房屋建筑管理工作手冊

房屋建筑管理工作手冊

ShenZhenFantasiaPropertyManagementCo?，LTD

編號:HYNPM-WI/FW

版本：A

房屋建筑管理工作手冊

紅色印章為受控文件

括號內(nèi)數(shù)字為文件分發(fā)號

文件受控章

聲明：本手冊未經(jīng)許可，不得翻印。

責(zé)任單位：品質(zhì)部

房屋建筑管理工作手冊目錄

WI/FWOOO

FantasiaA/01/1

編號標(biāo)題頁碼版號/狀態(tài)

001名詞與術(shù)語解釋1A/0

(X)2房屋管理組織機構(gòu)圖1A/0

003房屋管理規(guī)程1A/0

004房屋土建維修運作程序11A/0

(X)5公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程4A/0

006大中修工程流程圖1A/0

QR-001FW公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃1A/0

QR-(X)2FW公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄1A/0

QR-003FW房屋分幢完損等級評定表1A/0

QR-(X)4FW房屋完損等級匯總表1A/0

QR-006FW裝修施工許可證1A/0

QR-007FW裝修工程登記表1A/0

QR-008FW裝修巡查表1A/0

QR-009FW整改通知單1A/0

QR-010FW保修及外委小修工程維修單1A/0

QR-OIIFW工程竣工驗收證明1A/0

QR-012FW工程結(jié)算協(xié)議書1A/0

QR-O13PW供方初審記錄1A/O

QR-014FW土建供方監(jiān)控評價表1A/0

001名詞、術(shù)語解釋

WI/FWOOl

FantasiaA/O1/1

1、土建維修

指對房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面與地面、裝飾裝修部分及道路場地等

進行養(yǎng)護、修理。

2、精裝修

'業(yè)主或者使用人為提高裝修檔次、或者改變功能對房間進行的二次裝飾、裝修。

3、土建小修工程（日常養(yǎng)護）

凡與時修復(fù)小損小壞，保持房屋原先完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。小修

分零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護。

4、土建中修工程

凡需牽動或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修

工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上務(wù)必符合基

本完好或者完好的要求.要緊適用于通常損壞房屋。

5、土建大修工程

凡需牽動或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱之大修工程。大修工程一次

費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上，大修后的房屋務(wù)必符合基本完好或者完好的

要求。要緊適用于嚴(yán)重損壞房屋。

002工程管理組織機構(gòu)圖

WI/FW002

FantasiaA/01/1

003分公司房屋建筑管理

WI/FW003

FantasiaA/01/1

1、分公司負責(zé)審批2000元下列的材料，備件，機具的購買。

2、貫徹公司的維修政策，執(zhí)行公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，同意公司技術(shù)指導(dǎo)、服務(wù)，作好現(xiàn)場組織、

領(lǐng)導(dǎo)工作。配合公司作好物業(yè)接管驗收及水電過戶工作。

3、分公司負責(zé)按時完成本物業(yè)房屋建筑、年保養(yǎng)計劃，報公司備案。按計劃作好實施、

檢查工作。對分包工程作好現(xiàn)場監(jiān)督、檢查工作，大、中修工程方案報公司批準(zhǔn)后實施。

4、作好本物業(yè)公共部分、公共設(shè)施的使用管理，減少損壞。

5、作好工程材料、工具的管理工作，嚴(yán)守審批權(quán)限，降低采購成本。操縱維修過程，降

低維修成本。

6、與公司建立良好的信息溝通，將物業(yè)的即時狀況向公司反饋，對重大突發(fā)性事件（如

火災(zāi)、管道水爆炸），應(yīng)立即組織現(xiàn)場人員，防止事件擴大，并通知公司及有關(guān)

供方搶修。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/01/11

1.0使用管理：

1.1建筑、設(shè)施使用管理

1.1.1分公司應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點，房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦

法，并向業(yè)主公布。裝修期間加強對裝修戶的操縱，由業(yè)主造成的損壞，應(yīng)按價賠償或者修

復(fù)。

1.1.2車場要加強巡視（監(jiān)視），因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng)，造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染，

應(yīng)由業(yè)主負責(zé)處理。

1.1.3屋面私家花園嚴(yán)禁亂搭建，該部分保護費用按法規(guī)由業(yè)主與分公司共同承擔(dān)。

1.1.4兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好，應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天，路

滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌，防止業(yè)主意外滑倒。

1.1.5外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線、自動售貨機等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營，不可免費出

讓。

2.0維修管理：

2.1維修責(zé)任劃分

2.1.1新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋，自每棟房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負貨房屋的質(zhì)

量保修?？⒐を炇张c業(yè)主進入的時間差，由建設(shè)單位負責(zé)。

2000年1月30日國務(wù)院279號令公布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保

修期限為：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程

的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間與外墻的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

2.1.2保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施與附

屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/02/11

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位與自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

2.13其他情況

凡屬使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或者給予賠償。

2.2保修期內(nèi)管理辦法

2.2.1保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及進展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修

期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，分公司在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容，由施工單位

負責(zé)各分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿

者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由進展商負責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。

2.2.2保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程主管須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見,

并報分公司審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，分公司有權(quán)拒絕簽字。

2.3土建維修

2.3.1計戈I

每年初，分公司工程主管按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施建修計劃，填寫《公共建筑設(shè)施

保養(yǎng)計劃》，報服務(wù)中心主任批閱，由公司核準(zhǔn)并審批后實施。

日常零星養(yǎng)護修理，要緊通過巡樓保安員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。

如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當(dāng)日填寫《公共維修派工單》并交與維修人員，如須外委則填寫

《保修及外委小修工程維修單》。若遞交《公共維修派工單》三日后，該問題仍未整改，則再

次填寫《公共維修派工單》，直接遞交給分公司經(jīng)理。

新建、改建公共設(shè)施及管理用房由分公司提出需求，分公司核準(zhǔn)，總經(jīng)理審批。

土建中修、大修計劃由分公司制定，總經(jīng)理審查確定方案。

2.3.2實施

分公司委托的供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求，按制定計劃的時

間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面與地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修

理。維修技工在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護內(nèi)容。

零修項目，維修技工應(yīng)及時在《公共維修派工單》或者《保修及外委小修工程維修單》

上填寫維修內(nèi)容，并作修復(fù)處理，零修項目不得超過三天。天能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告分公

司經(jīng)理，并說明原因，由經(jīng)理按實際情況進行處理。

有償維修，客服中心在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時間，并根據(jù)情況與客戶預(yù)約，填

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/03/11

寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修，維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。維修人員須在預(yù)約時

間內(nèi)上門維修。

土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招標(biāo)或者指定

合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由分公司組織有關(guān)人員（有關(guān)分公

司技術(shù)人員、分公司工程師或者聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。

2.3.3檢查

計劃養(yǎng)護項目施工完畢后，由分公司經(jīng)理組織檢查，并簽署檢查意見。

零星項目完工后，由維修技工進行檢查并在《公共維修派工單》或者《保修及外委小修

工程維修單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由分公司現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，

由分公司組織驗收。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、分公司在單上簽字

蓋章。不合格則由施工單位整改，進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》，未辦理《工

程竣工驗收證明》者不予結(jié)算匚程款。

分公司每周進行一次周檢，每月組織一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題在《月檢情況記錄表》中

記錄并通知有關(guān)單位。

2.3.4處理

各類檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，須限時進行返工、返修。維修技工應(yīng)定期對維修中發(fā)生的問題

進行統(tǒng)計，找出建筑易出的問題，維修人員的通病及手冊中不合理的規(guī)定，上報公司進行預(yù)

糾正。

3.0標(biāo)識管理

3.1各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等（除道路交通標(biāo)志）由分公司統(tǒng)一委托設(shè)計、制作。

3.2小區(qū)道路道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、

安裝。

3.3小區(qū)入伙后，由分公司負責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備

房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。須填寫的標(biāo)牌.，應(yīng)用電腦打字后粘貼，

禁上用手填寫。

3.4分公司辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進行裝修。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/04/11

3.5土建施工維修作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，須用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進行圍護。

3.6庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識，有用件與報廢件應(yīng)分開放置，防止誤用。

4.0備件材料管理：工程材料

41根據(jù)樓宇正常運作或者維修需要，購置總價在2000元下列的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)購買；

購置總價在2000元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同意后，呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。

4.2_L程材料入庫建帳應(yīng)符合財務(wù)及房屋管埋的要求。

4.3分公司應(yīng)合理操縱材料庫存，減少資金占用。應(yīng)與供貨商建立良好的合作關(guān)系，做到隨用

隨送。

5.0技術(shù)資料管理

5.1國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

分公司應(yīng)通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑，收集、整理國家行業(yè)公布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老

標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況，及時刷新索引，標(biāo)識出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。

5.2工程（物業(yè)）竣工資料

工程（物業(yè)）竣工資料指工程竣工時進展商報市檔案館的全套資料。根據(jù)深圳市物業(yè)管

理條例，進展商須向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙操縱

程序》中的有關(guān)要求辦理。

資料的借閱按《文件操縱程序》執(zhí)行。

6.0組織對供方的操縱

6.1供方分類

I類提供零星工程維修的施工方。

H類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。

零星維修屬于土建小修工程，土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術(shù)語解釋。

6.2新供方評價

零星維修及日常養(yǎng)護須外委由分公司按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合

要求者擬定為合格供方，列入分公司合格供方名單。

當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料

采購等項目，應(yīng)由分公司組織公開招標(biāo)或者議標(biāo)。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請

新供方參加。分公司組織評標(biāo)小組，負責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要

求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單，

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/05/11

6.3供方選擇

工程/采購價款在2000元下列的，由分公司選定。

工程/采購價款在2000元以上的，由公司從合格供方中初選2-3家符合條件者報公司審核，

報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)。

中修、大修更新改造等工程由公司組織公開招標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策，

確定中標(biāo)單位。

6.4供方的評價

土建供方須每年至少進行一次評審。土建小修工程的供方由分公司進行評價，分公

司審核，評審結(jié)果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉。

分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評價表》進行評價。未發(fā)生的

條款，不評分，最后計算得分率（即折算到白分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)管理者

代表批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方，經(jīng)管理者代表批

閱報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，將從合格供方名單上去掉。

6.5供方檔案

分公司應(yīng)建立并儲存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包含：

評審記錄、資質(zhì)證書或者營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。分公司建立土建小修工程的合格

供方檔案，儲存所有土建合格供方的檔案備查。

6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收

對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由分公司進行。分公司應(yīng)按合同或者約定及有關(guān)維修標(biāo)

準(zhǔn)，對供方是否按維修計劃、約定進行維修，予以確認(rèn)，參照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量

是否達標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。分公司的確認(rèn)（簽字）不免除供方對不合格維修進行

返工、返修的責(zé)任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在《月檢情況記錄

表》中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負責(zé)監(jiān)督其整改。

大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方（包含

進展商）、分公司，分公司共同構(gòu)成驗收組進行驗收。驗收時應(yīng)核時實物工程量是否與設(shè)計圖

紙和符合，是否滿足實際使用功能要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家

有關(guān)驗評標(biāo)準(zhǔn)進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實際需要及有關(guān)

規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。驗

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FWC04

FantasiaA/06/11

收合格后，由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章后，憑《工程結(jié)算協(xié)議書》才能結(jié)清工

程款。

7.0裝修管理

7.1裝修審批

1、房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人（或者業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）會同其委托的裝修者

到分公司申報，如實填寫《裝修申請表》，并提交裝修合同復(fù)印件、交驗裝修者《承建資格證

書》原件，經(jīng)分公司審批后，方可進行裝修。

2、裝修作業(yè)人員，憑身份證或者暫住證等有效證件到分公司辦理出入證，憑出入證方

可進入小區(qū)裝修。

3、業(yè)主（業(yè)主）與裝修者在辦理開工申請時，應(yīng)分別向分公司交納裝修保證金等有關(guān)

裝修費用。工程完工后，經(jīng)分公司驗收，無違章或者滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，分公司

在三個月內(nèi)退還業(yè)主與施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費用或者罰款,

多退少補。

4、辦公樓或者商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局防火科（地址：燕南路32

號市消防局大樓）審批；審批后，按審批意見書交分公司后，方可進場裝修。

5、對未向分公司申報或者不符合規(guī)定條件自行開工的裝修工程，分公司有權(quán)依法制止

其違法裝修行為。

7.2裝修范圍

1、裝修活動務(wù)必保證建筑物結(jié)構(gòu)與使用安全，禁止下列行為：

a.裝修涉及公共設(shè)施、公共空間；

b.改變房屋承重結(jié)構(gòu)；

c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；

d.不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包含在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石

地板等；

e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線；

f.破壞或者者拆改廚房、廁所的地面防水層：

g.使用不符合消防要求的裝修材料；

h.其他違章裝修活動。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/07/11

確需改變建筑物主體或者承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負荷的，業(yè)主應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或

者有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，報政府設(shè)計審批部門審批。

2、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動務(wù)必符合深圳市規(guī)

劃國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，符合分公司的要求，保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3、業(yè)主安裝分體及窗式空調(diào)需到分公司申報，并按分公司指定位置安裝?？照{(diào)支架應(yīng)

符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)使用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓務(wù)必通過防銹處理，否則，裝修業(yè)要緊承

擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。

4、安裝防盜門不得妨礙鄰近業(yè)主出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得

損壞門洞四周的墻面。

5、為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，裝修務(wù)必符合深圳市國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（不準(zhǔn)

封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng)）。房間窗戶同意在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但務(wù)必按分公司規(guī)定要求進行

安裝。

6、禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施，確需改動的，應(yīng)提早一個月向供氣單位提出申

請，由供氣單位組織實施。

7、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。

8、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。

7.3裝修施工管理

1、裝修者應(yīng)自開工之日起的三個月內(nèi)完成裝修。如確實需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或者

業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）前來辦理延期手續(xù)。

2、裝修施工作業(yè)時間為每天7：00—12：00,14：00—19：（X）；

節(jié)假日原則上同意施工，但不得進行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。

如在非工作時間內(nèi)施工，或者在節(jié)假R進行有噪聲及刺激性氣味的工作，分公司有權(quán)責(zé)

令其停工、扣留或者沒收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。

3、裝修施_L,務(wù)必遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及周圍居民與財產(chǎn)的安全。業(yè)主不

得私自接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人

物品等，應(yīng)由裝修戶負貨修復(fù)與賠償。

裝修有防水要求的部位防水施工隱蔽前，須由分公司進行現(xiàn)場驗證，才可進行卜.一作業(yè)。

若條件許可應(yīng)要求施工方進行三日的閉水試驗，分公司觀察有無

004房屋建筑管理規(guī)程

VVI/FW004

FantasiaA/08/11

滲水情況，并在《裝修巡查表》記錄。

4、未經(jīng)批準(zhǔn)，工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴(yán)禁使用煤氣。

施工使用的電動工具等務(wù)必符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，電動工具（或者臨時接甩線）須配開關(guān)箱，

開美箱務(wù)必設(shè)漏電保護器，漏電動作電流小于30mA,開關(guān)箱電源線須使用橡膠電纜，在施

工完成后及時拆除。

5、裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提早向分公司申報，并填寫《臨時動火作業(yè)申請表》，

說明動火、用電部位，使用工具的品種、負荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)

安全措施等等。

6、裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定，每50n?作業(yè)現(xiàn)場配備1個2Kg滅火器，每個作業(yè)現(xiàn)

場應(yīng)至少配備兩個滅火器（禁止使用1211滅火器）。

7、施工單位務(wù)必負責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)業(yè)主內(nèi)進行裝修的施工單位負責(zé)人

為防火責(zé)任人，負責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。

8、各施工單位防火責(zé)任人要對現(xiàn)場工作人員進行防火安全與工地管理制度的宣傳教育，

使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程與制度。

9、如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個人與雇請施工

的業(yè)主（'也主）按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟及法律責(zé)任。

10、裝修垃圾務(wù)必袋裝，并按照分公司指定的位置、方式與時間進行堆放、清運，對違

章堆放、拋棄裝修垃圾的，分公司有權(quán)責(zé)令限期清理。不及時清理的，分公司代為清理，費

用由裝修戶承擔(dān)。如同一樓有兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責(zé)任的，由各裝修戶共

同負

11、裝修施工人員務(wù)必保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，

不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫，否則按規(guī)定予以處罰。

12、裝修施工人員每日完工后務(wù)必清場，不得留宿樓宇戶內(nèi)。如私自居住在樓宇裝修戶

內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按《治安分公司罰條例》規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚怼?/p>

13、裝修施工人員憑出入證出入小區(qū)，工作期間應(yīng)佩戴出入證，不戴證件，涂改或者轉(zhuǎn)

借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款與沒收證件，直至取消裝修資格。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/09/11

14、分公司根據(jù)《裝修工程登記表》，對在裝修單位每天將不定時派專人進行巡查。裝修

者應(yīng)將在分公司申報時辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修大門外，以便于巡查工作的進行。

對上述違規(guī)問題在《裝修巡查表》中記錄，輕者現(xiàn)場糾正，重者分公司將下發(fā)給裝修負責(zé)人

《整改通知單》，視情節(jié)輕重進行處罰。

7.4違章裝修處理

分公司工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺同意分公司工作人員的檢查、監(jiān)督、

指導(dǎo)，對違反規(guī)定者，分公司有權(quán)作如下處理：

1、責(zé)令停工；

2、責(zé)令恢復(fù)原狀；

3、扣留或者沒收工具；

4、停水、停電；

5、賠償經(jīng)濟缺失；

6、參照《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》第七章罰則進行處罰。

以上幾種處罰可同時并處。

8.0環(huán)保、節(jié)能管理

8.1工程施工、家居裝修產(chǎn)生的噪聲處理辦法按《環(huán)境保護操縱程序》要求執(zhí)行。

8.2裝修、土建施工產(chǎn)生的廢水、廢油、固體廢物的處理按《環(huán)境保護操縱程序》的要求執(zhí)行。

9.0管理績效評定：房屋完好率，維修及時率，維修合格率

9.1房屋完好率

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之與，占總的房

屋建筑面積與百分比。即：

完好房建筑面積+基木完好房建筑面積

房屋完好率二-------------------------------------------X100%

總的房屋建筑面積

每年年底，由公司按國家《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進行復(fù)核評定，計算出每個物

業(yè)的完好率。房屋通過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修

后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后

應(yīng)直新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評定完好率。

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FVV004

FantasiaA/010/11

9.2維修及時率

用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)

維修及時率=---------------------------X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

每月分公司匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修及時率，填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。

當(dāng)接到用戶維修預(yù)約，在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時（同意有15分鐘的偏差時間），否則，

視為不及時。

9.3維修合格率

用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)

維修合格率=---------------------------X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

每月分公司匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修合格率，填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。

同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進行返修，該宗維修服務(wù)視為合格。

10.0房屋建筑維修保養(yǎng)周期（見下表）

房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期

FantasiaA/01/1

土建維修模式：

定期檢查清潔，零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護相結(jié)合。

房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期：

序號公共建筑設(shè)施名稱事項計劃養(yǎng)護周期

對損壞的面層進行修補每2年

對分格縫用瀝青進行勾縫每2年

01上人屋面

對天臺泛水、變形縫進行處理每2年

對屋面滲漏進行處理每2年

重點部位進行清洗每1年

外墻飾面

02外墻裂縫修補、空鼓面彼更換，外墻整體清洗每3年

（涂料、面磚）

涂料外墻粉刷每5年

涂料飾面重點部位粉刷每1年

03內(nèi)墻飾面涂料飾面全面粉刷每5年

瓷磚飾面空鼓更換每3年

磁磚地面空鼓、破裂更換每3年

04樓面、地面

水泥地面起砂、裂縫修理每1年

抹灰層空鼓處理每3年

05天棚天棚重新粉刷每5年

裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破舊的處理每2年

大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補每2年

廣場磚地而破裂更換每1年

06室外道路（地面）草地多孔豉破裂更換每1年

水泥地面起砂、裂縫修理每3年

其它地面（如碎石地面等）修補每3年

閉門器、門鎖調(diào)校每半年

()7門窗變形復(fù)位每半年

防腐防蛀處理每3年

防盜網(wǎng)、花園圍欄、

08根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間2-4年

扶手

疏通、清淤每半年

09溝井池渠

井蓋、篦子刷漆每1年

10擋雨篷清洗、加固每1年

11玻璃幕墻清洗每1年

12休閑、游樂設(shè)施加固、刷漆每1年

004房屋建筑管理規(guī)程

WI/FW004

FantasiaA/011/11

10.0有關(guān)文件與記錄：

PD-1《文件操縱程序》

PD-21《接管入伙操縱程序》

PD-26《環(huán)境保護操縱程序》

QR-027《合格供方名單》

QR-056《月檢情況記錄表》

QR-001FW《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃》

QR-002FW《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》

QR-004XN《裝修申請表》

QR-006FW《裝修施工許可證》

QR-007FW《裝修工程登記表》

QR-008FW《裝修巡杳表》

QR-009FW《整改通知單》

QR-010FW《保修及外委小修工程維修單》

QR-011FW《工程竣工驗收證明》

QR-012FW《工程結(jié)算協(xié)議書》

QR-013FW《供方初審記錄》

QR-0I4FW《土建供方監(jiān)控評價表》

QR-025SB《用戶維修服務(wù)單》

QR-026SB《公共維修派工單》

QR-010AQ《臨時動火作業(yè)申請表》

《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》

《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

《治安管理處罰條例》

005公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定

WI/FW005

FantasiaA/O1/5

1.公共設(shè)施維修人員進行室外維修時，如涉及到交通或者安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如

“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。

2.坐廁堵塞疏通

2.1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順

暢則說明已疏通好；如為去水慢則按2.2步驟進行。

2.2如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開坐廁疏通：

a）先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向業(yè)主說明情況并征得業(yè)

主的同意后方可動手拆坐廁；

b）剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；

c）假如坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁庫周圍的地磚；假如坐廁是用螺栓固

定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬升坐廁；

d）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的臟物；

e）用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或者用疏通機疏通排污管；

f）用大水試排污管，假如流水順暢則重新裝回坐廁；假如仍堵塞，則按5條款處置。

3.廚房排水堵塞疏通

3.1用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

3.2用疏通機疏通排水管。

3.3用大水試排水管，假如流水順暢則說明已疏通好；假如去水較慢則說明仍堵塞，如

今應(yīng)按5條款處置。

4.廚房/衛(wèi)生間查漏

4.1確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并認(rèn)真查看具體滲漏部位。

4.2關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包含坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水

管不漏水；假如水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。

4.3用鐵釬貼著給水管漏水能夠處認(rèn)真聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到

水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（通常情況下給水管漏水，業(yè)主都會要求全

部裝明管）。

4.4排除給水管漏水故障后假如仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用

005公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定

VVI/FW005

FantasiaA/O2/5

切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別

放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

4.5衛(wèi)生器具漏水通常情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭

漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則確信是排水或者排污橫管破裂或者堵塞。

4.6更換排水排污橫管按5條款進行。

5.排水排污橫管安裝

5.I用電錘打碎衛(wèi)生間或者廚房的地狡、水泥砂漿層。

5.2用塑料紡織袋裝運走碎的地彼、水泥砂漿。

5.3鏟盡排水排污管上的泥土。

5.4取出破爛的或者嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。

5.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

5.6排水排污管就位（如今應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管）。

5.7從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：

a）如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞

滿；

b）如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿PVC膠水。

5.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏

水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則能夠回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實，夯實時應(yīng)注意

裝管部位的用力不能太大。

6.做砂漿面層

6.I整理、夯實基礎(chǔ)。

6.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌到顏色一致。

6.3水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光

工作。

6.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不

宜撒干水泥）。

6.5如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。

005公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定

WI/FW005

FantasiaA/O3/5

7.貼地面磚

7.1在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

7.2基層處理：關(guān)于光滑的水泥地面要鑿毛或者沖洗干冷后刷水泥漿。

7.3做灰餅、做標(biāo)筋：

a）從墻面+5（）0mm水平線下返，在房間四周彈磚冏上平線做灰餅，灰餅上半線應(yīng)低

于地面標(biāo)高一個地面破加粘結(jié)層的厚度；

b）根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時，應(yīng)每隔l~l.5m做標(biāo)筋一道。有地漏的房

間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯合。標(biāo)筋厚度操縱在20?30mm。

7.4抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用I：2或者I：3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實并

刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線板橫豎槍查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水

（坡度）要求，如不行則重新刮平。

7.5規(guī)方、彈線、拉線：

a）測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時，可用

切磚機切豉貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調(diào)整破縫的方法

來解決；

b）根據(jù)確定的磚數(shù)與縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈操縱線或者在房間

四周貼標(biāo)磚并拉線。

7.6鋪貼地磚：

a）從房間里面向門口方向鋪貼；

b）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)操縱在邊鋪磚邊澆灰：

c）磚背面抹滿、抹勻I：2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上

楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；

d）用木錘敲實、找平，貼得不實或者低于水平操縱線高度的要摳出補漿重貼。

7.7勾縫：

a）用白水泥漿勾縫或者擦縫，勾縫應(yīng)密實，縫內(nèi)要平整光滑；

b）如縫隙很?。?mm）下列，能夠直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌

滿，用水壺酒適量的水，并用木拍拍實縫隙；

c）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗完全擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。

005公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定

WI/FVV005

FantasiaA/O4/5

7.8養(yǎng)護：地破鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時內(nèi)不準(zhǔn)上人。

8.坐廁安裝

8.1將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。

8.2在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

8.3在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)

整好坐廁位置。

8.4相坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。

8.5將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定

孔，插入6870mm螺栓，套上膠墊與墊圈，擰至適當(dāng)緊度。

8.6連接好水箱進水軟管。

9.立柱式洗面器安裝

9.1按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

9.2將立柱中心對準(zhǔn)墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準(zhǔn)

墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在

地面的位置做好印記，然后將洗面器與立柱移到別處。

9.3按墻上的印記用沖擊鉆小10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入“10mm膨脹螺栓并擰

緊。

9.4將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15~3()mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置.上。

9.5將洗面器安裝孔對準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直,

在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。

9.6將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾

縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加向水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。

10.每年油漆一次明裝排水排污管。

11.及時維修好住宅天臺門。

12.每兩年疏通一次小區(qū)內(nèi)主排水排污管道。

13.公共設(shè)施維修人員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生；用

塑料編織袋裝走所有豉渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。

14.搞完衛(wèi)生后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)把移動了的物品歸回原位，拆除標(biāo)示牌、圍欄等。

005公共設(shè)施安裝/維修規(guī)定

WI/FVV005

FantasiaA/O5/5

15.如是到業(yè)主現(xiàn)場進行安裝/維修，全部工作完成后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)請業(yè)主對安裝/

維修工作進行驗收。公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時解答業(yè)主提出的問題并向業(yè)主講解應(yīng)注意

的事項。關(guān)于能夠做試驗的安裝/維修項目，試驗次數(shù)應(yīng)很多于3次。假如業(yè)主對安裝/

維修有不滿意的地方（合理的），公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時進行整改，直至業(yè)主滿意為止。

確認(rèn)一切正常后請業(yè)主在《用戶維修服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。如業(yè)主對此次安裝/維修收費

有異議，維修人員可根據(jù)公司制定的維修項目收費規(guī)定向業(yè)主進行解釋，盡量打消業(yè)主

的誤解。

16.公共設(shè)施維修人員回到分公司后，應(yīng)及時填寫好《公共維修派工單》，內(nèi)容包含：維修內(nèi)

容、所用要緊材料、開工時間、完工時間等，最后簽上維修人員姓名以備查詢。

17.分公司做好安裝/維修通知單登記工作。

18.業(yè)主現(xiàn)場安裝/維修

18.1服務(wù)（維修）人員上門為業(yè)主業(yè)主進行維修時，應(yīng)把所有工具放在工作包內(nèi)。

18.2進入業(yè)主業(yè)主房間前，應(yīng)穿上鞋套（鞋套務(wù)必整潔，必要時每次維修完畢要及時消

潔）。

18.3服務(wù)（維修）過程中，應(yīng)在可能對業(yè)主業(yè)主房間墻面、地面等產(chǎn)生污染的地方鋪設(shè)

塑料紙。

18.4服務(wù)（維修）結(jié)束后，對灰塵進行擦拭，對服務(wù)（維修）現(xiàn)場進行清理，產(chǎn)生的垃

圾用垃圾袋裝好帶走，以保證業(yè)主業(yè)主工作區(qū)內(nèi)一塵不染、潔白無暇，符合我們對

業(yè)主業(yè)主的承諾。

18.5服務(wù)（維修）過程中，要注意禮貌禮節(jié)，使用文明用語。

19.有關(guān)文件與記錄：

QR-025SB《用戶維修服務(wù)單》

QR-026SB《公共維修派工單》

大中修工程流程圖

WI/FW006

FantasiaA/01/1

深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司

公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃

QR-001FWA/01/1

單位：日期：

保養(yǎng)上次保計劃保養(yǎng)

序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)人備注

周期養(yǎng)時間時間

注:備注）度中應(yīng)填寫完成的日、.問及有關(guān)保養(yǎng)情況。

深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司

公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄

QR-002FWA/01/1

保養(yǎng)

序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容備注

時間

注:備注欄中應(yīng)填寫完成保養(yǎng)情況。

制表:復(fù)核:

深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司

房屋分幢完損等級評定表

QR-003EWA/01/1

名稱:地址:編號:

完損結(jié)構(gòu)SJ分裝修