情況看，可能近期會推出，請您關(guān)注。屆

時我們也會及時告知各位關(guān)注金潤華府項目的朋友。

6.2價格口徑

價格是根據(jù)當(dāng)前市場供應(yīng)及項R的價值情況確定的，可參考同等品牌及同等

產(chǎn)品的價格區(qū)間。

6.3房源交付面積差異是否找補

交付時不存在面積找補。

6.4區(qū)域說辭

萬科金潤華府是成都萬科歷經(jīng)十年在城東打造的又一高品質(zhì)項目，繼城市花

園、魅力之城、金域藍(lán)灣、金色海蓉后的又一力作，項目專注于青年俊杰，因此

非常值得您的期待！

成都根據(jù)實際地貌與城市化進程進展,將以天府中心為基點，向四周外圍擴

散進展，以環(huán)線為標(biāo)示（就像北京一樣）逐步形成區(qū)域化進展戰(zhàn)略.成都目前的進

展基本靠近于三環(huán)，部分區(qū)域已進展到繞城（四環(huán)），當(dāng)然成都四個方位東南西

北進展速度又各有千秋，在區(qū)域進展上誠然南門西門通過十多年的進展我們已

經(jīng)看到了他繁榮的一面，但是與此同時我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題，由于這些區(qū)域進

展的較早，在規(guī)劃理念與科學(xué)性上已經(jīng)暴露出了很多難以彌補的缺陷，比如：交

通網(wǎng)絡(luò)受限使得車輛擁堵，區(qū)域性規(guī)劃沒有前瞻性思考，在地價飛漲后面臨成片

舊社區(qū)拆遷難、美化難的逆境。從而影響整體城市化進程建設(shè)。而政府在現(xiàn)階段

的城市進展過程當(dāng)中，選擇成都最后一片“處女地”，它將秉承“國際化進展”

路線，推棄