房地產(chǎn)金融講義

《房地產(chǎn)金融》講義

商學(xué)院劉忠秀

2010-2011學(xué)年第一學(xué)期

授課教師：劉忠秀

聯(lián)系：

電子郵箱：

選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》［第二版）中國(guó)人民大學(xué)出版社2008.12.

主要參考書：

顧孟迪,房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社，1998.7.

曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997.4.

李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3

第一章緒論

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的重要性

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的開展

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的重要性

?房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

?房地產(chǎn)業(yè)的重要性

?房地產(chǎn)金融的作用

?房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、效勞等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、

裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常

突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何

單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿

手段來開發(fā)經(jīng)營(yíng)，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)

和資金的回收周期特別長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大

房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只

能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房

地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比擬變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí).,房地產(chǎn)一般也

不具有普通商品的替代性。

3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性

房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙

重特征。

4.房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)戈］影響

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)先經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都

有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其開展，國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市開展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生井常嚴(yán)格的影響和制約，

房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求

調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，躲避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。

二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性

隨著世界范圍的城市化的不斷開展，房地產(chǎn)在人類社會(huì)中地位和作用越來越重要，其

影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。

1.城市房地產(chǎn)是城市存在和開展的物質(zhì)根底

現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和開展的根本物質(zhì)前提，沒有

建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城

市里的豐富多彩人生。

Nothouse,notlive!

2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來源

Nothouse,nollive!對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人同樣是十分對(duì)應(yīng)的。資料說明，在興旺國(guó)家,

房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富；在開展中國(guó)家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可

能較低，但無疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。

由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府

的重要財(cái)政稅收來源，房地產(chǎn)開展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是城市

化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越強(qiáng)。

3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出

房地產(chǎn)業(yè)雖然是開展較晚，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入開展而逐步增

強(qiáng)，但其重要作用是毫無疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅膸?dòng)性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中乘數(shù)效應(yīng)

非常明顯的組成。經(jīng)驗(yàn)說明，房地產(chǎn)的景氣周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚

至可以將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展周期的重要指示指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)金融的作用

由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的開展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要

依托金融業(yè)才能健康開展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開展的保障

房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融效勞的大力支持，沒有金融就不

可能有房地產(chǎn)業(yè)的大開展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量剛盟，金融業(yè)

的融資效勞是房地產(chǎn)開展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液L

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴“

2.房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，

可以通過調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等,來有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供

給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑

房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過利率優(yōu)惠、稅收

優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求,

另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面開展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。

四、房地產(chǎn)'也與金融業(yè)的關(guān)系

按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)

系作常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。

1.房地產(chǎn).業(yè)越興旺，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng)

正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越

來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必

定越來越密切，對(duì)金融業(yè)的依賴性也越來越強(qiáng)。

2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)

同時(shí).，房地產(chǎn)的開展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和開展，使其產(chǎn)品越來越多樣化，效勞也

越來越個(gè)性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的時(shí)機(jī)和利潤(rùn)越來越多，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的景氣

的依賴也越來越強(qiáng)，二者的相互作用、相互促進(jìn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互作用、相互

促進(jìn)的有力證明。

3.房地產(chǎn)業(yè)的不良開展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良開展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場(chǎng)過熱，造成投資

饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過冷，那么造

成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降,

同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻

的就是銀行金融效勞業(yè)。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的開展

金融業(yè)的開展歷史可以追溯到很久遠(yuǎn)的年代，但房地產(chǎn)金融業(yè)的開展歷史并不長(zhǎng)，它

是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的開展緊密相關(guān)的，而房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)億

同時(shí)。

?國(guó)外房地產(chǎn)金融的開展

?我國(guó)房地產(chǎn)金融的開展及存在問題

一、國(guó)外房地產(chǎn)金融的開展

一般認(rèn)為，世界房地產(chǎn)金融的開展經(jīng)歷了三個(gè)主要階段.分述如下：

?建筑業(yè)協(xié)會(huì)

?上地開發(fā)銀行

?公積金制度

1.建筑業(yè)協(xié)會(huì)BuildingSociety

建筑業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國(guó)。其實(shí)質(zhì)是“互助”和“集

資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)?；?jīng)營(yíng)的資金，由協(xié)會(huì)建好房屋后通

過各種較為公平的方法有償分配給協(xié)會(huì)成員。

建筑業(yè)協(xié)會(huì)最初是地方性組織，其運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程如圖1—1。后來逐漸開展成為全國(guó)

性組織，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作流程也發(fā)生了一定的變化，見

圖1—2<>

建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程（早期）

建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程（后期）

住宅合作社的標(biāo)準(zhǔn)定義

建筑業(yè)協(xié)會(huì)在一些國(guó)家又稱為“住宅合作社”，200多年來世界各國(guó)廣泛開展，成為房

地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個(gè)普遍的標(biāo)準(zhǔn)定義：住宅合作社是一種互相幫助、共同建房

的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解法

住房問題的合作社。

2.土地開發(fā)銀行LandDevelopirentBank

與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融效勞,

起源于歐洲大陸，其開展經(jīng)歷了三個(gè)階段：

⑴早期階段(1769-1849)

土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強(qiáng)制地主參加，同時(shí)出資并

參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，效勞于一定地區(qū)的民

眾。其運(yùn)作流程如圖1—3。

⑵中期階段(1850-1873)

1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了原來只有地主才能參加的限制，并開展了抵押土地

證券化，經(jīng)營(yíng)更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要為本地居民效勞。其運(yùn)作流程如圖1—4。

⑶后期階段(1874-)

1874年后，中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以擴(kuò)

大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的表達(dá)而得以形成鏈條式

的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的開展。其運(yùn)作流程如圖1—5。

小結(jié)

土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的開展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的開展奠定了

良好根底，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化開展的重要根底。

3.公積金制度

公積金制度最成功的是新加坡的中央公積金制度，它始于1955年，是包含醫(yī)療、退休

和住房等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。新加坡的公積金制度具

有非常嚴(yán)格的法律地位，管理也非常嚴(yán)格、專、也，是覆蓋面極為廣泛的社會(huì)保障制度，既

為玫府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對(duì)解決住房問題更是成就卓

著，成為爭(zhēng)相效仿的典范。

公積金的特點(diǎn)是：普遍、強(qiáng)制、集中、專業(yè)

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融的開展及存在問題

我國(guó)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年開展更加日新月

異,

?我國(guó)房地產(chǎn)金融開展的幾個(gè)階段

?成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志

?我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題

1.我國(guó)房地產(chǎn)金融開展的兒個(gè)階段

建國(guó)以來，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的開展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段：

⑴住房建設(shè)資金管理階段

1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是非常正規(guī)的方案經(jīng)濟(jì)，國(guó)家的根本政策是高積累低

消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房根本上屬于被遺忘的事情。住房分配實(shí)行福利住房制度，單位

分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。

⑵房改金融階段

1978年后我國(guó)開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革

和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段0

前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價(jià)賣房”為特征的改革，但由于

當(dāng)時(shí)人民群眾自身資金非常有陽，全價(jià)賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。

同時(shí)，企業(yè)單位和國(guó)家、地方政府都不堪重負(fù)，改革成效非常不滿意。

租金改革階段，上世紀(jì)80年代中期試行“提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌

補(bǔ)住房建設(shè)資金的缺乏，成效也差強(qiáng)人意，但最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)

金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要以房改金做為特點(diǎn)，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過政

策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,

為房地產(chǎn)金融的全面市場(chǎng)化創(chuàng)造了條件。

⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段

90年代以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐漸成形，房地產(chǎn)的大規(guī)模開展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)金融

的開展成長(zhǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。但與真正的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融匕

擬，我國(guó)的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。

2.成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志

一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有

如下特征：

?完善的法律體系

?完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

?豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品

?大規(guī)模的交易

?高效的市場(chǎng)效率

?嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理

⑴完善的法律體系

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)雖然是以房地產(chǎn)本身作為實(shí)體，但實(shí)質(zhì)上它又是一種權(quán)益經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)交

易實(shí)質(zhì)上是權(quán)益性交易，即房地產(chǎn)所包含的權(quán)益的交換，所有交易都應(yīng)得到嚴(yán)格的法律保

護(hù)，因此，完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的根本保證，沒有一定的法律安排，就不可

能很好地保護(hù)市場(chǎng)參與者的權(quán)益，也就不會(huì)有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的形成和開展。

⑵完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括市場(chǎng)的參與主體的多樣化、分散化，市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣化、標(biāo)準(zhǔn)化、

個(gè)性化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見化、分散化，特別是要有不同的經(jīng)營(yíng)者，要有大量的買者和賣

者，離開眾多的大規(guī)模的市場(chǎng)參與者就不存在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

⑶豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品

豐富的產(chǎn)品是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的表達(dá)，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必定是以按損(mortgage)

為中心的多產(chǎn)品、多效勞市場(chǎng)，融資渠道、形式都非常多樣，市場(chǎng)細(xì)化也比擬明顯，不同

風(fēng)險(xiǎn)愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。

⑷大規(guī)模的交易

成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，其交易數(shù)量也應(yīng)該是規(guī)模巨大，足以支撐市場(chǎng)逐利者的交易

行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時(shí)期市場(chǎng)的總體交易量變化可能較大，但在一

個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的交易量一般都可以占到該國(guó)或該地區(qū)金融產(chǎn)品交

易量的很大份額，商'也銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在20%以上。

⑸高效的市場(chǎng)效率

成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行非常高效，對(duì)資源的優(yōu)化配置、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散和預(yù)防、

對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)等，都表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男剩铱梢宰鳛閲?guó)民經(jīng)濟(jì)景氣周期的指標(biāo)性先

導(dǎo)信號(hào)，為決策者提供宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。

⑹度格的風(fēng)險(xiǎn)管理

成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都有一套嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理和躲避制度，市場(chǎng)交易的各種參與者

和市場(chǎng)管理者都不會(huì)對(duì)明顯的風(fēng)險(xiǎn)無動(dòng)于衷，都會(huì)根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護(hù)

措施，非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較難形成。

3.我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題

比照成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)，可以看出，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是極為不

標(biāo)準(zhǔn)、不成熟，存在許多急需改良的地方。

概括來講有如下幾個(gè)方面：

⑴房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資主要還是銀行融資，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一，除住房

公積金外，就是銀行吸納的各種儲(chǔ)蓄存款，債券、保險(xiǎn)基金、按揭證券等還只停留在討論

探索階段。資金來源單一，必然造成風(fēng)險(xiǎn)單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差

我國(guó)的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是擔(dān)保貸款（包括質(zhì)押）,世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品一

一按揭貸款在我國(guó)才剛剛開始,市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐

還有待改善，按揭的差異性安排還需要不斷的開展和完善。貸款品種數(shù)量太少，市場(chǎng)需求

者的選擇極其有限，說明我國(guó)的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。

⑶房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系不完善

正如我國(guó)的各個(gè)方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國(guó)的房地產(chǎn)、金融、

物權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對(duì)房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面,

還有許多規(guī)那么需要建立完善，房地產(chǎn)和資金的平安性、流動(dòng)性等等都需要全面和嚴(yán)格保

護(hù)，各種市場(chǎng)行為還需要明確的標(biāo)準(zhǔn)指引。

⑷房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育滯后

市場(chǎng)發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產(chǎn)品少、效勞水平低、創(chuàng)新性不強(qiáng)、市場(chǎng)參與者數(shù)量少、風(fēng)

險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)意識(shí)差、市場(chǎng)的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的

需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場(chǎng)經(jīng)

營(yíng)者的利潤(rùn)創(chuàng)造。

⑸銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制需要改革

房地產(chǎn)金融最根本和主要的經(jīng)營(yíng)主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國(guó)銀行業(yè)開展

水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比擬突出，競(jìng)爭(zhēng)極不充分，經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極

其有限，其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制陳舊、管理落后，需要全面改革，才能應(yīng)

對(duì)市場(chǎng)變化，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多效益。

⑹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)雖然有了一定開展，市場(chǎng)參與者越來越多，但普遍存在

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)的問題，容易形成跟風(fēng)、過度炒作等高風(fēng)險(xiǎn)行為，市場(chǎng)主體的速信水平也參

差不齊，大大提高了市場(chǎng)產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

小結(jié)

總之，由于我國(guó)房地產(chǎn)金觸的開展剛剛起步，市場(chǎng)不成熟是必然的，存在各種問題也

是可以理解的。

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

一、房地產(chǎn)金融的概念

二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

三、本課程的設(shè)想和安排

一、房地產(chǎn)金融的概念

我們知道，金遜是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用根底上組織起

來的貨幣流通。簡(jiǎn)單來講，房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動(dòng)，但其概念需要

嚴(yán)格的定義。

1.廣義概念

房地產(chǎn)金融的廣義概念是：指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融

通、清算資金，提供相應(yīng)效勞的所有金融活動(dòng)。

2.狹義概念

房地產(chǎn)金融的狹義概念是：金融效勞于房地產(chǎn)業(yè)的行為。

3.本課程的概念

為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指不包含清算局部

的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的金融行為。

二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù)效勞對(duì)象和市場(chǎng)主體，可以劃

分為如下內(nèi)容：

1.開發(fā)性房地產(chǎn)金融效勞

開發(fā)性房地產(chǎn)金融效勞，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等效勞的金

融活動(dòng)，其效勞對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者

2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融效勞

消費(fèi)性房地產(chǎn)金融效勞，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融效勞的金融活動(dòng)，其效

勞對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購置者等，最根本的產(chǎn)品就是按損和保險(xiǎn)。

3.市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融效勞

市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融效勞，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣闊的金融市場(chǎng)參與者提供全方

位金融效勞的金融活動(dòng)，其效勞對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的產(chǎn)品是各式各樣的

標(biāo)準(zhǔn)化和差異化效勞，但這些產(chǎn)品乂都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是以房地產(chǎn)為標(biāo)的

或以房地產(chǎn)為媒介的金融效勞。

三、本課程的設(shè)想和安排

《房地產(chǎn)金融》是房地產(chǎn)專業(yè)非常重要的專業(yè)課程，內(nèi)容廣泛，離日常生活距離較大,

各種效勞、產(chǎn)品、根本原理、計(jì)算等都不容易理解，相對(duì)其他根底課來講是屬于比擬深的

課程。為了減輕負(fù)擔(dān)，學(xué)以致用，我們的講授安排如下：

有關(guān)安排

1.有關(guān)金融的根本知識(shí)

即教材的第二章，內(nèi)容較深，方案講二個(gè)單位時(shí)間，8課時(shí)。

2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融

消費(fèi)性房地產(chǎn)金融是本教材的重點(diǎn)，包括第三章、第四章、第七章、和第八章的局部?jī)?nèi)容,

既有銀行業(yè)務(wù)又有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，我們將花最多的時(shí)間來完成，大體一半左右吧。

3.開發(fā)性房地產(chǎn)金融

開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，我們也盡可能講得細(xì)一些，包括

第五章、第六章，大體用三周的時(shí)間來完成。

4.市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融

市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融是我們需要作一定了解的內(nèi)容，包括第九章和第八章的局部?jī)?nèi)容，我

們?cè)诖蠹艺J(rèn)為有必要的時(shí)候講得深入些，一般情況下我們就沸簡(jiǎn)單點(diǎn)。

第二章房地產(chǎn)金融根本知識(shí)

?引言：貨幣、信用、金融

?房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源

?影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社公經(jīng)濟(jì)因素

?利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

?資產(chǎn)收益率

?信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款

引言：貨幣、信用、金融

?什么是貨幣

?什么是信用

?上么是金融

一、什么是貨幣？

所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)

根本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手

段是其最根本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣。現(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通

的符號(hào)式象征物一一紙幣。因化，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要根底?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是

分層次的，如在我國(guó)，貨幣有4個(gè)層次：

現(xiàn)金

M.=5+企業(yè)、單位支票存款+根本建設(shè)存款

MkNL+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款;財(cái)政金庫存款

M3=M計(jì)商業(yè)票據(jù)+短期融資債券

其中幅是通常所說的狹義貨幣供給量,是廣義貨幣供給量

二、什么是信用？

信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要根底，表達(dá)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益

——假設(shè)干時(shí)間后歸還借款的承諾一一給予貸款方，貸款方籽一定的貨幣的使用權(quán)給予借

款人。因此，信用表達(dá)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)匕信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系

通過貨幣來表達(dá)或?qū)崿F(xiàn)。

“信用”圖式

三、什么是金融？

金融是提供信用效勞的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的

債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的。

在一個(gè)興旺的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的

金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)泗動(dòng)范圍越來越廣闊，金融效勞的

種類［所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和

消費(fèi)）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來源

?廳地產(chǎn)金融中的資本流

?資金來源

?中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作

一、房地產(chǎn)金融中的資本流

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比擬復(fù)雜，形成了有多種主體參與的

交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流一一現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1）

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：

A.資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者

B.資本的供給者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府

C.效勞中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司

房地產(chǎn)金融中的資本流

二、資金來源

資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵°目前世界各國(guó)房

地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：

?保險(xiǎn)公司

?商業(yè)銀行

?儲(chǔ)蓄貸款銀行

?互助儲(chǔ)蓄銀行

?抵押銀行

?房地產(chǎn)投資信托公司

三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作

目前，我國(guó)金融業(yè)管制比擬嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變

化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的根本模式可以圖2-2來作簡(jiǎn)單描述。

房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的根本模式

第二節(jié)影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最根本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

活潑起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。

一、通貨膨脹的變化

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊

維那么是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房

地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是

不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。

描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋

空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國(guó)還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。

二、銀行利率的變化

困拴是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一

般是反方向作川：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)開展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)開

展,

三、所得稅法的變化

在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十清楚顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)

家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。

一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易本錢，有利于活潑市場(chǎng)交易，有利于

投資，有利于房地產(chǎn)開展；加稅那么加重了交易本錢，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投

資，不利于房地產(chǎn)開展。

四、貨幣匯率的變化

匯率就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變

動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。

一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表達(dá)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升

產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上

升，之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)

比擬困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受,

甚至“崩盤”。

五、日用品價(jià)格的變化

日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)

時(shí)，特別是與潰邕結(jié)構(gòu)的變化整合起來時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。

六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報(bào)率的變化

當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí).，其叫睦與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比擬是影響房

地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)拄較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具

更有吸引力時(shí).，才會(huì)被更多的投資者選擇。

七、金融政策

國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)開展形成重大影響，而房

地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政

策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供給的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都

對(duì)房地產(chǎn)的開展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市

場(chǎng)化的不斷開展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接

作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可無視的。

八、社會(huì)福利制度

社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主

房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展水平條件下人

均捕有的自主房屋比率越高。

我國(guó)福利制度的改革，正是最近10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展的重要原因之一。

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們

最關(guān)心的問題之一。

利息對(duì)借款人來說就是資金占用的本錢，而對(duì)放款人來講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即

收益；獨(dú)至就是資金占用的單位本錢即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常

密切。

一、利率

1.名義利率和現(xiàn)值

名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出

資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。

例如:甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100萬并付利息10萬，那

么在這個(gè)合同中的名義利率就是：利率i二利息/本金二10%/年

貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金假設(shè)干時(shí)間之后的價(jià)值（購置力）與現(xiàn)在的價(jià)

值（購置力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。

現(xiàn)值：資金的未來收益通過颯的方法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的

價(jià)值量。

2.利率集

所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的

角度來說，也就是資金收益到底由哪些局部組成；而從借款人的角度，那么是其借款本錢

到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的本錢來源。一般來講包括：

⑴無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率

⑵通漲溢價(jià)

⑶期限溢價(jià)

⑷差價(jià)

3.實(shí)際利率

⑴定義

賣聞利生是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購置力變化校正后的利率，是借款人所

付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后

的利息率水平。

⑵物價(jià)指數(shù)校正

90年代前期，我國(guó)的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，

即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。

在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)

議也需要雙方較多的理性判斷。

4.利率的期限結(jié)構(gòu)

貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做

期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。

期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋:

⑴期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資時(shí)機(jī)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資時(shí)機(jī)的損

失，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率；

⑵借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的本錢；

⑶期限越長(zhǎng)，貸款人承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;

⑷期限越長(zhǎng)，借款人越有時(shí)機(jī)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失

需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償一一期權(quán)溢價(jià)。

5.利率和可貸資金

商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的，金觸市場(chǎng)I.資金的供給與需求相

互作用就決定了借貸交易的價(jià)格一一利率。

因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系。

可以通過圖2—3來解釋。

利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系

6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意

義較重大，此處從略。

二、未來值

未來值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。

利息計(jì)算通常有兩種方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。

1.單利的計(jì)算

單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。

例如:某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10版以單利計(jì)息，到期一次還本付

息，那么其計(jì)算如下：

本金二100萬,利息:100*10%*2=20萬,

到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。

2.復(fù)利的計(jì)算

復(fù)利那么是根據(jù)利息計(jì)算周期,將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算

下一個(gè)生息周期的利息。

例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本

付息，那么其計(jì)算如下：

本金二100萬，

第一年的利息為100*10%=10萬，

第二年的利息為(1004-10)*10臟11萬，

到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。

3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算

一般地，某筆貸款的年利率是工本金是PV0,計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，那么其

各年的未來值的計(jì)算公式為：

FV尸PV0(1+i)n

在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的訂息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如年、半年、季度、月、

日(即連續(xù)計(jì)息)等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。

⑴粗算模型(簡(jiǎn)化計(jì)算)

假設(shè)貸款的年利率為i,一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，那么n年后其未來值為：

FVnn=PV0(1+i/m)g

表2-3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比擬。

不同復(fù)利周期同樣數(shù)量(100元)的貸款未來值比擬

⑵精算模型(復(fù)雜計(jì)算)

粗算模型簡(jiǎn)單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)

利計(jì)算周期下的等效性，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在

安排還貸方案時(shí).，人們一般采用精算型式來計(jì)算。其最根本的思想是利率等效性一一同樣

的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來值。

這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的笠效利莖.公式為：

2,2360

(1+iJ=(Hisn)=(1+iJ二=(l+id)

這里，i為年利率，L為半年利率，K為季度利率，k為月利率，id為連續(xù)(日)利率,

這些利率相互之間都是等效利率。

三、未來收益的貼現(xiàn)

未來值是資金未來價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn),

也就是將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)

是貼現(xiàn)率。

1.一年未來收益的貼現(xiàn)

一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為：

PV0=FV./(l+i)

這里i是貼現(xiàn)率，l/(l+i)是貼現(xiàn)因子。

事實(shí)上.是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。

2.多年未來收益的貼現(xiàn)

如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(l+i)"

如果不同年份都有不同的收益CF.,CF2,CF3,CF.,CF5……CFn,那么這些收益的總

的貼現(xiàn)值就是：

2345n

PVkCR/(1+i)+CF2/(l+i)+CF3/(l+i)+CF4/(l+i)+CF5/(l+i)……CFn/(l+i)

這里的貼現(xiàn)率仍然是i,1/(1+i)口或(i+i)為各年的貼現(xiàn)因子。

3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比擬判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值

未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比擬在

一定的貼現(xiàn)水平根底上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判

斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。

各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。假設(shè)凈現(xiàn)值為正，就是未來

收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；假設(shè)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，那么可以斷定該項(xiàng)

投資無利可圖，是不可行的；假設(shè)凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是

根本可行的。

例子

在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)一一貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果

影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。

例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四

年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在

買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？

這個(gè)問題實(shí)際上就是比擬在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算

過程是這樣的：

因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)

幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算,如5%,10%,15%,20%,那么計(jì)算結(jié)果如下:（表2—4）

表2-4不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比擬

結(jié)論

計(jì)算結(jié)果說明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見，可行的貼

現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地

產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收

益率有不同的概念和計(jì)算方法。

一、資產(chǎn)收益率

資3■至是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)

資產(chǎn)的收益水平。

其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)收益率-凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值

二（營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)購置價(jià)格

二、權(quán)益收益率

權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁

有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，B|J：

權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金

=（凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額）/自有資金

這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭

購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于

購房者了，這時(shí).，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。

簡(jiǎn)單結(jié)論

由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收

益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者

的權(quán)益比例一一首次付款比重與已歸還貸款比重之和。

三、有效收益率

有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值［即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于

現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：

假設(shè)房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值

I./（1+IRR）'+1/（1+IRR）2+…+1/（1+IRR）N+I?7（1+IRR）N

與房屋初始購置價(jià)相等，

那么稱IRR為有效收益率。

這里，IN為房屋第N年的收益，IN'為房屋的終值。

有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。

當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，那么內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。

第五節(jié)信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款

信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的根本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸

款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方］借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入

方；第三方——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供歸還貸款保證的責(zé)

任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。

一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別

1.信貸

值會(huì)就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的

約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。

2.擔(dān)保貸款

擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的平安，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附

帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。

在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種根本形式:

擔(dān)保貸款的4種根本形式

⑴保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）一一在借款人出現(xiàn)違約時(shí).，由第三人（擔(dān)保方）提供保證

和代償?shù)馁J款方式；

⑵質(zhì)押貸款一一是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的

保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；

⑶抵押貸款一一抵押貸款是指房屋所有人或購置人將房屋或預(yù)售房屋作為自己歸還貸款或

履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的

房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。

⑷質(zhì)押（或抵押）+保證貸款一一指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。

3.信貸與抵押貸款的關(guān)系

信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：

⑴信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證;

⑵抵押貸款的平安性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；

⑶房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普

遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。

二、抵押貸款

抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容,牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期

較長(zhǎng)，管理比擬復(fù)雜。

1.抵押貸款的操作程序

抵押貸款的操作流程，見圖2—5；

抵押貸款合同的管理流程，見圖2—6。

抵押貸款的操作流程

抵押貸款合同管理流程

2.設(shè)定抵押的條件

可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：

⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；

⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建

筑物；

⑶依法獲得的房屋期權(quán)；

⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物：

⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。

3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)；

⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范闈內(nèi)的房地產(chǎn)；

⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；

⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；

⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；

⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；

⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；

⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán).但法律允許抵押的除外；

⑩劃撥土地使用權(quán).

4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

B前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意

以下問題：

⑴共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。

⑵出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效：目前公房不可抵押。

⑶房改房的抵押

“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。

⑷新增添附物問題

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與

抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

5.抵押期限

房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。

抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。

6.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)

貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí);抵押權(quán)人可以以

權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。

物上請(qǐng)求權(quán)包括:

⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán)

⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保

⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)

⑷排除阻礙請(qǐng)求權(quán)

⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán)

7.拍賣抵押房屋的考前須知

當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)歸還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣和變

賣等，其中拍武是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。

⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)

拍賣是由委托方委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的

購置款后得到標(biāo)的物的過程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，

抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物”拍賣一定要按

法定程序公開進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被成認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)

致訶重的法律責(zé)任。

⑵房屋拍賣后的清償順序

房屋拍賣所得的清償順序是：

A支付處分抵押房屋的費(fèi)用，

B扣除抵押房屋應(yīng)承當(dāng)?shù)亩惪睿?/p>

C歸還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，

D剩余金額返還抵押人，

E假設(shè)拍賣所得缺乏于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。

⑶重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配

同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí).，按照登記的順序來實(shí)現(xiàn)。

因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記，否那么抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。

⑷房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購置權(quán)

法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí).，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知以下人員以保證他們的優(yōu)幽置

權(quán)：

A已出租的抵押房屋的承租人；

B共有房屋的其他共有人；

C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人：

D按優(yōu)惠價(jià)購置的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。

8.期房抵押貸款的辦理

蛔是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：

一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；

二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。

三、質(zhì)押貸款

質(zhì)把也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)

優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)A。

1.質(zhì)押的根本特征

⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)

⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)

⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利

⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)

2.質(zhì)押與抵押的異同

⑴質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)

A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；

B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；

C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可別離；

D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。

⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別

A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物,

抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。

B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)

物而優(yōu)先爻償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。

D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承當(dāng)相關(guān)的法律責(zé)任。

3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)

⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承當(dāng)歸還債務(wù)的義

務(wù)人：出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三

方，質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。

⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證

和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。

4.質(zhì)押物

我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款

單等有價(jià)證券。

5.權(quán)利質(zhì)押合同

根據(jù)《擔(dān)保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：

⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額

⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限

⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍

⑸質(zhì)物移交的時(shí)間

⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

⑺補(bǔ)正

《擔(dān)保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭

約定質(zhì)押合同是無效的。

6.權(quán)利質(zhì)押的效力

對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：

憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)特別注

意如下方面：

⑴優(yōu)先受償?shù)男Я?/p>

⑵對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制

⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利

⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)

⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅

四、保證貸款

保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期

限不履行歸還債務(wù)的義務(wù)，那么山保證人代為履行或承當(dāng)責(zé)任。

保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的饋務(wù)人為被保證人。

1.參與人及其關(guān)系

保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人）,

他們的關(guān)系如下：

⑴債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處

于根底性和主導(dǎo)性地位；

⑵主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債

權(quán)人無直接關(guān)系。

⑶保證人與債權(quán)人的之間保證美系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合

同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。

2.保證的特征及其性質(zhì)

⑴保證的特征

保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：

A保證人負(fù)無限責(zé)任，

B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，

C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。

⑵保證的性質(zhì)

A人身性

B附屬性

C代償性

D轉(zhuǎn)移性

E獨(dú)立性

3.保證人的條件

⑴保證人須具有民事主體資格

⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力

4.保證人承當(dāng)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍

⑴公民作為保證人承當(dāng)保證貢任的財(cái)產(chǎn)范圍

⑵企業(yè)作為保證人承當(dāng)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍

5.保證合同的概念與法律特征

⑴保證合同的概念

保證合同即保證人與債權(quán)人訂立的,保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí).，代其向債權(quán)人履

行或清償?shù)囊环N協(xié)議。

⑵保證合同的法律特征

A保證合同是從合同；

B保證合同是有名合同；

C保證合同是單務(wù)合同；

D保證合同是諾成性合同。

6.保證合同的內(nèi)容

⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額；

⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

⑶保證的方式；

⑷保證擔(dān)保的范圍；

⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。

第三章抵押貸款的運(yùn)作

?杠桿原理

?抵押貸款的歸還

?抵押貸款的運(yùn)行過程

?抵押房屋的使用和管理

?利率變化對(duì)還款額的影響

?期前還款的處理

?其他抵押貸款類型

第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于現(xiàn)金流會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的分析

方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。

一、杠桿原理的特性

1.根本概念

資產(chǎn)總額V：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)價(jià)格，即買入價(jià)。

負(fù)債此特指購置該項(xiàng)房地產(chǎn)而借入的資金。

股東權(quán)益E：特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金。

三者的關(guān)系是：V=M+E

M/V為負(fù)債比率,在投資的初始期即為按揭成數(shù)(貸款比率)

E/V為權(quán)益比率,在投資的初始期即為首付成數(shù)(首付比率)。

收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的差值。

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，凈營(yíng)業(yè)收益的分配為兩局部：a付給銀行貸款利息，b股東收益。

即:CF=M*i+股東收益

資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/(M+E)

股東收益收益率：Y=股東收益/股東權(quán)益二/E

2.原理與計(jì)算公式

由資產(chǎn)收益率公式R二CF/V二CF/(M+E)可以得到：

R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=M/V*i+E/V*Y,

即資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和。

由此，我們還可以得到：

Y=(VR-M*i)/E=(VR-M*i)/：V-M)=i+(R-i)V/(V-M)

這里，我們記(R-i)為D,即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差；記V/(V-M)為L(zhǎng),即權(quán)益匕

率的倒數(shù)，稱為杠桿因子。那么Y=i+D*L

上述分析是基于現(xiàn)金流和普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“杠

桿原理”一樣，所以，我們把通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“財(cái)務(wù)杠

杠”法，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？

3.計(jì)算實(shí)例

我們通過幾個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計(jì)算。

⑴杠桿效應(yīng)

有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可向銀行貸款(最高

L匕例為90%),貸款的年利率為12%,公寓出租的年凈收益為300萬元。那么不同的貸款匕

例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。

不同貸款比率股東權(quán)益收益率差

⑵財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可向銀行貸款(最高比例

為90%),貸款的年利率為12%,公寓出租的年凈收益為200萬元，那么不同的貸款比例所

帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比擬

⑶貸款不同利率水平對(duì)權(quán)益收益率的影響

有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者因?yàn)樽杂匈Y金缺乏，向銀行貸款(比例為70席),

公寓出租的年凈收益為300萬元，請(qǐng)比擬貸款的年利率分別為8%,10%,12%,14%,20樂

25%時(shí)的權(quán)益收益率。

不同貸款利率水平的權(quán)益收益率

二、杠桿作用的形式

通過上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括正作用、中性作用、

負(fù)作用。其具體影響如下：

⑴杠桿正作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)［即D〉0),形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了

自有資金的使川效率.D越大那么作川越強(qiáng)，提高貸款比率越有利.L越大越好!

⑵杠桿中性作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)［即D=0),形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款

對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

⑶杠桿負(fù)作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)：即1X0),形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，

反而會(huì)下降。這時(shí)，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債

經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。L越大越不好!

第二節(jié)抵押貸款的歸還

房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長(zhǎng)，為了保障借貸雙方的利益，標(biāo)準(zhǔn)的還貸安排是按一

定的時(shí)間間隔等額地歸還。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)

量歸還其所欠款項(xiàng)(包括本金和利息)。

一、月還款額

還款安排是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是

保障各自利益的前提，誰違約詫就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。

在具體的還貸安排中，一般有2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“本息均還”和“先息后本”。

1.本息均還法

本息均還瑩是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來還款的方法，即在每個(gè)月相

等的還款中包含相同的本金和相同的利息。

其計(jì)算公式如下：

每月攤還本金二貸款額/貸款期限1月數(shù))二M/n

每月攤還利息=(n+1)*M*i/2n

每月還款額二每月攤還本金+每月攤還利息

=M/n+(n+1)*M*i/2n

這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。

例如:某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個(gè)月(5年)等額還貸，月

利率為6.3%。，請(qǐng)計(jì)算每月的還款額。

每月應(yīng)還本金二M/n=100000/60=1666.67(元)

每月應(yīng)還利息=(n+1)*M*i/2n

=(60+1)X100000X6.(2X60)=320.25(元)

月還款額二1666.67+320.25=1986.92(元)

2.先息后本法

先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間來計(jì)算利息，每次還款后本金降低,

下期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金(貸款余額)的利息。

計(jì)算公式為：

月還款額=M*i*(l+i)7[(l+i)"-1]

如上例，其計(jì)算如下：

月還款額=M*i*(l+i)7[(l+i)n-l]

=100000X0.0063X1.0063印+(1.00636°-1)

=2006.66(元)

3.本息均還法與先息后本法的差異

通過公式比擬和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括：

⑴二者的月還款額不同；

⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同；

⑶兩種還款方式中利息總額不同；

⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí).，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差異。

二、月本利和因子表

在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中，銀行經(jīng)常還編制不同利率水平對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格，被

稱為“月本利和因子”表，以幫助借款人快捷地計(jì)算。

1.月本利和因子表的結(jié)構(gòu)

月本利和因子表包括7歹九其中第1列為借款期限（一般為年）；第2列為復(fù)利值（即

1元借款的最終值）；第3列為累積復(fù)利值；第4列是第3列的倒數(shù)；第5列為貼現(xiàn)因子；

第6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子；第7列為月歸還因子.實(shí)際上是第6列的倒數(shù)。

貸款利率為10%的月本利和因子見P55。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為9%〔即月利率

為075%）的月本利和因子表。

月本利和因子表的根本關(guān)系中最重要、最有用的是：

貸款額二月還款額XI元錢累積貼現(xiàn)值

貸款年利率為9%的本利和因子表

2.應(yīng)用舉例

⑴還款額的計(jì)算

借款50萬，分25年還清（即300個(gè)月），貸款的年利率為10%,每月的還款額

是多少？

月還款額二借款額/I元錢的累積貼現(xiàn)值二500000/110.047230=4543.50（元）

或者：月還款額二借款額X月歸還因子

=500000X0.009087=4543.50（元）

⑵借款額的計(jì)算

方案每月還款3000元，借款期限是30年（即360個(gè)月），年利率是10%,可以借

款多少？

貸款額二月還款額X1元錢累積貼現(xiàn)值

=3000X113.950820=341852.46（元）

如果每月還款5000元呢？

貸款額=5000XI13.950820=569754.1（元）

如果期限為25年（300個(gè)月），月還款4500元，可借款多少？

貸款額=4500X110.047230=495212.54（元）

三、歸還清單

1.根本概念

⑴本金principal

本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。

⑵手續(xù)費(fèi)（costofadministration）

手續(xù)費(fèi)就是銀行收取的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般在放款時(shí)收取，或者參加到貸款總額中去一一即實(shí)

際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費(fèi)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。

與手續(xù)費(fèi)不同，貸款利率是對(duì)貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以

年計(jì)）或千分?jǐn)?shù)（以月計(jì)）。

⑶貸款期限

貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì).但也可以月計(jì)一。

⑷分?jǐn)傁禂?shù)

在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）歸還一定的本

金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來進(jìn)行還款，這個(gè)過程稱為“攤還"amortization,

或者“分期歸還”。每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為分?jǐn)傁禂?shù)，記作K,它是由本

金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。

2.歸還清單的計(jì)算

這里的計(jì)算是根據(jù)本利和因子表來進(jìn)行，主要是計(jì)算本本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。

⑴剩余本金

借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值，即剩余本金就是未歸還期限月還款額的貼

現(xiàn)值。即：

剩余本金二月還款額X月累積貼現(xiàn)值

例如：一筆抵押貸款期限為30年，利率為10%,貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定歸還了5

年，剩余本金是多少？

剩余本金二月還款額X月累積貼現(xiàn)值二877.57X110.047230二96574（元）

說明經(jīng)過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574元,即5年歸還的本金僅僅3426

元，

⑵年付利息額

年付利息額二年還款額一剩余本金減少額

二月還款額X12—（上年剩余本金一今年剩余本金）

⑶歸還清單

按照.上述方法，可以計(jì)算出每一年的歸還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合

制成表格，這就是所謂的歸還清單。

例如:貸款額為300000元，期限為10年（120個(gè)月），年利率為